Budapest City Report Q4 2012. Budapesti Ingatlanpiaci Körkép. 2012. negyedik negyedév

Budapest City Report Q4 2012 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 2012. negyedik negyedév

2 On Point Budapest City Report Q4 2012 Economy/Investment Economy The Hungarian government initiated a loan agreement with the IMF in November 2011, when the cost of financing the state budget and renewing debt began to rise. The negotiations progressed very slowly and although an IMF delegation visited the country at the end of January 2013, the topic of the credit agreement was not part of the discussions. While the government maintains that such an agreement would serve as a mere insurance against external market shocks, delays in its negotiation could send the wrong signals, destabilize markets and threaten the growth prospects of the country which is very sensitive to external deteriorations due to its open economy. The Hungarian economy contracted in 2012. Through the first three quarters of 2012, GDP fell 1.4% year-on-year. The weak domestic demand was the main cause of the negative overall economic performance. In 2013, internal demand will remain depressed, leaving external demand as the primary engine for growth. However, as the economic performance of Germany, by far the main export market of the country, is also negatively affected by the ongoing Eurozone debt crisis, it is likely that the slowdown of external demand will further penalise the 2013 potential for GDP growth. GDP growth (%) / A GDP alakulása (%) 6.0 4.0 2.0 0.0-2.0-4.0-6.0-8.0 Source/Forrás: IHS Global Insight, January 2013 Investment After very limited activity in Q3, we recorded a stronger interest for office and retail assets during the last quarter of 2012. The largest transaction of the period was the sale of Infopark E by IVG. The A category office building was purchased by Bluehouse for an undisclosed amount. According to Jones Lang LaSalle estimations, the value was around 33 million. The last few months of the year witnessed the disposal of significant retail unit portfolios by food retailers Match and Profi as part of their exit from the Hungarian market. With these transactions the quarterly investment volume reached approximately 54 million, the second highest quarterly volume of 2012. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 In 2012, the total investment activity reached a level of less than 150 million, the lowest volume of transactions since 2002. The market was characterised by a lack of liquidity. The momentum, created by the pick-up of activity at the end of 2011, did not transform into a sustained improvement in transaction volumes. The largest transaction of the year was the sale of the 5-star Le Meridien Hotel, which was purchased by the Al Habtoor Group for approximately 55 million. The most important office transaction was the sale of Infopark E, while AIB Bank also transacted its share (less than 10% of the total ownership) in the AIB Polonia Fund along with the CEE asset management platform. As part of this deal, East- West Business Center and Óbuda Gate were partially transacted to Peakside in Q3. Several retail assets, including two Family Center s, and various SPAR, Match and Profi units were also transacted for around 40 million in 2012. The drop in the annual investment volume clearly reflects investors cautiousness towards the Hungarian market, partly due to the uncertain macroeconomic situation, but above all, due to the perceived unpredictability of government policy. At the same time, the current market offers a window of opportunity for long term buyers to secure good assets at appealing yields, as despite financing spreads around 300 bps, low interest rates generate an attractive carry. We keep our views unchanged with the prime office yield* at 7.50% - 7.75%, but we see a yield shift for prime logistics from 9.00% - 9.25% to 9.25% - 9.50 and prime retail from 7.00-7.25% to 7.25-7.50%. The rises mainly reflect the lack of transactional evidence for several quarters in a row. We also see a clear re-pricing of non-core assets (secondary locations, B class assets). While transactional evidence for this class is thin and is certainly no more abundant than for prime assets, the feedback of investors and banks is clear on this matter. * The Prime Yield represents Jones Lang LaSalle s market view, based on a combination of market evidence where available and a survey of expert opinion. It is the best rack-rented yield estimated to be achievable for a notional office property of the highest quality and specification in the best location in a market, as at the survey date.

