KÖZÖS KÉPVISELETVÁLTÁS VÁLASZTÁS

Átírás

1 Jogosult felhasználó: A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell tapasztalatainak, dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. A dokumentációkban fellelhető információk a kiadás időpontjában meglévő, a gyakorlat és jogalkalmazás nem egységes volta miatt szavatosság nélkül, de legjobb tudás szerint kerültek értelmezésre, feldolgozásra. MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni. Budapest, Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató Mottó: Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk A KÖZÖS KÉPVISELETVÁLTÁS VÁLASZTÁS MENEDZSELÉSI ÚTMUTATÓ és MINTÁK 7. sz. Kiadvány Az 1. kiadás lezárva: hó VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT SZÉKHELY: 1082 BUDAPEST, CORVIN KÖZ 4. TEL.: TELEPHELY: 1077 BUDAPEST, ROTTENBILLER U. 42.

2 Jogosult felhasználó: S z e r z ő : Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász J o g i s z a k é r t ő k : Dr. Kaszala Andrea Tel: Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel/Fax: Telephely: 1077 Budapest, Rottenbiller u. 42. MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen dokumentumot, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni, átruházni, terjeszteni. Az e műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell tapasztalatainak, dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A dokumentációkban fellelhető információk a kiadás időpontjában meglévő, a gyakorlat és jogalkalmazás nem egységes volta miatt szavatosság nélkül, de legjobb tudás szerint kerültek értelmezésre, feldolgozásra. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.

3 2 Jogosult felhasználó: E L Ő S Z Ó Tisztelt Felhasználó! Jelen 7. sorszámú internetes kiadványunk a Társasházi Kiskönyvtár sorozat részeként készült. A Közös képviseletváltás választás kiadvány elkészítését az alábbiak indokolták: A tulajdonosok tapasztalataink szerint nem gondolják végig a közös képviselőváltás teendőit, mellyel megalapozhatnák a jó döntést. Gyakori, hogy csak a közgyűlésre hívnak meg közös képviselő jelölteket és érzelmi alapon döntenek. Márpedig egy ilyen hosszútávra kiható döntést nagyon alaposan indokolt előkészíteni. Alapvető kérdés, hogy mikor célszerű felkészülnie a társasháznak a közös képviselő kiválasztására. Minél előbb történik meg a felkészülés, annál eredményesebb lesz a döntés. A mikor kérdésére adott válasz függ attól, hogy a társasház alapításában és a lakások értékesítésében hol tartanak. Tehát más helyzetben vannak az új alapítású társasházak, ezen belül is az új építésű, illetőleg meglévő (pl. önkormányzati) épületből átalakult társasházak, valamint a már működő társasházak. Nagyon fontos az is, hogy legyen egy kezdeményező és a feladat megoldását menedzselő csoport. A bemutatott esetben már működő társasháznál ez a csoport a számvizsgáló bizottság. (Megjegyzés: volt már rá eset, hogy közgyűlésen, határozatba foglalták a felhatalmazást a döntés előkészítésre.) Az SZVB által végzendő döntés előkészítésen túl, nagyon fontos elem a tulajdonostársak bevonása is az előkészítésbe, például úgynevezett lakógyűlés összehívásával, ahol előzetesen megismerkedhetnek a jelöltekkel, előzetesen állást foglalhatnak arról, hogy kit tartanak leginkább alkalmasnak. Ennek az eljárásnak lényeges eleme az értékelési rendszer: a pontozás és a szimpátia szavazás. A közös képviselő kiválasztásának ez a módszere csökkenti a közgyűlési döntés kockázatát, kiszűrheti a közgyűlés hangulati elemeit (ennek alapján elég sok rossz döntés született már), továbbá a közgyűlés jó előkészítését adott esetben az így kiválasztott közös képviselő jelölt is elősegítheti. Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy csak nyomós okból célszerű közös képviselőváltást kezdeményezni, mert ez mindkét félnek óhatatlanul veszteséget okoz. Viszont nyomós ok fennállása esetén azonnal a váltás mellett kell előzetesen dönteni. Téves az a nézet, miszerint csak akkor lehet a közös képviselőt felmenteni, ha már elszámolt, azaz a közgyűlés már foglalkozott ezzel. A felmentett közös képviselő elszámolási kötelezettsége és felelőssége felmentését követően is fennáll. A társasházi törvény külön rendelkezik a tulajdonosok által kezdeményezett közgyűlés összehívásával kapcsolatos jogosultságról, de gyakori hiba, hogy más kapcsolódó rendelkezések figyelmen kívül hagyása miatt jogszabály ellenesen hívják össze a közgyűlést. Kiemelt figyelmet érdemel a közös képviselőváltás esete, mivel a jogszabályi előírások megsértése súlyos következményekkel járhat. Elég gyakran tapasztalható, hogy nem megfelelő közgyűlési határozatok születnek a banki aláírási jogosultsággal kapcsolatban. A probléma lényege, hogy sok esetben a közös képviselő mellett második aláíróként a számvizsgáló bizottság tagjait is megjelölik, vagy egyes tulajdonostársakat hatalmaznak fel második aláírónak. Álláspontunk szerint az így meghozott közgyűlési határozat nem felel meg a jogszabályi előírásoknak. A tapasztalatok szerint az alkalmazók nem veszik figyelembe a közös képviselet ellátásával kapcsolatosan fennálló különböző helyzeteket sem. Gyakran tapasztalható az is, hogy a közös képviselőváltást követően nem megfelelően zajlanak le az átadás átvételek. Jellemző módon ömlesztve, nem az indokoltnak megfelelő részletességű, adott esetben hiányos az átadás mind a dokumentumokat, mind pedig az információkat illetően. Gyakori, hogy az elszámoló közgyűlések időszakában erősödnek fel a közös képviselő váltási szándékok. Ebben az esetben meg kell fontolni mind az elszámolás, mind a költségvetés

4 3 Jogosult felhasználó: tárgyalását, azaz indokolt lehet már az új közös képviselet által összehívott közgyűlésen tárgyalni. A közös képviselővel kötendő Megbízási szerződés tartalmi kérdéseire azért hívjuk fel a figyelmet, mert gyakori az olyan téves és káros nézet, miszerint a közös képviselő azért kapja a díját, hogy végezzen el minden feladatott ennek ellenében. A másik téves nézet, hogy a közös képviselő csak azt a feladatot végzi el, amit mondanak neki. Lényeges tehát, hogy a megbízási szerződés taralma tükrözze a szolgáltatás ellenszolgáltatás egyensúlyát, mert ez mindkét fél érdeke. Végül arra kell felhívni a figyelmet, hogy mind a működő, mind a választandó közös képviselő elé állított követelményeket, jogait és feladatait alapvetően a társasház szabályzataiban (SZMSZ, számviteli szabályzat, tűzvédelmi szabályzat) kell megállapítani, melyet a társasház állapít meg és fogad el. A kiadványok célja, hogy a társasházban élőket, a működtetésben résztvevőket gyorsan és hatékonyan segítse eligazodni a jogszabályok alkalmazásában, megfelelő tapasztalatok birtokában ajánlhatjuk fel az ismereteket, a kidolgozott és kipróbált eljárásokat dokumentumokat mintákat. Budapest, szeptember hó MEGRENDELÉSI INFORMÁCIÓK