Budapest City Report 3 harma Q3
Economy/Investment Hungarian Economy Hungary came out of recession in 2013 and by mid-2014 the economy showed some of the best macro-economic indicators in Europe. GDP growth peaked at 3.7% in Q2 2014 (the strongest among the EU 28) and the full year forecast is expected at 3%. Inflation has been at around 0% between January and September and the central bank sharply reduced the main interest rate to 2.1%. In the meantime, the unemployment rate continues to fall and stood at 8% at the end of Q2 2014, while the employment rate peaked at 54.2%. On a year-on-year comparison, the number of employed people has been rising every month since April 2013, driven mainly by public work schemes, but the private sector has also started to contribute to the absorption of the available workforce. On the back of the improving macroeconomic indicators, retail sales are growing at a strong pace. The positive trend echoes the reduction in unemployment and the increase of real wages. The volume of retail sales rose year-on-year by a calendar adjusted 2.5% in July and August, confirming that domestic demand is picking up and could turn into a key engine for GDP growth in the coming year. The government prepared the draft of the 2015 central budget act at the beginning of October, aiming to strengthen domestic demand, launching a large-scale reduction of bureaucracy, keeping the general government deficit at 2.4% of GDP and decreasing state debt to 75.6% of GDP. To reach these goals, various new taxes are planned to be introduced, especially on consumption, while labour taxes are likely to remain low. Special sectorial taxes on banks, telecoms and advertisements will stay in place. Investment Climate The total transaction volume in Hungary for Q3 2014 amounted to some 158 million with 138 million of investment deals. The most notable transactions emerged from the office sector with three recently completed, nearly fully occupied properties acquired. As a result of the successful sales, we recorded a prime office yield compression of 20 bps from 7.50% to 7.30%, putting the benchmark for offices at its lowest level in the past 6 years. Eiffel Palace, the new headquarters of PWC, was purchased by the National Bank of Hungary; the north wing of Vision Towers was sold to Erste s open ended fund, setting the new benchmark yield; and Skanska s Green House was acquired by another Hungarian player, Diófa REIM. Erste also purchased another smaller asset, Dexagon office building, in Buda South, disposed by VBRES. While we have recorded numerous transactions in the retail sector during the first half of the year, activity remained relatively low in this asset class during Q3. We saw only one disposal, Atlanta Center, in Törökbálint by VBRES. As for the industrial sector we should mention the sale of the 100% occupied Viktória Park, which was purchased by Prologis from Invesco. Until Q3, the total year-to-date transaction volume amounted to some 440 million (ca. 368 million of investment deals). This means that the year-to-date volume already shows a 37% growth on full year 2013. Annual investment volumes since 2009 (%) million 800 600 400 200 0 Source: JLL Research, October 2014 Looking ahead, we expect to see additional large ticket office and industrial transactions during the last quarter of 2014, although the financial closing of these transactions might be postponed to early 2015, resulting in a yearly investment volume of some 550 million. We keep our views on yields unchanged with prime logistics at 9.25-9.50%, prime retail at 7.25-7.50% while the new prime office yields stand at 7.30-7.50%, Real estate yields in Hungary since Q3 2009 (%) % 9.5 9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 6.5 2009 2010 2011 2012 2013 est. 2014 Office Retail Industrial / Logistics Hotel Q3 2009 Q3 2010 Q3 2011 Q3 2012 Q3 2013 Q3 2014 Office Shopping centre Warehouse Source: JLL Research, October 2014 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 2 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 2
