Elmozdulás a jogvédelemben az ingatlan-nyilvántartásból törölt anyagi jogosult javára a jóhiszemő szerzı védelmének leépítésével

1 A magánjogi jogvédelmi rendszer átalakítása a jóhiszemő szerzı hátrányára az ingatlanjogban Elmozdulás a jogvédelemben az ingatlan-nyilvántartásból törölt anyagi jogosult javára a jóhiszemő szerzı védelmének leépítésével Az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatásainak ismételt vizsgálata kapcsán különös kettıs érzés fog el: - egyfelıl egy de ja vu érzés, amely a XIX. Század vége- XX.század eleje magánjogi vitáira emlékeztet, amelyek a nagy nyilvántartások, mint a telekkönyv vagy a cégnyilvántartás kreálta joglátszaton alapuló szerzés és magánjogi dogmatika ellentmondásairól szóltak: kit védjünk meg: az anyagi jog szerinti jogosult egyéni biztonságát vagy a forgalomban fellépık biztonsága érdekében a forgalom kollektív jogbiztonsági igényét szolgájuk ki. A jogtudományi válasz, illetıleg a jogalkotás - ha különbözı hangsúlyok mentén is - a forgalmi élet kollektív biztonsága mellé állt. - másfelıl a magyar ingatlan-nyilvántartásnak éppen az elıbbi forgalmi kollektív biztonságát leépítı alkotmánybírósági ítélkezés adta új helyzet miatt kialakuló aggódás,amely a régi vitás kérdés újratárgyalásának, jogalkotás útján való ismételt lezárásának sürgetı feladatát, és a jogbiztonság értelmezése körüli kételyeimet hívta újra elı belılem. A magyar alkotmánybíróság legutóbbi - a nem tulajdonostól való jogszerzést megalapozó ingatlan-nyilvántartási közhitelesség és jogvédelemi hatást alapjaiban kétségbe vonó, illetıleg megsemmisítı - határozatában alapjaiban ingatta meg az ingatlanforgalmi kollektív biztonságot néhány egyéni jogosult magán-biztonságának érvényesítése végett. Ma Magyarországon három évig egyetlen jóhiszemő és ellenérték fejében jogot szerzı sincs biztonságban a korábbi, általuk nem ismert egykori jogosultak rei vindicatios-s igényével szemben. Közben mindenki a közhitelesség fokozott igényérıl értekezik. A magyar ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. Tv. 2000. január 1.-én lépett hatályba, már hatályba lépése elıtt több helyen módosították, köztük a közhitelességet érintı szabályaiban is. Hatályba lépése után is több alapvetı változást kellett megélnie. Elınyösek voltak azok a törvénymódosítások, amelyek a jogbiztonságot mozdították elı, mindenekelıtt a nyilvánkönyvi legalitas ex ante erısítésével. Elsıként említeném a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok kiállítása körében bevezetett a közjegyzıi, illetıleg ügyvédi kényszert a dologi jogok alapításáról rendelkezı jogügyletek körében. Ugyancsak ide kell sorolni a közjegyzıi, illetıleg ügyvédi képviseleti kényszert a dologi jogok bejegyzése iránti ingatlan-nyilvántartási eljárásokban. Az ügyvédi és közjegyzıi okirati kényszer modell értelemben és alapvetıen joggyakorlati szempontból is- ex ante képes biztosítani a bejegyzés alapjául szolgáló okiratoknál a jognyilatkozatot tevık alanyi meghatározottsága, a szerzıdéses akaratok nyilatkozatok egybeesése, továbbá a jognyilatkozatok jogszerősége követelményét. Mindezek a telekkönyvben, mind az ingatlan-nyilvántartási eljárásban mindezek csak utólag, a tényleges teljesítések után vizsgálhatók, nagyrészt már orvosolhatatlanok a jogsérelmek, így nem szolgálják a jogbiztonságot. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok tartalmi és alaki jogszerősége, illetıleg valódisága, mint a nyilvánkönyvi legalitas alapja a hiteles személyek bevonásával egyértelmően erısödött.

2 A jogbiztonságot szolgálta a kézbesítési vélelem újraszabályozása mind a belföldi, mind a külföldi jogosultak körében. A törvényes kézbesítési vélelem kiépítése kizárja a visszaélésszerő, a bejegyzési határozatot átvételét akadályozó magatartások káros joghatását, így a jogorvoslati határidık számításához kötıtı nyilvánkönyvi jogbizonytalanságot csökkentette. Ugyancsak az ingatlan-nyilvántartási tartalom törvényességét alapozza meg a személyes adatok szolgáltatásának kizárólagos ügyféli rendelkezési körbe utalása, illetıleg az eljárások megindulásáról való értesítés kötelezettsége az ellenérdekő feleknél a tulajdonjog, illetıleg vételi jog bejegyzése iránti eljárásokban. Ezzel szőkült hamis okiratokon keresztüli nyilvánkönyvi változásátvezetés lehetısége. A bejegyzéshez kötött jogkeletkezés körüli jogbizonytalanságot küszöbölte ki az a változás, amely a cégjogi és az ingatlan-nyilvántartási jogi megoldás és jogértelmezés közötti hézagot hidalta át, amikor rögzítette, hogy a jog a bejegyzés által a bejegyzési kérelem iktatási idıpontjára visszaható hatállyal és nem a bejegyzési határozat keltével keletkezteti a jogot. Egyértelmően a forgalmi jogbiztonságot csökkentették a 2005. évi CXXII. tv.-el eszközölt módosítások, amelyek a közigazgatási eljárási törvény omni(kom)potenciája jegyében visszacsempészték a közigazgatási jog ingatlan-nyilvántartási rangsort széttörı eljárási szabályait: mint pl. a parttalan ügyféli fogalom megalkotása, a jogorvoslati kérelmekhez kapcsolt ismételt és folyamatos okiratpótlás lehetıvé tétele, a fellebbezés hatályának kiterjesztése a megtámadott bejegyzésen alapuló további bejegyzésekre, az elmulasztott határidık elleni igazolási kérelem nyilvánkönyvi eljárásba való beépítése stb.. Ide kell sorolni a bíróságok és más hatóságok által kibocsátott okiratok alaki kellékeire vonatkozó követelmények lazítását, amely máris bejegyzési akadályokat generál. Ezzel összefüggésben egyértelmő jogalkotási feladat áll elıttünk a személyes adatok körének a különbözı hatósági eljárásokban való egyöntető szabályozása végett. Egyik változás sem hasonlítható viszont a forgalom követelte kollektív jogbiztonság alapjainak leépítésében az alkotmánybíróság 51/2009. számú AB határozat hatásaihoz képest. Külön szerencse, hogy ettıl függetlenül a gazdasági válság hatására szinte lebénult az ingatlanforgalom. Az alkotmánybírósági határozat után újra kell tárgyalni az ingatlan-nyilvántartási jogvédelmi hatályokat. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmában bízva ellenérték fejében és jóhiszemően jogot szerzınek az anyagi jog szerinti jogosulttal szembeni védelmét tudatosan leépítı magyar alkotmánybírósági ítéletek után újra joggal vetıdik fel a kérdés: az anyagi jogi jogosultat megilletı személyes statikus jogbiztonság vagy a forgalomban fellépı és a nyilvántartások sugározta joglátszatok alapján cselekvı jó kereskedı, az anyagi áldozatokat vállaló jogszerzık alkotta kollektív jogbiztonságot kell-e inkább védeni. A jóhiszemő nyilvánkönyvi harmadik szerzésének jogvédelme A telekkönyv (és nyomában az ingatlan-nyilvántartás) mint a jogi látszat, a formai legitimáció közvetítésének instrumentuma A jogbiztonság fogalmának a magánjogban történı átalakulását már a XX. század elsı felében alaposan feldolgozza a jogtudomány. 1 A mai jogéletbıl nem lehet azt a gondosságot megkívánni, hogy egy jogügylet valamennyi elıfeltételét megbírálja. Ugyanennyire elviselhetetlen számára, hogy olyan jogügyleteket, amelyeket minden látszat szerint 1 Lásd errıl különösen:nizsalovszky Endre: A látszat a jogban, MJE külön lenyomat a Debreceni Szemlébıl 1931.15.o. (Megjelent még::tanulmányok a jogról, Bp., Akadémiai Kiadó, 1984

3 szabályszerően bonyolítottak le, és amelyekkel gazdaságilag számoltak, késıbb intern, harmadik személyek által felismerhetetlen hiányok miatt megsemmisítenek. A nagy nyilvántartások, mint pl. a telekkönyv, ingatlan-nyilvántartás, cégnyilvántartás stb.., olyan lajstromok, amelyek - mindenki által ismert helyen centralizáltan és a nyilvánosság elve folytán mindenkinek hozzáférhetıen, megbízhatóan tartalmazzák a szükséges adatokat, - kisebb a lehetıség arra, hogy a fél a valóságtól eltér: a tévedés, a megtévesztés, lehetséges, a rendelkezésre álló rei vindicatio-s jogosultság folytán a kár részben reparálható, - a nyilvántartások nem hagyják, hogy bizonytalan tényekbıl, mint pl a dolog fizikai birtoka, lehessen következtetni a jogra, ahogy tud, hanem megnevezik az általuk publikált jogot. 2 - biztosítják a jogváltoztató és jogvédelmi hatályt, amely a forgalmi érdek és látszathatály igazi lényege. 3 A jogvédelmi hatály teszi lehetıvé a nem jogosulttól való jogszerzést, így a nem tulajdonostól való tulajdonszerzést. Ezzel a joghatással az ingatlan-nyilvántartás a forgalom biztonsága érdekében rést üt a szó legszigorúbb értelmében vett anyagi igazságon. A gazdasági élet szempontjából fontosabb az, hogy a jogrend elismerje és oltalmazza a jóhiszemő szerzést még a tulajdonos rovására is. A nyilvántartások funkciója inkább a jogosítottnak a forgalmi életben nyújtandó biztonság lehetı teljes biztosítása. Ezzel a jogbiztonság fogalmának akusztikája is megváltozik. A jogbiztonság nem két fél jogviszonyában hanem az egész társadalom és gazdasági élet a közösség érdekében felmerülı követelmény nem egyszer a magánvonatkozás rovására. Nyilvánkönyvi publikálás hiányában valamely elszigetelt jogviszony külsı szuverenitása csak addig a határig részesülhet védelemben, amíg a forgalmi biztonság szempontja engedi, azaz: a jóhiszemő harmadik legmesszebb menı védelmének nem kivételnek, de általános szabálynak kell lennie. Ez a cél a joglátszatokkal való fokozott operálás útján érhetı el; e folyamat pedig a nyilatkozati elv elé nyomulásával jó ideje megindult, segíti a közgazdaságtan által eldologiasodásnak nevezett folyamat. Az egyéni jogbiztonságot elhomályosítja a forgalmi majd kollektív jogbiztonság. 4 Különösen hangzik talán kimondani, de visszahallom Nizsalovszki Endrének, a magánjog nagyhírő professzorának, 1931.-ben, éppen itt Debrecenben, a Magyar Jogászegylet ülésén tartott eladása részletei: Ha a jog látszatával ilyenkor beérjük, akkor a forgalom biztonsága érdekében tudatosan félretesszük azokat a szigorú szabályokat, amelyek folytán az ügyletet hatálytalannak kellene tekintenünk. Ezzel a dinamikát a forgalom, a szerzés érdekét részesítjük elınyben a sztatikával, értékek fenntartásának érdekével szemben. Az ilyen állásfoglalás nem magától értetıdı A mintegy a bevezetı összegfoglalását is jelentı, jogtörténetté vált mondatok egy irányba mutatnak. A magyar magánjog a XX. Század elején a jogvesztést szenvedı anyagi jogosult uralmi-hatalmi, illetıleg a jóhiszemő szerzıket védı forgalmi érdek összeütközését a jog a forgalmi érdek preferálásában oldja meg. Ennek eszközeként jelent meg a jogi látszat eszközeként az ingatlanok körében a telekkönyv, az ingatlan-nyilvántartás. 5 A nyilvánkönyv célja és értelme, hogy ha kell az anyagi jog szerinti állapotnál erısebb külsı tényállásokat 2 Eırsi Gyula.: A tulajdonjog fejlıdése. Budapest, 1951. I.kötet 35. o. 3 Wellspacher: Das Vertranen auf äussen Tatbestände VIII. o. idézi Nizsalovszky Ende: A látszat a jogban 1931. Magyar Jogászegylet Debreceni Közgyőlésén elhangzott elıadás. 3.o. 4 Eırsi Gyula: A tulajdonátszállás kérdéskörébıl Budapest, 1947. Légrády Testvérek Kiadó; 66. oldal 5 Gerstberger: Der Schutz gutgläubiger Dritter im Rechtsverkehr idézi Nizsalovszky Ende: A látszat a jogban 1931. Magyar Jogászegylet Debreceni Közgyőlésén elhangzott elıadás. 3.o.

