Előterjesztés Nyergesújfalu Város Önkormányzati Képviselő-testülete 2009. október 29-ei ülésére Tárgy: Nyergesújfalu Város Lakáskoncepciójának elfogadása Tisztelt Képviselő-testület! Nyergesújfalu Város Önkormányzati Képviselő-testülete 25/2001(III.27.) sz. határozatával fogadta el Nyergesújfalu Város Lakáskoncepcióját. Tekintettel arra, hogy az abban foglaltak nagy részét már megvalósítottuk, időszerűvé vált a város hosszú távú lakásgazdálkodási stratégiájának felülvizsgálata, egy új lakáskoncepció megalkotása. 2009. augusztus 21-én lépett hatályba az a törvénymódosítás, amellyel az önkormányzatok elővásárlási jogot kaptak, hogy a területükön kényszerárverésre kerülő ingatlanokat megvásárolják és azokat korábbi tulajdonosaiknak bérbe adják. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 85/F. ponttal egészült ki 2009. augusztus 21-i hatályba lépéssel, miszerint a lakóingatlan fekvése szerinti önkormányzatot a lakóingatlan kényszerárverése során elővásárlási jog illeti meg. Ezt az elővásárlási jogát az önkormányzat a hivatkozott rendelet 85/F.. (3) bekezdése szerint akkor gyakorolhatja, ha az adós, zálogkötelezett kérelmet terjesztett elő a lakóingatlan bérleti jogának megszerzése iránt, és a települési önkormányzat írásban kötelezettséget vállalt arra, hogy a megvásárolt lakóingatlant a végrehajtási eljárás adósának vagy a zálogkötelezettnek az e törvényben és önkormányzat bérbeadásról szóló rendeletében meghatározott feltételek szerint, határozatlan időre bérbe adja. Az elővásárlási jog gyakorlása jogilag és technikailag is egyfajta árverési vételi ajánlat megtétele, amely csak abban különbözhet a többi licittől, hogy azok összegét nem kell meghaladnia: nem kell rálicitálni az előző ajánlatra, hanem elég azt csak tartani. A törvény különböző eszközökkel segíti azokat az adósokat, akik a gazdasági, pénzügyi válság miatt megnőtt terhek miatt nem tudják tartozásaikat törleszteni, s emiatt lakhatásuk veszélybe került. Azok esetében, akiknek a hitel-szerződését már felmondták, és a fedezetül lekötött ingatlan kényszerértékesítése folyamatban van, lakhatásuk biztosítását kívánják elősegíteni azzal, hogy a települési önkormányzatok részére elővásárlási jogot biztosítanak. Az önkormányzatok így bérlakásként működtethetik tovább a megvásárolt ingatlant, melyet a korábbi tulajdonos adós részére kell bérbe adniuk. A lakásgazdálkodás keretein belül fontos döntése a Képviselő-testületnek, hogy lakóingatlanok kényszerértékesítése során külön jogszabályok szerint gyakorolható elővásárlási jogával élni kíván-e? Amennyiben a tisztelt Képviselő-testület úgy dönt, hogy a lakóingatlanok kényszerértékesítése során biztosított elővásárlási jogával élni kíván, abban az esetben gondoskodni kell megfelelő pénzeszközről, valamint Nyergesújfalu Város Önkormányzati Képviselő-testületének a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó, valamint az
önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek elidegenítésére vonatkozó helyi szabályokról szóló 13/2006.(IV.28.) rendeletének módosításáról. Kérem a tisztelt Képviselő-testületet, hogy a lakáskoncepciót vitassa meg és fogadja el. Ezzel egyidejűleg kérem, hogy döntse el, hogy élni kíván-e elővásárlási jogával a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 85/F. pontjába foglaltak szerint. Nyergesújfalu, 2009. október 21. Szalai Béláné Igazgatási ügyintéző Határozati javaslat Nyergesújfalu Város Önkormányzati Képviselő-testülete 1. Fogadja el Nyergesújfalu Város Lakáskoncepcióját, ezzel egyidejűleg helyezze hatályon kívül a 25/2001.(III.27.) sz. határozatával elfogadott lakáskoncepciót. 2/A. Határozza el, hogy lakóingatlanok kényszerértékesítése során külön jogszabály szerint gyakorolható elővásárlási jogával nem kíván élni. 2/B. Határozza el, hogy lakóingatlanok kényszerértékesítése során külön jogszabály szerint gyakorolható elővásárlási jogával élni kíván. 3. Utasítsa a polgármestert a szükséges intézkedések megtételére. Határidő: értelemszerűen Felelős: Miskolczi József polgármester
