Ingatlan befektetési termékek az egységes európai piacon Felügyeleti Integrált Pénzügyi Konferencia 2008. november 27-28. Szalai Sándor Bamosz
A téma aktualitása európai és hazai piaci helyzetek Az elmúlt évszázad egyik legnagyobb pénz- és tőkepiac válsága, egyedülálló jellemzőkkel és várható reálgazdasági következményekkel A válság egyik kiinduló pontja: ingatlanpiac, ingatlanár-buborék Elkerülhető-e, hogy az ingatlanpiac árkorrekciója/befagyása ne legyen hatással az itt befektető alapokra? (megválaszolva) Egyidejű EU szintű szakértői munka a nem harmonizált (nem UCITS) befektetési alapok piacának vizsgálatára; egyik fókusz az ingatlanalapok piaca Szakértői jelentés és annak utóélete: törekvések a nyíltvégű retail ingatlanalapok (OEREFs) harmonizálására, határon átnyúló forgalmazásának előmozdítására Egyidejűleg az EU legnagyobb OEREFs piacán, Németországban a folyamatos forgalmazás felfüggesztése 2008. jan. okt. stagnáló, majd lassan csökkenő ingatlanalap-vagyon 2008. okt. irányadó kamatszint emelkedése, jelentős pénzkivonás a hazai ingatlanalapokból 2008. november 7. - folyamatos forgalmazás PSZÁF általi 10 napos felfüggesztése 2008. november 24. forgalmazás újraindulása T+90 napos elszámolási idővel 2 2
Valahol Európában útkeresés és az útlevél I. Európai Bizottság White Paper a befektetési alapok piacának egységesítéséért és hatékonyságának javításáért + beszámoló az Európai Parlamentnek 2008-ban Szakértői csoport egyidejű felállítása, fő mandátumok nyíltvégű ingatlanalapok (OEREFs) helyzetének bemutatása, megoldási javaslatok UCITS IV. mielőbbi implementálásának erőteljes promotálása management passport 110 mrd EUR feletti kezelt OEREFs vagyon, 150 vagyonkezelő 12 EU tagország nemzeti OEREFs szabályozással Nem likvid mögöttes piac (ingatlan) vs. befektetés rendszeres visszaválthatósága hosszú távú befektetés Egységes európai szintű OEREF szabályozás hiánya OEREFs határon átnyúló értékesítése és kezelése nem kivitelezhető Teljes körű megoldás: egységes útlevél a UCITS direktiva keretében 27 tagra (UCITS IV? ) Alternatív javaslat az előbbi sikertelensége esetén: önálló OEREFs direktíva Mindkét megoldásban kiemelt szempont: befektetői érdekek védelme (kérdések) 3 3
Valahol Európában útkeresés és az útlevél II. A Szakértői csoport által kiemelt 6 szempont, mint minimális követelmény: 1. SPVs, mint eszköz teljes körű használhatósága 2. Ingatlanok értékének (beleértve az SPVs is) 60%-ig hitelfelvétel 3. Legalább negyedévenkénti visszaválthatóság (lehet napi is) 4. Minimum 10% likvid eszköz magas szintű likviditás menedzsment 5. Rendszeres, minimum évenkénti független értékbecslés 6. Árazási politika nyilvános ismertetése, befektetés hosszú távú jellegének kiemelése, befektetői érdekvédelem Egységes adózás, mint kiemelt követelmény jelenlegi gyakorlatban külföldi OEREFs kedvezőtlenül megkülönböztetett adóztatása a hazai OEREFs szemben Nem semleges piaci verseny tőke szabad áramlása, mint magasabb szintű irányadó elv figyelembe vétel vs. egységes adózási szabályozás kialakítása Közép-Kelet-Dél Európa ingatlanalapokon is túlmutató, az ipart általánosságban érintő nem egyezőségek és hiányosságok a határon átnyúló forgalmazás tekintetében 4 4
Terméktérkép - ingatlanalapok típusai I. Jellemzők CEREFS OEREFS REITS Egyéb ingatlan társaságok Befektetői szempontok Minimális befektetési korlát Magas Alacsony Alacsony Alacsony Befektetés likviditása Nagyon alacsony Közepes/Magas Magas/Közepes Magas/Közepes Diverzifikált ingatlan portfolió Nem szükséges Igen Általában igen, de nem szükségszerűen Általában igen, de nem szükségszerűen Korreláció a hazai ingatlan piaccal Általában erős Részben földrajzilag diverzifikált, részben home bias Magas, mert adózási okokból számos REIT hazai ingatlanokba fektet Általában erős Volatilitás Alacsony Közepes Magas Magas Fő kockázati forrás Nehéz kilépés Likviditási probléma Részvénypiaci kockázat Részvénypiaci kockázat Szabályozási kérdések NEÉ alapú kereskedés