Olvasson bele. Kézikönyv társasházi tulajdonosok számára

Átírás

1 Kézikönyv társasházi tulajdonosok számára 1

2 Kézikönyv társasházi tulajdonosok számára Duzmáth Tamás. Minden jog fenntartva. Magánkiadás. ISBN karosultak.hu

3 Kedves olvasóm... A rossz dolgokkal kell kezdenünk. Sajnos. Hiszen nem a jó tapasztalatok vezettek el idáig: nem a jó tapasztalatok hívták életre e kötetet, és nem a jó tapasztalatok vitték rá önt, hogy a kezébe vegye. Elmondhatjuk, hogy amivel foglalkoznunk kell, az már eleve romlott. Muszáj ezt itt az elején kijelenteni, mert amikor az ember arra kényszerül, hogy az élet szennyesében turkáljon, fel kell készülnie arra, hogy további kellemetlen szagú, nyúlós és visszataszító dolgokkal fog találkozni. Ezért, a felkészülés megkívánja továbbá egy bizonyos fajta hozzáállás elsajátítását is: egy gyanakvó, kételkedő és firtató hozzáállást pont olyat, amilyennel egy detektív is rendelkezik. Erre lesz szükség, kedves olvasóm, egy időre detektívvé kell válnia. Kétségbe kell vonnia majd a legtriviálisabb tényeket is, még az olyanokat is, amelyekről mindenki tudja és némi meglepetésre ki fog derülni, hogy amiről mindenki tudja, az egyáltalán nem úgy van: hogy nem is tény, még csak nem is igaz, sőt, némely esetben szemen szedett hazugság. Mindez talán túl keményen hangzik... Talán túl sok is. És túl ilyen meg túl olyan... De hát ez nem egy lányregény. Ez egy afféle tetszik vagy nem tetszik helyzet: ez van. 3

4 Fogadjuk el ezt kiindulási alapnak legfeljebb a végén majd azt fogja mondani, hogy nem volt igazam. Látni fogja, hogy a dolgok nem csak úgy maguktól fordultak rosszra. Hogy az események nem csupán véletlenek szerencsétlen egymásba kapcsolódása révén követték egymást, hanem, hogy mindezek mögött van valaki. Amikor az ember egy társasházzal kapcsolatos probléma megoldását keresi, olyankor azt a személyt keresi, aki így vagy úgy, de valahogy félrevezeti a közösséget: aki oka a problémáknak, aki a konfliktus forrása, aki miatt a helyzet előállt. És az ilyen ember mindig megpróbál rejtve maradni, jó színben feltűnni és a tetteit elkendőzni. Néha segítője is van. Ezért, ha fel akarjuk göngyölíteni az ügyet, akkor gyanakvó, kételkedő és firtató szemlélettel kell hozzá állnunk. A társasházak tulajdonosainak félrevezetésére olyannyira árnyalt és kifinomult módszereket alkalmaz némelyik közös képviselő, hogy első ránézésre azok egyáltalán nem feltűnőek. Alaposabb vizsgálódás után is csak az ügyvitelben előforduló hibáknak tűnnek. Az ilyen látszatvilágból úgy lehet sikeresen kikeveredni, ha alapos és mindenre kiterjedő vizsgálódásba kezdünk: ha mindent megkérdőjelezünk, ha semmit nem hiszünk el, és ha még a legnyilvánvalóbb dolgokat is leellenőrizzük. De mielőtt ebbe belevágunk, fontosabb tudni, hogy milyen jogaink vannak, hogy miképpen gyakorolhatjuk e jogainkat, valamint, hogy mit tehetünk akkor, ha valaki megpróbál akadályozni minket jogos érdekeink érvényesítése közben. 4

5 Ismerjük meg jogainkat A társasházi problémák látszólagos megoldhatatlanságának egyik fő oka az, hogy a tulajdonosok nem ismerik a jogaikat. Ez nem hanyagságból vagy abból a fajta lustaságból ered, hogy az illető nem hajlandó elolvasni a rá vonatkozó törvényeket, hanem sokkal inkább jóhiszeműségből: rábízzák az üzemeltetést valaki olyanra, aki hozzáértő, és aztán fizetnek neki a szolgálataiért. Ugyanakkor ez magában hordozza annak lehetőségét, hogy a jóhiszemű polgár valaki más játékszerévé váljon, vagy hogy akarata ellenére kiszolgáltatott helyzetbe kerüljön. Ezért az első és legfontosabb lépés, hogy ismerjük meg a jogainkat. Az ide vonatkozó törvényt a Nemzeti Jogszabálytárban érhetjük el: és inkább ezt az állami szolgáltatást érdemes használni, mintsem valamilyen cég valamikor kiadott CD-lemezét vagy más jellegű szolgáltatását ami vagy naprakész vagy nem. A társasházi törvény aktuális változata úgy érhető el, hogy az Évszám mezőbe beírjuk: 2003, az utána következő Sorszám mezőbe pedig: CXXXIII majd kattintsunk a Keresés gombra. A megjelenő listában kattintsunk a társasházi törvényre. 5

