INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Földesi Csaba Jogalkalmazási dilemmák: Az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje termőföld vonatkozásában A most induló rovatunkban, a mások számára is hasznos információkat tartalmazó jogeseteket dolgozunk fel. A célunk az, hogy esetenként olvasóinkkal közösen találjunk megoldást, felhívva a fi gyelmet a joghézagokra, a jogszabályi ellentmondásokra. Elsőként egy földhivatali kolléga által felvetett kérdésre igyekszünk jogesetet vizsgálunk meg. Tényállás: Külterületi szántó művelési ágú ingatlan egyenlő arányban képezi három természetes személy közös tulajdonát.,,x családi gazdálkodó az egész ingatlan vonatkozásában vételi ajánlatot tett, ezt követően mindhárom tulajdonossal, mint eladókkal adásvételi szerződést kötött.,,x és,,a társtulajdonos között hatályos haszonbérleti szerződés van.,,b társtulajdonos tulajdoni illetősége vonatkozásában szintén kötött haszonbérleti szerződést, de nem az ajánlatot tevő,,x családi gazdálkodóval.,,c társtulajdonos nem kötött földhasználatra vonatkozó szerződést senkivel. Kérdés: 1. Kinek és milyen sorrendben van elővásárlási joga? 2.,,X családi gazdálkodó vételi ajánlatát hirdetményi úton kell-e közölni? Olvasónk véleménye: Első változat,,x aláírásokkal elfogadott ajánlattevőnek egyúttal hatályos haszonbérleti szerződése van A. (egyik) eladóval, és a termőföldről szóló, többször módosított 1994. évi LV. törvény (Tft.) 10. (1) bekezdés a) pontjában felsoroltak között a haszonbérlő (is) rendelkezhet elsőként az elővásárlási jog tekintetében belépési lehetőséggel. Továbbá a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló, többször módosított 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet (R.) 1. (1) bekezdés értelmében az ingatlanra vonatkozó elfogadott - vételi ajánlatot nem kell az elővásárlásra jogosultakkal közölni, ha az ajánlat az első helyen álló elővásárlásra jogosulttól érkezett. A. tulajdoni illetősége tekintetében (és csak erre) tehát,,x lép be, mint elfogadott vételi ajánlatot tett haszonbérlő, és miután lehetséges www.resimmobiles.hu
46 RES IMMOBILES jogosultként senki sem előzheti meg, illetve senki sem áll vele egy sorban - nincs szükség kifüggesztésre. A testvér tulajdonostárs,,,b tulajdoni illetősége vonatkozásában a harmadik személyként vele szerződött haszonbérlőnek van elsődleges lehetősége a szerződésbe belépni ezáltal,,x szerződést aláírt ajánlattevő helyébe kerülve 1/3-ad tulajdoni illetőséget szerezni - elővásárlási jogosultként, és erre nyilván csak akkor kerülhet sor, ha értesülhet az,,x által tett, eladói oldalról elfogadott vételi ajánlatról. Viszont az,,a illetőségére vonatkozó,,,x -vel kötött haszonbérleti szerződésnek erre a tulajdoni illetőségre nincs befolyása. Mint ahogy annak sem, hogy,,x egyúttal családi gazdálkodónak minősül, mert ez a státusz a Tft. 10. (1) bekezdés b) és c) pontjaiban foglalt helyben lakó szomszédra, illetve helyben lakóra vonatkozik, e csoportokon belül jelent alsorrendet a Tft. 10. (2) bekezdése szerint. (Másképpen és talán egyszerűbben is fogalmazva: az első hely lyukasan marad ebben az esetben, mert a meghirdetés alóli jogszabályi mentesség csakis a haszonbérlőre, felesbérlőre, részesművelőre, jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagjára, illetve helyben lakó részvényesére vonatkozhat.) Ezért mindenképpen szükség van arra, hogy a szerződést,,b 1/3-ad tulajdoni illetőségére