INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Mód Péter Az egyidejű érkezés dilemmái a ranghely megállapítása tekintetében Ugyanarra az ingatlanra vagy ugyanazon bejegyzésre egyidejűleg érkezett beadványok viszonylag fehér hollónak tekinthetők az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, azonban előfordulásuk többféle variációt ölthet magára, fejtörést okozva a jogalkalmazók számára különösen akkor, ha az egyidejűleg érkezett beadványok még ugyanazon a napon is keltek. Ekkor a bejegyzés ranghelye alakulásának a kérdése fokozottan előtérbe kerül. 1 vö. Iratkezelési Szabályzat 31. pontját Egyidejűleg érkezettnek kell tekinteni az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (Inytv. vhr.) 83. (1) bekezdése szerint azokat a beadványokat, amelyek ugyanazon a napon érkeztek vagy kerültek benyújtásra az ingatlanügyi hatósághoz. Országos szinten naponta több ezer beadvány érkezik egyidejűleg a földhivatalokhoz, azonban ezek közül ügyviteli értelemben csak azok kezelendők eltérően, amelyek az Inytv. vhr. 83. (2) bekezdése szerint ugyanarra az ingatlanra, vagy a tulajdoni lapon levő ugyanarra a bejegyzésre érkeztek egyidejűleg. Ez esetben a beadványokon és az iktatókönyvben az egyidejű érkezésre utalással kölcsönösen fel kell tüntetni annak a beadványnak az iktatószámát is, amellyel a beadvány egyidejűleg érkezett. Lényegében ugyanezen ügyviteli szabályokat ismétli meg a földhivatalok egységes Iratkezelési Szabályzatának kiadásáról szóló 13/2008. (FVÉ 17.) FVM utasítás (Iratkezelési Szabályzat) 68. pontja azzal a szépséghibával, hogy egyidejűleg érkezettnek kizárólag csak a postai úton érkezett vagy kézbesített beadványokat tekinti. Emellett azonban figyelembe kell venni azt az Iratkezelési Szabályzatban is számbavett küldemény átvételi módozatokat, 1 miszerint a beadványok az ingatlanügyi hatóságokhoz nemcsak postai úton, hanem többek között személyes benyújtás, futárszolgálat, hivatali kézbesítés útján is bekerülhetnek. Vagyis az egyidejű érkezés esetén közömbös a küldemény átvételi módok közötti különbségtétel. Az informatikai és a telekommunikációs eszköz útján történő kézbesítési mód kizárható, mivel az Inytv. 25. (3)-(4) bekezdése tiltja a beadványok elektronikus úton történő benyújtását, valamint telekommunikációs eszköz (pl. fax) útján történő küldemény átvétele sem jöhet számításba, mivel az okirati és a rangsor elvéből fakadóan csak eredeti példányban benyújtott bejegyzés alapjául szolgáló okirat és kérelem alapján lehet ranghelyet alapítani. Fontos még azt is megemlíteni, hogy egy- www.resimmobiles.hu
38 RES IMMOBILES idejű érkezés szempontjából csak azok az azonos napon érkezett beadványok jöhetnek számításba, amelyek a hivatalos órák alatt kerültek átvételre. Az okirati elvből fakad az a megszorítás, hogy az egyidejű érkezés esetén csak azok a beadványok vehetők figyelembe, melyek a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokra vonatkozó előírásoknak megfelelnek. 2 Egyidejűleg érkezett beadványok ranghelyének megállapítása Az Inytv. 44. (1) bekezdése egyértelműen szabályozza, hogy az ingatlanügyi hatóságnak a beadványokat milyen sorrend szerint kell intéznie. Eszerint a beadványokat az iktatószámok sorrendjében kell intézni az Inytv. 7. (1) bekezdésében lefektetett qui prior tempore, potior jure rendező elv 3 mentén, miszerint a bejegyzések ranghelyét a kérelem iktatási időpontja határozza meg. Vagyis a bejegyzések egymáshoz való viszonyát rangsorát általában az iktatószámok sorrendje határozza meg. Ezen főszabály alóli egyetlen kivétel az egyidejű érkezés esete, mivel ekkor a beadványok iktatási időpontja azonos, legfeljebb az iktatószámok sorszámában lehet eltérés, amely azonban véletlenszerűen kerül a beadványra, hiszen azok sorszámbeli különbözősége például azon múlik, hogy a gyorskezű iktató a postán érkezett beadványokat éppen a postai zsák melyik sarkából húzza elő. Tehát egyidejű érkezés esetén az iktatószámok sorszámbeli különbözősége irrelevánsnak tekinthető, az kizárólag a beadványok ügyviteli megkülönböztethetőségére és azonosíthatóságára szolgál. Az egyidejű érkezés esetére fogalmazza meg az Inytv. 