INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Sághy-Takács Gabriella A lízing, mint jogcím az ingatlan-nyilvántartásban Az ingatlanügyi hatóságok gyakorlatában viszonylag ritkán fordul elő a lízingszerződés, mint a Ptk. által nem nevesített olyan atipikus szerződés, mely kizárólag a joggyakorlat által alakul, formálódik. A hatályos szabályozás hiányosságai még nehezebbé teszik az értelmezést. Ingatlanokkal összefüggésben bírói gyakorlat nem alakult ki, mert a lízingszerződésekkel kapcsolatos jogviták túlnyomó része ingó dolgokra vonatkozik. Az alábbiakban a lízingszerződéshez kapcsolódó egyes alapfogalmak, jelentős bírósági döntések kerülnek ismertetésre, valamint az ingatlan-nyilvántartásban felmerülő problémákra találhatnak válaszokat. Lízing, lízingszerződés, lízingdíj A lízing különleges finanszírozási forma. A lízingügyletek sajátossága, hogy a lízingbe adó a lízingbe vevő által megnevezett tárgyat a lízingtárgyat kizárólag azzal a céllal vásárolja meg, hogy azt meghatározott időre a lízingbe vevő használatába adja. A lízingbe vevő a lízingszerződésben rögzített lízingdíj megfizetésére vállal kötelezettséget. A lízingszerződés fedezete maga a lízing tárgya, amelynek tulajdonjogát a lízingbe vevő csak a finanszírozási futamidő végén, az összes lízingdíj, valamint az ún. maradványérték megfizetését követően szerzi meg. Ez alóli kivételt az operatív lízing jelenti, melynek lényegi ismérvei a lízing fajtáinál kerül majd definiálásra. A lízingdíj a lízingszerződésben nevesített ellenszolgáltatás, amely valamely dolog meghatározott időre szóló használatának díja, illetve a maradványérték ellenében a tulajdonjog átengedése fejében együttesen járó ellenérték. 1 A lízingszerződés tehát olyan határozott időre szóló szerződés, amely alapján a lízingbe vevő ún. lízingdíjat fizet ellenszolgáltatásként azért, hogy a lízingbe adó valamely ingó, vagy ingatlan dolog birtoklására, hasznosítására és használatára vonatkozó jogait számára átruházza. A lízing fajtái A lízingnek két alapvető fajtáját különböztetjük meg, az operatív (működési) lízinget és a pénzügyi (finanszírozási) lízinget. (a) Az operatív lízing esetében a szerződés tartalma nem a finanszírozás, hanem a szolgáltatás, amelynek keretében a lízingbe adó valamilyen eszközt meghatározott időtartamra díjfizetés ellenében a lízingbe vevő használatába ad, a lízingbe vevő pedig a futamidő lejártával a lízingtárgyat visszaszolgáltatja a lízingbe adónak. Az eszköz tulajdonjoga a lízingbe adónál marad. Az operatív lízing esetében a lízingbe adó tartós használati szerződést köt a lízingbe vevővel. A szerződés tárgya ilyen- 1 BH1996. 257. I. www.resimmobiles.hu
24 RES IMMOBILES kor a lízingbe adó által gyártott, vagy beszerzett, birtokában és rendelkezése alatt álló dolog. Nem háromoldalú jogviszony keletkezik tehát, és a cél nem a tulajdonszerzés, mint a pénzügyi lízing esetében. Gyakran előfordul, hogy a határozott idő elteltével a dolog visszakerül a lízingbe adóhoz. (b) A pénzügyi lízing keretében a lízingbe adó alapvetően finanszírozási szerepet tölt be, így a szerződés lejáratakor a lízingbe vevő jellemzően él a szerződés által biztosított vételi jogával, és ezzel megszerzi a lízingelt vagyontárgy tulajdonjogát. A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (Hpt.) alapján a pénzügyi lízing az a tevékenység, amelynek során a lízingbe adó ingatlan vagy ingó dolog tulajdonjogát, illetve vagyoni értékű jogot a lízingbe vevő megbízása szerint abból a célból szerzi meg, hogy azt a lízingbe