Gazdaság/Befektetési piac Gazdasági Környezet A magyar gazdaság 2013-ban növekedési pályára állt és 2014 közepére régiós szinten is kiemelkedő makrogazdasági mutatókat produkált. A gazdasági növekedés 3,7% volt 2014 második negyedévében (a legerősebb ráta az EU 28 tagországát tekintve) és 2014 egészére 3%-os növekedés prognosztizált. Az infláció január és szeptember között 0% körül volt, a központi bank pedig 2,1%-ra csökkentette a jegybanki alapkamatot. A munkanélküliségi ráta folyamatos csökkenés után 8%-on állt a második negyedévben, míg a foglalkoztatási ráta 54,2%-ra emelkedett. Éves alapon 2013 áprilisa óta folyamatosan emelkedik a foglalkoztatottak száma, elsősorban a közfoglalkoztatás következtében, de a verseny szféra is hozzájárul a munkaerő felszívásához. A javuló makrogazdasági környezet hatására a kiskereskedelmi forgalom is megerősödött, amit a pozitív munkaerőpiaci folyamatok, illetve a reálbérek növekedése is elősegített. A kiskereskedelmi forgalom éves alapon 2,5%-kal nőtt júliusban és augusztusban is, ami jól mutatja, hogy felerősödött a lakossági fogyasztás, ami a gazdasági növekedés motorja lehet 2015-ben. A kormány október elején elkészítette a 2015-ös költségvetési tervezetet, mely elsősorban a lakossági fogyasztás serkentését és a bürokrácia csökkentését tartalmazza. További cél, hogy a GDP arányos deficit 2,4%-ra csökkenjen, míg az államháztartási hiány a GDP 75,6%-ra süllyedjen 2015-ben. Újabb adók bevezetését javasolták, melyek elsősorban a fogyasztást terhelik, míg a foglalkoztatással kapcsolatos adók továbbra is alacsonyak maradnak, ugyanakkor a különböző szektor-specifikus adók továbbra is érvényben maradnak. Befektetési Piac 2014 harmadik negyedévében az ingatlanpiaci befektetések volumene nagyjából 158 millió euró volt. Ezen belül a jövedelemtermelő ingatlanok értékesítéséből származó összeg 138 millió euró volt. A legjelentősebb tranzakciók iroda eladások voltak, miután három, szinte teljesen bérbe adott épületet értékesítettek. A sikeres tranzakciók eredményeképp 0,2 százalékpontos csökkenést mértünk az irodák esetében elérhető legmagasabb hozam terén, ami ennek következtében 7,5%-ról 7,3%-ra süllyedt. Ez az elmúlt 6 év legalacsonyabb hozamszintje irodák tekintetében. A PWC új székházát, az Eiffel Palace irodaházat a Magyar Nemzeti Bank vásárolta meg; a Vision Towers északi szárnyának új tulajdonosa az ERSTE Bank egy nyílt végű alapja lett; a Skanska által fejlesztett Green House irodaházat pedig a magyar Diófa Ingatlanalap Kezelő vásárolta meg. A negyedév során az ERSTE megvásárolta a VBRES-től a Dexagon irodaházat is. Míg az év első felében számos tranzakció történt a kiskereskedelmi piacon, a harmadik negyedév során visszafogottabb aktivitás mutatkozott ilyen típusú ingatlanok iránt. Egyetlen eladás történt ebben a szegmensben; a törökbálinti Atlanta Center-t értékesítette a VBRES. Ipari ingatlanokat tekintve fontos megemlíteni a Viktória Parkot, melyet a ProLogis vásárolt meg az Invesco-tól. Január és szeptember hónapok között a teljes befektetési volumen 440 millió euró volt (368 millió euró jövedelemtermelő ingatlanok értékesítéséből származott). Ez azt jelenti, hogy a 2014 első három negyedévében rögzített volumen már 37%- kal magasabb a tavalyi egész éves befektetési volumenhez képest. Az év utolsó negyedévében további jelentős irodaház és ipari ingatlan értékesítésekre számítunk, bár a tranzakciók pénzügyi teljesítése könnyen áttolódhat 2015 elejére is. Az éves befektetési volumen így nagyjából 550 millió euró körül alakulhat. Éves befektetési volumenek 2009-től (%) millió euró 800 600 400 200 0 Forrás: JLL Research, 2014. október Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat logisztikai ingatlanok (9,25-9,50%) továbbá kiskereskedelmi ingatlanok esetében (7,25-7,50%), míg irodák tekintetében a harmadik negyedéves süllyedést követően 7,30-7,50% a mérvadó hozamszint. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 becslés Iroda Kiskereskedelem Ipari Hotel COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 3 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 3
