KISTARCSA VÁROS ÖNKORMÁNYZAT POLGÁRMESTERE 2143 Kistarcsa, Szabadság út 48. Telefon: (28)- 507-133 Fax: (28)-470-357 E L Ő T E R J E S Z T É S A Képviselő-testület 2012. október 17-i ülésére Tárgy: Önkormányzati tulajdonú zártkerti ingatlanok értékesítése Nyílt ülésen tárgyalandó Érintett bizottságok: Pénzügyi, Jogi, Településfejlesztési, Pályázatkezelő, valamint Vagyonnyilatkozatokat és Összeférhetetlenségeket Kezelő Bizottság Tisztelt Képviselő-testület/Bizottság! A 325/2012. (IX.19.) számú határozatában a képviselő-testület úgy döntött, hogy a Polgármesteri Hivatal az októberi rendes képviselő-testületi ülésre dolgozza ki a társtulajdonosok bevonásával az önkormányzati tulajdonú 1/1 tulajdoni hányadú, valamint a részarány tulajdonú zártkerti (külterületi kertes övezet) ingatlanok ipari területté való minősítésének lehetőségét. A terület átvizsgálása után egy kb. 10,5 ha/ 105 000 m2 / nagyságú területen valósítható meg a képviselő-testület elképzelései szerint az ipari területté történő átminősítés. A szeptemberi Képviselő-testületi ülésnek megfelelően megvizsgáltuk az Önkormányzat tulajdonában levő zártkerti ingatlanok térségében a gazdasági terület kialakíthatóságát. A településen a beépítésre szánt területek mértékét még további 10,5 ha területtel lehet növelni. A kérdéses terület elhelyezkedést ábrázoló térképszelvény az előterjesztéshez mellékelem. ( 1 számú melléklet) A megközelíthetőség, a domborzati viszonyok, az egyszerű közművesíthetőség és a meglevő gazdasági területhez való illeszkedés, kapcsolódás szempontjából a 6669/1 hrsz.-ú ingatlantól 6718/2 hrsz.-ú ingatlanig terjedő terület bizonyul a legmegfelelőbb lehetőségnek. Ezen ingatlanok Szilas patak felöli 200 m mélységű része még nem meredek, azonban a területen áthalad egy gázvezeték, melyet a tervezésnél figyelembe kell venni (pl. gázvezeték fölé utat tervezni vagy kiváltani a vezetéket más nyomvonalra). A területen helyezkedik el az Önkormányzat 2 db 1/1 tulajdoni hányadú (6699, 6706 hrsz.-ú) és 1 db ½ tulajdoni hányadú ( 6697 hrsz.-ú) ingatlana. Az ingatlanokból a 200 m-es területsávot figyelembe véve mindösszesen 3292 m2 az átminősíthető terület. Ennek jelenlegi értéke 3292x615=2 M Ft+ÁFA. Az átminősítést követően a piaci ár a 615 Ft/m2-ről a Móra F. úti gazdasági területünk értékét is eléri ami jelenleg 5000.-/m2. Ezzel az összeggel számítva az ingatlanok értéke a 2 M Ft-ról 16 M Ft-ra nőhet. Az értéknövekedés 4-5 év alatt realizálódhat. A megvalósíthatóság lépései, lehetőségei és költségei: 1./ A tulajdoni lapok vizsgálata alapján az alábbi akadályozó körülmények merültek fel:
-a tulajdonos, haszonélvező meghalt, -kiskorú van a tulajdonosok között, -TIGÁZ és ELMŰ vezetékjoggal terheltek az ingatlanok, -per alatt áll, -jelzálogjoggal ill. végrehajtási joggal terhelt, -külföldi tulajdonos szerepel a tulajdonos közösségben, -Magyar Állam tulajdoni hányad, -tulajdoni lap hiányossága például lakcím, születési idő tekintetében, -nagy számú tulajdonossal, haszonélvezővel kell felvenni a kapcsolatot. A változással 47 db ingatlan érintett- melyből 2,5 db az Önkormányzat tulajdona-, melynek összesen 171 tulajdonosa és haszonélvezője van, melynek száma a póthagyatéki eljárások után tovább nőhet. 2./ Az agglomerációs törvény által biztosított 10,5 ha terület szerkezeti tervvel történő átminősítését érdemes kihasználni, mivel elképzelhető, hogy ezen terület mérete a jövőben csökkenhet. A szerkezeti tervet a képviselő-testület határozattal fogadja el. Ez a tulajdonosok számára építési jogot még nem keletkeztet. Építési jogot csak ezen szerkezeti terv alapján készülő Szabályozási terv keletkeztet, melyet akkor célszerű elkészíttetni, ha konkrét befektető jelentkezik a területre. Mindaddig míg a Szabályozási Terv nem készül el - abban az esetben, ha más területen lenne igény a gazdasági terület kialakítására - a terület méretével megegyező méretben, a kijelölt helyett egy másik terület is kijelölhető. Ez esetben az ingatlantulajdonosokat még kár nem éri, hiszen építési joguk még nem keletkezett, ez esetben a Képviselő-testület határozatának módosításáról van szó. A Szerkezeti terv módosításának becsült költsége 1,2 M Ft+ÁFA. A tervezés, egyeztetés és elfogadás időszükséglete 10-11 hónap. 