On Point Budapest City Report Q4 2012 3 Gazdaság/Befektetési Piac Gazdasági Környezet A magyar kormány 2011 novemberében hitel tárgyalásokat kezdett a Nemzetközi Valutaalappal (IMF), miután az államháztartás illetve a lejáró hitelek finanszírozása költségessé kezdett válni. A tárgyalások azóta igen lassan haladnak, és a legutóbbi, 2013 januárjában történt IMF látogatás alkalmával már nem is érintették a témát a tárgyalófelek. Habár a magyar kormány ragaszkodik ahhoz, hogy a hitel csupán biztonsági hálóként szolgálna az ország számára a külső gazdasági környezetben történő sokkokkal szembe, a tárgyalások halogatása negatív hatással van a piacokra és veszélyezteti az ország már egyébként is igen sérülékeny gazdasági kilátásait. Magyarország gazdasága 2012-ben recesszióban volt, az első három negyedév során a GDP 1,4%-al esett vissza éves szinten. Elsősorban a gyenge belső kereslet eredményezte a romló teljesítményt, és mivel 2013-ban sem várható fellendülés, ezért a növekedés egyedüli mozgatója a külső kereslet marad. Mivel azonban Magyarország legfontosabb gazdasági partnerére, Németországra is igen negatívan hat az európai adósságválság, valószínű, hogy a lassuló külső kereslet tovább rontja a 2013-as gazdasági növekedés esélyeit. Befektetési Piac A harmadik negyedévben tapasztalt igen gyenge befektetői aktivitást követően 2012 utolsó hónapjaiban erősödő érdeklődést tapasztaltunk irodák és kiskereskedelmi ingatlanok iránt. A negyedév legnagyobb tranzakciója az IVG tulajdonában álló Infopark E irodaház értékesítése volt. Az A kategóriás irodaházat a Bluehouse vásárolta meg egy meg nem erősített összegért, de a Jones Lang LaSalle becslései alapján a tranzakció értéke 33 millió euróra tehető. Október és december között elkezdődött a Match és Profi élelmiszerláncok portfoliójának értékesítése is, miután úgy döntöttek, hogy kivonulnak Magyarországról. A negyedik negyedév során ennek következtében a befektetési volumen nagyjából 54 millió eurót ért el, ami a második legerősebb negyedéves volumennek számított 2012 során. Az év egészét tekintve a teljes befektetési volumen kevesebb mint 150 millió euró volt, ami a 2002 óta rögzített legalacsonyabb érték, és a piacra jellemző likviditási hiányt mutatja. A 2011 év végén tapasztalt fellendülés sajnos nem folytatódott 2012-ben. A legnagyobb adás-vétel az 5 csillagos Le Meridien szálloda értékesítése volt, mely az Al Habtoor Group tulajdonába került 55 millió euró értékben. Az irodaházakat tekintve a legjelentősebb tranzakció a már említett Infopark E épület eladása volt, melyen kívül csupán a harmadik negyedévben történt értékesítés: az AIB Bank értékesítette az AIB Polonia Alap-on belül kevesebb, mint 10%-os részesedését a közép-kelet-európai asset management részlegével párhuzamosan. A tranzakció keretén belül a Peakside szerzett részesedést az East-West Business Center és az Óbuda Gate irodaházakban. Az év során közel 40 millió euró összértékben több kiskereskedelmi egységet is értékesítettek: két Family Center-t továbbá Spar, Match és Profi üzleteket. Az éves befektetési volumen visszaesése jól mutatja, hogy a befektetők továbbra is óvatosak a magyarországi tranzakciókkal kapcsolatban, aminek oka elsősorban a makro környezet bizonytalansága és a kormányzati döntéseket kísérő kiszámíthatatlanságok. Ugyanakkor a jelenlegi környezet jó lehetőséget biztosít az olyan hosszú távú befektetésekben gondolkodó vevők számára, akik vonzó hozamokkal szeretnének jó minőségű ingatlanokhoz jutni. Annak ellenére, hogy a magyarországi bankok kamata jellemzően 300 bázisponttal magasabb az európai átlagnál, a magas ingatlanpiaci hozamok következtében továbbra is kedvező megtérülést biztosítanak az ingatlanok a befektetőknek. Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-7,75%) esetében, de emelkedést tapasztalunk a logisztikai ingatlanok esetében (9,00-9,25%-ról 9,25-9,50%-ra), továbbá kiskereskedelmi ingatlanoknál is (7,00-7,25%-ról 7,25-7,50%-ra). Az emelkedés leginkább az elmúlt negyedévekben tapasztalható tranzakciók hiányát tükrözi. Mindamellett a másodlagos lokációkon található, alacsonyabb minőségű (B kategóriás) ingatlanok esetében is az árazás változását tapasztaljuk. Bár a tényleges tranzakciók száma ezen ingatlanok esetében rendkívül alacsony, a befektetők illetve bankok visszajelzései alapján egyértelmű, hogy az ilyen típusú ingatlanok esetében a hozamok emelkednek. Real estate yields in Hungary since Q4 2007 (%) / A prémium hozamok (%) alakulása Magyarországon 2007.IV.né-től 10 9 8 7 6 5 Q4 2007 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011 Q4 2012 Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Office/Irodák Shopping centre/bevásárló központok Warehouse/Ipari ingatlanok

4 On Point Budapest City Report Q4 2012 Office Market Supply In Q4 2012, the modern office stock in Budapest stood at 3,196,400 m 2. Out of this space, 2,642,820 m 2 are speculatively built offices, with the remaining 553,580 m 2 are owner occupied offices. Between October and December 2012, two properties were delivered totalling 20,600 m 2. Green House, Skanska s latest development, located in district 13 at Kassák Lajos Street, comprises 17,800 m 2 office space. The project was delivered with nearly 60% occupancy as several pre-lease agreements had been signed for it during the year, including AVIS and ABB. Besides Green House, Hungarian developer- Proform, also completed the third phase of Madarász Park, which is located at Madarász Street in district 13. Although the latest phase of the development is a 4- star Park Inn by Radisson hotels, it also includes an office component on nearly 2,800 m 2. The developer managed to sign a pre-lease agreement for nearly 55% of the office area before delivery to the market. With these latest additions, the annual volume of completions reached 22,950 m 2 in Budapest. Apart from Green House and Madarász Park, the only other property that was delivered was IQ Offices (2,350 m 2 in district 6 at Vörösmarty Street at the beginning of the year). In 2012, the annual volume of new supply reached an historic low in the Hungarian capital, which clearly reflects the depressed activity of development. Net absorption reached a positive quarterly figure between October and December 2012. The vacancy rate managed to decrease by nearly 50 bps quarter on quarter and stood at 21% at the end of the year. Unfortunately, the annual volume of net absorption became negative, therefore the year end vacancy rate was still 176 bps higher, than in the same period of 2011 (19.2%). The highest availability is still registered in the Periphery submarket (32.7%) while the lowest overall vacancy rate is registered in the Buda South submarket (15.2%). According to our calculations, availability in class A office buildings decreased by 70 bps q-o-q to 20.2%, while in class B office buildings it remained at around 23.3%. Demand The strongest occupier activity was recorded at the end of 2012, however, similarly to previous quarters, renewals and renegotiations were the main drivers of demand. In total, 100,310 m 2 of office space was leased between October and December, which was 5% higher than in the previous period of 2012 but, was 16% weaker than the volume recorded in Q4 2011. Again, renewals had a high share of 52% (52,180 m 2 ) while new transactions represented 44% (44,390 m 2 ). Expansions accounted for only 4% (3,740 m 2 ). The largest transaction of the quarter was the renewal of Raiffeisen Bank in Akadémia Bank Center for 11,880 m 2, followed by the renewal of Morgan Stanley in Millennium Tower III for 11,050 m 2. The largest new lease was signed by Strabag in Infopark D for nearly 7,520 m 2 office space. The drop back of occupier activity was clearly reflected in the annual demand figures. In line with our forecast, the annual volume of total leasing activity reached only 344,980 m 2, which was 13% less than the recorded volume of 2011 (394,650 m 2 ). The amount of new leases, expansions and preleases comprised 174,080 m 2, which was 27% less than in 2011 (240,000 m 2 ). Rents We keep our view on prime office rents unchanged at 20 /m 2 /month. Asking rents also remained stable during the quarter. While there are lower priced submarkets such as the Periphery, asking rents vary from building to building. As new developments become occupied, those landlords are under less pressure to reduce headline rents. Average (non CBD) asking rents are in the range of 10.50-12.50 /m 2 /month. Forecast We expect only Váci Greens (15,500 m 2 ) to be delivered in 2013, which means that the volume of new supply will reach a historic low. Currently, there are three buildings under construction totalling 58,100 m 2 and are due in 2014. In the Váci Corridor, Vision Towers is expected to be delivered by Futureal as well as Váci Corner by HB Reavis. In the CBD, Eiffel Palace is due for completeion by Horizon Development. We do not expect a major recovery in terms of occupier activity for 2013. According to our expectations renewals and renegotiations will remain the main drivers of demand and reach similar levels to those in 2012. Largest transactions 2012 / A legnagyobb szerződéskötések 2012-ben Bldg./Épület Tenant/Bérlő Size/Méret Type/Szerződés típusa Infopark B IT Services (m 16,000 2 ) Renew.+exp./Hossz.+bőv. Raiffeisen Raiffeisen Bank Bank (m2)(m 11,880 2 ) bővülés Renewal/Hosszabbítás Morgan Millennium 11,050 Renewal/Hosszabbítás Stanley Tower III River Estates Citibank 9,745 Renewal/Hosszabbítás Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

