C Í V I S T E R V VÁROSTERVEZŐ ÉS ÉPÍTÉSZ IRODA BETÉTI TÁRSASÁG Levelezési cím: 4031 Debrecen, Derék utca 245 Iroda: 4025 Debrecen, Széchenyi utca 8 sz. Tel:(30) 9818-172, Tel/fax: (52) 531-732 Email: civisterv @ civisterv.hu TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV (Településrendezési szerződés megalapozásához) Derecske város Településszerkezeti- és szabályozási tervének Csizmadia Gábor és vállalkozó társai kezdeményezésével összefüggő 2015. évi 1. sz. módosításához 1.) A módosítás során elérendő célok összefoglalása, a szabályozás e célból módosítandó elemeinek összefoglalása. 1.) Új kereskedelmi-szolgáltató gazdasági terület kijelölése: (jelen tanulmány témája!) A jelenleg hatályos településrendezési tervet kérte Tőkés Lajos vállalkozó Derecske város képviselő- testületétől módosítani. A tulajdonában lévő 0143/2 hrsz-ú hatályos szabályozási tervben gazdasági erdőövezetként kijelölt, földhivatali nyilvántartás szerint művelésből kivett (telephely) besorolású ingatlan kereskedelmi- szolgáltató gazdasági területfelhasználásba, építési övezetbe való átsorolását kérte. Célja a kereskedelmi- szolgáltató gazdasági tevékenység építésjogi feltételeinek megteremtése, a tulajdonosi szándékokkal összhangban. 2.) Kereskedelmi-szolgáltató gazdasági övezetbe sorolt terület Mezőgazdasági üzemi övezetbe való átsorolása: (jelen tanulmány témája!) A jelenleg hatályos településrendezési tervet kérte Csizmadia Gábor és Kiss Zoltán vállalkozók kérték Derecske város képviselő- testületétől módosítani. A tulajdonukban lévő 0143/4, 8461-8474 Hrsz-ú hatályos szabályozási tervben Gksz-1 (kereskedelmi- szolgáltató gazdasági) övezetbe sorolt ingatlanok IG-3 jelű (nem jelentős mértékűen zavaró hatású tevékenységek elhelyezését szolgáló) mezőgazdasági ipari gazdasági övezetbe történő átsorolását kérték. Célja a gazdasági tevékenység céljára kijelölt terület tulajdonosi szándékokkal jobban összhangban álló építési feltételeinek megteremtése, a kereskedelmiszolgáltató gazdasági tevékenység helyett a mezőgazdasági üzemi tevékenység számára szolgáló építmények elhelyezését lehetővé tenni. 3.) Kereskedelmi-szolgáltató gazdasági övezetbe sorolt terület Mezőgazdasági üzemi övezetbe való átsorolása, kereskedelmi szolgáltató gazdasági övezet bővítése, az előkert kialakítására vonatkozó építési előírások módosítás, a speciális adottságú ingatlanok építési lehetőségének javítása érdekében. (korábbi tanulmány alapján a képviselő- testület előzetesen már támogatta!) A jelenleg hatályos településrendezési tervet három elemében kérte Szilágyi Lajos vállalkozó Derecske város képviselő- testületétől módosítani. a) Gazdasági fejlesztési terület növelése: Derecske város belterületének nyugati széle mellett (külterületen) hatályos településrendezési tervben kijelölt gazdasági terület északkeleti irányban (tervezett körforgalmú csomópont irányában) történő bővítése. A vállalkozó tulajdonában lévő 0293/11 hrsz-ú külterületi, földhivatalnál kivett területként, telephelykén nyilvántartott, jelenleg beépítetlen területből a hatályos szabályozási terv a Földesi út- Rákóczi út- Nyugati út- Külső utca találkozásánál tervezett körforgalmú csomópont mellett, illetve a Földesi út mellett jelentős méretű területet vesz el, közlekedési célra. A vállalkozó kérte a kisajátításra szánt területek minimális mértékűre való csökkentését. 1
b) Az övezetben előírt előkert méretének csökkentése: A hatályos helyi építési szabályzat az övezetben 12 méteres előkert biztosítását írja elő. Tekintettel a területet körben terhelő korlátozásokra, a tervezett beruházások megvalósíthatósága érdekében, a vállalkozó kérte az előkert méretének legalább 5 méterre való csökkentését. c) Kereskedelmi szolgáltató- gazdasági övezetbe sorolt földterület átsorolása mezőgazdasági-ipari övezetbe: A tervezett és az esetleg későbbi beruházások megvalósításához a szabályozási tervben Gksz-1 -jelű kereskedelmi- szoláltató- gazdasági övezetbe sorolt 0293/11 Helyrajzi számú földterület IG-3b - jelű (mezőgazdasági- ipari) övezetbe való átsorolását kéri. 2. 