AJÁNLAT Budapest Főváros XIX. kerület Kispest Önkormányzata Polgármesteri Hivatal Gajda Péter Polgármester Úr részére Budapest, 2015. május 27. Havas Henrik Média Ingatlan Kft.
Tisztelt Polgármester Úr! A XIX. kerületi Önkormányzat részére megvételre ajánlom a Budapest, Kós Károly tér 4. szám alatt 160803/0/A/1 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlant. 2
I. Környék Az épület Budapest XIX. kerületében, egy Európában egyedülálló építészeti együttes, a kispesti Wekerle telep központjában áll. A 2010 ben felújított Kós Károly téri játszótér és szabadidőpark a kismamák és gyermekeik, valamint a családok kedvelt kikapcsolódási helye. Ennek a több, mint 25.000 négyzetméteres térnek a közvetlen szomszédságában található a Forster Gyula Nemzeti Örökségvédelmi és Vagyongazdálkodási Központ által műemlékké nyilvánított épület. II. Ingatlan Az eredetileg moziként üzemelő épületet 1926 ban építették. A mozi látogatottságát tekintve fővárosi jelentőségű volt. Nézőtere egyszintes, lejtés nélküli, a színpad alatt az egykori kazánpince volt található. A későbbi Adymozi üzemelésével az önkormányzat az 1990 es évek elején felhagyott. Kispest Önkormányzata több kísérlet után egy vendéglátóipari Kft nek adta felhasználásra, aki a bontási munkák indítását követően levonult, maga után romos állapotokat hagyva. 1997 ben az újrahasznosításra pályázatot írtak ki, sport és szabadidőközpont funkcióval. Később merült fel az oktatási céllal való hasznosítás. Az ingatlant 2001.08.17 én vásárolta meg a XIX. kerületi Önkormányzattól a Média Menedzser Oktató Kft. A megvételkor készült szakértői vélemény szerint a megvásárolt ingatlan meglehetősen rossz, "lepusztult" állapotban volt. Az épület belső terei a félbemaradt átépítés után romos képet mutattak, a korábbi közműellátottságnak csak nyomai voltak fellelhetőek. A moziterem nyílásáthidalói nagyrészt nem eredetiek, hanem mindenféle utólagos vasbeton áthidalásokat alkalmaztak a részben már befalazott nyílások fölött. Mind az előcsarnok fölött, mind a színpad alatt a gerendák jól láthatóan rozsdásodások voltak. A színpad fölötti tetőfedés nem készült el, ami súlyos károsodást okozott a szerkezetben. Ezeket a romos állapotokat követően cégünk belekezdett az épület teljes felújításába. A 2002. IV. 9 én kiadott 10377/5/2002 számú építési engedély alapján készült a helyiségcsoport teljes átépítése, oktatási intézménnyé történő 3
kialakítása. Az építési terv alapján a mozitérbe egy osztófödém került, így két részre osztva a nagymagasságú teret, az új szintek összekötését két lépcsővel is megoldottuk. Az alapozásnál a gyengén vasalt aljzatot, valamint oldalfalakat megerősítettük. A színpad területén a rossz födémrész cseréjét elvégeztük. Mivel a tetőszerkezet ipari műemléknek minősült, így a felújítás során ennek figyelembevételével állítottuk helyre, megőrizve, visszaállítva az eredeti állapotot. Az ingatlan belső kialakítása kifejezetten oktatási célra készült, azonban a belső kialakítás egyéni igény, illetve a tervezett funkciónak megfelelően még választható. A már felújított 1.354 négyzetméteres hasznos alapterületű ingatlan jó alaprajzi elrendezésű, áttekinthető lett. Az előcsarnokból közelíthetőek meg az alaprajz (1 2. sz. melléklet) szerint a földszinti tantermek, a gazdasági, tanulmányi iroda és a szociális helyiségek. Két