Office Market Supply In Q3 2014, the modern office stock in Budapest increased to 3.22 million m 2 after the handover of two new office buildings. Futureal delivered the 11,125 m 2 north wing of Vision Towers in the Váci Corridor and the 2,700 m 2 Ilka Corner was completed in District 14 at the junction of Egressy and Ilka Streets. Both buildings were handed over 100% occupied: the first phase of Vision Towers operates as the new HQ of KPMG, while Ilka Corner is a multitenanted building occupied by Jet-Sol and Ticketpro among others. Between January and September 2014, the volume of new supply in Budapest reached 49,395 m 2, which is already 64% higher than the total annual new supply in 2013 (30,100 m 2 ). The size of the speculatively built office stock comprises 2.58 million m 2, while the size of the owner occupied stock increased to 637,630 m 2 after an office building in the CBD was purchased by an end-user to function as a headquarters. The remarkable improvement of the total market vacancy rate continued further in Q3 2014. The rate declined by 70 bps quarteron-quarter and 170 bps year-on-year, dropping to 16.85%. The improvement was supported by the strong quarterly net absorption of more than 30,000 m 2 and the completion of the two new pre-let office buildings. Out of the nine office submarkets, we recorded a declining vacancy rate in almost all of them, with the exception of the Periphery. The highest availability (relative to the stock) is recorded there (33%), while the lowest is in the Buda South submarket (10.2%). The most significant improvement on a quarterly basis was recorded in Buda Central (160 bps) where the rate declined to 14.1%. In terms of the amount of vacant space, the largest pool of immediately available offices is located in the Váci Corridor submarket (158,000 m 2 ). Demand Following the outstanding occupier activity of Q2, demand proved to be somewhat weaker in Q3 but, still in line with the quarterly average of recent years. The volume of new leases, expansions, pre-leases and renewals reached 99,660 m 2, which is almost in line with the volume of gross take-up recorded in the corresponding period of 2013. Out of this, 31% was driven by new leases, 13% by expansions, 7% by pre-leases, 46% by renewals and 3% by owneroccupation (one transaction). Therefore, net take-up (new leases, expansions, pre-leases and owner occupation) comprised 59,210 m 2. The largest transactions of the quarter was a renewal of 8,500 m 2 in City Gate office, while another notable transaction was concluded in Twin Office Center, where 6,000 m 2 was leased by a public entity. The year-to-date gross take-up totalled 348,560 m 2, which is 43% stronger than the same period of 2013. 53% of it (187,670 m 2 ) was driven by net take-up, which is 5% higher than in the corresponding period of 2013. In total, almost 660 transactions were so far signed in 2014, with an average deal size of 529 m 2.This is in line with the typical transaction size of recent years (at around 500 m 2 ). Rents Prime rent stands at 20.0 m 2 / month. This level is only achievable in a few, selected prime properties in the CBD for the best office units within the building. Average asking rents did not change significantly on the previous quarter and remained in the range of 11.0-14.0 m 2 / month for A class offices with generous incentive packages. Forecast Based on our latest forecasts, we expect annual gross take-up to be around 450,000 m 2 in 2014. The improvement of the vacancy rate should continue during the last quarter of the year as well, but at a somewhat lesser pace than in previous quarters. Therefore, we do not expect it to go below 16%. The volume of annual completions will reach approximately 68,000 m 2, more than twice the level in 2013. New supply and vacancy rate in Budapest 400,000 25% 300,000 20% 15% 200,000 10% 100,000 5% 0 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 F 2015 F 2016 F New supply (m2) Vacancy rate (%) Source: JLL Research, October 2014 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 4 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 4
Irodapiac Kínálat 2014 harmadik negyedévében a modern irodapiaci állomány két új irodaházzal bővült és 3.219.380 m 2 -re emelkedett. A Váci úti folyosón a Futureal fejlesztésében elkészült a Vision Towers irodaház északi szárnya 11.125 m 2 -en, illetve átadták a 2.700 m 2 -es Ilka Corner irodaházat a XIV.kerületben az Egressy út és Ilka utca találkozásánál. Mindkét épületet teljesen bérbe adták már átadásuk előtt: a Vision Towers első fázisába a KPMG tanácsadó költözik, míg az Ilka Corner-ben a Jet-Sol és a Ticketpro nyitott irodát többek között. Január és szeptember között az új iroda kínálat 49.395 m 2 volt, ami 64%-kal meghaladta a 2013 során átadott ingatlanok volumenét (30.100 m 2 ). A spekulatív irodapiaci kínálat 2.581.750 m 2, míg a tulajdonosok által használt irodák