A Hírlevélben ismertetett, Dr. Hidasi Gábor ügyvéd által az új Társasházi Törvényről készült anyagának összefoglalása Az 1997. évi társasházi törvény hatályát vesztette. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény megalkotására azért volt szükség, mert az eltelt idő alatt sok olyan probléma merült fel a társasházak működésével kapcsolatban, amelyre a régi szabályozás már nem tudott választ adni, illetve a működés gátjává vált. Mi a társasház: A társasház az, ha egy ingatlanon belül legalább két műszakilag megosztott lakó, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, és a tulajdonként meg nem határozott épületrész közös tulajdonban van. Társasház létrehozható a jövőben létesítésre kerülő épületre is, mint feljegyzett társasház, mely csak akkor lép ténylegesen életbe, ha az építési hatóság kiadta az építési engedélyt, illetve a Földhivatal bejegyezte. Mikor jön létre társasház: Társasház akkor jön létre, ha a tulajdonostársak írásban foglalt alapító okiratnak nevezett szerződéssel, közokiratban, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják az alapítás tényét. Ez az alapító okirat. Az alapító okiratnak tartalmaznia kell: A külön tulajdonba kerülő lakó, illetve nem lakó ingatlanokat A közös tulajdonban álló épületrészeket és a földtulajdon egyes tulajdonos társakat megillető, a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó tulajdoni hányadot, A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, Az ingatlan nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb jogot és tényt, A közösség nevét, amely egyéb megjelölés híján az ingatlan címe, A hat lakásnál nem nagyobb társasház esetén azt, hogy a Polgári, vagy a Társasházi törvény szerint működik-e a társasház. Amennyiben a társasház a Társasházi Törvény szerint működik, akkor az alapító okirat rendelkezhet arról, hogy a közgyűlés felhatalmazást kap arra, hogy a közös tulajdonban álló épületrészek közül, azok, amelyek nem minősülnek tartószerkezetnek, nem a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek és vagyontárgyak, az összes tulajdoni hányad kétharmadának egyetértő szavazatával eladhatók társasházon kívüli személynek.

Másról az alapító okirat nem rendelkezhet, minden másról a szervezeti működési szabályzatnak kell rendelkeznie. Az alapító okirat hatályba lép, ha a tulajdonos társak négyötöde azzal, illetve módosításával egyetért, és a kisebbségben maradt tulajdonos társak a szavazás napjától 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal. Ez a törvény olyan rendelkezése, ahol nem a tulajdoni hányadok, hanem a tulajdonos társak létszáma határozza meg az arányt. Az alapító okirat, a bírói gyakorlat szerint, egy olyan szerződés, amelyben a szerződő felek akaratnyilvánítása jelenik meg. Az alapító okirat a társasház létrehozásának első fázisa. Ez teremt jogot, hogy a társasházat az ingatlan nyilvántartásba bejegyezzék. Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) 2004-től az újonnan létrejövő társasházaknál kötelező a szervezeti működési szabályzat létrehozása. A korábban, már 2003. dec. 31. előtt megalakult társasházaknak 2004 dec. 31.-ig kötelező megalkotni az SZMSZ-t. Az SZMSZ az alapító okirattól tartalmilag elkülönült okirat. Az SZMSZ nem szorul közokirati formára, vagy ügyvédi ellenjegyzésre. Azonban az alapító okirat módosítás - amely azért készül, mert a közösség létrehozza az SZMSZ-t, és ezért az alapító okiratból eltávolított rendelkezések az SZMSZ-be kerülnek át közokirati formát, illetve ügyvédi ellenjegyzést igényel. Az SZMSZ megalkotásához, illetve módosításához elegendő az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége. Az SZMSZ állapítja meg a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait. A Törvény előír az SZMSZ-re vonatkozó kötelező tartalmat, ami azt jelenti, hogy ezek az alább felsorolt pontok nem maradhatnak ki az SZMSZ-ből, azonban ezen kívül is, tartalmazhat a társasházközösségi viszonyokat szabályozó más, a kötelező tartalmon kívüli tartalmi elemeket is. A SZMSZ-t az alakuló, illetve az azt követő 60 napon belül megtartásra kerülő közgyűlésen, az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű többséggel kell elfogadni. (A szavazás írásban is történhet. ) A SZMSZ-nek kötelezően tartalmaznia kell: A tulajdonosok külön tulajdonának használatára, hasznosításra vonatkozó részletes szabályokat, A külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjainak szabályait,

az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás szabályait, a közös tulajdon fenntartására, közös költség viselésére, a költség-hátralékok megfizetésére, felújítási alap tetszés szerinti képzésére és annak felhasználására vonatkozó részletes szabályokat, a társasház házirendjét, a közgyűlés, illetve a részközgyűlés hatáskörét és eljárását, a közös képviselő, vagy az intézőbizottság tagjainak hatáskörét és feladatait, a számvizsgáló bizottság, illetve annak hiányában a tulajdonosi közösség ellenőrzési, véleményezési, javaslattételi, közgyűlés összehívási jogkörét, a számvizsgáló bizottság hiányában az ellenőrzést gyakorló személy kiválasztásának és feladatainak meghatározását, ha egy külön tulajdont külső személy bérel, és közvetlenül a társasháznak fizeti meg a közüzemi szolgáltatások, fűtés és melegvízellátás díját, akkor e személy írásbeli felszólításának és hátralék megfizetésének részletes előírását, a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetés esetén az érintett költség nemek és a kiszámítás módját, a külön tulajdonban lévő ingatlanok használatának és hasznosításnak szabályait, A közös költség hátralék megfizetés érdekében a közös képviselő, illetve az intéző bizottság feladatát (határidő megjelölésével történő felszólítás, bírósági fizetési meghagyás, jelzálogjog bejegyzés), Felújítási alap képzése esetén a hozzájárulás mértékének és felhasználásának szabályait. A felsoroltakon kívül az SZMSZ tartalmazhat olyan elemeket is, amelyek nem kötelezően vannak előírva, de ha a társasház úgy dönt, hogy alkalmaz egyéb elemeket is, akkor azt csakis az SZMSZ-ben szabályozhatja. Ilyen, például az önkéntes lakónyilvántartás, amely meghatározhatja, a közös képviselet adatkezelését, ugyan akkor a törvény nem tartalmaz kényszerítésre alkalmas eszközt, hogy a személyes adatokat a tulajdonos társak megadják. A bérlők adatainak és számának bejelentése akkor írható elő, ha közüzemi díj, illetve egyéb szolgáltatás költsége a bérlőt terheli, és a díjat a bentlakók száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani.

