VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN

Átírás

1 VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készült a TÁMOP /2/A/KMR pályázat projekt keretében Tartalomfejlesztés az ELTE TáTK Közgazdaságtudomány Tanszékén az ELTE Közgazdaságtudomány Tanszék az MTA Közgazdaságtudomány Intézet és a Balass Kadó közreműködésével Készítette: Horváth Áron Szakma felelős: Horváth Áron júnus

2 2. hét Az ngatlanok tulajdonságanak hatása az ngatlanok értékére Tartalom Ismétlés a hedonkus elvről A zöld mnősítés szerepe az rodák értékében Ingatlanárndex számítása 1. Ismétlés a hedonkus elvről Összehasonlító módszer Hedonkus (élvezet érték alapú) elv: az ngatlan egy csomagtulajdonság összessége. Az ngatlanok értékét felbontjuk tulajdonságokra ( értékmódosító tényezők ), és ezeket értékeljük külön-külön. Tulajdonságok: műszak jellemzők és állapot, jog helyzet, környezet jellemző. 2

3 Együtthatók jelentése Parcáls hatás: A több együtthatót adottnak véve, mennyt számít egységny növekedés? Mt jelent a szobák együtthatója, ha a regresszóban az alapterület és a szobák száma s szerepel? Kétféle használat Az R 2 lleszkedés mutató a fontos: meg tudjuk-e mondan az ngatlan árát? Sok esetben nem olyan fontos, hanem a kapcsolat erősségét mutató együttható szgnfkancaszntek a lényegesek. Lehet, hogy a mutató nem magyarázza meg teljesen a változót, de erős a kapcsolat. 2. A zöld mnősítés szerepe az rodák értékében 3

4 Zöld rodák Vajon a zöld bzonyítványos rodákért több bérlet díjat lehet kérn? Pet Echholtz, Nls Kok, John Qugley: Dong Well by Dong Good? An Analyss of the Fnancal Performance of Green Buldngs n the USA. Mlyen nehézségek adódnak a prémum mérése során? Mlyen tényezők torzíthatják az átlagok eltérését? Mlyen rányba torzul az együttható, ha a zöld rodák fatalabbak, a zöld rodák más környezetben vannak? 4

5 A terület torzítást úgy szűrk k, hogy hasonló környéken lévő épületek kerülnek a mntába. (1a) log R n = α + β X + N n= 1 γ n c n + δg + ε n (1b) log R n = α + β X + N c + N n n n= 1 n= 1 X-ek: az egyes tulajdonságok (kontroll változók) c-k: az egyes körzetek dummyja g: a zöld bzonyítvány dummyja γ δ n [ c g ] n + ε n 5

6 Az épületek zöld bzonyítványa 3,5%-kal magasabb bérlet díjat eredményez. Kontroll változók: az épület besorolás osztálya az épület életkora fel van-e újítva 6

7 M eredményez a zöld rodák prémumát? Lehet, hogy az energatakarékosabb működés. Lehet, hogy a dolgozók nagyobb produktvtása. Lehet, hogy a vállalatoknak a CSR céllal költöznek rodába? A szerzők kapcsolódó tanulmányban vzsgálják, hogy m magyarázza a prémumot: Pet Echholtz, Nls Kok, John Qugley: Why Do Companes Rent Green? Real Property and Corporate Socal Responsblty. Arra a következtetésre jutnak, hogy a rezsköltségeken elérhető megtakarítás jól magyarázza az eltérést. 3. Ingatlanárndex számítása Az adat dőpontja Az ngatlan árára vonatkozó megfgyelés dőpontja s egy tulajdonság. Mt jelenthet ennek az együtthatója? Mennyt számít az dő eltérése az ngatlanok árában: ngatlanárndex. 7

8 Lakásárndexek Csak azoknak a lakásoknak az árát látjuk, amelyekre volt tranzakcó. Az átlagárak változása torzítottan jeleníthet meg az aggregált árváltozást, mert különböző lakásokkal üzletelnek: ksebbek-nagyobbak, jobb mnőségűek: új építésűek, nncsenek tranzakcók. Nem mndg ugyanolyan lakásokat adnakvesznek Lakásállomány Házgyár Egyed tervezésű 8

9 1. év és 2. év Házgyár Egyed tervezésű Házgyár Egyed tervezésű Lakásárndex Ha nav módon számolják, azaz csak az átlagokat veszk fgyelembe: [( ) / 6 ] / [( ) / 3 ] = 1,25, azaz 25%-os áremelkedést mérnek. Ha az összetételt fgyelembe véve fxen tartják a házgyár és az egyed tervezésű lakások súlyát: [(2/ /6 20)] / [(2/ /6 20) ] = 1, azaz nem mérnek áremelkedést. 9

10 A módszerek összehasonlítása A hedonkus módszertannal készülő, az összetételhatást kezelő ndex pontosabban mér a rövd távú változásokat. Nevezetes ngatlanárndexek USA: Case Shller ndces/en/us/?ndexid=spusa-cashpdff--p-us---- UK: Natonwde, 10

11 UK: Halfax x_page.asp magyar: FHB Lakásárndex Tananyag Dense DPasquale Wllam C. Wheaton [1996]: Urban Economcs and Real Estate Markets. Chapter 4. Pet Echholtz, Nls Kok, John Qugley: Dong Well by Dong Good? An Analyss of the Fnancal Performance of Green Buldngs n the USA. RICS Research Report. March Tovább felhasznált anyagok Pet Echholtz, Nls Kok, John Qugley [2009]: Why Do Companes Rent Green? Real Property and Corporate Socal Responsblty. RICS Research Report. November Horváth Áron [2007]: Ingatlanárndex készítésének módszertana. Statsztka Szemle 85. évf. 3. sz FHB Index módszertan leírás