44. (1) bekezdésének második mondata azt a kisegítő szabályt, hogy az egyidejűleg érkezett beadványok bejegyzésének ranghelyét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezésének időpontja határozza meg. Tehát, ha például két jelzálogjog bejegyzésére irányuló beadvány ugyanarra az ingatlanra egyidejűleg érkezik, akkor a bejegyzés ranghelyét a jelzálogszerződések keltezési időpontja dönti el, vagyis a korábban keltezett zálogszerződés alapján létrejött zálogjog rangsorban előrébb kerül, mint az ugyanazon a napon érkezett, de későbbi keltezésű zálogszerződésen alapuló jelzálogjog. Ebben az esetben is figyelemmel az Inytv. vhr. 83. (3) bekezdésére a beadványok elintézésekor a határozatban és a tulajdoni lapon utalni kell arra, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keletkezési időpontja alapján a bejegyzés milyen ranghelyre történt. (A két egyidejűleg érkezett, de különböző időpontban keltezett zálogjogszerződéseken alapuló bejegyzéseket az 1. számú tulajdoni lap szemlélteti.) Azonos napon kelt okiratokon alapuló jogok ranghelye Amennyiben az egyidejűleg érkezett bejegyzés alapjául szolgáló okiratok azonos napon is keltek, felmerül a kérdés: miként alakul a bejegyzések ranghelye? Erre a kérdésre már sem az Inytv., sem az Inytv. vhr. nem ad választ. Ebben az esetben támpontul szolgálhat az, hogy esetlegesen valamely beadvány elintézése élvez-e soronkívüliséget, mert akkor a soronkívüliséget élvező beadvány ranghelye kerülhet előrébb a másik beadvánnyal szemben. A támpont Akhilleusz-sarka az lehet, hogy a soronkívüliség 2 vö. Inytv. 44. (1) bekezdés negyedik mondatfordulatát 3 a rangsor elvének latin fordítása aki elől jár időben, erősebb a jogban
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 39 Veszprém Körzeti Földhivatal Oldal: 1/1 8200 Veszprém Vörösmarty tér 9. Tulajdoni lap szemle 2009.04.27. 11:51:12 SZENTGÁL Szektor: 5 belterület HRSZ: 207 Térképszelvény: 1983 8444 Szentgál, Óbudai u. 3. -------------------------------- I. rész ---------------------------------- 1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Alosztály adatok Jel m v. ág (kivett) min. o. ha,m2 kat. jöv. ha,m2 kat.jöv. É kivett 2400 lakóház, udvar Földrészlet össz.: 2400 ------------------------------- II. rész ---------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 45878/1995.07.11. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Bögöly Ödön(an.: Nebáncs Virág, szül: 1978.08.14.) Címe: 8444 Szentgál, Óbudai u. 3. ------------------------------- III. rész --------------------------------- 1. Bejegyz határozat: 37590/2009.04.27. Terhelés: jelzálogjog 1.000.000 Ft, azaz egymillió forint és járulékai erejéig Jogosult neve: Kamat Bank Zrt. Címe: 8200 Veszprém, T zsde u. 1. Megjegyzés: A beadvány a 37608/2009.04.27. számú jelzálogjog bejegyzési kérelemmel egyidej leg érkezett, azonban a bejegyzést az okirat kelte alapján (2009. április 22.) a 37608/2009.04.27. számú határozattal bejegyzett jelzálogjogot követ ranghely illeti. --------------------------------------------------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 37608/2009.04.27. Terhelés: jelzálogjog 2.400.000 Ft, azaz egymillió forint és járulékai erejéig Jogosult neve: Money Bank Zrt. Címe: 8200 Veszprém, T zsde u. 19/A. Megjegyzés: A beadvány a 37590/2009.04.27. számú jelzálogjog bejegyzési kérelemmel egyidej leg érkezett, azonban a bejegyzést az okirat kelte alapján (2009. április 9.)a 37590/2009.04.27. számú határozattal bejegyzett jelzálogjogot megel z ranghely illeti. ---------------------------- Tulajdoni lap vége --------------------------- 1. számú tulajdoni lap www.resimmobiles.hu