6 Kezdjük rögtön azzal, hogy mit jelent tulajdonosnak lenni Általánosságban kijelentve ez birtoklást, valamivel való rendelkezést jelent illetve az ehhez való jogot. Azt, hogy mi magunk döntünk a tulajdonunk sorsáról. Eldönthetjük, hogy megtartjuk-e vagy megválunk tőle, használjuk-e vagy sem, hogy kölcsön adjuk vagy bérbe adjuk, s ha igen, milyen feltételekkel, hogy értékesítjük-e vagy elajándékozzuk... Tehetünk vele szinte bármit, kedvünk szerint. Mert a miénk. Legyen az bicikli, palota, birka vagy kukoricaföld; a tulajdonos rendelkezhet fölötte és egyedül ő dönthet a sorsáról, és bármiről ami azzal kapcsolatos. A tulajdonosi jogkör a legmagasabb rendű jog. Abban az értelemben, hogy bár a tulajdonos igénybe vehet képviselőt, megbízottat, alkalmazottat, vagy éppen meghatalmazhat valakit valamilyen célra, mégis, ha ő úgy dönt, hogy másképpen akarja csinálni, akkor annak úgy kell lennie. Nincs ez másképpen egy társasház esetében sem: 16. A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga. Például egy négyemeletes társasházban van nagyjából 20 lakás, ami általában 20 tulajdonost jelent. Azaz van 20 tulajdonostárs, és az ő lakásaik az úgynevezett külön tulajdonok. Az is előfordulhat, hogy valaki aki máshol lakik, megvásárolt egy garázst vagy beállóhelyet ugyanennek a társasháznak az aljában, és akkor ez az ő külön tulajdona. Másvalaki esetleg megvette a tető-teret, létesített 4 lakást, azokat bérbe adja, így neki is van négy lakásnyi külön tulajdona. 6

7 Külön tulajdonról beszél a törvény, mert ugye társas házról lévén szó van közös tulajdon is. Mint például az udvar, a lépcsőház, a pince, a lift, satöbbi... közös használatú terek közös tulajdonban. Tehát: egy társasházban találhatunk lakókat, és ott lakó vagy máshol elő tulajdonosokat. Az ott lakóknak is vannak jogaik (és kötelezettségeik), de a döntő szót a tulajdonos mondhatja ki. Ő rendelkezhet arról, hogy mi legyen vagy ne legyen, s ha igen, akkor az hogyan legyen. Fölötte nem áll senki. A társasházi törvény rögtön az elején, már az első mondatában kinyilvánítja ezt: Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja Tehát: amikor tulajdonosként megjelenünk egy közgyűlésen, olyankor nem alattvalók kis csoportja járul a nagyságos úr közös képviselő elé... Á, egy túrót... Olyankor az istenek gyűlnek össze tanácskozásra. A közös képviselő nem mindenható. Nem, ő egyáltalán nem az. Ő egy megbízott ügyintéző, akinek beszámolási és elszámolási kötelezettsége van. A tulajdonos a mindenható. Ő az, akinek a közös képviselő beszámol és aki felé elszámol. Ő az, akinek a közös képviselő nem mondhat nemet, akinek nem adhat utasítást, akit nem vonhat kérdőre, és akitől nem tagadhat meg semmit, ami a tulajdonával kapcsolatos: iratot, információt, betekintést, semmilyen legális kérést. 7

