Property Market Review Ingatlanpiaci jelentés Budapest, Hungary 2015 Q1 www.robertson.hu
Introduction Economic overview The Hungarian economy in 2014 performed better than expected, annual GDP growth reached 3.3%, which is an increase that has not been seen for 8 years. The growth was induced by the expansion of industry and agriculture. In 2014, infl ation reached historical lows and employment was improved. The reduction of overhead costs and the growth of real income has had a major impact on the expansion of consumption, retail growth on an annual basis was 5.2% (4% if we do not take into consideration the effects of the changes in data collection method.) The performance of the Hungarian economy is getting stronger, one international credit rating agency has improved the credit rating of Hungary. International analysts envisaged further upgrade. The next budget cycle of the EU aids may be another economy stimulating factor. However, the unpredictable legal environment and the ongoing armed confl ict in Ukraine remains an important risk factor. Bevezetés Gazdasági áttekintés A magyar gazdaság 2014-ben az előzetes várakozásoknál jobban teljesített, a GDP éves növekedése elérte a 3,3%-ot, ami 8 éve nem látott ütemű bővülést jelent. A növekedést az ipar és a mezőgazdaság bővülése indukálta. 2014-ben történelmi mélypontra süllyedt az infl áció, javult a foglalkoztatás. A rezsicsökkentés és a reáljövedelmek növekedése komoly hatással volt a fogyasztás bővülésére, a kiskereskedelem bővülése éves szinten 5,2% volt (4% amennyiben az adatgyűjtés módszerének változásából adódó tényezőktől eltekintünk.) A magyar gazdaság teljesítménye egyre erősebb, az egyik nemzetközi hitelminősítő már javított Magyarország adósbesorolásán. A nemzetközi elemzők további felminősítést helyeztek kilátásba. Az EU támogatások következő költségvetési ciklusa újabb gazdaság-élénkítő szerepet tölthet be. A kiszámíthatatlan jogi környezet és az Ukrajnában zajló fegyveres konfl iktus azonban továbbra is fontos kockázati tényező. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* GDP growth / GDP növekedés -6,30% 1,20% 1,70% -1,70% 1,00% 3,30% 2,40% 1,90% Infl ation / Infl áció 4,20% 4,90% 3,80% 5,70% 1,90% 0,00% 0,80% 2,80% Balance, % of GDP / Államháztartás egyenlege -3,90% -4,20% 4,20% -2,00% -2,80% -2,60% -2,70% -2,5% a GDP%-ában Unemployment Rate / Munkanélküliségi ráta 10,00% 11,50% 11,00% 10,90% 9,80% 7,10% 7,00% 6,50% Central Bank base rate / Jegybanki alapkamat 6,25% 5,75% 7,00% 5,75% 3,00% 2,10% 1,90% 1,90% *Forecast Source: MNB, OECD, GKI, KSH Central Business District (CBD) bordered by the inner Pest side ring road and the Danube. Central bordered by the 2nd inner ring of Budapest, both in Pest and Buda side of the river. The river Danube divides the Central market into Central Pest and Central Buda submarkets. Central Pest submarket also includes the World Heritage protected Andrássy street. Váci út corridor is the most signifi cant submarket of Budapest, where offi ce schemes concentrate along Váci Boulevard, starting from the city centre towards north. Non-Central all area within the border of Budapest, excluding CBD and Central areas. Non-Central area can be divided into 3 submarkets: Non-Central Pest, Non-Central Buda North (district 2, 3 and 12), Non-Central Buda South (district 11 and 22). Periphery covers non-budapest locations, situated in 5 10 km vicinity of Budapest. Majority of the Periphery supply is concentrated in Budaörs. Központi Negyed (CBD) Pest belvárosa, a belső körutak és a Duna által határolt terület. Központi Negyed a pesti és a budai oldalon a külső körutak által határolt terület. A Duna két részre osztja Pest Központra és Buda Központra. A Pest Központ részpiac magában foglalja a Világörökség részét képező Andrássy utat. Váci úti folyosó Budapest legfontosabb részpiaca, az irodaprojektek a Váci út mentén a városközponttól északi irányban haladva összpontosulnak. Nem-központi részpiac Budapest határain belül minden terület, kivéve a Központi Üzleti és a Központi Negyedet. A nem központi területek 3 részpiacra tagolódnak: Pest Nemközponti részpiac, Észak Buda Nem-Központi részpiac (2. 3. és 12. kerületek) és Dél Buda Nem Központi részpiac (11. és 22. kerület). Agglomeráció a Budapesttől 5 10 kilométerre található területek. A kínálat legnagyobb része Budaörsön található. 02 I Robertson Hungary Kft. H-1061 Budapest, Andrássy út 23.