3./ A Szabályozási terv készítésének költsége 1,2 M Ft+ÁFA. A Szabályozási terv készítése előtt az ingatlantulajdonosokkal célszerű településrendezési szerződést kötni, melyek részleteit ki kell dogozni. Ezt a folyamatot szintén nehezítik az 1. pontban részletezett körülmények. A szerződéskötés időszükséglete korábbi tapasztalatok alapján- akár 18 hónapot is igénybe vehet. Ezt követően a Szabályozási terv készítési időszükséglete azonos a Szerkezeti terv készítésével, ami 8-9 hónap. 4./ A Helyi Építési Szabályzat módosítás rendelettel történő elfogadása után nyílik meg a lehetőség a különböző hatósági eljárások lefolytatására. Művelési ágváltozás, telekalakítás, ingatlanokkal kapcsolatos szerződéskötések, közművesítés tervezése, kiépítése stb. A településen a Villért mögötti 12 ha méretű területre 10 éve elfogadásra került a gazdasági területé való átminősítés, a Móra F. utcánál pedig már 7 éve. Ezen területeken sokkal kevesebb ingatlantulajdonos érintett, és az eredeti telkek mérete is sokkal nagyobb mint tárgyi területen levő ingatlanoké, ennek ellenére a területet a tulajdonosok nem tudják értékesíteni, azokon gazdasági tevékenység nem folyik. Az M0 autóút mentén nagyon sok gazdasági területet kínálnak eladásra a tulajdonosok. A zártkerti területen levő gazdasági terület kialakítása kizárólag az önkormányzat költségviselése mellett realizálódhat, melynek jelenleg csak az az előnye lenne, hogy ha törvényváltozás miatt csökkenne az átminősíthető terület mérete, akkor a már megindult településrendezési terv készítés miatt nem érintené a települést. Az ingatlanérték növekedés csak hosszútávon (15 év) realizálódhat. A körülmények miatt csak a Szerkezeti terv módosítás lehet időszerű.
Az átminősítés 3 db önkormányzatai tulajdonú zártkerti ingatlant érintene: hrsz. m2 besorolás részarány Ft/m2 6697 3624 szántó 6/12 615 6699 4510 szántó, szőlő, kert 1/1 764 6076 2901 szántó 1/1 615 Ezen a területen kívül elhelyezkedő ingatlanok az alábbiak: 1/1 tulajdoni hányadú 6532, 6636, 6646, 6666, 6819, 6821, 6822, 6846, 6850, 6871 hrsz.-ú alatti ingatlanok, valamint a részarány tulajdonban lévő 6519, 6583, 6773, 6774 hrsz.-ú ingatlanok (a továbbiakban együttesen: Ingatlanok). Az önkormányzat vagyonának hasznosítása érdekében célszerű lenne a fenti Ingatlanok értékesítését folytatni., az Ingatlanok értékesítésének vonatkozásában ismételt pályázatot kiírni. A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tft.) 10. (1) bekezdésének c) pontja alapján a termőföld vagy tanya eladása esetén ha törvény másként nem rendelkezik az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg: a) a Magyar Államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint; b) a helyben lakó haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt; c) a helyben lakó szomszédot; d) a helyben lakót; e) haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt. A Tft. 10. (6) bekezdése értelmében a termőföld vagy tanya eladása (haszonbérbe adása) esetén, a beérkezett vételi ajánlatot hirdetményi úton kell a Tft. 10. (1) bekezdésben meghatározott elővásárlásra jogosultakkal közölni. A termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II.18.) számú Kormány rendelet (a továbbiakban: Kormány rendelet) 1. (1) bekezdése értelmében a Tft., valamint a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) alapján fennálló elővásárlási jog esetén a termőföld vagy a tanya tulajdonosa az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot (a továbbiakban: ajánlat) a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosultakkal közölni, kivéve, ha az ajánlat az első helyen álló elővásárlási jogosulttól érkezett. Ez a kötelezettség csak az elfogadott ajánlatra terjed ki. Az ajánlatot teljes terjedelemben kell közölni (a személyes adatokat tartalmazó részek felismerhetetlenné tétele mellett). A közlésből ki kell tűnnie annak is, hogy az ajánlattevő elővásárlásra jogosult-e, és ha igen, a Tft.