FHB Lakásárindex 2014. IV. FHB Lakásárindex További áremelkedés Az FHB Lakásárindex 2014. IV. ében 165,83-ra növekedett (1. ábra). 2013. utolsó három hónapjához képest a lakásárak nominálisan 5,8 százalékkal, reálértelemben pedig ennél is nagyobb mértékben, 6,5 százalékkal emelkedtek. Az aktuális mutató előállításához az FHB piaci információinak és saját megfigyelései mellett felhasználtuk a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által 2015 áprilisáig feldolgozott valamennyi adatot. A beérkezett új adatok alapján módosult az FHB Lakásárindex második és harmadik es értéke, az előbbi 161,34-ről 159,46-ra csökkent, az utóbbi 162,5-ről 164,34-re emelkedett. Az FHB Lakásárindex értékei: 2013. III. 2013. IV 2014. I. 2014. II. 2014. III 2014. IV. 155,86 156,69 154,94 159,46 164,11 165,83 1. ábra. Az FHB Lakásárindex alakulása (Forrás: FHB Index)
2. ábra. Az FHB Lakásárindex rövid bázisú változása (Forrás: FHB Index) Április és június valamint július és szeptember között egyaránt közel 3 százalékos lakásár növekedésre került sor. Az utolsó ben ugyan a drágulás tovább folytatódott, bár ennek mértéke alacsonyabb volt, mint a korábbi ekben. Az árak valamivel több, mint 1 százalékkal mentek fel, míg reálértelemben közel 1,39 százalékos volt az emelkedés. (2. ábra) A 2014-es év adati bizonyítják, hogy a lakásárak növekedése beindult, az I. ben regisztrált csökkenéssel a piac elérte a mélypontját, és a fordulatnak köszönhetően az árak nominális és reálértelemben egyformán 7 százalékkal emelkedtek az év hátralévő 9 hónapjában, az április és december közötti időszakban. Lakáspiaci folyamatok A kilátások továbbra is kedvezőek A lakásárak túl van a trendfordulón, és a lakáspiac fordulata a lakásépítési engedélyek számának alakulásában is tetten érhető. Bár továbbra is jelentősen elmaradnak a válság előtti évek szintjétől az engedélykérések, a növekedés egyértelműen látszik. 2015 első három hónapjában 44 százalékkal több engedélyt adtak ki, mint a tavalyi év azonos időszakában, ami ismét jelentő ugrás a 2014-es évi eredmények után, amikor ugyancsak számottevő emelkedésről lehetett beszámolni a 2013-as hez képest. Az új lakásoknál szintén emelkedés következett be 2014 első és második és harmadik ében, ez trend azonban nem folytatódott az év hátralevő részében, 2014 utolsó és 2015 első ében is kevesebb lakást adtak át, mint egy évvel korábban (3. ábra). Az építési engedélyek alapján várhatóan itt is kedvezőbb kép rajzolódik majd ki idén, a fejlesztések lassan elindulhatnak, ami fokozatosan növelheti az új lakások számát is. 2
3. ábra. Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma szezonálisan igazítva (Forrás: KSH) Az építési engedélyek alapján Budapest egyértelműen élen jár a lakáspiac felívelési folyamatában. Már tavaly is jelentős bővülés volt tapasztalható itt, az idei első es számok még ennél is nagyobb ugrást mutattak, az engedélyezések száma megháromszorozódott a 2014 első három hónapjához képest. Azt azonban hozzá kell tenni, hogy még az óriási növekedés ellenére is messze elmaradnak a válság előtti szinttől. A jövőre nézve ugyanakkor biztató lehet az engedélyek számának bővülése, és egyben mutatja, hogy a fejlesztések egyik várható gócpontja a főváros lesz (4. és 5. ábra). 4. ábra. Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma Magyarországon (Forrás: KSH) 5. ábra. Az épített lakások és lakásépítési engedélyek száma Budapesten (Forrás: KSH) A lakáshitelek piaca 2014-ben erősödő jeleket mutatott, és ez a pozitív folyamat az idei év elején is folytatódott. 2014-ben a teljes bankszektor hitelkihelyezései stabilan meghaladták a havi 20 milliárd forintot, és idén januárban valamint márciusban is átlépték a 22 milliárd forintot. A lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja folyamatosan csökkent a tavalyi év során, 2015 márciusában a szerződéses összeggel súlyozott átlagos évesített kamatláb 5,9 százalékos volt, míg a lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja folyósításkor 6,4%-on állt (6. ábra). A kedvező kamatszintnek és az erős piaci versenynek köszönhetően napjainkban a jó minősítésű adósoknak akár 3-assal vagy 4-essel kezdődő hitelkamatokat is kínálnak (a THM tekintetében is elérhető 4% alatti ajánlat). 3
