Forgalmi értékbecslése

Tiszaújváros, Verebély László u. 7. fsz/5. szám alatti 1625/A/17 helyrajzi számú ingatlan Forgalmi értékbecslése Készítette: Nestella Kft.

2 T a r t a l o m j e g y z é k Értéktanúsítvány 1. A megrendelő adatai, utasításai 2. Az értékelés céljának meghatározása 3. Az ingatlan környezetének leírása 4. Az ingatlan leírása 4.1 Ingatlan-nyilvántartási adatok 4.2 A telek ismertetése 4.3 Az épület ismertetése 4.4 A helyiség ismertetése 4.5 Az alternatív hasznosítás szempontjai 5. A lehetséges értékelési módszerek rövid áttekintése 6. Az értékelési módszer kiválasztása, a választás indoklása 7. A forgalmi érték meghatározása 7.1. Az érték levezetése a piaci összehasonlító módszerrel 7.2. Az érték levezetése a költségalapú módszerrel 7.3. Végső forgalmi érték meghatározása 8. Alapfeltételezések, korlátozások, érvényességi feltételek 9. Függelék

3 ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY Az értékelt ingatlan címe Helyrajzi szám Ingatlan-nyilvántartási megnevezés Természetbeni rendeltetés Tiszaújváros, Verebélyi László u. 7. fsz/5. 1625/A/17 posta üres ingatlan Értékelt tulajdoni hányad 1/1 Forgalomképesség Értékelt érdekeltség forgalomképes tulajdonjog Az értékelés célja Az értékelés módszerei piaci forgalmi érték megállapítása piaci összehasonlító költségalapú Helyszíni szemle időpontja 2012. január 27. Korlátozások A szakvélemény érvényessége A megállapított érték tehermentes állapotra vonatkozik 90 nap A szakvéleményben részletesen kifejtett szempontok alapján a megjelölt ingatlan fordulónapi piaci forgalmi értéke: Miskolc, 2012. január 27. 1.400.000.- Ft, azaz: Egymilliónégyszázezer forint (mely az áfa összegét nem tartalmazza) Zubay Zoltán ingatlan vagyonértékelő névjegyzék szám: 139 Nagy Roland ügyvezető Nestella Kft.

4 1. A MEGRENDELŐ ADATAI, UTASÍTÁSAI Megrendelő: Városi Önkormányzat Cím: 3580 Tiszaújváros, Bethlen G. u. 7. Kapcsolattartó: Bazsó Gábor Telefon: 49/548-043; 70/333-7424 Az értékelés elkészítéséhez Megrendelő rendelkezésemre bocsátotta a függelékben szereplő tulajdoni lapot, átadta az ingatlan alaprajzát és biztosította a helyszíni szemle lehetőségét. Megrendelő a megbízásában két értékbecslési módszer alkalmazására tartott igényt. 2. AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJÁNAK MEGHATÁROZÁSA Az értékelés célja: az ingatlan piaci forgalmi értékének szakértői véleménnyel történő meghatározása elidegenítésre szóló döntés alátámasztó dokumentumaként 3. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA Tágabb környezet* Tiszaújváros ipari város Észak-Magyarországon, Borsod-Abaúj-Zemplén megyében, Miskolctól 35 kilométerre, a Sajó Tiszába folyásánál, a Tiszaújvárosi Kistérség központja. Területe 4604 ha, lakosainak száma 16641 fő. A város a nyugati-keleti irányú európai tengely irányában haladó M3-as autópálya közvetlen szomszédságában fekszik. A kiépült gyorsforgalmi úthálózatnak köszönhetően Budapest, Debrecen, Miskolc és Nyíregyháza könnyen elérhető a városból, a keleti országrész két meghatározó fejlesztési pólusa, Miskolc és Debrecen között összeköttetést teremtő 35-ös számú főútvonal pedig áthalad a településen. A Tisza partján fekvő város számára a folyó számos gazdasági, turisztikai lehetőséget kínál. Tiszaújváros a szocialista iparosításnak köszönheti létét. A várost 1955-ben kezdték el építeni Tiszaszederkény falu közelében, s maga a város is a Tiszaszederkény nevet használta 1970-ig. (Az egykori falu ma Tiszaújváros belterületi városrésze). Az építés első ütemében egy hőerőművet építettek, majd, miután megindult a városban a villamosenergia-termelés, megkezdték a Tiszai Vegyi Kombinát építését is. A gyárakban dolgozó munkások számára lakónegyedekre volt szükség, ezért nagyszabású építkezés kezdődött, és 1962-re lakótelepek épültek, boltok nyíltak meg a városban. 1970-ben a város felvette a Leninváros, majd 1991-ben a Tiszaújváros nevet. a kilencvenes években nagy lendületet vett, egy új városrész jött létre Kertváros néven. A lakóépületek mellett gyorsan fejlődött az infrastruktúra is. Bölcsődék, óvodák, általános és középiskolák épültek, művelődési központ, könyvtár jött létre. Tiszaújvárost főként a Borsod volán helyközi járatai látják el. A városban 2 helyi járat közlekedik 1-es és 2-es jelzéssel. A Tiszai Hőerőmű, a Tiszai Vegyi Kombinát, s a Tiszai Kőolajipari Vállalat gyárkomplexumai mellett Tiszaújváros önkormányzata zöldmezős beruházással hozta létre a 140 hektáros Tiszaújvárosi Ipari Parkot 1997-ben. A teljes infrastruktúrával ellátott ipari parkban kedvező körülményeket teremtettek az ipari és kereskedelmi vállalatok számára. Az ipari parkban több mint 10 ezer főt foglalkoztatnak a betelepült vállalkozások.