4 létesítsen, amelyek az anyagi jog szerinti állapottal ellenkezıen is biztos alapot szolgáltatnak a jogszerzésre. 6 Ezért a telekkönyv alapján szerzı javára a telekkönyv tartalma akkor is jogszerő teljes és helyes, ha az egyébként a telekkönyvön kívüli anyagi jogi állapot szerint nem állna fenn. 7 A telekkönyv tehát formai legitimációt nyújt a benne bízva szerzı fél javára, sıt törvényes vélelmet kapcsol szerzésre jóhiszemő jellegéhez. Nem a telekkönyv persze az egyetlen ilyen jogintézmény. Ugyanezt a szerepet tölti be a birtok funkcióján túl a lajstrom, cégjegyzék, védjegylajstrom, szabadalmi lajstrom, az értékpapírok, vasúti és bányalajstromok. Nizsalovszki nem véletlenül jegyzi meg, hogy ezek a túlnyomórészt közigazgatási célú nyilvánkönyvek valójában átírják a jogbiztonság és a fogalom anyagi jog szerinti állapotát, a látszatot általában a valóság elé helyezik, vagy legalább azzal egyenrangúnak ismerik el, a jogi doktrínában 8 A nyilvánkönyvek nem különbözıek a magánjogi tényállások szempontjából sem, pl. a birtok joglátszati funkcióját igen nagy mértékben átveszik.. A jelek arra mutatnak, hogy részben szaporodni fognak ezek a lajstromok, részben egyre több jogbontás fog főzıdni hozzájuk. A telekkönyv ebben a folyamatban a nyilvánosság és a felismerhetıség okán kikapcsolhatja az önkényt és erıszakot, anarchiát, mint causát 9 a jogátszállás folyamatában. A nyilvántartások ez a jogvédelmet megalapozó látszathatálya korán meghatározást nyer a régi magyar magánjogban. 10 A XX. század elején készült magánjogi törvényjavaslatok abból indulnak ki, hogy az anyagi jogi kódexnek kell kimerítıen szabályoznia a telekkönyv anyagi joghatásait, az alaki szabályokat külön, a telekkönyvi rendtartásba kell foglalni, amely a polgári törvénykönyvben felállított rendelkezéseken alapul. 11 A tervezetek ennek alárendelten külön címet szentelnek a telekkönyvbe felvett ingatlanokra való jogszerzés szabályozásának, a bejegyzés, az anyagi és alaki nyilvánosság alapulvételével. 12 Az 1901. évi tervezet indokolása szerint bár a bejegyzett dologi jogokat nem lehet megtámadhatatlannak tekinteni, de a nyilvánkönyv célja, hogy az ingatlanokon lévı jogok megállapíthatók legyenek, érvényesítésüket megkönnyítse, ezért a telekkönyvi tartalomra hivatkozót megkíméli a tartalom bizonyításától. Az ellenbizonyítás megengedett ugyan, de az 551-559. törlésre vonatkozó szabályai feltételekhez, rövid határidıkhöz köti. A javaslat részletesen tartalmazza a telekkönyvi törlés anyagi jogi szabályait, azonban a nyilvánkönyvi harmadik jóhiszemő szerzı jogvédelme érdekében - a korábbi szabályozástól eltérve- azt csak a telekkönyvi helytelenség esetére engedélyezi. A telekkönyvi teljesség nyilvánkönyvi harmadik javára érvényesülı - fikciója azonnal belépı joghatássá válik. A törlési peres eljárás indítására csak a már korábban bejegyzett joggal rendelkezı jogosult. 13 A törlési per 6 Nizsalovszki: A látszat a jogban id.m. 2. o. 7 Krückmann: Nachlese zur Unmöglichkeitslehre: Rechtsschein ist alles, Jherings Jahrbücher XXI. 162-169.o. Eörsi Gyula: A tulajdonjog fejlıdése Budapest,1951 I/270 Kjk. 8 Nizsalovszki.: A látszat a jogban 4 o. 9 Eırsi: id.m. 34. o. 10 A nyilvánkönyv joghatása közbizalmi (publicitási) természetőek, mely esetben a jogváltozás a bejegyzés nélkül is beáll ugyan, de azok javára, akik a jogváltozásról nem tudva bocsátkoztak valamely jogügybe, a kérdéses jogi fény tekintetében fikció erejével a nyilvánkönyvnek (habár tárgyilag helytelen) tartalma szolgál irányadóul ;lásd még Reitzer Béla: a telekkönyvi bizalom oltalmának határai Magyar Jogászegyleti Értelkezések XXXVII. 286. sz.; Franklin Társulat nyomdája 1908. 5. ill. 28.o. Budapest. 11 A Magyar Általános Polgári Törvénykönyv elsı tervezetének indokolása (II. kötet 181. Oldal) a közhitelességet fictio-nak tekinti. 12 A nyilvánkönyvi szabályozás felismerhetıkké és közhitelőekké téve a dologi viszonyokat, megteremti (fenntartsa) az ingatlanforgalom és a jelzáloghitel szilárd alapját. A közhitelesség tartalmát a jóhiszemő harmadik szerzı jogvédelmében jelölik meg. Indokolás a magyar általános polgári törvénykönyv tervezetéhez. Budapest, Grill Károly Könyvkiadó Kiadó 1901. 13 A telekkönyv hitelességét szolgálja ez a szőkítés, hogy azon idı alatt, míg a törlési pert a jóhiszemő harmadik személy ellen is meg lehet indítani, a harmadik személynek saját védelme érdekében elegendı legyen az eredetileg bejegyzett tényleges jogállásra vonatkozó véleményét beszereznie, ne kelljen tartania telekkönyvbıl

5 megindításának határideje lerövidül, a további jogszerzık elleni kereset határideje is szőkebbé válik, és nem követel meg szabályszerő, illetve saját kézhez történı kézbesítést sem. Mindezek mellett a telekkönyvi rendtartás 150..-a alaki perlési szabállyal támasztja alá a jogvédelmi hatást. Az 1928-as magánjogi törvénytervezet 926-935. -ai a telekkönyvi bejegyzés hatálya és a telekkönyv közhitelessége címen több szabályt tartalmazzák. Lényeges kiemelni, hogy a tervezetben a telekkönyvi közhitelességre vonatkozó szabályok elkülönülnek a törlési perre vonatkozó, a telekkönyvi rendtartással megegyezı határidıket megállapító rendelkezésektıl, amelyek a korábbi tervezetek lényegével megegyeznek. A tervezet 931..-a kimondja a telekkönyv bizonyító erejét, a tartalom helyességét: 14 A jóhiszemő szerzı javára a telekkönyv tartalmát helytelensége esetében is helyesnek kell tekinteni. A helyesség a közhitelesség pozitív jelentéstartalmát jelenti: a telekkönyvet megtekintınek nem kell vizsgálnia a bejegyzés jogszerőségét, továbbá, hogy az megfelel-e az alapul szolgáló okiratnak, kérelemnek, illetve, hogy maga az okirat megfelel-e a valódi jogállapotnak. A tervezet 932..-a fogalmazza meg a jogvédelmi hatást: Aki a telekkönyvben bízva ingatlanon tulajdont vagy más dologi jogot vagy ily jogot terhelı további dologi jogot jogügylettel jóhiszemően szerez, szerzésében a törvény korlátai között védelemben részesül. 15 A szerzı jóhiszemőségét a tervezet 3..-a általában fogalmazza meg, de külön szabályt ad a nyilvánkönyvi jóhiszem megdöntésére, negatív megközelítéssel: Rosszhiszemő az, aki a telekkönyvi jogának megszerzésekor...tudta, hogy a telekkönyv tartalma helytelen, vagy hogy a telekkönyv szerinti jogosult rendelkezı jogában korlátozva van. 16 A telekkönyvi rendtartásról szóló rendelet, az 1855. dec. 15-i I.M. rendelet 150. -a tartalmazza viszont a telekkönyv helyességében bízó jóhiszemő jogszerzı elleni törlési per szabályát, mint a közhitelesség telekkönyvi jogi alaki szabályát. 17 A telekkönyvi rendtartás 150..-a a jóhiszemő telekkönyvi szerzés biztonsága érdekében azt fogalmazza meg, hogy a telekkönyvben bízó harmadik személy - még ha eredetileg érvénytelenül bejegyzett jogosulttól szerzett is - nem vallhatja kárát a telekkönyvbe vetett bizalmának, ellene keresettel csak bizonyos korlátok között lehet fellépni 18. fel nem ismerhetı személy támadásától, illetve ne lehessen visszaéléssel valamely ingatlan forgalmát hosszú idıre megakadályozni. 14 1928. évi Mjt. 15 Aki a telekkönyvben bízva ingatlanon tulajdont vagy más dologi jogot vagy ily jogot terhelı további dologi jogot jogügylettel jóhiszemően szerez, szerzésében a törvény korlátai között védelemben részesül. 16 Tévesen fogalmaz szerintem Salamonné Dr. Solymosi Ibolya, amikor azt írja, hogy az 1928. évi Mt. jav. értelmében a közhitelesség elve kettıs vélelmet foglalt magába: - az a jog, amely a telekkönyvbe bejegyezve nincs, jogilag nem létezik, - azt a jogot pedig, amely a telekkönyvbe be van jegyezve, valóságosnak, helyesnek és jogilag létezınek kell tekinteni. Salamonné Solymosi Ibolya: Mi következik az ingatlan-nyilvántartás közhitelességébıl? Magyar Jog. 1982. 4.szám. 332-335. old.-ak); Lásd errıl különösen Földi András: A jóhiszemőség és tisztesség elve. Intézménytörténeti vázlat a római jogtól napjainkig. Budapest 2001.Publicationes Instituti Iuris Romani Budapestiensis. Fasc. IX. 17 Az 1886. évi XXIX: tc. 76..-a által adott felhatalmazás alapján a 947/1888. I.M: rendelet 8..-a építette a magyar telekkönyvi jogba, hogy hatvan napon belül a per ténye feljegyzése iránti kérelmet be kell nyújtani a telekkönyvi hatósághoz azzal, hogy azt hat hónapon belül meg is kell indítani a bejegyzett ellen, módosítva ezzel a korábbi telekkönyvi rendtartás 150..-ához kötött három éves határidıt. A határidık tekintetében egyértelmő Sárffy véleménye: Hangsúlyozottan kiemeljük azonban a 60 napot, hat hónapot, illetıleg a három évet nem a harmadik személy jogszerzésének idejéig kell számítani, hanem a törlési per megindításáig. 18 Grosschmid vitatja a tulajdoni kereset jellegét, szerinte inkább személyes kereset a telekkönyvi birtok visszaadására. Lásd Fejezetek kötelmi jogunk körébıl. I. 6.-11. -ok. Különösen 335-338. old.-ak; Külön kitér erre még Szladits: Dologi Jog. Budapest, 1931. 154. o..