vevő határozott idejű használatába adja oly módon, hogy az a lízingbe vevő könyveiben kerül kimutatásra. A használatba adással a lízingbe vevő a) viseli a kárveszély átszállásából származó kockázatot, b) a hasznok szedésére jogosulttá válik, c) viseli a közvetlen terheket (ideértve a fenntartási és amortizációs költségeket is), d) jogosultságot szerez arra, hogy a szerződésben kikötött időtartam lejártával a lízingdíj teljes tőketörlesztő és kamattörlesztő részének, valamint a szerződésben kikötött maradványérték megfizetésével a dolgon ő vagy az általa megjelölt személy tulajdonjogot szerezzen. Ha a lízingbe vevő nem él e jogával, a lízing tárgya visszakerül a lízingbe adó birtokába és könyveibe. A felek a szerződésben kötik ki a lízingdíj tőkerészét amely a lízingbe adott vagyontárgy, vagyoni értékű jog szerződés szerinti árával azonos, valamint kamatrészét és a törlesztésének ütemezését. Nem minősül pénzügyi lízingnek az anyavállalat és a leányvállalata közötti lízing, ide nem értve a pénzügyi intézmény által kötött ilyen ügyletet. 2 A közvetlen (operatív) lízing és pénzügyi lízing közötti eltérések az alábbi táblázatban foglalhatók össze: résztvevők száma tényállási elemek pénzügyi lízing 3 pólusú jogviszony inkább adásvétel operatív lízing 2 pólusú jogviszony inkább tartós használat cél tulajdonszerzés bérlet szabályozás Hpt. bérlet szabályai Egy konkrét bírósági döntés szerint az operatív lízing a tartós, határozott időre kötött haszonbérleti szerződéshez áll legközelebb. Az operatív lízingnek a pénzügyi lízingtől való megkülönböztetésének több más adójogi, számviteli szempontból lényeges következménye is van. Ezek közül kiemelhető, hogy a működési lízingszerződés esetén a bérlet tárgya a bérbeadó könyveiben kerül kimutatásra, míg pénzügyi lízingszerződés esetében a lízingbe vevőnél. 3 A pénzügyi lízingen belül megkülönböztetjük a nyílt végű és a zárt végű pénzügyi lízinget. A két konstrukció között az a különbség, hogy a zárt végű pénzügyi lízingnél a tulajdonjog-átruházás a futamidő végén automatikus. Nyílt végű lízingnél a lízingbe vevő vételi joggal (vevőkijelölési joggal) rendelkezik, azaz a lízingbe vevő vagy egy általa megne- 2 Hpt. Értelmező rendelkezések 11. 3 BDT 2000/5/207.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 25 vezett harmadik személy a lízingelt vagyontárgyat a futamidő végén a maradványérték megfizetése után megvásárolhatja. (c) A visszlízing kétpólusú jogviszony. A lízingbe vevő maga a szállító, aki eladja az adott eszköz tulajdonjogát abból a célból, hogy egyidejűleg lízingbe vegye azt a vevőtől, aki így lízingbe adó is egyben. A lízingbe vevő használatában marad a lízingtárgy, és a vételár által pénzhez is jut. Csak a tulajdonjog száll át, amely viszont a lízingdíjak megfizetésével a futamidő végén ismét a lízingbe vevőé lehet. Visszlízing folyamata Ügyfél 1. Elad 2. Lízingbe ad Lízingcég Hagyományos lízing folyamata Szállító Elad Lízingbe ad Lízingcég Ügyfél A lízing elhatárolása a részletvételtől és az adásvételtől; promptlízing A Csongrád Megyei Bíróság egyik döntése szerint az elsőfokú bíróság tévesen nyilvánította a jogügyletet lízingszerződésnek akkor, amikor a perbeli esetben a felek úgy kötöttek részletvételi megállapodást, hogy az eladó a tulajdonjogát a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartotta. A tulajdonjog fenntartás esetében a részletfizetés időtartama alatt a vevő korlátozott tulajdonjogot sem szerez, mégis a szerződést a Ptk. tulajdonjog fenntartásos részletvételként érvényes