Hegedüs József: Lakáspolitika. Városépítési és városgazdálkodási szakmérnöki tanfolyam február 21 VÁROSKUTATÁS KFT.

Átírás

1 Hegedüs József: A lakásgazdaság alapjai: a lakásrendszer közgazdasági, szociológiai és politikai alapelemei Lakáspolitika Városépítési és városgazdálkodási szakmérnöki tanfolyam február 21 VÁROSKUTATÁS KFT Az előadás témái A lakás, mint speciális áru lakáspolitika A piac és az állam kudarca a lakáspolitika korlátai A lakásprobléma természete és annak változatai Megfizethetőség több megközelítés Lakásrezsimek átmeneti lakásrendszerek Lakás és makrogazdaság Lakáspolitika beavatkozások elméletek és módszerek VÁROSKUTATÁS KFT 1

2 A lakásprobléma természete VÁROSKUTATÁS KFT 3 Miért speciális áru a lakás? helyhez kötöttség tartósság rugalmatlan komplex -- sokféle politikai hatás (lakáspolitika) külső gazdasági hatások VÁROSKUTATÁS KFT 2

3 A piac kudarca monopólium közjavak külső gazdasági hatás információ hiánya VÁROSKUTATÁS KFT Állami beavatkozás kudarca Döntéshozó befolyásolása (capture) Közszektoron belüli ösztönzők hiánya Információhiány VÁROSKUTATÁS KFT 3

4 A lakásprobléma (ENSZ definició1991-ből) a lakhatás jogi biztonsága, azaz védelem az erőszakos kilakoltatás ellen; alapszolgáltatásokhoz és infrastruktúrához való hozzáférés (ivóvíz, energia, szennyvízcsatorna, fűtés, világítás, stb.); megfizethetőség (a lakhatással kapcsolatos költségeknek olyan szinten kell lennie, hogy más alapvető szükséglet kielégítését vagy megszerzését ne veszélyeztesse); lakás alapvető minőségi és mennyiségi elemei (alapterület, fűtés, stb.); biztosítani kell az elesett csoportok lakáshasználatának lehetőségét (idősek, gyerekek, mozgáskorlátozottak, halálos betegek, HIV fertőzöttek, természeti katasztrófák áldozatai, stb.); elhelyezkedés (a megfelelő lakásnak olyan helyen kell lennie, amely lehetővé teszi a munkába járást, valamint egészségügyi szolgáltatás, iskola, és egyéb szociális szolgáltatások igénybe vételét); kulturális megfelelés (a lakás megépítési módjának és az építéshez használt anyagoknak alkalmasnak kell lennie a kulturális identitás és különbözőség kifejezésére). ENSZ Gazdasági, Szociális és Kulturális Jogok Bizottsága (General Comment No. 4, the UN Committee on Economic, Social and Cultural VÁROSKUTATÁS KFT 7 Lakásprobléma Magyarországon megfizethetőség: a háztartás lakáskiadásai és a háztartás jövedelme közötti kapcsolat lakásminőség, a lakások elhelyezkedése, felszereltsége, zsúfoltsága, és minősége Indikátorok: minőség, zsúfoltság, megfizethetőség, szomszédság, elégedettség mutatói VÁROSKUTATÁS KFT 8 4

