címmel október 4-én a Budapesti Ügyvédi Kamara dísztermében elhangzott elıadás összefoglalója

Átírás

1 A Fıvárosi és Körzeti Földhivatalok a földhivatalok gyakorlatáról címmel október 4-én a Budapesti Ügyvédi Kamara dísztermében elhangzott elıadás összefoglalója A vonatkozó jogszabályok jegyzéke: az ingatlan-nyilvántartásról szóló évi CXLI. törvény (Inytv.) az ingatlan-nyilvántartásról szóló évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló évi CXL. törvény (Ket.) évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvrıl (Ptk.) az illetékekrıl szóló évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilapmásolat igazgatási szolgáltatási díjáról a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény (Tht.) a személyazonosító jel helyébe lépı azonosítási módokról és az azonosító kódok használatáról szóló évi XX. törvény (Szatv.) a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetrıl, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet (Korm.rendelet) a polgári perrendtartásról szóló évi III. törvény (Pp.) az ügyvédekrıl szóló évi XI. törvény (Ügyvédi tv.) 1. Azokban az eljárásokban, melyekben a tulajdonjog bejegyzését az Inytv. 47/A. (1) bekezdés b) pontja alapján az eljárás függıben tartásával kérik, és a jelzálogjogosult bank törlési engedélye csak késıbb kerül széljegyzésre, a földhivatal a fennálló terhet csupán a vevı tulajdonjogának bejegyzését követıen törli. Szükséges-e a rangsorcserét kérni, vagy a benyújtás idıpontjától függetlenül a teher a tulajdonjog bejegyzését megelızıen is törölhetı? Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 44. (1)-(2) bekezdés, Inytv. 47/A. (1) bekezdés b) pont, Inyvhr. 28. (3) bekezdés Válasz: a beadványokat fıszabály szerint az iktatószámok sorrendjében kell elintézni. Ebbıl eredıen, ha a függıben tartással párosuló tulajdonjog bejegyzési kérelem korábbi idıpontban érkezik a földhivatalhoz, mint a terhek törlésére irányuló kérelem, a földhivatal akkor jár el jogszerően, ha legkésıbb 6 hónap eltelte után érdemben elıször a tulajdonjog bejegyzési kérelmet bírálja el. Visszásságot okozhat, ha elidegenítési és terhelési tilalom fennállása esetén a tulajdonjog bejegyzésének feltétele a jelzálogjogosult hozzájárulása, és az leggyakrabban törlési engedély formájában a következı széljegyen már az ingatlanügyi hatóság rendelkezésére áll, ám mint késıbbi beadvány a tulajdonjog bejegyzési eljárásban nem vehetı figyelembe. A gyakorlatban sokszor jelentkezı probléma okiratszerő rangsorcsere-nyilatkozat benyújtásával küszöbölhetı ki. 2. A 6 hónapot meghaladó társasházi közös költség hátralék jogcímén kért jelzálogjog bejegyzésére irányuló eljárásokban nehézséget okoz, hogy az adós személyi azonosító számát is tartalmaznia kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak, ám annak beszerzése nehézségbe ütközik, tekintettel arra, hogy sem a közös képviselı, sem pedig a társasház nem rendelkezik törvényi felhatalmazással annak kezelésére. Megoldási javaslatként felvetıdött, hogy a földhivatali okirattárban elfekvı iratokból állapítsa meg a földhivatal a hiányzó személyi azonosító számot; vagy bocsásson ki olyan tartalmú