6 A telekkönyvi jog a telekkönyv helyességébe vetett bizalmat csak egy meghatározott idı után védi, az új jogszerzésnél még mindenkinek számolnia kell az érvénytelenség kockázatával. 19 Egyértelmő viszont, hogy a telekkönyv teljességébe vetett bizalom azonnal, késlekedés nélkül nyert védelmet, mivel a törlési perek a bejegyzés érvénytelenségére, tehát a telekkönyv helytelen tartalmára alapulhatnak. Az anyagi jogi telekkönyvi szabályok ellenére nem egyértelmő a közhitelesség tartalmának meghatározása a bírói gyakorlatban. 20 A bírói gyakorlat kapcsán Tímár kiemeli a Pk. V. 3797/1930. számú kúrai döntést, amely kimondta, hogy ha harmadik személy jogerısen nyilvánkönyvi jogot szerzett, 21 peren kívüli eljárásban nincs helye annak, hogy bejegyzett joga jóváhagyása nélkül onnan kitöröltessék, mert nem áll az, hogy a bejegyzés három éven belül a jóhiszemő és ellenérték fejében jogot szerzı harmadik személy jóváhagyása nélkül is kiigazítható. A Pk.V. 8391. számú határozatban viszont azt mondja ki a Kúria, hogy telekkönyvi bejegyzések teljesítése körüli hibák a telekkönyvi rendtartás 168..-a értelmében is kijavíthatók a harmadik személyekkel szemben is, de csak a hibás bejegyzéstıl számított három éven belül. A publica fides egyébként láthatatlan ereje akkor válik aktuálissá, amikor a telekkönyv helytelenségét vagy hiányosságát peres úton érvényesíthetik. A harmadik személy hivatkozhat jóhiszemősége esetében a publica fides-re. Mai jogunk a publica fides elvét csak korlátozottan juttatja uralomra, amennyiben azt csak bizonyos idı eltelte után engedi érvényesülni. Amíg tehát a törlési per megindítására ekként meghatározott idıtartam (az. un. kritikus idı) le nem jár: a publica fides szabálya nem érvényesül, vagyis a helytelen bejegyzés a jóhiszemő szerzı javára helyesnek nem tekintik. A joglátszat szerepe a nyilvántartás megtekintésekor Az ingatlan-nyilvántartás megismerésekor a megtekintı jogszerzık elsısorban a nyilvánkönyvi tartalom hiteles tanúsítását veszik igénybe. A betekintıknek ennek alapján valóban kiindulhatnak abból a feltételezésbıl, hogy az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapon látható állapot helyes. Ez azonban ebben az idıpontban csak a nyilvánkönyvhöz kapcsolt, és egyébként megdönthetı vélelem. 22 A nyilvánkönyvben bízva és ellenérték fejében jóhiszemően szerzı személyének bekapcsolása a jogvédelmi hatás kimondásakor és meghatározásakor szükséges. A nyilvánkönyvbe bejegyzett jogra alapozva ellenérték fejében jogot szerzı jóhiszemő szerzı szempontjából a nyilvánkönyvbe bejegyzett jogokat és tényeket azért kell helyesnek és teljesnek, tehát kizárólagosan létezınek tekinteni, mert ezen alapulóan védjük meg az anyagi jogosulttól. Ezen túlmenıen azonban azt ellentétben Kisfaludival- nem állíthatjuk, hogy az létezı is, hiszen idıközben arról kiderült, hogy nem létezik, az anyagi jogosult jelentkezése 19 Ez a kritikus idı a rendtartásban 3 év volt, amelyet a 947/1888. I. M. rendelet 8. -a leszállított hat hónapra, arra az esetre, ha a sértett részére a bejegyzı végzést szabályszerően kézbesítették, azzal a feltétellel, hogy a kézbesítéstıl számított 60 napon belül perindítási szándékát perfeljegyzés céljából a telekkönyvi hatóságnál bejelentette. A három éves határidı azonban továbbra is fennállt azokban az esetekben, mikor a kézbesítés nem, nem szabályszerően vagy nem saját kézhez történt; illetve, ha saját kezéhez kézbesítették ugyan, de úgy, hogy az onnan számított 60 nap már a három év letelte után járt volna le (mivel a rendelet semmiképp sem meghosszabbítani akarta a határidıt. 20 Legyen erre példa Imling és Kolosváry, de ki kell emelni az 1882. évi 9514. számú Kúriai döntést,amely kimondta, hogy téves telekkönyvi bejegyzés által nyilvánkönyvi jogot szerezni nem lehet;ily bejegyzés jogerıre nem emelkedhetik, elévülés alá nem esik. Zlinszky-Imling: Telekkönyvi jog, 269. o. id. Tímár: 163 o.; 21 1855. dec. 15. I.M. rend. 168..-a alapján 22 Ezzel ellentétes véleményen van Jójárt. lásd Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog, 2001. szeptember.514o. A bizonyító erı is törvényes vélelem, törvény erejénél fogva a bizonyítás terhét és kötelezettségét telepítı szabály. Vélelem tehát ez a javából csak megdönthetı vélelem.

7 folytán fikcióhoz menekülünk, és azt állítjuk, hogy a nyilvánkönyv e szerzı szerzésekor teljes is volt, azaz vele nem létezett más jog, és a késıbbi változást nem ismerjük el vele szemben. A jogvédelmi hatásának alanyi meghatározottsága: a nyilvánkönyvön alapuló szerzés, mint jóhiszemő jogszerzés vélelme A nyilvánkönyvi anyagi jog a közhitelesség jogvédelmi hatását 23 a nyilvánkönyv tartalma alapján jóhiszemően és ellenérték fejében szerzı javára mondja ki. 24 Ha arra a kérdésre keressük a választ, hogy mi az oka a jóhiszem 25 nyilvánkönyvön alapuló szerzéshez való hozzárendelésének, akkor azt a forgalmi érdekben találjuk meg. Szladits Wellspacher nyomán a germán jognak a nem tulajdonostól való szerzést megengedı kereskedelmi jogi jogintézménye recepciójában látja az alapot. 26 A nyilvánkönyvi szerzéshez rendelt jóhiszem indoka lehet az a felismerés is, hogy az ingatlanforgalomban fellépı jogalany maga is kiszolgáltatott helyzetben van akkor, amikor a szerzıdés valódi alanyának kiválasztásában kell döntenie. Csupa bizonytalanság minden, nincs egyetlen biztos fogódzó sem a valódi jogosultak és a jogok bizonyossága felıl. A birtok sem, az elhangzott nyilatkozatok sem minden kétséget kizáró fogódzók. A nyilvánkönyvi anyagi jog viszont egy fikciós tényálláson alapuló jogvédelem kimondásával segít. Bár a nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszemősége melletti törvényes vélelem a nyilvánkönyvi bejegyzés joghatásain, illetıleg annak nyilvánosságán alapul, több mint gyengített jóhiszem fogalmat eredményez. Nem kötıdik sem a forgalmi tisztességhez, sem a méltányos eljáráshoz, még érintılegesen sem a szerzıdéses teljesítéséhez, pusztán annak megkötéséhez. Ez a jóhiszem fogalom inkább egy redukált gondossággal társítható, de semmiképpen sem azonosítható. A gondosság a jóhiszem egyik szükséges, de semmiképpen sem elégséges fogalmi eleme. A gondosság tanúsítása mellett van még tere a másokkal szemben méltánytalan, kifejezetten rosszhiszemő eljárásnak, mi több a joggal való visszaélésnek is. A gondosság tartalmú jóhiszem nyilvánkönyvi szerzéshez kötését illetıen már könnyebb a dolgunk, mert annak meggyızı okait találhatjuk a nyilvánkönyvi bejegyzéshez főzıdı joghatásokban. Mivel a nyilvánkönyvek a bejegyzéshez a dologi jogok körében jogkeletkeztetı, míg más jogok és tények tekintetében jogérvényesítést lehetıvé tevı, illetıleg kizáró hatályt rendelnek, az elvárhatóan gondos forgalmi magatartások 23 pl. BGB. 892. ; GBG 62.. Inytv5., 63.. 24 A BGB 893.. kiterjeszti azt a fikcióhatást (Fiktionswirkung) azokra a rendelkezésekre is (pl. Ranghelyváltozás), amelyek nem vezetnek közvetlen jogszerzéshez, illetıleg a telekkönyvbe bejegyzett dologi jogosultak kötelezettségei módosulásaihoz. 25 A szerzıdési akarat, nyilatkozat, majd teljesítı magatartás megítélése, összevetése során a jogi doktrínában a XIX. századtól a visszterhes szerzıdések körében a nyilatkozati és bizalmi elv összekapcsolása érvényesül forgalombiztonsági okokból. A nyilvánkönyveket is egy intézménynek kell tekinteni ebbıl a szempontból. A jóhiszemő és tisztességes magatartás general clusulá-ja a magánjogban a forgalom biztonságát, a közbizalmat is megalapozza. Lásd e témáról különösen Földi András: A jóhiszemőség és tisztesség elve. Intézménytörténeti vázlata római jogtól napjainkig.( Publicationes Institut Iuris Romani Budapestiensis, fasc. IX.) Bp. 2001. 118. old.; továbbá ugyanerrıl Szalma József: Gondolatok Földi András: A jóhiszemőség és tisztesség elve c. könyve kapcsán ( Acta Facultatis Politico-Iurudicae Universitatis Budapestiensis XXXVIII-XXIX. 2001/2002. 303-313.); Földi András- Hamza Gábor: A római jog története és institúciói. Bp. 2002.; lásd még Eörsi Gyula: A szocialista polgári jog alapproblémái, Bp. 1965.; Vékás Lajos: A polgári törvénykönyv, Bevezetı rendelkezések, A polgári törvénykönyv magyarázata (szerk. Gellért György) Bp. 1992. KJK., Kecskés Polgári jogunk alapelveinek változásáról, Magyar Jog 1993. 1.szám, Újlaki László: Méltányosság a jogban, Bp. 1990. Lábodi Tamás: Magyar Magánjog( polgári jog) általános része, Bp.-Pécs, Dialógus Kiadó,1998.;Bíró György- Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog, Általános Tanok. Miskolc, 1996.) lásd még Kelemen Imre: Institutiones juris Hungarici privatki, Pestini. 1814. II.k. 1046. old. Hiv. Szalma: im.m 306. old; Frank Ignác: A közigazság törvénye Magyarhonban. Buda. 1845. 560. old. (facsimile kiadásban megjelent az 1980-as évek végén 26 Szladits: i.m. 128.o

8 zsinórmértékéül elegendı e könyv szerinti magatartásokat megállapítani. A nyilvánkönyvi joghatásokon túl a nyilvántartás kötelezı nyilvánosságának, illetıleg a nyilvánkönyvi tartalom ismertségének (cognitio) szabálya által a gondos és méltányos, így a jóhiszemő eljárás feltételei és biztosítékai is megteremtıdnek. Ezek a magánjogi jogintézményi elemek azok, amelyek érthetıvé, elegendıvé, célszerővé és okszerővé teszik a nyilvánkönyvi tartalom alapján és szerint történt szerzések gondossága, de nem feltétlenül jóhiszemősége és tisztessége melletti törvényes vélelem jogalkotói kimondását. A nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszemősége melletti vélelem nem jelent többet, mint a forgalomban eljáró jogalany gondosságának, a szerzés kapcsán tett erıfeszítéseinek méltánylását, de egyáltalán nem jelenti a jogalany jóhiszemőségét. 27 Legfeljebb egy redukált jóhiszemőség elemeit láthatjuk ebben, de semmiképpen sem a jóhiszem magánjogi fogalmát. A nyilvánkönyv nem is alkalmas ilyen értelmezı funkcióra, de elısegítheti annak érvényesülését a forgalomban. A nyilvánkönyvi tartalom ex ante ad az anyagi joghelyzet tekintetében információt, amelyet annak törvényileg megállapított joghatásai alapján elfogadunk a szerzés tekintetében szükséges elvárható magatartás zsinórmértékének. Ez nem más, mint egyfajta redukált gondosság melletti vélelem. A jóhiszemő szerzés melletti vélelem anyagi jogi vélelem, garanciális, elvi jelentıségő norma, amely rendszeridegen a túlnyomórészt eljárási szabályokat, továbbá kisebb jelentıségő, végrehajtási természető anyagi jogi szabályokat tartalmazó nyilvánkönyvi szabályok között. 28 A német telekkönyvi jogban a telekkönyvön alapuló szerzéshez a BGB 892..-án és 893..-a főzi a jóhiszemő szerzés vélelmét (Gutglaubenswirkung). A jóhiszemő szerzés vélelme annak a szerzınek javára szól, aki telekkönyv tartalmának helytelenségét nem ismerve, abban bízva szerzett telekkönyvi jogot. Ehhez társul a telekkönyv helyességét és teljességét jelentı fikcióhatás (Fiktionswirkung). 29 A jóhiszemő szerzés védelme kiterjed a telekkönyv egész tartalmára. A védelem egyszerre fogja át a jogok fennállását, tartalmát, illetıleg ranghelyét. Nem terjed ki viszont a védelem a bejegyzett jogosultak személyi viszonyaira, így különösen a cselekvıképességükre, jogi személyek esetén jogképességükre, továbbá személyi identitásuk meghatározó elemeire. 30 A védelem a jogügyleti szerzésen alapuló bejegyzésekre terjed ki, függetlenül a szerzés ingyenes, illetıleg visszterhes jellegétıl. Kizárt a jóhiszemő szerzés vélelme, ha a telekkönyv helytelensége a szerzı elıtt ismert a szerzés idıpontjában, illetıleg ha a telekkönyvbe az Amtswiderspruch (hivatalbóli ellentmondás) ténye feljegyzésre került. A jóhiszemő szerzés védelme a telekkönyvi eljárásra is kiterjed. A szerzı jóhiszemőségének teljes körőnek kell lennie. A telekkönyvi állapotot érintı tudásnak, mi több meggyızıdésnek nem csak pozitív értelemben kell fenn állnia(a szerzınek nincs információja a telekkönyvi tartalom helytelenségérıl). Önmagában ilyen alapon nem számíthat védelemre a jogszerzı. 31 A tudástartalomnak ki kell terjednie arra is, hogy ha a 27 II. Vélelmezni kell annak a jóhiszemőségét, aki az ingatlan-nyilvántartásban (telekkönyvben) bízva ellenérték fejében szerez jogot [1972. évi 31. sz. tvr. 2. (2) bek., 54/1960. (XI. 7.) Korm. sz. r. 1. (3) bek.]. A bírósági gyakorlat abban az esetben nem látja megállapíthatónak a jogszerzı jóhiszemőségét, ha az átruházáskor tudott az elbirtoklásról, illetve tudta azt, hogy az ingatlan telekkönyvben nyilvántartott terjedelme eltér a tényleges helyzettıl. (P. törv. I. 20. 874/1968., P. törv. I. 20 714/1969.) 28 Ezért érthetetlen miért tartalmazta azt a szocialista telekkönyvi rendelet és az Inytvr., és miért nem rendelkezik errıl a Ptk. 29 Haegele, Schöner, Stöber: i.m, 155. o. Schutz gutgläbigen Erwerbs durch öffentlichen Glauben des Grundbuchs 30 Haegele, Schöner, Stöber: i.m. 156. o. 31 Baur/ Stürner: Lehrbuch des Sachenrechts 16.Aufl. München 1992..23.I.2.;; Walter H. Rechberger: Über die Grundprinzipien des österreichischen Grundbuchsystems, Veröffentlichungen des Ludwig-Boltzmann-Institutes für Rechtvorsorge und Urkundenwesen, S. 17. Wiener Konferenz über Grundbuch und Kataster Veröffentlichungen des Ludwig-Boltzmann-Institutes für Rechtvorsorge und Urkundenwesen, Wien, 1999 der österreichische Gesetzgeber hat eine gewisse Vorsicht lassan, indem er diesen Gutglaubensschutz

