Piaci érték: Igatlaok értékelése hozamszámítással 1-2. 1 Elıadás Igatlavagyo-értékelı és közvetítı Szakképzés, Igatlakezelı Szakképzés A-. modul Az az ár, amelyért az igatla méltá- yosa,, magájogi szerzıdés keretébe és az értékelés idıpotjába várhatóa eladható, feltételezve a következıket: Az eladó hajladó az eladásra Az adásvétel leboyolítására kellı idı áll redelkezésre A A tárgyalás idıszakába az érték em változik Az értékesítés megfelelı yilváossággal törtéik Az átlagostól eltérı, speciális vevıi ajálatokat figyelme kívül hagyjuk A piaci érték ú. objektív érték. Hozamérték A befektetési célú (vagy befektetési célúvá tehetı) igatlaból jövıbe várható (tiszta) jövedelmek jeleértéke. Figyelem! Ha az igatla em befektetési célú (ill. em tehetı azzá), akkor em haszálható a hozamelvő értékelés!!! Mit tekitük jövıbei jövedelemek? Téyleges B o bevétel szorzó: Lehetséges teljes bevétel - eszteségek + Egyéb bevétel Effektív bevétel (EGI) (Piaci érték) - Mőködési költségek - ADS CF Piaci érték Befektetési érték EGM EGI piaci érték EGI téyleges B o bevétel 1
Példa: Az 5, mft éves B o bevételt hozó igatlauk értékét szereték megálla- pítai.. A redelkezésükre állak a következı hasoló igatlaok téyleges eladási adatai: 1. Eladási ár: Téyleges B o bevétel: 2. Eladási ár: Téyleges B o bevétel:. Eladási ár: Téyleges B o bevétel: 112 mft 5,5 mft 118 mft 5,7 mft 110 mft 5, mft Az összehasolító igatlaok B o bevétel szorzói: 1. 112 EGM 20,6 EGI 5,5 2. 118 EGM 20,70 5,7. 110 EGM 20,75 5, 20,6 + 20,70 + 20,75 EGM 20,60 A vizsgált igatla értéke: EGI EGM 5, 20,60 109,18mFt Figyelem! A számtai közép agyo érzékey a kiugró értékekre (em robusztus), ezért célszerőbb helyette középértékkét a mita móduszát, esetleg mediáját haszáli! Mikor alkalmazzuk a téyleges bruttó bevételszorzó módszert? Általába olya igatlaok értékelésekor, melyeket jól lehet jellemezi az éves bevételükkel (ezáltal jól tipizálhatók), pl.: Bérlakások értékelése, Éttermek, szórakozóhelyek értékelése. Direkt tıkésítés: N o mőködési bevétel tıkésítési kamatláb piaci érték 2
Mikor alkalmazhatjuk a direkt tıkésítést? Ha az igatla jövedelme már stabilizálódott. idı A tıkésítési ráta becslése: 1. Build Build-up módszer: Kockázatmetes kamatláb + Országkockázati téyezı + Szektorkockázati ráta + állalkozás specifikus kockázati ráta Tıkésítési kamatláb () 2. A tıkésítési ráta meghatározása piaci tapasztalatok alapjá:. CAPM modell segítségével Capital Asset Pricig Model Kezdetbe az értékpapír-piaci piaci befekte- tések várható hozamáak (megtérülési rátájáak) becslésére haszálták A modell kiterjeszthetı valameyi befektetés (projekt) várható hozamáak becslésére A modell kiterjesztése a külöféle projektekre:? (befektetı) részvéy (projekt) (t.) (projekt) A modell kiterjesztése a külöféle projektekre: A befektetık ugyaazt a hozamot várják el a részvéytársaság által megvalósított projektektıl, mitha a projektet saját maguk valósítaák meg.