2 hiánypótlási felhívást, melynek alapján a társasház igazolni tudja kezelési jogosultságát a Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatalánál. Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 32. (1) bekezdés a) pont, évi XX. törvény (Szatv.) 30., Szatv. 32. e) pont Iránymutatásul szolgál továbbá a Fıvárosi Bíróság 1.K.30329/2010/4. számú ítélete. Válasz: Az Inytv. eltérést nem engedı rendelkezése értelmében a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell az ügyfél személyi azonosítóját, ettıl a földhivatal nem tekinthet el. Ez a követelmény a közös költség hátralék jogcímén történı jelzálogjog bejegyzése iránti eljárásokban csak akkor teljesíthetı, ha azt a zálogkötelezett a hátralékos tulajdonostárs rendelkezésre bocsátja, mintegy felhatalmazva ezzel a társasházat személyi azonosítójának kezelésére. Azokban az esetekben, amikor a hátralékos tulajdonostárs nem járul hozzá személyi azonosítójának kezeléséhez, a jelenleg hatályos jogszabályi rendelkezések alapján a társasház hiába fordul megkereséssel a Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatalához, eljárása nem vezethet eredményre, mert nem jogosult a személyi azonosító kezelésére. A probléma jogszabály-módosítással küszöbölhetı ki. Felmerült a kérdés, hogy azokban az esetekben, melyekben a földhivatalnak korábbi hivatalos tudomása van a zálogkötelezett személyi azonosító számáról, jogosan kéri-e ismételten a nyilvántartásában már szereplı adatot, azaz nem lehet-e annak megkövetelésétıl eltekinteni. A személyazonosító jel helyébe lépı azonosítási módokról és az azonosító kódok használatáról szóló évi XX. törvény 32. e) pontja alapján a földhivatal a nyilvántartásába bejegyzett polgár azonosításához jogosult a személyi azonosító kezelésére. A személyi azonosító szám megkövetelése nem öncélú tehát az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, hanem a közhitelesség és a forgalombiztonság szempontjából bír kiemelkedı jelentıséggel. Ebbıl következıen az ügyfél azonosítása érdekében minden egyes eljárásban eleget kell tenni az Inytv. 32. (1) bekezdés a) pontjában foglaltaknak, függetlenül attól, hogy az ügyfél az ingatlan-nyilvántartásban már szerepel vagy sem. Itt kívánom megjegyezni, hogy arra sincs mód, hogy a földhivatali irattárban szereplı iratokba történı betekintéssel ismerje meg a társasház (közös képviselı) a hiányzó adatot, hiszen adott esetben hiába valószínősíti jogi érdekét, attól még kezelési jogosultsággal nem rendelkezik, azaz a személyi azonosítót nem ismerheti meg. Végezetül megjegyzem, hogy a földhivatal által kibocsátott hiánypótlási felhívás sem lehet elegendı a kezelési jogosultság igazolásához, mert arra kizárólag törvényi rendelkezés, vagy a jogosult hozzájárulása hatalmazhat fel. 3. A végrehajtási jog bejegyzésére, illetve törlésére irányuló eljárásokban az eljárás igazgatási szolgáltatási díjának megfizetése tekintetében a földhivatali gyakorlat egységesítése szükséges. Vonatkozó jogszabályhely: Díjtv. 32/E., Inytv. 39. (1) bekezdés Válasz: A Díjtv. értelmében jogszerzı, illetve jogosulttá váló hiányában a díjat annak kell megfizetnie, aki az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatását kéri, illetve amely szerv az erre irányuló megkeresést elıterjeszti. A díjfizetési kötelezettség a megkeresés elıterjesztésével, illetve az eljárás megindításával egyidejőleg esedékes. Az Inytv. szerint, ha a kérelemnek, illetıleg mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van ideértve az igazgatási szolgáltatási díj meg nem fizetését is, a kérelmezıt, megkeresıt tíz munkanapon belül fel kell hívni a hiány pótlására. Ha jogerıs hatósági határozat, illetve hatósági megkeresés alapján induló eljárás esetén a megkeresı szerv esetlegesen nem tesz eleget a díjfizetés elmulasztása miatt kibocsátott hiánypótlási felhívásban foglaltaknak, az ingatlanügyi hatóság az eljárást lefolytatja, azonban a meg nem fizetett díj és annak járulékai adók módjára behajtandó köztartozásnak minısülnek. Fenti szabályok mindazonáltal nem érvényesülnek a végrehajtási jog bejegyzésére, illetve törlésére irányuló eljárásokban, hiszen a végrehajtási jog bejegyzése esetén a végrehajtási jog 2

