FÖLDES NAGYKÖZSÉG POLGÁRMESTERE 4177 FÖLDES, Karácsony Sándor tér 5./Fax: (54) 531 000 ; 531 001 E-mail: foldes.ph@gmail.com Iktatószám: 1482/2017. 18. E LŐTERJESZTÉS a Képviselő-testülethez az önkormányzati tulajdonban lévő 1283. hrsz-ú (Kisfaludy u. 7/a.) és a 1285. hrsz.-ú (Kisfaludy u. 5 szám alatt lévő). belterületi ingatlanok megvásárlására irányuló kérelem elbírálásáról II. Készítette: Dr. Vinczéné Kiss Marianna jegyző Dr. Polgárné dr. Katona Gabriella aljegyző KÉPVISELŐ-TESTÜLETI ÜLÉS FÖLDES, 2017. MÁJUS 25.
Tisztelt Képviselő-testület! A Képviselő-testület 2017. április 27-i ülésén tárgyalta a Földes belterületén, 1283. hrsz. alatt lévő, valóságban Kisfaludy u. 7/a. és 1285. hrsz. alatt lévő, Kisfaludy u. 5. szám alatti ingatlanok megvásárlására irányuló kérelmet. A képviselő-testület 85/2017. (IV.27.) számú határozata az előterjesztés 1-es számú mellékletét képezi. A képviselő-testület kérésének megfelelően a vételi szándékot benyújtó Bojtor Anikó Zsuzsa nyilatkozott azt ingatlanok vételáráról és az ingatlanon végzendő tevékenységéről. A nyilatkozat az előterjesztés 2-es számú mellékletét képezi. Elkészült az ingatlanok ingatlanforgalmi szakértő által történő felértékelése is, melyet a 3-as számú melléklet tartalmaz. Kérem a tisztelt képviselő-testületet, hogy az előterjesztést szíveskedjen megtárgyalni. Földes, 2017. május 19. Jeneiné dr. Egri Izabella polgármester
1. sz. melléklet
2. sz. melléklet
3. sz. melléklet INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY a 4177 Földes belterület Kisfaludi utca 5 sz. 1285 hrsz. alatt nyilvántartott lakóház udvar és 4177 Földes Kisfaludi utca 7/A sz. 1283 hrsz. alatt nyilvántartott kivett beépítetlen terület ingatlanról Földes Kisfaludi utca 5 sz. Földes Kisfaludi utca 7/A Földes Nagyközség Önkormányzat részére Készítette: Barta Lajosné Ingatlanközvetítői és értékbecslő névjegyzék sz.: B-15/2001 Ingatlanvagyon- értékelő és közvetítő névjegyz.sz. B-44/2006 ingatlanforgalmi értékbecslő 4100 Berettyóújfalu, Lenkei u. 3. Adószám: 62641836129 tel: 06-70-239-4552 E-mail: b.lajosne@freemail.hu bartalajosne50@gmail.com Berettyóújfalu 2017-05-16
ÉRTÉKBECSLÉSI BIZONYÍTVÁNY Az értékelt ingatlan megnevezése és adatai Az ingatlan megnevezése: Kivett lakóház, udvar Irányítószám: 4177 Település (város, kerület): Földes Utca, házszám, emelet, ajtó: Belterület Kisfaludi utca 5 Helyrajzi szám: 1285 Az ingatlan főbb jellemzői Telek területe összesen: 755 m² Felépítmény nettó hasznos területe összesen: - m² Felépítmény redukált területe összesen: - m² Közműellátottság: Jelenlegi funkció: Kivett lakóház udvar / valóságban beépítetlen terület Az értékelt ingatlan megnevezése és adatai Az ingatlan megnevezése: Kivett beépítetlen terület Irányítószám: 4177 Település (város, kerület): Földes Utca, házszám, emelet, ajtó: Belterület Kisfaludi utca 7/A Helyrajzi szám: 1283 Az ingatlan főbb jellemzői Telek területe összesen: 688 m² Felépítmény nettó hasznos területe összesen: - m² Felépítmény redukált területe összesen: - m² Közműellátottság: Jelenlegi funkció: Kivett beépítetlen terület Tulajdonviszonyok Tulajdonos neve, tulajdoni hányada: Földes Nagyközség Önkormányzat 4177 Földes Karácsony Sándor tér 5 Tulajdoni helyzet / Forgalomképesség: Önkormányzati tulajdon/ forgalomképes Értékelt érdekeltség: tulajdonos Értékbecslés Értékbecslés célja: Ingatlan forgalmi értékének meghatározása Értékbecslésnél alkalmazott módszerek: piaci összehasonlító Értékbecslés fordulónapja: 2017-05-16 Megrendelő: Földes Nagyközség Önkormányzata 4177 Földes Karácsony Sándor tér 5