5 Tiszaújvárosban nincs kórház, de a szakorvosi ellátás széles körű. 2011-ben kezdte meg működését a felújított szakrendelő, melyet a legkorszerűbb diagnosztikai, gyógyászati eszközökkel láttak el. A város infrastrukturális ellátottsága 100 %-os, jelentős anyagi eszközöket fordít a folyamatosan növekvő családi és sorházas lakásépítési igények kielégítésére. Tiszaújvárosban korszerű városközpont, európai színvonalú sportcsarnok-sportcentrum és gyógyfürdő komplexum épült. Tiszaújváros a térség ipari, gazdasági és kereskedelmi központja. A városban az elmúlt évtizedben több multinacionális üzletlánc is látott fantáziát, gomba módra szaporodtak az áruházak. Tiszaújváros élhető, versenyképes és fenntartható város. A Debrecen, Miskolc, Nyíregyháza, Eger térségi központi fekvésből adódó szerepkör felvállalásával biztosítható a lakosság megújulása. A város 3 fő részből áll. A legrégebbi része, az Óvárosnak is nevezett Tiszaszederkény, mely a Sajó-Tisza torkolat közelében fekszik. A másik az Erőmű lakótelep, a Tisza parton helyezkedik el, a Tiszai széntüzelésű Hőerőmű közvetlen közelében. A város legújabb, és egyben fő egysége a jobbára paneles beépítésű lakótelep a 35-ös főútvonal északi oldalán. (* forrás: wikipedia.org, tiszaujvaros.hu, foldhivatalok.geod.hu internetes site-ok) Közvetlen környezet Az értékelt ingatlan Tiszaújváros belterületén, annak délkeleti szegmensében, az ún. Erőmű lakótelepen helyezkedik el. A környezetet alapvetően meghatározza a Hőerőmű és a Tisza. Közvetlen szomszédaiként északról egy azonos kialakítású társasház, délről egy szolid kivitelű üzletsor, keleti irányból egy idősek otthona, nyugatról pedig a lakótelepet átszelő városi út határolja. A legközvetlenebb szomszéd maga a társasház épülete, mely pince + földszint+ háromemeletes hagyományos építésű lakóház. 4. AZ INGATLAN LEÍRÁSA 4.1. Ingatlan-nyilvántartási adatok Település : Tiszaújváros Besorolás : belterület Cím : Verebély László u. 7. fsz/5. Helyrajzi szám : 1625/A/17 Megnevezése : posta Alapterület : 30 m 2 Tulajdonos : 1/1 arányban Városi Önkormányzat 3580 Tiszaújváros, Bethlen G. u. 7. Terhek : nincsenek Széljegy : nincs Értékelt tulajdoni hányad : 1/1 A tulajdoni lap - melyet a függelékben csatolok - 2011.11.30-i keltezésű.