3 jogosultja, végrehajtási jog törlése esetén pedig a kötelezett az ingatlan tulajdonosa jogszerzınek/jogosulttá válónak minısül, így ı köteles a díjfizetésre, részére kell kibocsátani a hiánypótlási felhívást, és adott esetben vele szemben van helye a díj adók módjára történı behajtásának. 4. A Díjtv. értelmében a társasház-alapítás bejegyzésének, továbbá a társasházi alapító okirat módosítása ingatlan-nyilvántartási átvezetésének díja társasházi különlaponként Ft. Kérdésként merül fel, hogy a társasház törzslapja után is szükséges-e megfizetni az eljárás igazgatási szolgáltatási díját. Vonatkozó jogszabályhely: Díjtv. 32/A. (7)-(8) bekezdés Válasz: a Díjtv. hivatkozott rendelkezése értelmében kizárólag a külön tulajdonban álló lakások, és nem lakás céljára szolgáló helyiségek azaz a különlapok után kell az eljárási díjat megfizetni. 5. Van-e olyan szerzıdéses rendelkezés, amely alapján az ingatlanügyi hatóság a felek együttes kérelme nélkül, egyoldalú nyilatkozat alapján elfogadja a szerzıdéstıl történı elállást? A tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye törölhetı-e az ingatlannyilvántartásból egyoldalú nyilatkozat alapján? Ragaszkodik-e a földhivatal minden esetben közös kérelemhez, illetve bírói döntéshez? Vonatkozó jogszabályhely: Ptk (3) bekezdés, Ptk (1) bekezdés, Ptk , Inytv. 26. (9) bekezdés, Inytv. 8., Inytv. 29., 30. (2) bekezdés Válasz: a Ptk. értelmében a felek az adásvételi szerzıdéstıl akkor állhatnak el, ha a szerzıdésben így állapodtak meg, illetve, ha jogszabály azt lehetıvé teszi. A földhivatal az eljárásában mindazonáltal nem vizsgálhatja az elállás jogszerőségét (feltételeinek fennállását), csupán azt, hogy a feljegyzett tulajdonjog fenntartás ténye törlésének, illetve a bejegyzett tulajdonjog esetén az eredeti állapot helyreállításának Inytv. szerinti feltételei adottak-e. Az Inytv. elıírásai alapján a tulajdonjog fenntartással történt eladás mint feljegyzett tény törléséhez nem szükséges kétoldalú megállapodás, elegendı a vevı alakszerő okiratba foglalt egyoldalú hozzájáruló nyilatkozata. A bejegyzett tulajdonjog esetén a tulajdonjog visszajegyzéséhez, azaz az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításához jogerıs hatósági döntés, vagy alakszerő okiratba foglalt kétoldalú megállapodás (szerzıdés) szükséges, amely ugyancsak tartalmazza a vevı hozzájáruló nyilatkozatát (bejegyzési engedélyét). A fent leírtak értelemszerően nem vonatkoznak a folyamatban lévı ügyekre, melyekben a kérelem visszavonásának, és így az eljárás megszüntetésének lehet helye. 6. Módosítható-e az adásvételi szerzıdés tulajdonjog fenntartásos eladásról függıben tartásra, illetve fordítva? Függıben tartás esetén a hat hónapos határidı módosítható-e? Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 7. (1) bekezdés, Inytv. 26. (9) bekezdés, Inytv. 47/A. (1) bekezdés b) pont, Inyvhr. 32. Válasz: A tulajdonjog fenntartással kötött adásvételi szerzıdéssel megindított ingatlannyilvántartási eljárás módosítása függıben tartásos eljárásra akként történhet, hogy legkésıbb a módosított kérelem és okirat benyújtásával egyidejőleg a felek kérik a tulajdonjog fenntartás tényének törlését, és kérelmükhöz mellékelnek a törlés alapjául szolgáló és arra alkalmas okiratot. A függıben tartással indult eljárásban módosítás esetén elsıdlegesen szükséges a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem visszavonása, majd külön eljárásban kérhetı a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése, a feljegyzésre alkalmas okirat csatolása mellett. 3