9 jogszerzı olyan felvilágosítást kap, mely szerint a telekkönyv tartalma helytelenné vált, a jogszerzınek módjában álljon és lehetısége is legyen meggyızıdnie annak fenn álltáról vagy ellenkezıjérıl. A jogszerzınek tehát a telekkönyv tartalmi helytelenségére vonatkozó közlést ellenıriznie kell. Az ilyen szerzı minısül jóhiszemőnek. A magánjog a telekkönyvön alapuló szerzés mellett megdönthetı vélelem szintjén felállítja a jóhiszem vélelmét. Így a nyilvánkönyvre alapozó és hivatkozó szerzı számára kényelmes pozíciót biztosít, nyilvánkönyvi szerzés esetén, az azt kétségbe vonó személynek meg kell döntenie a szerzı jóhiszemősége melletti törvényes vélelmet is, hogy ki tudja kapcsolni a közhitelesség szabályát. A jóhiszemő szerzés további kritériuma abban áll, hogy a szerzés minden további feltételének fenn kell állnia, úgy a megegyezésnek, a bejegyzésnek, a megegyezés érvényességének, mindkét fél cselekvıképességének, az esetleges képviselı felhatalmazottságának, az eladó rendelkezési joga korlátlanságának stb. A jóhiszemőség a csupán azt biztosítja, hogy az eladó jogát, pl. tulajdonjogát illetı hiányosságot ki lehessen pótolni, nem pedig egyéb, az elidegenítéssel kapcsolatos hibák orvoslására szolgál. A cselekvıképességet, a képviseletre való felhatalmazottságot, és a rendelkezési jog korlátlanságát illetı bizalmat nem védi a törvény. A jóhiszemőség az elidegenítı fél jogainak hiányosságát kompenzálja, megalapozza a "nem jogosulttól való szerzés-"t. Önmagában a telekkönyvi tartalom helytelenségének gyanúja, annak valószínősítése nem elegendı a szerzı jóhiszemőségének megdöntéséhez, azt kell felmutatni, hogy a szerzı tudott vagy kellı gondosság mellett tudhatott arról, hogy a telekkönyv tartalma helytelen, jogsértı. Ha ugyanis bizonyítást nyer, hogy kellı gondosság mellett tudhatott volna a telekkönyv helytelenségérıl, akkor a törvényi védelemre nem számíthat. Ez egyben azt is jelenti, hogy a telekkönyv tartalmának ismerete elég alapot nyújt a jogvédelemre, a szerzéshez nem szükséges pl. a tényleges birtoklást vizsgálni, de nem véd meg a nem kellı körültekintéssel megkötött ügyletektıl. A megegyezés idıpontjában fenn kell állnia a szerzı jóhiszemőségének a szerzés tárgya és körülményei tekintetében. A jogszerzı tisztességes jogszerzésének, így anyagi jog szerinti jóhiszemőségének addig az idıpontig kell fennállnia, míg a bejegyzés iránti kérelmet be nem nyújtja a telekkönyvhöz. 32 A jóhiszemőségnek tehát abban az idıpontban kell fennállnia, amikor a jogszerzéshez szükséges utolsó magánjogi aktust, a bejegyzési kérelmet elıterjesztik. 33 A bejegyzési kérelem benyújtását követıen megismert telekkönyvi hiba már nem akadálya a jóhiszemő jogvédelemnek, így a bejegyzés iránti kérelem beterjesztése a erst nach Rechtskraft der Eintragung, wenn also gegen den Eintragungsbeschluss kein Rechtsmittel erhoben oder ein solches erfolglos geblieben ist, eintreten lasst. ; Eric Feil: Grundbuchrecht, S. 32-33, Springer Verlag Wien, 1972 ), továbbá Hoffmeistertıl egy igen izgalmas cikkben: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli,1972, S. 6-10.; Az osztrák telekkönyvi törvény hatálybalépésének 100. évfordulóján tartott elıadás alapján) Továbbá Eric Feil: Von dem Fall der fehlenden Zustellung abgesehen erwirbt der gutglaubige Dritte. Wenn er dir Rechtskraft der Ewintragung abwartet, sofort Eigentum. In Grundbuchrecht, S. 32-33, Springer Verlag Wien, 1972 ); lásd még Auer, Hoffmeister:i.m. 80. o. Die österreichische Variante des abgeschwächten Gutglaubenschutzes bei anfäglicher Unrichtigkeit gilt in den Nachfolgestaaten Jugoslawiens, in Ungarn, und zwar mit einer einheitlichen 30-tägigen Frist ( eine Regelung, die m.e. den modernen Verkehrverhältnissen besser entspricht als die österreischische) sowie auch Polen, in dessen GBG (Art. 55.) allerdings nur eine 14-tägige Rechtsmittelfrist vorgesehen ist. 32 muss der Erwerber gem. 892. noch in dem Zeitpunkt gutglaubig sein, in dem der Antrag auf Eintragung seines rechtsgeschaftlich erworbenen Rechts gestellt wird 13. GBO). Schwab - Prütting: Sachenrecht München, 2000. 91. o. 33 A BGB 892 1. bekezdése alapján a jogszerzınek a bejegyzéskor kell jóhiszemőnek lennie. A BGB 892 2. bekezdése értelmében viszont elegendı, ha a jogszerzı a bejegyzés iránti kérelem benyújtásának idıpontjában jóhiszemő. Schwab - Prütting:i.m. 91.o.

10 döntı. 34 A jogszerzı tudomására nézve az az idıpont az irányadó, amikor a bejegyzés iránti kérelmet beterjesztették. 35 A szabály pozitíve érthetı, hiszen a telekkönyvi bejegyzések a kérelmek benyújtásának idıbeli sorrendjében mennek végbe, 36 így az annál késıbbi tudásszerzés már nem érinti a szerzés magánjogi feltételeit (megegyezés, bejegyzési kérelem és engedély). Annál problematikusabbnak tőnik azonban az, hogy a megegyezés és a bejegyzési engedély megszerzésével még nem áll be a jóhiszemőség melletti vélelem. A fenti idıpontokat követıen ugyanis a szerzı már nem ura szerzése alapjai és feltételei alakításának, a szerzı teljesítette a megegyezés körébe esı kötelezettségeit. Különösen nehéz megítélni az elvárható gondosság alapján a feltételhez kötött ügyletek körében a szerzéshez kapcsolódó jóhiszemőség idıbeli határát, amely az elıbbiek szerint ki kellene, hogy terjedjen a feltételek bekövetkeztéig. Ebben a körben még élesebben vetıdnek fel az elıbbiekben elmondottak. A német jogirodalomban az utóbbi esetben az uralkodó felfogás szerint a megegyezés idıpontjában kell fenn állnia a szerzı jóhiszemőségének szerzése tárgya és körülményei tekintetében. 37 Rosszhiszemő (tisztességtelen) aki a telekkönyv helytelenségét ismeri, vagyis tudja, hogy aki pl. a telekkönyvben tulajdonosként van bejegyezve, az nem a valódi jogosult, mert a valódi jogosult valaki más. Nincs ugyanakkor kutatási kötelezettség, nem forog fenn a kellı gondosság elmulasztása, ha valaki további kutatás nélkül megbízik a telekkönyvben. Azonban az ellentétes állapotra vonatkozó közlés esetén beáll a kutatási kötelezettség, a bírósági gyakorlat a jogszerzıhöz intézett, a telekkönyv helytelenségére vonatkozó valós közlés esetén feltételezi a jogszerzı erre vonatkozó tudomását. Nem követelmény, hogy a jogszerzı valóban megtekintse a telekkönyvet. A jóhiszemőség védelme annak az oldalán is fennáll, aki egyáltalán nem informálódott a telekkönyvbıl, mivel csak a helytelenségrıl való tudomás zárja ki a jogszerzését. A telekkönyv helytelenségérıl való tudomás nem feltételezi, hogy az illetı számára részleteiben is ismertek voltak azok a tények, amelyekbıl a helytelenség következik. Kétséges, hogy a tényekrıl való tudomás, pl. az eladó jogszerzésének a megtámadásáról való tudomás elegendı -e a rosszhiszemőség megállapításához, még akkor is, ha a jogszerzı azokból nem következtetett a telekkönyv helytelenségére. A bíró azonban ilyen esetekben a jogi tévedésre való hivatkozást fokozott szigorúsággal vizsgálja meg, mert a tények ismerete megalapozza azt a gyanút, hogy tudtak a telekkönyv ezekbıl fakadó helytelenségérıl is. 38 A nyilvánkönyvön alapuló szerzés jóhiszemősége melletti vélelem a magyar jogban a magánjogi törvénytervezetekben, így például az 1928.évi Mtj. 3..-ában, illetıleg annak 39 indokolásában is megtalálható. Ezzel ellentétben kimarad a Ptk. szövegébıl. A nyilvánkönyvi szerzés jóhiszemősége melletti vélelem kimondása elengedhetetlen, mert erre az alapra épül a fictios tényálláson alapuló szerzés védelme. A nyilvánkönyvi jóhiszemőség 34 Ha azonban a 892..(2)-bon meghatározott idıpont után egy kifogást jegyeznek fel, úgy ez a jóhiszemő jogszerzésnek útját állja. A 892.. (2) nem alkalmazható, ha a telekkönyv csak a kérelem beterjesztése után válik helytelenné. 35 BGB.873.. 36 17.. és 45. GBO. 37 Marcus Lutter: Die Grenzen des sog. Gutglaubenschutz im Grundbuch, Berlin, 1981; Dieter Eickmann Die Auswirkungen von Grundbucheintragungen in Abteilung II.Köln 1986.)Palandt/ Bassenge : Bürgerliches Gesetzbuch,Kommentar 52. Aufl. 1993. München 892.Randnummer 25. ;Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen 10., 1969.) hiv. Holzer-Krammer:.i.m. 124.o 38 Karl Heinz Schwab - Hanns Prütting: Sachenrecht, Verlag C.H. Beck, München, 2000. 91. o. 39 Az 1928. évi Magyar Magánjogi Törvény tervezet (Mtj.) 3. -ához főzött indokolás szerint a jóhiszemőségen és tisztességen alapuló forgalomban természetes, hogy embertársaink jóhiszemőségét amennyiben attól jogi hatások függnek vélelmezni kell, tehát a rosszhiszemőség szorul bizonyításra.