Megállapított forgalmi érték (Áfát nem tartalmazó) 1285hrsz. Az értékelt ingatlan forgalmi 400 000 Ft azaz Négyszázezer forint értéke: 1283hrsz. Az értékelt ingatlan forgalmi 360 000Ft azaz Háromszázhatvanezer forint értéke: Ingatlan forgalomképessége (5 fokozatú skálán) 2 Mellékletek: tulajdoni lap, térképmásolat, térképek.berettyóújfalu,2017-05-16 Készítette:.. Barta Lajosné Ingatlanvagyon értékbecslő
1. ÉRTÉKBECSLÉSI ADATOK 1.1. Megbízó Földes Nagyközség Önkormányzata 4177 Földes Karácsony Sándor tér 5 sz. 1.2. Megbízott Barta Lajosné ingatlanvagyon értékbecslő. Nyilvántartási szám: 2219894 Reg.szám: B-44/2006 1.3. A megbízás tárgya 4177 Földes belterület, 1285hrsz. kivett lakóház udvar és 1283 hrsz. kivett beépítetlen terület 1.4. Az értékbecslés célja Az értékbecslés kiterjed a szóban forgó ingatlan tulajdonjogának teljes körű értékbecslésére. Az értékbecslési szakvélemény az ingatlan adás-vételi szerződés előkészítés céljából készült. 1.5. Az értékbecslés módszere Az értékbecslés felépítése és tartalmi összetétele megfelel a Termőföldnek nem minősülő ingatlanok értékének meghatározására vonatkozó 26/2005. (VIII.11.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet előírásainak, és az Értékelők Európai Csoportja (TEGOVA) által javasolt módszerek irányadó elveinek. 1.6. A helyszíni szemle időpontja 2017-05-11. 1.7. Az értékbecslés érvényességének ideje. Az értékbecslés fordulónapjától számított 180 nap. 1.8. Az értékbecsléshez felhasznált dokumentumok 12 tulajdoni lap 13 térképmásolat
2. AZ INGATLAN BEMUTATÁSA 2.1. Ingatlan-nyilvántartási adatok Helyrajzi szám: 1285 Fekvés: belterület Ingatlan címe: 4177 Földes belterület Kisfaludi utca 5 Ingatlan megnevezése: Terület: 755 m² Kivett lakóház udvar terület Eszmei hányad: - Földes Nagyközség Önkormányzata 4177 Földes Karácsony Tulajdonos(ok): Sándor tér 5 sz. 1/1 tulajdoni hányad III. rész: Széljegy(ek): - Egyéb megjegyzések: - 2.1. Ingatlan-nyilvántartási adatok Helyrajzi szám: 1283 Fekvés: belterület Ingatlan címe: 4177 Földes belterület Kisfaludi utca 7/a Ingatlan megnevezése: Terület: 688m² Kivett kiépítetlen terület Eszmei hányad: - Földes Nagyközség Önkormányzata 4177 Földes Karácsony Tulajdonos(ok): Sándor tér 5 sz. 1/1 tulajdoni hányad III. rész: Széljegy(ek): - Egyéb megjegyzések: - 2.2. Az ingatlan környezetének bemutatása Településen belüli elhelyezkedés: Megközelíthetőség: Földes belterületén a központi résztől 1500m-re A 42 es autóközlekedési út déli oldalán, szórt kavics, majd föld útról lehetséges
Településen Közlekedési eszközök: Környező ingatlanok hasznosítási formája: személygépkocsi, autóbusz 2.3. A telek bemutatása Területe: 1285hrsz. 755m2 1283hrsz. 688 m² Alakja, formája: Négyszög alakú Határai, kerítettsége: Kerítetlen, Elhelyezkedése, fekvése, tájolása: A Település Dél- Nyugati részén, Domborzati, lejtési viszonyai: sík területű Beépítettsége: - Közművesítettsége: Utcában kiépített Ingatlan megnevezése: Beépítetlen területek 2.4. Az ingatlan szöveges bemutatása Földes az Észak- Alföldi régióban Hajdú-Bihar megye dél- nyugati részén, Budapesttől 200 km-re, Berettyóújfalutól 15 km, Püspökladánytól 16 km-re, Báránd településtől 8 km-re, a Magyar- Román határtól 40 km-es távolságra található. Megközelíthető a 42-es főútról Püspökladány felől, valamint