4 Fentiek indoka, hogy ranghelyet alapítani kizárólag olyan kérelemmel lehet, amelyhez mellékelték a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is. Amennyiben tehát a felek a fentiek szerint módosítani kívánják a kérelmüket, úgy az új kérelem és az érdemben megváltozott tartalmú okirat új ranghelyet fog az ingatlan-nyilvántartásban, az eredeti kérelem ranghelyén nem jelenhet meg, hiszen teljesen más a kérelem tárgyköre, és az alapul szolgáló okirat tartalma is. A függıben tartás maximális idıtartama az Inytv. értelmében hat hónap. A hat hónapos határidı meghosszabbítására nincs mód, azonban, ha a felek a szerzıdésükben eredetileg rövidebb határidıben állapodtak meg, azt meghosszabbíthatják. A határidı azonban így sem haladhatja meg az összesen hat hónapot. 7. A földhivatal mikor kéri hivatalból az elıvásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozatot? Mi történik abban az esetben, ha az elıvásárlási jog jogszabályon alapul? Mi történik abban az esetben, ha társasház esetén az alapító okirat tartalmazza az elıvásárlási jogot, de az ingatlan-nyilvántartás nem? Társasháznál mi szükséges az elıvásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez? Vonatkozó jogszabályhely: Inyvhr. 75. (1) bekezdés, Inytv. 6. (1) bekezdés, Inytv. 29., Inytv. 55. (2) bekezdés, 338/2006. (XII.23.) Korm.rendelet 9. (1)-(2) bekezdés Válasz: a földhivatal akkor kéri hivatalból az elıvásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozatot, ha az elıvásárlási jog jogszabályon alapul, vagy a szerzıdésen alapuló elıvásárlási jog bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. Ebben a két esetben az ingatlanügyi hatóság a kérelem elbírálása során hivatalból köteles figyelembe venni a fennálló elıvásárlási jogot. Társasháznál, amennyiben a felek az alapító okiratban elıvásárlási jogot kötnek ki a külön tulajdonban álló lakásokra, és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre, a földhivatal az elıvásárlási jogot kizárólag kérelemre jegyezheti be az ingatlan-nyilvántartásba, azaz önmagában az alapító okirat tartalma nem szolgálhat bejegyzés alapjául. Itt kívánom megjegyezni, hogy önmagában értelemszerően a kérelem sem elegendı a bejegyzéshez, tehát szükséges a kérelmen túl a tulajdonostársaknak az alapító okiratba foglalt erre irányuló megállapodása is. Ha a társasház alapításakor/társasházi alapító okirat módosításának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése során a társasház nem kéri az elıvásárlási jog bejegyzését, azt a késıbbi jogügyletek kapcsán a földhivatal nem veheti figyelembe. Ha pedig a földhivatal mulasztásán alapul az elıvásárlási jog bejegyzésének hiánya, úgy jogorvoslati eljárásban fellebbezési eljárásban 30 napon belül, vagy legkésıbb a döntés keltétıl számított 1 év 15 napon belül, vagy bírósági felülvizsgálat keretében küszöbölhetı ki a hiba, az Inytv., valamint a Korm.rendelet elıírásai szerint. 8. Az elıvásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozatnak milyen alakiságokkal kell rendelkeznie? Kell-e rá ügyvédi ellenjegyzés? A nyilatkozó jogosultnak milyen adatait kell feltüntetni a lemondó nyilatkozatban? Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 32. (3) bekezdés, Inytv. 32. (1) bekezdés, Pp (1) bekezdés, Ptk (1)-(2) bekezdés, Inyvhr. 75. (1)-(2) bekezdés Válasz: az elıvásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozat nem kötött ügyvédi ellenjegyzéshez. Az Inytv. taxatíve felsorolja az ellenjegyzéshez kötött okiratokat, melyek között a lemondó nyilatkozat nem szerepel (nem a tulajdonjog keletkezésére vonatkozó okirat, csupán az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele). Tekintettel azonban arra, hogy az Inytv. okiratot és nem iratot követel meg az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, a nyilatkozatot teljes bizonyító erejő magánokiratba kell foglalni, azaz ellenjegyzés hiányában 4