területe 637.630 m 2 re emelkedett, miután egy belvárosi irodaházat értékesítettek egy végfelhasználó számára. Az üresedési ráta várakozáson felüli javulása tovább folytatódott a harmadik negyedév során is. Negyedéves szinten 0,7 százalékponttal, éves szinten pedig 1,7 százalékponttal csökkent 16,85%-ra. A javulást elősegítette az erős negyedéves, több mint 30.000 m 2 -nyi nettó abszorpció és az, hogy két 100%-os telítettségű épülettel bővült az állomány a negyedév során. A budapesti irodapiac 9 részpiacának szinte mindegyikén csökkent az üresedési ráta az Agglomeráció kivételével. Az állományra vetített legmagasabb üresedési rátát is itt mértük (33%), míg a legalacsonyabbat a Dél-Buda részpiacon (10,2%). Negyedéves alapon a legnagyobb ütemben (1,6 százalékponttal) Bel-Budán csökkent a ráta 14,1%-ra. Az üres irodaterületek legnagyobb kínálata a Váci úti irodafolyosón található, ahol összesen 158.000 m 2 területre lehet azonnal költözni. Kereslet Bár a második negyedév kiemelkedő bérlői aktivitásához képest alacsonyabb keresletet mértünk július és szeptember között, a negyedéves bérbeadási volumen még így is megegyezik az elmúlt években tapasztalt átlagos negyedéves kereslettel. A bruttó bérbeadás 99.660 m 2 volt, ami nagyjából megegyezik a 2013 azonos negyedévében rögzített bérbeadási volumennel. Ennek 31%-át új szerződéskötések, 13%-át bővülések, 7%-át előbérletek, 46%-át szerződéshosszabbítások és 3%-át egy székház-vásárlás tett ki. Ebből következően a nettó bérbeadás 59.210 m 2 volt. A negyedév legnagyobb bérleti tranzakciója egy szerződéshosszabbítás volt 8.500 m 2 -en a City Gate irodaházban. További jelentős tranzakció volt egy állami szerv által kötött 6.000 m 2 bérleti szerződés a Twin Office Center-ben. Január és szeptember között a bruttó bérbeadás 348.560 m 2 volt, ami 43%-kal meghaladja a 2013 azonos időszakában rögzített keresletet. Ennek 53%-a (187.670 m 2 ) nettó bérbeadás volt, ami 5%-kal haladta meg a 2013 hasonló időszakában rögzített keresletet. Az év során eddig 660 bérleti tranzakciót kötöttek, melyek átlagos mérete 529 m 2 volt, ami közel azonos az eddigi években tapasztalt 500 m 2 körüli átlagos tranzakciós mérettel. Bérleti díjak A legmagasabb bérleti díj 20 euró/m 2 /hó körül áll. Fontos megjegyezni, hogy ez a bérleti díj csupán néhány, belvárosi épületben érhető el. Az átlagos ajánlati árak az A kategóriás épületekben nem változtak, nagyjából 11-14 euró/m 2 /hó között állnak, melyeken felül jelentős bérleti ösztönzők is elérhetőek. Előrejelzés Legfrissebb előrejelzéseink szerint az éves bruttó bérbeadás 450.000 m 2 körül alakulhat 2014 során. Az üresedési ráta javulása tovább fog folytatódni az év végéig, de valamivel lassabb ütemben, mint az előző negyedévek során és nem számítunk arra, hogy 16% alá fog esni. Az új átadások éves volumene 68.000 m 2 körül alakul majd, ami több mint a duplája a tavalyi év új kínálatának. Szerződéskötések 2014.III.né. Épület Bérlő Méret (m 2 ) Típus City Gate bizalmas 8.500 hosszabbítás Twin Office Center bizalmas 6.000 új szerződés Bartók Ház Novartis 4.500 hosszabbítás Source/Forrás: BRF, JLL Research, 2014. október COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 5 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 5
Retail Market Market environment Retail sales growth continued during the third quarter of 2014, although to a somewhat lesser extent than in the first half of the year. It is important to note that in July 2013, the Hungarian Central Statistical Office (HCSO) changed its sample survey methodology and the source of retail data collection, after the structure of tobacco retailing was transformed in the country. Therefore, retail data from July 2013 to June 2014 were not comparable to the data of the same period of the previous year. The HCSO also prepared estimates for the above period based on the previous sample survey methodology, so to give a better understanding of the market, which were somewhat weaker than according to the new methodology. According to the latest statistics, retail sales growth reached 2.5% both in July and August. Retail sales of non-food products were up 6.8% year-onyear in August while the sales of clothing and footwear saw an outstanding increase of 22.5%. The upgrade of various retail schemes continued during the third quarter. The tenant mixes of Westend Shopping Centre, Aréna