BÉKÉSCSABA MEGYEI JOGÚ VÁROS

Átírás

1 BÉKÉSCSABA MEGYEI JOGÚ VÁROS POLGÁRMESTERÉTŐL Békéscsaba, Szent István tér 7. Ikt. sz.: IV / O. Előadó: Már/on László Mell: 3 db Telefax: (66) vantara.gyula@bekescsaba.hu NYILVÁNOS ÜLÉS napirendje A döntéshozatal minősített többséget igényel! Tárgy: Ingatlanok megvásárlása a Dobozi úton Előkészítő: Stratégiai - Fejlesztési Osztály Véleményező: Pénzügyi, Gazdasági és Városfejlesztési Bizottság Előterjesztés Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlésének november 19-én tartandó nyilvános ülésére Tisztelt Közgyűlés! A Dobozi úton, a volt Május 1. Mgtsz. Irodáját és a szomszédos tanyát magában foglaló ingatlanegyüttes tulajdonosai felajánlották megvételre ingatlanaikat az önkormányzat számára. Az ingatlanok fóbb adatai az alábbiak: 1. Helyrajzi szám: 0507/2., Terület: 5754 m 2, Művelési ág: tanya, szántó, Épületek redukált alapterülete: 139 m 2 2. Helyrajzi szám: 0507/4., Terület: 3419 m 2, Művelési ág: tanya, Épületek redukált alapterülete: 222 m 2 A tulajdonosok csak együtt kívánják értékesíteni az ingatlanokat, az általuk legutóbb kért együttes vételár bruttó 16 millió Ft. Az ajánlat elbírálása érdekében elkészíttettük a két ingatlan értékbecslését, az együttes forgalmi értéket bruttó 14,8 millió forintban adta meg a szakértő. Tekintettel arra, hogy két tanya csak szociális bérlakások kialakítására lenne alkalmas, az átalakítás várható költségeire a Békéscsaba Vagyonkezelő Zrt. munkatársai becslést készítettek. Ennek fobb adatai az alábbiak: a két ingatlanból összesen 6 db bérlakás lenne kíalakítható, a 6 db lakás kialakításának összköltsége bruttó , Ft, azaz tízenötmillióhatszázhúszezer forint. Az értékbecslés adatainak és az átalakítás költségeinek figyelembevételével az egy lakás kialakítására eső átlagos költség bruttó , Ft, azaz ötmillió-hetvenezer forint. Bár az egy lakásra eső költség miatt az ingatlanok megvásárlása kedvezőnek tűnik, az alábbiakat ajánlom megfontolásra: 1. Az egy lakás kialakítására eső viszonylag kedvező költség a Békéscsaba Vagyonkezelő Zrt. által készített költségbecslésen alapul. Abban az esetben, ha az építési vállalkozók által a versenyeztetés során készített árajánlatok ezt a számítást nem igazolják vissza, a

2 2 kialakitás költsége magasabb lesz, ekkor viszont az ingatlanok megvásárlása miatt az önkormányzat kényszerpályán lesz. 2. Az ingatlanok megvásárlása és átalakitása kb. 30 millió forintos önkormányzati forrást igényeine, ennek fedezete azonban a évi költségvetésben nem látszik biztositottnak. A fent írtak miatt a két ingatlan megvásárlását nem javaslom. A Pénzügyi, Gazdasági és Városfejlesztési Bizottság a november ll-én tartott ülésén az előterjesztést megtárgyalta, a bizottsági ülés jegyzőkönyvi kivonatát mellékeltük az előtejjesztéshez. A határozat végrehajtásában közreműködő felelős hivatali egység: Stratégiai - Fejlesztési Osztály. Kérem a Tisztelt Közgyűlést, hogy döntését az alábbi határozati javaslat alapján hozza meg. HATÁROZATI JAVASLAT: Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése a békéscsabai 0507/2. és 0507/4. hrsz.-ú ingatlanokra benyújtott eladási ajánlatot megismerte. Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése a felkínált vételi lehetőséggel nem kíván élni. Felelős: Vantara Gyula polgármester Határidő: 20ll. december 31. Békéscsaba, november 3. Vantara Gyula polgármester Ellenjegyzés: Jogi:. Pénzügyi:. I

3 o O'J 1 o Sz 2 / <:.. / / ~ S - ":. E /8 ",O /frvk I~' E E 7 ud 0428/2 gépud O.obO~..;y lj Sz /39 Sz \ ~bz6 GY.--'-- C JB~ -_ ' ~