5 szükséges, hogy a Pp (1) bekezdés a)-d) pontjaiban foglalt feltételek valamelyike fennálljon. A Ptk. rendelkezései értelmében az elıvásárlási jog gyakorlására jogosult személy a nyilatkozatát a konkrét vételi ajánlat ismeretében kell, hogy megtegye. Az Inyvhr. mindazonáltal nem írja elı, hogy a földhivatalnak vizsgálnia kellene az elıvásárlásra jogosult rendelkezésére bocsátott/részére megküldött iratok tartalmát. Ebbıl eredıen, ha a jogosult nyilatkozatot tesz, akkor abból annak kell kétséget kizáróan kiderülnie, hogy a vételi ajánlat tartalmának ismeretében történik a nyilatkozattétel. Amennyiben pedig a jogosult nem tesz nyilatkozatot, úgy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele a felszólító levél, az abban foglalt, vagy attól különbözı a vételi ajánlatot tartalmazó, és az átvételt igazoló okirat (tértivevény, átvételi elismervény) benyújtása. További fontos kritérium, hogy az elıvásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozatból a nyilatkozattevı személye egyértelmően beazonosítható legyen, azaz abban a személyi azonosító szám kivételével meg kell jelölni az Inytv. által elıírt természetes személyazonosító adatokat. Az ingatlanügyi hatóság egyéb tartalmi vizsgálatot nem végezhet. 9. Az ügyleti meghatalmazás milyen alakszerőségekhez kötött? Lehet-e az okiratszerkesztı ügyvéd a meghatalmazás ellenjegyzıje is egyben? Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 33. (2) bekezdés Válasz: amennyiben az okiratot a nyilatkozattevı (szerzıdı fél) helyett meghatalmazott írta alá, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele a meghatalmazás csatolása. A meghatalmazást a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra vonatkozó alakszerőségi követelményeknek megfelelıen kell kiállítani. (Az okiratok kellékeirıl az Inytv. 32. (1)-(5) bekezdése rendelkezik részletesen.) Az okiratszerkesztı ügyvéd a meghatalmazást kizáró rendelkezés hiányában ellenjegyezheti. 10. Haszonélvezeti jog bejegyzése esetén mi a jogcím? Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 32. (1) bekezdés e) pont Válasz: az Inytv. rendelkezése értelmében a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell a jogváltozás jogcímét. Tekintettel azonban arra, hogy a haszonélvezeti jog keletkezése szerzıdés alapján kizárólag annak alapítása útján történhet, klasszikus értelemben vett jogcímet értelemszerően nem lehet megjelölni. Ebbıl eredıen az okiratnak a haszonélvezeti jog alapítására vonatkozó rendelkezést kell tartalmaznia, azaz a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének nem feltétele a jogcím okiratban történı megjelölése. Itt kívánom megjegyezni, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell a szerzıdı felek (illetve a nyilatkozattevı) nyilvánvalóan azonosítható aláírását, így többek között meg kell jelölni az aláírásnál az ügyletkötıi minıséget. Az ügyletkötıi minıség haszonélvezeti jog alapítása esetén lehet a haszonélvezı, haszonélvezeti vevı, haszonélvezeti jog törlése esetén pedig ugyancsak a haszonélvezı. 11. Haszonélvezeti jogról ellenérték fejében történı lemondás azaz a haszonélvezeti jog quasi eladása esetén a teljes vételár megfizetéséig milyen lehetıség van a függés ingatlanügyi hatósági kezelésére (hiszen a fenntartás ez esetben nem lehetséges)? Lehetségese a bejegyzést a teljes vételár megfizetését igazoló eladói nyilatkozathoz kötni? Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 29. Válasz: a haszonélvezeti jog megállapodáson alapuló ingatlan-nyilvántartási törlésére a haszonélvezı alakszerő okiratba foglalt nyilatkozata törlési engedélye alapján kerülhet sor. A szerzıdı felek megállapodásának függvénye, hogy milyen feltételhez és idıponthoz kötik a törlési engedély megadását, és a törlés ingatlan-nyilvántartási kérelmezését. 5