11 melletti törvényes vélelem megdönthetı, ennek sikertelensége egyúttal a jogvédelmi hatás beállását vonja maga után, mégpedig vagy közvetlenül, vagy egy bizonyos határidı elteltével. A magyar Magánjogi Törvény 1928. évi tervezetének, így az 1928. évi tervezet 3..- ában találunk a jóhiszemőségre utaló szabályt, de külön a telekkönyvön alapuló szerzéshez hozzárendelt jóhiszem vélelmét nem. Ezt nem is hiányolhatjuk, mivel a Mjt. szövege általánosságban kapcsol jóhiszemőséget minden olyan magatartáshoz, amelyhez a jóhiszem védelmét is odarendeli, így nincs szükség külön nyilvánkönyvi jóhiszem kimondására. Az 1928. évi Mjt 3..-a szerint Amennyiben a törvény valamely cselekmény jogi hatását a cselekvı személy jóhiszemőségétıl teszi függıvé, a jóhiszemőséget vélelmezni kell. 40 A jóhiszem mellett törvényes vélelem Sárffy 41 szerint nemcsak az Mtj. 3..-ból következik, hanem a telekkönyvi rendtartás 42 150. -ából és a 947/1888. sz. I. M. rendelet 8..-ból tőnik ki. 43 Grosschmid a nyilvánkönyvi rendezetlenségéhez mérten - a szerzı jóhiszemőségét a telekkönyv megismerésén kívül a birtokviszonyokról való ismeretszerzéshez is köti: Ha nem vagy az /mármint rosszhiszemő/, akkor is megnézted az ingatlant, mielıtt ráalkudtál volna, mikoris tudomást szerezhettél felıle, hogy miben áll a dolog. Ha azt vitatod, hogy nem nézted meg: nem hisszük el. Ha pedig bebizonyítod, hogy sohasem láttad az ingatlant, hibás vagy, amiért nem nézted meg / tudnia kellett"/. Ha végül azzal állsz elı, hogy bízva a telekkönyvben szándékod sem volt az ingatlant megtekinteni - akkor vagy csak igazán gyanús." Mielıtt ingatlant szereznél, elıbb gyızıdjél meg, kinek kezén van a birtok, s ha más kezén találod, anélkül, hogy meggyızıdnél, hogy az nem az átruházódtól, vagy nem tulajdonszerzı címén bírná - tartózkodjál. 44 A jog gyakran védelemben részesíti azt, aki valamely külsı látszatban bízik; ezt a tudati állapotot jóhiszemőségnek nevezik. Rosszhiszemőség ellenben ezzel szemben a látszattal ellenkezı tényállásnak az ismerete. Gyakran rosszhiszemőségnek tekintjük azt is, aki a valódi tényállást önhibája miatt nem ismeri, habár kellı utánajárás mellett ismerhetné (kutatási kötelesség). A jóhiszemő szerzıt védı jogvédelmi hatások A jóhiszemő jogszerzı teljes, feltétlen és azonnali védelme a törvény szerinti anyagi jogosulttal szemben A bizonyíró erı kétségkívül megalapozza a jóhiszemő jogszerzı törvényes védelmét. 45 A nyilvántartásban bízva jóhiszemően és ellenérték fejében jogosult szerzı 46 számára az 40 Kampis:i.m. 77. o. 41 Sárffy:i.m. 540.-541. o. 42 1855. évi dec. 15. I.M. rend. 43 A miniszteri rendelet a rosszhiszemőség perbeli igazolását kívánja meg. Jelen sorok szerzıje szerint e következtetés levonását igazán mégis az Mtj. 3..-a tette lehetıvé Sárffy számára is. 44 Az interim jogintézmények szánt birtokkal megerısített jogcímvédelem érthetı okokból - a ma napig fennmaradt a magánjogban. Az új Ptk. minden jel szerint mellızi. Optimista jogalkotói fordulat tanúi lehetünk. Grosschmid: Fejezetek kötelemi jogunk körébıl. 483.-484. o./ Grosschmid úgy véli, hogy elvárható a vevıtıl, hogy vétel elıtt megtekintse az ingatlant, vagy meggyızıdjék a birtoklás állapotáról. hiv. Vékás: Az ingatlannyilvántartás közhitelességének megerısítéséért. Magyar Jog. 2001/3. 130.o. 45 A jóhiszemő személyek joggal bízhatnak abban, hogy a nyilvánkönyvi bejegyzések helyesek. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy mindenki megbízhat a nyilvánkönyvi bejegyzések helyességében és senkit nem érhet hátrány amiatt, hogy a nyilvánkönyv valamilyen jogot, vagy adatot tévesen tüntet fel. 46 Das Vertrauensprinzip entfaltet nicht nicht zwischen dem wirklich Berechtigten und seinem Nachmann, sondern nur zwischen dem Berechtigten und einem gutgläubigen Dritten seine Wirkung. Koziol, Welser: i.m.108. o.

12 ingatlan-nyilvántartást teljes körőnek tekinti azért, hogy kizárja a nyilvántartáson kívül jogot szerzı anyagi jogi jogosult, mint pl elbirtokló, házastárs,élettárs, bírósági ítélet szerinti jogosult igényét. Ez feltétlen, a bejegyzéssel azonnal fellépı, a bejegyzési határozat jogerejétıl független jogjoghatás, 47 amely egy fikciós tényálláson alapul. 48 Azt jelenti, hogy a nyilvánkönyvben bízva (ellenérték fejében) szerzı jóhiszemő harmadik személyt a törvény feltétlenül megvédi az anyagi jogi jogosulttól is, lehetıvé téve a nem jogosulttól való jogszerzést. A nyilvánkönyvi jogvédelemi hatás tehát éppen arra az esetre beálló rendezı szabály, amikor a nyilvánkönyvi tartalom eltér az anyagi jogi állapottól és az anyagi jog gravitációs erejénél fogva megkezdıdne a visszarendezés az anyagi jog fısodra szerint. 49 Ezt a rendezıdést akadályozza meg az anyagi jog egy különös szabálya, azzal, hogy az általa fıszabályként még egyébként megengedett rei vindicatio-s igényt, a bizonyító erıvel szembeni ellenbizonyítást, lezárja egy harmadik személy jogai védelme érdekében. Erre az esetre jelenti a közhitelesség a nyilvánkönyv teljességét, mint negatív mozzanatokat. Az ellenkezı bizonyításának kizárása nem az idı múlása miatt következik be, hanem a nyilvánkönyv alapján nyilvánkönyvi jogot szerzı jóhiszemő jogszerzı védelme, illetıleg az anyagi jogosult mulasztása miatt. Az ellenkezı bizonyítását az anyagi jogi elévülési, illetıleg megtámadási határidı lejárta zárja le idımúlási okokból. Ez viszont az anyagi jogi jogosult közvetlen jogutódját védı szabály, ezt kell nyilvánkönyvi elbirtoklásnak tartanunk. Ekkor a nyilvánkönyvi bejegyzettség állapota eredményez anyagi jog szerinti jogszerzést, jogszerzı elévülés alapján. A közhitelesség joghatása beállása esetén azonban egy harmadik szerzı jogszerzése az ok, amely miatt az egyébként még nyitva álló megtámadási határidı ellenére beáll az anyagi jogi jogvédelem a nem jogosulttól történı szerzés esetére. Elıbbiekre tekintettel vajmi kevés, pontosabban - álláspontom szerint - semmi köze nincs a telekkönyvi elbirtokláshoz. 50 Az elbirtoklás folytán beállt jogszerzés nem a jóhiszemő harmadik jogügylettel történı jogszerzésének esete. Az elbirtokló szabály szerint a közvetlen jogutód is lehet, azaz a telekkönyvi példa szerinti Secundus Primussal 51 szemben. A közhitelesség védelmi hatása csak Primus és a jóhiszemő szerzı Tertius között értelmezhetı. A közhitelesség joghatása folytán beszélünk a nyilvánkönyv közbizalmi hatásáról. 47 A joghatás a tényállásban absztrahált életjelenség megvalósulásához főzıdı olyan jogkövetkezmény, amely már nem az élet, hanem a jog jelenségvilágába tartozik. Lásd errıl: Lábady Tamás: A magyar magánjog ( polgári jog) általános része, Dialóg Campus Kiadó, Budapest-Pécs; 1998. 186-187. oldalak; Szladits Károly: Magyar Magánjog, Általános rész. Elsı Rész. Bp. 1932. Grill Károly Könyvkiadó 370. old. joghatásbeli vélelem valamely ténybıl azonnal valamely jog fennállására vagy fenn nem állására következtet. Így pl. a telekkönyvi bejegyzéshez főzıdik a jog fennállásának, a telekkönyvi törléshez a jog fenn nem állásásának joghatásbeli vélelme. A német telekkönyvi jogban un. Fiktionswirkung, továbbá Schutzwirkung ; szemben az eljárásjogi, bizonyító erıt jelentı vélelemhatással az un. Vermutungswirkung-al szemben, ami a telekkönyv helyességének vélelmét jelenti a BGB 891..-a alapján. Baur/ Stürner. Lehrbuch des Sachenrechts 16.Aufl. München 1992..23.I.2.; hiv. Wiegand: Juristische Schulung, 1975,205.ff. 48 Grosschmid Béni a megdönthetetlen vélelem és a fikció elhatárolása során kimutatja, hogy a meg nem dönthetı vélelem is eredményezhet nem való tényazonosságot, így a fikciótól nem ez különbözteti meg, hanem a törvényhozó kiindulása: a megdönthetetlen vélelemnél a törvényhozó abból indul ki, hogy a két tényállás rendszerint azonos. Lásd ezzel kapcsolatban lásd: Lábady Tamás: A magyar magánjog ( polgári jog) általános része, Dialóg Campus Kiadó, Budapest-Pécs; 1998. 184-185. o. Szladits Károly: Magyar Magánjog, Általános tanok. Elsı Rész. Bp. 1932. Grill Károly Könyvkiadó 370. old.; A magánjog vélelmi szabályai általában megdönthetıek, velük szemben tehát ellenbizonyításnak helye van, válhatnak megdönthetetlenné, a fikció esetében ez fogalmilag kizárt. 49 Es kommt zum Tragen, und wenn das Grundbuch von der wirklichen Rechtslage abweicht und der Erwerber eines bücherliches Rechts auf den Buchstand vertraut. Koziol- Welser:i.m. 108. o. 50 Szladits: Dologi jog, 165 és 183.o.. 51 Grosschmid által jelölt nyilvánkönyvi anyagi jogosult, annak közvetlen jogutódja

13 A nyilvánkönyv teljessége a valódi anyagi jogi állapothoz való viszonylatban értelmezhetı, egy bizonyos alany, a nyilvánkönyvi harmadik irányában. 52 Azt jelenti, hogy nincs más jog, mint ami a nyilvánkönyvben bejegyzésre került: ezért a közhitelesség negatív eleme. Csak akkor nyer értelmet, amikor kiderül, hogy az állítás nem igaz, van a nyilvánkönyvön kívüli jogosult. Ezért fikciós tényállás a közhitelesség alapja. A közhitelesség nemcsak a bíróhoz intézett felhívás, arra alappal hivatkozhatnak az érintettek, a nyilvánkönyvi hivatal, továbbá a per bírósága nem teheti meg, hogy attól eltekintve hozzon határozatot. Valakinek utólag azt mondjuk a védelem okából, hogy a te javadra teljesnek is tekintjük a telekkönyvet valakivel, azaz nem mindenkivel szemben. 53 A jogszerzı ezért megbízhat abban, hogy nem állnak fenn más terhek az ingatlanon, mint amelyeket bejegyeztek, amennyiben azok bejegyzésre szorulnak. 54 Itt a jóhiszemő tulajdonszerzésnek jogpolitikai alapját alátámaszthatjuk a jogosult, így pl. a tulajdonos mulasztásával., vétkességével. A telekkönyvön kívüli jogszerzı saját szerzésekor maga okozza a bejegyzés utólagos érvénytelenségének okát és alapját, vétkesen mulasztva azzal, hogy egyfelıl nem idıben nyújtja be bejegyzési igényét, vagy másfelıl a telekkönyvi perorvoslat idıben történı feljegyeztetésével késlekedik. Ebben az esetben a jogalkotó a telekkönyvön kívüli szerzıt vétkessége miatt nem védi meg a megfelelı idıben, a telekkönyvben bízva jóhiszemően jogszerzıvel szemben. 55 Az Inytv. 5.. (4) bekezdése az ingatlan-nyilvántartásnak a jóhiszemő jogszerzı javára fennálló teljeségének feltétlen, jogerıtıl független, és azonnal, a bejegyzés pillanatától ható fikcióját fogalmazza meg 56 Ezt a jogvédelmi hatályt nem érintette az Ab határozat. A gyengített jogvédelem esete: az ingatlan-nyilvántartásból érvénytelen okiraton alapulóan kitörölt anyagi jogosult feltételes, halasztott, korlátozott védelme A jogvédelem legvitatottabb és legnehezebb fejezetéhez rétünk, ahol nem találunk kimentı okokat, ehelyett szembe kell állítanunk két védelemre érdemes az anyagi jogosult egyéni biztonságát a forgalom kollektív biztonsági igényével. Nem véletlen, hogy ebben a kérdésben akkor sem szőnik meg a vita, ha lezárult egy törvénykezési idıszak, mindig szembesülünk a szabályozás kiváltotta méltánytalan jogsérelmekkel. Ilyen okok vezettek a két inkriminált alkotmánybírósági határozathoz is. Ez az un. gyengített jogvédelem a bejegyzés eredeti érvénytelensége (helytelensége vagy szabálytalansága) elıfordulásakor (pl. jogcím hiba, a telekkönyvi elızı 52 A joghatás nem terjed ki a jogosultként bejegyzett rendelkezık személyi identitására. Horber/Demharter: Grundbuchordnung, Einladung (13. Kommentar 20. Auflage 1993 München (VerlagC.H.Beck), 53 Szladits a közhitelességet a közbizalmi hatály tárgyalásakor említi, mint a jóhiszemő szerzıt védı joghatást. A közhitelesség Szladitsnál nem jelenti a bizonyító erıt, jelenti ezzel szemben azt a fikciós tényállást, hogy a nyilvánkönyvi és az anyagi jogi állapot eltérése esetére nem engedi meg az ellenkezı bizonyítását a jóhiszemő harmadik javára. Ezen okból megdönthetetlen vélelemmé válik. Szladits: i.m. 122. old. Kampis szóhasználatában. Mindkét szerzı pontosan fogalmaz a maga értelmezésében, mindkettıjük kiindulópontja azonban más és más. Szladitsot a joglátszat magja, a jóhiszemő jogszerzı védı joghatás tartalma, Kampist a Ptk. szerinti közhitelesség, mint vélelem különbözı fázisainak tartalma indítja a közhitelesség megfogalmazására. Kampis: i.m.: 74.-75.old. 54 Karl Heinz Schwab-Hanns Prütting: Sachenrecht, Verlag C.H. Beck, München, 2000 (91. oldal) A magyar nyilvánkönyvi irodalomban Szladits fejti a telekkönyv közbizalmi hatálya keretében a közhitelesség fogalmát egyértelmően a fentiek szerint, mint a jóhiszemő telekkönyvi jogszerzı szerzésének védelmét jelentı joghatást. Szladits Károly: Dologi jog Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóvállalat 122. old. 55 Hoffmeister Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zzeitung, Juli,1972, S. 97-98, 56 Ennyiben a magyar Inytv. az osztrák telekkönyvi joghoz került közel.

