Az eljárás felfüggesztése az ingatlan-nyilvántartási eljárásban

Átírás

1 INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Szabó Adrienn Az eljárás felfüggesztése az ingatlan-nyilvántartási eljárásban Az ingatlanügyi hatóság elsődleges feladata, hogy a bejegyzési kérelmek tárgyában megalapozott döntést hozzon. Ezt a kötelezettségét főszabályként az Inytv.- ben előírt 30 napon belül teljesítenie kell. Bizonyos esetekben azonban a hatóság döntése a hatáskörén kívül eső más kérdések tisztázása nélkül nem hozható meg. Ha tehát nem volna lehetőség az eljárás felfüggesztésére, a hatóság sorozatosan túllépné az ügyintézési határidőt, oly módon, hogy az ügyfelek nem tudnák mi okozza a késedelmes ügyintézést. A korábban alkalmazandó államigazgatásról szóló évi IV. törvény szűk körben határozta meg az eljárás felfüggesztésének lehetőségét, ezzel szemben a november 1-től hatályos közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló évi CXL. törvény (Ket.) kibővítette az eljárás felfüggesztésére okot adó körülményeket. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás vonatkozásában az eljárás felfüggesztésével kapcsolatos elsődleges szabályokat január 1-től a Ket. tartalmazza. Az Inytv. eljárás felfüggesztéséről rendelkező paragrafusai értelmezésénél nem hagyhatók figyelmen kívül a Ket ai, melyek a törvény hatályát állapítják meg és nem engednek eltérést az Inytv. számára. A Ket. 13. (3) és (5) bekezdését összevetve megállapítható, hogy egyetlen különös eljárási szabály sem térhet el a Ket. felhatalmazása nélkül. Az Inytv ában szabályozott felfüggesztési okoknak ezért meg kell felelniük a Ket. 32. (1) bekezdésében foglalt feltételeknek is. Ezért az okirati elven alapuló ingatlannyilvántartási eljárásban, összhangban a Ket.-tel szűk körben van lehetőség az eljárás felfüggesztésének alkalmazására. Az I. fokú ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének lehetőségei A Ket. alapján fel kell függeszteni az eljárást, ha az ügy érdemi eldöntése olyan 1 Ket. 32. (1) bek. kérdés előzetes elbírálásától függ, amelyben az eljárás más szerv hatáskörébe tartozik, vagy ugyanannak a hatóságnak az adott üggyel szorosan összefüggő más hatósági döntése nélkül megalapozottan nem dönthető el, továbbá ha a döntéshez külföldi hatóság vagy más szerv álláspontját is be kell szerezni, a hatóság az eljárást felfüggeszti. Amennyiben a más szerv előtti eljárás megindítására az ügyfél jogosult, erre őt megfelelő határidő kitűzése mellett fel kell hívni. Ha az ügyfél a felhívásnak nem tesz eleget, a hatóság az eljárást megszünteti, vagy a rendelkezésre álló adatok alapján dönt. 1 Az eljárás felfüggesztésének helye lehet az ügyfél indokolt kérelmére, továbbá az eljárásbeli jogutódlás kérdésének eldöntéséig, továbbá ha a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság a hatóságot új eljárásra kötelezi és ezzel a bírósági döntéssel szemben perújítási vagy felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő. Az ügyfél eljárást felfüggesztő kérelme azonban csak akkor teljesíthető, ha az

2 52 RES IMMOBILES nem a döntéshozatal vagy a végrehajtás késleltetésére irányul. 2 Egy ügyfél tulajdonjog bejegyzési kérelmét a földhivatal széljegyezte, majd ezt követően az illetékes rendőrkapitányság egy folyamatban lévő büntetőügyben megkereste a földhivatalt és az összes ügyiratot lefoglalta. Erre fi gyelemmel az első fokon eljáró ingatlanügyi hatóság a Ket. 32. (1) bekezdésére hivatkozva a tulajdonjog bejegyzési eljárást végzéssel felfüggesztette. A végzés ellen az ügyfél nyújtott be fellebbezést. Fellebbezésében előadta, hogy bűncselekményt nem követett el, a lefoglalásról tudomása nem volt, ezért kéri a földhivatalt, hogy haladéktalanul keresse meg a rendőrkapitányságot a lefoglalás megszüntetése, valamint az okiratok kiadása érdekében, és a tulajdonjog bejegyzési eljárást fejezze be. A megyei földhivatal a fellebbezési kérelmet elutasította, az I. fokon meghozott végzést pedig helyben hagyta. Indokolása szerint az I. fokú hatóság helyesen alkalmazta a Ket. 32. (1) bekezdésében foglaltakat, mivel a büntető eljárás befejezésétől, vagyis a más hatóság előtt folyó előtt eljárástól függ a földhivatal döntése is. Kitért a másodfokon eljáró földhivatal döntésében arra is, hogy a földhivatalnak nincs törvényi felhatalmazása arra vonatkozóan, hogy más hatóságot különböző eljárási cselekményekre mint például a lefoglalás megszüntetés szólítson fel. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az eljárás felfüggesztésének intézményét a január 1-ét megelőzően az államigazgatási eljárásról szóló évi IV. törvény szabályozta, az akkor hatályban lévő ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló évi 31. számú törvényerejű rendelet nem. A jelenleg is hatályos évi CXLI. törvény (továbbiakban: Inytv.) új rendelkezésként rögzítette az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének lehetőségét. Az Inytv. alapján a jogok bejegyzése, illetőleg a tények, feljegyzése iránt folyó eljárást a földhivatal köteles felfüggeszteni, ha a bejegyzés illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát az aláíró felek, vagy a hitelesítő, illetőleg az ellenjegyző személyek valamelyike vitatja. 3 Ugyancsak fel kell függeszteni az eljárást, ha a bejegyezni kért jog vagy feljegyezni kért tény jogosultjának személye tekintetében az érdekeltek között jogvita alakult ki. 4 Ez esetben az okirat érvénytelensége iránt a feleknek pert kell indítaniuk. Ha a bejelentést tevő személyek felhívásra az érvénytelenség megállapítása iránti per megindítását nem igazolják, a földhivatal érdemben dönt a bejegyzési kérelem tekintetében. A bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását a keresetlevélnek a bíróságon iktatott példányával vagy annak hiteles másolatával kell igazolnia a bejelentést tévő személynek. 5 A körzeti földhivatalhoz benyújtott adásvételi szereződés kapcsán az eladó értesítette a körzeti földhivatalt, hogy a szerződést nem ő írta alá, annak megkötéskor nem volt jelen, illetve az ingatlan eladása nem állt szándékában. Az első fokon eljáró földhivatal tekintettel arra, hogy az aláírások vizsgálata csak az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokban előírtakra terjedhet ki, és a földhivatal nem vizsgálhatja azt, hogy a szerződésen szereplő álírás az eladótól származik-e, az Inytv. 47. (1) bekezdésére hivatkozással végzéssel felfüggesztette az eljárást, miután az ügyfél az Inytv. 47. (3) bekezdésében meghatározott igazolásokat benyújtotta. 2 Ket. 32. (2)-(6) bek. 3 Inytv. 47. (1) bek 4 Inytv. 47. (2). bek. 5 Inytv. 47. (3). bek.

3 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 53 Az eljárás felfüggesztéséről az ingatlanügyi hatóság végzéssel dönt. Az ingatlannyilvántartási eljárás felfüggesztése tényének tulajdoni lapra történő feljegyzésekor annak időtartamát is fel kell tüntetni, vagy utalni kell arra, hogy a felfüggesztés az eljáró hatóság döntésének jogerőre emelkedéséig tart. Legkésőbb a feljegyzésben meghatározott időpontban, vagy az eljáró hatóság jogerős döntésének földhivatali beérkezését követően hozott érdemi határozatában a földhivatalnak rendelkeznie kell az ingatlannyilvántartási eljárás felfüggesztése tényének törléséről. 6 Az eljárás felfüggesztésének tartama alatt az ügyintézési határidő szünetel. Az eljárás felfüggesztésének tényét az ingatlan tulajdoni lapjára fel kell jegyezni. Fontos leszögezni, hogy e tény feljegyzése tulajdonképpen azt eredményezi, hogy amíg fel van tüntetve a tulajdoni lapon, további jogokat, jogilag jelentős tényeket átvezetni, illetve a rangsorban hátrébb álló, később érkezett beadványokat elintézni nem lehet. Az eljárás felfüggesztését a gyakorlatban leginkább a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránt indított polgári per miatt kezdeményezik. Egy esetben a vevő és a haszonélvezeti jog jogosultja adásvételi és haszonélvezeti jogot alapító szerződés alapján kérte tulajdonjog és haszonélvezeti jog