1. oldal 1997. évi CLVII. törvény a társasházról 1 Az Országgyűlés a többlakásos épületek építésének elősegítése, a társasházak működésének javítása és a megváltozott politikai-gazdasági viszonyokhoz igazodó, korszerűbb szabályozás érdekében a következő törvényt alkotja: I. Fejezet ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK A társasház 1. (1) Társasház jön létre, ha épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás célú helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség és lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. (2) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg. 2. (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész (16. ) - a 3. (2) bekezdésében és a 19. -ban szabályozott esetet kivéve - a külön tulajdonba tartozó lakás (helyiség) alkotórészét képezi, azzal együtt önálló ingatlan. (2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra (helyiségre) vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. 3. (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. (2) A 16. (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és tárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. 1 A törvényt az Országgyűlés az 1997. december 15-i ülésnapján fogadta el.
2. oldal (3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy az alapító okiratban, illetőleg a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. 4. A nem lakás célú helyiségre, illetőleg az ilyen helyiségekből álló társasházra a lakásokra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell. Társasház alapítása 5. (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás van, vagy alakítható ki. (2) A társasházat az ingatlan tulajdonostársai vagy az ingatlan tulajdonosa mint egyszemélyi alapító alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthetik. (3) Az alapításhoz a társasház-tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. 6. (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelességeit, a közös költség viselésének szabályait, ha azokat nem az alapító okirat tartalmazza, a közösség szervezeti-működési szabályzata állapítja meg. Az alapító okiratnak erre vonatkozó rendelkezését a szervezeti-működési szabályzat megalkotásával egyidejűleg a közgyűlés legalább 2/3-os többségű határozatával hatálytalaníthatja. E határozat megismételt közgyűlésen nem hozható meg. (2) A szervezeti-működési szabályzatot az alapító okiratot aláíró tulajdonostársakból álló alakuló közgyűlés állapítja meg legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatával. Az alakuló közgyűlésen megválasztják a társasház közös képviselőjét vagy intézőbizottságát és annak elnökét, valamint szükség szerint a számvizsgáló bizottságot. Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül meg kell tartani. (3) Az alapító okiratot, valamint a szervezeti-működési szabályzatot - amennyiben ilyet a közösség elfogadott - az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. 7. A társasház-tulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlant terhelő jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. 8. (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület építési engedéllyel ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy tulajdonosai az alapítási szándékot alapító okiratba foglalják, és az alapítást az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. (2) A feljegyzett alapítás kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. (3) A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, az épület közös vagy külön tulajdoni ingatlanrészeit illetően, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot módosítják.
3. oldal 9. (1) A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja. (2) Több épületből álló társasház esetében az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a meglevő társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. (3) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. 10. Az alapító okiratban meg kell határozni a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, helyiségeket és tárgyakat, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, d) a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, ha az alapító okirat nem rendeli el, erre nézve szervezeti-működési szabályzat megalkotását, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. 11. (1) Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. (2) és a 6. (1) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (2) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. II. Fejezet TULAJDONI VISZONYOK A TÁRSASHÁZBAN Külön tulajdon 12. (1) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársnak a dologhoz fűződő joga és törvényes érdeke sérelmével. (2) Az alapító okirat meghatározhatja a külön tulajdonban levő lakás használatának, hasznosításának szabályait a társasház céljának, működésének megfelelően. (3) A lakóépületben lévő társasházban a közgyűlés legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház rendes működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. (4) Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - 30 napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. 13. (1) A tulajdonostárs köteles
4. oldal a) fenntartani, és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló lakást, b) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 12. (1) bekezdésének rendelkezését, c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban, illetőleg a másik tulajdonostárs a külön tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt, illetőleg az intézőbizottság elnökét. (2) A közösség, illetőleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt. 14. (1) A közgyűlés határozatával kötelezheti a tulajdonostársat, hogy a közös képviselőnek (intézőbizottság elnökének) jelentse be a) a külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető, természetes személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő személy b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát. (2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjai szerinti adatszolgáltatásra a tulajdonostárs akkor kötelezhető, ha a közüzemi szolgáltatás díja a bérlőt terheli és ezzel kapcsolatban a tulajdonostársaknak helytállási kötelezettségük áll fenn, illetőleg a közüzemi szolgáltatás díját a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. 15. Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. Közös tulajdon 16. (1) Közös tulajdonba tartozik az az épületrész, épület-berendezés, nem lakás célú helyiség és lakás, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem jelöl meg. Ha a földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös tulajdonba tartozik. (2) Az épületszerkezet, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület-berendezés és felszerelési tárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonba tartozó lakáson belül van. 17. (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. (2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. 18. A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás célú helyiség, lakás és tárgy fenntartásának és felújításának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
5. oldal 19. (1) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. (2) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet. Utaló rendelkezés 20. A társasház-tulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni. III. Fejezet A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE Általános rendelkezések 21. (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. (2) A közösség ügyintézését a közös képviselő látja el. Az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat közös képviselő helyett intézőbizottság választását írhatja elő. Abban a társasházban, amelyben ötven lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. (3) Az olyan társasházban, amelyben legfeljebb hat lakás van, a 21-38. -ok helyett a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. Közgyűlés 22. A közgyűlés határoz a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, felújításáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról, b) a közös képviselőnek, illetőleg az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság részére a felmentvény megadásáról [35. (2) bek.], d) a házirend megállapításáról, e) minden olyan ügyben, amelyet az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, az intézőbizottság vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
6. oldal 23. (1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról valamennyi tulajdonostárs egyhangúlag határoz. (2) A szervezeti-működési szabályzatot a közgyűlés legalább 2/3-os szavazattöbbséggel módosíthatja. (3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. 24. (1) A közgyűlés a határozatával vagy a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazása alapján a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. (2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. (3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot, illetőleg rendelkezést a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell. (4) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékonként megismételhető. (5) A közgyűlés határozata, illetőleg a közös képviselő (az intézőbizottság elnökének) rendelkezése az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat. (6) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. 25. (1) A közgyűlést a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke hívhatja össze; a közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni. (2) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés napirendjét. A közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintetében hozhat határozatot. (3) Sürgős esetet kivéve a meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. 26. (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani. (2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak által megbízott személy a közgyűlést összehívhatja. 27. (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. (2) Ha a közgyűlés nem határozatképes, az újabb (megismételt) közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő három napnál későbbi, de legfeljebb 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel meg kell tartani. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában - az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel - is kitűzhető. (3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni.