On Point Budapest City Report Q4 2012 5 Irodapiac Kínálat 2012 negyedik negyedévében a budapesti modern irodapiaci kínálat 3.196.400 m 2 volt, melyen belül 2.642.820 m 2 a spekulatív céllal épült irodaházak területe és 553.580 m 2 a saját tulajdonban lévő székházak területe. Október és december között összesen 20.600 m 2 -en adtak át új irodákat. A Skanska legújabb fejlesztése, a XIII. kerületben a Kassák Lajos utcában található Green House összesen 17,800 m 2 bérbeadható irodával rendelkezik. Az épületet közel 60 százalékos telítettséggel adták át, miután számos előbérleti szerződést sikerült kötnie a fejlesztőnek olyan bérlőkkel mint például az AVIS vagy az ABB, hogy csak a legnagyobbakat említsük. A magyar hátterű Proform szintén átadta a Madarász Park III. fázisát. Az épület egy 4 csillagos Park Inn by Radisson hotel, mely 2.800 m 2 irodát is tartalmaz. Ebben az esetben is sikerült a fejlesztőnek előbérleti szerződést kötni a terület egy részére, így a telítettség itt közel 55 százalékos volt. 2012 során Budapesten csupán 22.950 m 2 -el nőtt az irodaházak állománya, így az új kínálat elérte a valaha mért legalacsonyabb volumenét, ami jól tükrözi a fejlesztői aktivitás drasztikus visszaesését. A Green House-on és a Madarász Park-on kívül egyetlen épületet adtak át az év elején, a 2,350 m 2 -es IQ Offices-t a VI. kerületben. A nettó abszorpció október és december között pozitív volt, így a kihasználatlanság 50 bázispontot csökkenve negyedéves szinten 21%-on állt az év végén. Mivel azonban a nettó abszorpció éves volumene negatív lett, ez a ráta 176 bázisponttal magasabb volt a 2011 negyedik negyedévében rögzített kihasználatlanságnál (19,2%). Továbbra is az Agglomerációban regisztráltuk a legmagasabb üresedést (32,7%), míg a legalacsonyabb üresedés a Dél-Buda részpiacon van (15,2%). Számításaink szerint az A kategóriás irodaházak üresedése 70 bázisponttal csökkent az előző negyedévhez képest és 20,2%-on áll, míg a B kategóriás irodaházak kihasználatlansága változatlanul 23,3%-on áll. Kereslet 2012 során a legerősebb bérlői aktivitást a negyedik negyedévben rögzítettük. Hasonlóan az előző negyedévekhez, a szerődéshosszabbítások és újratárgyalások generálták a kereslet nagy részét. Összesen 100.310 m 2 irodaterületet adtak bérbe október és december között, ami bár 5%-al volt magasabb az előző negyedévben rögzített volumennél, 16%-al elmaradt a 2011 hasonló időszakában mért szinttől. A szerződéshosszabbítások aránya ismét kiemelkedő volt, 52%-ot értek el a teljes kereslet viszonylatában (52.180 m 2 ), míg 44% volt új szerződéskötés (44.390 m 2 ). A bővülések 4%-ot tettek ki (3.740 m 2 ). A negyedév legnagyobb irodabérleti tranzakciója a Raiffeisen Bank 11.880 m 2 -es szerződéshosszabbítása volt az Akadémia Bank Center-ben, melyet a Morgan Stanley szerződéshosszabbítása követett a Millennium Tower III irodaházban 11.050 m 2 -en. A legnagyobb új bérleti tranzakciót a Strabag kötötte az Infopark D épületében 7.520 m 2 -re. A bérlői aktivitásban történt visszaesés jól látható a kereslet éves mutatóiban. Előrejelzéseinknek megfelelően a teljes éves kereslet volumene 344.390 m 2 volt, ami 13%-os csökkenést jelent a 2011-es éves volumenhez képest (394.980 m 2 ). Az új szerződések, bővülések és előbérletek volumene 27%-ot csökkent a 2011-es értékükhöz képest (240.000 m 2 ) és 174.080 m 2 -t ért el. Bérleti díjak A legmagasabb bérleti díjak változatlanul 20 euró/m 2 /hó körül maradtak és az ajánlati árak szintén stabilak maradtak a negyedév során. Bár vannak alacsonyabb árkategóriájú részpiacok, a bérleti díjak jellemzően az épülettől függnek. Az átlagos ajánlati ár (a belvárost nem tekintve) 10,50-12,50 euró/m 2 /hó között mozog. Előrejelzés 2013-ban csak a 15.500 m 2 -es Váci Greens átadása várható, ami azt jelenti, hogy az új kínálat még a 2012-es szintnél is alacsonyabb lesz. Jelenleg összesen három épület van fejlesztés alatt 58.100 m 2 összterületen, melyek átadása 2014-ben esedékes. A Váci úti folyósón a Futureal fejlesztésében a Vision Towers, míg a HB Reavis fejlesztésében a Váci Corner átadása várható. A Belvárosban a Horizon Development az Eiffel Palace irodaházat fogja várhatóan átadni. A keresletet tekintve nem számítunk fellendülésre 2013-ban. A szerződéshosszabbítások és újratárgyalások hasonlóan az elmúlt évekhez 2013-ban is nagy szerepet fognak játszani, és a kereslet összességében a 2012-es szintnek megfelelően fog alakulni. Az új kínálat (m 2 ) és üresedés (%) alakulása / New supply (m 2 ) and vacancy (%) 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 F Új kínálat/new supply Source/Forrás: Jones Lang LaSalle 2014 F Üresedés/Vacancy rate 25% 20% 15% 10% 5% 0%