4 Én#elt ingatlan Békéscsaba, l.wterület 0507/4. hrsz. LeszmgKft Békéscsaba Andrássy u az 5600Békéscsaba, külterület 0507/4. hrsz-on nyilvántartottingadan forgalmi értékéhez Készítette Leszing Kft Leszkó György ingatlanforgalmi szakértő okl.ép.ü.mérnök Készült Békéscsaba, Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: 66/ , fax: 06-66/ , e-maii: 1. oldal

5 Értékelt ingatlan 5600 Békéscsaba, külterület 0507/4. hrsz. 2. TARTALOMJEGYZÉK 1. CÍMLAP 2. TARTALOMJEGYZÉK 3. ALÁÍRÓLAP 4. ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY 5. MEGBízÁs 5.1.Előzmények 5.2 Az értékelés módszere 5.3 Az értékelőfeladata 6. RÉSZLETES ÉRTÉKBECSLÉS 6.1 Azingadan ismertetése 6.2 Területleírása 6.3 Telek közművei 6.4 Épületleírás 6.5 Azingadanpiac bemutatása 7. ÉRTÉKBECSLÉS 7.1 Értékbecsléspiaci összehasonlítás alapján 7.2 Hosszú távú előrejelzésaz ingadan piaciárára vonatkozóan 7.3 Összevetés, a végső forgalmi érték meghatározása 8. MELLÉKLETEK - Nem hiteles tulajdoni lap teles másolat - Helyszínrajzok - alaprajz - fotók Leszing Kft Békéscsaba. Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , e-maii: leszingoi@mail.globonet.hu 2. oldal

6 Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, külterület 0507/4. hrsz. 3. ALÁÍR6LAP az 5600Békéscsaba, külterület hrsz-on nyilvántartottingatlan forgalmi értékéhez Az értékelésta LeszingKft (Békéscsaba, Andrássy u ) készítette. Igazságügyi ingatlanforgalmi és magasépítő-ipari szakértő; Leszkó György szakértői ig. sz.: ~ r:ft. -:. u [ Békéscsaba, v Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , e-maii: leszingoi@mail.globonet.hu 3. oldal

7 trtékelt 5600 Békéscsaba, külterület 0507/4. hrsz. 4. ÉRTÉKTANUSfTVÁNY MEGBízÁs TÁRGYA Az értékelt ingatlan megnevezése : kivett tanya AZ INGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA Település (város, kerület) Utca, házszám Irányítószám Hrsz. : Békéscsaba, : külterület 0507/4 hrsz (külrerilleten, a Dobozi úr közelében) : 5600 : 0507/4. TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tul. hányad : mellékelt tul. Iap szerint A tulajdoni helyzetiforgalomképesség értékelése: mellékelt tul. Iap szerint AZ INGATLAN FŐBB JELLEMZŐI Ingatlan típusa Közmű-ellátottság ÉRTÉKELÉS Értékelés alkalmazott módszere Értékelés fordulónapja MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK IPiaci érték : kivett tanya : fúrt kút, villany, gáz és saját szennyvízgyűjtő : összehasonlító X : OOO Ft - Amellékelt szakvéleményben részletezett adatok alapján a Leszing Kft tanúsítja, hogy a megadott összefoglaló érték reálisan becsült forgalmi értéken alapul és figyelembe veszi a felépítmény műszaki állapotát, erkölcsi avulását, valamint a hasonló ingatlanok esetében a piacon ténylegesen realizálódó tulajdonjog értékesítések adatait is. - Jelen érték tanúsítványhan szereplő összeg 180 napig érvényes, ezen időszakután azt felülvizsgálni, ill. aktualizálni szükséges. / Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , e-maii: Jgging01@mail.globonet.hu 4. oldal