7. oldal 28. (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányad szerint illeti meg a szavazati jog. (2) Ha a törvény vagy annak alapján az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. 29. (1) A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnökölő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. (2) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. 30. (1) A közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselőnek, illetőleg az intézőbizottság elnökének a felhívására az írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás szabályait az alapító okiratban vagy a szervezeti-működési szabályzatban rögzíteni kell. (2) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat. 31. (1) Az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. (2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. (3) Az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlés önálló döntési jogkörrel ruházható fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében. 32. (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. (2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. (3) E rendelkezéseit a közös képviselőnek (intézőbizottság elnökének) a 24. (1) bekezdése szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell. Közös képviselő és intézőbizottság 33. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása és felújítása érdekében, c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
8. oldal 34. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, b) a tervezett fenntartási és felújítási munkákat, c) a tulajdonostársak közös költséghez való hozzájárulásának összegét tulajdonostársanként. 35. (1) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság által készített éves elszámolás tartalmazza a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának az alapító okiratban vagy szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül a karbantartásokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, e) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését tulajdonostársanként. (2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja (felmentvény). A felmentvény nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. 36. Nem lehet közös képviselő (intézőbizottság elnöke), illetőleg nem láthat el társasház-kezelési tevékenységet a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült, b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt, c) az az egyéni vállalkozó, gazdasági társaság, aki illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget. 37. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. Számvizsgáló bizottság 38. (1) A számvizsgáló bizottság a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
9. oldal (2) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szavazattöbbséggel hozza meg. IV. Fejezet ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK Értelmező rendelkezések 39. E törvény alkalmazásában 1. fenntartás: az üzemeltetés és a karbantartás; 2. üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása; 3. karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet: a) hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése, b) időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése, c) tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka; 4. felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet: a) teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése, b) részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése, c) korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése;
10. oldal 5. rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás, felújítás és korszerűsítés körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak. Hatálybalépés 40. (1) Ez a törvény 1998. március 1-jén lép hatályba. (2) E törvény hatálybalépésével egyidejűleg hatályát veszti a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet. Átmeneti rendelkezések 41. (1) Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni. (2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. (3) Ha az alapító okirat rendelkezése nyilvánvaló elírás folytán tévedést tartalmaz, bármelyik tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól annak kijavítását. (4) Ha a törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása. (5) Illetékmentes a társasház alapító okiratának az 1998. év folyamán a földhivatalhoz benyújtott módosítása. Felhatalmazás 42. Felhatalmazást kap a belügyminiszter, hogy az üzletszerűen végzett ingatlankezelés és az üzletszerűen végzett társasház-kezelés szakmai és vizsgáztatási követelményeinek megállapítása iránt az Országos Szakképzési Tanácshoz 1998. június 30-ig előterjesztést tegyen a szakképzésről szóló 1993. évi LXXVI. törvény rendelkezéseinek megfelelően. Módosuló rendelkezések 43. A Ptk. a következő alcímmel és 578/I. -sal egészül ki:,,5. A társasház-közösség 578/I. (1) A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.
11. oldal (2) A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény állapítja meg. 44. A gázszolgáltatásról szóló 1994. évi XLI. törvény végrehajtására kiadott 3/1995. (I. 20.) Korm. rendelet 1. számú melléklete 13. -ának (4) bekezdése a következő rendelkezéssel egészül ki:,,nem vonatkozik az egyetemleges felelősség a társasházban a közös tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történő fogyasztás díjfizetési kötelezettségére. 45. A villamos energia termeléséről, szállításáról és szolgáltatásáról szóló 1994. évi XLVIII. törvény egyes rendelkezéseinek végrehajtására kiadott 34/1995. (IV. 5.) Korm. rendelet 1. számú melléklete 5. -ának (4) bekezdése a következő mondattal egészül ki:,,nem vonatkozik az egyetemleges felelősség a társasházban a közös tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történő fogyasztás díjfizetési kötelezettségére.
12. oldal TARTALOMJEGYZÉK 1997. évi CLVII. törvény 1 a társasházról 1 I. Fejezet 1 ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK 1 A társasház 1 Társasház alapítása 2 II. Fejezet 3 TULAJDONI VISZONYOK A TÁRSASHÁZBAN 3 Külön tulajdon 3 Közös tulajdon 4 Utaló rendelkezés 5 III. Fejezet 5 A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE 5 Általános rendelkezések 5 Közgyűlés 5 Közös képviselő és intézőbizottság 7 Számvizsgáló bizottság 8 IV. Fejezet 9 ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK 9 Értelmező rendelkezések 9 Hatálybalépés 10 Átmeneti rendelkezések 10 Felhatalmazás 10 Módosuló rendelkezések 10