6 On Point Budapest City Report Q4 2012 Retail Market Shopping centre stock in Budapest (m 2 ) / Budapesti bevásárlóközpontok állománya (m 2 ) 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Supply During the last quarter of 2012, one new shopping center was opened in Budapest. Hegyvidék Központ is the latest retail development of Hungarian developer WING, located in district 12 in the area bordered by Apor Vilmos Square, Szendi árok and Németvölgyi Street. Instead of offering a wide variety of fashion brands, the 5,300 m 2 complex rather focuses on offering services and special grocery stores to fulfil the needs of local residents. So far, it seems that the performance of the scheme is satisfactory as it manages to fill a niche in the market, however, it has still some vacant units. Its main tenants include CBA Príma, Drogerie Markt and OTP Bank. The total shopping centre stock of the capital increased to 777,800 m 2 in 29 assets. Shopping centre density is equal to 457 m 2 / per 1,000 inhabitants in Budapest. The current regional shopping centre stock equals 556,700 m 2 in 37 centres. No new shopping centres were completed in the regions during Q4 2012. Only two new shopping centres were completed in Hungary during 2012, totalling only 13,800 m 2. During the first half of the year, ERSTE handed over Sió Plaza in Siófok with a gross leasable area of 8,500 m 2. Sió Plaza was delivered at the end of June with anchor tenants including H&M, Deichmann and Alexandra bookstore. The annual volume of new completions reflects a weakening in development activity as the result of depressed retail sales and domestic consumption. It is also negatively affected by the commercial development ban. 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 F 2014 F Existing stock/állomány (m2) New supply/új kínálat (m2) Demand Between January and November 2012, retail sales dropped by 2% year on year in Hungary. With the exception of the first quarter, the volume of retail sales decreased by 2-4% year on year in each month, reaching its lowest levels in September and November (- 4.1% y-o-y). A significant decrease was registered in the field of furniture & electronics, books & newspapers, while the sales in nonspecialised stores, textiles & clothing, secondary goods and mail and internet orders increased. Between October and December the luxorious Italian lingerie brand, La Perla opened its first store facing the Hungarian Opera House. Although the new store is located on Hajós Street, it is visible from Andrássy Street. Massimo Dutti also opened its first store in Hungary on Fashion Street with nearly 800 m 2 at the end of the year. Moreover, British brand - Superdry, also opened its first store in Budapest. The brand chose Aréna Plaza for its first unit but is planning further expansion in the near future. After nearly 2-years of operation, Debenhams, decided to close its store in Westend City Center and leave the Hungarian market at the end of 2012. Unfortunately, the performance of their store failed to meet expectations, which was probably due to the fact that they did not succeed to satisfy the Hungarian customers needs and taste. During 2012, several new brands entered the Hungarian market and the presence of the luxurious and high end brands expanded. Notable entries included: The North Face, Monclear, MaxMara Weekend, The body shop, Massimo Dutti, La Perla and Superdry. Rents Typical shopping centre rents range between 20 and 60 /m 2 /month in Budapest while downtown high street rents at Váci utca are around 60 to 90 /m 2 /month. Rents in Andrássy út still vary between 40 and 50 /m 2 /month, although, availability is high. Retail park rents range from 4 to 6 /m 2 /month while factory outlets have rents of 22 to 25 /m 2 /month in Biatorbágy and 16 /m 2 /month in the regions. Pipeline During 2013, only one new shopping centre will open in Hungary. The expansion of ECE s Árkád is the largest on-going development in Budapest of 20,000 m 2, with expected delivery in spring. According to current news, the developer has already agreed with several anchor tenants, including a larger department store, which will open its second unit in Árkád. Another exciting development is located at Andrássy street. According to the latest announcements, Il Bacio di Stile will open during the spring, comprising nearly 5,000 m 2 of retail space. The new project would bring a much needed change to the Hungarian high street and increase the number of the luxurious retailers. It is said that it will accommodate several luxurious brands, which have not previously been active on the Hungarian market.