lépcsőház vezet az emeleti előadóterembe, a számítógépes, a titkársági és a tanári szobába, valamint a rádió TV stúdióba. Az alagsorban raktár, a tetőszinten gépészeti helyiség került kialakításra. Minden közmű bevezetésre került, kiépítésük elkezdődött, a központi fűtés elkészült. A homlokzati nyílászárók beépítése megtörtént. Az így felújított ingatlan tekintve, hogy még a belső kialakítás igény szerint módosítható kiválóan alkalmas lenne közösségi célokra, amit a nagy hagyománnyal rendelkező Wekerlei Társaskör is támogat. Az épület hasznosításáról előzetesen készítettek egy tanulmányt is. A Társaskör véleménye szerint az épületen végzendő munkák befejezéséhez maximum 50 Millió Ft ra lenne szükség, melyhez különböző pályázati támogatásokat is igénybe lehet venni. 4
III. Ajánlati rész A fentiek alapján látszik, hogy cégünk mindenre odafigyelve pénzt és energiát nem kímélve saját felhasználásra újította fel az épületet, azonban a megváltozott körülményekre tekintettel most eladásra kínáljuk Önöknek az általunk már több, mint 220 Millió Ft ban lévő épületet az alábbi 3 opcióban. 1. opció Az ingatlan vételára egy összegben: 170.000.000, Ft + Áfa, azaz Egyszázhetvenmillió forint + általános forgalmi adó Ezen értékesítési ár alapján a hasznos alapterületre jutó négyzetméter ár (125.553, Ft/nm), ami kevesebb, mint a fele a környéken tapasztalt vételárnak. 2. opció Ingatlan csereszerződés keretében több kisebb értékű ingatlan beszámítása a Kós Károly tér 4. szám alatt található épület vételárába, így a csereszerződés alapját képező vételi ár: 220.000.000, Ft + Áfa, azaz Kettőszázhúszmillió forint + általános forgalmi adó Az így kialakult 162.481, Ft os négyzetméter ár még így is jóval alacsonyabb, mint a környéken szokásos piaci ár. 5
3. opció Az ingatlan részletekben történő értékesítése esetén a vételár 4 egyenlő részletben kerül meghatározásra, így az évenként esedékes részlet: 60.000.000, Ft + Áfa, azaz Hatvanmillió forint + általános forgalmi adó, mely összesen a négy év alatt 240.000.000, Ft + Áfa, azaz Kettőszáznegyvenmillió forint + áfa összeget jelent. Ez az ár is még mélyen a piaci ár alatt van, főként figyelembe véve a jelenleg tapasztalható ugrás szerű növekedést az ingatlanpiacon. Az Önkormányzat véleményünk szerint ezzel a variációval jár a legjobban, mivel a költségvetésbe csak a vételár 1/4 éd kell beállítani, így ez nem jelent egy egy évre nagy megterhelést a kerület számára. IV. Összefoglaló A 2001 ben megvásárolt épületet cégünk a mai kor követelményeinek megfelelően felújította, jelenleg az épület készültségi foka 80% os. A befejezés rövid időn belül megoldható, így kialakítható a környéken a fiatalok, valamint a családok számára a szabadidő eltöltését kínáló közösségi helyiség, mely a környezetbe tökéletesen illeszkedik. A környéken élőknek erre nagy szükségük van, mivel a közösségi életben tevékenyen részt vevő Wekerlei Társaskör is többször megkeresett bennünket ezzel kapcsolatban. Ezért az ingatlan nyilvános értékesítése előtt első sorban a Kispesti Önkormányzathoz fordulok az ingatlan értékesítésével kapcsolatban. A megvételben több variáció is lehetséges, melyet az ajánlati részben részleteztem. Az ingatlan per és tehermentesen kerül értékesítésre. Jelen ajánlatunk 90 napig érvényes. Budapest, 2015. május 27. Média Ingatlan Kft. 6 Havas Henrik