Ozorák István e.v. Igazságügyi ingatlan értékbecslő és műszaki szakértő H 1172 Budapest, Adorján u. 11. 1. lakás Mobil: +36/30/ 928 7704 E-mail: istozi@t-online.hu, INGATLAN ÉRTÉKELÕ SZAKVÉLEMÉNY Tárgy: Edelény 9/18 hrsz Beépítetlen terület Megrendelő: Edelény Város Önkormányzat Polgármesteri Hivatal Készült: 2016. 05. 24. Készítette: Ozorák István igazságügyi ingatlan értékbecslő és műszaki szakértő (0682) 1172 Budapest, Adorján u. 11. 1. ajtó. Ez a szakvélemény 4 oldalból áll. 1

Készült: 3 példányban, ez a... számú példány. I. A megbízás rögzítése és alapadatok felvétele: Jelen ingatlanértékelést Edelény Város Önkormányzata rendelte meg az Edelény 9/18 hrsz alatt nyilvántartott beépítetlen terület értékének megállapítása céljából. Megbízó az ingatlant értékesíteni kívánja, az értékbecslést az értékesítéshez kapcsolódó döntéselőkészítés során használhatja. Az értékelés célja: Az értékelt ingatlan jelenlegi, valós piaci (forgalmi) értékének megállapítása, jelen állapotának rögzítése. Az értékelő feladata és az értékelés módja: rögzíteni az értékelt ingatlan geográfiai és műszaki jellemzőit és piaci összehasonlító adatok alapján elvégezni az értékelést. Szakértői nyilatkozat: Az értékelést az ingatlanértékelések rendjét szabályozó 54/1997 (VIII.1.) FM és a 25/1997. (VIII. 1.) PM. rendeletek alapján készítem el. Az igazságügyi szakértői névsorban 1982. óta szerepelek (0682 igazolvány szám). Az igazságügyi szakértői kamara tagja vagyok. Az értékelést kizárólag a Megbízó használhatja fel. Az értékelt ingatlant irodám képviselője megtekintette, állapotát a megbízó jelenlétében felmérte és fényképeken rögzítette. A felhasznált adatok forrása, megbízhatósága: A szemle során készített fotók az ingatlan akkori állapotát tükrözik. Műszaki adatokat, dokumentációt T. Megbízó biztosította, továbbá a tájékoztatása, a látottak és a tapasztalatok alapján rögzítettem. Az értékelésnél felhasznált piaci összehasonlító adatokat saját ingatlanközvetítő adatbázisomból és más irodáktól kapott információkból vettem. Az értékelésnél az ingatlan jelenlegi állapotát, illetve a rövid és középtávon mutatkozó ingatlanpiaci tendenciákat vettem alapul. Értékközlés: A vizsgált ingatlan értéke: 9/18 hrsz: 26.800.000 Ft (Huszonhatmillió-nyolcszázezer forint). Budapest, 2016. május 24. 2