Property Market Review 2015 Q1 Office market Supply Low new supply, diverse office portfolio The modern Budapest offi ce stock in Q1 2015 did not increase, so after the annual revision the Budapest offi ce stock currently consists of 2,587,771 m² grade A and B speculative offi ce area and 642 315 m² owner-occupied offi ce area. 23% of the offi ce stock is concentrated on the Váci Street, while 18% of the offi ces is concentrated on the Central Pest submarket. The offi ce portfolio is diversifi ed in terms of technical quality: the ratio of grade A buildings is 61%, and that of the grade B buildings is 39%. Budapest offi ces are diverse as regards style, besides the modern offi ce buildings, the ratio of boutique offi ces is also signifi cant, out of which a considerable amount is under historical preservation. The number of refurbished, fi rst generation offi ce buildings is also high. The ratio of certifi ed green offi ces is growing rapidly, currently 23% of the offi ce stock has a green certifi cate from one of the certifi cation systems. Since more portfolios are under certifi cation, the ratio of certifi ed offi ces may reach 30% by the end of the year. A total of 68,190 m² offi ce space was handed over on an annual basis in 2014, which is almost double the amount handed over in 2013, but is still a very low value. Offi ce stock will not signifi cantly increase in the next two years. In 2015 we expect the handover of some 30,500 m² speculative offi ce and the owner occupied offi ce stock is also under expansion. The biggest offi ce development in 2015 will be the Váci Greens C (19,000 m²). In 2016 we expect a similarly low activity, we expect approximately 63,000 m² of offi ce space growth with 3 offi ce developments. Handover of new offi ce buildings in the near future is only expected on the Váci Street, new developments on other submarkets are expected to be handed over the earliest in 2017. Based on the current state of developments in 2017 the offi ce stock can be extended with 95,000 m². Pre-lease agreements still play an important role in the launching of new projects. Irodapiac Kínálat Alacsony új kínálat, változatos irodaállomány A budapesti modern irodapiaci állomány 2015. első negyedévében nem bővült, így jelenleg az éves állomány felülvizsgálat után a budapesti irodaállomány 2 587 771 m² A és B kategóriás spekulatív irodát és 642 315 m² saját tulajdonú irodát tartalmaz. Az irodaállomány 23%-a Váci úton koncentrálódik, az irodák 18%-a pedig a Pest Központi részpiacon. Az irodaállomány technikai minőség szempontjából is változatos: az A kategóriás besorolású épületek aránya 61%, a B kategóriás épületeké pedig 39%. Stílus tekintetében is sokszínűek a budapesti irodák a modern irodaházak mellett, jelentős a butik irodák aránya, amelyek jelentős része műemlékvédelem alatt áll. Számottevő a felújított, első generációs irodaházak száma is. A zöld minősítéssel rendelkező irodák aránya rohamosan nő, jelenleg az irodaállomány 23%-a rendelkezik valamelyik minősítő rendszer tanúsítványával. Mivel több portfólió is minősítés alatt áll, év végére a minősített irodák aránya elérheti a 30%-ot. 2014-ben éves szinten összesen 68 190 m² irodaterület került átadásra, ami csaknem kétszerese a 2013-ban átadott mennyiségnek, de még mindig rendkívül alacsony érték. A következő két évben sem fog számottevően növekedni az irodaállomány. 2015-ben megközelítőleg 30 500 m² bériroda átadása várható, valamint a saját tulajdonú irodaállomány is bővülés alatt áll. 2015-ben a legnagyobb méretű irodafejlesztés a Váci Greens C (19 000 m²) lesz. 2016-ban hasonlóan alacsony aktivitásra számítunk 3 irodafejlesztés elkészülte várható megközelítőleg 63 000 m² irodaterülettel. Új irodaház fejlesztés és átadás a közeljövőben csak a Váci úton várható, új fejlesztés átadására más részpiacon először 2017-ben számítunk. A fejlesztések jelenlegi állapota alapján 2017-ben már 95 000 m² rel bővülhet az irodaállomány. Az új projektek elindulásában még mindig nagy szerepet játszanak az elő-bérleti szerződések. New completions / Új átadások Gross take-up / Bruttó bérbeadás Net take-up / Nettó bérbeadás Vacancy / Kihasználatlanság Net absorption / Nettó abszorpció Prime rents / Prémium bérleti díjak Yields / Hozamok 2014 Q4 / 2015 Q1 2014 Q1 / 2015 Q1 Net take up & New Completions / Nettó bérbeadás és új fejlesztések (m²) 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 *Forecast 0 2009 2010 2011 2012 New Completions / Új átadások 2013 Source: Robertson Hungary, BRF 2015 April 2014* 2015* 2016* 2017* Gross Take-Up / Bruttó bérbeadás H-1061 Budapest, Andrássy út 23. Robertson Hungary Kft. I 03