Nyergesújfalu Város Lakáskoncepciója 2009. T E R V E Z E T Készítette: Szalai Béláné
2 Visszatekintés Nyergesújfalu Város Önkormányzati Képviselő testülete 25/2001.(III.27.) sz. határozatával fogadta el a város Lakáskoncepcióját. Az azóta eltelt időszakban a Lakáskoncepcióban meghatározott konkrét feladatok nagy részét végrehajtottuk, ezért időszerűvé vált egy új lakáskoncepció megalkotása. A 2001 ben készült lakáskoncepcióban megfogalmazott konkrét feladatok: A szociális bérlakás állomány növelése érdekében részt vettünk a Széchenyi Terv Lakásprogramja keretében meghirdetett Az önkormányzatok bérlakás állomány növelésének támogatása című pályázaton. Az elnyert támogatással az önkormányzat tulajdonába került munkásszálló átalakításával 18 szociális bérlakást alakítottunk ki, melyeket 2004. decemberében adtunk át a rászorulók részére. A telekellátás területén 2001 ben kialakított 71 összközműves építési telket értékesítettük, sőt az igényeket figyelembe véve azóta is folyamatos volt az építési telkek kialakítása és értékesítése. Az önerős lakáshoz jutás helyi támogatása is folyamatos. 2001. január 01. és 2008. december 31. között 76 család részesült összesen 35.150.000 Ft támogatásban. (3.400.000 Ft kamatmentes kölcsön és 31.750.000 Ft vissza nem térítendő támogatás) A támogatást lakásépítéshez, vásárláshoz, telekvásárláshoz vagy lakáscélú pénzintézeti kölcsön csökkentéséhez biztosította az önkormányzat. Az önkormányzat tulajdonában levő lakások állagának megőrzése, szükség szerinti felújítása, korszerűsítése folyamatos, sok még a megoldandó feladat. Kilakoltatott vagy elhalt bérlők után megüresedő lakások (számuk elenyésző, tárgyi időszakban összesen 3 db volt) annyira leamortizálódtak, hogy csak jelentős ráfordítással lehetett volna rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotba hozni, ezért a Képviselő testület döntése szerint nyilvános pályázati eljárással értékesítettük. Ezek a lakások vegyes tulajdonú társasházban voltak, az értékesítéssel az önkormányzat tulajdonrésze is magántulajdonba került. Az értékesítésből befolyó összeget a lakásgazdálkodás során használtuk fel. A tulajdonunkban levő lakások rendeltetésszerű használatát rendszeresen ellenőrizzük. Az esetek többségében a bérlők tisztán, rendben tartják bérleményüket, de sajnos vannak rossz tapasztalataink is. Önkormányzati lakások bérlőinek jelentős része azon társadalmi rétegből kerül ki, akiknek szociális helyzeténél fogva gondot jelent a lakbér és a közüzemi díjak (fűtés, víz stb.) fizetése. Jelentős hátralékot halmoztak fel, mert napi megélhetési gondjaik mellett képtelenek a lakásfenntartási költségek fizetésére. Az iparosított technológiával épült lakóépületek felújítását pénzeszközök hiányában nem állt módjában támogatni az önkormányzatnak. A társasházak anyagi helyzetére jellemző, hogy a pályázathoz szükséges önerőt sem tudták előteremteni. Helyzetkép A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint Nyergesújfalu lakónépességének száma 01 jén (népszámlálás) 7 808 fő, a lakások száma 2 748 2008. január 01 jén 7 603 fő, a lakások száma 2 888 2001. február
3 Az önkormányzat tulajdonában 2009. január 01 jén 105 lakás volt, a városban levő lakásállomány 3,6 % a. Az önkormányzat tulajdonában levő lakásállomány zöme a városban szétszórtan levő vegyes tulajdonú társasházakban található az alábbiak szerinti bérbeadással: 17 db szolgálati lakás, mely a városban fontos munkakört betöltő önkormányzati dolgozók elhelyezésére szolgál, 68 db szociális bérlakás, 2 db, a város érdekében közérdekű elhelyezésre felhasznált lakás. Kizárólagos önkormányzati tulajdonú ingatlan a Munkás u. 2. sz. alatti épület, melyben 18 db szociális bérlakás került kialakításra. A lakásokat határozott időre, öt évre adjuk bérbe a szociálisan rászoruló családoknak. Indokolt esetben a bérleti szerződés hosszabbítható. A lakások 2024 ig nem