Mile Bálint Okl. mérnök közgazdász Viktória Kft Ügyvezető igazgató A kiadvány MEGRENDELHETŐ a viktoriakft@tarsashazitanacsadas.hu címre küldve az alábbi adatok megadásával: 1. A megrendelő neve: 2. A megrendelő címe: 3. Számlázási név és cím: 4. név és cím: 5. Telefon: 6. A megrendelt internetes kiadvány száma: 7. A jogosult felhasználó(k) megnevezése: 8. Az átutalt összeg: Árak: Pdf formátum, nyomtatható: 1 felhasználó: 9449+ÁFA = 12000,-Ft 10 felhasználóig: ÁFA = 72000,-Ft 11 felhasználó felett: ÁFA = 96000,-Ft Települési Önkormányzat és a területén lévő társasházak: ÁFA = ,-Ft Word formátum: 1 felhasználó: ÁFA =24000,-Ft 10 felhasználóig: ÁFA = ,-Ft 11 felhasználó felett: ÁFA = ,-Ft Települési Önkormányzat és a területén lévő társasházak: ÁFA = ,-Ft Más kiadványok egyidejű, illetve későbbi megrendelése esetén 10% kedvezményt biztosítunk. (Egyedi megállapodás is lehetséges.) A számlázás történhet jogosult felhasználónként (társasházanként), ebben az esetben minden jogosult külön kapja meg a kiadványt. A jogosult felhasználót a dokumentumokon jelezzük, a számlába is beírjuk. Az átutalást az alábbi bankszámlára lehel teljesíteni: Viktória kft A számlát postán, a kiadványt elektronikusan az átutalás és megrendelés beérkezését követő 8 napon belül küldjük. Budapest, szeptember hó

5 4 Jogosult felhasználó: TARTALOMJEGYZÉK BEVEZETŐ A KÖZÖS KÉPVISELETVÁLTÁS - VÁLASZTÁS ALAPVETÉSEI A KÖZÖS KÉPVISELET ÉRTELMEZÉSE A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNYNEK (a továbbiakban: Tt.) A KÖZÖS KÉPVISELET VÁLTÁSÁVAL VÁLASZTÁSSAL KAPCSOLATOS RENDELKEZÉSEI A Tt. 27. (2) (3): Közös képviselő vagy intézőbizottság választása A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 28. (1) d): a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak megválasztása, felmentése és díjazása; A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 28. (3): A közös képviselő, intézőbizottság felmentése, ügyvivői feladatok meghatrozása A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 35. (2): A tulajdonosok kezdeményezése közgyűlés összehívására A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 49. (1) (6): Tisztségviselői tevékenység ellátásának követelményei A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt : A társasházkezelői tevékenység A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt : Társasházkezelői szakképesítés A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt : Társasház-kezelői tevékenység, mint gazdasági tevékenység A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 66. : Társasház-kezelői tevékenység részletes feltételeinek szabályozási kötelezetsége A KÖZÖS KÉPVISELETVÁLTÁSHOZ VÁLASZTÁSHOZ KAPCSOLÓDÓ Tt. RENDELKEZÉSEK A Tt. 28. (2) (3): A közgyűlési határozat tartalma A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 33. : A közgyűlés összehívása A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 34. : A meghívó tartalma, melléklete, jegyzőkönyvvezető A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 36. : A határozatképesség A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 37. (1) (3): Megismételt közgyűlés A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 38. (1) (2): Általános szavazási szabály A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 39. (1): A jegyzőkönyv tartalma A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 39. (2): A jegyzőkönyv