8 Ezt tartsuk szem előtt. Mindig. Egyszerűen megfogalmazva, hétköznapi nyelven; a társasház úgy működik, hogy a közgyűlés dönt azaz utasítja a közös képviselőt a közös képviselő pedig végrehajt, és dokumentálja a végrehajtást. Ahol ez nem így van, ott érdemes nagyon alapos és mindenre kiterjedő vizsgálatba kezdeni; ami magában kellene hogy foglaljon minden számlát, minden átutalást, minden jegyzőkönyvet, minden feljegyzést és t szó szerint fel kell hasogatni minden szőrszálat mert nagyon is valószínű, hogy a báránybőr alatt farkas lapul. Egy becsületes közös képviselőnek nincs semmi rejtegetni valója. Miért is lenne? A becsületes közös képviselő nem mond nemet, nem próbál főnöknek látszani, nem fenyegetőzik, nem hazudik, nem hátráltatja a dolgokat. Ellenkezőleg: próbálja elősegíteni azok menetét. A becsületes közös képviselő elébe megy a kérdéseknek, és igyekszik minden információt a legjobb tudása szerint előre bocsátani; mert érti a dolgát, mert tud, mert képzi magát, mert a saját területén profi, és... mert tiszták a kezei. Sok ilyen példa van. A közös képviselők többsége rendes, alapos, megbízható. De a tengerben van néhány csepp arzén is és ezeket ki kell szűrni. Talán az öné is ilyen; tegyük nagyító alá. 8

9 A Számvizsgáló Bizottság Ez a közösség ellenőrzést végző szerve. A számvizsgáló bizottság tagjai maguk is tulajdonosok. Bármelyik tulajdonos lehet számvizsgáló bizottsági tag. Ők képviselik a tulajdonosokat a közös képviselő munkájának felügyelete és ellenőrzése folyamán. Felügyeleti és ellenőrzési jogkörüket a közgyűléstől kapják egyszerű megválasztás útján. E jogok kötelezettségekkel is járnak. Néha azonban a számvizsgáló bizottság tagjai sem a jogaikat, sem a kötelezettségeiket nem ismerik. Tegyük ezt most tisztába. 27. (2)... amelyben 25 lakásnál több van... gazdálkodás ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. 26 lakástól kötelező számvizsgáló bizottságot működtetni. 27. (3) A legalább egy elnökből és két tagból álló számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. Tehát nem valamelyik tulajdonos férje, felesége, apukája, anyukája, albérlője, meghatalmazottja, akárkije hanem kizárólag és csakis tulajdonos lehet számvizsgáló. Felső létszám-korlát nincs: a törvény csak a minimumot írja elő, a maximumot nem. Ami nagyon jó, mert így lehet 4, 7, 8 vagy akár 12 fős számvizsgáló bizottság is. Tetszőlegesen dönthetnek erről a tulajdonosok. És ez azért jó, mert több szem többet lát, 9

10 valamint, a feladatokat is több felé lehet elosztani, azaz kevésbé időigényes elvégezni, továbbá nyaralás vagy más ok miatt nem kerülhet sor fennakadásra. Láttam olyan közös képviselőt, aki kétségbeesésében azzal próbálta hátráltatni a tulajdonosi közösséget, hogy azt mondta nekik, a számvizsgáló bizottság csak három főből állhat és így egy ideig meg tudott maradni neki az a társaság, akiket könnyen tudott irányítani. De csak egy ideig; addig, amíg a tulajdonosok kikupálódtak a jogaikból. Az ilyen megnyilatkozást figyelmen kívül lehet hagyni. Meg kell választani a tagokat és közgyűlési határozatba foglalni. Azt is célszerű belefoglalni annak a közgyűlésnek a jegyzőkönyvébe, ahogy a közös képviselő megpróbált gátat vetni; szó szerint, amit mondott. Egy másik módja annak, ahogyan próbálkozni szoktak a bosszantással és a hátráltatással, hogy azt állítják, nem lehet számvizsgáló olyan személy, akinek tartozása van. Hogy akinek közös költség tartozása van, az nem lehet tagja a számvizsgáló bizottságnak. A következő részt idézik ehhez: 49. (1) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (a továbbiakban együtt: tisztségviselő), és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet: c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget Ide utal vissza az 50. második pontja, a számvizsgáló bizottság tekintetében: 10

11 (2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. rendelkezései megfelelően irányadók. Vagyis, sem közös képviselő, sem számvizsgáló nem lehet az, akinek köztartozása van. Akinek közös költség tartozása van, azt mindössze egyetlen korlátozás sújtja: figyelmen kívül kell hagyni a szavazatát amikor a hátralékának behajtása ügyében dönt a közgyűlés. Ettől függetlenül teljes jogú tulajdonos. 30. (1) A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. (2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. 11