A kockázatok kezelése (diverzifikáció): Diverzifikálás: A tıkéket több külöbözı kockázatú eszközbe fektetjük (portfóliót( képzük) aak érdekébe, hogy az összes kockázatuk csökkeje. A kockázatok kezelése (diverzifikáció): Kockázatok felbotása: Egy befektetés kockázata midig felbotható ú. Egyedi (diverzifikálható, em szisztematikus) és Piaci (diverzifikációval em kiküszöbölhetı, szisztematikus) kockázatra. A kockázatok kezelése (diverzifikáció): A kockázat mérése (β):( r Egy jól diverzifikált portfólióak csak piaci kockázata va, A gyakorlatba ilye jól diverzifikált portfólióak tekitjük a piaci portfóliókat (pl.: tızsdeidexek). β r m r: a vizsgált befektetés múltbéli hozamai r m : a piaci portfólió múltbéli hozamai A β tulajdoságai: Idıbe meglehetıse stabil, Ha a projekt felbotható külöbözı kockázatú részekre (pl.: bezikút töltıállomás + shop), akkor a β az egyes részek β-jából megfelelı súlyozással számíthat tható, Az egyes projektek β-ja többyire t az adott ágazat (más s hasoló kockázat zatú befektetések) β-ját t követi. k A befektetés várható hozama (megtérülése): r r f + β (r m r f ) r f : kockázatmetes kamatláb β: az adott befektetés kockázatáak mértéke r m : piaci portfólió hozama (piaci kamatláb) (r m r f ): kockázati prémium 4
A modell alkalmazásáak elıyei és ehézségei: Ha az igatla múltbéli hozamadatai ismertek, a várható megtérülési ráta (tıkésítési ráta) köye meghatározható, Új projekt eseté β-köyv szüks kséges, Az igatla befektetések A agy tıkeigt keigéy és s a Nehéz z feloszthatóság g miatt eheze diverzifikálhat lhatók. Példa: Érzékeységvizsgálat: Határozzuk meg aak az irodaházak a piaci értékét, melyek éves ettó mőködési bevétele 42 mft, a kihaszáltsága 95%-os. A hasoló igatlaok tıkésítési rátája 8%. 42 mft 8% 0,08 42 0,08 525 mft izsgáljuk meg, hogya változa az eredméy, ha a tıkésítési rátát 0,5%-os lépcsıvel változtatjuk a [6%;10%] itervallumba! 6% 6,5% 7% 7,5% 8% 8,5% 9% 9,5% 10% 700 mft 646 mft 600 mft 560 mft 525 mft 494 mft 467 mft 442 mft 420 mft Eltérés [mft] +175 +121 +75 +5 ---- -1-58 -8-105 Eltérés [%] +% +2% +14% +7% ---- -6% -11% -16% -20% A DCF módszer sémája: a em stabil diszkotálás a stabil Exit érték (örökjáradék) 0. 1. 2.. 4. 5. 6. 7... év 5
0 DCF módszer: t t 1 (1 + r) + 1 t + (1 + r) Mikor alkalmazhatjuk a DCF módszert? Ha az igatla jövedelme még em stabil. idı Példa: Év 1. 600 eft Az igatla teljes felújítását a jövı évre tervezik. A felújítás évébe az igatla csakem ürese áll majd. A felújítás utá az épületet értékesítei szereték. A következı évekbe az alábbi jövedelmek várhatók: 2.. 4. 5. 11.00 eft 12.000 eft 12.200 eft 12.50 eft A hasoló igatlaok tıkésítési rátája 8%. A befektetık által elvárt megtérülés 10%. Mekkora az igatla piaci értéke? A jelelegi piaci érték: 4 12.200 0,08 152,5 mft 600 11.00 12.000 + 152.500 0 P + + 2 1,1 1,1 1,1 1.476 eft 6