Ozorák István igazságügyi ingatlan értékbecslő és műszaki szakértő (0682) II. Az értékelt ingatlan azonosítása: Címe: Edelény központ (Borsodi út Miklós Gyula út Malomszög utcák által határolt területen). Hrsz.: Edelény, belterület, 9/18 hrsz Ingatlan területe: 25 m 2 Megnevezése: beépítetlen terület (mindhárom terület) A telken található épületek száma: 0 db Tulajdonos: 1/1 tulajdoni hányadban: Edelény Város Önkormányzata Terhek: A 9/18 teleknél 18 m2 területre Borsodvíz vezetékjog. Megállapítom, hogy ezen bejegyzés nem befolyásolja az ingatlan értékét. III. A telekingatlan leírása A telekingatlan területe: 25 m 2 Alakja: közel szabályos Felszíne: az egész terület sík Kerítettsége: kerítetlen Fekvése: Edelény Miskolctól 25 kilométerre. A 27-es út mentén fekvő település elérhető a 26-os útról, Sajószentpéter felől. Vasútállomása a Miskolc-Tornanádaska vonalon fekszik. A térség kereskedelmi és kulturális központja, lakosainak száma közel 11 ezer fő. A telek a belvárosban található, a városon átmenő 27-es főút (Borsodi út) és a Finke-Borsodszirák- Boldva felé menő főút (Miklós Gyula út) elágazásánál. Környezete: üzletházak (Penny), közintézmények (autóbusz-pályaudvar, rendőrség), és családi házak. A terület eredetileg a közelben álló L'Huillier-Coburg Kastélyhoz tartozott. Kereslet-kínálati jellemző minősítése: kifejezetten jó Ennek várható változása: javuló keresletet tapasztalok Közműellátottsága: közművezetékek a telken és a telek előtt. Megközelíthetősége: gépkocsival, helyközi autóbusszal egyaránt jó. A terület környezeti ártalmai: nem áll fenn ismert környezeti ártalom. Az ingatlan hasznosítása: Az ingatlan jelenleg zöldterületként hasznosított. Építési korlátozás nincs. 3

IV. Telek értékelése Az értékelt telek teljes területe: 25 m 2 helyszín Idő funkció méret piaci ár fajlagos ár Edelény Borsodi u 201 Beépítetlen terület n.a. m 2 Penny terület Ft 10.000 Ft/m 2 Sajószentpéter, Beépítetlen terület K 42.500.000 Ft Kossuth u 2016 4000 10.625 Ft/m 2 Sajószentpéter, 2016 Beépítetlen terület K 39.000.000 Ft Kossuth u. 8859 4.402 Ft/m 2 Az összehasonlító adatok alapján az átlagos telekérték: 8342 Ft/m 2 Értékmódosító tényezők: Értékcsökentő: Kínálati adatok miatt: 0 % (alku nem várható) Értéknövelő Legkeresettebb telkek Edelényben: + 25 % Összes értékmódosítás: + 25 % Korrigált fajlagos alapár: 10.427 Ft/m 2 A telek értéke: 9/18 hrsz: 25 m 2 10.427 Ft/m 2 = 26.849.525 Ft VI. Az ingatlan piaci értéke: Az Edelény 9/18 helyrajzi szám alatt nyilvántartott beépítetlen terület megnevezésű, ingatlan piaci értéke: 26.849.525 Ft kerekítve: 26.800.000 Ft, azaz Huszonhatmillió-nyolcszázezer Ft Az ingatlanértékelés fordulónapja: 2016. május 24. Jelen értékelés szavatossági ideje a fenti fordulónaptól számított 180 nap. Az értékelés mellékletei: tulajdoni lap, megosztási dokumentáció Miskolc, 2016. május 24. 4

Ozorák István igazságügyi ingatlan értékbecslő és műszaki szakértő (0682) 5

9/12 út 46,61 3,62 38,00 5,00 13 SZOMSZÉDOS PENNY MARKET ÉPÜLETE MAXI COOP ÉPÜLETE parkoló (1500/4) 9/13 9/10 MŰVELŐDÉSI HÁZ 53,28 70 19,50 28,05 5,03 9/18 9/9 út 1731/13 16/5 HELYI AUTÓBUSZ ÁLLOMÁS +2,98 +8,20 +4,14 (2237/2) +8,58 TERVEZETT ÉPÜLET 9/15 9/14 Miklós Gyula út 16/2 9/17 9/16 (17) 5 Malomszög út 4 3 HELYSZÍNRAJZ M 1:500 BEÉPÍTÉSI ADATOK: - INGATLAN TERÜLETE: 25 M 2 - RENDEZÉSI TERV ELŐÍRÁSOK, BESOROLÁS: Vt - 13, TELEPÜLÉSKÖZPONT VEGYES TERÜLET ÖVEZETE, NAGYTELKES KERESKEDELMI INTÉZMÉNYEK ELHELYEZÉSÉRE SZOLGÁLÓ ÖVEZET MAX. % BEÉPÍTÉS; MAX. 6,50 M ÉPÜLETMAGASSÁG; MIN. 2000 M2 TELEKNAGYSÁG; SZABADON ÁLLÓ ELHELYEZÉS; MINIMUM ZÖLDTERÜLET...% - TERVEZETT ÉPÜLET BRUTTÓ ALAPTERÜLETE: 1199, M 2 - TERVEZETT ÖSSZES BRUTTÓ BEÉPÍTÉS: 1199, M 2 - TERVEZETT BEÉPÍTÉSI SZÁZALÉK: 46, % - BURKOLATOK: JÁRDÁK, TÉRBETON: 154,44 M 2 - ÖSSZES ELTAKART FELÜLET: 179,23+154,44 = 333,67 M 2 (45,70 %) - ZÖLDTERÜLET: 730-333,67 = 396,33 M 2 (54,30 %) - TERVEZETT ÉPÜLETMAGASSÁG: 4,03 M - GÉPJÁRMŰ ELHELYEZÉS: A TERVEZETT ÉPÜLETBEN GK.TÁROLÓ NEM TALÁLHATÓ, EZÉRT AZ ELHELYEZÉS A TELKEN BELÜL AZ UDVARON MEGOLDOTT - ÚTCSATLAKOZÁS: AZ INGATLAN ELŐTTI KÖZÚT BURKOLAT NÉLKÜLI FÖLDÚT, EZÉRT ÚTCSATLAKOZÁS EGYENLŐRE NEM KÉSZÜL - KIINDULÓ SZINTMAGASSÁG: +-0,00 M A TERVEZETT ÉPÜLET NYUGATI SARKÁNÁL LÉVŐ TEREPSZINT, MELY MEGEGYEZIK AZ UTCASZINTTEL Generál tervező, építészet: ARCHITECT STUDIO MÉRNÖK UNIÓ KFT. 3780, Edelény, Antal Gy. u. 16-18/8. Tel/fax: 48/341-502; 30/655-44-28 e-mail: szilardterv@t-online.hu Kovács Zoltán tervező szakmérnök TNSZ: É-15-01 Gnándt Szilárd építészmérnök Terv megnevezése: HÚSBOLT ÉS HÚSFELDOLGOZÓ ÉPÜLET ÉPÍTÉSE Tervfajta: ENGEDÉLYEZÉSI TERV A tervdokumentáció az 1999. évi LXXVI. sz. törvény alapján szerzői jogvédelem alatt áll, tartalmát vagy egyes részeit megváltoztatni, vagy máshol felhasználni a tervező hozzájárulása nélkül törvénybe ütközik! Építtető: Építés helye: BOKROS JÓZSEF 3780, EDELÉNY ÚJTEMPLOM ÚT 3. SZ. 3780, EDELÉNY, ANTAL GYÖRGY ÚT Helyrajzi szám: 9/18 Rajzszám: Lépték: Dátum: E-01 1:500 2016.05. Építtető aláírása: Tervező aláírása: GSPublisherEngine 0.0.100.100