8 Énékelr ingatlan: 5600 Békéscsaba. külterület 0507/4. hrsz. 5.1 Elózmények 5. MEGBízÁS Békéscsaba Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatala (Békéscsaba, Szent István tér 7.) megbízott azzal, hogy az 5600 Békéscsaba, külterület 0507/4. hrsz-ú ingatlan forgalmi értékét határozzam meg. Az értékbecsléshez a Megbízó rendelkezésünkre bocsátotta az alábbi dokumentumot: tulajdoni lap nem hiteles teljes másolatát helyszímajzokat alaprajzot Az értékelési munkát a következóinformációk alapján és Eeltételekkel végeztük el: 1. A Megbízó az ingatlanról pontos tájékoztatást adott, az értékbecsléshez szükséges információkat rendelkezésünkre bocsátotta. 2. A munka során ingatlan-nyilvántartási adatokat és területi mutatókat szintén a Megbízó bocsátotta rendelkezésre, azokat ismételten nem ellenőriztük, feltételeztük, hogy azok pontosak és helytállóak. 3. Az értékelés során a telekingatlan tulajdoni lap szerinti alapterületével számoltunk a felépítményre vonatkozóan pedig a rendelkezésünkre bocsátott alaprajz alapján. 4. Az ingatlant megtekintettük. Az értékelő jelentést a helyszíni szemle, az ez alkalommal készített fényképek, a rendelkezésre bocsátott adatok és dokumentációk, ill. a tulajdonos által szolgáltatott információk alapján készítettük el. 5. Az ingatlan használatát, ill. a vele való rendelkezési jog gyakorlását akadályozó körülményről nincs tudomásunk. 6. Kijelentjük, hogy az ingatlanok értékének megállapításához semmiféle múltbeli vagy jelenlegi érdekünk nem fűződik, továbbá, hogy a munkánk díjazása független a megállapított érték nagyságától. 7. Az értékbecslés szemrevételezés alapján történt, mely során statikai és diagnosztikai méréseket, vizsgálatokat, számításokat nem végeztünk. Az adatok a mellékelt nem hiteles tulajdoni lap szerint kerültek megállapításra. 8. Az ingatlan értékelését egyedül végeztem el. Aláirásommal igazolom, hogy az itt szereplő elemzések, következtetések tőlem származnak. Aláírásom mellett feltüntettem az ingatlanértékelésre és a hitelbiztosítéki érték megállapítására vonatkozó jogosultságomat is. Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , e-maii: leszing01@mail.globonet.hu 5. oldal

9 Érréke![ ingatlan: 5600 Békéscsaba. J...'Ül[erü1e[ 0507/4. hrsz. 9. Az értékelést végző felelősséget vállal az értékbecslés tartalmáért, ill. a megállapított értékért, azonban nem vállal felelősséget olyan, később jelentkező gazdasági vagy fizikai tényezőkért, amelyek befolyásolhatják az itt megadott értéket. ld. A méretekre és a területekre vonatkozó adatokat a Megbízó bocsátotta rendelkezésemre. Ezeknek az adatoknak az ellenőrzése nem képezte a megbízás tárgyát. 11. Nem végeztünk geodéziaí, statikai, talajmechanikai, épületfizikaí és egyéb hasonló vizsgálatokat. 12. Nincs meg a képesítésünk arra, hogy felismerjük a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Az ilyen anyagok jelenléte lényegesen befolyásolhatja az ingatlan értékét. Az értékelt ingatlan nem-lakó besorolású (és/vagy nem-iakóingatlanként értékelt), ezért a becsült érték nettó érték, az ÁFA-t nem tartalmazza! 5.2Az értékelés módszere Értékelésünk célja, hogy érvénnyel véleményt alkossunk a korábban jelzett ingatlan értékéről. A valós piaci érték meghatározásánál ez esetben az ingatlan jellegéhez illeszkedő módon a: - a piaci összehasonlító elemzésen alapuló módszert vettük figyelembe. A piaci összehasonlító megközelítés lényege az, hogy a közelmúltban eladott, ill. értékesítésre felkínált ingatlanokat összehasonlítjuk a jelen értékbecslés tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlító elemzés körébe több, a vizsgált ingatlanhoz leginkább hasonló ingatlant vontunk be. Az összehasonlítás elemeit az ingatlanok azon jellemzői alkotják, melyek a vételáratlajánlati árat legjobban befolyásolják. A figyelembe vehető tényezőt a következő hat összehasonlítási alapelemmellehet lefedni: eladás / ajánlat ideje eladás / ajánlat körülményei környezet, az ingatlan elhelyezkedése az adott ingatlan típusra ható piaci körülmények fizikai jellemzők használati mód Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: 66/ fax: 06-66/ , e-maii: leszingoi@mail.globonet.hu 6. oldal