vonatkozóan kifüggesszék.,,c, harmadik tulajdonostárs 1/3-ad tulajdoni illetőségének elidegenítése tekintetében ugyancsak nincs jelentősége a tulajdonostársai által másokkal kötött haszonbérleti szerződéseknek, mint ahogy annak sem, hogy az egyik tulajdonostárs haszonbérlője családi gazdálkodó. Ezért a kifüggesztés erre a tulajdoni illetőségre tekintettel ugyancsak kötelező. Érdemes továbbá arra is kitérni, hogy potenciálisan belépő elővásárlóként nem rivalizál egymással (úgymond: keresztbe ) a két haszonbérlő sem,,,a és,,b tulajdoni illetősége vonatkozásában, mert mindkettőnek csak a saját haszonbérbe adójával kapcsolatban van elővásárlási joga. (Mint ahogy egyik itt említett haszonbérleti jogviszony sem érinti elővásárlási jog szempontjából a harmadik tulajdonostárs,,,c 1/3-ad tulajdoni illetőségét.) Végül: akkor nem lett volna szükség egyáltalán kifüggesztésre, ha,,x először,,a 1/3-ad tulajdoni illetőségére egy adásvétellel belép (ekkor a mindenki mást megelőző haszonbérlő státusza miatt), és ezt követően, már mint tulajdonostárs gyakorolja a másik két 1/3-os illetőségre a Ptk. 145. (2) bekezdésében foglalt elővásárlási jogosultságát. Második változat Az elővásárlási jogosultságokat nem a tulajdoni hányadokra szűkítve kell figyelembe venni, hanem az egész ingatlan vonatkozásában. E szerint: nincs szükség az elfogadott ajánlat kifüggesztésére. Ugyanis egyfelől a (,,B -vel szerződött) harmadik személy haszonbérlő és a,,a -val szerződött haszonbérlő ugyan egy sorban rendelkezik egymás mellett belépési jogosultsággal, de miután az utóbbi (,,X ) tette az elfogadott vételi ajánlatot, őt aki egyébként egyben családi gazdálkodó is az elővásárlási jog gyakorlásában nem előzheti meg a másik haszonbérlő. Más sem léphet be a szerződésbe elővásárlásra jogosultként.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 47 További szempontok a megoldáshoz: A vázolt jogeset megoldásához elsőként polgári jogunk közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit kell áttekintenünk. A tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. 1 A közös tulajdon jogszabályi fogalmából következik, hogy nem a dolog, hanem a tulajdonjog a megosztott. A megosztottságot kifejező tulajdoni hányad határozza meg az egyes tulajdonosok jogainak és kötelezettségeinek mértékét. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. 2 A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) szabályozásával összhangban az ingatlan-nyilvántartási eljárást szabályozó rendelkezések lehetővé teszik a tulajdonjog eszmei hányadra történő bejegyzését. 3 Valamennyi tulajdoni hányad önállóan forgalom tárgya lehet, tehát annak tulajdonjoga is önállóan átruházható és megszerezhető. 4 A fentiekből következik, hogy az elővásárlási jog is a tulajdoni hányadok vonatkozásában áll fenn, amiből az is következik, hogy érvényesen vételi ajánlatot az egyes tulajdonostársak felé külön-külön kell megtenni és azoknak külön-külön kell elfogadniuk azt. A konkrét jogesettel kapcsolatosan szükséges vizsgálnunk, hogy milyen személyi kört illet meg a termőföld jelleg miatt elővásárlási jog, és azt milyen módon gyakorolhatják a jogosultak. A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény. (Tft.) 10. (1) a) pontja szerint termőföld eladása esetén a haszonbérlőt első helyen illeti meg elővásárlási jog. A vázolt tényállásból nem derül ki, hogy,,x családi gazdálkodó és A. tulajdonos között mikor jött létre a haszonbérleti szerződés. A haszonbérleti jogviszony időtartama azért releváns, mert a Tft. rendelkezése értelmében a haszonbérlő akkor gyakorolhatja elővásárlási jogát, ha a haszonbérleti jogviszony legalább három éve fennáll. 