38 4,50 10 2,00 30 3,84 10 3, 10 10 4,00 10 2,70 10 2,70 10 30 1,70 10 1,70 10 6, 10 2,00 38 3,00 A A 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1,40 1,40 38,00 1,79 95 2,70 2,70 3,53 11,45 1,80 2, 2,00 2,00 2,25 1,38 2,00 10 10 2,00 30 3,84 10 4,00 10 4,00 10 2,70 10 2,70 10 30 1,35 10 1,35 10 3,10 30 6,00 38 2,00 10 3,40 3, 10 30 2,20 30 5,50 30 1, 10 3,50 30 2,20 30 5,50 10 8,94 10 10 4,00 10 10 2, 10 2,50 30 4,20 10 3,00 4,70 10 38 1,63 1,85 4,70 4,70 1,85 1,63 1,86 2, 2,70 2,35 4,35 2,00 2,00 2,25 1,38 6,38 30 3,00 30 3,40 10 2,50 38 21,64 pm 2,86 30 2, 10 2,50 30 2,80 10 7,30 10 2,00 38 16,36 21,64 38,00 1,40 pm pm pm pm pm pm 3,00 2,72 3,00 2,72 2,70 2,70 2,70 2,70 2,70 2,70 47,55 19,50 19,30 5,37 3,38 38 2,62 10 13,30 10 2,62 38 28,05 1,80 3,18 3,18 3,18 3,18 3,18 1,80 9,71 1,80 1,76 1,80 1, 2,33 1,30 2,77 1,30 1,88 2,00 pm 30 SZÉLFOGÓ pm 30 pm 30 2,00 2,00 SZÉLFOGÓ 3,00 3,00 5,62 m 2 +-0,00 5,62 m 2 pm 0,00 pm 0,00 pm 30 pm 30 pm 30 2,00-0,02 HÚSBOLT 163,61 m 2 húspult húspult húspult 10 2,64 10 10 10 10 10 1,10 10 2,00 10 4,80 10 1,80-0,02 HULL.TÁR. 2,74 m 2 SZÉLFOGÓ 2,74 m 2 ÖLTÖZŐ - ÉTKEZŐ 7,39 m 2 ZUHANYOZÓ 4,10 10 10 7,24 10 4,00 10 3,00 SERTÉS-MARHA HŰTŐ (0-5 C ) 10,80 m 2 WC WC MOSDÓ 1,35 m 2 1,35 m 2 1,35 m 2 5,77 m 2 KÖZLEKEDŐ 4,56 m 2 ESZKÖZMOSÓ RAKTÁR 5, m 2 13,44 m 2 LÁDÁS ÁRÚ (0-5 C ) 10,00 m 2 1,40 ÁTVEVŐ 5,31 m 2 IRODA (12 C ) 7,50 m 2 1,40 ANYAGJELÖLÉSEK: új blokktégla falazat új km. tégla falazat vasbeton beton blokk beton hőszigetelés kavicsfeltöltés elbontandó falazat meglévő falazat FÉL SERTÉS HŰTŐ (0-5 C ) CSONTOZÓ - DARABOLÓ (12 C ) 49,85 m 2 MÉRLEGELŐ 1,40 1,40 10 10,80 m 4,00 10 10 10,70 10 1,84 10 1,70 csizma mosó 5,34 m 2 ELŐTÉR 4,93 m 2 1,40 hőszigetelt kaputömítés légzsilip B -0,02 10 6,80 10 10 SZÉLFOGÓ 8,29 m 2 +-0,00 PÁCOLÓ (10 C ) 27,08 m 2 PÁCOLÓ (10 C ) 22,45 m 2 8,40 m 2 9, m 2 10 10 2,30 10 10 14,10 m 2 3,09 10 30 1,55 2,00 10 74 4,00 74 2,35 5,40 m 2 2,00 12,72 10 3,00 10 3,00 10 2,65 30 2,20 10 3,40 38 18,92 38 5,37 38 3,00 5,50 10 10 8,54 30 4,20 30 4,20 10 4,20 10 4,20 10 3, 10 10 2,65 30 2,20 10 3,40 38 PÁCOLÓ (10 C ) 21,59 m 2 SÓRAKTÁR 10,80 m 2 