Demand Stable demand in the first quarter In the fi rst quarter of 2015, the total demand amounted to 64,005 m² that is a 11% reduction compared to the same period in 2014, but it represents a 5% reduction if the 5 year average of Q1 values are compared. Looking at the take up without renewals Q1 demand increased with 6% compared to Q1 2014. Net take up represents 61% of total demand, which is the same value as the one measured in the fi rst quarter of 2014. The ratio of renewals decreased by 6% in the quarterly level. 165 new lease agreements were registered in the fi rst quarter of 2015, and 17 agreements were concluded for an area above 1000 m². Only one renewal was recorded for an area above 5000 m². The average size of transactions is 388 m², which is the same as the Q1 value of the previous 3 years. 31% of net take up was realized on the Váci Street corridor, the largest transactions were concluded here. The Vaci Street was followed by the Central Pest sub market with 20% share. Kereslet Stabil első negyedéves kereslet 2015. első negyedévében a teljes kereslet 64 005 m²-t tett ki, ami 2014 azonos időszakához viszonyítva 11%-os csökkenést jelent, de az első negyedéves értékek 5 éves átlagát vizsgálva mindössze 5%-os csökkenést jelent. A szerződés-hosszabbítások nélküli keresletet vizsgálva az első negyedéves kereslet 6%-kal növekedett 2014. első negyedévéhez képest. A nettó bérbeadás a teljes kereslet 61%-át teszi ki, ami a 2014 első negyedévében mért értékkel azonos. A szerződés-hosszabbítások aránya negyedéves viszonylatban 6%-ot csökkent. 2015. első negyedévében 165 bérleti szerződést regisztráltunk, amelyből 17 szerződést kötöttek 1000 m²-nél nagyobb területre. 5000 m² fölötti területre mindössze egy szerződés-hosszabbítást rögzítettünk. A tranzakciók átlagos mérete 388 m², ami az elmúlt három év első negyedéves értékeivel azonos érték. A nettó bérbeadás 31%-a Váci-úti folyosón realizálódott, a legnagyobb tranzakciók itt kerültek lezárásra. A Váci utat a Pest-Központi részpiac követte 20%-os részesedéssel. Ratio of net take up & renewals / Nettó bérbeadás és hosszabbítások aránya Net take-up by submarkets / Nettó bérbeadás alpiaconként 2015 Q1 100% 80% 27% 38% 23% 35% 52% 42% 45% 39% 8% 6% 5% 2% 31% 60% 77% 9% 40% 20% 73% 62% 77% 23% 65% 48% 58% 55% 61% 17% 20% 0% 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 Net take up 2014 Q2 2014 Q3 Renewal 2014 Q4 2015 Q1 Váci street Corridor Central Pest Central Buda CBD Buda South Buda North Non-Central Pest Periphery Source: Robertson Hungary & BRF 2015 April Source: Robertson Hungary & BRF 2015 April Vacancy Further descending vacancy The vacancy rate on the Budapest offi ce market is 15.7% meaning a decrease of 50 basis points compared to Q4 of 2014, and a 280 basis points reduction compared to Q1 of 2014. The vacancy rate has been declining with varied intensity since Q2 of 2012. The lowest value in the past fi ve years was registered in this quarter. The ratio of vacant area has been this low last time in 2008. The lowest vacancy rate has been recorded in South-Buda again, currently it stands at 10.2%. The performance of the submarket is stable the proportion of vacant areas has been the lowest on this submarket since the beginning of 2013. South-Buda is followed by the Central Pest (12.9%) and the Kihasználatlanság Tovább csökkenő kihasználatlanság A kihasználatlansági ráta a teljes budapesti irodapiacon 15,7%, ami 50 bázispontos csökkenést jelent 2014 negyedik negyedévéhez képest, valamint 280 bázis pontos csökkenést 2014 első negyedévéhez képest. A kihasználatlanság 2012 második negyedéve óta változó intenzitással csökken. Az elmúlt öt év legalacsonyabb értékét jelen negyedévben regisztráltuk. A kihasználatlan területek aránya 2008-ban volt utoljára ilyen alacsony. A kihasználatlansági ráta továbbra is Dél-Budán a legalacsonyabb, jelenleg 10,2%. A részpiac teljesítménye stabil, 2013 eleje óta itt a legalacsonyabb az üres területek aránya. A kevés elérhető terület mellett a piac továbbra is aktív, így további csökkenésre számítunk. Dél-Budát Pest-Központ (12,9%), 04 I Robertson Hungary Kft. H-1061 Budapest, Andrássy út 23.