6 4.2. A telek ismertetése A vizsgált ingatlan önálló telekkel nem rendelkezik, de mint társasházi albetéthez a közös tulajdonból a vonatkozó részilletőség szerint tartozik hozzá földterület. A társasház kerítetlen telke úszótelek révén a lakóépület, illetve annak csepegtető járdájának kontúrvonalát formázza, sík domborzati viszonyok mellett. Az ingatlan egészének megközelítése kiváló (burkolt utak úgy a gyalogos, mint a gépkocsi forgalom számára), tömegközlekedéssel egyszerű, a buszmegálló néhány méterre található. Úgy a telek, mint az épület összközművel rendelkezik. Környezetvédelmi szempontból az ingatlan korábbi és jelenlegi működése kapcsán környezetszennyezés nem vélelmezhető. Nincs információm arról, hogy környezetvédelmi hatósági intézkedés megtételére az elmúlt 10 évben sor került volna. Az ingatlan a Tiszaújvárosi Építési Szabályzat szerint hv jellel ún. helyi védett épület, mely egy Lk jelű kisvárosi lakóterületen fekszik. 4.3. Az épület ismertetése A vizsgált helyiséget magába foglaló, az ún. Tiszaparti városrészben álló, hagyományos szerkezetből emelt, pince + földszint + 3 emeletes, több lakást magába foglaló lapos tetős épület a 60-as évek közepén épülhetett. Szemrevételezés alapján az épület homlokzata, lábazata a felületen több helyen korrodált, a csapadék a festett, vakolt részeket megbontotta. A lépcsőház bejárata, az újszerű, műanyag portálszerkezete, s maga az egész tér kényelmes, szellős, kulturált benyomást kelt. A helyiség az első lépcsősor utáni magasföldszinti pihenőről nyílik. - alapozás: beton sávalap talajnedvesség elleni szigeteléssel - teherhordó szerkezetek: téglafal - válaszfalak: válaszfallapból falazva - födémek: előregyártott vb. födém - tetőzet: lapostető lágyfedésű szigeteléssel - homlokzat: vakolt, festett - nyílászárók: jellemzően faszerkezetűek, műanyag szerkezetű lépcsőházi bejárati portállal - közművesítettség: víz-szennyvíz, elektromos áram, vezetékes gáz (lakásokban csak főzésre kialakítva) - fűtési mód: radiátoros hőleadókon keresztül az épület központi gázkazánjáról - melegvízellátás: az épület központi gázkazánjáról 4.4 A helyiség ismertetése Itt szükséges kihangsúlyozni, hogy a Megbízótól adatszolgáltatásként kapott, az ingatlanra szóló, s 2011. 11. 30-án kelt takarnetes tulajdoni lap a helyiségcsoport alapterületét 30 m 2 -ben