10 Énékelr ingatlan 5600 Békéscsaba. külterület 0507/4. hrsz. 5.3Az értékelőfeladata - A jelentésben használt fogalmak, területi mérőszámokés kifejezések illeszkednek a "Termőföldnek nem minősülő ingatlanok forgalmi értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről" szóló, 25/1997 (VIII. 1.) PM rendeletben foglaltakhoz, valamint az Értékelők és Pénzügyi Elemzők Magyarországi Szövetsége (ÉMSZ) ingatlanértékelési sztenderjeihez. - Jelen értékelés csak a fent megnevezett célra használható fel és az értékelés készítője most beleegyezését adja, hogy a megbízó benyújtsa a Bank megfelelő szervezetének. Más célra a jelentést csak az értékelő írásbeli beleegyezésével lehet felhasználni. - Az adatok a mellékelt tulajdoni lap nem hiteles másolata szerint kerültek megállapításra. 6.1 Azingatlan ismertetése 6. RÉSZLETES ÉRTÉKBECSLÉS Az értékelt ingatlan Békéscsaba város külterületén, a Dobozi út közelében található. A területen külterületi ingatlanok: telephelyek, tanyák, szántók és erdők találhatók. A terület részben közművesített, az értékelt ingatlan burkolt úton keresztül megközelíthető. A 3419 m2-es, kerített telken egy U-alakú tanya jellegű használaton kivüli, nem üzemelőirodaépület és mellékhelyiségei találhatók. - Helyrajzi száma : 0507/4 - Funkciója : kivett tanya - Területe : 3419 m' - Tulajdonos és tul. arányok : mellékelt tul. lap szerint - Terhek : mellékelt tul. lap szerint 6.2 Terület leírása A területen külterületi ingatlanok: telephelyek, tanyák, szántók és erdők találhatók. A terület részben közművesített, a tanyaterület kerített, udvara rendezett, gondozott. Az ingatlan erdővel és szántóval és tanyával határolt, burkol bekötőútonkeresztül megközelíthetőa Dobozi útról. Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: 66/ , fax: , e-maii: leszingoi@mail.globonet.hu 7. oldal

11 Enékeit jnsatlao' 5600 Békéscsaba, külterület 0507/4. hrsz Telek közmúvei Az ingatlan közművesített, úgy, mint: fúrt kút (kb. 120 m-es), villany, gáz és saját szennyvizgyűjtő. 6.4 Épület leírás Az értékelt ingatlanon a mellékletek alapján kivett tanya megnevezésű, jelenleg használaton kívüli irodaépület található. A tanyaépület hagyományos szerkezetben épült kb körül. Az épület alapozása tégla, falazata vályog és vegyes falazat, fa födémmel, fa tetőszerkezettel és cserépfedéssel ellátott. A teljes épület fűtése jelenleg központi kazánokról megoldható. Az épület általános állapota: gyenge - közepes, részben felújításra, korszerűsítésre szoruló. A lábazaton több helyen szigetelési problémákra utaló jelek és vakolathullás mutatkozik, a tetőszerkezet és bádogozás több helyen javitásra szoruló. Épület hasznos alapterülete: 277 m2 A nagy alapterület és az épület hasznosíthatósága, valamint a helyiségek funkciója miatt az épület számított alapterületét redukált számítással határozom meg: Redukált alapterület: 277 x 0,8 (80%) = = 222 m2 6.5 Azingatlanpiac bemutatása A környék ingatlanpiaca beállítottnak tekinthető, a kereslet és kínálat kiegyenlíti egymást. Az adatgyűjtésem során megállapítottam, hogy megfelelő menn)'lsegu és minőségű összehasonlító adat állt rendelkezésemre a statisztikai adat-elemzéséhez. Az összehasonjító adatok esetében eladási és kínálati adatokra támaszkodtam. Tekintettel a szakvélemény céljára, módon. az adatokat nem közlöm beazonosítható Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , leszing01@rnail.globonet.hu 8. oldal

12 Énékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba. külterület 0507/4. hrsz. Cím Területm2 Eladási ár Fajlagos m 2 ár Békéscsaba. külterület 65 m ,-Ft Fr/m 2 Békéscsaba. külterület 76m ,-Ft Fr/m 2 Békéscsaba. külterület IDO m ,-Ft Fr/m 2 Átlag kerekítve: Fr/m 2 7. ÉRTÉKBECSLÉS 7.1 Értékbecsléspiaci összehasonlítás alapján Mindezek miatt az ingatlan fajlagos piaci forgalmi értékét, redukált alapterületére vetítve Fr/m 2 -ban állapítom meg, ahol az alábbi korrekciókat alkalmazok: alapterület korrekció: -10%, jelenlegi piaci viszonyok miatt: -10%, hasznosíthatóság: -10%, Így az összes korrekció: -30%. Tehát a módosított fajlagos ár ( Fr/m2 x 0,7) ;; Fr/m 2 Így az ingatlan értéke a következő: Fajlagos közepes ár Ft/m 2 Épületek redukált területe 222m 2 Forgalmi érték ft Kerekitett forgalmi érték Ft 7.3 Hosszú távú előrejelzésaz ingatlan piaci árára vonatkoz6an A környezetben a leírtak szerint lényegében stabil ingatlanpiac alakult ki. Nem várható olyan jelentősebbúj fejlesztési folyamat, mely a mai helyzetet közép- vagy rövidtávon megváltoztatná. Ez azt is jelenti, hogy a jelen ingatlan értéke várhatóan az inflációs áremelkedéstől kissé lemaradva, de a pénz értékvesztését részlegesen kompenzálva növekedni fog. Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , e-maii: leszingoi@mail.globonet.hu 9. oldal