aláírása, hitelesítése A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 39. (4): A határozatok kifüggesztése, értesítési kötelezettség A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 41. : Részközgyűlés A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 43. (1) a): A határozat előkészítési kötelezettsége közös képviselői feladat A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 43. (2): A társasházkezelői tevékenység szerződésben való szerepeltetése A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok A Tt. 51. (1) b) és d): SZVB véleményezési és közgyűlés összehívási jogköre A rendelkezés értékelése (hatásvizsgálat) gyakorlati tanácsok AZ SZMSZ-BEN TÖRTÉNŐ SZABÁLYOZÁSI SZÜKSÉGLETEK A kizárólag közgyűlésen tárgyalható és hozható határozatok tartalmának szabályozása A Tt. 35. (2): A tulajdonosok kezdeményezése közgyűlés összehívására eljárási szabályok az SZMSZben A TÁRSASHÁZI SZABÁLYZATOK SZEREPE A KÖZÖS KÉPVISELŐ KIVÁLASZTÁSÁNÁL A szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) A számviteli szabályzat A tűzvédelmi szabályzat A KÖZÖS KÉPVISELETVÁLTÁS VÁLASZTÁS CÉLSZERŰ FOLYAMATA A KÖZÖS KÉPVISELŐVÁLTÁS VÁLASZTÁS LEBONYOLÍTÁSÁNAK FORGATÓKÖNYVE ÜTEMTERVE Útmutató az ütemterv elkészítéséhez... 19

6 5 Jogosult felhasználó: MINTA a közös képviseletváltás választás ütemtervének összeállításához ELŐKÉSZÍTÉSI FELADATOK: AZ AJÁNLATKÉRÉS (PÁLYÁZAT, SZEMÉLYES MEGHALLGATÁS) TEMATIKÁJA (TARTALMA), ÉRTÉKELÉSI SZEMPONTOK KIALAKÍTÁSA Útmutató a közös képviselő / társasházkezelő kereséshez Útmutató a közös képviselői / társasházkezelői tevékenység megbízási szerződéséhez Útmutató az ajánlatkérés tartalmának összeállításához Útmutató az értékeléshez szükséges segédtáblázat összeállításához Minta az értékeléshez szükséges segédtáblázat összeállításához A LAKÓGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSA, LEBONYOLÍTÁSA Útmutató a lakógyűlés összehívásához, lebonyolításához Minták Levél (meghívó) a tulajdonosoknak a kötetlen megbeszélésre ( lakógyűlésre ), a közös képviselő jelöltek meghallgatására minta A lakógyűlésre szóló meghívó melléklete a jelöltekről minta Forgatókönyv a lakógyűlésre (a kötetlen tulajdonosi megbeszélésre) minta A lakógyűlés állásfoglalásának, szavazatának összegzése minta A KÖZÖS KÉPVISELETVÁLTÁS LEHETSÉGES HELYZETEI ESETEI A TULAJDONOSOK 1/10-NEK KEZDEMÉNYEZÉSÉRE A KÖZÖS KÉPVISELŐ ÖSSZEHÍVJA A KÖZGYŰLÉST, ÚJ KÖZÖS KÉPVISELŐ VÁLASZTÁSÁRA A TULAJDONOSOK 1/10-NEK KEZDEMÉNYEZÉSÉRE A KÖZÖS KÉPVISELŐ NEM HÍVJA ÖSSZE A KÖZGYŰLÉST ÚJ KÖZÖS KÉPVISELŐ VÁLASZTÁSÁRA A számvizsgáló bizottság hívja össze a közgyűlést A tulajdonosok 1/10-e vagy az általuk megbízott tulajdonostárs hívja össze a közgyűlést A TULAJDONOSOK 1/10-NEK KEZDEMÉNYEZÉSÉRE AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG ELNÖKE ÖSSZEHÍVJA A KÖZGYŰLÉST, ÚJ KÖZÖS KÉPVISELŐ VÁLASZTÁSÁRA A TULAJDONOSOK 1/10-NEK KEZDEMÉNYEZÉSÉRE AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG ELNÖKE NEM HÍVJA ÖSSZE A KÖZGYŰLÉST ÚJ KÖZÖS KÉPVISELŐ VÁLASZTÁSÁRA A számvizsgáló bizottság hívja össze a közgyűlést A tulajdonosok 1/10-e vagy az általuk megbízott tulajdonostárs hívja össze a közgyűlést A TULAJDONOSOK 1/10-NEK KEZDEMÉNYEZÉSÉRE AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG ELNÖKE ÖSSZEHÍVJA A KÖZGYŰLÉST, ÚJ INTÉZŐBIZOTTSÁG VÁLASZTÁSÁRA A TULAJDONOSOK 1/10-NEK KEZDEMÉNYEZÉSÉRE AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG ELNÖKE NEM HÍVJA ÖSSZE A KÖZGYŰLÉST ÚJ INTÉZŐBIZOTTSÁG VÁLASZTÁSÁRA A számvizsgáló bizottság hívja össze a közgyűlést A tulajdonosok 1/10-e vagy az általuk megbízott tulajdonostárs hívja össze a közgyűlést A TULAJDONOSOK 1/10-NEK KEZDEMÉNYEZÉSÉRE KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSA KÖZÖS KÉPVISELŐ VÁLTÁSRA ÚTMUTATÓ Útmutató és minták a közös képviselő banki aláírási jogosultságáról szóló közgyűlési határozat tartalmáról MINTÁK Levél a közös képviselőnek a közgyűlés összehívására minta A megbízott tulajdonostárs által aláírt meghívó a közgyűlés összehívására minta Meghatalmazás a közgyűlésre minta Írásbeli előterjesztés (döntés előkészítő jegyzőkönyv tervezet) a közgyűlésre minta Jegyzőkönyv a határozatképtelen közgyűlésről minta Jegyzőkönyv a megismételt közgyűlésről minta AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG LEMONDÁSA FELMENTÉSÉNEK FOLYAMATA ÚTMUTATÓ Útmutató és minták az intézőbizottság és elnöke banki aláírási jogosultságáról szóló közgyűlési határozat tartalmáról MINTÁK Levél a tulajdonosoknak az intézőbizottság lemondásáról minta Meghívó a közgyűlés összehívására minta Meghatalmazás a közgyűlésre minta Írásbeli előterjesztés (döntés előkészítő jegyzőkönyv tervezet) a közgyűlésre minta Jegyzőkönyv a határozatképtelen közgyűlésről minta Jegyzőkönyv a megismételt közgyűlésről minta ÁTADÁS ÁTVÉTELI JEGYZŐKÖNYV KÖZÖS KÉPVISELŐ VÁLTÁST KÖVETŐEN ÚTMUTATÓ ÁTADÁS ÁTVÉTELI JEGYZŐKÖNYV MINTA... 60

7 6 Jogosult felhasználó: 7. AZ ÚJ KÖZÖS KÉPVISELŐ (AZ INTÉZŐBIZOTTSÁG ELNÖKÉNEK) ÉRTESÍTÉSI BEJELENTÉSI FELADATAI A MEGVÁLASZTÁSÁT KÖVETŐEN ÚTMUTATÓ MINTÁK Levél a tulajdonosoknak, lakóknak minta Levél a NAV-nak minta Levél a Díjbeszedő Holding ZRt-nek minta Levél a Fővárosi Vízművek ZRt-nek minta Levél a Fővárosi csatornázási művek ZRt-nek minta Levél a Budapesti Elelektromos Művek Nyrt-nek minta Levél a Fővárosi Közterület-fenntartó Zrt-nek minta Levél a Fővárosi kéményseprőipari kft-nek A JANUÁR 01.-ÉN HATÁLYOS ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL A MÓDOSÍTÁSOK JELÖLÉSÉVEL I. FEJEZET: ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK ( ) A társasház (1. 4/A. ) A társasház alapítása, alapító okirat (5. 9. ) Az alapító okirat MÓDOSÍTÁSA (10. ) Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya (11. ) Alakuló közgyűlés (12. ) A szervezeti-működési szabályzat ( ) II. FEJEZET: JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN ( ) A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek ( ) A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek ( ) A társasházi lakóépület házirendje (26. ) III. FEJEZET: A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE ( ) Általános rendelkezések (27. ) A társasház szerveinek törvényességi felügyelete (27/A. ) 8. hatálytalanítva A közgyűlés ( ) Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság ( ) A számvizsgáló bizottság (51. ) III/A. FEJEZET: A GAZDASÁGI ELLENŐRZÉS SEGÍTÉSE (51/A. 51/B. ) A gazdasági ellenőrzést segítő személy (51/A. ) A gazdasági ellenőrzést segítő személy jogai és kötelezettségei (51/B. ) IV. FEJEZET: TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS ( ) Alapvető rendelkezések ( ) A szakképesítés megszerzése ( ) V. FEJEZET, VEGYES ÉS ZÁRÓRENDELKEZÉSEK ( ) Értelmező rendelkezések (56. ) A bírósági eljárás megelőzése (57. ) Hatálybalépés ( ) Átmeneti rendelkezések ( ) A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY MÓDOSÍTÁSAINAK JEGYZÉKE ÉS HATÁLYA...94