BÉLRAKTÁR (10 C ) FŰSZER RAKTÁR 13,40 m 2 BÉL ELŐKÉSZÍTŐ 6,96 m 2 KÖZLEKEDŐ 6,30 m 2 BELSŐSÉG HŰTŐ (3 C ) 9,14 m 2 FELDOLGOZÓTÉR (12 C ) 76,43 m 2 FŰSZER ELŐKÉSZÍTŐ 6,96 m 2 SOKKOLÓ (-18 C ) FŐTT TERMÉK HŰTŐ 9,31 m 2 ELŐFŐZŐ 13,70 m 2 FAGYASZTOTT TERMÉK TÁROLÓ (-18 C ) ZSÍR SÜTŐ 11,70 m 2 FÜSTÖLŐ HELYISÉG 4,40 m 2 FÜST GENERÁTOR FÜSTÖLŐ - ÉRLELŐ 23,26 m 2 KÖZLEKEDŐ 9,50 m 2 NAPI HULL. TÁROLÓ 2,79 m 2 ZSÍR HŰTŐ (0-5 C ) 10,07 m 2 ZSÍR CSOMAGOLÓ KLÍMA FÜSTÖLŐ - ÉRLELŐ 23,26 m 2 FŐZŐ - FÜSTÖLŐ SZEKRÉNY 22,00 m 2 SZERVÍZ FOLYOSÓ KÖZLEKEDŐ 19,20 m 2 KOLBÁSZ - ÉRLELŐ 23,26 m 2 FŐTT KÉSZÁRÚ RAKTÁR (0-5 C ) 23,26 m 2 FÜSTÖLT KÉSZÁRÚ UTÓ ÉRLELŐ 23,26 m 2 RAKTÁR 17,88 m 2 LÁDAMOSÓ 9,00 m 2 HASZNÁLT LÁDA TÁROLÓ 9,00 m 2 HASZNÁLT FÜSTÖLŐ TISZTA LÁDA ÉS KOCSI TÁROLÓ FÜSTÖLŐ KOCSI RAKTÁR 9,16 m 2 16,51 m 2 KÖZLEKEDŐ 44,61 m 2 CSOMAGOLT ÁRU RAKTÁR 31,23 m 2-0,02 ELŐTÉR 4,24 m 2 KIADÓ (12 C ) 12,59 m 2 2,00 3,67 m 2 10 1,55 FEDETT BEJÁRAT FERTŐTLENÍTŐ CSOMAGOLÓ HELYISÉG 23,81 m 2 5,71 m 2 HULLADÉK TÁROLÓ 2,00 +-0,00 KÖZLEKEDŐ 13,77 m 2 20 x 17 5 = 3,30 1,08 m 2 1,08 m 2 20 x 17 5 = 3,30 1,10 1,10 2,50 10 MOSDÓ 1,69 m 2 FELŐTÉR 5,40 m 2 +-0,00 (12 C ) 7,91 m 2 EDÉNYMOSÓ 9,00 m 2 WC WC KÖZLEKEDŐ 5,77 m 2 CSOMAGOLÓ ANYAG RAKTÁR 12,65 m 2 TAKARÍTÓ ESZKÖZ 1,40 10 10 6,79 m 2 +-0,00 ESZKÖZ RAKTÁR 12,94 m 2 10-0,02 B -0,02 3,53 2,70 2,70 2,70 3,45 6,39 2,35 2,35 2,35 2,35 3,00 2,35 1,43 38 1,80 10 6,70 10 4,00 10 3,00 10 2,84 30 4,00 10 4,20 10 3,20 10 5,65 10 4,30 30 3,20 10 38 47,55 FÖLDSZINTI ALAPRAJZ M 1:100 Generál tervező, építészet: ARCHITECT STUDIO MÉRNÖK UNIÓ KFT. 3780, Edelény, Antal Gy. u. 16-18/8. Tel/fax: 48/341-502; 30/655-44-28 e-mail: szilardterv@t-online.hu Kovács Zoltán tervező szakmérnök TNSZ: É-15-01 Gnándt Szilárd építészmérnök Terv megnevezése: HÚSBOLT ÉS HÚSFELDOLGOZÓ ÉPÜLET ÉPÍTÉSE Tervfajta: ENGEDÉLYEZÉSI TERV A tervdokumentáció az 1999. évi LXXVI. sz. törvény alapján szerzői jogvédelem alatt áll, tartalmát vagy egyes részeit megváltoztatni, vagy máshol felhasználni a tervező hozzájárulása nélkül törvénybe ütközik! Építtető: Építés helye: BOKROS JÓZSEF 3780, EDELÉNY ÚJTEMPLOM ÚT 3. SZ. 3780, EDELÉNY, ANTAL GYÖRGY ÚT Helyrajzi szám: 9/18 Rajzszám: Lépték: Dátum: E-06 1:100 2016.05. Építtető aláírása: Tervező aláírása: GSPublisherEngine 0.0.100.100