bejegyzését egy zártkerti ingatlanra vonatkozóan. A meghatalmazott jogi képviselő bejelentette, hogy a felek között a bejegyezendő jogosultak személye tekintetében jogvita alakult ki, ugyanis ügyfelei a tulajdonosai a vétel tárgyát képező ingatlannal szomszédos ingatlanoknak. Előadta, hogy ügyfelei az illetékes hegyközségnek tagjai, továbbá a vétel tárgyát képező ingatlan szerepel a szőlő termőhelyi kataszterben, így a hegyközségekről szóló évi CII. törvény alapján a szomszédos ingatlan tulajdonosait elővásárlási jog illeti meg. A kérelemben a jogi képviselő igazolta, hogy polgári peres eljárást indított az illetékes városi bíróság előtt az elővásárlási jog érvényesítése iránt. Erre tekintettel kérte a földhivatali eljárás felfüggesztését a per jogerős befejezéséig, mely kérelemnek a földhivatal az Inytv. 47. (2) bekezdése alapján helyt adott. A II. fokú eljárás felfüggesztése A fent bemutatott példákban az I. fokon eljáró hatóság az Inytv. és a Ket. vonatkozó rendelkezései alapján függesztette fel az eljárást. Az eljárás felfüggesztésre azonban nem csak az I. fokú hatóságnak van lehetősége, hanem az eljárás jogorvoslati szakaszában a másodfokon eljáró ingatlanügyi hatóságnak is. Felmerülhet a kérdés, hogy a jogorvoslati eljárás felfüggesztését a tulajdoni lapra fel kell-e jegyezni? Az Inytv. szabályozása alapján az ingatlannyilvántartási eljárás felfüggesztésének tényét a tulajdoni lapra fel kell jegyezni. 7 Ugyancsak fel kell jegyezni az Inytv. alapján az ingatlanügyi hatósági határozat elleni jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét is. 8 A fellebbezés benyújtása során, ha azzal egyidejűleg az eljárás felfüggesztését is kérik, az I. fokon eljáró hatóság a fellebbezési eljárás felfüggesztéséről nem rendelkezhet, ezért a fellebbezéssel támadott döntést és az ügyben keletkezett összes iratanyagot a másodfokon eljáró hatóság részére továbbküldi, egyben az érintett ingatlan tulajdoni lapjára a jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét feljegyzi. A fellebbezés elbírására jogosult megyei földhivatal dönt 6 Vhr. 39./B. 7 Inytv. 17. (1) bek. j) pontja 8 Inytv. 17. (1) bek. e) pontja

4 54 RES IMMOBILES a jogorvoslati eljárás felfüggesztéséről, az erről hozott végzést az érintett feleknek és a körzeti földhivatalnak egyaránt megküldi. Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett jogorvoslati kérelem tényét azonban a körzeti földhivatal, csak a másodfokú eljárás befejezését követően törölheti, tehát amíg az eljárás a jogorvoslati szakaszban felfüggesztés alatt áll, a jogorvoslati eljárás ügyintézési határideje szünetel, így a jogorvoslati kérelem benyújtásának ténye az ingatlan tulajdoni lapján továbbra is fennmarad. A hivatkozott Inytv. 17. (1) bek. e) pontja ugyanakkor nem tesz különbséget az első és másodfokú eljárás között, a jogszabályi rendelkezés szerint az eljárás felfüggesztésének tényét kell feljegyezni a tulajdoni lapra. A közhitelesség alapelvéből következően tehát a II. fokú eljárás felfüggesztését is fel kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, mely tény feljegyzéséről a II. fokon eljáró földhivatal a felfüggesztést elrendelő végzésében rendelkezik. A felek között adásvételi szerződés jött létre, melyet a körzeti földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzése végett benyújtottak. Mivel a beadvány az Inytv. alapján pótolható hiányossággal rendelkezett, az I. fokon eljáró földhivatal hiánypótlási felhívásban szólította fel a felek jogi képviselőjét, hogy a bejegyzéshez szükséges iratokat pótolja. A felhívásra a felek benyújtották a szükséges dokumentumokat, a földhivatal pedig a vevők tulajdonjogát bejegyezte. E bejegyző határozat ellen az eladó nyújtott be fellebbezést, melyben előadta, hogy a benyújtott adásvételi szerződés színlelt szerződés, mivel az abban szereplő ingatlan egy kölcsöntartozás fedezetként szolgált, mint zálogtárgy. Előadta továbbá, hogy e tényt maguk a vevők is elismerték egy folyamatban lévő