Berettyóújfalu felőli főközlekedési útról, Tetétlen és Derecske irányából. A település elhelyezkedése jó, több irányú átmenő forgalma van. Az Alföldi településen lakók jelentős része mezőgazdasággal foglalkozik. Földes település külterületi földterületének minőssége általában jó, gazdálkodásra alkalmas területek vannak. Az értékelendő ingatlan Földes település Dél- Nyugati részén helyezkedik el a 42-es autóközlekedési úttól déli irányban. Az értékelt ingatlanok a Zsidó Hitközség Földesi temető mellett a Kisfaludi utcában találhatók, mely az Önkormányzat tulajdonát képezi. Mindkét ingatlan építési telek. A Kisfaludi utca 5 sz. 1285 hrsz. alatti ingatlan területe 755 m2 lakóház udvar művelési ággal bejegyzett a földhivatali nyilvántartásban a valóságban beépítetlen művelési ágú terület. Kisfaludi utca 7/A sz. 1283 hrsz. alatt nyilvántartott kivett beépítetlen terület 688 m2. Az utca kiépítetlen burkolatú, az utcában közmű vezetékek kiépítettek. Az ingatlan megközelítése gyalogosan, gépjárművel egyaránt megközelíthető.
3. AZ INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉSE Értékelési elvek Az értékelés az Értékelők Európai Csoportja (TEGOVA) által javasolt módszerek alapján készült. A forgalmi értékre az Angol Királyi Vagyonértékelők Szövetségének (RICS) definícióját alkalmaztuk, amely szerint a nyílt piaci érték - forgalmi érték - olyan optimális árat jelent, amelyen elvárható egy tulajdoni érdekeltség készpénz ellenében való (azonnali fizetésű), egyéb feltétel nélküli értékesítése feltételezve, hogy: 1. van egy eladni szándékozó fél, 2. rendelkezésre áll egy, az eladás lebonyolításához szükséges ésszerű időtartam, figyelembe véve a tulajdon jellegét és piaci helyzetét, 3. az értékek az adott időszakban nem változnak, 4. az ingatlan szabadon értékesíthető, 5. nem vesznek figyelembe olyan (magasabb) árat, amelyet egy speciális érdekeltségű vásárló kínál. Az érték megállapítása három különböző módszerrel történhet: Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelési módszer A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A vizsgált ingatlanra jellemző körből kiválaszthatóak az összehasonlításra alkalmas ingatlanok, és meghatározható ezek fajlagos alapértéke. A különféle értékmódosító tényezők elemzése után megállapítható az egyes ingatlanok korrigált fajlagos alapértéke. A végső érték számítása az átlagos korrigált fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként adódik. Hozamszámításon alapuló értékelési módszer A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeli hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. Az ingatlanból származó jövedelem jelen esetben a bérbeadásból keletkező tiszta jövedelem. Ingatlanok bérbeadása esetén az ingatlan fenntartásával kapcsolatos költségeket (rezsi) általában a bérlő fizeti, ugyanakkor a bérbeadót terhelik az ingatlan felújításával, menedzselésével kapcsolatos költségek. A bérbeadásból származó jövedelem mértékének becslésére piaci összehasonlító adatokat használtunk fel. Költség alapú értékelési módszer A költség alapú érték megközelítés lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből levonjuk az idő múlása miatti avulást, majd hozzáadjuk a felépítményhez tartozó földterület értékét. A forgalmi értéket lehetőség szerint több módszerrel határozzuk meg, majd a kapott értékek esetleges eltérésének vizsgálata után az értékelés céljának megfelelően választjuk ki a végső forgalmi értéket. Az értékelt ingatlan esetében használt módszerek: Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelési módszer