7 rögzíti. A mellékletként csatolt helyszíni felmérés alapján értékelő az alapterületet 21,69 ~ 22 m 2 -ben határozza meg, s a számítás során ennek megfelelően veszi figyelembe. Helyiségkönyv Helyiség Elhelyezkedés Alapter. Korrekció Korrigált % alapterület Burkolat ügyféltér Földszint 6,83 100 6,83 m2 mettlachi iroda Földszint 9,72 100 9,72 m2 parketta közlekedő Földszint 3,40 100 3,40 m2 mázas kerámia WC-mosdó Földszint 1,74 100 1,74 m2 mázas kerámia Alapterület össz. 0,0 21,69 m2 Hasznos (korrigált) alapterület össz. 0,0 21,69 m2 - válaszfalak: téglából falazva, illetve szakipari szerkezetből építve - nyílászárók: ablaka műanyag hőszigetelő üvegezéssel, bejárati és belső ajtajai faszerkezetűek, az előbbin rácsozattal - közművesítettség: víz-szennyvíz, elektromos áram (gáz nincs) - fűtési mód: radiátoros hőleadókon keresztül az épület központi kazánjáról - melegvízellátás: az épület központi kazánjáról - falburkolatok: festett, a mosdóban csempeburkolattal Az ingatlanon belül tartószerkezeti károsodás, de hasonlóan hő-, vagy vízszigetelési problémákra utaló szerkezeti hiba sem regisztrálható. Ezzel együtt a helyiség belsője úgy felszereltségét, mint fal- és padlóburkolatait, szerelvényeit illetően kifejezetten kopott, alacsony színvonalú, az említett szerkezetek cserét, illetve teljes felújítást igényelnek. A helyiségcsoport hosszú ideig postaként üzemelt, egy ideje használaton kívül, üresen áll. Figyelembe véve az ingatlan korát, karbantartottságát, műszaki állapotát, annak használhatósági fokát 60 %-ban állapítom meg. 4.5 Az alternatív hasznosítás szempontjai Az épület településen belüli fekvéséből, s a helyiségcsoportnak a társasházon belüli elhelyezkedéséből, megközelítéséből adódóan az üzleti jellegű hasznosítás véleményem szerint kifejezetten háttérbe szorul. A 22 m 2 -es alapterület nem zárja ki az irodai hasznosítást, de a településrész ingatlanait, a lakók idős összetételét nézve nem prognosztizálom a legerősebb alternatívának. Kézenfekvő megoldásnak tűnik a társasházközösség, avagy egy társasházi tulajdonos felé való értékesítés, s egyik jó megoldás lehet az ingatlannak a szomszéd lakáshoz való csatolása. Kifejezetten szűken, de a vizsgált helyiségcsoportból egy önálló, piacképes garzonlakás is kialakítható, melyre egy megoldási ötletként mellékletet is csatoltam.

8 5. A LEHETSÉGES ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK RÖVID ÁTTEKINTÉSE Piaci adatok összehasonlító elemzésére épülő módszer Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben a közelmúltban értékesített vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat. Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetőség, annál pontosabb a becsérték. Az összehasonlítás alapjául a következő tényezők szolgálnak: realizált ügylet szerinti ár/kínálati ár, értékesítési időpont, elhelyezkedés, megközelíthetőség, infrastrukturális ellátottság, méret, műszaki állag, alternatív hasznosíthatóság, stb. A módszer fő lépései: alaphalmaz kiválasztása összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése fajlagos alapérték meghatározása értékmódosító tényezők elemzése fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. Költség alapú megközelítés A költség alapú módszerek alkalmazásának létjogosultságát az a feltételezés adja, hogy egy kiegyensúlyozott piacon a vevő nem hajlandó többet fizetni egy ingatlanért annál az összegnél, mint amennyibe kerülne annak létrehozása (megépítése), az eladó pedig logikusan ezen összeg alatt nem válik meg az ingatlan tulajdonjogától. Az eljárás általános gyakorlata során első lépésként az ingatlan telkének értékét összehasonlító módszerrel határozzuk meg üres, fejlesztésre alkalmas állapotot feltételezve. Ezt követően a hasonló jellegű, azonos célra használható épület újraelőállítási, illetve újrapótlási költsége kerül megállapításra. Az előbbinél azt a költséget vesszük figyelembe, amennyibe ugyanolyan szerkezeti megoldásokkal az értékelés időpontjában meg lehetne építeni. Az utóbbi a költségeket a közelmúltban megépített hasonló funkciójú, felszereltségű, ill. más szempontból egyébként összehasonlítható ingatlanok tényleges beruházási költségei, illetve publikus építőipari árgyűjteményekben közzétett fajlagos költségek vagy költségnormatívák alapul vételével közelíti. Az újrapótlási értéket csökkenteni kell az épület állagát figyelembevevő korrekciós szorzóval, melyet az avulás (fizikai, funkcionális, környezeti avulás) alapján határozunk meg. Az így kapott eredmény a nettó pótlási érték. Az ingatlan végső értéke a telek érték és a nettó pótlási költség alapon meghatározott felépítmény érték összegzésének eredményeként adódik.