Hogya kezeljük az iflációt? 1. A bérleti díjakat és a mőködési költségeket idexáljuk a becsült iflációs rátával. Ekkor midig omiális kamatlábakkal dolgozuk. 2. eál kamatlábakat haszáluk. Ebbe az esetbe sem a bérleti díjakat, sem a mőködési költségeket em korrigáljuk az iflációs rátával. eál kamatláb: r r 1+ r 1 100 1+ π Ahol r r : reál kamatláb [%] r : omiális kamatláb π: iflációs ráta Közelítıleg: r r r - π Legmagasabb és legjobb haszálat: Egy igatla legvalószíőbb haszálata (haszosítása), amely fizikailag lehetséges, megfelelıe idokolt, (építés)jogilag megegedett, pézügyileg megvalósítható és a lehetséges haszálati módok közül a legmagasabb értéket eredméyezi. A hozamelvő értékelés folyamata: 1. Az igatla lehetséges (alteratív) haszálati módjaiak elemzése. 2. A jövıbei pézfolyamok felállítása, azaz a jövıbei bevételek és kiadások becslése haszálati módokét (, CF).. Kamatlábak (elvárt megtérülési ráta, tıkésítési ráta) meghatározása. Befektetési érték: 4. Az egyes pézfolyamok jeleértékéek meghatározása (direkt tıkésítés, DCF módszer). 5. A legmagasabb jeleérték, mit hozamérték kiválasztása. Megmutatja, hogy a befektetı (tulajdoos) számára meyit ér az igatla. Szubjektív érték. Meghatározása az ú. tıkeellátottság szeriti módszerrel törtéik. 7
Befektetési érték meghatározása: Tıkeellátottsági módszer: b s + i ahol b : befektetési érték s : saját tıke értéke i : idege tıke értéke A saját tıke értéke: s CFt t (1 + r) CF + 1 + (1 + r t 1 ) Az idege tıke értéke: A befektetı számára! i a hitel feálló egyelegével (a még feálló tıketartozással) Példa: árakozásuk szerit az igatlaak a következı évbe 1.00 eft -t t kell produkália. Az adósságszolgálat évete 87 eft.. A hitel jelelegi egyelege 14.670 eft.. A tıkésítési ráta 11%. Meyi az igatla befektetési értéke? Példa: CF ADS 1.00 87 427 eft 427 s.882 eft 0,11 Az igatlaból az alábbi CF-kra számí- tuk a következı évekbe: Év 1. 2. CF - 21 mft - 7 mft A CF-t tıkésítjük:. 10 mft A befektetési érték:.882 + 14.670 18.552 eft 4. 5. 11 mft 14,5 mft 8
A CF várhatóa az 5. évbe fog stabilizálódi. Az épületet 10 mft hitellel fiaszírozták. Az igatlat az 5. év végé szereték eladi és arra számítuk, hogy 150 mft-ot foguk kapi érte. Az elvárt megtérülési ráta 14,2%. Állapítsuk meg a befektetés értékét! s CFt P (1 + r) 10 + 1,142 A saját tıke értéke: t 1 11 + 1,142 4 t 21 7 + 1,142 1,142 14,5 + 150 + 74,12 mft 5 1,142 2 + A befektetés értéke: 0. évi hitelegyeleg + saját tıke értéke 74,12 + 10 204,12 mft Mikor érdemes eladi az igatlat? Ha a piaci értéke meghaladja a befektetési értéket, A két érték külöbsége (szembeötlıe) agyobb, mit az eladás költsége, továbbá A tıke ismételt befektetésére megfelelı lehetıség kíálkozik. Bérterületszámítás (irodák): Nettó összes terület Bérterület Kizárólagosa haszált terület Közös terület Parkoló terület Nem bérterület Gépészeti terek Elektromos/IT területek Szerkezetek alatti területek, Nyílászárók alatti területek Kapcsolódó épületrészek Közös területek felosztása: Sziti közös terület csak az adott szit bérlb rlıi haszálhatj lhatják Épület közös k s terület valameyi bérlb rlı által közöse k haszált terület 9
Közös területi mutató: Az egész épület közöse haszált és kizárólagosa haszált területeiek %-ba% kifejezett aráya. Max. elfogadható mértéke: 12% 10