Plaza and Allee improved while the refurbishment and transformation of Új Udvar Shopping Centre continued. Új Udvar, a 12,000 m 2 centre, located in District 3 was purchased by Israeli privates at the beginning of the year. According to the plans of the new owners, Új Udvar is being turned into an entertainment and gastro centre, with the first phase of the project due for completion in November. The new complex will include restaurants, cafés, a folklore centre, bars and the second bed movie in Europe, where visitors can watch movies while lying in beds. The transformation of the centre is planned for completion in mid-2015 and the investors hope that the new scheme will be able to stir-up life in the wealthy neighbourhood and attract both locals and tourists alike. Supply Between January and September 2014, the Budapest shopping centre stock remained unchanged as no new completions were delivered. Therefore, the total shopping centre stock in Budapest stands at 771,500 m 2 in 25 assets (phased shopping centres account for one property), while the shopping centre density is equal to 443 m 2 / per 1,000 inhabitants. On top of this, based on the latest information received from landlords, strip malls and outlet centres comprises an additional 196,000 m 2, including the capital s agglomeration. The current national shopping centre stock (excl. Budapest) equals 541,000 m 2 in 33 centres, while the total volume of strip malls and outlets totals 495,210 m 2. During Q3 2014, we saw the 1,500 m 2 expansion of a Stop.Shop by Immofinanz in Gödöllő. The new extension was 100% occupied on completion by Kik, Fressnapf and DM, bringing the 9,800 m 2 scheme to 93% occupancy. Shopping centre stock and future supply in Budapest (m 2 ) m 2 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 Source: JLL Research, October 2014 Demand During Q3 2014, new openings included H&M Home s second store and Massimo Dutti s third Hungarian store in Aréna Plaza, where Zara operates one of its largest Hungarian units after its recent expansion. New tenants include Deichmann, Naracamicie and Amnesia in Allee. Looking ahead we expect Zara Home to open its first Hungarian unit at Fashion Street. The 900 m 2 new shop will operate on 3 floors and will open just before Christmas in December. Rents Typical shopping centre rents range between 20 and 65 m 2 / month, but we are aware of significantly higher rents in some leading shopping centres, depending on the location and surroundings of the unit. Prime downtown high street rents for a 50-150 m 2 unit on Váci Street, are around 80 to 100 m 2 / month and 40 to 80 m 2 / month on Andrássy Avenue. Retail park rents range from 6 to 8 m 2 / month, while factory outlets have rents of 22 to 25 m 2 / month in Budaörs and 16 m 2 / month in the regions. 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F 2016 F 2017 F SC stock (m2) New supply (m2) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 6 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 6
Üzlethelyiségek Piaci környezet A kiskereskedelmi forgalom növekedése tovább folytatódott 2014. harmadik negyedévében is, bár valamivel visszafogottabb ütemben, mint az első félév során. Fontos megemlíteni, hogy a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatgyűjtési módszere 2013 júliusában megváltozott, miután a dohányáruk forgalmazása módosult az országban. Ennek következtében a 2013. július és 2014. június között mért kiskereskedelmi forgalomra vonatkozó adatok nem voltak alkalmasak éves összehasonlításra. Az adatok összehasonlítása végett a KSH elkészített egy régi módszer mentén kalkulált idősort is a periódusra vonatkozóan, ami valamivel alacsonyabb növekedési ütemet mutatott, mint az új módszerrel mért adatok. A legfrissebb statisztikák szerint a kiskereskedelmi forgalom 2,5%-kal nőtt július és augusztus hónapokban is. Augusztusban a nem élelmiszer-jellegű termékek forgalma 6,8%-kal nőtt éves szinten, míg a ruházati termékek forgalma kimagaslóan, 22,5%-kal. A bevásárlóközpontok átalakítása tovább folytatódott. A Westend, az Aréna Plaza és az Allee bevásárlóközpontok bérlői mixe tovább alakult, és folytatódott az Új Udvar Bevásárlóközpont átalakítása is. A 12.000 m 2 -es III. kerületi kiskereskedelmi egységet még 2014 év elején vásárolták meg izraeli befektetők, akik egy szórakoztató és gasztronómiai központtá