On Point Budapest City Report Q4 2012 7 Üzlethelyiségek Kínálat 2012 utolsó negyedévében egy új bevásárlóközponttal bővült a budapesti kiskereskedelmi ingatlanállomány. A Hegyvidék Központot a magyar hátterű WING fejlesztette a XII. kerületben az Apor Vilmos tér-szendi árok és Németvölgyi út kereszteződésénél. Ruházati márkák helyett az 5.300 m 2 -es központ széleskörű szolgáltatások és különleges élelmiszerboltok kínálatával próbálja elnyerni a vásárlók tetszését. Ezzel a koncepcióval gyakorlatilag sikerül betöltenie egy piaci űrt, így annak ellenére, hogy jelenleg még vannak üres területek az épületben, sikeresnek mondható a projekt. Nagy bérlőik közé tartozik többek között a CBA Príma, a Drogerie Markt és az OTP Bank is. Az új átadás következtében a budapesti bevásárlóközpont kínálat 777.800 m 2 -re emelkedett 29 ingatlanban, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 457 m 2. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány 556.700 m 2 37 kiskereskedelmi egységgel, új átadás a vidéki városokban nem történt a negyedév során. 2012 során összesen két új bevásárlóközpontot (a Hegyvidék Központtal együtt) adtak át Magyarországon, melyek bruttó bérbevehető területe 13.800 m 2 volt. Júniusban az ERSTE fejlesztésében került átadásra Siófokon a 8.500 m 2 -es Sió Plaza, olyan bérlőkkel mint például az H&M, a Deichmann vagy az Alexandra. Az új kínálat eves volumene a kiskereskedelmi forgalom huzamosabb ideje tartó visszaesése és a gyengélkedő helyi fogyasztás következtében kialakult visszafogott fejlesztői aktivitást tükrözi, amit tovább rontott a kiskereskedelmi egységek fejlesztését akadályozó törvény bevezetése is. Kereslet 2012-ben január és november között a kiskereskedelmi forgalom 2%-kal csökkent éves szinten. Az első negyedévet kivéve a forgalom 2-4%-kal csökkent minden hónapban és a szeptemberi illetve novemberi hónapokban érte el a legalacsonyabb szintet (- 4,1%-ot csökkenve). Jelentős visszaesést regisztráltak a bútorok és elektronikai cikkek illetve az újságok és könyvek forgalmában, ugyanakkora ruházati cikkek, használtáruk illetve csomagküldő szolgáltatók forgalma illetve az internetes rendelések volumene emelkedett. Október és December között több új piaci belépő érkezett a fővárosba. Az olasz luxus fehérnemű márka, a La Perla a Hajós utcában nyitotta meg első magyarországi üzletét. Az Operaházra néző üzlet bár nem közvetlenül az Andrássy úton található, jól látható Budapest egyik fő bevásárló utcájáról is. Az Inditex csoport felső kategóriás márkája, a Massimo Dutti szintén megnyitotta 800 m2-es üzletét a Fashion street-en, illetve az angol ruházati márka, a Superdry is megjelent az Aréna Plaza-ban. Utóbbi márka további üzletek nyitását is tervezi a közel jövőben. Közel 2 éves operáció után a Westend City Center-ben bezárta üzletét a Debenhams és úgy döntött, hogy kivonul a Magyar piacról. Az üzlet forgalma sajnos nem felelt meg a várakozásoknak, ami valószínűleg annak a következménye volt, hogy nem sikerült a magyar vásárlók igényeinek és ízlésének megfelelni. 2012 során számos új márka nyitott üzletet Budapesten, így bővült a felső kategóriás és luxus márkák kínálata is. A jelentősebb új belépők között találjuk például a következő márkákat: The North Face, Monclear, MaxMara Weekend, The body shop, Massimo Dutti, La Perla, Superdry. Retail sales in Hungary (%) / Kiskereskedelmi fogyasztás alakulása (%) 104 102 100 98 96 94 92 Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja 20-60 euró/m 2 /hó körül mozog, míg a belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai a Váci utcában 60-90 euró/m 2 /hó között vannak. Az Andrássy úton a bérleti díjak 40-50 euró/m 2 /hó között mozognak, de sok a bérbe adó üres üzlethelyiség. A bérleti díjak a retail parkok esetében 4-6 euró/m 2 /hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25 euró/m 2 /hó és vidéken 16 euró/m 2 /hó között állnak. Ú fejlesztések 2013-ban egy új ingatlannal fog bővülni a magyarországi bevásárlóközpontok állománya. Az Árkád 20.000 m 2 -es bővítésének tervezett átadása 2013 tavaszán várható. A hírek szerint a fejlesztő több bérlővel is megállapodott már, beleértve egy nagyobb áruházat is, mely második magyarországi üzletét nyitná meg. Az Andrássy úton nagy várakozás övezi az Il Bacio Di Stile luxus áruház megnyitását, mely a jelenlegi hírek szerint közel 5.000 m 2 -en nyitja meg kapuit szintén a tavasz folyamán. Az új kiskereskedelmi egység pezsgést hozna a bevásárló utca életébe, hiszen számos olyan új luxus márkának adna otthont, melyek eddig hiányoztak a magyar piacról. J F M A M Ju Jl Au S O N D J F M A M Ju Jl Au S O N 2011 2012 Retail sales (previous year=100%)

