A magyar (bér)lakásrendszer alakulása az elmúlt 25 évben és átalakítási, fejlesztési lehetőségei

Átírás

1 A magyar (bér)lakásrendszer alakulása az elmúlt 25 évben és átalakítási, fejlesztési lehetőségei Bérlakás helyzet Magyarországon Habitat for Humanity Magyarország / Wienerberger Magyarország Zrt. és a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület közös konferenciája Budapest, 2016 november 23. Az előadás támaszkodott a Családok hitelválsága c. kutatásra, amit az Nr OTKA program támogatott Hegedüs József Városkutás Kft

2 Az előadás főbb pontjai Bérlakásszektor aránya Magyarországon európai kitekintés Bérlakásszektor nagyságát befolyásoló tényezők Főbb trendek KSH 2015-ös felvétele Lakáspolitika kudarca bérlakáspolitika újragondolásának szükségessége Lakásprobléma új megközelítése kockázat és lakásfogyasztás Bérlakásigény Budapest példája Bérlakásrendszer átalakítása -- lakástársaságok

3 Lakásállomány tulajdon szerinti összetétele, 1990, % 90% 5% 4% 8% 3% 1% Következtetés: 80% 70% 60% 50% 40% 19% 88% Magánbérlakás Intézményi tulajdonú bérlakás Önkormányzati bérlakás A bérlakások aránya 28%-ról 12%-ra esett vissza, ezen belül közösségi bérlakások aránya 19%-ról 3%-ra 30% 20% 10% 72% Tulajdonos által lakott lakás Vajon a régióban ez mennyire egyedi jelenség? 0% Megjegyzés: Magánbérlakás Városkutatás becslés

4 Tulajdonosi összetétel az EU különböző régióiban (2011) Magyarország az Új tagállamok átlaga közelében van!!! A különbségeknek történeti-gazdasági okai vannak, és erről a mai helyzetelemzés sem feledkezhet meg!

5 A lakásszínvonal hasonlóan elmaradt, megfizethetőség rosszabb Gazdaság, demográfia és lakáshelyzet az EU összevont régióiban Az új tagállamok gazdasági fejlettsége az EU legfejlettebb országainak az 50%-a körül van, magas az informális gazdaság súlya, nincs demográfiai nyomás, kicsi a migráció. A lakásárak és lakbérek különbsége jelentősebb, mint a gazdasági különbségek: 1:3, szemben az 1:2 aránnyal. A lakáspiac rugalmatlanabb, merevebb (hitel, költözés, tranzakció).

6 Mi a magyarázat?* Lakásprivatizáció Kérdéses, hogy volt e reális politikai esély a megállítására Állam/önkormányzat bérlakáspolitikája Racionális önkormányzatok igyekeznek megszabadulni a bérlakásaiktól, de!!!! A magán bérlakásszektor ellentmondásos dinamikája??!! * Magyarországon nagyon hasonló folyamatok zajlottak le, mint a régió más országaiban, de azért sok fontos eltérés is volt, amikre részletesebb elemzésben érdemes rámutatni, például a privatizáció, hitelrendszer, stb.

7 Állami/önkormányzati bérlakásszektor befolyásoló tényezők Kínálati oldal Önkormányzatok pénzügyi érdekeltsége lakbérek, kockázatok Önkormányzatok politikai érdekeltsége (megszabadulni a szegénység terhétől) Központi politikai szándék Helyi politikai nyomás, nyilvánosság Keresleti oldal Jövedelemegyenlőtlenség, kiszorulás a piacról Lakáskínálat minősége (kivételes a jobb minőségű lakás) Kockázat, biztonság

8 Magánbérlakás szektor nagyságát befolyásoló tényezők Keresleti oldal Kiszorulás a magánpiacról (szegénység) Pénzügyi hátrányok Átmeneti helyzet (diákok, lakásváltás, családi okok, stb.) Bizonytalanság, kiszolgáltatottság Kínálati oldal Öröklés, demográfiai okok (népességcsökkenés) Befektetés (jövedelmek, adók, nyugdíj) Pénzügyi előnyök és kockázatok (lakbér-nemfizetés, közműdíj-hátralék, üresen állás, lelakás kockázata)

9 A lakáspozíciók jellemzői tulajdoni szektorok alapján (2015, KSH) 7

10 Néhány trend, összefüggés Jövedelem tízedek Település Költözés Forrás: Miben élünk? KSH, 2015 (Székely Gáborné)

11 A lakáspolitika ellentmondásai: torz lakásrendszer Makrogazdasági feltételek és lakásfogyasztás Az önkormányzatok nem érdekeltek a szociális lakásszektor fenntartásában és bővítésében A magán bérlakásszektor szabályozatlan, nincs intézményi befektető Lakások megfizethetősége: átlagos jövedelemből sem a magántulajdonú lakás, sem a magánbérlet nem fizethető meg A lakástámogatási rendszer ezeket a torzításokat nem képes kezelni (sőt, gyakran a feszültségeket növeli)

