Map of major schemes / Jelentősebb fejlesztések térképe Research methodology Kutatási alapelvek The overview covers only modern logistics parks completed for letting purposes, excluding owner-occupied, finance lease projects and secondary properties. The overview covers the schemes in Budapest and its agglomeration. Logistics parks have less than 1% office content, whilst business parks have around 3% office content. Recording of take-up is at the time a binding lease agreement is signed, whilst supply is recorded at the time the property is completed for occupation. The total figures include office areas within the warehouse/ industrial area. Built-to-suit BTS definition refers to buildings developed to satisfy a specific requirement upon signature of a pre-lease agreement (lease agreement signed prior to the start of construction). A jelen áttekintés bérbeadásra épített modern logisztikai ingatlanokat vizsgál, így nem tárgya a felhasználó saját tulajdonában álló, lízing konstrukcióban épült, illetve - korábbi építésű - másodlagos ingatlan. A tanulmányban budapesti és Budapest agglomerációjában fekvő ingatlanok szerepelnek. A logisztikai parkokban 1% alatti az irodaterület aránya, míg üzleti parkok esetében 3% körüli. A bérbeadás regisztrálása a kötő erejű megállapodások aláírásával egyidejűleg történik, míg a kínálat adatainak regisztrálása az épület elkészültével esik egybe. A közölt alapterületek magukba foglalják a logisztikai ingatlanokon belüli iroda- és szociális területeket. Jelen dokumentum az előbérleti megállapodás alapján felépített épületeket kezeli bérlői igény alapján létesített épületként. 2
The first six months of 27 have brought a vibrancy which has not been experienced for a long time in the letting market. Beside the well-tried locations not only because of the intensified competition developers are building in new areas with a more sophisticated concept taking their cue from the tenant s demands and covering a wider market. The purchase of Parkridge has increased ProLogis market share to 3 % countrywide. The dominance of one firm has not been seen before in Hungary. Supply Up to 1 sq m modern space; In the first half of 27 more than 6 sq m modern industrial buildings were completed; More than 1 sq m expansion is expected in the next six months. A 27-es év első hat hónapja rég nem látott dinamizmust hozott a bérbeadások terén. A jól bevált helyszínek mellett nem utolsósorban az élesedő verseny hatására a fejlesztők új területeken és kifinomultabb koncepció alapján építkeznek, igazodva a bérlői igényekhez és szélesebb piacot lefedve. A Parkridge ProLogis általi felvásárlása Magyarországon eddig nem tapasztalt koncentrációt eredményezett, mely országosan 3%-os területarányos piaci részesedésben nyilvánul meg. Kínálat Közel 1 m² modern terület; 27 első félévében több, mint 6 m² modern raktárépület készült el; 1 m² bővülés várható a következő hat hónapban. Budapest - Annual supply of modern industrial space 1997-27 Budapest - Modern raktáringatlan kínálat 1997-27 m² 25 2 15 1 5 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27* Speculative w/h / Spekulatív raktár Speculative office / Spekulatív iroda Built-to-suit w/h / Előbérlet raktár BTS office / Előbérlet iroda *27 first half-year / első félév Despite the acceleration in demand in the second half of 26, developers remain bold and are building in the previously planned time. This is not expected to change in the coming six months. As a result of the saturation of the Budapest market some new market players half prefered cities in the countryside for their first hungarian project as opposed to the more traditional Budapest locations. In addition the ProLogis development at Hegyeshalom, there are more new projects in the preparation or planning phases. Nevertheless, Budapest s current appeal has meant that there are further developments near to the new M motorway section and the Ferihegy Airport in addition to the areas close to the city centre. A 26 második felében tapasztalt keresletélénkülés ellenére a fejlesztők nem veszítették el óvatosságukat, a korábban tervezett ütemben folynak az építkezések. Ez várhatóan a következő hat hónapban sem változik. A budapesti piac telítettsége miatt egyes új belépők már az első magyarországi projektjük helyszínének is vidéki városokat választanak. Vidéken a ProLogis hegyeshalmi fejlesztése mellett több új projekt van előkészítési vagy tervezési szakaszban. Mindemellett továbbra is érvényesül Budapest vonzereje; az új M szakasz és a Ferihegyi repülőtér környékén található, illetve a belvároshoz közeli területeken további fejlesztésekre van kilátás. The number of industrial parks built by right of the city-logistics concept are going to increase, mainly in the 22nd, 11th, 9th, 15th and 3rd Districts. These schemes offer units of smaller size and are suitable for storage or light industrial activity (such as innove Business Park, City Point 9, DAN Business Park). These types of schemes have been very successful in Western-Europe and are expected to grow intensely in Hungary. 3 A city-logisztika koncepció alapján épülő, kisebb alapterületű egységeket kínáló, raktározás mellett könnyűipari tevékenységre is alkalmas parkok sora (innove Business Park, City Point 9, DAN Üzleti Park) tovább fog bővülni, jellemzően a XXII., XI., IX., XV. és III. kerületekben. A nyugat-európai tapasztalatokat figyelembe véve ez az ingatlantípus komoly fejlődés előtt áll Magyarországon.