Property Market Review 2015 Q1 Vacancy rates by submarkets / Kihasználatlanság alpiaconként 2015 Q1 Rents by submarkets / Bérleti díjak részpiaconként 2015 Q1 35.00% 32.6% 18 30.00% 16 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 13.1% 12.9% 13.3% 17.7% 16.9% 10.2% 18.7% / sq m/month 14 12 10 5.00% 8 0.00% CBD Central Pest Central Buda Non-Central Pest Source: Robertson Hungary & BRF 2015 April North Buda South Buda Váci Corridor Periphery 6 CBD Central Pest Central Buda Source: Robertson Hungary 2015 April Non-Central Pest North Buda South Buda Váci út Corridor Periphery CBD submarkets (13.1%). The highest vacancy rate is still measured in the Periphery (32.6%). In the last two years the vacancy decreased on Central Buda, CBD and Pest-Non- Central submarkets in the largest proportion. Considering the vacancy of the grade A and B offi ce buildings the vacancy rate in the grade A offi ce buildings is 7.7%, while in case of the grade B buildings this rate is 20.8%. majd a CBD (13,1%) követi. A legmagasabb kihasználatlansági mutatóval változatlanul az Agglomeráció rendelkezik (32,6%). Az elmúlt két évben a kihasználatlanság Bel-Budán, a Belvárosban és a Pest-Nem-Központi részpiacon csökkent a legnagyobb mértékben. Az A és B kategóriás irodákat vizsgálva a kihasználatlanság az A kategóriás irodaházakban 7,7%, míg a B kategóriás épületek esetében ez az érték 20,8%. Rents Strengthening pricing differences, increasing rents The market was characterized by stable rents, on certain submarkets growth of rents has been started. In case of prime category buildings in the CBD, offi ces have been rented out for 18 /m²/month, the average rent of premium category buildings continue to be between 13 and 18 /m²/month, average rents are between 9 and 13 /m²/month. Offi ces can also be found for less than 9 /m²/month in case of the non-prime locations or in offi ce buildings with lower technical quality. Pricing differences are getting stronger in case of well located buildings handed over in recent years. Bérleti díjak Erősödő árazási különbségek, növekvő bérleti díjak Stabil bérleti díjak jellemezték a piacot, egyes részpiacokon a bérleti díjak növekedését tapasztaltuk. A prémium kategóriás épületek esetében a Belvárosban 18 /m²/hó ajánlati árral is gazdára találnak irodaterületek, az ajánlati árak a prémium kategóriás épületek esetében továbbra is 13 18 /m²/hó között mozognak, míg az átlagos bérleti díjak 9 13 /m²/hó között alakultak. A nem prémium lokációkban, vagy műszakilag kevésbé jó minőségű irodák esetében 9 /m²/hó alatti árral is találhatunk irodát. Az árazási különbségek egyre erőteljesebbek a jó lokációban lévő, és az elmúlt években átadott épületek esetében. Forecast After the record year of 2014, the fi rst quarter of 2015 had a good start on the Budapest offi ce market: the vacancy further declined, quarterly take up fi gures are promising. The low number of new developments and the increased demand place the landlords into a better position. The number of large contiguous areas is getting lower and lower, on certain submarkets the fulfi lment of even a 1,000 m² request is problematic. The annual take up volume in 2015 may get close to the levels in 2014. Due to the limited number of moving alternatives we project that the ratio of lease renewals will remain high. However, in the absence of a suitable alternative, tenants must be prepared for the fact that fewer and fewer landlords offer discounts. Előrejelzés A 2014-es rekord év után 2015. első negyedéve is jól indult a budapesti irodapiacon: tovább csökkent a kihasználatlanság, a negyedéves bérbeadási adatok ígéretesek. Az új fejlesztések alacsony száma és a megnövekedett kereslet egyre kedvezőbb pozícióba hozza a bérbeadókat. Az egybefüggő nagy területek száma egyre kevesebb, egyes részpiacokon már az 1000 m²-es igények kezelése is problematikus. Az éves bérbeadási volumen 2015-ben megközelítheti a 2014-es szintet. A korlátozott számú mozgási alternatíva miatt azonban azt prognosztizáljuk, hogy a szerződés-hosszabbítások aránya magas marad. Megfelelő alternatíva hiányában azonban a bérlőknek fel kell készülniük arra, hogy a bérbeadók egyre kevesebb kedvezményt biztosítanak. H-1061 Budapest, Andrássy út 23. Robertson Hungary Kft. I 05