12 Lakáspolitikai kihívás: a bérlakáspolitika újragondolása Lakásszegénység és bérlakáspolitika Alacsony jövedelem és növekvő jövedelmi egyenlőtlenségek plusz elégtelen jövedelemkiegyenlítő rendszerek lakhatási szegénység Megfizethetőség ( jogi bizonytalanság) Szubsztandard és zsúfolt Rossz elhelyezkedés (közlekedési szegénység) Szabályozási kudarcok növelik a probléma súlyát (lakásprivatizáció, lakáshitelezés, stb.) Lakhatási kockázatok és bérlakáspolitika

13 A lakásrendszer/lakáspolitika hatása a társadalmi egyenlőtlenségekre A lakásrendszer piaci folyamatokon és intézményi beavatkozásokon keresztül járulhat hozzá vagy csökkentheti a hátrányos helyzetű csoportok elszigetelődését A lakáspolitikai beavatkozás A. növeli a társadalmi különbségeket, és ezáltal hozzájárul a hátrányos helyzetű csoportok elszigetelődéséhez Régi hitelek rendezése, lakásprivatizáció, hitelek kamattámogatása, magánbérlakásrendszer pénzügyi hátrányai B. Gyengíti a különbségeket, de közvetett módon a piaci mechanizmusok révén a hátrányos csoportok helyzete tovább romlik Szocpol támogatás, félszocpol, bérlakások elosztása, megalapozatlan hitelezés C. Mérsékeli a különbségeket, és csökkenti a hátrányos helyzetű csoportok elszigetelését Panelprogram, lakásfenntartási támogatás, lakbértámogatás (ha működne) A lakáspolitikai beavatkozás hiánya teret ad szélsőséges (kriminalitással összefonódó) megoldásoknak VÁROSKUTATÁS KFT 13

14 A lakáspozíciók definiálása: biztonság és lakásminőség kombinációja A és B: kockázatos, de jó, ill. közepes minőség (devizahitelesek egy része) D: az elit, kockázatokat tudják kezelni (vagyon felhalmozás E: stabil, elfogadható minőség, kockázatokat tudják kezelni (családi transzferek) C és F: szubsztandard helyzetek, C-ben nagy a hajléktalanság kockázata Biztonság: lakásvesztés, vagy lakáspiaci pozícióvesztés kockázata, fenyegetettség, a lakást használó és az intézmény konfliktusa 4 Háztartások aggregált eloszlása a pozíciók között

15 Milyen tényezők befolyásolják a háztartások aggregált lakáspozícióját? Makrogazdasági feltételek (munkanélküliség, jövedelemegyenlőtlenségek) Jóléti újraelosztás (jóléti rendszer) Lakáspolitika: támogatások és intézményrendszer Tulajdonos és bérlő kapcsolata Hitelező és hitelt felvevő Lakáskezelő cég (társasház)és egyéni tulajdonos Egyéni háztartásstratégiák - biztonságot befolyásoló tényezők: Jövedelemszerzési képesség Lakásköltségek Attitűdök 5

16 Háztartásstratégiák és kockázatok Kockázatos devizahitel -- alkalmazkodás Hátralékosság, lakáselvesztés 8

17 Bérlakásszektor helyzete Budapesten Bérlakások nemzetközi összehasonlításban Lakásprivatizáció Bérleti szektor Szociális/ támogatott bérlet Magánpiaci bérlet Tulajdonos által lakott lakás Összesen Budapest Budapest Amszterdam Barcelona Berlin Bécs Birmingham Brüsszel (városrégió) Dublin Genf Hamburg Helsinki Koppenhága Malmö Paris város átlaga (Budapest nélkül) év Önkormányzati tulajdonú lakásbérlemények számának változása 1990 és 2011 Budapesten, kerületenként Következtetés: torz szerkezet, és Budapesten belül egyenetlen eloszlás 3

18 Bérlakás igény és kihívások igény azonosítója Magánbérlakás Közösségi igény bérlakás igény szociális, jövedelmi helyzetből adódó és speciális kereslet 113 fiatalok lakhatási igényéből eredő 69 0 egyéb élethelyzetből adódó 9 0 munkaerőpiaci mobilitási igényből eredő 32 8 életmódból eredő 54 ingázásból eredő 45 Összesen Budapest lakásállomány arányában 20% 15% 1. Hosszú távú igények: 20% magánbérlakás, 15% közösségi bérlakás 2. Átlagos jövedelemből a magánbérleti díjak nem megfizethetőek 3. Területi különbségek Hprváth Áron (Eltinga kft) számításai alapján 5