adásvételi szerződésnek tekinti, és így szabályozza. A perbeli esetben a felek közötti szerződésben az eladó a tulajdonjogot a vevőre átruházta, biztosította számára a birtoklás, használat és hasznosítás jogát is. Önmagában az elidegenítési és terhelési tilalom kikötése, mint a rendelkezési jog korlátja, nem jelentette a tulajdonjog kiürítését. A gyakorlatban a részletre történő vásárlásoknál szokásos az ilyen rendelkezés. Az eladó tulajdonjogot érintő megkötései céljukat tekintve indokolt biztosítékok voltak, és önmagában nem változtattak a szerződés adásvételi jellegén. 4 Nem tekinthető lízingszerződésnek az sem, ha a lízingdíj kifizetése a lízingtárgy átvételekor teljes egészében, vagy ahhoz közeli időpontban teljes egészében vagy túlnyomó részben megtörténik. Az ilyen szerződés az ún. promptlízing, melynél a szerződési cél az adásvétel, lízingként való feltüntetése az adójogszabályok megkerülésére irányul. 5 A lízing szereplői A lízingszerződés főszabály szerint háromalanyú szerződés. A lízingbe vevő megbízza a lízingbe adót a lízingtárgy beszerzésével, majd ezt a tárgyat lízingbe veszi. A lízingbe adó (lízingcég) az a szereplő, amely egyfelől beszerzi a szállítótól (a harmadik szereplő, rendszerint kereskedő) a lízingtárgyat, másfelől az így tulajdonába került tárgyat lízingbe adja az eredeti megbízónak, azaz a lízingbe vevőnek. A lízingcégek jelentős részben bankok leányvállalatai, illetve önálló pénzügyi vállalkozások. Nem ritkán pedig maguk a bankok végzik ezt a pénzügyi szolgáltatási tevékenységet. 6 Mivel a lízingszerződés általában pénzügyi lízinget jelent, ez esetben a lízingbe adó kizárólag a Hpt. által meghatározott hitelintézet, vagy a Hpt.- ben előírt egyéb feltételeknek megfelelő jogi személy lehet. 4 Csongrád Megyei Bíróság 1. Gf. 5 AEÉ 1993/1. 6 www.lizingpercek.hu www.resimmobiles.hu
26 RES IMMOBILES A lízinggel összefüggésben kötött szerződések sorrendje A lízingszerződés megkötését rendszerint megelőzi a későbbi lízingbe vevő eljárása, melynek során a későbbi lízingtárgyat kiválasztja az értékesítéssel foglakozó kereskedőnél, valamint az eladás lényeges feltételeire vonatkozóan közvetlen és előzetes kikötéseket tesz. Azzal bízza meg tehát a későbbi lízingbe adót, hogy az általa szabott feltételek szerint vásárolja meg a terméket. A lízingbe adó rendszerint pénzintézet a dolgot általában nem vizsgálja, nem ismeri, ilyenkor a későbbi lízingbe vevő, megbízó utasításai szerint jár el. A beszerzési árat a lízingbe adó fizeti meg, majd ezt az árat lízingkulcs alkalmazásával növeli, és az így megnövelt lízingdíjat időszakonként visszatérően a lízingbe vevő egyenlíti ki lízingdíj-részletek formájában. A lízingszerződés megkötését megelőzi tehát az adásvételi szerződés megkötése, és a tulajdonjog megszerzése. A lízingszerződés megkötése ezután következik, ennek során a lízingbe adó a szerződésben meghatározott dolgot tartós legalább egyévi határozott időre a lízingbe vevő használatába adja. A szerződések sorrendje vázlatosan: 1. megbízás későbbi lízingbe vevő-későbbi lízingbe adó (a lízingtárgy megvásárlására) 2. adásvételi szerződés kereskedő-későbbi lízingbe adó 3. lízingszerződés lízingbe adó-lízingbe vevő (tartós használat céljából) 4. adásvételi szerződés lízingbe vevő megszerzi a lízingtárgy tulajdonjogát A lízingszerződés szabályozása Az adásvétel, a bérlet, és a pénzkötelmek tényállási elemeit egyaránt magában hordozó, speciális szerződésről van szó, mely vegyes jellegéből adódóan akár az ingatlan adásvételi szerződés