büntetőügyben. Jelezte azt is, hogy a vevők ellen polgári pert kíván indítani a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt, és kérte perfeljegyzés elrendelését is a bíróságtól. Fellebbező e tények ismeretében kérte az I. fokon meghozott tulajdonjog bejegyező határozat megváltoztatását és az eladó tulajdonjogának visszajegyzését. A másodfokon eljáró földhivatal a fellebbezési kérelemnek helyt adott. Döntését arra alapozta, hogy a földhivatal eljárása során nem fogadhatta volna el a hiánypótlási felhívásra benyújtott iratokat, mivel a hiányosságok nem megfelelően, illetve nem teljes mértékben kerültek pótlásra, így a nem pótolt hiányosságok okán a bejegyzést nem lehetett volna teljesíteni. Indokolása tartalmazta továbbá, hogy az eljárás felfüggesztését nem találta megalapozottnak, mivel a tulajdonjog bejegyzésre nem lett volna lehetősége az I. fokon eljáró földhivatalnak, függetlenül a szerződés érvényességétől, avagy érvénytelenségétől. A másodfokú döntés ellen a vevők meghatalmazott jogi képviselőjük útján kereseti kérelmet terjesztettek elő. Kereseti kérelmükben előadták, hogy álláspontjuk szerint a földhivatalhoz minden olyan iratot benyújtottak, mely alapján tulajdonjoguk bejegyzést nyerhetett volna. A megyei bíróság a megyei földhivatal határozatát hatályon kívül helyezte és a földhivatalt új eljárás lefolytatására kötelezte. Az ítélet indokolása szerint a szerződő felek között jogvita alakult ki, a hatóság pedig köteles tisztázni a tényállást. 9 A földhivatal tehát akkor járt volna el helyesen, ha a Ket. 32. (1) bekezdés második fordulata, illetve az Inytv. 47. (3) bekezdés alapján a fellebbezést előterjesztő ügyfelet megfelelő határidő kitűzése mellett felhívta volna az általa hivatkozott peres eljárás megindításának igazolására. Majd, ha e felhívásnak nem tesz eleget a fellebbező, akkor van lehetősége a hatóságnak érdemben dönteni az ügyben Ket. 50. (1). bek. 10 Veszprém Megyei Bíróság 5.K /2006/8.számú ítélete

5 INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 55 A Veszprém Megyei Földhivatal felülvizsgálati kérelmet nyújtott be az ítélet ellen, s ezzel egyidejűleg a másodfokú eljárást a Ket. 32. (2) bekezdésére hivatkozással, a felülvizsgálati kérelem Legfelsőbb Bírósága által történő elbírálásáig felfüggesztette. E rendelkezés alapján ugyanis, ha a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság a hatóságot új eljárásra kötelezi és ezzel a bírósági döntéssel szemben perújítási vagy felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő, a hatóság az eljárást felfüggesztheti. A felülvizsgálat eredményeként a Legfelsőbb Bíróság végzésével hatályon kívül helyezte a megyei bíróság ítéletét. Helytállónak találta azt az alperesi érvelést, mely szerint felfüggesztésnek csak abban az esetben van helye az Inytv. 47., valamint a Ket. 32. (1) bekezdése alkalmazásával, ha a szerződés érvényessége, avagy érvénytelensége előkérdésnek minősül az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Jelen ügyben a hiánypótlási felhívás nem megfelelő teljesítése miatt nem volt helye a tulajdonjog bejegyzésének, tekintet nélkül a szerződés érvényességére. A polgári per tehát nem minősült előkérdésnek az ügyben. Csak a hiánypótlási felhívásban foglaltak teljesítése esetén folytatandó eljárás keretében kellett volna vizsgálni, hogy az eljárás felfüggesztésének feltételei fennállnak-e. 11 Egy másik egyedi ügyben a Kft. tulajdonát képező ingatlanokra vonatkozóan, egy másik Kft. javára vételi jogot jegyzett be a körzeti földhivatal. E határozat ellen a tulajdonos Kft. ügyvezetője által meghatalmazott jogi képviselő nyújtott be fellebbezést. Fellebbezését elsődlegesen arra alapozta, hogy a tulajdonos képviseletében eljáró és a vételi jogot alapító szerződést aláíró ügyvezető nem volt jogosult a Kft. képviseletére, tekintettel arra, hogy a szerződés aláírásakor a tulajdonos Kft.