1. 3C 3A 2.) Szabályozási koncepció, a tervezett változtatások várható környezeti hatásai: A kért módosítás a településszerkezeti terv és a szabályozási terv módosítását is igényli. Tekintettel arra, hogy a módosítás során új beépítésre szánt terület kijelölésére is sor kerül, a 314/2012.(XI.8.) Korm. rendeletben meghatározott teljes folyamat keretében lehet a településrendezési tervet módosítani. Ennek időtartama reálisan fél év. (4-6 hónap) - előzetes tájékoztatási szakasz 21 nap - véleményezési szakasz 30 nap - a véleményezési szakasz képviselő-testületi határozattal történő lezárása (előterjesztés+ jóváhagyás időtartama!) - végső szakmai véleményezési szakasz max.21 nap (elvben lehet rövidebb is) - képviselő-testületi jóváhagyás (előterjesztés+ jóváhagyás időtartama) - Hatályba lépés 30 nap. 2
Mivel a módosítás során új beépítésre szánt terület is kijelölésre kerül, a vonatkozó rendelet alapján a biológiai aktivitásérték szinten tartását is biztosítani kell. A területet régészeti nyilvántartás nem érinti. 1.)- 3.a) jelű változások: Új kereskedelmi- szolgáltató gazdasági terület kijelölése: A területegység terület felhasználásában kezdeményezett módosítások, tekintettel a terület kedvező közlekedési kapcsolataira és elhelyezkedésére, gazdasági és tulajdonosi szempontból egyértelműen indokolt. A környezeti adottságokat, a települési környezetre gyakorolt hatást tekintve, olyan szabályozás kialakítása szükséges, ami a környező lakóterületek környezeti elvárásait is figyelembe veszi. Ennek megfelelően a településrendezési terv módosításának javaslata a jelenlegi belterületet határoló Külső utca lakóterületekkel szembeni oldalán csak kereskedelmi szolgáltató gazdasági terület kijelölését tartalmazza. (Összhangban a hatályos településrendezési terv koncepciójával is.) Ebbe a koncepcióba illeszkedik a 0143/2 hrsz-ú ingatlanon tervezett terület felhasználásbeli módosítás. Ennek során a már művelésből kivett (telephely művelési ágként nyilván tartott) ingatlan, a hatályos szabályozási terv szerinti Eg -jelű gazdasági erdő övezetből Gksz-1 - jelű kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezetbe kerülne átsorolásra. A város nyugati szélén, itt tervezett körforgalmú csomópont kialakításához szükséges területeket a szabályozási terv változatlanul biztosítja. A gazdasági területek megközelítése közlekedési szempontokat is figyelembe véve, az újonnan javasolt gazdasági területen is biztosítható. Szintén ebben a koncepcióba illeszkedik a szabályozási terv módosításának az a javaslata, hogy a tervezett körforgalmú csomópont nyugati oldalán, a település belterület felöl, a 0143/3 hrsz-ú, hatályos szabályozási tervben már kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezetbe sorolt ingatlan esetében nem történik övezetváltás, és a vele szemben lévő oldalon a 0293/11 hrsz-ú ingatlan jelen módosítás során tervezett (észak-kelet irányú) bővítése is ugyanebbe a gazdasági övezetbe kerül. 2.)-3c) jelű változások: Kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezet átsorolása környezetre jelentős hatást nem gyakorló, mezőgazdasági- ipari gazdasági övezetbe. A hatályos településrendezési tervben Gksz-1 -jelű kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezetbe sorolt (fejlesztésre szánt területek) belterülettől távolabbi részeit, alkalmazkodva a tulajdonosok gazdasági- beruházási szándékaihoz, IG-3b -jelű (nem jelentős mértékűen zavaró hatású tevékenységek elhelyezését szolgáló) mezőgazdasági ipari gazdasági övezetbe sorolja át a szabályozási terv javasolt módosítása. Bár az övezet település felöli oldalán kereskedelmi- szolgáltató gazdasági terület, és a tervezett körforgalmú csomópont és településszerkezeti jelentőségű közlekedési utak mintegy 50 méter szélességű területsávja határolja el a mezőgazdasági- ipari gazdasági övezetbe átsorolni javasolt területeket, javasolt az