13 Énékelt ingatlan' 5600 Békéscsaba, külterület 0507/4. hrsz. 7.4 Összevetés, a végső forgalmi értékmeghatározása Alkalmazott módszer Piaci összehasonlítás Piaci érték OOO Ft A helyi ingatlanpiaci szektor jelenlegi tendenciái alapján megállapított végleges, valós nettó forgalmi érték piaci összehasonlítást figyelembe véve: 8 OOO OOO Ft azaz - nyolcmillió forint Békéscsaba, Leszkó György Szakértő F'crl j..' 'f"yui J '1:-, f.c!540-"lso!,..rt 21 " ~)'077i7587 f ~. )_).. Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: 66/ , fax: 06-66/ , e-maii: leszingoi@mail.globonet.hu 10. oldal

14 ri I JJ. ~I ~, ~i,j "'" :> - \l.- e. 'o'l. 14;:! I I, ~:;t 0~ >1:-- />.-~ -

15 FOTÓK: 5600 Békéscsaba, külterület 0507/4 hrsz.

16

17

18

19 Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, l..-ülterwet 0507/2. hrsz. LeszingKft Békéscsaba Andrássy u az 5600Békéscsaba, külterület hrsz-on nyílvántartottíngadan forgalmí értékéhez Készítette Leszing Kft Leszkó György ingatlanforgalmi szakértő okl.ép.ü.mérnök I UI '54G..SO ~. Készült Békéscsaba, Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , e-maii: leszing01@mail.globonet.bu 1. oldal

20 Értékelt ingatlan; 5600 Békéscsaba. külterület hrsz. 2. TARTALOMJEGYZÉK 1. CÍMLAP 2. TARTALOMJEGYZÉK 3. ALÁÍRÓLAP 4. ÉRTÉKTANUSÍTVANY 5. MEGBízÁs 5.1.Előzmények 5.2 Az értékelés módszere 5.3 Az értékelőfeladata 6.RÉSZLETESÉRTÉKBECSLÉS 6.1 Azingatlan ismertetése 6.2 Terület leírása 6.3 Telek közmúvei 6.4 Épületleírás 6.5 Azingatlanpiac bemutatása 7. ÉRTÉKBECSLÉS 7.1 Értékbecsléspiaci összehasonlítás alapján 7.2 Hosszú távú előrejelzésaz ingatlan piaciárára vonatkozóan 7.3 Összevetés, a végső forgalmi érték meghatározása 8. MELLÉKLETEK - Nem hiteles tulajdoni lap teles másolat - Helyszínrajzok - alaprajz vázlatok - fotók Leszing Kft Békéscsaba. Andrássy u tel.: 66/ fax: 06-66/ , e-maii: ~Ol@mail.globone[.hu 2. oldal

21 Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, külterület 0507n. hrsz. 3. ALÁÍRÓLAP az 5600Békéscsaba, külterület 0507/2 hrsz-on nyilvántartottingadan forgalmi értékéhez Az értékelést a LeszingKft (Békéscsaba, Andrássy u ) készítette. Igazságügyiingatlanforgalmi és magasépítő-ipari szakértő: Leszkó György szakértői ig. sz.: ,) " ",-,. '"; J'j_Ol' r Békéscsaba, Er:., ~.f: Leszing Kft Békéscsaba. Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , e-maii: leszingoi@mail.globonet.hu 3. oldal

22 Énékelt insatlan: 5600 Békéscsaba. külterület 0507(2. hrsz. 4. ÉRTÉKTANUSfTVANY MEGBízÁs TÁRGYA Az értékelt ingatlan megnevezése : kivett tanya és szántó AZ INGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA Település (város, kerület) Utca, házszám Irányítószám Hrsz. : Békéscsaba, : külterület 0507/2 hrsz (külterületen. a Dobozi út közelében) : 5600 : 0507/2. TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tul. hányad : mellékelt tul. Iap szerínt A tulajdoni helyzet/forgalomképesség értékelése : mellékelt tul. Iap szerint AZ INGATLAN FÖBB JELLEMZÖI Ingatlan típusa Közmű-ellátottság ÉRTÉKELÉS Értékelés alkalmazott módszere Értékelés fordulónapja MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK IPiaci érték : kivett tanya és szántó : fúrt kút, villany, gáz és saját szennyvízgyűjtő : összehasonlító X : OOO Ft - Amellékelt szakvéleményben részletezett adatok alapján a Leszing Kft tanúsítja, hogy a megadott összefoglaló érték reálisan becsült forgalmi értéken alapul és figyelembe veszi a felépítmény műszaki állapotát, erkölcsi avulását, valamint a hasonló ingatlanok esetében a piacon ténylegesen realizálódó tulajdonjog értékesítések adatait is. - Jelen érték tanúsítványban szereplő összeg 180 napig érvényes, ezen időszakután azt felülvizsgálni, ill. aktualizálni szükséges. Leszing Kft Békéscsaba. Andrássy u tel.: fax: 06-66/ e-maii:!millgol@mail.globonet.hu 4. oldal