tulajdonságait is magában hordozhatja. Mivel a Ptk. a lízingszerződést nem szabályozza, ezért a bírói gyakorlat számára csak a megállapodásban rögzített feltételek lehetnek irányadók. A jogviták elbírálása során a szerződések általános szabályain túl adott esetben mindig annak a szerződéstípusnak a rendelkezéseit kell alkalmazniuk, amely a felek által elérni kívánt célhoz a legközelebb áll. A konkrét esetre nézve kell tehát meghatározni, hogy a dologbérlet vagy az adásvétel szabályai alkalmazhatók-e. Ennek hiányában a keletkezett vitára a kötelmi jog általános részének előírásait kell alkalmazni. 7 A használható joganyag nagy részét ezért bírósági határozatok teszik ki. A lakáslízing szerződés fogalma, zárt és nyílt végű lakáslízing szerződés A Hpt. 2. sz. mellékletének 11. pontja szerint lakáslízing: az a tevékenység, amelynek során a lízingbe adó az ingatlan tulajdonjogát a lízingbe vevő megbízása szerint abból a célból szerzi meg, hogy azt a lízingbe vevő határozott idejű használatába adja oly módon, hogy az a lízingbe vevő könyveiben kerül kimutatásra. A lakáslízing szerződés pénzügyi lízing lévén lehet zárt és nyílt végű. A zárt végű lakáslízing szerződés tartalmát tekintve a lakás tulajdonjogának részletvétellel történő megszerzésére irányul. A lízingbe vevő a lakás tulajdonjogát a szerződésben rögzített időtartam lejártával az utolsó 7 BH1996/257.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 27 havi díj és a kapcsolódó egyéb költségek megfizetése után automatikusan megszerzi, eddig az időpontig a lízingbe adó tulajdonjogát fenntartja. A lízingszerződést a szerződés megkötését követően kell benyújtani a földhivatalhoz és a tulajdonjog megszerzéséhez kapcsolódó illetéket is ekkor kell a lízingbe vevőnek megfizetnie. A nyílt végű lakáslízing esetében a lízingbe vevő vételi joggal (vevőkijelölési joggal) rendelkezik, azaz a lízingbe vevő vagy egy általa megnevezett harmadik személy a lízingelt ingatlant a futamidő végén a maradványérték megfizetése után megvásárolhatja, vagy másnak engedi át a lehetőséget. 8 A lízingszerződéseken alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzések és az ezzel összefüggő gyakorlati kérdések Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés a pénzügyi lízing esetében merülhet fel, az operatív lízingnél nem, mert az operatív lízing esetében inkább a tartós használat a cél. A pénzügyi lízing során a tulajdonjog átruházása a lízingbe vevő részére többféle módon történhet. Az alábbiakban az egyes megoldások során felmerülő lehetséges gyakorlati problémákra szükséges felhívni a figyelmet. A zárt végű lakáslízing szerződés - tulajdonszerzés részletvétellel és automatikusan a futamidő lejártakor A szerződés kiköti, hogy a lízingbe vevő az utolsó lízingdíj és az esetlegesen meghatározott maradványérték megfizetésével automatikusan tulajdonossá váljon. A bank tehát vétel jogcímén tulajdonjogot szerez, majd a lízingszerződés megkötésekor a felek megállapodnak abban, hogy a futamidő lejártakor a lízingbe vevő szerezzen tulajdonjogot. Ilyenkor részletvétellel történő adásvételre kerül sor, amire a Ptk. lehetőséget ad. A lízingszerződés földhivatalhoz történő benyújtásakor a felek kérik a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzését az ingatlan-nyilvántartásba akár a futamidő végéig terjedő határozott időre, majd a teljes vételár (lízingdíj) kiegyenlítésekor tulajdonjog bejegyzési engedélyt terjesztenek elő. Egyes lízingcégek ezt a gyakorlatot támogatják, így szerezvén maguknak megfelelő biztosítékot