6. ábra. Lakáshitelek kamatszintje és a kihelyezés mértéke (Forrás: KSH és FHB becslés) A kedvező feltételek a lakásvásárlókat is visszahozták a piacra, hosszú évek óta először haladta meg 2014- ben a lakástranzakciók száma a 100 ezret, az idei évben pedig akár a 140 ezret is elérheti a gazdát cserélő ingatlanok száma, amennyiben az érdeklődés továbbra is jelenlegi szinten marad. Regionális folyamatok A legtöbb helyen látszik a fordulat Mostanra, úgy tűnik, a lakáspiac lassan beindul a legtöbb helyen az országban, bár a fordulat, mint azzal már korábbi kiadványainkban foglalkoztunk, nem egyformán érinti a különböző területeket. A jobban teljesítő régiók áremelkedése azonban maga után húzza az eddig gyengébben szereplő országrészek árait, így itt is megindul a felívelés. A lakásárak a 2014-es adatok alapján már csupán a Dél-Dunántúlon csökkentek. Az Észak-Magyarországon az árak egyelőre stagnáltak, a többi régióban tavaly már megfigyelhető volt a lakásárak növekedése. A legnagyobb drágulás a nyugat-magyarországi régióban következett be, ahol a lakóingatlan-árak már harmadik éve mutatnak folyamatos emelkedést- Ennek mértéke 8,4 százalékos volt tavaly, így 2012 óta összesen több mint 13,4 százalékkal kell többet fizetni a lakásokért és házakért. Szintén jelentős volt az lakásáremelkedés Közép-Magyarországon, ahol a növekedés meghaladta a 6,2 százalékot. Az itt bekövetkező árváltozás fő motorja a budapesti lakáspiac, a fővárosi drágulás 6,37% volt tavaly. A Közép-Dunántúlon nagyjából 4,6 százalékkal emelkedtek az árak, és a dráguló régiók köréhez csatlakozott 2014-ben a dél-alföldi és észak-alföldi régió, ahol a válság óta először indultak emelkedésnek a lakóingatlanok árai. 4
7. ábra. Medián négyzetméter ár alakulása az ország régióiban (Forrás: FHB Index) A fenti eredményeket ugyanakkor torzítja a Nemzetközi Eszközkezelő Zrt. programja, amelynek keretében még 2014 során is számos vásárlás történt. Azokon a területeken, (például Szabolcs-Szatmár-Bereg, Békés, Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén megye) ahol az eladott lakóingatlanokon belül magasabb a programban részvevők aránya, az árak lefelé torzulhatnak, mivel a programba bevont lakások és házak rendszerint alacsonyabb áron kelnek el. Ezek nélkül, a piacon értékesített ingatlanok esetében már az Észak-Alföldön is magasabb áron keltek el az ingatlanok. Összességében a régiók áralakulása alapján valószínűsíthető, hogy a fordulat szinte az ország egészét tekintve bekövetkezett a lakáspiacokon, de a különböző területi egységek egyelőre a felívelés más-más fokán állnak. Ez a különböző település típusok esetében is megfigyelhető. A már korábban említett, élenjáró főváros mellett a gazdaságilag jobb helyzetben lévő megyeszékhelyeken volt megfigyelhető drágulás a lakások és házak esetében. Összesítve nézve a megyei jogú városokat az ingatlanáraik stagnáltak, a szintén az országos átlagot tekintve a nagyközségekben pedig még további több mint 14 százalékos csökkenés következett be. Az országos átlag természetesen változatos folyamatok eredményeként alakult ki. Az ország nyugati részeinek nagyvárosai az egyes településtípusok csoportjaiban is jobban teljesítenek a keletieknél. Dél-Dunántúl városai pedig mérsékeltebb árdinamikát mutatnak fel az országos árszinthez képest. 2014-es prognózisunk értékelése A legkedveltebb helyszínek erősen húzták a piacot Az FHB Lakásárindex elemzései alapján minden év elején Lakásárprognózist is közzé teszünk. Tavalyi előrejelzésünkben az erősödő és a továbbra is nehezebb helyzetben lévő lokációk folyamatainak eredőjeként arra számítottunk, hogy az árakban várható kétirányú változások összességükben 2014-ben sem eredményeznek országos szintű áremelkedést. Az átlag mögött kettéváló piacot vártunk, amelynek egy részén emelkednek az árak, viszont továbbra is számítottunk depressziós területekre. A lakáspiac 2014-es folyamatai valóban erről a kétütemű konszolidációról szóltak. Összességében azonban az országos Lakásárindex 2% feletti mértékben emelkedett. Tavalyi prognózisunk idején a makrogazdasági kilátások még 2%-os gazdasági növekedésről szóltak, miközben végül 3,5%-os ütemben emelkedett a GDP (8. ábra). 5