Retail In 2014 the retail sales grew by an annual rate of 5.2%, where the historically low infl ation, real wage growth, rising consumer confi dence, falling fuel prices and improving labour market trends played a signifi cant role. By 2015 a similar pace of retail sales expansion is expected. Compared to the same period last year the volume of the retail sales increased with 8.2% an example for similar growth took place back in 2004. The new regulations that came into force this year present new challenges to the players of the retail market, and their effects cannot yet be properly measured. The obligatory Sunday shopping ban, the extension of the Plaza Stop, the increased food supervision fee force the players to reconsider their market strategy. Kiskereskedelem 2014-ben a kiskereskedelem éves viszonylatban 5,2%-kal bővült, amiben komoly szerepet játszott a történelmi alacsony infl áció, a reálbérek növekedése, a növekvő fogyasztói bizalom, a csökkenő üzemanyagárak, és a javuló munkaerőpiaci tendenciák. 2015-re a kiskereskedelem hasonló ütemű bővülése várható. Az előző év azonos időszakához viszonyítva januárban 8,2%-kal nőtt a kiskereskedelmi forgalom volumene, ilyen mértékű növekedésre 2004-ben volt utoljára példa. Az idén életbe lépett új szabályozások új kihívások elé állítják a kiskereskedelmi piac szereplőit, amelyek hatásai még nem mérhetőek fel pontosan. A kötelező vasárnapi zárva tartás, a pláza stop meghosszabbítása, a megnövelt élelmiszerfelügyeleti díj a szereplőket piaci stratégiájuk újragondolására kényszeríti. Supply The size of the Budapest shopping centre stock has not increased since 2013, currently it is 960,000 m². The expansion of supply was badly affected by the adverse economic conditions and the unpredictable legal regulations and the prolongation of the infrastructural developments. The developments that are exempt from the Plaza Stop have not yet started, based on the information we have the start of the development of the Etele City Center (43,000 m²) and the Mundo Center (35,000 m²) is expected. The begining of the previously announced Aquincum Center is still uncertain. Kínálat A budapesti bevásárlóközpont állomány mérete 2013 óta nem növekedett, jelenleg 960 000 m². A kínálat bővülésére rossz hatással volt a kedvezőtlen gazdasági környezet, a nem kiszámítható törvényi szabályozások és az infrastrukturális fejlesztések elhúzódása. A pláza stop alól kivételt kapott fejlesztések eddig nem indultak el, információink szerint leghamarabb az Etele City Center (43 000 m²) és a Mundo Center (35,000 m²) fejlesztésének elindulása várható. A korábban bejelentett Aquincum Központ elindulása egyelőre bizonytalan. Demand The demand in the prime locations like the best performing shopping centres and shopping streets has increased. A long lost interest could be observed in the tenant side, from big brands and smaller chains alike. H&M further increased the number of its stores and launched its online shop. Pupa Milano selling cosmetic products appeared as a new market entrant. In addition to the shopping centres, activity has been noted in the market of street stores, as well. In 2014 Zara Home opened its fi rst store in Hungary on Fashion Street, and recently KFC and Nike appeared in the prestigious shopping street. In 2015 we expect a growing interest, new international brands are expected to appear besides the existing brands. Kereslet A kiemelt lokációkban, mint a legjobban teljesítő bevásárló központok és bevásárló utcák a kereslet növekedett. Bérlői oldalról rég nem látott érdeklődés volt megfi gyelhető 2014- ben, mind a nagy márkák és a kisebb láncok irányából. Tovább növelte üzletei számát a H&M, valamint elindította online üzletágát is. Új piaci szereplőként megjelent a kozmetikai termékeket forgalmazó Pupa Milano. A bevásárló központok mellett az utcai üzlethelyiségek piacán is mozgást tapasztaltunk. 2014-ben a Fashion Streeten a Zara Home megnyitotta első magyarországi üzletét, nemrégiben pedig megjelent a KFC és a Nike is a presztízs bevásárló utcában. 2015-ben növekvő érdeklődésre számítunk, a jelen lévő márkák mellett új nemzetközi márkák megjelenése várható. Rents The rents of shopping centres are between 20 65 /m²/month depending on the location, the average rents on the shopping streets depending on size range between 40 90 /m²/month. In the retail parks the rents are 5 8 /m²/month, in outlet centres it is 15 20 /m²/month. Bérleti díjak A bevásárló központok bérleti díjai lokációtól függően 20 65 /m²/hó között mozognak, a bevásárló utcák átlagos bérleti díjai mérettől függőben 40 90 /m²/hó között vannak. A retail parkokban 5 8 /m²/hó bérleti díjon az outlet centerekben 15 20 /m²/hó bérleti díjért lehet üzlethelyiséget bérelni. 06 I Robertson Hungary Kft. H-1061 Budapest, Andrássy út 23.