23 Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, külterület OS07n. hrsz. 5. MEGBízÁS 5.1 Előzmények Békéscsaba Megyei Jogú Váras Polgármesteri Hivatala (Békéscsaba, Szent István tér 7.) megbízott azzal, hogy az 5600 Békéscsaba, külterület hrsz-ú ingatlan forgalmi értékét határozzam meg. Az értékbecsléshez a Megbízó rendelkezésünkre bocsátotta az alábbi dokumentumot: tulajdoni lap nem hiteles teljes másolatát helyszínrajzokat Az értékelési munkát a következő informáci6k alapján és feltételekkel végeztük el: 1. A Megbízó az ingatlanról pontos tájékoztatást adott, az értékbecsléshez szükséges információkat rendelkezésünkre bocsátotta. 2. A munka során ingatlan-nyilvántartási adatokat és területi mutatókat szintén a Megbízó bocsátotta rendelkezésre, azokat ismételten nem ellenőriztük,feltételeztük, hogy azok pontosak és helytállóak. 3. Az értékelés során a telekingatlan tulajdoni lap szerinti alapterületével számoltunk a felépítményre vonatkozóan pedig helyszíni felmérés alapján. 4. Az ingatlant megrekintettük. Az értékelő jelentést a helyszíni szemle, az ez alkalommal készített fényképek, a rendelkezésre bocsátott adatok és dokumentációk, ill. a tulajdonos által szolgáltatott információk alapján készítettük el. 5. Az ingatlan használatát, ill. a vele való rendelkezési jog gyakorlását akadályozó körülményrőlnincs tudomásunk. 6. Kijelentjük, hogy az ingatlanok értékének megállapításához semmiféle múltbeli vagy jelenlegi érdekünk nem fűződik, továbbá, hogy a munkánk díjazása független a megállapított érték nagyságától. 7. Az értékbecslés szemrevételezés alapján történt, mely során statikai és diagnosztikai méréseket, vizsgálatokat, számításokat nem végeztünk. Az adatok a mellékelt nem hiteles tulajdoni lap szerint kerültek megállapításra. 8. Az ingatlan értékelését egyedül végeztem el. Aláírásommal igazolom, hogy az itt szereplő elemzések, következtetések tőlem származnak. Aláírásom mellett feltüntettem az ingatlanértékelésre és a hitelbiztosítéki érték megállapítására vonatkozó jogosultságomat is. Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: 66/ fax: 06-66/ e-mai!: leszingol@mail.globonelhu 5. oldal

24 Énékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, külterület hrsz..' 9. Az értékelést végző felelősséget vállal az értékbecslés tartalmáért, ill. a megállapított értékért, azonban nem vállal felelősséget olyan, később jelentkező gazdasági vagy fizikai tényezőkért, amelyek befolyásolhatják az itt megadott értéket. 10. A méretekre és a területekre vonatkozó adatokat a Megbízó bocsátotta rendelkezésemre. Ezeknek az adatoknak az ellenőrzése nem képezte a megbízás tárgyát. 11. Nem végeztünk geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai és egyéb hasonló vizsgálatokat. 12. Nincs meg a képesítésünk arra, hogy felismerjük a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Az ilyen anyagok jelenléte lényegesen befolyásolhatja az ingatlan értékét. Az értékelt ingatlan nem-lakó besorolású (és/vagy nem-iakóingatlanként értékelt), ezért a becsült érték nettó érték, az ÁFA-t nem tartalmazza! 5.2Az értékelés m6dszere Értékelésünk célja, hogy érvénnyel véleményt alkossunk a korábban jelzett ingatlan értékéről. A valós piaci érték meghatározásánál ez esetbén az ingatlan jellegéhez illeszkedő módon a: - a piaci összehasonlító elemzésen alapu1ó módszert vettük figyelembe. A piaci összehasonlító megközelítés lényege az, hogy a közelmúltban eladott, ill. értékesítésre felkínált ingatlanokat összehasonlítjuk a jelen értékbecslés tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlító elemzés körébe több, a vizsgált ingatlanhoz leginkább hasonló ingatlant vontunk be. Az összehasonlítás elemeit az ingatlanok azon jellemzői alkotják, melyek a vételáratlajánlati árat legjobban befolyásolják. A figyelembe vehető tényezőt a következő hat összehasonlítási alapelemmellehet lefedni: eladás / ajánlat ideje eladás / ajánlat körülményei környezet, az ingatlan elhelyezkedése az adott ingatlan típusra ható piaci körülmények fizikai jellemzők használati mód Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel: 66/ , fax: 06-66/ e-maii: leszingoi@mailglobonet.hu 6. oldal