tervezik átalakítani az ingatlant. Az új központ éttermeknek, kávézóknak, folklór központnak, bároknak és Európa második ágy-mozijának is helyet fog adni. Az épület első fázisának átadása novemberre várható, míg a végleges kialakítás 2015 közepére fog elkészülni felpezsdítve a környék forgalmát. Kínálat 2014 első félévében nem adtak át új kiskereskedelmi egységet Budapesten, így a bevásárlóközpont állomány változatlan maradt. A fővárosban jelenleg 25 modern bevásárlóközpont található összesen 771.500 m 2 -en, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 443 m 2. Ezen felül a tulajdonosoktól kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek állománya további 196.000 m 2 -t tesz ki a főváros agglomerációjában. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány 541.000 m 2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további 495.210 m 2 -en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek. 2014. harmadik negyedévében a gödöllői Stop.Shop területét 1.500 m 2 - rel bővítette az Immofinanz, így a strip mall teljes területe 9.800 m 2 -re nőtt. A bővítés 100%-ban bérbe adott volt már átadásakor a Kik, a Fressnapf és a Dm számára és a teljes ingatlan telítettsége 93%-on állt. Bevásárlóközpont állomány és fejlesztések Budapesten m 2 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 Forrás: JLL Research, 2014. október Kereslet 2014 harmadik negyedévében az H&M és a Massimo Dutti is új üzletet nyitott, míg a Zara tovább bővült az Aréna Plaza-ban. Az Allee bérlői mixe Deichmann, Naracamicie és Amnesia üzletekkel bővült. A Zara Home első magyarországi üzletét fogja megnyitni decemberben a Fashion Street-en. Az új üzlet 3 szinten, 900 m 2 - en fogja kínálni termékeit. Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja átlagban és a teljes állományra vetítve 20-65 euró/m 2 /hó körül mozog. A top bevásárlóközpontokban találhatunk ennél jóval magasabb bérleti díjakat is lokációtól, környezettől függően. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai 50-150 m 2 -es egységek esetében a Váci utcában 80-100 euró/m 2 /hó között vannak, míg az Andrássy úton, 40-80 euró/m 2 /hó között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 euró/m 2 /hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25 euró/m 2 /hó és vidéken 16 euró/m 2 /hó között állnak. 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F 2016 F 2017 F Bevásárlóközpont állomány (m2) Fejlesztések (m2) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 7 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 7
Industrial Market Supply Industrial stock (m 2 ) and vacancy (%) m 2 % 1,900,000 1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q3 2014 Stock (m2) Vacancy rate (%) Source: BRF/ JLL Research, October 2014 The modern industrial stock remained unchanged at 1.84 million m 2, as there were no new completions in Budapest. The year-to-date supply volume totals only 11,100 m 2 with the delivery of a warehouse for GE Oil & Gas in East Gate Business Park by WING at the beginning of the year. Of the total stock, logistics parks in the vicinity of the highways represent ca. 91% (1.67 million m 2 ) and inner-city logistics schemes for the remaining 9% (180,140 m 2 ). After a slight increase of the vacancy rate at the beginning of the year, we recorded rapidly declining availability in Q2. The decline of the rate stopped in Q3 and it remained practically unchanged at 18.6%. Nonetheless, it reflects a 470 bps improvement on the same period of 2013 and is the lowest rate of the past 6 years. On a submarket level, we recorded the lowest immediate availability in Budapest South with 8.8%. Interestingly, it has the largest volume of modern industrial stock out of the six industrial submarkets. On the other hand, the highest vacancy rate is recorded in the second smallest submarket, Budapest North, with 33.6%. There are six parks with a total available industrial space of above 20,000 m 2 and six others with available space above 10,000 m 2. 27 24 21 18 15 12 9 6 3 Demand We registered a record high occupier activity in the second quarter of 2014 with 121,920 m 2 leased industrial space. Compared to that gross take-up was relatively subdued in Q3,reaching 69,105 m 2. That said, it was in line with the volume of demand in Q3 2013. 