14 hozzájárulásának hiánya) nyer a mai napig alkalmazást. 57 Az ingatlan-nyilvántartási jogvédelem arra az esetre is kiterjed, amikor valaki a nyilvánkönyvbe bejegyzett jogosulttól egy ingatlanra vonatkozó jogot jóhiszemően megszerez, de utóbb kiderül, hogy annak szerzése jogelıdjétıl a szerzés pillanatában már érvénytelen volt. Ezt nevezi a jog a bejegyzés eredeti érvénytelenségnek. A probléma az, hogy errıl az ingatlan-nyilvántartást megtekintı fél nem szerezhet tudomást, hiszen sokszor az okiratok sem árulják el az érvénytelenségi okot, illetıleg az okirat megismerése sem magától értetıdı, nem szükséges a jogszerzéshez. Az okirat helyett maga a nyilvántartás legitimálja a jogosultat. Ilyenkor a jog úgy száll át a jogszerzıre, mintha az elidegenítı valódi jogosult lett volna. A bejegyzés és a jóhiszemőség pótolja az elidegenítı hiányzó jogait. Ez a nyilvánkönyvi közhitelességnek a pozitív mozzanata, a nyilvánkönyvi helyesség fikciójára alapozott jogvédelmi hatása azonban nem minden nyilvánkönyvi rendszerben vált ki azonnal beálló jogvédelmi hatást. 58 A fikciós hatás beállna, bár a telekkönyv tartalma jogsértı, helytelen. A telekkönyvi rendszerek megoldása a forgalmi kollektív jogbiztonság talaján áll. A német telekkönyvben - eltérıen az osztrák és a magyar nyilvánkönyvi jogtól a jóhiszemő jogszerzı védelme bejegyzéssel egyidejőleg, teljes körően azonnal beáll az anyagi jogosulttal szemben. Az osztrák telekkönyvi jogban a közhitelesség pozitív tartalma, azaz a telekkönyvbe bejegyzett jogállapot helyessége alapján a jóhiszemő szerzı védelme csak 3 év elteltével válik tökéletessé. A negatív tartalom, azaz a telekkönyv teljessége tekintetében a védelem azonban azonnal és teljes körően beáll. A nyilvánkönyvben bízva ellenérték fejében jogot szerzı azért érdemel védelmet, mert az ingatlan dolog jogosultját az ingatlan-nyilvántartásban megnyilatkozó külsı tény folytán jogosultnak,pl. tulajdonosnak, a dolog feletti rendelkezésre jogosultnak tekintette. Ez a jogtétel kétségkívül szemben áll a római jog nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet elvével. A magyar jogban a védelem ezért korlátozott védelem. A védelem csak a következı együttes feltételek esetén illeti meg a jogszerzıt: -a jog feletti rendelkezésre jogügylet útján kerül sor; -a jogról nem a tényleges jogosult rendelkezik; -a jogszerzı jóhiszemően jár el, és ellenérték fejében szerez, 57 A német jog e fogalom leírására az Unrichtigkeit (ursprüngliche, nachträgliche) fogalmat használja, amely inkább szabálytalanság, helytelenség szavakkal fordítható a telekkönyv fogalmi szókészletében. Könnyen belátható, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat eredeti vagy utólagos érvénytelensége nem vezet a nyilvánkönyvi határozat, illetıleg a nyilvánkönyv érténytelenségéhez, de vezet annak jogszerőtlenségéhez, helytelenségéhez. Ennek kapcsán áll elı a nyilvánkönyvi bizalomvédelmi mechanizmus a teljesség és a helyesség alanyilag célzott anyagi jogi joghatásával. Feltőnı, egyben magyarázat is a magyar telekkönyvi jogban kialakult érvénytelen bejegyzés fogalomhasználatra, hogy az osztrák jogban is elterjedt az érvénytelenség e közjogi válfaja. A bőncselekmény elkövetésével - közokirat hamisítással hozott, így az Áe. szerint semmis nyilvánkönyvi határozat folytán elıálló érvénytelen bejegyzés lehetséges. Ez a esetkör az eredettıl fogva érvénytelen nyilvánkönyvi bejegyzést jelenti, amelynek orvoslása teljesen eltér az Áe. szerinti jogorvoslati határidıktıl és feltételektıl. A nyilvánkönyvi bejegyzés közjogi érvénytelensége esetén éppen a jóhiszemő jogszerzés részesül csak védelemben, maga az érvénytelen bejegyzés nem, mivel ott az érvénytelenség alapját adó magánjogi jogviszony érvénytelensége, illetıleg annak hiánya adja meg a felülvizsgálat lehetıségét, a felülvizsgálat határidejét. Az érvénytelen bejegyzés három év után is törölhetı a rei vindicatio-s igény elıterjesztésével, ellenben az érvénytelen bejegyzésen alapuló további jogszerzés már nem támadható e határidı elmúltával. Míg az Áe. a közigazgatási határozat stabilitását védi, addig az Inytv. csak a jóhiszemő harmadik jogszerzését védelmezi. 58 Többségében a jogerısen határozaton alapuló bejegyzésekhez kapcsolódik azonnal, a nem kézbesített határozatok esetében a közhitelesség hatályának beállta elhúzódhat az érvénytelen bejegyzéstıl számított három évig is.

15 - egy bizonyos kritikus idı már eltelt, amely alatt az anyagi jogosult megvédhette volna jogait. Látensen kísért az idımúláson alapuló mulasztás. Védelmet élvezı jogügylet A jogszerzés akkor részesül védelemben, 59 ha a jogszerzés jogügylet útján történik. A törvény általi (pl. öröklés) és a hatósági határozat útján történı jogszerzés nem részesül védelemben. A jogügylettel szemben támasztott további követelmény, hogy annak érvényesnek kell lennie, vagyis a jogképesség, képviseleti képesség, rendelkezési jog, szerzıdési akarat hiánya egyben a védelem hiányát jelenti. Nem jogosult rendelkezése a jog felett Nem a jog tényleges jogosultja 60 rendelkezik a jog felett, hanem egy olyan személy, akit az ingatlan-nyilvántartás bejegyzése legitimált. A továbbiakban a védelem szempontjából fontos követelmény, hogy a bejegyzés ellen nem nyújtottak be jogorvolslatot. 61 Jóhiszemőség A jóhiszemőség fogalmát negatíve írjuk körül. 62 Nem minısülhet jóhiszemőnek - akinek a nyilvánkönyv helytelenségének tényérıl tudomása van, volt, illetve kellı gondosság mellett arról tudomást szerezhetett, - ha a nyilvánkönyv helyességét vitató jogorvoslati kérelmet, eljárást jegyeztek fel. Kritikus idı Az érvénytelen bejegyzésrıl való értesülés esetén rövidebb ( 60 nap-hat hónap) idı, értesülés esetén egy hosszabb igényérvényesítési ( 3 év) határidı. A határidık jogvesztık a forgalmi biztonság védelme okából. A pozitív jogvédelmi hatásának szabályozása az alaki nyilvánkönyvi szabályokban Az alkotmánybírósági döntés indokolása végett érdemes végigtekintetni a magyar magánjog szabályozási megoldásaira. Egyik sem követte az alkotmánybírák gondolatmenetét. Ennek oka a telekkönyv, illetıleg az ingatlan-nyilvántartás jogi lényegében rejlik: a regiszter az egyéni jogbiztonsággal szemben a forgalmi érdekő kollektív jogbiztonság talaján áll, ez az egyetlen értelme a hivatalból telekkönyvezésnek, a telekkönyv, mint jogintézmény létezésének. Az AB határozat logikája mentén nem szükséges, sıt rendszeridegen test a magánjogban a telekkönyvi rendtartás. Un eredeti érvénytelenség esetén a jóhiszemően szerzett telekkönyvi jogokra az 1855. évi magyar telekkönyvi rendtartás 63 jogi védelmi szabályát csak korlátozottan, bizonyos idı eltelte után, az érvénytelen bejegyzés idıpontjától számított 3 év után engedi érvényesülni. A megoldás nem kielégítı, ezért az 1886. évi XXIX: tc. 76..-a által adott felhatalmazás alapján a 947/1888. I.M: rendelet 8..-a építi be szubjektív határidıként a három éven belüli 59 BGB 892. 60 Aki dologi jogi értelemben erre jogosult lenne 61 Itt köszön vissza a sokak által nem ismert jogerı bonyolult kérdésköre (lásd pl. BGB 899 -a szerinti panaszt) 62 pl. a német telekkönyvi jogban a BGB 892.. negatív értelemben írja körül a jóhiszemőséget, azt határozza meg, hogy a jogszerzı mikor nem minısül jóhiszemőnek. Ebbıl az következik, hogy amennyiben a BGB 892..- ában meghivatkozott két eset egyike sem áll fenn, a jogszerzıt jóhiszemőnek kell tekinteni. 63 1855. dec. 15. I.M. rend. 150. -a;