Bérlő esetén a társasház nem a bérlővel, hanem a tulajdonostárssal áll jogviszonyban, mivel a tulajdonos társnak helytállási kötelezettsége van a bérlőjével szemben. Adatszolgáltatásra az SZMSZ 15-60 nap határidőt állapíthat meg, a bérlő vagy a tulajdonos birtokba lépésétől. Házirend A házirend az SZMSZ része, amelyet csak lakóházakban kell készíteni. A házirend a külön tulajdoni hányadokon belül végzett zajjal járó tevékenységek és a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályoknak a gyűjteménye. A Társasház szervei A társasház legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonos társakból álló közgyűlés. A közös képviselő, vagy képviselet kizárólag a közös tulajdon üzemeltetésével, fenntartásával, felújításával való ügyintézési feladatokat láthatja el. A részközgyűlés a tulajdonos társak egy, vagy több elkülönült csoportjának döntéshozó szerve, amelynek egybehívására, döntéshozatalára a közgyűlésre vonatkozó szabályok vonatkoznak. Számvizsgáló bizottság létrehozása a 25 lakásosnál nagyobb társasházak esetén kötelezően előírt, azonban kisebb társasházaknál sem kizárt. A külön tulajdon vonatkozásában minden tulajdonostársat megillet a birtoklás, használat, hasznok szedésének és rendelkezésének a joga, de ezeket nem érvényesítheti a többi tulajdonostárs joga és érdeke sérelmére. Lakóépület esetében a közgyűlés megtilthatja, a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, illetve a hasznosítás módjának megváltoztatását, ha az a lakóközösség nyugalmát, vagy a társasház üzemeltetését zavarja. A tiltást azonban a közösség az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel hozhatja meg. Közös költség Közös tulajdon az az épületrész, nem lakás céljára szolgáló helység, lakás, vagy épület berendezés, ami nem külön tulajdon. E tulajdon fenntartásának költsége a közös költség. A közös költség a tulajdonos társakat a tulajdoni hányaduk szerint terheli. Ettől el lehet térni, ha az SZMSZ-ben másként rendelkeztek. A közös költség beszedése a közös képviselet feladata, ehhez nem kell külön felhatalmazás. Ahhoz kell az SZMSZ-ben megjelenő külön felhatalmazás, ha a közös képviselet nem tudja

beszedni a közös költséget és a tarozásból már hat havi összegnek megfelelő összegyűlt, hogy ilyenkor az adós tulajdonos társsal szemben jelzálogot jegyeztessen be. A társasház jelzálog joga A jelzálogjog a polgári jog szerint követelés biztosítására szolgál. A jelzálog azzal jön létre, hogy a társasház közgyűlése elhatározza, hogy megterheli a nem fizető tulajdonos társ ingatlanát (legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékban lévő tulajdonost), erről okiratot készít és az erre irányuló kérelmet a földhivatal a tulajdoni lapra széljegyzetként bejegyzi és határozatot is hoz róla. Azon a közgyűlésen, ahol a társasházi közösség elhatározza, hogy jelzáloggal megterheli egy tulajdonostárs ingatlanát, ott a határozat meghozatalakor az adós tulajdonostárs nem rendelkezik szavazati joggal, tehát az egyébként egyszerű többséggel hozható határozatnál az egyszerű többség meglétét úgy kell számítani, mintha az érintett személy nem lenne tulajdonostárs: tehát a közgyűlés határozatot hoz, a közös képviselet, pedig rendelkezik. Mindkét intézkedést 60 napon belül bíróság előtt meg lehet támadni. A jelzálogjog bejegyzésére alkalmas okiratnak tartalmaznia kell a jogosult társasház pontos adatait, közös képviseletének nevét és címét, a megterhelendő társasházi lakás helyrajzi számát, valamint az adó tulajdonostárs személyi adatait, szervezet esetében a szervezet hivatalos adatait (székhely, cégbejegyzés szám stb.) és azt az összeget, amelynek biztosítására a jelzálogjog szolgál. Nem alkalmas jelzálogjog bejegyzésére az az okirat, amely ezeket az adatokat hiányosan tartalmazza, és amelyben a közjegyző csak az aláírásra jogosult közös képviselő aláírását hitelesítette. Ügyvéd nem ellenjegyezheti és közokiratba sem foglalható az a kérelem, amely mögött nincs SZMSZ-ben megjelenő felhatalmazás. A földhivatal a bejegyzést sorrendben teszi meg, tehát, ha egy ingatlanra többen is akarnak jelzálogjogot bejegyeztetni, akkor azt beérkezési sorrendben teszik. Így a társasház közösségnek mindenképpen érdeke kérelmét mielőbb beadni. Budapest, 2004