INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY Pécs III.Ker. Nagy-berki út 1292/9 helyrajzi számú közút és üzemi épület bérleti díja Készült: Pécs, 2015.05.19.. Tiszai Szabolcs osztályvezető.... Bakay Eszter számviteli vezető
TARTALOM 1. ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY 2. ÖSSZEFOGLALÓ 3. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 3.1. Az ingatlan adatai 3.2. Adatszolgáltatás 3.3. Az ingatlan és környezetének leírása 4. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 4.1. A forgalmi érték/bérleti díj ismertetése 4.2. A bérleti díj meghatározása MELLÉKLET Szabályozási Terv Fotók Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 2
ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK ÖSSZEFOGLALÁSA MEGBÍZÁS TÁRGYA Értékelt ingatlan megnevezése: közút és üzemi épület INGATLAN CÍME Cím: Pécs, Nagy-berki út Helyrajzi szám: 1292/9 TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tulajdoni hányad: Széljegyzet: Terhelés: Forgalomképesség: Értékelt jog: Értékelés célja: Pécs MJV Önkormányzat nincs tulajdoni lap szerint forgalomképes 1/1 tulajdonjog bérleti díj meghatározása INGATLANJELLEMZŐK Telek területe: Üzemi épület területe: 3208,00 m2 (nem képezi az értékelés tárgyát) 81,00 m2 ÉRTÉKELÉS Értékmeghatározás módszere: Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés Értékelés fordulónapja: 2015.05.19. MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK (ÁFÁ-T NEM TARTALMAZ) 81,00 m2 üzemi épület bérleti díja: 22.000,- Ft/hó+ÁFA Készült: Pécs, 2015.05.19. Készítette: Halász Zoltán ingatlan értékbecslő eng.sz.: 1481/90 névj.sorsz.: 106 Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 3
2. ÖSSZEFOGLALÓ Megbízó megnevezése: BEGA Bt. 7625 Pécs, Domonkos u.6/1. Betiol Béla üzletvezető Megbízás kelte: 2015.05.13. Értékelés célja: A Pécs, Nagy-berki út 1292/2 hrsz-ú közúton elhelyezkedő üzemi épület bérleti díjának meghatározása. Megjegyzés: A bérleti díj ÁFÁ-t és rezsiköltséget nem tartalmaz, forgalomképes állapotra vonatkozik. Az érték meghatározásakor a jelenlegi, illetve alternatív használatot vettem figyelembe. Az értékelés helyszíni szemrevételezéssel, illetve a Megbízó adatszolgáltatása alapján készült. Az értékelő által meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékmeghatározást nem befolyásolták a Megbízó személyes szempontjai, az értékbecslő mindettől függetlenül állapította meg a fenti értéket. Jelen szakvélemény 2 példányban készült és 90 napig érvényes. Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 4
AZ ALÁBBIAKBAN ISMERTETETT INGATLANOK ÉRTÉKELÉSÉHEZ A KÖVETKEZŐKET SZÜKSÉGES MÉG FIGYELEMBE VENNI A szakértő az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes ingatlant értékeli, a helyszíni szemle időpontjában megismert állapotban. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) szakértő nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomása, ezért felelősséget nem vállal. Nem vizsgálta az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás ( közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem áll fenn. Az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők, vagy megújíthatók. A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett megbízhatónak tekintett forrásokból származó - adatok és információk, melyek az értékelés során felhasználásra kerültek, szakértő tudomása szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körű ellenőrzésüket nem volt mód elvégezni, ezért szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekintendő. Az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: rejtett szerkezeti hibák, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) szakértő nem vállal felelősséget. Az