5 Lakásállomány jellemzői Teljes lakásállomány (millió db, lakott és nem lakott együttesen) 3,5 3,9 4,1 4,3 Budapesten 21% 21% 20% 20% a többi városban 44% 42% 46% 49% községben 36% 38% 34% 31% Szobák száma 1 27% 17% 13% 12% 2 49% 44% 41% 40% 3 21% 29% 31% 31% 4 és több 3% 11% 15% 16% Ellátott lakások aránya (%) vezetékes gázzal 25,1 40,2 68,3 69,9 hálózati vízvezetékkel 57,1 78,0 88,6 89,4 csatornával 66,8 83,8 91,0 91,7 ebből: közcsatornával 36,6 43,8 55,6 57,2 fürdőszobával vagy mosdófülkével 59,2 78,3 88,7 89,7 vízöblítéses WC-vel 52,5 74, ,3 1 szobára jutó személyek száma 1,6 1,1 1,0 0,9 Metropolitan Research Institute 9 A lakáshelyzet mutatói (VEKE, 2007) Lakás minőség Laksűrűség Környék Megfiz. objektív Megfíz. szubjektív Elégedettség lakáskölts égek nagyon nagyon komfort hiány minőség fő/szoba nm/fő Zaj, szennyezé s Vandaliz mus Elérhető ség lktg/jövedl index em hátraléko sok aránya Nem telik fűtésre megterhel őek elégedetle n elégedet len Jövedelemtízedek 1 26% 19% 1, % 18% 18,0 92% 43% 23% 53% 18% 32% 9,9 2 19% 19% 1, % 14% 18,2 28% 27% 18% 46% 12% 29% 10,0 3 17% 18% 1, % 15% 18,4 26% 18% 13% 39% 11% 28% 10,0 4 16% 18% 1, % 13% 18,4 24% 15% 15% 39% 11% 30% 9,7 5 16% 17% 0, % 11% 18,4 23% 12% 10% 36% 11% 24% 9,8 6 13% 15% 0, % 13% 18,7 21% 10% 12% 32% 10% 26% 9,9 7 11% 15% 0, % 12% 18,7 20% 10% 9% 29% 12% 25% 9,9 8 9% 16% 0, % 12% 19,5 20% 8% 7% 27% 11% 23% 10,1 9 10% 16% 0, % 10% 19,6 17% 9% 6% 21% 12% 22% 10, % 17% 0, % 10% 20,3 13% 6% 3% 16% 12% 20% 10,4 Összesen 15% 17% 1, % 13% 18,7 28% 16% 12% 34% 12% 26% 100,0 Munkaerőpiaci státusz Megosz lás (%) mindenki dolgozik 12% 17% 1, % 11% 18 28% 17% 9% 30% 12% 26% 46,0 van, aki nemdolgozik 11% 16% 1, % 11% 18 20% 22% 10% 35% 11% 24% 17,0 munkanéluli 28% 21% 1, % 20% 17 51% 38% 24% 56% 17% 33% 6,0 nyugdíjasok 18% 17% 0, % 14% 18 28% 7% 14% 33% 11% 25% 31,0 Összesen 15% 17% 1, % 13% 18 28% 16% 12% 34% 12% 26% 100,0 VÁROSKUTATÁS KFT 10 5

6 A lakások megfizethetősége A lakásköltségek folyamatos megfizetése (lakáskiadás/háztartás jövedelem<30%) Lakásárak megfizethetősége Lakásár/jövedelem olló (LÁ/J) Megfizethető Lakások Aránya (MLA) Lakásár Megfizethetőségi Index (LMI) VÁROSKUTATÁS KFT 11 Lakásár/jövedelem olló A L/J hányados átlagos (vagy medián) árát veti össze az átlagos (vagy medián) éves háztartás jövedelemmel. Mit mutat: hány év háztartásjövedelem szükséges egy átlagos lakás megvásárlásához. L/J változása 1999 és 2003 között Átlagos lakásár (millió Ft) 3,7 9,3 Átlagos háztartás jövedelem (ezer Ft/év) Lakásár/jövedlem olló (LÁ/J) 4,1 6,2 VÁROSKUTATÁS KFT 12 6

7 Lakásár Megfizethetőségi Index Az LMI azt méri, hogy az átlagos jövedelem mellett felvehető hitel segítségével megfizethető lakás értéke hány százaléka az átlagos (átlag vagy medián) lakás értékének. (A hitel feltételei általában: 20% készpénz arány, 30%-os törlesztés/jövedelem arány, 25 éves hitel.) hitel kamat (%) lakásár (millió Ft) 3,7 9,3 9,3 havi törlesztés (ezer Ft) 22,5 37,5 37,5 megvehető lakás ára (millió Ft) 1,5 7,3 5,6 LMI Forrás: KSH Lakásviszonyok 1999,2003 VÁROSKUTATÁS KFT 13 Megfizethető Lakások Aránya (MLA) Az MLA azt méri, hogy egy átlagos háztartás egy adott piacon a lakások hány százalékát képes megfizetni ,3 millió => 50% 5,6 millió => 35 % 1,5 millió => 15 % KSH1999 KSH VÁROSKUTATÁS KFT 14 7

8 Lakásrezsimek: a kelet-európai lakásmodell felbomlása, az átmeneti rendszer konfliktusai VÁROSKUTATÁS KFT 15 Lakáspolitikai rezsimek helyreállítás kísérlet a a lakásszektor teljes kontrolljára átmeneti fellazulás és az állam szerepének növelése kompromisszum a magánszektorral kísérlet a magánszektor bevonása nyitás a piac felé átalakuló lakáspiac új lakáspolitika felé VÁROSKUTATÁS KFT 16 8