76% of it (53,065 m 2 ) accounted for net take-up (new leases and expansions), meaning that net take-up was actually 53% stronger than a year ago. The largest lease agreement of the quarter was concluded by Syncreon, a provider of integrated logistics services to global industries, for 22,080 m 2 in Prologis Park Budapest Gyál. Syncreon is a new market entry in Hungary, setting up its first logistics base in Gyál. The year-to-date gross occupier activity reached 258,160 m 2, indicating a 106% growth on the same period of 2013. Out of this volume, net take-up comprised 147,160 m 2, representing a more than 92% growth on the corresponding period of 2013. Between January and September 2014, the largest transaction was signed in Prologis Park Budapest Sziget by Schenker in Q2, followed by Syncreon s lease in Q3 in Gyál. The third largest transaction was a renewal by Uti for 20,590 m 2 in Q1 in Prologis Park Budapest Sziget. The Budapest South submarket by far attracted the most demand with 55% of the total leasing activity (138,840 m 2 ), while the least occupier activity was recorded at the Airport (6,390 m 2 ). So far, 74 leases were signed in total with an average deal size of 3,490 m 2. Rents Asking rents in logistics parks are at around 2.8 to 3.8 m 2 / month, while, in the more centrally located, city centre logistics, rents are around 4.5 to 5.0 m 2 / month. Although landlords remain flexible in terms of pricing and lease lengths, most of them tend to keep their asking rents flat. During 2014 only Prologis kicked off a new built-to-suit development of 7,500 m 2 in Prologis Park Budapest-Sziget, which is expected to be delivered by the end of the year. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 8 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 8
Ipari ingatlanok Kínálat Ipari ingatlan állomány (m 2 ) és üresedés (%) m 2 % 1,900,000 1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000 Forrás: BRF/JLL Research, 2014. október 2014 harmadik negyedévében a budapesti modern raktárpiaci állomány változatlanul 1,84 millió m 2 volt, új ipari ingatlannal nem bővült. Az év során eddig egy új csarnokot adtak át, mely a GE Oil&Gas számára készült 11.100 m 2 -en. Az East Gate Business Park-ban található új raktárat a WING fejlesztette az első negyedév során. A teljes állományon belül a logisztikai parkok mintegy 91%-ot (1,67 millió m 2 ), a városi logisztikai területek pedig 9%-ot (180.140 m 2 ) képviselnek. Az üresedési ráta az év eleji enyhe növekedés után határozottan csökkenni kezdett a második negyedév során, a harmadik negyedévben pedig stagnált és 18,6%-on maradt. Ez éves szinten 4,7 százalékpontos csökkenést jelent és az elmúlt 6 év legalacsonyabb rátája. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014. III.né. Állomány (m2) Üresedési ráta (%) A részpiacokat tekintve Budapest Dél-en tapasztaltuk a legalacsonyabb üresedési rátát (8,8%), ami azért is érdekes, mert ezen a részpiacon a legnagyobb a modern ipari ingatlanok kínálata. Ezzel szemben továbbra is Északon a legmagasabb az üresedési ráta (33,6%), ami a legkisebb részpiac. A budapesti ipari ingatlan piacon hat olyan logisztikai park van, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m 2 fölött van, és további hat, ahol 10.000 m 2 felett. 2014 során csak a ProLogis kezdett új fejlesztésbe: 7.500 m 2 -es raktárt építenek Szigetszentmiklóson, mely átadása év végére tehető. Az új raktár teljes egészére előbérleti szerződést kötött a Schenker 2014 második negyedévében. 27 24 21 18 15 12 9 6 3 Kereslet 2014 második negyedévében a bérlői piac rendkívül aktív volt, a bruttó bérbeadás 121.920 m 2 volt. Ehhez viszonyítva a harmadik negyedéves bérlői aktivitás visszafogott volt, mindössze 69.105 m 2, ugyanakkor ez a volumen megegyezik a 2013 azonos időszakában rögzített kereslettel. A bruttó bérbeadás 76%-át (53,065 m 2 ) új szerződések és bővülések tették ki, ami azt jelenti, hogy a nettó bérbeadás éves szinten 53%-ot erősödött. A negyedév legnagyobb tranzakcióját a Syncreon kötötte 22.080 m 2 -en a ProLogis Park Budapest Gyál-ban. Az integrált logisztikai szolgáltatásokat nyújtó vállalat új piaci belépő az országban és Gyálon hozza létre az első logisztikai bázisát. Január és szeptember között a bérbeadás 258.160 m 2 volt, ami 106%-os növekedést mutat 2013 azonos időszakához képest. Ezen belül a nettó bérbeadás 147.160 m 2 volt, ami több mint 92% emelkedés az egy évvel ezelőtti volumenhez