8. ábra. A Magyar Nemzeti Bank növekedési előrejelzései az Inflációs Jelentésekben (Forrás: Magyar Nemzeti Bank) Ezzel összefüggésben a legerősebben teljesítő helyszínek a lakáspiacon is gyorsabb áremelkedést mutattak be, mint amire előzetesen számítottunk. Egyes lokációkban egy év alatt akár 10%-os növekedés is mérhető volt. A területet meghatározó folyamatokkal összefüggésben, 2014 végén is kiemelhető Nyugat- Magyarország, Budapest belvárosa, a közlekedési fejlesztésekkel támogatott települések, városrészek és a Balaton (9. ábra). 9. ábra. Lakásárak alakulása néhány kiemelt lokációban (mozgóátlag, forrás: FHB Index) 6
Az FHB Indexhez kapcsolódó szolgáltatásaink Az FHB Lakásárindexet es gyakorisággal tesszük közzé. A hazai ingatlanpiaci gyakorlatban ezt megelőzően nem volt elérhető ilyen jellegű adat, a mutató mind időintervallumában, mind adatminőségében, mind módszertani megalapozottságában kiemelkedik a magyar lakáspiaci adatok közül. Az első, 2009-es publikálás óta az MNB (Magyar Nemzeti Bank), az RICS nemzetközi szervezete (The Royal Institution of Chartered Surveyors), az IMF, a European Mortgage Federation, az Európai Bizottság és a Financial Times is kiemelt lakáspiaci mutatóként hivatkozott már az FHB Indexre. Rendszeresen publikáljuk a friss FHB Termőföldindexet és az FHB Lakásárprognózist. Lakáspiaci előrejelzésünk modellen alapuló módszertana az alábbi három pillérre támaszkodik: I. Nemzetközi és magyar tapasztalatok alapján azonosítunk összefüggéseket a kiválasztott magyar makrogazdasági indikátorok, pénzpiaci és hitelpiaci környezet mutatószámai, lakáspiac forgalmi adatai és a lakásárak között. (A makrogazdasági és pénzügyi környezet várható alakulásáról főként a Magyar Nemzeti Bank kiadványaiban szereplő előrejelzések alapján alakítjuk ki képünket.) II. Az FHB Bankcsoport több mint egy évtizede egyik meghatározó szereplője a magyar lakásfinanszírozási piacnak. Működésünk földrajzilag lefedi az országot, a meghatározó ingatlanértékelők széles körétől jutunk információkhoz, melyhez az FHB Ingatlan Zrt. saját szakértői tapasztalata is hozzájárul. Ezért előrejelzéseinkben felhasználjuk a feldolgozott és ellenőrzött lokális helyzetértékeléseket is. III. A válság során nem hagyhattuk figyelmen kívül azokat a megfigyeléseket, melyeket az ingatlanárakat érintő válságok elemzéséből nyerhetünk. Ezért a hasonló válságok nemzetközi tapasztalatait is beépítetjük előrejelzésünkbe. Az FHB Indexhez felhasznált teljes körű magyarországi adatbázis és az Index előállításához elvégzett módszertani fejlesztés lehetővé teszi, hogy a pénzügyi szektor számára kötelező, Bázel II.-ként ismert szabályozás [196/2007. (VII. 30.) Korm. rendelet a hitelezési kockázat kezeléséről és tőkekövetelményéről] fedezetátértékelési kötelezettségeihez nyújtsunk segítséget. Büszkék vagyunk rá, hogy szolgáltatásunkat már több jelentős hazai pénzintézet is igénybe vette. A bankoknak a jövőben is meg kell felelniük a szigorú felügyeleti követelményeknek, ezért hasznos alkalmazni a nemzetközi standardoknak megfelelő, a hatóságok felé is megfelelően dokumentálható módszertanú eljárást. Számos egyedi igényre készülő elemzési megbízást teljesítünk. Ezekben lakás-, telek- és termőföldpiacról szóló helyi információkat, a prognózisunk mértékére, dinamikájára vonatkozó részletesebb magyarázatot, valamint a teljesülést övező kockázatok vizsgálatát is kínáljuk. Készséggel állunk rendelkezésükre részletes ajánlattal és további kérdésekkel kapcsolatban. Molnár Zsolt vezérigazgató-helyettes FHB Ingatlan Zrt. Ingatlan értékelési Igazgatóság Telefon: +36(1)452-9208 Fax: +36(1)329-0986 Mobil: +36(30)748-3913 E-mail: molnar.zsolt@fhb.hu Az dr. Nagy Gyula FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1)452-5930 Mobil: +36(30)964-6087 E-mail: nagy.gyula@fhb.hu az FHB Index kizárólagos kutatási partnere. 7