8 7 Jogosult felhasználó: Bevezető A közös képviseletváltás választás gyakran felmerülő téma, és jelen kiadványunkban az ezt érintő kérdések kerülnek terítékre, az összefüggésekre is rámutatva. Az 1. fejezet a közös képviseletváltást érintő alapvető kérdésekkel foglalkozik: Mindenekelőtt tisztázni kell, hogy miért alkalmazzuk a közös képviselet fogalmat. Azt is tudni kell, hogy melyek azok a Tt. rendelkezések, amelyek közvetlenül érintik a kérdéskört, és melyek azok, amelyeket a jogszerű működés érdekében még figyelembe kell venni. Nem szabad arról sem megfeledkezni, hogy az SZMSZ-ben milyen szabályokat indokolt megalkotni azért, hogy a közös képviselőváltás választás ügyében is megelőzhetők legyenek a felesleges viták. A 2. fejezet a közös képviselő váltás választás célszerű folyamatát mutatja be: Mindenekelőtt meg kell tervezni, ütemezni kell az elvégzendő feladatokat, figyelemmel a társasháznál kialakult helyzetre. Ennek ismeretében lehet megfelelő tartalommal kitölteni a szükséges lépéseket. Annak érdekében, hogy a társasházi döntés megalapozott legyen, célszerű betartani a javasolt lépéseket, azaz megfelelő módon kell bekérni a közös képviselői ajánlatokat, azokat összehasonlítható módon fel kell dolgozni, ezt el kell juttatni a tulajdonosoknak, és egy lakógyűlésen külön külön meg kell hallgatni a jelölteket. Azért, hogy ne pillanatnyi érzelmi alapon történjen a választás, célszerű a lakógyűlésen egy olyan szimpátia szavazást tartani, mely abból áll, hogy a jelenlevők 5-6 témakör szerint külön szavaznak, így összesíthetők a szavazatok, nagyobb esély lesz rá, hogy a társasháznak leginkább megfelelő közös képviselő lesz kiválasztva. Külön fejezetrész foglalkozik egy vállalkozó közös képviselővel / társasházkezelővel kötendő megbízási szerződés tartalmi kérdéseivel. Elvileg a szerződésben foglalt követelményeket a társasháznak kellene megfogalmazni, amelyre ma még jellemző és érthető módon nem képesek. Ezért a társasház a közös képviselők szerződéses ajánlatait tudja alapul venni (ha egyáltalán ad ilyet), ami köztudottan nemigen összehasonlítható. Annak érdekében, hogy a közös képviselői / társasházkezelői feladatok ellátásánál is érvényesüljön a szolgáltatás ellenszolgáltatás egyensúlya, ezért kidolgozásra került az ennek megfelelő megbízási szerződés, melyről részletes információ a honlapon található az 5. sz. kötetben ( A közös képviselet, a társasházkezelés, a megbízási szerződés és a társasházi ügyrend tartalma ). A 3. fejezet a közös képviseletváltás lehetséges helyzeteit, eseteit mutatja be, azt, hogy a közös képviseletváltásnál milyen helyzetek alakulhatnak ki, és ennek megfelelően milyen dokumentumok elkészítésére van szükség. erre milyen módon célszerű reagálni. A 4. fejezet a tulajdonosok 1/10-nek kezdeményezésére történő közös képviselő felmentésével és új közös képviselő választásával foglalkozik: A fejezet azt az esetet mutatja be, amikor a közös képviselő nem hívja össze a közgyűlést. Nagyon fontos arra felhívni a figyelmet, hogy a kezdeményező tulajdonosoknak kell megfelelő módon előkészíteni a közgyűlést, így a meghívó mellékleteként kiküldendő írásbeli előterjesztést elkészíteni, hiszen a leváltandó közös képviselőtől nem várható el ezen feladat elvégzése. Az 5. fejezet az intézőbizottság lemondásának és felmentésének, valamint új intézőbizottság