40 RES IMMOBILES az ügyintézésben jelent elsőbbséget, viszont a ranghely bejegyzése szempontjából nem feltétlen jelent sorrendbeli prioritást. Természetesen nem biztos, hogy az egyidejűleg érkezett beadványok valamelyike soronkívüliséget élvez, vagy uram bocsá mindkét beadványt soron kívül kérik elintézni, úgy ismételten az előbb feltett kérdésnél lyukadunk ki. A kérdés eldöntéséhez célszerű megvizsgálni a korábbi, akár a több mint száz évvel ezelőtti telekkönyvi szabályozást és a korabeli jogirodalmi álláspontokat. A korábbi szabályozás A Magyarországon elsőként veretes telekkönyvi eljárási szabályokat megfogalmazó Telekkönyvi Rendtartásról szóló 1855. december 15-i I.M. rendelet 61. harmadik bekezdése ekként rendelkezett: ha a kérvények az iktatóhivatalba egyidejűleg érkeztek be, az azok folytán történt bejegyzvények, amenynyiben azok ugyanazon telekkönyvi jószágtestre, vagy ugyanazon nyilvánkönyvi tételre vonatkoznak, egymás között egyenlő rangsorozatban állanak. Az egyenlő, vagy mai szóhasználattal helyesebben azonos ranghelyen álló jelzálogjogok kielégítésére ha a zálogtárgy értékesítésekor befolyt összeg a követelések teljes összegét nem fedezte a zálogjogi követelések arányában volt lehetőség a jelzálogjogról szóló 1927:XXXV. törvénycikk 53. -a értelmében. A hazai magánjog fejlődésében nagy szerepet játszó, viszont törvényerőre nem emelkedett 1928-as Magánjogi Törvény Javaslata első tervezete 534. -a részletesebb szabályokat fogalmazott meg: A telekkönyvi hatósághoz egy időben érkezett, ugyanarra az ingatlanra, vagy ugyanarra a bejegyzett jogra vonatkozó több beadvány következtében, ha azonos nemű jog bejegyzését célozza: közös jog, vagy a követelések összegei avagy a szolgáltatások értéke arányában azonos rangú több jog keletkezik. Ha a beadványok különböző nemű jogok bejegyzését, vagy ha ugyanannak a jognak átruházását, terhelését, megszüntetését célozzák: a rangsor (532. ) a kért bejegyzések alapjául tett okiratok kelte szerint képződik. Látható, hogy a korabeli jogirodalom egyidejű érkezés esetén különbséget tett az azonos nemű és a különböző nemű jogok között, és azonos nemű jogok viszonylatában viszonylagosan egységesen képviselték 4 azt az álláspontot, hogy a beadványok egyidejű érkezés esetén azonos ranghelyre kerültek. Különböző jogok tekintetében viszont már nem volt ilyen egyöntetű az álláspont, azonban kiemelendő a múlt század elejéről Zlinszky Imling álláspontja, 5 mely szerint, ha egyidejűleg érkezett beadványokban ugyanarra az ingatlanra tulajdonjog bejegyzését és jelzálogjog bejegyzését kérik, a bejegyzést mindkét jogra nézve foganatosítani kell, s a két jog közötti elsőbbség kérdését polgári per útján kell eldönteni. A második világháborút követően a telekkönyvről szóló 54/1960. (XI.27.) Kormányrendelet végrehajtásáról szóló 2/1960. (XII.25.) I. M. rendelet 78. (2) bekezdése is a korábbi szabályozást követve azt mondta ki, hogy egyidejű érkezés esetén a bejegyzések azonos rangsort kapnak, majd később az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. törvényerejű rendelet végrehajtásáról szóló 27/1972. (XII.31.) MÉM rendelet 93. (2) bekezdése is ugyanígy rendelkezett. 4 vö. Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás. Szerző kiadása, Budapest 1941. 110. oldal 5 Imling Konrád: A magyar telekkönyvi jog mint Zlinszky Imre A magyar telekkönyvi rendtartás czimű művének hatodik kiadása. Franklin Társulat, Budapest 1902. 196-198. oldal
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 41 A hatályos osztrák, német és a francia szabályozás Az osztrák telekkönyvi törvény (Allgemeines Grundbuchgesetz 1955. - GBG.) a rangsor elvénél, a 29. (2) bekezdésében rögzíti, hogy a bejegyzések azonos ranghelyen állnak, ha a kérelmek egyidejűleg érkeztek. 