9 Az épített és megszűnt lakások száma, Épített lakás és üdülőegység Megszűnt lakás VÁROSKUTATÁS KFT 17 Forrás: KSH Lakásstatisztikai évkönyv, 2006 Kelet-európai lakásmodell Központi tervgazdaság logikája Lakásrendszerek - vegyes gazdaság Politikai-gazdasági visszacsatolás Állam: belső hatalommegosztás Elit lakások feletti kontrol VÁROSKUTATÁS KFT 9

10 Magánlakásépítés típusai: állam, piac és reciprokatív elemek Piaci elemek Állami beavatkozás Reciprokatív Telek telekpiac parcellázások önszanálálás Építőanyag kiskereskedelem kínálat kontrollja használt anyagok Munkaerőpiac helyi munkaerőpiac adminisztratív k. kölcsönös segítség Finanszírozás piaci hitel támogatott hitel kölcsönös segítség Adózás -- Adóbehajtás, engedmény adómegkerülés Engedélyezés -- állami monopólium engedély nélküli VÁROSKUTATÁS KFT 19 Elmélet: Repedések keresleti oldal kényszertakarékosság kiemelt rétegek második gazdaság (elsődleges és másodlagos) kínálati oldal demográfiai viszonyok második gazdaság (telek, építőanyag,munka) VÁROSKUTATÁS KFT 10

11 A kelet-európai lakáspolitikák típusai A tervgazdaságban a keresleti és kínálati oldalon keletkező többletjövedelmek nem jelentősek A gazdaságban a repedések jelentős feszültségek keletkeznek (általában nagy a második gazdaság szerepe) A lakáspolitika nem engedi, hogy többletkeresletek / többletkínálat a magánszektoron keresztül lecsapódjon A típus C típus A lakáspolitika igyekszik a többletkeresleteket / többletkínálatot a magánszektoron keresztül lecsapolni B típus D típus VÁROSKUTATÁS KFT 21 Az átalakulás problémái Lakásprivatizáció: szociális lakásszektor jövője A lakásrendszer intézményi felépítése (governance of housing) Lakásfinanszírozás piaci intézményei Építőipar privatizációja, verseny és szabályozás Lakástámogatások, adókedvezmények Ingatlanpiac liberalizációja VÁROSKUTATÁS KFT 22 11

12 Lakástámogatások 1989-ben milliárd Ft-ban GDP %-ban Költségvetésben számbavett támogatások Bérlakásépítés 6,4 Bérlakások központi költségvetésből 8,6 tanácsi költségvetésből 5,5 Tanácsi telekkialakítás, infrastruktúra beruházás 7,0 Szociálpolitikai kedvezmény 10,0 Kamattámogatás 41,1 Előrehozott hitelvisszafizetéshez nyújtott támogatás 2, ben nyújtott hitelek kamattámogatása 1,5 Összesen: 82,1 4,9% Költségvetésen kiüli tételek Vállalatok lakásvásárlás támogatás 8,0 Helyi támogatás 3,0 Nem mért lakbértámogatás 33,0 Összesen 44,0 2,6% Teljes lakástámogatás 126,1 7,5% Forrás: Világbank, 1991 VÁROSKUTATÁS KFT 23 Következtetések: a posztszocialista jóléti rendszer elemei Liberális jóléti rezsim gazdasági kényszer A társadalmi védőháló három intézmény interakciója Család, rokonság növekvő szerepe Informális gazdaság Jóléti ellátások Instabil rendszer: átmeneti jelleg VÁROSKUTATÁS KFT 24 12

13 Világbank ajánlásai 1990 körül A. A lakáskereslet megerősítése 1. tulajdonosi jogbiztonság javítsa 2. Jelzálogpiac felállítása 3. Jól célzott támogatási rendszer (ami elválik a finanszírozástól és közvetlenül költségvetésből finanszíroznak) A lakáskínálat modernizálása 1. Telekkínálat növelése 2. A szabályozás korszerűsítése (bürokratikus szabályok feloldása) 3. Verseny kialakítása a lakásépítésben és ingatlankezelésben Hatékony lakáspolitika kiépítése VÁROSKUTATÁS KFT 25 A jóléti rendszer kiépülésének folyamat Költségvetési /gazdasági/ pénzügyi nyomás Strukturális alkalmazkodás - privatizáció, piacosítás, állam visszavonulása Kormányzati politikák Magán érdekek, lobbik Nemzetközi szervezetek A változások társadalmi költségei alkalmazkodási kényszer Informális gazdaság Egyéni alkalmazkodás, családi segítség Állami/önkormányzati jóléti programok 26 13