értékbecslés a jelenlegi, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotot figyelembe véve készült, statikai, szerkezeti vizsgálatokra nem terjed ki. A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékelés effektív időpontja 2015.05.19., a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért rendszeres időközönként, illetve a körülményekben beálló lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata. Az általam meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapulnak, és csakis jelen szakvéleményben megjelölt célra, megrendelő által történő felhasználás esetén érvényesek. Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 5
3. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 3.1. AZ INGATLAN ADATAI Cím: Tulajdonos: Pécs, Nagy-berki út Pécs MJV. Önkormányzat Tulajdoni hányad: 1/1 Helyrajzi szám: 1292/9 Övezeti besorolása: Környezetének besorolása: Megnevezése: Köu- (értékelt területrészen) Gksz- Közút és üzemi épület Területe: Értékelt épület 81 m 2 Eszmei hányad: 1/1 Telek területe: 3208 m2 (nem képezi az értékelés tárgyát) Beépítettség: 3,87 % 3.2. ADATSZOLGÁLTATÁS Megbízó az értékelés elkészítéséhez átadta, biztosította: - az értékelés tárgyának megtekinthetősége - tulajdoni lap - szabályozási terv Az értékbecslés fenti dokumentációk, valamint a Megbízótól kapott információk és az általa biztosított értékbecslés alapján készült. Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 6
3.3. AZ INGATLAN ÉS KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 3.3.1. Az ingatlan környezete: Az értékelt ingatlan Pécs nyugati városrészében található, a nyugati elkerülő útról nyíló Nagyberki úton. A közút megnevezésű ingatlan délkeleti sarkánál helyezkedik el az értékelés tárgyát képező, jelenleg használaton kívül álló üzemi épület, mely korábban portaépületként funkcionált. Az épület aszfaltozott úton, gépjárművel megközelíthető. Az út szélességének köszönhetően néhány gépjármű parkolására is alkalmas. Környezetében elsősorban nagyobb kereskedelmi egységek találhatók. 3.3.2. A TELEK TULAJDONVISZONYOK: TERHEK: FEKVÉSE TEREPVISZONYOK TALAJVISZONYOK tulajdoni lap szerint tulajdoni lap szerint közterület (Nagy-berki út) sík terület kötött UTCAFRONT HOSSZA - KÖRNYEZETVÉDELEM BURKOLATOK NÖVÉNYZET értékelés tárgyát képező ingatlan épületében környezetre káros anyagtermelés nem folyik, légszennyezés és zajártalom nem keletkezik aszfalt burkolat részben füves terület KERÍTÉS - KÖZMŰVESÍTETTSÉG TÁJOLÁS ÉPÍTÉSI ÖVEZETI BESOROLÁS víz, villany K - Ny Köu-; Gksz- Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 7
3.3.3. AZ ÉPÜLET A közút megnevezésű ingatlanon egy földszintes, hagyományos építésű, az 1960-as években épült, jelenleg használaton kívüli korábban portaépületként funkcionáló lapos tetős üzemi épület áll. Az épület több helyen beázik, fala penészesedik, salétromos, vakolata omlik. Nyílászárói elkorhadtak, burkolatai elavultak. Vezetékes víz,- villannyal ellátott. Tüzivíz csap 100 m-en belül található. Fűtése és melegvíz ellátása nincs. A szennyvízkezelés zárt szennyvíztárolóban megoldott. Az épület a mellette húzódó nagyfeszültségű vezeték védősávjába esik. Helyiségek: portaszoba 10,05 m2 PVC, festett fal közlekedő 8,38 m2 cementlap, festett fal vizesblokk 6,63 m2 cementlap, csempeburkolat, festett fal iroda 16,50 m2 simított beton, festett fal iroda 39,18 m2 cementlap, festett fal Összesen: 80,74 m2 kerekítve: 81,00 m2 ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÉNYEZŐK Értéknövelő tényezők: - a Bázis telephelyhez vezető üzemi út mentén üzleti forgalom szempontjából kedvező elhelyezkedés, jó megközelíthetőség - jó közműellátás Értékcsökkentő tényezők: - rossz műszaki állapotú épület, üzleti tevékenységre jelenlegi állapotában alkalmatlan, ilyen célú tevékenység kialakítása jelentős összegű beruházással jár, bérbeszámítás esetén rövid időn belüli (max. 5 év) megtérülés nem várható Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 8
4. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 4.1. A FORGALMI ÉRTÉK/ PIACI BÉRLETI DÍJ ISMERTETÉSE A forgalmi érték megállapításának alapja a piaci érték. A TEGOVOFA ( az Állóeszköz értékelők Európai Csoportja ) javaslata alapján eszközérték ( piaci érték ) meghatározásának módszerei a következők lehetnek: - a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés - az üzleti hasznosításból származó, hozamszámításon alapuló értékelés - újraelőállítási ( pótlási ) költség Jelen esetben az értékelés célját tekintve a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazása szükséges az értékelés elvégzéséhez. AZ ALKALMAZOTT MÓDSZEREK LEÍRÁSA Piaci érték az Angol Királyi Vagyonértékelők ( RICS ) szövetségének definíciója alapján a következő: A nyílt piaci érték egy olyan optimális árat jelent, amelyen elvárható egy tulajdoni érdekeltség ( azonnali fizetésű ) készpénz ellenében való, egyéb feltétel nélküli értékesítése feltételezve, hogy - van egy eladni szándékozó fél - az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetét, ésszerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre - az értékek az adott időszakban nem változnak - a vagyontárgy szabadon értékesíthető - nem vesznek figyelembe olyan magasabb árat, amelyet speciális érdekeltségű vásárló fizet Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 9
4.2. A FORGALMI ÉRTÉK/BÉRLETI DÍJ MEGHATÁROZÁSA Összehasonlító szempontok cím Értékelendő Pécs Nagy-berki út hrsz. 1292/9 Összehasonlító ingatlan adatok 1 2 3 4 5 Siklósi út Pécs Patacs, Fő u. Gomba u. Edison u. Gomba u. Területe m2 81,0 85,0 26,0 91,0 32,0 53,0 Telek térmértéke m2 Bérleti díj (nettó Ft/hó ) 24 000 9 600 41 000 21 000 37 000 Adat időpontja év 2015 2015 2015 2015 2015 Adat jellege bérlet bérlet bérlet bérlet bérlet Fajlagos egységár Ft/ m2 282 369 451 656 698 Állapot/használhatóság rossz/ gyenge átlagos/ megfelelő átlagos/ megfelelő átlagos/ megfelelő átlagos/ megfelelő átlagos/ megfelelő Falazat tégla tégla tégla tégla tégla tégla Közművesítettség víz, villany villany víz, villany víz, villany, csat., gáz víz, villany, csat., gáz víz, villany, csat., gáz Fűtés nem fűtött nem fűtött gáz gáz gáz gáz Ingatlan típus egyéb raktár üzlet üzlet műhely iroda Értékbefolyásoló tényezők Korrekciós tényezők : az értékelendő ( + jobb ) ( - rosszabb ) % % % % % Értékelési adat forrás érték. Mód 0 0 0 0 0 Érték időpontja 0 0 0 0 0 Elhelyezkedés, megközelíthetőség -20-5 -10-10 -10 Alapterület mérték 0-5 0-5 0 Alapterület kialakítás 0 0 0 0 0 Közművesítettség, fűtésmód 0-3 -5-5 -5 Korszerűség, műszaki állapot -10-10 -20-20 -25 Használhatóság 0-10 -10-10 -10 Egyéb 0 0 0 0 0 Korrekció összesen -30-33 -45-50 -50 Korrigált fajlagos bérleti díj Ft/m2/hó (nettó Ft) 198 247 248 328 349 Korr.fajlagos bérleti díj átlag Ft/m2/hó (nettó Ft) 274 Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 10
Az ingatlan nettó bérleti díja - piaci összehasonlító módszerrel Hasznos alapterület (m2): korrekció/fajlagos ár Bérleti díj (Ft/hó) Értékelt ingatlan (üzemépület) 81,0 100% 274 22 194 Ingatlan bérleti díja: 22 194 Ingatlan bérleti díja kerekítve: 22 000 FENTI MEGFONTOLÁSOK ALAPJÁN A KÖZÚTON ELHELYEZKEDŐ ÉPÜLET ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ALAPJÁN SZÁMÍTOTT JELENLEGI NETTÓ BÉRLETI DÍJA 22.000,- Ft/hó azaz Huszonkettőezer Forint/hó Pécs, 2015.05.19. Értékbecslő: Halász Zoltán Pécs, Nagy-berki út 1292/9 hrsz ingatlan (üzemi épület) bérleti díj értékelése 11