6 A német telekkönyvi rendtartás (Grundbuchordnung 1897. - GBO.) 45. (1) bekezdése ugyanezen elvet fogalmazza meg, amikor kimondja, hogy amennyiben a kérelmek egyidejűleg érkeztek, úgy a telekkönyvbe fel kell jegyezni, hogy a bejegyzések azonos ranghelyet foglalnak el. 7 A francia jogban a Code Civil szabályai alapján a jelzálogjogi bejegyzések rangsorát a kérelmek benyújtási időpontja határozza meg. Abban az esetben, ha ugyanarra az ingatlanra ugyanazon a napon terjesztenek elő kérelmet, a rangsor az okiratok keltéhez igazodik. Amennyiben az okiratok egy időben keltek, úgy a bejegyzések azonos ranghelyet foglalnak el. 8 Érdekességként érdemes itt megjegyezni, hogy a francia megoldást követte a magyar jogalkotás, amikor az Inytv. kodifikációja során a 44. -ban az egyidejű érkezés esetére az okirat keltezéséhez igazították a rangsor eldöntésének a kérdését. Azonos ranghely és a zálogjogból történő kielégítés a hatályos szabályok alapján Az Inytv. vhr-ben is ismert az azonos ranghely fogalma, hiszen annak 90. -a kimondja, hogy az egyidejűleg átszállott részjelzálogjogokat azonos ranghelyen kell feltüntetni. A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának véleményéből 9 az körvonalazódik, hogy az ugyanazon ingatlanra vonatkozó, azonos napon kelt okiratokon alapuló és azonos napon benyújtott kérelmek ranghelyének bejegyzése vonatkozásában a legfőbb bírói fórum a korábbi szabályozás megoldása mellett tör lándzsát azzal, hogy az egyidejűleg érkezett beadványokon alapuló bejegyzések azonos ranghelyet kapnak, és az ezt sérelmesnek tartó érdekeltek polgári perben tisztázhatják jogi helyzetüket. Azonos ranghely esetére pedig a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 168. -a rendelkezik a kielégítés módjáról úgy, hogy ha a befolyt összeg nem fedezi az azonos sorrendben felsorolt valamennyi követelést, e követeléseket arányosan kell kielégíteni. A fentiekből látható, hogy a telekkönyvi jogirodalom jelentős segítségül szolgálhat a mai jogalkalmazás során is. Vagyis a koráb- 6 GBG. 29. Absatz 2.: Eintragungen, die infolge gleichzeitig eingelangter Eingaben vorgenommen worden sind, stehen untereinander in gleicher Rangordnung ( 103). 7 GBO. 45. Absatz 1: sind die Anträge gleichzeitig gestellt, so ist im Grundbuch zu vermerken, daß die Eintragungen gleichen Rang haben. 8 Code Civil Article 2425.: Lorsque plusieurs inscriptions sont requises le même jour relativement au même immeuble, celle qui est requise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d un rang antérieur, quel que soit l ordre qui résulte du registre prévu à l article 2453. [ ] Si plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, soit en vertu de titres prévus au deuxième alinéa mais portant la même date, soit au profit de requérants titulaires du privilège et des hypothèques visés par le troisième alinéa, les inscriptions viennent en concurrence quel que soit l ordre du registre susvisé. 9 Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának a Bírósági Határozatok 2000. évi 8. számában közétett véleménye III. 3. pont www.resimmobiles.hu
42 RES IMMOBILES Veszprém Körzeti Földhivatal Oldal: 1/1 8200 Veszprém Vörösmarty tér 9. Tulajdoni lap szemle 2009.04.27. 11:50:05 VESZPRÉM Szektor: 17 belterület HRSZ: 2056 Térképszelvény: 1349 8200 Veszprém, Harap u. 17. -------------------------------- I. rész ---------------------------------- 1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Alosztály adatok Jel m v. ág (kivett) min. o. ha,m2 kat. jöv. ha,m2 kat.jöv. É kivett 1927 üzlet Földrészlet össz.: 1927 ------------------------------- II. rész ---------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 32456/2001.02.28. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Bodobács Ottó (an.: Poloska Irén, szül: 1950.01.01.) Címe: 8220 Balatonalmádi, Eötvös u. 2. ------------------------------- III. rész --------------------------------- 1. Bejegyz határozat: 36243/2009.04.24. Terhelés: jelzálogjog 5.000.000 Ft, azaz Ötmillió forint és járulékai erejéig Jogosult neve: Filléres Bank Nyrt. Címe: 1137 Budapest, Váci út 34. Megjegyzés: A beadvány a 36292/2009.04.24. számú jelzálogjog bejegyzési kérelemmel egyidej leg érkezett, és a 36292/2009.04.24. számú határozattal bejegyzett jelzálogjoggal azonos ranghelyet foglalja el. --------------------------------------------------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 36292/2009.04.24. Terhelés: jelzálogjog 6.500.000 Ft, azaz Hatmillió ötszázezer forint és járulékai erejéig Jogosult neve: Gyorshitel Bank Nyrt. Címe: 8200 Veszprém, Belváros körtér 5/A. Megjegyzés: A beadvány a 36243/2009.04.24. számú jelzálogjog bejegyzési kérelemmel egyidej leg érkezett, és a 36243/2009.04.24. számú határozattal bejegyzett jelzálogjoggal azonos ranghelyet foglalja el. ---------------------------- Tulajdoni lap vége --------------------------- 2. számú tulajdoni lap