Property Market Review 2015 Q1 Industrial In Q1 2015 the modern Budapest industrial stock was not extended, thus after an annual stock revision it is 1,885,608 m², out of which 90% is located in logistics parks and the remaining 10% is city-logistics area. During the fi rst quarter the total industrial demand was 105,858 m², which is 21% lower than the previous quarter, but this is the highest fi rst-quarter value since Q1 of 2011. Considering take up excluding renewals, we experienced a decrease on a quarterly level, but a 31% increase was recorded on an annual basis. During the quarter renewals were dominant, they accounted for 67% of the total demand. During the quarter we recorded 36 transactions with an average transaction size of 2,940 m². In respect of size there were two renewals above 10,000 m² both were concluded in the Prologis Budapest-Gyál. Looking at the take up without lease renewals, the largest transaction was an expansion of over 6,000 m² also in the Prologis Budapest-Gyál. The industrial vacancy rate is currently 14.5%, which is the lowest value measured since 2008. The reason for the decrease is the lack of new developments and the active tenant market of the past year. The ratio of vacant areas reduced by 1.2% on a quarterly level, and by 6.7% on an annual level. The vacancy rate of logistics parks is 14.1%, while in case of city logistics, this value is 18%. Ipari ingatlanok 2015. első negyedévében nem bővült a modern budapesti ipari ingatlan állomány, ami így az éves állomány revízió után 1 885 608 m², amelynek 90%-a logisztikai parkokban helyezkedik el, a maradék 10% pedig városi logisztikai terület. Az első negyedév során a teljes ipari kereslet 105 858 m² volt, ami 21%-kal alacsonyabb, mint az előző negyedéves érték, de ez a legmagasabb első negyedéves érték 2011. első negyedéve óta. A szerződés-hosszabbítások nélküli keresletet vizsgálva negyedéves viszonylatban csökkenést tapasztaltunk, de éves szinten 31%-ös növekedést regisztráltunk. A negyedév során a szerződés-hosszabbítások domináltak, a teljes kereslet 67%-át tették ki. A negyedév során 36 tranzakciót rögzítettünk, a tranzakciók átlagos mérete 2940 m² volt. Méret tekintetében két szerződés-hosszabbítás vonatkozott 10 000 m² fölötti területre mind a kettőt a Prologis Budapest Gyálban zárták le. A szerződés-hosszabbítás nélküli üzletkötéseket vizsgálva a legnagyobb tranzakció egy közel 6000 m²-es bővülés szintén a Prologis Budapest Gyálban. Az ipari kihasználatlansági mutató jelenleg 14,5%, ami a 2008 óta mért legalacsonyabb érték. A csökkenés oka az új fejlesztések hiánya és az elmúlt év aktív bérlői piaca. Negyedéves szinten 1,2%-kal éves viszonylatban 6,7%- kal csökkent az üres területek aránya. A logisztikai parkok kihasználatlansági mutatója 14,1%, míg a városi logisztika esetében ez az érték 18%. Forecast In the fi rst quarter of 2015, as a continuation of the trends from last year the vacancy rate of logistics parks further declined. A signifi cant percentage of the vacant spaces are in fi rst generation buildings. The number of available large prime areas are minimal. In case of similar market activity and good performance of the economy, it is a question when developments that are now laying on the architects desks are becoming a reality, even on a speculative basis. Előrejelzés 2015 első negyedévében a tavalyi tendenciák folytatásaként tovább csökkent a logisztikai parkok kihasználatlansága. Az üres területek jelentős százaléka első generációs épületekben található. Az elérhető egybefüggő prémium üres területek száma minimális. Hasonló piaci aktivitás és a gazdaság jó teljesítménye mellett kérdéses, hogy a tervező asztalon meglévő fejlesztések mikor indulnak el akár spekulatív alapon is. Industrial Trends 2014 Q4 / 2015 Q1 2014 Q1 / 2015 Q1 New completions / Új átadások Gross take-up / Bruttó bérbeadás Net take-up / Nettó bérbeadás Vacancy / Kihasználatlanság Net absorption / Nettó abszorpció Prime rents / Prémium bérleti díjak Yields / Hozamok Industrial trends Budapest & Periphery 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 0 6% 2012 Q1 2012 Q3 2013 Q1 2013 Q3 2014 Q1 2014 Q3 2015 Q1 New completions / Új átadások (m²) Net take up / Bruttó bérbeadás (m²) Vacancy / Kihasználatlanság (%) Source: Robertson Hungary & BRF 2015 April H-1061 Budapest, Andrássy út 23. Robertson Hungary Kft. I 07