övezet település felöli szélén, telken belüli, mintegy 15 méter szélességű fásítást előírni. Ez utóbbi javasolt előírás a csatlakozó kereskedelmi- szolgáltató gazdasági terület számára is biztonságot jelenthet, mert ott olyan létesítmények is elhelyezhetők, melyek számára a mezőgazdasági ipari funkció zavaró hatású lehet. (Pl.: vendéglátás, szálláshely szolgáltatás, kereskedelmi tevékenység.) Az IG-3b - jelű (nem jelentős mértékűen zavaró hatású tevékenységek elhelyezését szolgáló) övezeti besorolás kizárja azon védőtávolságot igénylő mezőgazdasági üzemi tevékenységeket (Pl.: védőtávolság igényű, szakhatással járó nagyüzemi állattartás, zajosporszennyezéssel járó mezőgazdasági üzemi tevékenységek.) Ettől függetlenül a szabályozási előírások készítésekor kellő körültekintéssel kell eljárni, melyben a várható környezeti hatások mellett, a településképi szempontokat is javasolt figyelembe venni. (A város nyugati kapuja.) 3
3.c) A sajátos elhelyezkedésű, gazdasági övezetbe sorolt vonatkozó szabályainak felülvizsgálata. sarok ingatlanok előkertre Az előkert méretének csökkentését a Gksz-1 övezet azonos adottságú ingatlanjaira (két utca által határolt, ez által speciális elhelyezkedésűnek számító sarok ingatlanokra) vonatkozóan általánosan javasoljuk módosítani. Előzetes javaslatunk szerint az előkert méretét 5,0-12,0 m között szabadon (a telepítési körülményekhez igazítható módon) célszerű szabályozni, a jelenlegi kötelező 12 méter helyett. Derecske város hatályos (belterületi) szabályozási tervének részlete, az igényelt rendezési tervmódosítások szándékainak és területeinek jelölésével. Átsorolás Gksz-1övezetből IG-3b övezetbe 2. Átsorolás (tervezett) gazdasági erdőövezetből Gksz-1 övezetbe 1. 3. Az önkormányzat által előzetesen már támogatott, a területegységet ugyancsak érintő módosítások. (Átsorolás Gksz-1 övezetből IG-3b övezetbe, a gazdasági terület észak-keleti irányú bővítése, az előkert méretére vonatkozó előírás módosítása.) 4
3.) Az érintett terület és környezetének bemutatása: A módosítással érintett ingatlanok a város nyugati szélén helyezkednek el, a várost körül vevő szélső úthálózat településsel ellentétes oldalán. 1.) A tervezett gazdasági erdőövezetből kereskedelmi- szolgáltató gazdasági övezetbe átsorolni tervezett 0143/2 Hrsz-ú ingatlan művelésből kivett, földhivatali nyilvántartás alapján telephelynek minősített, jelenleg még beépítetlen terület. A 0143/3 Hrsz-ú ingatlan a hatályos településrendezési terv szerint Gksz-1 (gazdasági) övezetbe sorolt, melyet a tervezett módosítás nem kíván megváltoztatni. 2.) A 0143/4, 8461-8474 Hrsz-ú ingatlanokat a hatályos szabályozási terv Gksz-1 (kereskedelmi- szolgáltató gazdasági) övezetbe sorolja, melyek a javaslat szerint IG-3 jelű (nem jelentős mértékűen zavaró hatású tevékenységek elhelyezését szolgáló) mezőgazdasági ipari gazdasági övezetbe kerülnének átsorolásra. Az ingatlanok egy része udvar, más részük kert művelési ágban van a földhivatalnál nyilván tartva, de utóbbiakon jelenleg többnyire szántóföldi művelés folyik. 3.) A 0293/14 Hrsz-ú külterületi ingatlan Jelenleg beépítetlen, de művelésből kivett, földhivatali nyilvántartás szerint telephelyként bejegyzett terület. A földhivatali térképkivonaton lévő ingatlan lehatárolása (telekalakítás) a hatályos szabályozási tervvel összhangban történt meg, tehát 0293/15 Hrsz alatt, magán útként lett leválasztva a szabályozási terven közlekedési terület bővítésére szánt területrész. E területrész még a módosítást kezdeményező vállalkozó tulajdonában van. 4. Változások várható infrastrukturális igényei: A tervezett fejlesztések infrastruktúra igénye a jelenlegi ellátás adottságait alapul véve biztosítható. 5. Örökségi érték: A fejlesztésként bevonni tervezett terület (egyelőre beépítésre nem tervezett) északi részét régészeti nyilvántartás nem érinti. A területet érintő egyéb örökségi érték nincs. Kiegészítve: 2014. december 11. Zsemberi István Vezető településtervező TT/1-09-0016 5