8 On Point Budapest City Report Q4 2012 Industrial Market Industrial stock (m 2 ) and vacancy (%) / Ipari ingatlanállomány (m 2 ) és üresedési ráta (%) 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Supply In Q4 2012, the modern industrial stock in greater Budapest stood at 1,822,930 m 2. The majority of industrial space accounts for logistics parks ca. 90% (1,643,920 m 2 ) while city logistics schemes represent a mere 10% (179,010 m 2 ). 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Stock/Állomány (m2) Vacancy rate/üresedés (%) Three new industrial sheds were completed between October and December. The third phase of Airport City (6,890 m 2 ) was delivered by Ablon of. The new warehouse was 90% pre-let by Benteler Logistics. WING also expanded its city-logistics project, Dél-Pesti Üzleti Park. The new building comprises 5,820 m 2, out of which only 1,650 m 2 was vacant upon completion. Finally, a smaller, 3,750 m 2 building was also delivered in Európa Center, fully vacant. Although the annual completion volume reached only 16,450 m 2, this volume was still 62% higher than the volume of 2011, when there was only one new industrial building of 10,100 m 2 delivered in Budapest. The vacancy rate increased by 36 bps quarter on quarter and stood at 19.4% at year end. As the annual volume of net absorption reached a positive figure, this rate was 155 bps lower than in the same period of 2011 (20.9%). The largest single vacant space in the Budapest industrial market is Spar s former logistics centre, which totals 43,000 m 2. Other than this, there is only one park where contiguous warehouse space reaches nearly 20,000 m 2 and twelve parks, each with a total available industrial space above 10,000 m 2. 25 20 15 10 5 0 Demand After a very active third quarter, occupier activity fell back drastically. The total quarterly leasing activity reached only 22,180 m 2, which was the lowest quarterly demand since Q1 2009. It reflects a fall of 89% quarter on quarter and 78% year on year. In total, 13 transactions were signed with an average size of 895 m 2. The largest transaction was concluded in Dél-Pesti Üzleti Park for 2,350 m 2. The annual total leasing activity equalled 354,740 m 2, which was 8% higher than in 2011. Renewals represented nearly 63% (222,190 m 2 ) while new leases, expansions and pre-leases totalled 132,550 m 2. Although we see a pick-up in the total leasing activity year on year, it was mainly due to the increased volume of renewals. The volume of net take-up indicates a fall of 13% year on year and was similar to the volume of 2009 and 2010. The largest transactions of the year were renewals, out of which, Geodis s lease renewal in ProLogis Park Budaörs of 29,140 m 2 accounted for the largest. The most significant new transactions were Auchan s expansion in Viktória Park (15,150 m 2 ) and Törley s lease in Dunaharaszti for 11,930 m 2. Rents Due to the fluctuating availability and weak occupier activity, rents are still under pressure. Apart from renegotiations, occupier activity is still modest and tenants remain price sensitive. Average rents are now around 3.0 to 4.0 /m 2 /month, while in the more centrally located, city centre logistics rents are around 4.5 to 5.0 /m 2 /month. Forecast Development activity will remain very weak in the Budapest industrial market and confined mainly to built-to-suit requirements. We do not expect a positive recovery in occupier activity either as industrial output is struggling and both domestic and external demand are expected to remain weak in 2013. According to our forecasts, the vacancy rate will fluctuate in the range of 18.5-20% during 2013 as larger warehouse units become vacated in the second half of the year.

On Point Budapest City Report Q4 2012 9 Ipari ingatlanok Kínálat 2012 negyedik negyedévében a modern raktárpiaci állomány 1.822.930 m 2 volt Budapesten és környékén. Az állomány túlnyomó részét logisztikai parkok teszik ki 90%-ban (1.643.920 m 2 ), míg a városi logisztikai ingatlanok az állomány 10%-át (179.010 m 2 ) képviselik. A negyedik negyedévben 2012 során először bővült az ipari ingatlanok állománya. Átadták az Airport City III. fázisát 6.890 m 2 -en az Ablon fejlesztésében, melyre 90%-ban a Benteler Logistics kötött előbérleti szerződést. A WING bővítette a Dél-Pesti Üzleti parkot egy 5.820 m 2 -es épülettel, melyből csupán 1.650 m 2 volt üresen átadásokor. Az Európa Center-t szintén tovább bővítették egy kisebb, 3.750 m 2 -es épülettel. Habár az új kínálat éves volumene csupán 16.450 m 2 -t ért el, ez a szint így is 62%-al magasabb volt, mint a 2011-es érték, amikor csupán egyetlen új ipari ingatlannal bővült az állomány összesen 10.100 m 2 -en. Az üresedés 36 bázispontot emelkedett negyedéves szinten és 19,4%-on állt 2012 év végén. Mivel a nettó abszorpció éves volumene pozitív volt, így ez a ráta 155 bázisponttal volt alacsonyabb a 2011 év végi rátánál (20,9%). A budapesti ipari ingatlanok piacán a legnagyobb üresen álló terület még mindig a Spar korábbi logisztikai központja, mely összesen 43.000 m 2. Ezen kívül csak egy olyan logisztikai park van, ahol az egybefüggő raktárterület meghaladja a 20.000 m 2 -t illetve 12 olyan park, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 10.000 m 2 fölött van. volumenének eredménye volt. A nettó bérbeadás éves szinten 13%- ot csökkent és a 2009-es és 2010-es szintekhez hasonló értéket ért el. A legnagyobb szerződéskötések kivétel nélkül hosszabbítások voltak 2012 során. A Geodis a ProLogis Park Budaörs-ben 29.140 m 2 -en hosszabbított, míg a legjelentősebb új tranzakciónak az Auchan bővülése számított a Viktória Parkban (15.150 m 2 ), amit a Törley új szerződéskötése követett Dunaharasztiban 11.930 m 2 -en. Bérleti díjak Az üresedés változékonysága és a gyengülő bérlői aktivitás következtében a bérleti díjak továbbra is nyomás alatt vannak. A szerződéshosszabbításoktól eltekintve a bérlői aktivitás továbbra is visszafogott és a bérlők igen ár-érzékenyek. Az átlag bérleti díjak 3,0-4,0 euró/m 2 /hó között mozognak, míg a központibb elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai 4,5-5,0 euró/m 2 /hó között ingadoznak. Előrejelzés A fejlesztői aktivitás továbbra is gyenge maradt a budapesti ipari ingatlanpiacon és leginkább built-to-suit fejlesztésekre fog korlátozódni. Nem számítunk a kereslet terén sem érdemi javulásra hiszen az ország ipari kobocsájtása gyengül illetve az előrejelzések szerint a belső és külső kereslet is alacsony marad 2013-ban. Várakozásaink szerint az üresedési ráta 18,5%-20% között fog ingadozni az év során mivel a második félévben várhatóan nagyobb raktárterületek fognak felszabadulni. Kereslet A bérlői aktivitás rendkívül erős volt 2011 harmadik negyedévében, melyhez képest drasztikus visszaesés történt a negyedik negyedévben. A teljes kereslet csupán 22.180 m 2 volt, ami 2009 első negyedéve óta a legalacsonyabb érték és negyedéves szinten 89%-os visszaesést mutat, míg éves szinten 78%-osat. A negyedév során összesen 13 szerződéskötés történt, melyek átlagos területe 895 m 2 volt csupán. A legnagyobb tranzakciót a Dél-Pesti Üzleti Park-ban kötötték 2.350 m 2 -en. A kereslet éves volumene 354.740 m 2 volt 2012-ben, mely 8%-os emelkedést mutat éves szinten. Ezen belül a szerződés hosszabbítások közel 63%-ot tettek ki (222.190 m 2 ), míg az új szerződések, a bővülések és az előbérletek volumene 132.550 m 2 volt. Habár a bruttó bérbeadás terén erősödést tapasztaltunk éves szinten, ez valójában a szerződés hosszabbítások magas Ipari új kínálat (m 2 ) és bérbeadás (m 2 ) alakulása / New supply (m 2 ) and demand (m 2 ) 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Új kínálat/new supply (m2) Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Bruttó bérbeadás/total leasing activity (m2)