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 43 Veszprém Körzeti Földhivatal Oldal: 1/1 8200 Veszprém Vörösmarty tér 9. Tulajdoni lap teljes 2009.04.20. 10:12:45 VESZPRÉM Szektor: 29 belterület HRSZ: 1008/8 Térképszelvény: 2125 8200 Veszprém, Ruzitska Ignác u. 1. -------------------------------- I. rész ---------------------------------- 1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Alosztály adatok Jel m v. ág (kivett) min. o. ha,m2 kat. jöv. ha,m2 kat.jöv. É kivett 1211 lakóház, udvar, gazd. ép. Földrészlet össz.: 1211 ------------------------------- II. rész ---------------------------------- 1. Bejegyz határozat: 40085/2008.09.16. Törl határozat: 33555/2009.04.15. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: házastársi vagyonközösség megszüntetése Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Rekettye Réka (an.: Szamócza Mária, szül: 1987.08.14.) Címe: 8220 Balatonalmádi, Major u. 3. --------------------------------------------------------------------------- 2. Bejegyz határozat: 33555/2009.04.15. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Mógor Hunor(an.: Füge Fanni, szül: 1981.07.22.) Címe: 8200 Veszprém, Attila u. 19/B. II/4/A. Megjegyzés: A 33540/2009.04.15. számú végrehajtási jog bejegyzése iránti megkereséssel egyidej leg érkezett. ------------------------------- III. rész --------------------------------- 5. Bejegyz határozat: 33540/2009.04.15. Terhelés: Végrehajtási jog 1.000.000 Ft, azaz egymillió forint és járulékai erejéig Jogosult neve: Net Bank Nyrt. Címe: 8200 Veszprém, Betér u. 77. Megjegyzés: Szigorú Szilvia önálló bírósági végrehajtó (8200 Veszprém, Árverés u. 4.) 33.Vh.555/2009/4. számú megkeresése alapján. A 33555/2009.04.15. számú tulajdonjog bejegyzési kérelemmel egyidej leg érkezett. ---------------------------- Tulajdoni lap vége --------------------------- 3. számú tulajdoni lap www.resimmobiles.hu
44 RES IMMOBILES ban elvarratlan szálként felvetett kérdésre miszerint egyidejű érkezés esetén, azonos okirati keltezés mellett hogyan alakul a bejegyzések ranghelye határozott választ adhatunk. Egyidejű érkezés esetén a kérelmek tárgyától függően különbséget kell tennünk azonos és különböző vagy egymást kizáró jogok között. Azonos nemű jogok tekintetében (pl.: jelzálogjog vs. jelzálogjog, vagy jelzálogjog vs. végrehajtási jog) a bejegyzések azonos ranghelyet foglalnak el (ld. 2. tulajdoni lapot), míg különböző nemű vagy egymást kizáró jogok (pl.: tulajdonjog vs. végrehajtási jog) vonatkozásában az ingatlanügyi hatóságnak mindegyik bejegyzést teljesítenie kell az egyidejű érkezésre történő utalással (ld. 3. tulajdoni lapot). Utóbbi esetben az ingatlanügyi hatóság, mint regisztratív szerv a beadványok további tartalmi vizsgálatára nem jogosult, s ezért lehet kézenfekvő egy esetleges polgári per pl. a vevők által a végrehajtást kérő ellen indított végrehajtási igényper indítása, melyben a polgári bíróság jogosult vizsgálni a bejegyzett jogok egymáshoz való viszonyát, az adásvételi szerződés esetleges fedezetelvonó célját, s így a szerződés érvénytelenségét. Összegzés Egyidejűleg érkezett és ugyanarra az ingatlanra vagy bejegyzésre vonatkozó beadványok esetén a bejegyzés ranghelyét elsődlegesen az okirat kelte határozza meg. Amennyiben az okirati keltezés azonos, úgy azonos nemű jogok tekintetében a bejegyzések azonos ranghelyre kerülnek, míg különböző vagy egymást kizáró jogok esetén mindegyik bejegyzést teljesíteni kell, s az ellenérdekű felek polgári perben tisztázhatják azt, hogy kinek a joga erősebb. * * *