Investment Unbroken strong activity on the investment market The investment market closed a strong year in 2014, 54% higher compared to 2013, which is the second highest value measured since the crisis. The vivid activity continued in the fi rst quarter of 2015. In the fi rst quarter of the year, the offi c e and industrial-logistics properties were in high demand. The domestic property funds continued to show a strong interest for the offi ce buildings in Budapest. Following the purchase of the north tower of Vision Towers Erste Ingatlan Alap bought the south tower earlier this year, and a domestic property fund purchased the Akadémia Park in North Buda that has long been under bankruptcy proceedings. The quarter s largest offi ce market transaction was the sale of Volksbank Budapest offi ce portfolio. The portfolio included three offi ce buildings (Kalvin Center, Duna Offi ce Center, B52) and the purchaser was the Europe Capital. In contrary to previous trends the demand for logistics properties has increased. In the fi rst quarter Prologis acquired the M1 Business Park that contains 69,100 m² leasable area jointly owned by CA Immo & Union Investment and the OTP Ingatlan Alap extended its portfolio with the purchase of the Citypoint9 logistics park. Prime yields are around 9 9.25% in terms of industrial and logistics properties, on the offi ce market this fi gure is 7.5% while on the retail market it is 7.25%. Befektetés Folytatódó erős aktivitás a befektetési piacon A befektetési piac 2014-ben erős évet zárt, 2013-hoz képest 54%-kal magasabb volument rögzítettünk, ami a válság óta mért második legmagasabb érték. Az élénk aktivitás 2015 első negyedévében is folytatódott. Az év első negyedévében az irodai és ipari-logisztikai ingatlanok iránt mutatkozott erős kereslet. A hazai befektetési alapok továbbra is erős érdeklődést mutattak a budapesti irodaházak iránt. Az Erste Ingatlan Alap a Vision Towers északi tornyának megvásárlása után idén év elején megvette a déli tornyot is, valamint hazai alapkezelő vásárolta meg a régóta csődeljárás alatt lévő észak budai irodaházat, az Akadémia Parkot is. A negyedév legnagyobb irodapiaci befektetési tranzakciója a Volksbank budapesti iroda portfóliójának értékesítése. A három irodaházat magában foglaló portfóliót (Kálvin Center, Duna Offi ce Center, B52) az Európa Capital vásárolta meg. A korábbi tendenciákkal ellentétesen a logisztikai ingatlanok iránt is növekedett a kereslet. Az első negyedévben a Prologis megvásárolta a CA Immo & Union Investment közös tulajdonában lévő 69 100 m² bérbe adható területtel rendelkező M1 Business Parkot, az OTP Ingatlan Alap Citypoint9 logisztikai park megvásárlásával növelte portfólióját. Az ipari és logisztikai ingatlanok esetében 9 9,25% körüli hozammal számolhatunk. Az első osztályú irodák esetében a hozamok 7,5%, míg a kiskereskedelmi ingatlanok esetében 7,25%. Forecast Beside domestic investors foreign investors are showing increased interest which is expected to be realized this year in more transactions. Hungary could be a potential investment location due to its favourable economic environment and well-priced properties. Compared to the neighbouring countries, the Hungarian real estates have better prices and a higher yields are expected, however as a result of the frequently changing regulatory environment it can be predominantly interesting to opportunistic investors. 2015 is expected to be outstanding in terms of volume, several large transactions are likely to be completed in Q2 and Q3 this year. Előrejelzés A hazai befektetők mellett egyre erősebb a külföldi befektetők érdeklődése, ami idén várhatóan több tranzakcióban is realizálódni fog. Magyarország a kedvező gazdasági környezet és a jó árazású ingatlanok miatt potenciális befektetési lokáció lehet. Összehasonlítva a szomszédos országokkal a magyar ingatlanok kedvezőbb árazásúak és magasabb hozammal kecsegtetnek, bár a gyakran változó szabályozási környezet miatt ez elsősorban az opportunista befektetők számára lehet érdekes. A 2015-ös év volumen tekintetében várhatóan kimagasló lesz, több nagyobb tranzakció lezárása várható a 2. és 3. negyedévben. Investment volume / Befektetési forgalom alakulása Prime Yields / Prémium hozamok Budapest 700 600 500 10.00% 9.00% 8.00% million 400 300 200 100 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* * 2015 Q1 Source: Robertson Hungary *Forecast Office yields Industrial yields Retail yields Source: Robertson Hungary 08 I Robertson Hungary Kft. H-1061 Budapest, Andrássy út 23.