választásának folyamatát és dokumentumait mutatja be. A lemondás esetét azért emeltük ki, mert több téves nézettel lehet ennek kapcsán találkozni. A közös képviselő vagy az intézőbizottság azt gondolhatja (megtörtént eset!), hogy ha bejelentik a tulajdonosoknak lemondásukat, attól kezdve már nem ők felelnek a működésért. Ez téves nézet egyrészt azért, mert a közgyűlésnek megfelelő tartalmú határozattal fel kell mentenie, másrészt nem lehet adott esetben eltekinteni az ügyvivői időszaktól. A 6. fejezet az átadás átvétel formai (alaki) és tartalmi követelményeivel foglalkozik: Az átadás átvétel eljárási követelményeit indokolt közgyűlési határozatba foglalni. Ezen túlmenően tudni kell, hogy az átvételt úgy kell megoldani, hogy az előző közös képviselő

9 8 Jogosult felhasználó: felelőssége egyértelműen megállapítható legyen. Ennek megfelelően kell a pénzügyi iratok átvételét megoldani, illetve gyakran megfeledkeznek arról, hogy az átadás-átvételi jegyzőkönyvben az átadónak teljességi nyilatkozatot kell adnia. A 7. fejezet az új közös képviselő értesítési bejelentési feladatait foglalja össze: Ebben a fejezetben külön ki kell emelni a tulajdonosoknak, lakóknak szóló tájékoztatót, és adat igénylést, hiszen ezzel lehet alapvetően megszervezni a társasház operatív működését. Egyébként a társasházaknál alkalmazandó tájékoztatási rendszert a 8. sz. kiadvány mutatja be (lásd honlapon). Kiemelném, hogy nem érdemes megspórolni az időigényes és jó előkészítést, mert ez visszaüthet az üzemeltetés működés során. Sajnos vannak olyan tapasztalatok, hogy a közgyűlésre meghívott közös képviselő jelöltekből gyorsan választva, nem sok idő elteltével már egy újabbat kellett keresni. A kiadvány 8. fejezete felhasználó barát módon mutatja be a január 01.-én hatályos, A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvényt (a továbbiakban: Tt.), melynek gyors, hatékony használatát az alábbiakkal kívántuk elősegíteni: A Tt.-ét tartalomjegyzékesen ismertetjük, melynek révén mind a témakört, mind a rendelkezés számát ismerve gyorsan megtalálható a keresett rész, különösen Word formátum alkalmazása esetén. A helyes alkalmazást segíti elő az új rendelkezések, illetve rendelkezésrészek módosításának pontosan jelzése (mikor, melyik törvény, milyen rendelkezést módosított) 3 jellel és más színnel betűtípussal, így jobban érzékelhető, látható a változás mértéke és területe. A változásokat folyamatosan vezetjük és dátummal, kiadás sorszámozással jelezzük az aktualitást. A kiadványban ezt követően helyeztük el a Tt.-t módosító törvények megnevezését, és azt, hogy jellemzően mely időponttól léptek hatályba. A társasházi törvény megfelelő alkalmazása szempontjából ezek is fontos információk. Azok számára, akik mélyebben érdeklődnek a szabályozások változtatásai iránt (indoka, a korábbi szabályozással való összevetés, hatálya), és ennek ismeretében kívánják alkalmazni azokat, ajánlom az 1. sz. internetes kiadványunkat (lásd honlapot) is, melyben megtalálhatóak a változások indokolásai és a korábbi rendelkezések szövege is. A felhasználási jog megszerzése révén követhető az a franchise alapgondolatot, miszerint Sokkal olcsóbb és hatékonyabb az, ha az egyszer kigondolt (megtervezett), kipróbált rendszert többször alkalmazzák, mintha sokszor tervezik meg, és csak egyszer vezetik be. Budapest, szeptember hó Mile Bálint Okl. mérnök közgazdász Viktória Kft Ügyvezető igazgató