6 12. Adott esetben ügyvezetıvel köt adásvételi szerzıdést egy cég, és nincs más képviseletre jogosult személy. A földhivatal bejegyzi a bejegyezni kért jogot/feljegyezni kért tény, ha eladóként és vevıként is egyaránt az ügyvezetı írja alá az adásvételi szerzıdést? Vonatkozó jogszabályhely: Inyvhr. 69., Inytv. 32. (2) bekezdés, Inytv. 37. (3) bekezdés Válasz: A vonatkozó jogszabályi rendelkezések értelmében nincs akadálya annak, hogy ugyanazon természetes személy aláírja az adásvételi szerzıdést mindkét szerzıdı félként, egyrészt egy cég képviseletében eljárva, másrészt pedig magánszemélyként. Az aláíráskor szükséges figyelemmel lenni a nyilvánvaló azonosíthatóság követelményére, és értelemszerően mellékelni kell a cég képviseletére való jogosultságot igazoló okiratokat is. 13. Amennyiben a földhivatali intézkedés kézbesítése az ügyfelek részére a jogi képviselın keresztül történik, hány példányt küld a földhivatal az ügyvéd részére? Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 26. (2) bekezdés, Inytv. 52. (1)-(4) bekezdés, évi XI. törvény az ügyvédekrıl (Ügyvédi tv.) 26. (5) bekezdés, Ket. 40. (7) bekezdés Válasz: A kérelemre induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyzı által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi képviselet kötelezı. Jogi képviselınek kell tekinteni az ügyvédet (ügyvédi irodát), jogtanácsost és a fél képviseletében eljáró közjegyzıt. Amennyiben az ügyfél jogi képviselıvel rendelkezik, úgy az iratokat a hatóság a képviselı részére küldi meg. Az elızıek alól kivételt jelent, ha a jogi képviselı meghatalmazása nem terjed ki az iratok átvételére, ám ennek a meghatalmazásból egyértelmően ki kell tőnnie. Álláspontom szerint a jogi képviselı útján történı kézbesítés esetén elegendı, ha a földhivatal az intézkedésének csupán egy példányát küldi meg. 14. Tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásban szükséges-e, illetve miért szükséges a külön okiratba foglalt bejegyzési engedélyben feltüntetni a nyilatkozattevı azaz az eladó személyes adatait, amennyiben azok az adásvételi szerzıdésben már feltüntetésre kerültek? Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 29., Inytv. 32. (1) bekezdés a) pont Válasz: jogok bejegyzésének, és tények feljegyzésének olyan okirat alapján van helye, amely tartalmazza többek között a bejegyzést, feljegyzést megengedı nyilatkozatot az ingatlannyilvántartásba bejegyzett, vagy közbensı szerzıként bejegyezhetı jogosult részérıl. A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkezı okiratban is megadhatja. Az azonos alakiság, mint az Inytv. által a bejegyzés, feljegyzés feltételeként elıírt követelmény, magában foglalja azt, hogy a nyilatkozattevı, és a nyilatkozatban szintén feltüntetésre kerülı jogszerzı vonatkozásában is tartalmazza a bejegyzési engedély az Inytv. 32. (1) bekezdés a) pontjában foglalt adatokat. Az Inytv. kógens rendelkezésétıl eltérni nem lehet. 15. Problémaként merül fel, hogy 90 vagy akár 100 éve bejegyzett haszonélvezeti jogok melyek jogosultjai már nyilvánvalóan nem élnek hogyan törölhetıek az ingatlannyilvántartásból. Ezen haszonélvezeti jogok még a telekkönyvi betétekbıl kerültek átvezetésre az ingatlan-nyilvántartásba, a régi telekkönyvi betétek azonban személyes adatokat nem tartalmaztak, így értelemszerően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatok is hiányosak, melynek következtében az esetek többségében kinyomozhatatlan a bejegyzett haszonélvezı esetleges elhalálozása, lehetetlen annak okirattal történı bizonyítása. Vonatkozó jogszabályhely: Inytv. 8., Inytv. 29., Inytv. 62. (1) bekezdés b) pont, Inytv. 62. (2) bekezdés Válasz: az ingatlan-nyilvántartásba jog bejegyzésének ebbıl eredıen bejegyzett jog törlésének törvény eltérı rendelkezése hiányában csak az Inytv-ben meghatározott okirat, 6