Number of rooms 10 On Point Budapest City Report Q4 2012 Hotel Market Performance Budapest is by far the most important tourist destination in Hungary and is dominated by international leisure travellers (86% of total bed nights in 2011); however, it also benefits from corporate demand. Tourists are attracted by Budapest s rich cultural history and great offerings of authentic spas. From 2002 to 2011, tourism demand in Budapest grew significantly with visitation and bed nights increasing at compound annual average growth (CAAG) rates of 3.9% and 2.8% respectively. This growth was mainly fuelled by the international market, especially following Hungary s accession to the EU in May 2004 and the privatisation of the airline industry. Results for 2011 were positive, with the capital posting a 10.0% and a 8.9% growth in tourist arrivals (in public accommodation establishments) and bed nights to 2.8 million and 6.6 million respectively. Despite the collapse of the Hungarian airline Malév in February 2012, tourism results remained positive at year-to-date November 2012, with arrivals and bed nights growing by 8.2% and 10.2% respectively. It could be very likely that 2012 will be a record in terms of tourism demand. Tourism arrivals were fuelled by a weak forint which resulted in a flock of day visitors from neighbouring countries, particularly from Slovakia. Supply As at December 2012, Budapest had approximately 174 hotels with about 18,300 hotel rooms. The majority of hotels are concentrated in the 3- and 4-star segment, accounting for approximately 80% of all graded hotel bed stock in the city. During 2011 and 2012 hotels supply has been growing strongly in the upscale segment with an additional eight 4-star hotels and two 5-star hotels entering the market during this period. Notable openings included the 5-star, 102-bedroom Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace which opened in June 2012. Other recent openings included the 138 room 4-star Park Inn by Radisson Budapest in the northern part of Budapest and the 80 room 4-star Hotel Nemzeti Budapest, part of the MGallery Collection and situated in the city centre. Both hotels opened in December 2012. The long-delayed opening of the 5-star Rácz Hotel remains uncertain at the time of writing. Pricing Hotels have struggled to achieve the performance results reported before the financial and economic crisis of 2008/09. A strong increase in hotel supply and a weak economy have prevented a significant rebound in average room rates which remain way below the levels achieved in 2006 and 2007. On the contrary, occupancy has somewhat recovered and stabilised at 64%. After a decline in trading performance in 2008, 2009 and 2010, hotels in the capital have reported a renewed growth in revenue per available room (RevPAR) in 2011 (+8.2%) and 2012 (+5.5%). Growth was primarily driven by an increase in occupancy. Investment The hotel investment market in Hungary remains comparatively illiquid with only a small amount of transactions taking place in recent years. The market has been less appealing to risk-averse buyers, who have increasingly sought reliable returns in the more established markets of western Europe. The higher risk associated with Hungary was reflected in our recent Hotel Investor Sentiment Survey (December 2012), where Budapest posted internal rate of return and yield expectations of 18.8% and 8.3% respectively, significantly above the European average. Nonetheless, some hotel transactions were witnessed such as the sale of the Four Seasons Hotel Gresham Palace Budapest in 2011 for a rumoured 60 million and the sale of Le Méridien Budapest in May 2012 for 55 million. Budapest hotel supply/budapesti szállodai kínálat 20,000 16,000 12,000 8,000 4,000 0 Existing Developments Source/Forrás: Jones Lang LaSalle