a bejegyzési engedély megadásáig. Ez azonban felveti azt a problémát, hogy egy részletvétellel történő adásvétel esetén a jogcím valójában csak a vétel lehetne, így semmi nem utalna a tulajdoni lapon szereplő bejegyzésnél magára a lízing ügyletre. A nyílt végű lakáslízing szerződés - tulajdonszerzés vételi joggal Ezzel a konstrukcióval a szerződésben a lízingbe vevő mintegy vételi jogot szerez (lízingszerződés megkötésekor a felek írásban a lízingbe vevő javára vételi jogot alapítanak), tehát a szerződés futamidejének végén eldöntheti, hogy meg kívánja-e szerezni az ingatlan tulajdonjogát, vagy jogi személy esetén annak gyakorlására mást jelölhet ki. A lízingbe vevő, mint a vételi jog jogosultjának egyoldalú nyilatkozata szükséges a tulajdonszerzéshez. A problémát ebben az esetben az okozza, hogy a hatályos szabályok szerint vételi jog kikötésére legfeljebb 5 évre van lehetőség, a felek eltérő megállapodása a szerződés vonatkozó részét semmissé teszi. Az új Ptk. koncepciójában már felmerül a vételi jog 5 éves szabályának diszpozitívvá tétele, ami azért lényeges, mert a lízingszerződés 8 www.pszaf.hu Lakáslízing és a személyi jövedelemadóról szóló törvény www.resimmobiles.hu
28 RES IMMOBILES mindig határozott, ingatlanok esetében általában 20-35 éves időtartamra szól. Megoldást jelenthetne, ha a futamidő meghatározott részére a felek függő feltételhez kötnék a vételi jogra vonatkozó megállapodás hatályba lépését, és azt a meghatározott ideig tartó szerződésszerű teljesítéstől tennék függővé bár így elmaradna a vételi jognak a közhiteles nyilvántartásba történő bejegyzése, vagy ha a vételi jog kezdő időpontját az utolsó lízingdíj-részlet kifizetésére megállapított határidő utolsó napjában határoznák meg. A másik probléma, hogy a vételi jogot alapító szerződés egyébként az adásvétel különös nemének minősül, így tehát a lízingszerződés lízing jellege látszik elveszni. A lízingbe vevő tulajdonszerzése a lízingszerződés megkötésekor - a lízingbe adó javára történő vételi jog alapítással A lízingszerződést annak megkötése után közvetlenül (30 napon belül) benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz, s abban tulajdonjog bejegyzési engedélyt is adnak a lízingbe vevő részére, valamint vételi jog alapítása is történik a lízingbe adó javára. A vételi jog tehát a lízingbe adó (pl.: bank) javára kerül bejegyzésre. Ebben az esetben azonban szintén a vételi jog 5 éves, eltérést nem engedő szabályába ütközünk. További jelentős kockázatot jelent a lízingbe adónak az is, hogy ilyenkor a lízingtárgy tulajdonjoga átszáll a lízingbe vevőre. Ehhez képest azonban a Csongrád Megyei Bíróság egy egyedi ügyben hozott ítéletében kimondta, hogy a lízingtárgy tulajdonjoga a futamidő alatt, a lízingdíj kiegyenlítéséig mindvégig a lízingbe adót illeti. 9 Tulajdonszerzés átruházási szerződéssel a futamidő lejártakor Az utolsó esedékes lízingdíj kifizetése után a lízingbe adó és a lízingbe vevő tulajdonjog átruházási szerződést kötnek úgy, hogy erről előzetesen már a lízingszerződésben megállapodnak. Ebben az esetben a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a tulajdonjog átruházási szerződés lenne, és megvalósulhatna a 30 napon belüli benyújtási kötelezettség. A szerződés jogcímeként ebben az esetben a lízingre utalhatnának a felek. További lehetséges konstrukciók a lízingcégek gyakorlatából Az egyik legnagyobb lízingcég a lakáshitel azon formájaként mutatja be az ingatlanlízinget, ahol a bank a lakáshitelnél megszokott elidegenítési és terhelési