Nem Igen Nem Nem Értékelési szabályok Kevésbé szabályozott; független értékbecslő nem mindig követelmény Szigorúan szabályozott / értékelés csak független becslők által Tőzsdén jegyzetteknél nem szükséges (tőzsdei ár), nem tőzsdeieknél nem szabályozott jellemzően nem szabályozott Hitelezés határai jellemzően nem szabályozott Maximum küszöbök nem szabályozott / helyenként maximális küszöb jellemzően nem szabályozott Jelentési kötelezettség jellemzően nincs közepes Jegyzetteknél magas / egyébként alacsony magas Könnyen eladható más tagállamok befektetőinek? Általában igen Nem Jegyzetteknél igen / egyébként nem Jegyzett részvények kf-i befektetőknek igen Forrás: Expert Group report to the Commission of OEREFs, March 2008 5 5
Terméktérkép - ingatlanalapok típusai II. Forrás: INREV Vehicles Database Analyses, July 2007 OEREFs és nem OEREFs piac együttléte nemzeti szinten ritka (Portugália) Jellemző gyakorlat: vagy kizárólag OEREFs vagy tisztán ettől különböző termékek Kiemelten veszélyeztetett piacok: csak OEREFs (GER, UK, ES, AT, HU) 6 6
A téma súlya - piacméretek Forrás: EFAMA Forrás: Bamosz Teljes piac (tőzsdén kereskedett és nem tőzsdei alapok): 661 mrd euró; a teljes EU befalap piac kb. 3%-a; 0,001 0,2%-os GDP arányos penetráció tagállamonként; Mo. 6. hely (0,02%) Tőzsdére bevezetett: 327 mrd euró Nem tőzsdei: 334 mrd euró (224 mrd euró: INREV 1 + 110 mrd euró: OEREFs) Teljes piac (tőzsdén kereskedett és nem tőzsdei alapok): 661 mrd euró 1 Investors in non-listed real estate vehicles mainly instituonals and sophisticated investors 7 7
Időtáv és teljesítmény Rendszeres visszaválthatóság vs. közép hosszú távú befektetés; jó minőségű ingatlanok tartós, versenyképes hozamot biztosító pénzáramlására alapozva Ingatlan ügyletekhez kapcsolódó költségek jelentősen meghaladják (4,00 7,50%) az értékpapírokhoz kapcsolódó ügyleti költségeket (0,2 1%) ellensúlyozás a hozamban csak hosszabb távon Jelenlegi EU OEREFs befektetői gyakorlat átlagos befektetési időtávja 5 év feletti, termék gyakori használata hosszú távú megtakarítási rendszerekben Magyar gyakorlat: ebben az eszközosztályban is jelentősen rövidebb befektetési időtáv, visszaváltás elszámolásának időtartam, mint kritikus edukatív tényező Mindenki ingatlan-befektető, de az ingatlanalapot mégis csak nagyon kevesen értik Sajátos teljesítmény-karakterisztika alacsony együttmozgás az ingatlan-célpiacokkal földrajzilag megegyező részvénypiacokkal (0,06%-os korreláció 1 ) OEREFs hozam-karakterisztikájában jelentős különbség a tőzsdére bevezetett ingatlan-társaságokkal szemben alacsony vs. magas részvénypiaci korreláció (nehézség: tőzsdei társaságok tőkeáttétel) Mérsékelt, de stabil hozam: 1959 2004 közötti időszakban 4%-os éves átlagos nettó hozam, negatív hozamú év nélkül 1 2003 2008 közötti időszak Mo.-on: csökkenő hozamkörnyezet, ingatlan alapok alacsony volatilitás melletti, kockázatmentes hozamhoz mért stabil hozamprémium attraktivitás vs. pü-i célok 1 Mauer Reiner Rogalla: Német OEREFs hozama és kockázata, 2005 22 éves időszakot átfogó tanulmány 8 8
Valahol Dél-Kelet-Közép Európában (CEE++) piaci mintavétel Jellemzők Magyarország Bulgária Románia Horvátország Szlovákia Ukrajna Ingatlanalapok NEÉe 2007.12.31. (mió EUR) 2284,6 REITs: 658; OEREFs: 2,1 0 53,5 113,1 4920 Ingatlanalapok NEÉe 2008.09.30 (mió EUR) 1 2251,3 REITs: 747,5; OEREFs: 2,0 0 85,62 112 n/a Ingatlanalapok száma 26 REITs: 59; OEREFs: 4 0 7 4 650 Ingatlanalapok jellege 20 nyíltvégű nyilvános, 3 zártkörű, 3 zártvégű REIT; OEREF CEREF CEREF, tőzsdén forgalmazott OEREF CEREF, venture alapok Jellemző befektetések Iroda túlsúly, logisztikai, kereskedelmi és ipari ingatlanok, kisebb részben lakóingatlan, föld 1.föld 2. hotel&turizmus 3. iroda - n.a. iroda, lakóés kereskedelmi lakó-, kereskedelm i, logisztikai Átlagos ingatlan feltöltöttség OEREFs: 40-60%; egyéb: 60-95% 4 REITs: 82%; OEREFs: 75-100% 2 Ca. 60% 60% Elszámolás időtartama T+3 4 REITs: lejáratkor (5-15 év); OEREFs: T+2 - T+3 T+3 (Max T+365) 3 Lejáratkor (7-10 év) Jellemző ügyfélkör többnyire lakosság, kisebb részben intézmény (pénztárak, biztosítók) REITs: intézményi túlsúly; OEREFs: lakossági túlsúly - Lakosság, nyugdíjpénztárak Lakosság Jogi személyek 1 REIT-ekre 2008. június 30.-ai adatok állnak rendelkezésre 2 Az érvényes törvényi szabályozásnak megfelelően 3 A piaci gyakorlat T+3, a törvényi maximum T+365 4 A 2003-2008. októberi időszakra jellemző értékek Forrás: OTP Alapkezelő Zrt. 9 9