25 Énékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, külterület hrsz. 5.3Az értékelőfeladata - A jelentésben használt fogalmak, területi mérőszámokés kifejezések illeszkednek a "Termőföldnek nem minősülő ingatlanok forgalmi értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről"szóló, 25/1997 (VIII. 1.) PM rendeletben foglaltakhoz, valamint az Értékelők és Pénzügyi Elemzők Magyarországi Szövetsége (ÉMSZ) ingatlanértékelési sztenderjeihez. - Jelen értékelés csak a fent megnevezett célra használható fel és az értékelés készítője most beleegyezését adja, hogy a megbízó benyújtsa a Bank megfelelő szervezetének. Más célra a jelentést csak az értékelő írásbeli beleegyezésével lehet felhasználni. - Az adatok a mellékelt tulajdoni lap nem hiteles másolata szerint kerültek megállapításra. 6.1 Azingatlan ismertetése 6. RÉSZLETES ÉRTÉKBECSLÉS Az értékelt ingatlan Békéscsaba város külterületén, a Dobozi út közelében található. A területen külterületi ingatlanok: telephelyek, tanyák, szántók és erdők találhatók. A terület részben közművesített, az értékelt ingatlan burkolt úton keresztül megközelíthető. Az 5754 m2-es területű ingatlanon 2160 m2-en kivett tanya és mellékhelyiségei, a 3594 m2 területű részen pedig szántó (2) található. - Helyrajzi száma : 0507!2 - Funkciója : kivett tanya és szántó - Területe : 5754 m' - Tulajdonos és tul. arányok : mellékelt tul. lap szerint - Terhek : mellékelt tul. lap szerint 6.2 Terület leírása A területen külterületi ingatlanok: telephelyek, tanyák, szántók és erdők találhatók. A terület részben közművesített, a tanyaterület kerített, udvara rendezett, gondozott. Az ingatlan erdővel és szántóval és tanyával határolt, burkol bekötőútonkeresztül megközelíthetőa Dobozi útról. Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , e mail: leszingoi@mail.globonet.hu 7. oldal

26 Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba, külterület hrsz Telek közmúvei Az ingatlan részben közművesített, szennyvízgyűjtő. úgy, mint: fúrt kút, villany, gáz és saját 6.4 Épület leírás Az értékelt ingatlanon a mellékletek alapján kivett tanya és különálló melléképületek találhatók. A tanyaépület - főépület - hagyományos szerkezetben épült kb körül, melyet később kibővítettek, részben átalakítottak. Az épület alapozása tégla, falazata vályog és vegyes falazat, fa födémmel, fa tetőszerkezettel és cserépfedéssel ellátott. Az épület fűtése gázkazánról és vegyes rüzelésű kazánról megoldott. Általános állapot: közepes, részben felújított, részben felújításra, korszerűsítésre szoruló. A melléképületek gyenge - közepes állapotúak, részben nem telekkönyvezettek. Redukált alapterület meghatározása: Tanyaépület 80%-kal figyelembe véve: 96 m2 x 0,8 = Melléképületek 20%-kal figyelembe véve: 309 m2 x 0,20 = Összesen: =77m2-62 m2 139 m2 6.5 Azingatlanpiac bemutatása A környék ingatlanpiaca beállítottnak tekinthető, a kereslet és kínálat kiegyenlíti egymást. Az adatgyűjtésem során megállapítottam, hogy megfelelő mennyiségű és minőségű összehasonlító adat állt rendelkezésemre a statisztikai adat-elemzéséhez. Az összehasonlító adatok esetében eladási és kínálati adatokra támaszkodtam. Tekintettel a szakvélemény céljára, az adatokat nem közlöm beazonosítható módon. Leszing Kft Békéscsaba. Andrássy u tel.: fax: 06 66/ , e mail: leszingoi@mail.globonet.hu 8. oldal