The new phenomenon in the market is the appearance of international developers building on a built-to-suit basis only. These developers are competing with the existing parks and are mainly seeking large and long-term tenant demand. Because of the 1% vacancy rate, more sophisticated operators and the decreaseing rents the careful financial and technical planning of these projects becomes more important. Új jelenség a kizárólag előbérleti szerződések alapján építkező nemzetközi fejlesztők megjelenése a piacon, akik elsősorban a nagyméretű és hosszabb távra szóló ingatlanigények kielégítésében kelnek versenyre a meglévő parkokkal. A 1%-os üresedési mutató, a mind kifinomultabb bérlői igények és a csökkenő bérleti díjak generálta versenyben egyre fontosabb a projektek gondos megtervezése műszaki és üzleti szempontból is. Major existing warehouse / industrial schemes - Jelenlegi legnagyobb raktár / ipari ingatlanfejlesztések Development / Fejlesztés Completed to Date / Felépült terület (m²)¹ Under Construction / Építés alatt 27 (m²)¹ Planned / Tervezett 27 (m²)¹ Built in Potential / Lehetséges beépítés (m²) Developer / Fejlesztő Out-of town / A város határán kívül : Agrogate 16 3 16 3 16 3 24 Agrogate Airport City - 8 5 1 52 Ablon Airport Business Park 65 5 - - 65 5 AIG/Lincoln, Europolis Akácliget Logisztikai Központ 18 - - 18 Global State, GAG BILK ** 11-15 21 BILK Biatorbágy, IPD 5 3 - - 5 3 Innovációs Park Bleecker Park 17 - - 17 Gecina Dunaharaszti, IPD 45-12 7 IPD, Immoeast East Gate Business Park 3 - - 15 Wallis Euro-BusinessPark* 9 - - 9 Immoeast, ProLogis M1 Business Park 7 - - 7 AIG/Lincoln, Europolis ProLogis Harbor Park** 12 28 9 15 ProLogis ProLogis Park Bp - Batta - - 15 93 ProLogis ProLogis Park Bp - Sziget 6 15 15 173 ProLogis ProLogis Park Budapest 9 13 5 13 5 15 ProLogis Rozália Park Logistics Center 131 5 - - 135 Grontmij Tulipan Park 13-15 28 SEGRO West Gate Business Park 17 6-12 5 35 Immoeast In Total / Összesen 881 2 81 3 133 3 1 751 8 In Budapest / Budapesten: Aquincum Logisztikai Központ 7 7 - - 7 7 OTP Ingatlan City Point 9 4 2 6 3 9 2 Convergence C-Moll Logisztikai Központ 6 - - 6 C-Moll DAN Üzleti Park - 5 5 4 2 W-GO Dél-Pesti Üzleti Park 12 5 4-18 5 Wing Europa Center - 2-8 Terra Invest innove Business Park - 8 12 2 ING. Kelet Mester Park 15-15 38 Immoeast Nagytétényi Ipari Park 12 3 - - 12 3 Innovációs Park Varpex Logisztikai Központ 6 2 - - 6 2 Varpex In Total / Összesen: 63 9 43 8 4 57 7 * Including Pharmapark and Geodis facility / Pharmaparkot és Geodis épületet is beleértve ** Harbor Park and BILK are situated at Budapest boundary ¹ Total space let including warehouse and office space / Teljes bérbeadott terület (raktár és iroda) 4
Demand 84 sq m let in first six months; The vacancy rate remains at 1%; The average size of transactions increased; Leases of logistics, forwarding or commercial companies still dominate. The 84 sq m of space let in the first six months of this year equals 65% of last year s total let space. It seems that the market has recovered from the lull in 25 and if this positive tendency continues, it would be one the best performing years of the last 1 years. Logistics companies account for more than 5% of the take-up. The major reason for this is that the proportion of logistics outsourcing is still growing. Logistics providers intend to serve their clients from modern warehouses outside of Budapest. Due to the limited number of such properties and the tight timescale available, these lettings are often not realised. At present, the regional distributional centres prefer to set up in the Czech Republic or in Poland instead of Hungary. The number of new manufacturing and assembling companies establishing production in Hungary is currently low, due to Hungary s decreasing investment attraction. In addition to the tax and wage levels, which are less favourable compared to other countries of the Central European area. Therefore the tenant demand of this sector is stagnating, whilst the Romanian, Slovakian and Polish economic environment and labour markets are considered more attractive by expanding or relocating companies. The average let speculative space is 4 sq m according to this