14 A poszt-szocialista jóléti rendszer elemei Trend a liberális jóléti rezsim felé gazdasági kényszer A társadalmi védőháló három intézmény interakciója Család, rokonság növekvő szerepe (dél-európai modell jellemzője) Informális gazdaság (dél-amerikai modell jellemzője) Jóléti ellátások (a konstrukció függvényében konzervatív, szocdem, vagy liberális) Instabil rendszer: átmeneti jelleg VÁROSKUTATÁS KFT 27 A közvetítő mechanizmusok fontossága az intézményrendszer A lakáspiaci folyamatok közvetítő szervezeteken keresztül zajlanak le, amelyek az adott jogi, politikai, gazdasági keretek között elősegítik a lakáspolitikai tranzakciókat (lakások építése, finanszírozás biztosítása, adás-vétel, lakások üzemeltetése, stb.), de amelyek az adott szervezetek partikuláris érdekei és értékei révén befolyásolják (esetleg torzítják) a folyamatok társadalmi következményeit ezek az állandósult struktúrák alkotják a lakásrezsimet Példák: önkormányzatok, lakáskezelő vállalatok (vagyonkezelők), építési vállalkozók (szocpol), szociális intézmények az előítéletes és kirekesztő magatartás felerősíti a piaci hátrányokat A széttagolt lakáspolitikai kormányzat esetén nagy a valószínűsége annak, hogy a az erős lobby szervezetek érdekei dominálják a lakástámogatási rendszert. Példa: ahogy az építőipari vagy a banki érdekcsoportok képesek voltak a 2000 és 2004 közötti lakáspolitikát befolyásolni, és utána is komoly befolyásuk maradt a lakáspolitikára, de a különböző érdekcsoportok közötti versengés segítheti a kiegyensúlyozottabb támogatási rendszert (bár ez önmagában nem cél) A szervezetek közötti verseny és egyáltalán a szervezetek túlélési stratégiája innovatív megoldásokhoz vezethet, de vezethet torzításokhoz is Példa: lakástakarék-pénztárak és a panelprogram, pénzügyi közvetítők, brókerek bekapcsolása a hitelezési rendszerbe Konklúzió: A mai lakáspolitika egyik leggyengébb eleme, hogy a kormányzatnak nincs kontrollja a programok megvalósítása felett -- részben nincs kapacitás, részben senki nem érdekelt benne -- MI LESZ AZ ÚJ KORMÁNY REAKCIÓJA? VÁROSKUTATÁS KFT 28 14

15 Lakáspolitika és lakástámogatások VÁROSKUTATÁS KFT 29 Definíciós problémák Támogatás = piaci mechanizmusokba való beavatkozás pénzügyi és jogi technikákkal pénzügyi: költségvetésen keresztül vagy költségvetésen kívüli eszközök jogi: építési előírások, lakbérkontroll, kamatmaximum Alapkérdések: viszonyítási alap (benchmarking) közvetett hatások (incidence) 15

16 A lakástámogatások meghatározásának nehézségei lakás, mint fogyasztási jószág vagy tőke jószág piaci ár értelmezési problémái torzított piacon : lakbérszubvenció mérési probléma: adótámogatás esetén VÁROSKUTATÁS KFT 31 Lakástámogatás indokai: miért van szükség lakástámogatásra? szektor általános támogatása lakáskínálat, lakásépítés szociális támogatás tulajdon támogatása generációs támogatás gazdasági ciklusok kezelése átmeneti gazdaságok VÁROSKUTATÁS KFT 32 16

17 Támogatások típusai: jogi vagy pénzügyi technika Példák a jogi technikákra építésügyi szabályozás lakbérkontrol jelzálogérvényesítés kilakoltatás bankok tartalékolási előírásai betéti- és hitelkamatok szabályozása implicit garancia VÁROSKUTATÁS KFT 33 Támogatások típusai: pénzügyi technikák közvetlen kiadás vagy potenciális bevételről való lemondás költségvetési vagy költségvetésen kívüli kiadás egyszeri (tőketámogatás) vagy folyamatos támogatás helyi vagy központi VÁROSKUTATÁS KFT 34 17

18 Támogatások formái: tőketámogatás kamattámogatás adóengedmény garancia programok vegyes tulajdon lakástakarék lakbértámogatás VÁROSKUTATÁS KFT 35 Támogatások típusai: szektorok szerinti megkülönböztetés lakástulajdon új vagy régi lakás településtípushoz kötött lakástípushoz kötött kivitelezés módjához kötött VÁROSKUTATÁS KFT 36 18