idegeníthetők el. Pénzügyi feltételek: Az önkormányzat lakásállományának fenntartására a lakbérbevételeket használja fel, melyet elkülönített számlákon kezel. A vegyes tulajdonban levő épületekben levő lakásainak közös költségét, a szükséges karbantartásokat, felújításokat ezeknek a lakásoknak a lakbérbevételéből finanszírozza. A kizárólagos tulajdonában levő Munkás u. 2. sz. alatti épületből befolyó lakbérbevételeit szintén elkülönített számlán kezeli, ezt a bevételt csak a Munkás u. 2. épület fenntartására, üzemeltetésére, karbantartására fordíthatja. A lakbér mértéke jelenleg: összkomfortos: 146 Ft/m2, komfortos 106 Ft/m2 Félkomfortos és komfort nélküli lakások nincsenek az önkormányzat tulajdonában. Az elmúlt években jelentős lakbérhátralék halmozódott fel. 2008. december 31 én 63 családnak volt kisebb nagyobb összegű lakbértartozása, az összes kintlévőség: 3.300 ezer Ft volt. Megállapítható, hogy szinte azonos körből kerülnek ki a közüzemi díjakkal (fűtés, víz, villany stb.) tartozók is. Elidegenítésre vonatkozó szabályok: Nem idegeníthetők el településünkön a szolgálati lakások, valamint a pályázati támogatással épített 18 db szociális bérlakás a Munkás u. 2. sz. alatti kizárólag önkormányzati tulajdonban levő épületben. Azon lakások esetében, melyekre nincs elidegenítési tilalom a bérlő, mint elővételi jog jogosultja vételi szándékot jelenthet be. Kérelme elbírálásáról a polgármester átruházott hatáskörben egyedi elbírálás alapján dönt. Megüresedő lakások esetében az esetleges értékesítésről a Képviselő testület egyedi határozattal dönt.
4 Nyergesújfalu Város Lakáskoncepciójának irányelvei összközműves építési telkek biztosítása önkormányzati tulajdonú lakásállomány növelése önerős lakásépítés, vásárlás helyi támogatása lakásmobilitás elősegítése nagyobb összegű tartozások kezelése önkormányzati tulajdonban levő lakások szükség szerinti felújítása, korszerűsítése, illetve állagának megőrzése, javítása az önkormányzati költségvetés készítése során a lakásalap elkülönítése, bevételi forrásainak és felhasználásának oly módon történő megtervezése, hogy fenti irányelvek megvalósítását lehetővé tegye a lakásépítéshez, felújításhoz igénybe vehető pályázati kiírások folyamatos figyelemmel kísérése, lehetőség szerint a pályázatokon való részvétel Összközműves építési telkek biztosítása Konkrét feladatok meghatározása Településünkön jelenleg lakásépítés céljára szolgáló telek nincs. Nyergesújfalu Város Rendezési Terve tartalmazza 161 lakáscélú építési telek kialakításának lehetőségét. Terveink szerint ezek a telkek folyamatosan kerülnek kialakításra és értékesítésre anyagi lehetőségeink függvényében. A telkek összközművesítésével támogatjuk az önerős lakásépítést. Önkormányzati tulajdonú lakásállomány növelése A lakásállomány növelését indokolja, hogy a szociális bérlakásra váró családok száma évek óta 30 35 között mozog, ezzel szemben a megüresedő lakások száma évente 4 5 db. Szükség lenne alacsony fenntartási költségű lakások építésére a hátrányos helyzetű családok számára, akik önerőből nem képesek lakhatásukat megoldani. Közösségi célok elérése érdekében létesítendő Sportház tetőterében tervezzük 2 db munkaköri szolgálati lakás kialakítását. A városrehabilitáció során kialakítandó új városközpontban szeretnénk új lakásokat építeni, melyek alapot biztosíthatnak a lépcsőzetes lakáscserék megoldásához azoknak a jelenlegi bérlőknek, akik fizetési kötelezettségüknek mindig eleget tesznek, azonban szociális helyzetük alapján nem tudják önerőből megoldani lakhatásuk minőségi javítását. Az így felszabaduló lakásokat a szociálisan rászorulók részére első lakásként ismét bérbe lehetne adni. Önerős lakásépítés, vásárlás helyi támogatása Kiemelt feladatnak tartjuk városunk lakóinak önerős lakásépítésének, vásárlásának támogatását. Az elmúlt években gyermekenként 250 ezer Ft vissza nem térítendő támogatást biztosítottunk a pályázóknak. Ettől a gyakorlattól nem kívánunk eltérni.