9 6. AZ ÉRTÉKELÉSI MÓDSZER KIVÁLASZTÁSA, A VÁLASZTÁS INDOKLÁSA Az értékelés során piaci értéket állapítok meg. Piaci érték (EVS 2009-ben található definíció szerint): Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő és hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketing tevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően és kényszer nélkül járnak el. Figyelemmel az értékelendő ingatlan sajátosságaira, továbbá az értékelés céljára az értékelési gyakorlatban használt eljárások közül, a piaci információk elemzésére épülő összehasonlító és az ellenőrzés céljára alkalmas költségalapú módszert egyaránt alkalmaztam. 7. A FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA 7.1. Az érték levezetése a piaci összehasonlító módszerrel Figyelemmel az ingatlan várhatóan legeredményesebb hasznosíthatóságára, azt a posta ingatlan-nyilvántartási megnevezésével szemben lakóingatlanként, illetve azzá alakíthatóként vettem figyelembe. Ennek megfelelően az összehasonlító adatokat a tiszaújvárosi Erőmű lakótelep kínálati halmazából merítettem. Városon belüli fekvése Verebélyi u. Verebélyi u. Erőmű ltp. Tisza u. Verebélyi u. Emeleti elhelyezkedése fsz. 1. 1. 1. 1. Lakás területe 49 76 59 56 59 Műszaki állapot felújított nem ismert felújított jó jó Kínálati ár (eft) 6 500 7 000 7 500 7 400 6 500 Fajlagos ár (Ft/m 2 ) 132 653 92 105 127 119 132 143 110 169 Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Műszaki állapot miatt 0% 0% 0% 10% 10% A lakás mérete miatt 5% 15% 10% 10% 10% Alaprajzi elrendezés -20% -20% -20% -20% -20% Emeleti elhelyezkedése miatt 0% -5% -5% -5% -5% Kínálati árak miatt -15% -15% -15% -15% -15% Korrekció össz. -30% -25% -30% -20% -20% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m 2 ) 92 857 69 079 88 983 105 714 88 136 88 954 forrás: ingatlannet.hu, aprohirdetesingyen.hu, ingatlan.com ingatlanos portálok Az összehasonlító adattáblában az értékelt ingatlant a vizsgált halmazzal való összehasonlításkor egy átlagosan jó állapotú, már kialakított, azaz felújított lakásként vettem figyelembe. A kialakítás költségével ezután csökkentettem az új lakás értékét.

10 a kialakított új lakás FÉ 88 954 Ft/m 2 x 22 m 2 1 956 984 kialakítás költsége 25 000 Ft/m 2 x 22 m 2-550 000 jelen állapot szerint FÉ 1 406 984 Ennek megfelelően az ingatlan forgalmi értéke az összehasonlító módszerrel: kerekítve: 1.400.000 Ft. 7.2. Az érték levezetése a költségalapú módszerrel Összehasonlító telekadatok: Városon belüli fekvése fürdő közelében Óváros Szederkényi u. Területe 2 190 1 369 1 800 Közművesítettsége összközműves összközműves közművesítetlen Nettó kínálati ár (eft) 15 000 6 500 9 000 Nettó fajlagos ár (Ft/m 2 ) 6 849 4 748 5 000 Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Közművesítettsége 0% 0% 15% Beépíthetőség miatt 20% 20% 20% Korrekció össz. 20% 20% 35% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m2) 8 219 5 698 6 750 6 889 Korrekció: kínálati árak miatt: = - 15 % Σ = - 15 % Módosított fajlagos átlagár = 6.889.- Ft/m 2 x 0,85 = 5.856.- Ft/m 2 Telek értéke = ~528 m 2 x 5.856.- Ft/ m 2 = 3.091.783.- Ft x 22/1000 = 68.019.- Ft Az épület értékének meghatározása: épület, építményrész: lakás E = a felépítmény pótlási költsége vagy újraépítési költsége* (Ft/m 2 ) 150 000 Ah = hasznos alapterület (m2) 22 At = teljes alapterület (lépcsőházi hányaddal együtt) 26 (1,20 x Ah) (m 2 ) A = bruttó alapterület (1,20 x At) (m 2 ) 31 f = fizikai avultság (%) 50% k = funkcionális avultság (%) 40% É = E x A x (100-f) x (100-k) 1 405 512