19 Kiút? A lakáspolitikai paradigmaváltás szükségessége: szociális bérlakás, hatékony lakásfenntartási támogatás és célzott, magántulajdonú lakásokat is átfogó programok (panelfelújítás, városrehabilitáció, telepfelszámolás) Nincs hatékony szociális lakáspolitika olyan intézmények nélkül, amelyek érdekeltek a szektor működtetésében, fenntartásában szociális lakáspolitikai lobby! Nincs hatékony lakáspolitika a közvetítő intézményi rendszer kontrollja nélkül: monitoring, ellenőrzés, stb. DE: csak ha hasonló irányú változások indulnak meg más szektorokban is (informális gazdasági visszaszorítása) VÁROSKUTATÁS KFT 19

20 Bérlakásállomány növelésére irányuló törekvések a) Kormányzati programok Szociális bérlakásépítés (1993), bérlakás-program, központi lakbértámogatás (2005), magánbérlakások szociális hasznosítása, Sikeres Magyarországért hitelprogram, Hajléktalan emberek lakáshoz juttatása (TÁMOP 5.3.3), Mobilitási támogatás, NET Zrt. b) Önkormányzati programok Helyi lakbértámogatás, építés saját forrásból és a magánszektorral kooperálva, veszprémi modell c) Non-profit és magánszektor Pokoli torony, Befektetési ingatlanalap, Nyíregyháza: önkormányzati és piaci bérleti konstrukció, szociális hasznosítás NGO-k közvetítésével, megfizethető szálláshelyek 6.

21 Nyugat-európai szociális bérlakásrendszerek Szervezeti modellek: Központosított Önkormányzati Non-profit Magánszektor közösségi bevonása Támogatások: Kínálat oldali támogatások (tőketámogatás, adókedvezmények, kamattámogatás, építés szabályozás, garancia) Kereslet oldali támogatások lakbértámogatás ( lakbérjegy vagy képlet) Lakbérszabályozás: Költségalapú (hagyományos) Tárgyalásos rendszer (Svédország) Piaci értéken alapuló lakbér Méltányos lakbér ( Fair rent ) Megfizethető lakbér angol változata Német lakbértükör Lakások elosztása: Névjegyzék és pontrendszer Érkezési sorrend Helyi elosztási rendszerek Érdemek alapján Választás alapján (delfti rendszer) Sorsolás alapján 7.

22 Társadalmi egyenlőtlenségek

23 Javasolt megoldás: helyi nonprofit lakásvállalat Új lakásszervezet felállítása, amely egy térségben működik (minimum város és környéke), és négy almodellt/programot működtet: Átvett lakások (önkormányzattól, állami vállalattól) Hagyományos közösségi tulajdonosi lakások (megveszi őket, vagy a saját portfoliójából átminősíti) Szociális Lakásügynökségi modell Bérlakás szövetkezet (hosszú távú közösségi/szociális hasznosítás nem privatizálható) Működési elvek: intézményesített rendszer központi bérlakásprogram lakbértámogatás elosztás Lehet egy szervezet (pl. holding), de akár külön szervezeti egységek is lehetnek. Kritikus pont: A különböző szereplők érdekeltségének megteremtése 10

24 Javasolt megoldás Önkormányzati szektor KÖZÖSSÉGI BÉRLAKÁSSZEKTOR NLT nonprofit lakástársaság MAGÁNBÉRLETI SZEKTOR üres Átvett önkormányzati vagy állami lakás szociális, alacsony komfort szociális, magas komfort Új lakás, vásárolt lakás Szociális Lakásügynökségek SZOL-nak átadott lakások Regisztrált magánbérlakások Hagyományos magánbérletek költségalapú Bérlakás Szövetkezetek Egyéb és piaci Állami szektor NET lakások vagy állami lakások

25 Két új alapmodell SZOL Szociális lakásügynökség modell Közvetítő szervezet a magánlakás tulajdonosok és a támogatott szociális bérlők között, feladata, hogy bővítse a szociális lakáskínálatot és a fizetőképes keresletet és a kihasználatlan kapacitások hasznosítása (üres, alulhasznosított lakások) kínálati piac BÉSZ Bérlői szövetkezet modell Hosszú távú bérleti megoldás lakásépítéssel vagy felújítás révén kialakított lakásokban, bérlők nem szereznek tulajdonosi jogosítványokat (nem örökölhető, stb.) keresleti piac

26 A stratégia elemei: Intézmények felállítása (Nonprofit Lakástársaság, Bérlakás Szövetkezetek, SZOL modellek) Létező támogatási formák adaptálása CSOK NOK NET lakások Pénzügyi támogatások központi döntések Lakbértámogatás Lakáskiadás adóztatása Bérlakásépítés támogatása helyi döntések Építményadó Helyi lakbértámogatás Kritikus pont: A különböző szereplők érdekeltségének megteremtése 5

27 Köszönöm a figyelmet! Hegedüs József ügyvezető igazgató hegedus@mri.hu 27