tilalom tényének feljegyzése helyett a tulajdonjogot tartja fenn magának a futamidő végéig, illetve az esetleges végtörlesztésig. Ennek előzményeként a bank az ingatlant adásvételi szerződéssel megszerzi az eladótól és lízingszerződéssel lízingbe adja a hitelt felvevőnek. A futamidő alatt az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint tehát a tulajdonjog a bankot illeti, de a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének jogosultja, azaz a lízingbe vevő (egyben hitelfelvevő) már birtokában van az ingatlannak, használja azt. A lakáslízing gyakorlati szempontból teljesen megegyezik a lakáshitellel, az ügyfelet ugyanazok a jogok (és kötelezettségek) illetik meg, mint a lakáshitelnél. Vagyis: - a lakás bérbe adható, - a lakás lízingdíj átvállalással eladható (ugyanúgy, mint a jelzálogjoggal terhelt lakás, de vagyonátruházási illeték fizetése nélkül). 9 Csongrád Megyei Bíróság 1. Gf.40 180/1996/3.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 29 - a hitelfelvevőnek a bank felé elő- vagy végtörlesztési lehetősége van a lízingdíj vonatkozásában. Nemfizetés esetén az ügylet kezelése ugyanúgy történik, mint a lakáshitelnél: amennyiben nincs mód átütemezésre, a lakás lízingdíj átvállalással vagy anélkül értékesíthető, utóbbi esetben a lízingcég a vételárból befolyt összegből a bruttó tőketartozásra, azaz a lízingdíjra tart igényt, az efölötti rész az ügyfelet illeti (akkor is, ha időközben értéknövekedés történt az ingatlanon). Az ügyfél által addig befizetett pénz tehát nem vész el, ugyanúgy, mint a lakáshitelnél a befizetett lízingdíjak tőkerésze az ügyfél tőketartozását a futamidő alatt folyamatosan csökkenti. Nyílt végű lízingszerződés esetében a lízingbe vevő az összes tartozásának kiegyenlítése után vevőkijelölési jogával él és bármilyen személyt megjelölhet. Ezt a konstrukciót új lakások esetében alkalmazzák leginkább. Zárt végű pénzügyi lízing esetében a lízingbe vevő lesz automatikusan a tulajdonos az összes tartozás kiegyenlítése után, tehát itt nincs vevőkijelölési jog. Ezt a konstrukciót használt lakáslízing és szabad felhasználású visszlízing esetében alkalmazzák. 10 Egy másik lakáslízingekkel foglakozó lízingcég gyakorlatában a szerződések sorrendje is eltér a cikkben leírtaktól, és a következőképpen alakul: - a lízingszerződés megkötése, melyben rögzítik a későbbi adásvételi szerződés megkötését, - adásvételi szerződés megkötése, majd ezt követően tulajdonjog bejegyzése a bank javára, - futamidő lejártakor a lízingcég nyilatkozatot ad ki, amelyben hozzájárul a lízingbe vevő tulajdonjog bejegyzéséhez és ezt a lízingszerződéssel együtt benyújtja a földhivatalhoz (Ennek a lépésnek a gyakorlati oldalát tekintve még nincsenek tapasztalatok a futamidő hosszúsága miatt). Összegzés A fentiekben részletezett nyílt végű lakáslízing területén kialakult banki gyakorlat nyújthat ezen különleges fi nanszírozási forma kezelésére megfelelő megoldást. A hatályos jogszabályok szerint egyelőre ez az egyetlen olyan lehetőség, amelynél a jogcím lízing lehetne, és a kérelem benyújtására előírt 30 napos benyújtási kötelezettség is teljesülhetne. A lízingcégek tulajdonjogának bejegyzése adásvételi szerződés benyújtásával, vétel jogcímén nem okozhat problémát. A lízingbe vevő tulajdonjoga azonban csak az általában 20-25 évben meghatározott futamidő lejártakor kerülhet bejegyzésre, tehát az ingatlanügyi hatóságok gyakorlatában felmerülő kérdéses pontok majd csak a távoli jövőben rajzolódnak ki. * * * 10 www.lakaslizing.hu www.resimmobiles.hu