5 A továbbiakban úgy tekintjük, hogy,,x családi gazdálkodónak a Tft. alapján elővásárlási joga áll fenn.,,x családi gazdálkodó státusza az ügy érdemi döntésére nincs befolyással, mivel a Tft. a haszonbérlői körön belül nem állít fel további sorrendet, ahogyan a helyben lakó szomszédok és a helyben lakók esetében, ahogyan erre kérdezőnk is rámutatott. 6,,A tulajdonos,,x -től érkező vételi ajánlatot akkor tudja elfogadni, ha azt szabályszerűen kapta. A szabályszerűség több szempontja közül azt emeljük ki, hogy az ajánlatot az egyes tulajdoni hányadok vonatkozásában kellett megtenni és nem az ingatlan egészét illetően. Annak nincs akadálya, hogy több vételi ajánlat egy okiratban kerüljön megfogalmazásra annak ellenére, hogy azokat egymástól függetlennek kell tekinteni. Az,,A által elfogadott vételi ajánlatot nem kell kifüggeszteni, mivel az ajánlat az első helyen álló elővásárlási jogosulttól érkezett. 7 A másik két tulajdonostárs által elfogadott vételi ajánlat közlése a jogosultakkal szükséges lett volna. Az ajánlat közlése az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat (a fővárosban a fővárosi 1 Ptk. 139. (1) bekezdés 2 Ptk. 145. (1) bekezdés 3 Intyv. Vhr. 6. (1) bekezdés 4 BH.1980.125 5 Tft. 10. (5) bekezdés 6 Tft. 10. (2) bekezdés 7 16/2002. (II. 18.) Kormány rendelet 1. (1) bekezdés www.resimmobiles.hu
48 RES IMMOBILES kerületi önkormányzat) polgármesteri hivatala, illetve a körjegyzőség (a továbbiakban együtt: polgármesteri hivatal) hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel, igazgatási szolgáltatási díj ellenében történik. 8 Az ismertetett tényállás szerint a három tulajdonos egyazon adásvételi szerződésben ruházta át az egész földrészletet,,x -nek, mint vételi ajánlattevőnek. Az adásvételi szerződés,,b és,,c tulajdonostársakkal is létre jött, de az elővásárlási joggal rendelkező személyek vonatkozásában relatív hatálytalan. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban érvényesül a kérelemhez kötöttség elve, ezért a kérelem előterjesztése szerint elkülöníthetünk több tényállást: Amennyiben az adásvételi szerződés alapján,,a tulajdonos tulajdonjogának törlése és,,x, mint vevő tulajdonjogának 1/3 tulajdoni hányadra vonatkozó bejegyzése iránt terjesztenek elő kérelmet és az adásvételi szerződés tartalmi, alaki szempontból megfelel a jogszabályi követelményeknek,,,x tulajdonjoga A. eladó tulajdoni hányada vonatkozásában bejegyezhető.,,b és,,c társtulajdonosok a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai alapján fennálló elővásárlási jogukkal nem kívántak élni, hiszen adásvételi szerződést kötöttek,,x vevővel. A kérdés ezek után az, hogy,,b és,,c társtulajdonosok tulajdoni hányada vonatkozásában mi a követendő eljárási rend. Miután,,X 1/3 arányban megszerezte az ingatlan tulajdonjogát, nem áll fenn a Tft. alapján elővásárlási jog. 9,,B és,,c tulajdoni illetőségére vonatkozó kérelem és az adásvételi szerződés ismételt előterjesztését követően,,x tulajdonjoga bejegyezhető 1/3-1/3 arányban, ezzel az ingatlan 1/1 arányú tulajdonosa,,x lesz. Az adásvételi szerződés és kérelem ilyen módon történő előterjesztése két egymástól eljárásjogilag független ingatlan-nyilvántartási eljárást eredményez. 