Az egységes szabályozás és a határtalan értékesítés kérdései I. Kérdés Kockázat-megosztás szabályai Nemzeti szabályozások eltérései Néhány kormányzat az ingatlan befektetések konkrét számát (5-10), míg mások a vagyonhoz viszonyított arányát (15-35%) írják elő Hitelfelvételi határok A küszöb 10 és 50% között mozog, míg a számítás bázisa jelentősen eltérhet SPVs használata Minimális visszaváltási gyakoriság Minimális likviditás Maximális likviditás Értékelő Értékelések gyakorisága Értékelési ár Letétkezelő szerepe I) Néhány tagállamban nem lehet SPVs használni, másokban a tőke 49%-ig, illetve egy államban a tőke 100%-ig lehet SPV ingatlanokba fektetni II) A legtöbb tagállam az SPV ingatlanbeli érdekeltséget abban az esetben engedélyezi, ha az OEREF ellenőrizheti az SPV-t, míg máshol nincsenek ilyen szabályok Tág határok: a napi visszaváltástól a kétévenkéntiig Egyes államokban van minimális küszöb (a vagyon 10-20%-a), másokban nincs A vagyon 25 és 49%-a közti küszöb A legtöbb tagállamban egy ingatlanértékelő, míg néhányban több értékelők határoz meg konszenzusos árat Ingatlanok értékelése havonta történik, vagy elegendő évente Az OEREF legtöbb tagállamában az árfolyam meghatározásánál az értékelt árat veszik alapul, míg más államokban ettől eltérhetnek Néhány tagállamban szükséges letétkezelőt alkalmazni, míg máshol nem Forrás: Expert Group report to the Commission of OEREFs, March 2008 10 10
Az egységes szabályozás és a határtalan értékesítés kérdései II. Kérdés Választható eszközök SPVs használata Hitelfelvétel Visszaváltás gyakorisága Minimális likviditás Maximális likviditás Értékelés OEREF Túlnyomóan ingatlanok Engedélyezett A tőke 60%-áig Napitól kétévenkéntiig (tagállamfüggő) 10% a visszaváltás biztosításához A NEÉ 25%-ától 49%-áig Független értékelő UCITS Túlnyomóan csak átruházható értékpapírok, pénzpiaci eszközök Tiltott Csak 10%ig, de póthitelezés lehetséges Legalább havonta kétszer (általában naponta) Nem szükséges mivel az eladás rövid átfutási idővel történik Csak likvid eszközt tartanak Tőzsdei árakon értékel Eszközök megőrzése Indítási szakasz Nem kell letétkezelő gondjaira bízni az ingatlan eszközeit, de az ingatlan-ügyleteket letétkezelőnek kell ellenőriznie Újonnan indtott OEREFs mentesül bizonyos korlátozásoktól (pl. diverzifikáció, minimum likividás) Letétkezelő szükséges 6 hónap Forrás: Expert Group report to the Commission of OEREFs, March 2008 11 11
Egységesítés határon át? összefoglalás, következtetések Történelmi helyzet nehézsége UCITS IV halad OEREFs kimarad? OEREFs mint befektetési formával kapcsolatban jelentkező/visszatérő problémák OEREFs és UCITS jogi szabályozásában fennálló koncepciózus eltérések Nemzeti OEREFs szabályozás terén fennálló jelentős problémák (adózás) Befektetői tájékoztatás és érdekvédelem kérdése - határon átnyúló értékesítés, mint kiemelten kritikus pont (egységes, mindenki által elérhető, hiteles adatokat nyújtó hivatalos elektronikus adatbázis fejlesztésének kérdése) Határon átnyúló forgalmazás új EU tagállamok irányába új kihívások Hazai rövid távú vonatkozások és feladatok: jelenlegi helyzet kezelése + törvényi szabályozás megfelelő alakítása UCITS IV OEREFs nélkül, de önálló dierktíva forgatókönyvének nagyobb valószínűsége Határon átnyúló forgalmazás nehézségei nem enyhülnek jelentősen OEREFs általános karakterisztikájának módosulása (likviditás menedzsment, befektetők tájékoztatása, hozzáférhetőség kitolódása) 12 12
Köszönöm a figyelmet! 13 13