- nek nem volt már az ügyvezetője. A fellebbezés benyújtására vonatkozó jogosultságát a tulajdonos Kft. új ügyvezetője hitelérdemlően nem igazolta, ezért a másodfokon eljáró földhivatal felhívta a meghatalmazott jogi képviselőt, hogy igazolja 30 napnál nem régebbi cégmásolattal illetve cégbírósági végzéssel, hogy az eljáró új ügyvezető a tulajdonos Kft. képviseletét elláthatja. Jogi képviselő a csatolta az illetékes cégbíróság végzését, mellyel igazolta, hogy a cégbíróságnál folyamatban lévő változásbejegyzési eljárást a cégbíróság felfüggesztette. Tekintettel arra, hogy a meghatalmazott jogi képviselő a földhivatal hiánypótlási felhívásának a cégbíróság döntéséig eleget tenni nem tud, és a cégbíróság döntése érdemben kihathat az I. fokon meghozott határozat ellen benyújtott fellebbezés elbírálására, a másodfokú eljárást a megyei földhivatal felfüggesztette a Ket. 32. (1) bekezdése alapján. Más eljárásban a körzeti földhivatal határozatával elutasította a kérelmező (vevő) tulajdonjog bejegyzési kérelmét az érintett ingatlanra vonatkozóan. Ezt követően ugyanezen ingatlanra egy önálló bírósági végrehajtó megkeresése alapján végrehajtási jogot jegyezett be. Mind a tulajdonjog bejegyzését elutasító határozat, mind pedig a végrehajtási jog bejegyzését elrendelő határozat ellen a vevő fellebbezéssel élt. Az I. fokon eljáró földhivatal a tulajdonjog bejegyzését elutasító határozat elleni fellebbezés vizsgálatakor megállapította, hogy a határozat saját hatáskörben történő módosítására van lehetősége a Ket ában foglaltak, valamint az Inytv. 56. akkor még hatályos (1) bekezdése szerint és a vevő tulajdonjogát bejegyezte. A végrehajtási jog bejegyzését elrendelő határozat ellen benyújtott fellebbezési kérelmet a körzeti földhivatal az ügy összes iratanyagával együtt, a másodfokon eljáró földhivatalhoz továbbküldte. A megyei földhivatal a végrehajtási jog bejegyzése ellen indított fellebbezési eljárást felfüggesztette arra tekintettel, hogy a tulajdonjog bejegyzését elutasító határozat esetleges módosítása érdemben kihathat a végrehajtási jog bejegyzést elrendelő határozat 11 Legfelsőbb Bíróság Kfv.III /2007/6.

6 56 RES IMMOBILES ellen benyújtott fellebbezés elbírálására. Fennállt tehát a Ket. 32. (1) bekezdésében foglalt azon felfüggesztési ok, mely szerint ugyanannak a hatóságnak az adott üggyel szorosan összefüggő más hatósági döntése nélkül megalapozottan nem dönthető el az ügy. 12 Az eljárás felfüggesztésének intézményét gyakran összetévesztik a függőben tartás intézményével. Nincs azonban lehetőség az eljárás felfüggesztésére, ha a kérelmező a vételár teljes kifizetéséig kéri az eljárás felfüggesztését. Az ingatlan-nyilvántartási jogszabály szerint ez esetben az eljárás függőben tartására van lehetőség. 13 Nem lehet a ingatlan-nyilvántartási eljárást felfüggeszteni olyan hatósági engedélyek, jóváhagyások beszerzéséig sem, melyek a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok mellékletét képezik. Ilyen például tipikusan a gyámhatósági engedély, jóváhagyás, társasház bejegyzésnél a jogerős használatbavételi engedély, telekalakítási ügyekben az építési hatósági engedély, záradékolt vázrajz beszerzése, stb. Ezen engedélyeket ugyanis a kérelem benyújtásával egyidejűleg kell az ingatlanügyi hatóság elé terjeszteni, illetve ha ez elmarad, hiánypótlási eljárás keretében lehetőség van az engedélyek, igazolások benyújtására. Az eljárás felfüggesztésére az ingatlan-nyilvántartási eljárásban tehát a fenti jogi szabályozások megléte esetén kerülhet sor. Kiemelendő, hogy a Ket. 32. (1) bekezdésében és az Inytv. az eljárás felfüggesztésére vonatkozó rendelkezések alapján a hatóságnak nincs mérlegelési jogkörre annak a kérdésnek az eldöntésére, hogy az eljárást felfüggeszti vagy sem. E rendelkezések alapján - a megfelelő igazolások benyújtását követően - ugyanis hatóságnak az eljárást fel kell függesztenie, míg a Ket. 32. (2)-(6) bekezdésében foglaltak alapján a hatóság az eljárást felfüggesztheti, a döntés tehát mérlegelési jogkörébe tartozik. * * * 12 Ket. 32. (1) bek. 13 Inytv. 47/A. (1) bek. b) pontja