27 Értékelt ingatlan: 5600 Békéscsaba. külterület D5D7n. hrsz. Cím Terület m2 Eladási ár Fajlagos m' ár Békéscsaba, külterület 100 m' ,-Ft Ftlm' Békéscsaba. külterület 65 m' ,-Ft Ftlm' Békéscsaba. külterület 97 m' ,-Ft Ftlm' Adag kerekítve: Ftlm' 7. ÉRTÉKBECSLÉS 7.1 Értékbecsléspiaci összehasonlítás alapján Mindezek miatt az ingadan fajlagos piaci forgalmi értékét, redukált alapterületére vetítve Ftlm'-ban állapítom meg, ahol az alábbi korrekciókat alkalmazak: alapterület korrekció: -10%, jelenlegi piaci viszonyok miatt: -10%, hasznosíthatóság: -10%, szántó rész értéknövelő hatása: +5%. Így az összes korrekció: -25%. Tehát a módosított fajlagos ár ( Ftlm2 x 0,75) = = Ftlm' Így az ingatlan értéke a következő: Fajlagos közepes ár Épületek redukált területe Forgalmi élték Kerekített forgalmi érték FUm' 139m' üü.-Ft Ft 7.3 Hosszú távú előrejelzésazingatlan piaciárára vonatkozóan A környezetben a leírtak szerint lényegében stabil ingatlanpiac alakult ki. Nem várható olyan jelentősebbúj fejlesztési folyamat, mely a mai helyzetet közép- vagy rövidtávon megváltoztatná. Ez azt is jelenti, hogy a jelen ingatlan értéke várhatóan az inflációs áremelkedéstől kissé lemaradva, de a pénz értékvesztését részlegesen kompenzálva növekedni fog. Leszing Kft Békéscsaba. Andrássy u tel.: , fax: 06-66/ , e-maii: leszincoi@mail clobonet.hu 9. oldal

28 Értékelt jnsatlan: 5600 Békéscsaba. külterület hrsz. 7.4 Összevetés, a végső forgalmi értékmeghatározása Alkalmazott módszer Piaci összehasonlítás Piaci érték 6800 OOO Ft A helyi ingatlanpiaci szektor jelenlegi tendenciái alapján megállapított végleges, valós nettó forgalmi érték piaci összehasonlítást figyelembe véve: 6800 OOO Ft azaz - hatmilli6 - nyolcszázezerforint MEGJEGYZÉS: A tanyaudvarmelletti0507/32hrsz-ú b. jelű, 4814m2-es er6rész értéke kerekítve: 500 OOO Ft, azaz - ötszázezer forint Békéscsaba, Leszkó György Szakértő, /1..~ l.~,crj~s'lij[ 11 M 17. T,' ':::r' E.C '5AQ-<lSO r." ~ tl:; 9. Leszing Kft Békéscsaba, Andrássy u tel.: 66/ , fax: 06-66/ , ~Ol@mail.globonet.hu ID. oldal

29 .- '-'I I ;:. 'i ~ c>-v - '-" ~ ~ - 60 ~ ~-:: I -' ~ s: ~ ~ -Q...s- I _I_...s,;:, ~ '-<> ej < - " ~ '...9,-' I ""! "", I ~ i FT'! ~.~ i ;,.;,> J1 I ~ - rl o '-"' W! l, I -.., (')' c' ~ <...p '[\ -< '-s> =..J -.s- '-0 Ls> I -u 9-' <.:> r- - Ö l-,, I ' O ~ D ::>,. - L " ~ f'::::i-. ~ =-- JI /fi (1./ \:- J J tr r L J r I _J 1 l. co -lu "{t

30 FOTÓK: 5600 Békéscsaba, külterület 0507/2 hrsz.

31

32

33 Az ingatlan szomszédságában lévő 0507/32 hisz erdő b. része:

34 KIVONAT Békéscsaba Mcgyci Jogú Város Önkormányzat KözgyűlésénekPénzűgyi,Gazdasági, és Városfejlesztési Bizottsága november ll-én tartott nyilvános ülésének jegyzökönyvéből Tárgv: Ingatlanok megvásárlása a Dobozi úton A Pénzügyi, Gazdasági, és Városfejlesztési Bizottság 9 igen, egyhangú szavazattal az alábbi határozatot hozta: 4/2010. (XI. ll.) Pénzügyi, Gazdasági, és Városfejlesztési Bizottság HATÁROZAT Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlésének Pénzügyi, Gazdasági, és Városfejlesztési Bizottsága az előterjesztés határozati javaslatát támogatja: "Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése a békéscsabai 0507/2. és 0507/4. hrsz.-ú ingatlanokra benyújtott eladási ajánlatot megismerte. Békéscsaba Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlése a felkínált vételi lehetőséggel nem kíván élni. Felelős: Vantara Gyula polgármester Határidő: 20 ll. december 31." kmf. Dr. Ferenczi Attila s.k. bízottsági elnök A ki~o"" hi<o',"', ~ Palánczné Madarász Edit