-ben, illetve a Ptk.-ban meghatározott melyik jogcímen. A Kormány rendelet alapján az ajánlatot a beérkezéstől, illetve az átvételtől számított 8 napon belül kell a Polgármesteri Hivatal hirdetőtáblájára, 15 munkanapra kifüggeszti. Az önkormányzat vagyongazdálkodásáról szóló 10/2012. (II. 24.) önkormányzati rendelet (továbbiakban: Vagyonrendelet) 10. (4) bekezdés a) pontja szerint az ingatlan elidegenítésére irányuló tulajdonosi döntést megelőzően az ingatlan forgalmi értékének megállapítási módja az ingatlan forgalmi értékbecslő által meghatározott érték. A Vagyonrendelet 5. (7) bekezdésének a) pontja szerint ingatlan értékesítése esetén - értékhatártól függetlenül az ingatlan forgalmi értékbecslő által meghatározott érték, hat hónapnál nem régebbi forgalmi értékbecslés alapján történik a vagyonelem forgalmi értékének megállapítása. Az Ingatlanokról 2012. szeptember 06. napján készült értékbecslés.
Az értékbecslésben meghatározott érték és a Vagyonrendelet a 13. (1) bekezdés b) pontja értelmében az Ingatlanok értékesítésére versenyeztetési eljárást nem kell lefolytatni, azonban az Ingatlanok értékesítésre nyílt pályázatot írhat ki az Önkormányzat. A pályázat nyertese az, aki a legmagasabb összegű vételár megfizetésére tesz ajánlatot. Amennyiben csak egy ajánlat érkezik, abban az esetben a pályázó ajánlata akkor tekintendő nyertes ajánlatnak, ha a pályázó a Képviselő-testület által megállapított vételár megfizetését vállalja. A fentiekre tekintettel az Ingatlanok értékesítéséhez az előterjesztés 2. sz. mellékletét képező pályázati kiírás elfogadását, ismételt pályázat kiírását javaslom. A fentiek alapján kérem a Tisztelt Képviselő-testülettől az előterjesztés megtárgyalását, és az alábbi határozati javaslatok elfogadását. 1.Határozati javaslat Kistarcsa Város Képviselő-testülete úgy dönt,, hogy a Kistarcsa 6669/1 hrsz.-ú ingatlantól 6718/2 hrsz.-ú ingatlanokig terjedő területre vonatkozóan a Településszerkezeti terv módosítás 1,2 M Ft+ÁFA költsége a 2013 évi költségvetési koncepció készítésénél legyen figyelembe véve. Felelős: Solymosi Sándor polgármester 2.Határozati javaslat 1. számú alternatíva Kistarcsa Város Önkormányzat Képviselő-testülete úgy dönt, az önkormányzati tulajdonú 1/1 tulajdoni hányadú 6532, 6636, 6646, 6666, 6819, 6821, 6822, 6846, 6850, 6871 hrsz.-ú, valamint a részarány tulajdonban lévő 6519, 6583, 6773, 6774 hrsz.-ú zártkerti ingatlanok értékesítésére pályázatot ír ki az előterjesztés 2. mellékletében szereplő pályázati felhívással. Egyben felkéri Kistarcsa Város polgármesterét, hogy gondoskodjon az Ingatlanok értékesítéséről szóló hirdetmény közzétételéről. Felelős: Solymosi Sándor, polgármester 2. Határozati javaslat 2. számú alternatíva Kistarcsa Város Önkormányzat Képviselő-testülete úgy dönt, az önkormányzati tulajdonú 1/1 tulajdoni hányadú 6532, 6636, 6646, 6666, 6699, 6706, 6819, 6821, 6822, 6846, 6850, 6871 hrsz.-ú, valamint a részarány tulajdonban lévő 6519, 6583, 6697, 6773, 6774 hrsz.-ú zártkerti ingatlanok értékesítésére pályázatot ír ki az előterjesztés 2. mellékletében szereplő pályázati felhívással. Egyben felkéri Kistarcsa Város polgármesterét, hogy gondoskodjon az Ingatlanok értékesítéséről szóló hirdetmény közzétételéről.
Felelős: Solymosi Sándor, polgármester A határozat elfogadása egyszerű szótöbbséget igényel. Kistarcsa, 2012. október 3. Solymosi Sándor polgármester