7 vagy jogerıs hatósági, illetve bírósági határozat alapján van helye. A bejegyzés, illetve törlés feltétele elsıdlegesen a bejegyzett jogosult bejegyzést megengedı nyilatkozata, illetve törlés esetén a bejegyzett jogosult törlést megengedı nyilatkozata (a haszonélvezı törlési engedélye). Az Inytv-ben elıírt alakszerőségi követelményeknek megfelelıen kiállított okirat (törlési engedély) hiányában, a haszonélvezeti jog törléséhez eredeti halotti anyakönyvi kivonat szükséges. Mód van továbbá arra, hogy az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog megszőnt, törlési pert indítson a bíróságnál, feltéve, hogy az ingatlanügyi hatósági eljárásban a bejegyzett jog például megfelelı okirat hiányában nem volt törölhetı, illetve azt eredménytelenül kísérelték meg. A jelenleg hatályos jogszabályi környezetben a haszonélvezeti jog törlésére egyéb lehetıség nincs. 16. Az Inyvhr. 73. (2) bekezdés f) pontja értelmében az alapító okiratnak tartalmaznia kell többek között a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 10. (2) bekezdés alapján, a tulajdonostársak erre irányuló megállapodása esetén a közös tulajdon átruházására az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselı tulajdonostársakat feljogosító rendelkezést, vagy a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 10. (3) bekezdés szerinti, az összes tulajdoni hányad legalább négyötödét képviselı tulajdonostársaknak a közös tulajdon átruházásáról szóló közgyőlési határozata szerinti módosítást. A hivatkozott jogszabályhely eljárási szempontból történı megvitatásának szükségessége merült fel. Vonatkozó jogszabályhely: Inyvhr. 73. (2) bekezdés f) pont, Inytv. 29/A., Tht. 10. (2)- (3) bekezdés, Tht. 10. (4)-(5) bekezdés Válasz: az Inyvhr. 73. (2) bekezdés f) pontjában meghatározott elıírás nem minden esetben kötelezı tartalmi eleme az alapító okiratnak, csupán lehetıségként került szabályozásra. Amennyiben a tulajdonostársak a jövıben élni kívánnak a Tht. 10. (2) bekezdésében meghatározott 2/3-os elidegenítés lehetıségével, abban az esetben kell az alapító okiratnak az erre feljogosító rendelkezést tartalmaznia. Egyébként pedig a Tht. 10. (3) bekezdése alapján a tulajdonostársak 4/5-ös többséggel határozhatnak az elidegenítésrıl. Erre vonatkozóan az alapító okiratnak elızetes felhatalmazást tartalmaznia nem kell, ilyenkor a 4/5-ös többséggel meghozott közgyőlési határozat szerinti módosításokat kell az alapító okiratban feltüntetni. A kérdéshez kapcsolódó komplex problémakör az alábbiakban foglalható össze: Társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan(rész) tulajdonjogának átruházása az alapító okirat módosítását, továbbá a változások ingatlan-nyilvántartási átvezetését igényli. Az elidegenítés és az alapító okirat módosítása történhet valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával, továbbá a fentiek alapján történhet 4/5-ös vagy 2/3-os többséggel is. Az összes tulajdonostárs egyetértése esetén nem vetıdik fel jogértelmezési probléma. Ilyenkor a változásbejegyzési kérelemhez az alábbi okiratokat szükséges mellékelni: módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt alapító okiratot, amely rendelkezik többek között az elidegenített közös tulajdonú részek önálló ingatlanná alakításáról; valamennyi tulajdonostárs mint eladó, és a