year s transactions. The built-to-suit transaction average shows a decline to 8 8 sq m, but this is partly due to relatively few deals of this kind rather than the start of a future trend. Kereslet 84 m² első féléves bérbeadás; az üresedési mutató 1% maradt; nőtt az átlagos ügyletméret; meghatározóak a logisztikai, szállítmányozó vagy kereskedelmi cégek ügyletei. Az első hat hónapban bérbeadott 84 m² terület a teljes tavalyi bérbeadás 65%-át jelenti, ami időarányosan rendkívül jó érték. A jelek szerint a piac kiheverte a 25-ös megtorpanást és ha folytatódik a pozitív tendencia, az elmúlt 1 év egyik legjobb évét produkálhatja. A bérbeadások több, mint 5%-a továbbra is logisztikai cégekhez köthető. Ennek fő oka, hogy a logisztikai kiszervezések aránya továbbra is növekedést mutat. A logisztikai szolgáltatók vidéken is egyre inkább modern raktárakból kívánják kiszolgálni ügyfeleiket. Az ilyen ingatlanok korlátozott száma és a tervezett időkeret szűkössége miatt az ügyletek gyakran nem valósulnak meg. A regionális disztribúciós központok egyelőre elkerülik Magyarországot, a cégek ezeket inkább Cseh- vagy Lengyelországban állítják fel. Az újonnan betelepülő gyártó- és összeszerelő cégek száma alacsony, Magyarország beruházásvonzó képesség, adóterhek és munkabérköltségek terén hátrányba került a közép-kelet európai térség más államaival szemben. Emiatt az ipari-termelő tevékenységhez köthető bérlői érdeklődések száma is stagnál; a román, szlovák vagy lengyel gazdasági környezetet és munkaerőpiacot gyakran előnyben részesítik a kereső cégek. Az átlag bérbe adott spekulatív területnagyság az idei ügyletek alapján 4 m². Előbérlet esetén viszont csökkenés tapasztalható (8 8 m²), mely érték azonban a viszonylag kevés ilyen jellegű első féléves bérbeadás miatt nem vetíthető ki jövőbeli folyamatokra. Take-up and supply per year 1997 27 Bérbe vett terület és kínálat 1997 27 Take-up per year 1997 27 Bérbe vett terület éves bontásban 1997 27 25 m² 18 m² 16 2 14 12 15 1 1 8 6 5 4 2 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27* Supply / Kínálat *27 first half-year / első félév Total take-up / Összes bérbevett terület 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27* Built to suit take-up / Előbérletben bérbevett Speculative take-up / Spekulatív bérlet *27 first half-year / első félév 5
The first logistics parks what entered the market have either reached or are reaching their total built-in potential and achieving complete occupancy. Accordingly, companies seeking to expand or establish in a location are considering their future expansion when decision making. Developers are recognizing this and are enlarging their parks with additional land, e.g. ProLogis in Szigetszentmiklós or SEGRO in Biatorbágy. Az elsőként piacra lépett logisztikai parkok elérték vagy lassan elérik a teljes kiépítettségüket magas bérbeadottság mellett, így az itt bővülni vagy betelepülni kívánó cégek a további bővülési igényeiket is figyelembe véve hozzák meg döntésüket a helyszínválasztásról. Ezt felismerve a fejlesztők is további területekkel bővítik parkjaikat, például a ProLogis Szigetszentmiklóson vagy a SEGRO Biatorbágyon. Take-up by sector / Bérleti ügyletek ágazat szerinti megoszlása Pharmaceutical / Gyógyszeripar 3% Retail / Kereskedelem 16% Wholesale, Trade / Nagykereskedelem 8% Business Services / Szolgáltatás 3% Food & Drink / Élelmiszer 1% Forwarding / Szállítmányozás 5% Logistics / Logisztika 53 % Light Industry, Assembly / Könnyűipar, Összeszerelés 11% This year s biggest letting during the first half of 27-8-14, is TESCO s 15 sq m built-to suit contract at Agrogate. The completion of new schemes, vacated units and lettings are sustaining the vacancy rate what is still around 1%. The distribution of available space is not even, as some parks are fully let and other schemes of notable size remain vacant. Az év eddigi legnagyobb ügylete a TESCO 15 m²-es előbérleti szerződése az Agrogate-ben. A piacra került új ingatlanok, a felszabadult területek és a bérbeadások fenntartották a korábbi üresedési mutatót, mely továbbra is 1% körül alakul. Az üres területek eloszlása nem egyenletes, egyes parkok teljes bérbeadottsággal működnek, míg másokban