6,84 4,40 5,12 pm 19 18 17 16 15 14 13 12 11 pm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 pm 16,36 6,84 20 4,00 20 5,12 28 10 1,37 10 1,55 10 4,18 10 8,20 10 28 A A pm pm 3,38 2,00 1, 1, 2,00 3,38 28 10 1,37 10 2,43 10 2,00 10 1,18 1 2 3 4 5 6 7 8 9 pm 19 18 17 16 15 14 13 12 11 pm 16,36 21,64 38,00 ANYAGJELÖLÉSEK: új blokktégla falazat új km. tégla falazat vasbeton beton blokk beton hőszigetelés kavicsfeltöltés elbontandó falazat meglévő falazat 48,35 20,30 28,05 10 30 1,28 1,30 10 2,50 10 2,50 10 2,50 10 2, 10 3,00 10 4,00 10 2,18 10 4,69 38 2,55 1,70 2, 1,98 1,07 2,03 1,68 1,78 1,68 6,86 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, B 20 4,00 GÉPÉSZETI HELYSÉG 16,00 m 2 4,00 Pm +3,30 Pm FÉRFI ÖLTÖZŐ 16,81 m 2 (20,49 m 2 ) NŐI ÖLTÖZŐ FEKETE 12,57 m 2 WC 1,44 m 2 Pm ZUHANYZÓ 14,71 m 2 (18,39 m 2 ) ZUHANYZÓ 7,77 m 2 WC 2,25 m 2 Pm FÉRFI ÖLTÖZŐ FEHÉR 16,82 m 2 (20,50 m 2 ) NŐI ÖLTÖZŐ FEHÉR 12,91 m 2 Pm IRODA lamináltlap 14,87 m 2 (19,13 m 2 ) KÖZLEKEDŐ 54,81 m 2 (62,02 m 2 ) Pm Pm IRODA lamináltlap 15,38 m 2 (19,79 m 2 ) MOSÓ HELYSÉG Pm Pm SZERSZÁM RAKTÁR 16,30 m 2 12,12 m 2 TÁRGYALÓ lamináltlap 20,51 m 2 (26,39 m 2 ) Pm ÉTKEZŐ 12,41 m 2 Pm TEAKONYHA 5,29 m 2 (8,49 m 2 ) KÖZLEKEDŐ 35,65 m 2 HASZNOS ALAPTERÜLETET JELÖLŐ 1, M MAGASSÁGI VONAL +3,30 +3,30 20 x 17 5 = 3,30 20 x 17 5 = 3,30 IRATTÁR 11,40 m 2 (18,29 m 2 ) ELŐTÉR 3,39 m 2 ZUH. - WC 3,99 m 2 TAKARÍTÓSZERTÁR 8,26 m 2 10 WC 1,73 m 2 WC 1,73 m 2 10 1,02 10 10 2,00 10 3, 10 28 B HASZNOS ALAPTERÜLETET JELÖLŐ 1, M MAGASSÁGI VONAL Pm Pm Pm Pm 1, 1, 1, 1, 2,54 13,91 7,62 4,36 30 1,69 10 10 5,62 10 10 6,09 10 10 6,55 10 10 3,40 38 19,12 28,43 47,55 TETŐTÉRI ALAPRAJZ M 1:100 Generál tervező, építészet: ARCHITECT STUDIO MÉRNÖK UNIÓ KFT. 3780, Edelény, Antal Gy. u. 16-18/8. M=1:100 Tel/fax: 48/341-502; 30/655-44-28 e-mail: szilardterv@t-online.hu Kovács Zoltán tervező szakmérnök TNSZ: É-15-01 Gnándt Szilárd építészmérnök Terv megnevezése: HÚSBOLT ÉS HÚSFELDOLGOZÓ ÉPÜLET ÉPÍTÉSE Tervfajta: ENGEDÉLYEZÉSI TERV A tervdokumentáció az 1999. évi LXXVI. sz. törvény alapján szerzői jogvédelem alatt áll, tartalmát vagy egyes részeit megváltoztatni, vagy máshol felhasználni a tervező hozzájárulása nélkül törvénybe ütközik! Építtető: Építés helye: BOKROS JÓZSEF 3780, EDELÉNY ÚJTEMPLOM ÚT 3. SZ. 3780, EDELÉNY, ANTAL GYÖRGY ÚT Helyrajzi szám: 9/18 Rajzszám: Lépték: Dátum: E-07 1:100 2016.05. Építtető aláírása: Tervező aláírása: GSPublisherEngine 0.0.100.100