16 hatvan napos, illetve hat hónapos határidıt. A telekkönyvi törlési igénnyel fellépınek a per tényének feljegyzése iránti kérelmet hatvan napon belül be kell nyújtani a telekkönyvi hatósághoz azzal, hogy azt hat hónapon belül meg is kell indítani a bejegyzett ellen. A törlési igényérvényesítési határidıket nem a harmadik személy jogszerzésének idejéig kellett számítani, hanem a törlési per megindításáig. 64 A szocialista telekkönyvi rendelet 65 leegyszerősíti a jóhiszemő harmadikat védı perlési határidıt, 66 az érvénytelen okirat alapján kitörölt anyagi jogosultat megilletı rei vindicatio-s határidıt az érvénytelen telekkönyvi bejegyzés idıpontjától számított hatvan napban, kézbesítés hiányában három évben jelöli meg. 67 Az Inytvr. 68 a telekkönyvi rendelet szövege szerint tartja fenn a közhitelesség jóhiszemő nyilvántartási harmadikat védı alaki szabályát, mely szabály át kerül az új ingatlan-nyilvántartási törvénybe is. 69 Az Inytv.-ben a ugyanez a szabály 63.. jelenik meg. 70 A gyengített jogvédelmi hatásának jogalkotási gyökerei A magyar telekkönyvi jog és ingatlan-nyilvántartási jog - az osztrák telekkönyvi törvény 61..-ához hasonlóan, illetıleg a német BGB 892..-ától eltérıen - nem részesíti a jóhiszemő jogszerzı érdekeit egyoldalú elınyben. 71 Az eltérés alapvetıen éppen az un. pozitív 64 Kivételként jelentkezett az Erdélyre és Kelet-Magyarországra vonatkozó 1440/1941. M.E. számú rendelete, amely a törlési kereset határidejét 1940. aug. 30.-tól számított hatvan napra korlátozta. Sárffy: i.m. 535. o. 65 54/1960 ( XI. 27.) Korm. rendelet 66 Kampis is az érvénytelen telekkönyvi bejegyzés fogalmat használja, annak közjogi aktus jellege ellenére. lásd Kampis:i.m.: 408. old. Kisfaludi ezt nem tartja szerencsésnek annak ellenére, hogy nem itt, hanem az új Inytv, jóhiszemő szerzést meghatározó fogalmával kapcsolatban írja le. Ott sem értünk vele egyet, és itt sem. Az ingatlanforgalom által megkövetelt biztonság a visszterhes szerzık javára garantált a telekkönyvi jogokban. A nyilvántartási törvény jóhiszemő fogalma viszont nem megdönthetı törvényes vélelem, hanem megdönthetetlen törvényes vélelem, amely ellenében nem lehet bizonyítást folytatni nyilvánkönyvi eljárásban. Kellene egy Ptk.- beli fogalom is, amely viszont nincs. Ott kellene lennie. 67 A közvetlen jogszerzık felé nincs közhitelesség, de velük szemben is van telekkönyvi perorvoslati határidı, amely módosult a telekkönyvi rendeletben,a 32.. (1) bek.-ben. Az új telekkönyvi rendelet a régi telekkönyv hatvan napos és hat hónapos kettıs határidejét, mint felesleges kettısséget megszüntette, látszólag a határidık megrövidítése révén növelte a telekkönyv közhitelességét. A régi telekkönyvi perlési határidıvel szemben az új telekkönyv az érvénytelenség megállapítása (1 év), illetıleg a bejegyzés alapjául, szolgáló határozat megtámadása (hatósági határozatok elleni jogorvoslati határidık) határidejére szőkítette a perorvoslati határidıt. 68 1972. évi 31. sz. tvr. 31..a(2) bek. 69 1997. évi CXLI. Tv. 63.. (2) bek. 70 Inytv. 5.. (3) A jóhiszemő szerzı javára az ingatlan-nyilvántartást - az ellenkezı bizonyításáig - az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettıl eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemő jogszerzınek minısül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. (4) Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerzı személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetıleg az ıt rangsorban megelızı, jóhiszemő jogszerzıvel szemben. (5) Érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján a jóhiszemő harmadik személy javára bejegyzett jog, illetıleg feljegyzett tény a ranghelyére irányadó idıponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhetı. 71 Az ún. külsı tényállásokat a jognak nem kell, sıt nem is szabad a priori olyanokként szabályozni, amelyeknek a valóságos jogállapottal való harmóniájában harmadik személyek feltétlenül megbízhatnak, hanem... állandóan gondot kell fordítani arra, hogy a forgalom biztonságának feltétlen követelményén túl a látszat hatása ne terjeszkedjék. Nizsalovszky Endre: Látszat a jogban 1931. MJE külön lenyomat a Debreceni Szemlébıl 1931.15.o. (Megjelent még::tanulmányok a jogról, Bp., Akadémiai Kiadó, 1984.); Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchsgesetz, Österrichische Notariats-Zeitung, 1972.Juli, S.97-101.); Auer/Hoffmeister: i.m. 80. o.

17 publicitási hatások beállásának idıpontja terén mutatkozik meg. 72 A német és a svájci telekkönyvi jogban a jóhiszemő jogszerzı védelme azonnal, a változás telekkönyvben való átvezetésének idıpontjától érvényesül. A telekkönyv alapján jóhiszemően jogot szerzı személy védelme feltétlen, nincs beépítve más jogi érdeket védı kritikus határidı. 73 Külön kivételt képez szlovák 74 és a cseh 75 közigazgatási jogkörben vezetett, de a telekkönyvi joghatásokat érvényesítı - ingatlan-nyilvántartás jog, amely nem érvényesíti az osztrák telekkönyvi jog szerinti késleltetett jogvédelmi hatásokat, szemben például a magyar ingatlan-nyilvántartással. 76 A jóhiszemő szerzı védelme azonban nem a nyilvántartás tartalma alapján áll be, nem részesül védelemben a nyilvánkönyv tartalma szerint szerzı, ha a nyilvántartás tartalma nem felel meg az anyagi jogi állapotnak, és azt sikeresen bizonyítja az anyagi jogosult. 77 A cseh nyilvánkönyvi jogban a nyilvánkönyvi bizalomvédelem a szlovák joggal azonos módon, igen korlátozottan érvényesül. Aki a kataszterbe bejegyzett jogállapotból indul ki, tehát a kataszter tartalma szerint szerez, jóhiszemőnek minısül akkor, kivéve, ha tudnia kellett, hogy a bejegyzéseknek a kataszter által mutatott állapota nem felel meg a valóságnak. 78 A lengyel telekkönyvi jog a nyilvánkönyvi közhitelesség jogvédı hatásának pozitív és negatív elemeire kiterjedı- klasszikus tartalmát közvetíti. 79 A telekkönyv alapján jóhiszemően 80 és ellenérték fejében szerzı számára a telekkönyv jogra, tényre irányuló- tartalma teljes és helyes. 81 72 A jogvédelmi hatás pozitív mozzanata azt jelenti, hogy a telekkönyv tartalma eredendıen, azaz a bejegyzéstıl fogva az anyagi jogi állapotnak, azaz tartalma helyes. A pozitív tartalmi elem (az un. helyesség vélelme) akadályozza meg azt, hogy a jóhiszemő jogszerzıvel szemben az eredendıen jogsértı vagy téves bejegyzés okából fel lehessen lépni. A jogvédelmi hatás negatív oldala (az un. teljesség vélelme) abban védi a jóhiszemő harmadik felet, hogy az eredetileg jogszerő és helyes bejegyzés jogsértı jellegének, a jogszerzés érvénytelenségének utólagos megállapítása esetére az anyagi jogosult felléphessen vele szemben. Herbert Hoffmeister/ Helmut Auer:i.m. 80. o, Böhringer-Meikel:i.m. 69.o. Böhringer: i.m.25-27.o. 73 Hoffmeister/Auer:i.m. 80. ol, Böhringer:i.m. 25-27.o.,; A jelen sorok szerzıje ehhez megjegyzi, hogy az azonnali jogvédelmet a telekkönyvi helytelenséget hivatalbóli eljárásban lefolytatott un. Amtswiderspruch, illetve a Zwangberichtigungsverfahren intézménye ellentételez, megakadályozva az un. telekkönyvi irreverzibilitás kialakulását. Kiemelés KM. 74 Szlovákiában 1996. január 1-jétıl hatályos az Ingatlankataszterrıl és az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog és más jogok bejegyzésérıl szóló Nr. 162/1995. és az Nr. 222/1996. törvény. 75 A legfontosabb jogforrások a Cseh Köztársaságban a kataszteri törvény (Nr. 344/1992. Sb. idgf), valamint a tulajdonjog és más ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzésérıl szóló törvény (Nr. 265/1992. Sb.) 76 A szlovák egységes ingatlan-nyilvántartási törvény 70..(2) bek. alapján a bejegyzett jogok és jogosultjaik tekintetében az ingatlan-nyilvántartás - az ellenkezı bizonyításáig - hitelesen tanúsítja azok fenn állását. lásd errıl különösen még Jan Krekovicsova: Rechtschutz im Liegenschftsverekehr in Slowakei; Wien,.1998. 39. old; Imrich Hornansky: Liegenschftsverwaltung- Grundbuch und Kataster, Wien 1997. 49.,old.) 77 Wenn aber von den Angaben des Liegenschftskatasters ausgeht, ist nur gutglaubig wenn der Stand der Eintragungen im Liegenschftskatater dem faktischen Stand entspricht.er hat aber nicht die Sicherheit, dass fem so ist, und ist gegenüber dem faktischen Eigentümer nicht geschützt. (lásd Eva Baresová: Rechtschutz im Liegenschftsverkehr in Tschechien; Wien. 1998,. 55. old.) 78 Wenn aber von den Angaben dews Liegenschftskatasters ausgeht, ist nur gutglaubig wenn der Stand der Eintragungen im Liegenschftskatater dem faktischen Stand entspricht.er hat aber nicht die Sicherheit, dass fem so ist, und ist gegenüber dem faktischen Eigentümer nicht geschützt. (lásd Eva Baresová: Rechtschutz im Liegenschftsverkehr in Tschechien; Wien. 1998,. 55. old.; továbbá Brosta Claudie: Ingatlanok jóhiszemő megszerzése a cseh jogban, Magyar Jog, 1999.évi 2. szám. 124. oldal). 79 Geschüztz wird dasw Vertrauen auf Entragungen selbst, der Dritte ist nicht verpflichtet, auch den Inhalt der Akte des Grundbuchs zu kennen. MMAg. Romana Cierpial: Immobiliarsachenrecht in Polen. Beiheft. 1/2002. 89.o. (Aktuelle Aenderungen im Bereich Ommibiliarrecht, Grundbuchrecht, Kreditwesen und Hypothekenrecht.) A telekkönyv helyességére vonatkozó vélelmet a telekkönyvi törvény 3..(1) bek.-e, a teljességre irányuló vélelmet a 3..(2) bek. tartalmazza. A lengyel szerzı sem tudott szabadulni a közhiteleség vélelem jellegétıl. 80 Art. 6. Abs. 2. GGH. Hivatkozza. Cierpial: Im. 88.o. 81 Schlechtglaubig handelt derjenige, der weiss, dass der Inhalt des Grundbuchs mit den tatsächlichen rechtlichen Verhältnissen nicht übereinstimmt, sowie derjenige, der dies mühelos erfahren konnte. Rudnicki: Kommentarz do ustawu o ksiegach wieczystych i hipotece, Art. 5. hivatkozza MMAg. Romana Cierpial: i.m. 89.o.

18 A nyilvánkönyvi bizalomvédelem keretein belül erıteljesebben érvényesül a jóhiszemő jogszerzı védelme - az osztrák jogi gyökereihez visszatérı - horvát és szlovén anyagi telekkönyvi jogban. 82 A horvát telekkönyvi törvény 83 8..-a, illetıleg a tulajdonról és más dologi jogokról szóló törvény 123.-a szerint a telekkönyv a jóhiszemő szerzı javára a jogállapotot helyesen és teljesen tartalmazza, így a telekkönyvben bízva jóhiszemően szerzı fél a jogi forgalomban törvényes védelemben részesül. 84 Szlovénia 1995 júliusában hatályba lépett új telekkönyvi törvénye a jóhiszemő jogszerzı védelmének szabályozásakor egyértelmő és félreismerhetetlen rokonságot mutat az osztrák telekkönyvi jogi megoldással. 85 Az un. konszenzuális elvet érvényesítı jogrendszerekben 86 a nyilvánkönyvi bejegyzéshez legfeljebb negatív a nyilvánkönyvi teljességre alapozó szerzést védı - publicitási joghatások tapadnak, csakúgy, mint a traditito-s rendszert megırzı spanyol polgári jogban. 87 Az un. anglo-amerikai nyilvánkönyvi rendszerben értelmezhetetlen a közhitelesség, mint a jóhiszemő jogszerzıt védı joghatás, annak ellenére, hogy az okirat-nyilvánkönyvbe bevezetett szerzı korlátozott védelmet kaphat az okirattárba be nem került jogosulttal szemben. 88 Az osztrák jogban 89 a jóhiszemő harmadik csak akkor részesül védelemben, ha a nyilvánkönyvi elızı bejegyzése jogerıs (nincs ellene felfolyamodás), nincs perfeljegyzés, és az érvénytelen bejegyzéstıl számított 3 év már eltelt. Az anyagi nyilvánosság pozitív mozzanata ellentétben a negatív tartalmával - nem teljes körően érvényesül, a telekkönyvi bejegyzı határozat jogereje és a pozitív közbizalmi hatás összefüggése okán. 90 Ennek okát Hoffmeister az osztrák törvényhozó tudatos mérlegelésében látja. Az osztrák törvényhozás a jóhiszemő szerzı védelmében a közbizalmi hatás pozitív oldala rögzítésekor bizonyos 82 Jan Krekovicsova: Rechtschutz im Liegenschaftsverekehr in Slowakei; Wien,.1998. 39. old; Imrich Hornansky: Liegenschftsverwaltung- Grundbuch und Kataster, Wien 1997. 49.,old.) 83 Kihirdetve Narodna Novine 96/1996. lásd Snjezsana Bagics:Grunbücher in der republik Kroatien, Manuscript, 28.old.Wien, 1998.Wiener Konferenz über Grundbuch und Kataster,) és Dr Tatjana Josipovic:Grundbücher in der Republik Kroatien; Wiener konferenz über Grundbuch und Kataszter, Wien, 1998. 84 1997. január 1-jétıl lépett hatályba két új törvény: a Tulajdon és más dologi jogokról szóló törvényrıl és a Telekkönyvekrıl szóló törvény. A tulajdonjogi törvény az általános dologi jogi rendet szabályozza mind az ingatlanokra, mind az ingóságokra vonatkozóan. Aa törvény az osztrák ABGB (Ált. Polgári Törvénykönyv) tradíciós alapelvét követi. Az ingatlan forgalomban érvényesülı jóhiszemő jogszerzés védelme tekintetében az osztrák szabályozáshoz nyúlnak vissza, azonban ellentétben az osztrák joggal kifejezett pozitív szabályokat fogalmaznak meg erre inkább a német és a svájci modellt tekintik mintának, szemben az osztrákkal, amelyben a törlési perek szabályaiból vezethetı le a jóhiszemő jogszerzés védelme. 85 Auer, Hoffmeister:i.m. 24.o. 86 Bärmann: Neues francözisches Grundbuchrecht. Acp. 1555. 440. old. hiv. Böhringer:i.m. 25.o. Ebbe a jogcsaládba tartozik Olaszország, Portugália, Belgium, Luxemburg. 87 A spanyol jogban ugyanis jelképi traditio helyett de facto traditio szükséges, az intabulatio csak deklaratív joghatályt mutat fel, a közhitelesség jogvédelmi hatása csak negítva jelentésében érvényesül. Böhringer: i.m. 26. old. 88 Legyen erre példa példának okáért Az USA államaiban különbözı módokon gyökeret vert race, notice, race and notice elve. A helyzetet tovább bonyolítja a fakultatív nyilvánkönyvezés, továbbá a nyilvánkönyvezés eltérı tárgya: jogcímokiratok, illetıleg az azokhoz kapcsolt un. title-research intézménye.william Howarth: Land Law. London. Sweet and Maxwell.1991. 104.-110. Az angolszász nyilvántartási jog a mirror, illetıleg az insurance principle fogalmai alatt a bejegyzett jogosult ellenkezı bizonyításának kitett állami védelmét hangsúlyozza. 89 Koziol-Welser:i.m. 109.o.:Die Regelung ist im einzelnen kompliziert: Der gutglaubige Dritte ist im Rahmen des positiven Publizitätsprinzips nur dann vollkommen geschützt, wenn die Eintragung des Vormannes rechtskräftig( durch rekurs unanfechtbar) ist, keine Streitanmerkung, aufweist und seit dem Zeitpunkt der Eintragung mindestens 3 Jahre vergegangen sind. 90 Rechberger: Über die Grundprinzipien des österreichischen Grundbuchsystems. 17.o. Wiener Konferenz über Grundbuch und Kataster Veröffentlichungen des Ludwig-Boltzmann-Institutes für Rechtvorsorge und Urkundenwesen, Wien, 1999 der österreichische Gesetzgeber hat eine gewisse Vorsicht lassan, indem er diesen Gutglaubensschutz erst nach Rechtskraft der Eintragung, wenn also gegen den Eintragungsbeschluss kein Rechtsmittel erhoben oder ein solches erfolglos geblieben ist, eintreten lasst.