11 *Magyarázat: beruházási költség forrása a Springer Média Magyarország Kft. Baudata Divízió aktuális építési m 2 -ár kiadványa A költségalapú érték: 68.019 Ft + 1.405.512 Ft = 1.473.531 Ft Ennek megfelelően az ingatlan forgalmi értéke költségalapú módszer alkalmazásával kerekítve : 1.500.000.- Ft Az ingatlan értékelését két értékelési módszerrel végeztem el. Az egyes módszerekkel kapott eredmények a következők: Összehasonlító módszerrel megállapított forgalmi érték: Költség elvű módszerrel megállapított forgalmi érték: 1.400.000 Ft 1.500.000 Ft A végső érték meghatározásánál a következő megfontolások alapján jártam el: Az értékelt ingatlan jelenlegi rendeltetését tekintve figyelembe vehető piaccal nem rendelkezik. Az összehasonlító módszer során a térségben megfelelő mennyiségű és minőségi ellenőrzött adat állt rendelkezésemre. Ennek megfelelően a végső eredményt a piaci értéket legjobban megközelítő összehasonlításos módszerrel kapott összegben fogadtam el, a költségalapú értéket csak ellenőrzésre javaslom figyelembe venni. Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, egészének műszaki állapotára, a lakóingatlanok piacára, a tulajdonjogra vonatkozóan az üres, valamint per-, igény, s tehermentes állapotára szóló forgalmi értéket a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazásával 1.400.000 Ft, azaz: Egymilliónégyszázezer forintban határozom meg. (mely az áfa összegét nem tartalmazza) 8. ALAPFELTÉTELEZÉSEK, KORLÁTOZÁSOK, ÉRVÉNYESSÉGI FELTÉTELEK A szakvéleményben ismertetett adottságokkal rendelkező ingatlan értékeléséhez a következőket szükséges figyelembe venni; Kijelentem, hogy az értékelés tárgyát képező ingatlanban az előző 10 évben tulajdoni jogosultságom és egyéb érdekeltségem nem volt; Az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes és tehermentes ingatlan tulajdonjogát értékeltem a helyszíni szemle időpontjában megismert állapotban; Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztem. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról nincs tudomásom, és ezért felelősséget nem vállalok. Nem vizsgáltam az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy a tulajdonjog átruházásának időpontjában az

12 ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás (közüzemi díjak, építményadó stb.) nem áll fenn; Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlan tervezett jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők vagy megújíthatók; A rendelkezésemre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásom szerint helytállóak és pontosak. Teljeskörű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető; Az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: rejtett szerkezeti hibák, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) nem vállalok felelősséget; Felépítményes ingatlan esetében az érték magában foglalja az épület rendeltetésszerű használatához szükséges épületgépészeti berendezések és felszerelések értékét (pl.: kazán, radiátorok stb.) nem tartalmazza, azonban, az egyéb ingóságok és mobil eszközök (bútorok stb.) értékét; A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják; A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékekre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvélemény 90 napig érvényes; A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet; Miskolc, 2012. január 27. Zubay Zoltán ingatlan vagyonértékelő névjegyzék szám: 139 Nagy Roland ügyvezető Nestella Kft.

13 9. FÜGGELÉK VÁROSTÉRKÉP MŰHOLDAS KÉP TULAJDONI LAP SZABÁLYOZÁSI TERVLAP HELYSZÍNRAJZ ALAPRAJZOK FOTÓK AZ INGATLANRÓL

14

15

16

17

18

19 Alaprajz

20 Alaprajz átalakítási ötlet

21 Verebély utca az Erőművel a szomszédos társasház a szomszédos idősek otthona a szomszédos üzletsor a társasházi lakóépület bejárati portál 2012. január 27.

22 lépcsőház ügyféltér szakipari fal iroda közlekedő WC-mosdó 2012. január 27.