Property Market Review 2015 Q1 Market information Taxes VAT: 27% from 1 January 2012 on rents and commercial properties, newly built residential poperties and sites. Corporate tax: 10% up to 500 million HUF per year, 19% on the part above 500 million HUF. Transfer tax stamp duty: 4% up to 1 billion HUF per properties, 2% on the part above this, but maximum 200 million HUF per properties. Property tax: imposed by the local municipalities based on the area. Piaci információk Adók ÁFA: 27% 2012. január 1-jétől bérleti díjak, kereskedelmi ingatlanok, újonnan épült lakóingatlanok, valamint telkek után. Társasági adó: évi 500 millió forint adóalapig 10%, a fölötte lévő részre 19%. Illeték: 4% 1 milliárd forintig/ingatlan, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlanadó: a helyi önkormányzat határozza meg alapterület alapján. Lease length Payment conditions Standard deposit Standard market practice Office Retail Industrial Offi ce A category: 5 years 5 10 years 1 5 years Offi ce B category: 1 3 years Rents are nominated in Euros, invoiced monthly or quarterly in HUF or Euros 3 6 months gross rent (including service charges) in form of cash deposit or bank guarantee Rents are nominated in Euros, invoiced monthly or quarterly in HUF or Euros 3 6 months gross rent, service charges and marketing fee plus VAT in form of cash deposit or bank guarantee Rents 9 18 /sq m/month Base fee & turnover fee based on location Service charges Parking fees Marketing contribution Fit-out The above prices do not include VAT. 3 3.50 /sq m/month Open book method, reconciliated at the end of the year 50 150 /lot/month In case of a 5-year lease Landlords cover the cost of standard fi t-out level 5 10 /sq m/month in Budapest, in the country varying by towns 1 4 /sq m/month Fit out is covered by tenant Rents are nominated in Euros, invoiced monthly or quarterly in HUF or Euros 3 4.5 /sq m/month 1.5 2 /sq m/month Bérleti időtartam Fizetési feltételek pénzügyi biztosíték Standard piaci gyakorlat Iroda Üzlethelyiségek Ipari ingatlanok A kategóriás irodaházak: 5 év 5 10 év 1 5 év B kategóriás irodaházak: 1 3 év A bérleti díjakat euróban számolják, havi vagy negyedévenkénti rendszerességgel számlázzák, forintban vagy euróban 3 6 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bankgarancia, mely tartalmazza az üzemeltetési költséget is A bérleti díjakat euróban számolják, havi vagy negyedévenkénti rendszerességgel számlázzák, forintban vagy euróban 3 6 havi bérleti díj, üzemeltetési díj és marketing díj áfával növelt összegének megfelelő kaució vagy bankgarancia bérleti díjak 9 18 /m²/hó Alap- és forgalomarányos helytől függően üzemeltetési költségek parkolóhely díjak marketing hozzájárulás Kialakítás A fenti díjak ÁFA nélkül értendők. 3 3,50 /m²/hó A fi zetett és valós költségek egyeztetésével év végén 50 150 /hely/hó 5 éves bérleti szerződés esetén a tulajdonos állja a standard kialakítás költségét 5 10 / m²/hó Budapesten, vidéken településenként változó 1 4 /m²/hó A bérlő költsége az üzlethelyiség kialakítása A bérleti díjakat euróban számolják, havi vagy negyedévenkénti rendszerességgel számlázzák, forintban vagy euróban 3 4,5 /m²/hó 1,5 2 /m²/hó H-1061 Budapest, Andrássy út 23. Robertson Hungary Kft. I 09
Aquincum Center Pólus Center Duna Pláza Mundo Rózsadomb Center Új Udvar Budagyöngye Sugár Mammut Westend City Center Récsei Center Árkád 2 Hegyvidék Aréna Pláza Árkád 1 MOM Park Corvin Bálna Allee Lurdy ház KÖKI Terminál Europark Etele Center Újbuda Center Home Center Shopping centres in Budapest / Bevásárlóközpontok Budapesten Existing shopping centres Működő bevásárló központok Planned schemes Tervezett projektek Savoya Park Campona Csepel Pláza 10 largest industrial schemes / A tíz legnagyobb ipari fejlesztés 1 ProLogis Park Budapest Gyál 2 BILK 3 ProLogis Harbor Park 4 ProLogis Park Budapest Sziget 5 Európacenter Business & Logistics Park 6 Euro-Business Park 7 Europolis Park Budapest M1 8 East Gate Business Park 9 Europolis Park Budapest Aerozone 10 Rozália Park Note on the methodology Based on the special characteristics of the Hungarian property market, lease renewals are also part of gross take up, therefore gross take up consists of four types of transactions: new lease, expansion, pre-lease and lease renewal. Módszertani megjegyzés A magyar piac sajátosságaiból adódóan a szerződéshosszabbítások is a teljes kereslet részét képezik, így a teljes kereslet négy tranzakció típusból tevődik össze: új szerződés, bővülés, elő-bérlet és szerződéshosszabbítás. 10 I Robertson Hungary Kft. H-1061 Budapest, Andrássy út 23.
Our exclusive instructions: Atrinova Átrium Park EcoDome Liget Center Medimpex Palota Óbuda Gate Offi ce Campus Offi ce Garden 1 Offi ce Garden 2 Offi ce Garden 3 Optima A River Estates RiverPark Spectrum Irodaház For further information please contact: Robertson Hungary Ltd. H-1061 Budapest, Andrássy út 23. +36 1 327 2050 info@robertson.hu research@robertson.hu This report has been prepared by Robertson Hungary Ltd. for general information purposes only. Whilst Robertson Hungary endeavour to ensure that the information in this report is correct it does not warrant completeness or accuracy. You should not rely on it without seeking professional advice. Robertson Hungary assumes no responsibility for errors or omission in this publication or other documents which are referenced by or linked to this report. To the maximum extent permitted by law and without limitation Robertson Hungary Ltd. exclude all representations, warranties and conditions relating to this report and the use of this report. www.robertson.hu