Fábián Gergely, ügyvezető igazgató Magyar Nemzeti Bank 56. Közgazdász vándorgyűlés Debrecen, 218.9.7 A LAKÁSPIAC ÉS AZ OTTHONTEREMTÉS AKTUÁLIS KÉRDÉSEI - PANELBESZÉLGETÉS M O D E R ÁT O R : FÁ B I Á N G E R G E LY P É N Z Ü G Y I R E N D S Z E R E L E M Z É S É É R T É S H I T E L Ö S Z T Ö N Z É S É R T F E L E L Ő S Ü G Y V E Z E T Ő I G A Z G AT Ó, M A G YA R N E M Z E T I B A N K
A BUDAPESTI LAKÁSÉPÍTÉSEK DÖNTŐ TÖBBSÉGÉT 22 ELŐTT TERVEZIK BEFEJEZNI, DE MEGJELENTEK ÚJ PROJEKTEK 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 db 218. II. 218. 218. 219. I. 219. II. Nagy fejlesztők, épül Kis fejlesztők, épül Nagy fejlesztők aránya 219. 219. 22. I. Új lakások áfakulcsa ismét 27 22. II. 22. Nagy fejlesztők, terv Kis fejlesztők, terv 22. 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 218-ban ~8 ezer lakás, 219-ben ~15 ezer lakás épülhet meg Budapesten (217-ben 2,8 ezer lakás épült) 2 A 218 második negyedévében Budapesten építés alatt álló és tervezett új lakások megoszlása a várható átadás negyedéve szerint Megjegyzés: 218 június közepi adatgyűjtés. 4 lakásosnál nagyobb projektek alapján. Nagy fejlesztők: 25-nél több építés alatt álló új lakás. Forrás: ELTINGA - Lakásriport.
MI LESZ AZ ÚJLAKÁS PIACCAL A MAGASABB ÁFAKULCS UTÁN? Az eddig megjelent nyilatkozatok alapján úgy tűnik, hogy az új lakások kedvezményes áfakulcsa nem kerül meghosszabbításra 22-tól. A döntéssel kapcsolatban több kérdés is felmerül: 1. Mire lehet számítani az új lakásépítések terén 22-tól? (Földi Tibor, Kiss Gábor) 2. A bankok miként alkalmazkodnak a jelenleg épülő, de potenciálisan 22 utánra csúszó lakásprojektek esetén az ügyfelek finanszírozásában? Milyen megoldások születtek a helyzet kezelésére? (Becsei András, Harmati László) 3
28 212 216 25 29 213 217 26 21 214 27 211 215 28 212 216 25 29 213 217 A HAZAI LAKÁSÁLLOMÁNY MEGÚJULÁSI ARÁNYA KIUGRÓAN ALACSONY RÉGIÓS ÖSSZEHASONLÍTÁSBAN 25 ezer db 1.5 2 1.2 15.9 1.6 5.3 Lengyelo. Csehország Szlovákia Ausztria Magyaro. Románia Kiadott építési engedélyek lakásszáma Felépült lakások száma Éves megújulási arány (jobb skála) 4 A régiós országokban kiadott lakásépítési engedélyek, a felépült lakások száma és a lakásállomány éves megújulási aránya Megjegyzés: A lakásépítési engedélyekre vonatkozó adatok a kiadott építési engedélyekben szereplő, összesített lakásszámot mutatják. Az éves megújulási arányok számítása több ország esetében becsült meglevő lakásállomány adaton alapul. Forrás: EKB, nemzeti statisztikai hivatalok, MNB.
ELEGENDŐ-E A JELENLEGI KÍNÁLAT A FELZÁRKÓZÁSHOZ? 217-ben Magyarországon mintegy 14,4 ezer új lakás került átadásra, ami 219-ben 2 ezer fölé is emelkedhet. A hazai lakásállománynak azonban ez még mindig csupán ~,5-os éves megújulását mutatná, ami alacsonyabb a régióhoz képest. (Éves megújulási ráták 217-ben: AT 1,4, PL 1,3, SK,9, CZ,6, RO,6, HU,3) Kérdés: 1. Elegendő-e a lakásépítések jelenlegi üteme a régióhoz való felzárkózáshoz, vagy magasabb ütemre van szükség? (Földi Tibor, Kiss Gábor) 5
21. I. 22. I. 23. I. 24. I. 25. I. 26. I. 27. I. 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. 217. I. AZ ÉPÍTŐIPARI TERMELÉST ÉRZÉKELHETŐ MUNKAERŐHIÁNY HÁTRÁLTATJA 34 ezer fő egyenlegmutató 7 32 6 3 5 28 Válság előtti átlag, belföld Jelenlegi ciklus átlaga, belföld 4 26 3 24 2 22 1 2 Építőiparban foglalkoztatottak - külföld* Építőiparban foglalkoztatottak - belföld Munkaerőhiány mint termelést korlátozó tényező (jobb skála) Az építőiparban foglalkoztatottak száma 6 Forrás: KSH, Európai Bizottság.