képest. Az év során az eddigi legnagyobb tranzakciók között említhető a Schenker szerződése a ProLogis Park Budapest-Sziget-ben, a Syncreon bérleménye Gyálon, illetve a Uti szerződéshosszabbítása 20.590 m 2 -en Szigetszentmiklóson. A szerződések 55%-át a Déli részpiacon kötötték (138.840 m 2 ), míg a legalacsonyabb aktivitást a reptér környékén mértük (6.390 m 2 ). Az idei év első kilenc hónapja során összesen 74 bérleti szerződést kötöttek, melyek átlagos mérete 3.490 m 2 volt. Bérleti díjak Az átlagos bérleti díjak 2,8-3,8 euró/m 2 /hó között mozognak, míg a központi elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai 4,5-5,0 euró/m 2 /hó között ingadoznak. Habár a bérbeadók továbbra is flexibilisek, többségük már nem csökkenti ajánlati árait. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 9 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 9
Office submarkets Iroda részpiacok X COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 10 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 10
Shopping centres in Budapest Budapesti bevásárlóközpontok ECE Aquincum Duna Plaza Pólus Center Mammut I - II Westend City Center Mundo Sugár Hegyvidék MOM Park Aréna Plaza ECE Árkád I - II Corvin Shopping Centre ALLEE Etele City Center Új Buda Center Lurdy H áz Europark KÖKI Terminal Campona Csepel Plaza Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 11 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 11
Logistics developments in Greater Budapest Logisztikai központok Budapesten és környékén 1. M1 Business Park 2. Agrogate 3. WestLog DC 4. Rozália Park 5. Tulipan Park 6. West Gate Business Park 7. Euro Business Park 8. ProLogis Park Budapest-Batta 9. C-Moll Logistics 10. ProLogis Harbor Park 11. ProLogis Park Budapest- Sziget 12. Delta Park M0 13. BILK Logistics Centre 14. ProLogis Park Budapest- Gyál 15. Goodman Gyál Logistics 16. Akácliget Logistics Park 17. M5 Gyál Business Park 19. Viktória Industrial Park 20. Goodman Üllő Airport 21. Aerozone Business Park 22. Airport City 23. East Gate Business Park 24. Európa Center 25. Acquincum Logistics Park 26. Innove Business Park 27. Citypoint 9 28. Dél-Pesti Business Park 29. Bravos Business Park 30. Nagytétényi Industrial Park 31. South Base Business Park COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 12 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 12
Market Practise/Piaci Gyakorlat Leasing market practice Bérbeadási piaci gyakorlat Lease length The average lease length is 5 years in class A office buildings with a break option after 3 years. In class B buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too. Payment terms Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance. Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP Initial standard fit-out is done and paid by the landlords VAT 27 %. Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer. Rental deposit 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT). Other charges Service charges generally do not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption. Other costs are included in service charges. Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions. Bérleti időtartam Az átlagos bérleti időtartam 5 év A kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással. "B" kategória esetében 1-3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak. Fizetési feltételek A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj euróban meghatározott és euróban vagy Forintban fizetendő. Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján. Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett ÁFA 27 %. Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően. Biztosíték 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA). Egyéb költségek A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását. Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban. Biztosítás Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 13 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 13
JLL Office Szabadság tér 14. 1054 Budapest Hungary Phone number +36 1 489 0202 Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Budapest +36 1 489 0202 ferenc.furulyas@eu.jll.com Rita Tuza Head of Research Budapest +36 1 489 0202 rita.tuza@eu.jll.com Budapest City Report Q3 2014 www.jll.hu COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.