3.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer 1. Cím Alapterület Ár Forrás* Fajlagos ár [m²] [Ft] [Ft/m²] Földes Ságvári utca 729 500 000 K/2017/ 686 építési telek, villany,víz,gáz, szennyvíz az udvaron Korrekciós tényezők: közpotntól való távolság kínálat miatt közmű ellátottság miatt 0% 0% -20% Összes korrekció: -20% Korrigált fajlagos ár [Ft/m²]: 549 2. Cím Alapterület Ár Forrás* Fajlagos ár [m²] [Ft] [Ft/m²] Földes Fő utca 899 860 000 K/2017/ 957 építési telek Korrekciós tényezők: közmű ellátottság miatt elhelyezkedés miatt -10% -20% Összes korrekció: -30% Korrigált fajlagos ár [Ft/m²]: 670 3. Cím Alapterület Ár Forrás* Fajlagos ár [m²] [Ft] [Ft/m²] Földes Rákóczi utca 1182 500 000 T/2016/ 423 központhoz 500 m-re. Korrekciós tényezők: kínálat miatt elhelyezkedése miatt 0% 0% -20% Összes korrekció: -20% Korrigált fajlagos ár [Ft/m²]: 338 Átlagos korrigált fajlagos ár [Ft/m²]: 519 Az ingatlan nm értékének megállapítása (Fé): terület Fajlagos ár Fé [m²] [Ft/m²] [Ft/m2] 755 519 = 391 779 688 519 357 000 1285 hrsz. forg. Értéke kerekítve: 400 000Ft 1283 hrsz. forg. Értéke kerekítve: 360 000Ft * megvalósult adásvételi adat: (T); kínálati adat/k/
4. ÖSSZEGZÉS A számítások során a következő eredményt kaptam: Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értéke: 1285hrsz. 400 000Ft 1283 hrsz. 360 000Ft
5. KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK NYILATKOZATA Nem jutott tudomásomra olyan tényező, amely arra a következtetésre vezetett volna, hogy a jelentésben szereplő tények és adatok nem helyesek. Nem vállalok felelősséget olyan később jelentkező tényezőkért, amelyek befolyásolhatják a meghatározott értéket. Az ingatlanok tulajdonjogát annak per-, teher-, és igénymentes állapotában értékeltük. Nem vállalok felelősséget az ingatlan-nyilvántartásban rendezetlen adatok tekintetében. Nem végeztem geotechnikai, statikai, műszeres épületdiagnosztikai és környezetvédelmi vizsgálatokat. A megállapított érték kizárólag a szakvéleményben megjelölt felhasználási cél esetében érvényes. Jelen értékelési szakvélemény egésze, részletei, illetve semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet be publikált iratba, tájékoztató jelentésbe, és nem lehet nyilvánosságra hozni az értékelőnek a megjelenés tartalmát és formáját jóváhagyó írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő a tudomására jutott adatokat és jelen szakvéleménye tartalmát bizalmasan kezeli, egyúttal kijelenti, hogy az értékelés tárgyát képező ingatlanokhoz nem fűződik érdeke, díjazása nincs kapcsolatban a megállapított értékkel és pártatlanságát semmi sem befolyásolta. Az értékbecslő kiköti, hogy a Megrendelő a szakvéleményt csak a szerződésben rögzített vállalási díj kiegyenlítését követően használhatja fel, továbbá fenntartja a jogát arra, hogy az értékbecslés eredményét érvénytelenítse, és a szakvéleményt visszavonja abban az esetben, ha a vállalási díj határidőre történő kiegyenlítése elmaradna. A Megbízó által átadott hivatalos dokumentumok kiadásának napjától az értékelés napjáig bekövetkezett esetleges változásokért nem vállalunk felelősséget.
6. MELLÉKLETEK Földes Kisfaludi utca 5 sz. 1285hrsz. Földes Kisfaludi utca 7/A sz. 1283 hrsz.
FOTÓMELLÉKLET Az ingatlan környezete Kisfaludi utca Földes Kisfaludi utca 5 Földes Kisfaludi utca 7/A