HOGYAN KEZELHETŐ A MUNKAERŐHIÁNY? MILYEN TECHNOLÓGIAI KIHÍVÁSOK ELŐTT ÁLL AZ IPAR? Az építőipari termelés egyik legjelentősebb hátráltató tényezője a szakképzett munkaerő hiánya. Piaci szereplők elmondása szerint csaknem 4 ezer munkás hiányzik az iparból, míg mintegy 25 ezer építőipari munkás dolgozik külföldön. 1. Milyen lépésekkel lehetne enyhíteni a kialakult munkaerőhiányon? (Földi Tibor, Kiss Gábor) 2. A technológia hogyan befolyásolhatja az építőipart a jövőben, mik a lehetőségek és mik a kihívások a szektor számára? (Földi Tibor, Kiss Gábor) 7
28. II. 29. II. 21. II. 211. II. 212. II. 213. II. 214. II. 215. II. 216. II. 217. II. A LAKÁSPIACON FOKOZATOSAN NŐ A BANKI FINANSZÍROZÁS SZEREPE 25 Mrd Ft 1 2 8 15 6 1 4 5 2 Egyéb cél Használt lakás vásárlása Új lakás vásárlása vagy építése Fix kamatozású hitelek aránya (jobb skála) Lakásvásárlás céljából felvett hitelek éves száma / éves tranzakciószám (j.s.) Az új szerződésű lakáshitelek volumene 8 Forrás: MNB.
AZ ÚJ HITELEKEN BELÜL EGYRE TERJED A FIX KAMATOZÁS, DE AZ ÁLLOMÁNY KOCKÁZATOS 218 első félévében az új lakáshitel szerződések 77,5 százaléka már legalább éven túli kamatfixálással rendelkezett, a fennálló jelzáloghitel állomány ~6 százaléka azonban még mindig változó kamatozású, ami kockázatot jelent. 1. Mi az oka annak, hogy alacsony a változó kamatozású hitelek fixszel való refinanszírozásának aránya? (Becsei András, Harmati László) 2. Mik a tapasztalatok az MNB által bevezetett Minősített fogyasztóbarát jelzáloghitelekkel kapcsolatban? (Becsei András, Harmati László) 9
21. I. 22. I. 23. I. 24. I. 25. I. 26. I. 27. I. 28. I. 29. I. 21. I. 211. I. 212. I. 213. I. 214. I. 215. I. 216. I. 217. I. 218. I. A FŐVÁROSBAN DUPLÁZÓDTAK A LAKÁSÁRAK 214 ELEJE ÓTA, DE VIDÉKEN IS NAGY MÁR A NÖVEKEDÉS 27 25 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 27 25 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 Lakásárak változása 28. és 218.I. között (213. és 218.I. között): Nominálisan: Budapest: 72 (116) Városok: 23 (58) Községek: 1 (39) Reálértelemben: Budapest: 36 (18) Városok: -3 (52) Községek: -13 (34) Községek - nominális Városok - nominális Budapest - nominális Községek - reál Városok - reál Budapest - reál 1 A nominális és reál MNB-lakásárindex településtípusonként megbontva (22 = 1) Megjegyzés: A városi lakások árindexe a régiónként megbecsült indexekből felaggregálva. Az árindexek értékei érdemben revideálódhatnak a vonatkozási időszakot követő 1 éven belül amiatt, hogy a számításokhoz felhasznált ingatlan tranzakciós adatok teljes körűen csak jelentős késéssel állnak rendelkezésre. Forrás: MNB.
11.dec 12.jún 12.dec 13.jún 13.dec 14.jún 14.dec 15.jún 15.dec 16.jún 16.dec 17.jún 17.dec 18.jún BUDAPESTEN 214 ÓTA A BEFEKTETÉS AZ ELSŐDLEGES LAKÁSVÁSÁRLÁSI MOTIVÁCIÓ 45 45 4 4 35 35 3 3 25 25 2 2 15 15 1 1 5 5 Befektetés Magánélet Első lakás vásárlása Nagyobba költözés Kisebbe költözés Generáció Lakásvásárlási motivációk Budapesten 11 Forrás: Duna House.
A BEFEKTETÉSI CÉLÚ LAKÁSKERESLET JELENTŐSEN TÁMOGATJA A PIACOT Az alacsony hozamkörnyezetben az ingatlanpiacon megnőtt a befektetési kereslet, különösen a fővárosi lakások iránt, ami hozzájárult az árak dinamikus emelkedéséhez. A befektetési célú lakásvásárlásokkal kapcsolatos kérdések: 1. Be kell avatkozni a piaci folyamatokba szabályozói eszközökkel (befektetési célú vásárlások ellenösztönzése)? (Becsei András, Földi Tibor, Harmati László, Kiss Gábor) 2. Ha igen, a fiskális vagy monetáris politika oldaláról van szükség beavatkozásra? (Becsei András, Földi Tibor, Harmati László, Kiss Gábor) 3. Mi várható a lakásárak alakulása tekintetében az elkövetkező 1-2 évben? (Mindenki) 12