2. Amennyiben az adásvételi szerződést mindhárom tulajdonos tulajdonjogának törlése és,,x vevő 1/1 arányú tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelemmel terjesztik elő, akkor hiánypótlási felhívás keretében kérni kell a,,b és,,c tulajdonostársak által elfogadott vételi ajánlat kifüggesztésének igazolását, mivel ebben az esetben,,x nem tekinthető társtulajdonosnak és ezért a Tft. alapján elővásárlási jog áll fenn más személyek javára,,b és,,c tulajdonosok tulajdoni illetősége vonatkozásában. A hiánypótlási felhívásnak megfelelő teljesítés esetén bejegyezhető,,x tulajdonjoga 1/1 arányban, nem teljesítés esetén az egész ingatlan vonatkozásában elutasító határozatot hoz a földhivatal. 10 Ebben az esetben egy ingatlannyilvántartási eljárás kerül lefolytatásra. 3. A 2. pontban ismertetett tényállás módosított esete, ha,,x tulajdonjogát 1/3-1/3-1/3 arányban kérik bejegyezni. A kérelemhez kötöttsége elvének érvényesülése miatt ilyenkor külön kell vizsgálni az egyes tulajdoni illetőségek vonatkozásában a bejegyezhetőséget. A. tulajdonos tulajdoni illetősége vonatkozásában,,x tulajdonjoga az 1. pontban írtak szerint bejegyezhető, de,,b és,,c tulajdonosok tulajdoni illetősége vonatkozásában a 2. pontban írtak szerint hiánypótlási felhívást kell kiadni. A hiánypótlási felhívásnak egyben a teljesíthető részre történő nyilatkozattételre való felhívásnak is kell lennie, hiszen A. vonatkozásában a tulajdonjog bejegyzés teljesíthető. A hiánypótlási és nyilatkozattételre való felhívásra vonatkozó teljesítés alapján három lehetséges eredmény születhet: 8 16/2002. (II. 18.) Kormány rendelet 1. (3) bekezdés 9 Tft. 10. (3) bekezdés 10 A kérelemhez kötöttség elve okán, hiszen a kérelem CS. 1/1 arányú tulajdonjogának bejegyzésére irányult.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 49 3.1. Ha a hiánypótlási felhívásnak megfelelő a teljesítés,,,x tulajdonjogát mindhárom tulajdoni illetőség vonatkozásában be lehet jegyezni. 3.2. Ha a nyilatkozattételt elmulasztják,,,x tulajdonjogát,,a tulajdoni illetősége vonat-kozásában be kell jegyezni, míg a kérelem további részéről elutasító határozatot kell hozni. 11 Az adásvételéi szerződés ismételt előterjesztése után jegyezhető be,,x tulajdonjoga,,b és,,c tulajdonosok tulajdoni illetősége vonatkozásában. 3.3. Ha a kérelmet a teljesíthető részben sem kívánják fenntartani a földhivatal az eljárást megszünteti. 12 Összegzés: A polgári jog szabályai szerint az eladó által elfogadott vételi ajánlatot közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal. Amennyiben ez nem vagy nem szabályosan történik meg, a jogosultak vonatkozásában relatív hatálytalan a megkötött adásvételi szerződés. Amennyiben az elővásárlási jogosult él jogával, akkor közte és az eladó között létrejön az adásvételi szerződés. Jelen esetben a kifüggesztéstől függetlenül, ha valamelyik elővásárlásra jogosult élt volna jogával,,x tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó kérelem földhivatali előterjesztése előtt, úgy,,x tulajdonjoga csak A. tulajdoni illetősége vonatkozásában lett volna bejegyezhető. Az ehhez hasonló esetekben, eljáró jogi képviselő az esetleges vitákat és az azok következtében elhúzódó eljárásokat úgy tudja elkerülni, ha vevő először csak azzal a társtulajdonossal köt adásvételi szerződést, akinek a tulajdoni illetősége vonatkozásában első helyen áll fenn elővásárlási joga * * * 11 Inytv. 40. (2) bekezdés 12 Inytv. 40. (3) bekezdés www.resimmobiles.hu