Arrivals/Turisták száma (000s) Bed nights/vendégéjszakák száma (000s) On Point Budapest City Report Q4 2012 11 Hotel piac Piaci teljesítmény Számos nemzetközi kapcsolatának köszönhetően turisztikai szempontból Budapest az ország legnépszerűbb városa. A város turizmusában nagy szerep jut a szabadidejüket töltő turistáknak (a szállodai éjszakák számának 86%-át teszik ki) és az üzletei célból érkező vendégeknek is. A turistákat leginkább Budapest gazdag kulturális hagyatéka és a termálfürdők széles kínálata vonzza. A 2002-től 2011-ig tartó időszakban a turizmus forgalma jelentősen javult; a vendégszám évi átlagos növekedése 3,9% volt, míg a vendégéjszakák száma 2,8%-kal nőtt. Ezt az emelkedést főként a nemzetközi piac generálta, különösen Magyarország 2004-es EU csatlakozását követően, valamint a légiközlekedés privatizációja révén. A 2011-es eredmények pozitívak voltak, hiszen a fővárosba érkező turisták száma 2,8 millióra emelkedett (+10% az előző évhez képest), a vendégéjszakák száma pedig 6,6 millióra nőtt (+8,9%). A Malév 2012 februárjában történt összeomlása ellenére 2012 novemberéig pozitív eredményt mutatott a turizmus teljesítménye; a turisták száma 8,2%-kal, a vendégéjszakák száma pedig 10,2%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest. Ezen adatok alapján igen valószínű, hogy a turizmust tekintve 2012 rekord eredményeket fog mutatni. A turizmus növekedését elsősorban a gyenge forint segítette elő, aminek hatására a szomszédos országokból, különösen Szlovákiából, sok napi látogató érkezett az országba. Kínálat 2012 decemberében Budapesten körülbelül 174 hotel volt összesen 18.300 szállodai szobával. A szállodák többsége a 3 és 4 csillagos kategóriába sorolható, ez a teljes budapesti hotelkínálat 80%-át teszi ki. 2011 és 2012 során jelentősen megnövekedett a felső kategóriás szállodák kínálata, mivel ezalatt az időszak alatt nyolc 4 csillagos és két 5 csillagos szállodát is átadtak. Kiemelkedő szálloda nyitásnak számított a 102 szobás Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace júniusi megnyitója; a 4 csillagos 138 szobás Park Inn by Radisson Budapest megnyitása a XIII. kerületben és a 80 szobás 4 csillagos Hotel Nemzeti Budapest megnyitója a MGallery Collection láncon belül a belvárosban az év végén. Az 5 csillagos Rácz Hotel régóta halogatott megnyitására továbbra sem került sor. Árak A szállodák teljesítménye messze elmarad a 2008/2009-es pénzügyi és gazdasági válság előtti időszakban produkált szinttől. A kínálat erős növekedése és a gyenge gazdasági környezet ellehetetlenítette az átlagos szobaárak erősödését, melyek bőven a 2006/2007-es évek szintje alatt van. Ennek ellenére a szállodák telítettsége valamelyest javult és 64% körül stabilizálódott. A 2008 és 2010 között tapasztalt gyengülő keresletet követően az egy szobára eső bevétel (RevPar) 8,2%-kal emelkedett 2011-ben és 5,5%-kal 2012-ben. A növekedést elsősorban a szállodák telítettségének javulása eredményezte. Budapesti turizmus alakulása/budapest Tourism 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 YTD Nov 11 Visitor Arrivals/Turisták száma ( 000s) YTD Nov 12 Bed Nights/ Vendégéjszakák száma ( 000s) 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 Befektetési piac A magyarországi hotel befektetési piac viszonylag illikvid, kevés tranzakció történt az elmúlt évek során. A piac kevésbé vonzó a kockázatkerülő befektetők számára, akik elsősorban a megbízható forgalommal bíró, fejlett nyugat-európai piacokra koncentrálnak. A Magyarországgal kapcsolatos magas kockázatokat a legújabb Hotel Investor Sentiment Survey elemzésünk (2012. december) is mutatta, mely alapján a belső megtérülési ráta 18,8%-on míg a hozam elvárások 8,3%-on állnak Budapesten, ami jelentősen magasabb az európai átlagnál. Ennek ellenére történtek szálloda értékesítések: 2011-ben a Four Seasons Hotel Gresham Palace Budapest-et értékesítették 60 millió értékben, míg a Le Méridien Budapest-et 2012 májusában 55 millió értékben.

12 On Point Budapest City Report Q4 2012 Office submarkets Iroda részpiacok

On Point Budapest City Report Q4 2012 13 Shopping centres in Budapest Budapesti bevásárlóközpontok Acquincum Centre Duna Plaza Pólus Center Mammut I-II Westend City Center Mundo Sugár Hegyvidék MOM Park Váci I. III1II1111 Aréna Plaza ECE Árkád Etele tér ALLEE Új Buda Center Lurdy Ház Europark KÖKI Terminal Campona Csepel Plaza Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok Under construction Épülő bevásárlóközpontok

14 On Point Budapest City Report Q4 2012 Logistics developments in Greater Budapest Logisztikai központok Budapesten és környékén 1. M1 Business Park 2. Agrogate 3. WestLog DC 4. Rozália Park 5. Tulipan Park 6. West Gate Business Park 7. Euro Business Park 8. ProLogis Park Budapest-Batta 9. C-Moll Logistics 10. ProLogis Harbor Park 11. ProLogis Park Budapest- Sziget 12. M0 Central Business Park 13. BILK Logistics Centre 14. ProLogis Park Budapest- Gyál 15. Goodman Gyál Logistics 16. Akácliget Logistics Park 17. M5 Gyál Business Park 18. Viktória Industrial Park 19. Goodman Üllő Airport 20. Aerozone Business Park 21. Airport City 22. East Gate Business Park 23. Európa Center 24. Acquincum Logistics Park 25. Innove Business Park 26. Citypoint 9 27. Dél-Pesti Business Park 28. Bravos Business Park 29. Nagytétényi Industrial Park 30. South Base Business Park

On Point Budapest City Report Q4 2012 15 Market Practice/Piaci Gyakorlat Leasing market practice Bérbeadási piaci gyakorlat Lease length The average lease length is 5 years in class A office buildings with a break option after 3 years In class B buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too Payment terms Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP Initial standard fit-out is done and paid by the landlords VAT 27 % Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer Rental deposit 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT) Other charges Service charges generally does not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption Other costs are included in service charges Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions. Bérleti időtartam Az átlagos bérleti időtartam 5 év A kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással "B" kategória esetében 1-3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak Fizetési feltételek A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy Forintban fizetendő Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett ÁFA 27 % Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően Biztosíték 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA) Egyéb költségek A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban Biztosítás Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg

Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Jones Lang LaSalle Hungary +36 1 489 02 02 ferenc.furulyas@eu.jll.com www.joneslanglasalle.hu Rita Tuza Head of Research Jones Lang LaSalle Hungary +36 1 489 02 02 rita.tuza@eu.jll.com www.joneslanglasalle.hu Angus Wade Executive Vice President Jones Lang LaSalle Hotels CEE +44 (0)20 7399 5063 angus.wade@eu.jll.com www.joneslanglasallehotels.com Budapest City Report Q4 2012 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.hu COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.