19 óvatossággal, még inkább korlátozással élt: a jóhiszemő nyilvánkönyvi harmadik szerzése védelmét csak a bejegyzési határozat jogerıre emelkedése utánra engedi érvényesülni, arra az idıpontra, amikor a bejegyzés ellen már nem lehet jogorvoslattal élni. 91 A gyengített nyilvánkönyvi jogvédelem (a telekkönyvi irreverzibilitás relatív jellege) A jóhiszemő szerzı védelmének pontos megfogalmazása egy gondosan mérlegre tett érdekkiegyenlítés eredményeként áll elı. Az érdekkiegyenlítésben jogbiztonsági okokból gondos mérlegelésre kerül az anyagi jogosult illetıleg a harmadik személy védelme. Az anyagi jogosult védelmét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok hitelessége, a telekkönyvi elızıknek a további bejegyzésekrıl való értesülése, és ezen alapulóan a nyilvánkönyvi harmadik elleni fellépés joga biztosítja. A nyilvánkönyvi szerzınek törvényileg meghatározott idı alatt számolnia kell az anyagi jogosult joghatállyal bíró fellépésével. A telekkönyv helyességében, nevezetesen, hogy a jogok pontosan és jól kerültek bejegyzésre, csak feltételekkel bízhat a harmadik személy, be kell várnia a jogorvoslati határidık elteltét, a telekkönyvi határozatok jogerejét. A telekkönyvi bejegyzés eredendıen fennálló érvénytelensége esetén ugyanis a telekkönyvön kívülre került szerzıt ilyen mulasztás nem terheli, nem róható terhére a helytelen, illetıleg jogszerőtlen telekkönyvi állapot kialakulása. Ez az oka annak, hogy a jog jó alappal és alapos megfontolása mellett dönt a jóhiszemő jogszerzı védelmének gyengített mértékérıl a telekkönyvi bejegyzés eredeti érvénytelensége esetére. A jog e kiegyensúlyozott, az anyagi jogosult jogos érdekeit is kifejezetten mérlegelı közhitelességi szabálya nem hirtelen jogalkotói megfontolás, hanem egy hosszabb, a XVIII. századig visszanyúló jogalkotási folyamat eredményeként áll elı. 92 A telekkönyvi tartalom helytelenségének megakadályozást eleinte a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok valódisága és jogszerősége, az okiratok hitelességének megerısítésével vélték megoldhatónak. Az osztrák telekkönyvi jogban pl. az 1871. évi telekkönyvi törvény tervezet elıkészítésekor született javaslat szerint a bejegyzés (betáblázás) alapjául szolgáló okiratok kötelezı bírósági hitelesítése is szükséges abban az esetben, ha az okiratot kiállító nem tudott írni, vagy az okiratot nem abban a tartományban állították ki, amelyben a telekkönyvi bejegyzést foganatosították. A másik megoldás a perorvoslati határidık rögzítésére irányult. 1849-ben, majd 1852 ben megfogalmazódik a törlési keresetnek a harmadik személlyel szembeni benyújtására nyitva álló szubjektív határidınek elıbb 30, majd 180 napos rögzítésére vonatkozó javaslat. 93 Ebben a vonatkozásban bizonyos értelemben - mintaként szolgált az 1855. évi magyar telekkönyvi rendtartás. A magyar telekkönyvi rendtartás ugyanis lerövidítette a rei vindicatio-s igény érvényesítése határidejét. A rendtartás szerint az anyagi jogosultnak a harmadik szerzıvel szembeni törlési kereset benyújtására nyitva álló három éves határidıt az érvénytelen bejegyzéstıl kell a bírónak számítani, és nem a telekkönyvi harmadik szerzésének idıpontjától. Az osztrák telekkönyvi törvény 1871. évi elıkészítı munkálatai során éppen ebben a kérdésben, az azonnali vagy késleltetett jogvédelem tekintetében ütköznek a régi osztrák jogi tradíciók és a történeti iskolai nézetei. Az osztrák történeti iskola két kimagasló képviselıje Unger és tanítványa Exner elvetik a telekkönyvi bejegyzés un. eredeti érvénytelensége 91 Hoffmeister/Auer: Das moderne Grundbuch 80. o,. 92 Hoffmeister: Der Gutglaubenschutz im österreichischen Grundbuchgesetz; Österreichische Notariats-Zeitung, Juli,1972, S. 6-10.; Az osztrák telekkönyvi törvény hatálybalépésének 100. évfordulóján tartott elıadás alapján 93 Entwurf einer allgemeinen Grundbuchs-Ordnung für Österreich, Wien 1849). Idézi Hoffemeister: i.m.: 102. old.

20 esetének az un. utólagos érvénytelenségtıl való elkülönítését, illetıleg annak a harmadik személy jogvédelme szempontjából való eltérı megítélését. 94 A telekkönyvi tartalom visszaélésszerő felhasználásának megakadályozása végett Lichtenfels több javaslattal is él, amely végül a bizalomvédelem relativizálásához vezet. Többek között javasolja, hogy a perfeljegyzést a telekkönyvi hatóság pusztán annak valószínősítése, így a benyújtott okirat alapján jegyezze fel a telekkönyvi betétben, másfelıl ellentétben a törvényelıkészítı bizottsági tervezetével szemben - szükségesnek tartja a perindítási határidı kibıvítését. Síkra szállt amellett is, hogy a telekkönyvi jogorvoslati határidıt egyfelıl az érintett személy lakhelyének távolsága 95 is határozza meg. A nyilvánkönyvi elızı értesítésének imperatív szabálya, illetıleg az ahhoz kapcsolt kibıvített perorvoslati határidı nem okoz olyan heves vitákat, mint a bejegyzési okiratok hitelesítési kényszere. A hitelesítési kényszerrel szemben foglal állást a bizottság többsége. 96 Érvelésükben különös hangsúlyt kap a perlési idı meghosszabbítása, és ennek ellentételeként a telekkönyv jogszerőségének fokozott garantálása. 97 Az osztrák megoldás a gyengített védelem, vagy ha úgy tetszik az anyagi jogosult és a telekkönyvi szerzı védelmének középutas, kiegyensúlyozott megoldása, nem annyira elméleti alapokon, hanem sokkal inkább praktikus megfontolásokon alapult. 98 A kissé talán túlméretezett történeti visszatekintés nem véletlen. Alapul szolgálhat az anyagi jogosult és a jóhiszemő szerzı védelmének problémája jogtörténeti szempontból való higgadt és körültekintı megítélésére, a jövıbeni megoldások kimunkálására. 99 A nyilvánkönyvi harmadik szerzését negatíve érintı un. gyengített jogvédelem egyben az anyagi jogi jogosult pozitíve gyengített jogvédelmét is jelenti. E komplex jogvédelmi 94 Joseph Unger: System des österreichischen allgemeinen Privatrechts, Leipzig, 1868.;idézi Hoffmeister: i.m. 102. Unger úgy látja, hogy mindenkinek, aki egy nyilvános könyv alapján tartalmában bízva, és arra hagyatkozva szerzett jogot, szerzésében azonnal védelemben kell részesülnie a törvény által, és legfeljebb az ingyenes szerzı szerzését kell az ABGB régi 1467..-ának alávetni, minden más esetben azonban a jóhiszemő szerzı védelmének azonnal be kell állnia. Demelius a nem ellenérték fejében történı szerzést forgalombiztonsági szempontból védelemre érdemtelennek tartja. 94 Exner 94 a telekkönyvi bejegyzés un. eredeti (ursprünglich) és utólagos (nachträglich) érvénytelensége megkülönböztetését irracionálisnak tekinti, számára egyedül az a döntı, hogy a jogügylet idıpontjában a Jogelıd (Auktor) az átruházandó jog jogosultja volt. Az hogy a jogelıd valamikor korábbi jogosultságát késıbb elveszítette, a jogutódot (Successor) kell, hogy segítse. A két szerzı egyértelmően a telekkönyvi jogállapot szerint, jóhiszemően szerzı feltétlen védelmét tartja a telekkönyv lényegi hatásának. Ennek alárendelten a telekkönyvi tartalomtól eltérı anyagi jogi helyzet esetére az anyagi jogosult jogvesztése mellett foglalnak állást. A jogi bizottság a minisztériumi tervezethez képest a harmadik személy jogvédelme szempontjából lerövidíti ugyan a törlési kereset benyújtására nyitva álló határidıt, de az Unger által képviselt a telekkönyvi jóhiszemő szerzést azonnal védı joghatást csak feltételekkel engedi érvényesülni. A bizottsági javaslatban a 31..-ban foglalt szöveg kifejezetten megköveteli, hogy a telekkönyvi elızı bejegyzése jogerıre emelkedjék. A birodalmi igazságügyi minisztérium által kidolgozott kormányzati elıterjesztés egyáltalán nem alkalmas a felmerülı nézeteltérések áthidalására. A törvénytervezet az anyagi jogosult számára adott rei vindicatio-s igény érvényesítésének idıtartamát, a törlési kereset benyújtásának jogvesztı határidejét (105. ) három évben határozza meg, hasonlóan a magyar telekkönyvi rendtartáshoz, visszatérve az 1858. évi tervezet szövegéhez. 95 Hoffmeister:i.m. 99.o. 96 Unger mellett szólt. 97 Hoffmeister szerint az 1871. évi osztrák telekkönyvi jogalkotási viták nem csupán különbözı elgondolásokból eredtek, de meghatározóan hatottak az eltérı jogpolitikai beállítottságok. Hoffmeister itt elsısorban a történeti iskola vezetıjére, Ungerre utal, aki az osztrák magánjogot a német civilisztikához akarta kapcsolni. lásd ezzel összefüggésben az 1955. évi GrundbuchsGesetz 123..-át) 98 Entwurf des Gesetzes über Eigentumserwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke 1872., hivatkozza Hoffmeister i.m. V. rész. 100. old. 99 Az 1855. évi. magyar telekkönyvi rendtartás, az azt módosító 947/1888. I.M. rendelet, majd a késıbb hatályba lépett nyilvánkönyvi jogszabályok kivétel nélkül. A magyar telekkönyvi rendtartás telekkönyvi jogorvoslatra egyfelıl eltérı jogorvoslati határidıt adott belföld és külföld esetében, másfelıl hatvan napos határidıt adott a változásról értesült, illetve 3 éves határidıt a kézbesítésben nem részesülı anyagi jogi jogosultnak a törlési per megindítására azzal, hogy annak a pernek tényét a telekkönyvben feljegyeztetik.