5 Ezen kívül továbbra is indokolt azoknak a családoknak a támogatása, akik lakáscélú pénzintézeti kölcsön segítségével oldották meg lakáshoz jutásukat. A kialakult gazdasági válság hatására sok család kerül egyre nehezebb anyagi helyzetbe, ezért fontos ezeknek a hiteleknek a csökkentéséhez támogatást nyújtani. Lakásmobilitás elősegítése Az önerős lakásépítés, vásárlás támogatásakor kiemelt figyelmet kell fordítani a jelenleg önkormányzati bérlakásban élőkre, hogy elősegítsük a lakás megüresedését, melyet további rászorulók részére bérbe adhatunk. Nagyobb összegű tartozások kezelése A tartozások behajtása nehézkes, hosszadalmas folyamat. Felmerül a kérdés, hogy a megélhetési nehézségekkel küzdő bérlőktől mennyiben várható el a lakások karbantartása, felújítása? A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: lakástörvény) szabályozza a bérlők által elvégzendő felújítási és karbantartási munkákat. Amennyiben akár a lakbérfizetés, akár a rendeltetésszerű használat, akár a karbantartás elmulasztása miatt az önkormányzat, mint bérbeadó felmondja a bérleti jogviszonyt és a bérlők kiköltöztetése mellett döntene, ez újabb szociális feladatok megoldása elé állítja az önkormányzatot: kilakoltatás, szükséglakások biztosítása vagy hajléktalanság, gyermekek állami gondozásba vétele stb. Az önkormányzati bérlakásban élő notórius nem fizetőkkel szemben továbbra is határozottan kell fellépni, és a behajtás során alkalmazni kell a vonatkozó jogszabályokat. (részletfizetés lehetősége, fizetési meghagyás, felmondás, kilakoltatás stb.) A fizetési kötelezettségeiket tartósan nem teljesítőkkel szemben ésszerű megoldás lehetne alacsonyabb komfortfokozatú, kisméretű lakást felajánlani részükre. Ez a megoldás szintén elősegítené a lakásmobilitást. Önkormányzati tulajdonban levő lakások szükség szerinti felújítása, korszerűsítése, illetve állagának megőrzése, javítása Továbbra is rendszeresen ellenőrizni kell a bérlők rendeltetésszerű lakáshasználatát. A lelakott, rossz állapotú lakásokat csak abban az esetben szabad felújítani, ha az gazdaságosan megoldható. Amennyiben a felújítás gazdaságtalan lenne, a lakást pályáztatás útján értékesíteni kell. Az így képződött bevételt vissza kell forgatni a lakásgazdálkodásba. (önerős lakásépítés, vásárlás helyi támogatása, lakásvásárlás, lakásaink korszerűsítése, felújítása stb.) Összegzés A lakásgazdálkodás területét érintő pályázati kiírásoknál alapfeltétel, hogy az önkormányzat rendelkezzen a képviselő testület által elfogadott lakáskoncepcióval, mely hosszú távra szóló elképzelés, hatása majd 10 15 év múlva tapasztalható. A lakásépítéshez, felújításhoz igénybe vehető pályázati kiírásokat folyamatosan figyelemmel kell kísérni, lehetőség szerint a pályázatokon részt kell venni. A szociális bérlakások bérlőiben tudatosítani kell, hogy a lakásokat rendeltetésszerűen, jó gazda módjára használják, hiszen a szociális lakbérrel hosszú távon kapnak a várostól támogatást. Tudatosítani kell továbbá, hogy amennyiben a lakáshasználatuk nem megfelelő, a lakbért és közüzemi díjakat nem fizetik, ez a lakás bérleti jogának elvesztéséhez vezethet.
6 Fontos, hogy az önerős lakásépítéseket, vásárlásokat támogatva a város a maga szerény eszközeivel hozzájárul a lakásszám növeléséhez, a családok lakáshoz jutásához. Az önkormányzati költségvetés készítése során figyelmet kell fordítani a lakásalap elkülönítésére, bevételi forrásainak és felhasználásának oly módon történő megtervezésére, hogy fenti irányelvek megvalósítását lehetővé tegye. Záradék Nyergesújfalu Város Önkormányzati Képviselő testülete./2009.( ) sz, határozatával a lakáskoncepciót elfogadta. Nyergesújfalu,..év..hó..nap Miskolczi József polgármester