jelentős méretű területek állnak üresen. Major industrial lettings 27 first half / Jelentős piaci ügyletek - 27 első félév Project / Fejlesztés Aera / Terület (m²) Tenant / Bérlő Type* / Tranzakció típusa Activity / Tevékenység Agrogate 15 TESCO BTS Retail / Kereskedelem ProLogis Park Budapest - Sziget 8 95 Bertrans Forwarding / Szállítmányozás BILK 7 5 n.a. BTS Retail / Kereskedelem ProLogis Park Budapest - Sziget 7 5 Filtrona Forwarding / Szállítmányozás M1 Business Park 6 8 DHL Logistics / Logisztika ProLogis Park Budapest 6 78 Geodis Logistics / Logisztika ProLogis Harbor Park 4 995 Herlitz Retail / Kereskedelem Agrogate 4 97 Kühne & Nagel Logistics / Logisztika ProLogis Park Budapest 3 9 New Optic BTS Retail / Kereskedelem ProLogis Park Budapest - Sziget 3 555 NCR EXP Logistics / Logisztika Agrogate 2 5 Raksped Logistics / Logisztika ProLogis Park Budapest 2 16 Iron Mountain EXP Business Services / Szolgáltatás Tulipan Park 1 9 Gefco Logistics / Logisztika ProLogis Harbor Park 1 55 Trilak Chemicals / Vegyipar West Gate Business Park 1 38 Müller Drogerie Retail / Kereskedelem *EXP: Expansion / Terület bővítés BTS: Built-to-suit / Előbérleti megállapodás alapján 6
Rental levels Following the trend of the previous period, we have witnessed a decline in rents. In the big logistics parks around Budapest the quoting rents decreased by a few eurocents and are typically between 3.5-4 /sq m/month. However, the rents of business parks located in the city are higher at around 4.5-6.5 /sq m/month. In this segment there is still a market demand, but as more competing projects appear, a decline is feasible on a medium-term basis. Besides lower rents, the increase in rent free periods and shorter lease terms are indicated in the market. Bérleti díjak A bérleti díjak az előző év trendjét követve további csökkenést mutatnak. A Budapesten kívül elhelyezkedő nagy logisztikai parkokban az ajánlati bérleti díjak néhány eurocenttel csökkentek, jellemzően a 3,5 4 /m²/hó sávban mozognak. A városon belüli üzleti parkok árazása ennél magasabb, 4,5 6,5 /m²/hó körüli árakkal. Ebben a szegmensben még keresleti piac érvényesül, de több versenytárs projekt megjelenésével középtávon itt is csökkenés valószínűsíthető. A bérleti díj csökkenése mellett a fejlesztők által nyújtott bérletidíj mentes időszakok, illetve az egyre rövidebb bérleti időtartamok is a kínálati piaci helyzetet jelzik. Rent level 1998 27 / Bérleti díjak alakulása 1998-27 /m²/month 8 7 6 5 4 3 2 1 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27* Speculative / Spekulatív *Forecast / Előrejelzés Built-to-suit / Előbérlet Investment market Due to the large amount of capital available in the investment market and the lack of opportunities has resulted in industrial properties prime yield decreasing to 7% or below. Investors also pay close attention to properties in the countryside or attracted to properties of smaller lot sizes. Due to the lack of products, forward deals or package deals (cash flow plus forward sale) have become more popular. This year s biggest transaction is the sale of a portfolio developed by Newland Estates to Standard Life Investments, consisting of 3 properties (Győr Renault-Nissan, Jászberény Hilite, Budapest DHL). Befektetési piac A befektetési piacon jelenlévő hatalmas mennyiségű tőke továbbra is nehezen talál megfelelő célpontot. Ez már ipari ingatlanok esetén is csökkenő, kiemelkedő ingatlan esetén 7% vagy az alatti hozamokhoz vezet. A befektetők figyelme a vidéki vagy kisebb méretű ingatlanokra is kiterjed. A befektetési termékek alacsony száma miatt a határidős vagy vegyes típusú (hozam és határidős) tranzakciók is kedveltek. Az év eddigi legnagyobb ügylete a Newland Estates által fejlesztett, három ingatlanból (Győr Renualt-Nissan, Jászberény - Hilite, Budapest - DHL) álló portfólió értékesítése a Standard Life Investmentsnek. Summary statistics / Összefoglaló adatok m² 1999 2 21 22 23 24 25 26 27* Completions / Új építés 9 25 5 9 125 145 22 13 5 163 6 Take-up / Bérbevett terület 19 8 1 12 85 158 119 131 84 Stock / Összterület 25 75 165 29 435 64 77 934 988 Vacancy rate / Üresedési mutató (%) n/a 22 22 11 1 7.2 8.1 1.1 1.4 7 *27 first half-year / első félév