kialakítandó albetétek leendı tulajdonosa(i) mint vevı között létrejött adásvételi szerzıdést; jogerıs és végleges használatbavételi engedélyt; a jogszabályi elıírásoknak megfelelı szintenkénti alaprajzot. A Tht. és az Inytv. értelmében mindazonáltal 4/5-ös elidegenítés esetén, és amennyiben az alapító okirat az ilyen átruházást lehetıvé teszi 2/3-os elidegenítés estén a tulajdonjogváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez nem szükséges az összes tulajdonostárs szerzıdéses nyilatkozata, bejegyzési engedélye, és az elidegenítésrıl döntı, alakszerő okiratba foglalt közgyőlési határozatot ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratnak kell tekinteni. 7

8 A nemo plus iuris elvénél fogva kérdésként merül fel, hogy a közgyőlési határozat alapján megkötendı adásvételi szerzıdést, valamint a módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt alapító okiratot valamennyi tulajdonostársnak alá kell-e írnia, vagy a 2/3-os, illetve 4/5-ös szabály ezen utóbbi okiratokra is kiterjed. Válasz: álláspontunk szerint elegendı, ha az adásvételi szerzıdést, és az alapító okiratot is a 2/3-ot, illetve a 4/5-öt képviselı többség írja alá. A kisebbségben maradt tulajdonostársak vonatkozásában pedig elegendı a közös képviselı alakszerő nyilatkozata arról, hogy nem éltek keresetindítási jogukkal. 17. Kérdésként merült fel, hogy tetıtér beépítésekor, a tetıtérben több lakás kialakítása esetén az albetétesítés megtörténtéig a tetıtérhez képest milyen számítási módszerrel kell meghatározni az egyes lakásokra jutó osztatlan közös tulajdoni hányadot? Megkövetelhetı-e, hogy az egyes lakásokra esı osztatlan közös tulajdoni hányadot a teljes társasházhoz képest határozzák meg a felek a szerzıdésben? Van-e jogszabályi elıírás bármely számítási módszer alkalmazására? Vonatkozó jogszabályhely: Inyvhr. 6. (1) bekezdés, Inyvhr. 54. (1) bekezdés, Ptk (1)-(2) bekezdés Válasz: Amennyiben a tetıtérben kialakításra kerülı lakások albetétesítése még nem történt meg, úgy a tetıtér egy albetétnek minısül, azon a vállalkozó 1/1 hányadban szerez tulajdonjogot, majd arra a lakások vevıi osztatlan közös tulajdont létesíthetnek. Az osztatlan közös tulajdoni hányadok összegének egy egésznek kell lennie. A felek szerzıdési szabadságának körébe tartozik annak meghatározása, hogy ehhez az egy egészhez képest mekkora tulajdoni hányadot szereznek a vevık, erre vonatkozó jogszabályi elıírás nincs (sem a nevezıre, sem pedig a számlálóra). Ésszerőnek és logikusnak tőnik az egyes tulajdonostársakat megilletı tulajdoni hányadot annak arányában meghatározni, hogy a teljes tetıtérhez képest ami az albetétesítésig az egy egész mekkora az általuk megszerzett lakás mérete, ám ez sem kötelezı. Ettıl elkülönülten, a tetıtér tulajdoni lapjának elsı részén utalni kell a társasházi törzslapon nyilvántartott ingatlanból (azaz a teljes társasház vonatkozásában a közös tulajdon tárgyát képezı ingatlanrészekbıl) a hozzátartozó eszmei hányadra. Ez utóbbi eszmei hányad nem azonos a tetıtéren keletkezı osztatlan közös tulajdonként egy egészet kitevı tulajdoni hányadokkal. A tetıtérben kialakításra kerülı lakások albetétesítését követıen bír relevanciával a társasházi törzslapon nyilvántartott közös tulajdonban álló ingatlanrészekbıl az egyes új lakásokhoz rendelt eszmei hányad, amelynek a teljes társasház vonatkozásában 1/1-nek kell lennie. Ebben az esetben is mindazonáltal a felek szerzıdési szabadságának körébe tartozik annak meghatározása, hogy milyen számítási módszert alkalmaznak. Fenti esetekben tehát kötelezı érvényő jogszabályi elıírás nincsen, értelemszerően csupán az 1/1-es eredménynek kell mindkét esetben megvalósulnia. 8