19 Támogatások típusai: lakossági csoportok gyermekek száma korhoz kötött jövedelemhez foglalkozás (bányász, pedagógus stb.) társadalmi osztályhoz lakásfogyasztás első lakást vásárlók VÁROSKUTATÁS KFT 37 Támogatások megkülönböztetése Keresleti és kínálati támogatás Alternatív szociális programok Kínálati támogatások Keresleti támogatások Bérlakás keresztül rendszeren Bérlakásokat üzemeltető cégek támoga tása Bérlők támogatása Magántulajdonosok által lakott lakásokon keresztül Egyéni lakásépítők támogatása Alacsony jövedelmű tulajdonosok támogatása VÁROSKUTATÁS KFT 38 19

20 Támogatáspolitikai kérdések Az elszivárgás (capitalisation) problémája Szociális támogatások és lakástámogatások kapcsolata A támogatások elszámolása a költségvetésben Következtetés: szakmai és politikai konszenzus kell egy átlátható rendszer működéséhez VÁROSKUTATÁS KFT 39 Támogatások elszivárgása támogatás beépülése az árba -- kínálat merevsége ingatlanpiac finanszírozási rendszer háztartások viselkedése komplementer hatás helyettesítési hatás VÁROSKUTATÁS KFT 40 20

21 Támogatások következményei makrogazdasági (fiskális) allokációs hatékonyság társadalmi egyenlőség VÁROSKUTATÁS KFT 41 Támogatások: előnyök és hátrányok Előnyök intézményépítés konjunktúra ciklusok kezelése (vitatott) lakásfogyasztás növelése általában célzottan Költségek erőforrás-allokáció hatékonysága (fiskális illúzió) lakásszektoron belüli torzítások (szabályozási probléma Hegedüs József, Városkutatás KftVÁROSKUTATÁS KFT 42 21

22 Támogatások hatékonysága nyílt és átlátható legyen (ismert, könnyen érthető, stb.) kiszámítható (támogatás nagysága ne függjön a szereplők által nem kontrollált tényezőktől) célzott legyen (oda és annyi támogatás menjen, amennyi kell a lakáspolitikai cél eléréséhez - elszivárgás ) VÁROSKUTATÁS KFT 43 Néhány általános tapasztalat jóléti közgazdaságtan: inkább háztartásokat támogatni, mint a lakásokat kiszámíthatóság: inkább készpénz, mint kamattámogatás célzottság és az adminisztratív költségek (közvetett és hosszú távú előnyök) VÁROSKUTATÁS KFT 44 22

23 Lakásrendszer és a gazdaság VÁROSKUTATÁS KFT 45 Lakásrendszer és a gazdaság kapcsolata a fejlődés nem is annyira attól függ, hogy adott erőforrások és termelési tényezők optimális kombinációit találjuk meg, mint inkább attól, hogy képesek vagyunk-e a fejlesztési törekvések számára rejtett, szétszórt vagy rosszul hasznosított forrásokat és képességeket felkutatni. (Hirschman, 1995, 20 ) VÁROSKUTATÁS KFT 23

24 Lakás és a gazdaság tények, összefüggések Legnagyobb háztartáskiadási tétel (lakhatás) A lakás a háztartás legnagyobb értékkel bíró (tartós) tulajdona gazdaság számára alapvető kérdés, hogy ez a vagyon milyen hatékonysággal működik Az adórendszer és a jogrendszer szabályozza ennek a hatékonyságát VÁROSKUTATÁS KFT 47 Lakás és a gazdaság tények, összefüggések (folyt.) Lakás érték és jövedelem Ha a lakbér a jövedelem 25%-a, akkor.25 (lakásbefektetés hozama) /.06 (kamatláb) =4,2 (éves jövedelem 4,2 szorosa az érték) Mivel magas az érték a finanszírozás fontos dolog a lakásberuházás könnyen finanszírozható VÁROSKUTATÁS KFT 48 24

25 A lakáspiaci árak változékonyak A lakásberuházás a GDP 4-7%-a, de ez a lakásállománynak csak 1%-át érinti, ha termelés visszaesik, akkor ez csak a lakásállomány, 5%-át érinti Visszaesések: háború, gazdasági válság, urbanizáció és árbuborék VÁROSKUTATÁS KFT 49 25