PROPERTY WATCH. www.eston.hu. Kis halak saját utakon Tulajdonosok vs. üzemeltetők: 2/3-1/3

Kiadás Issue 1/2010 PROPERTY WATCH ESTON International Property Advisors 1024 Budapest, Lövôház u. 39. Tel.: (+36-1) 877-1000 Fax: (+36-1) 877-1001 Ingyenes Free Kis halak saját utakon Tulajdonosok vs. üzemeltetők: 2/3-1/3 4-5. OLDAL Out-of-the-bowl thinking Owners vs. PM service providers: 2/3-1/3 PAGE 4 5 Forgatókönyv újratárgyalásra 6 7. OLDAL Screenplay for re-negotiations PAGE 6 7 www.eston.hu

Economic overview PROPERTY WATCH See the whole spectrum of the market Eston International Property Advisors Learn more about property market trends, major transactions and market prognoses from our Eston Market Report. Subscribe now for free! T h e P r o p e r t y A d v i s o r s central banks, from which Hungary could benefit as well. The productivity of the Hungarian economy The government started several programs last hit bottom in the 2nd-3rd quarter of 2009. The year in order to preserve existing jobs and thus aggregate figure is expected to be slightly better decrease unemployment. At the end of the year, however, as a 6.3% decline in GDP is likely, based the unemployment rate in Hungary was 10.5%, on analysts projections for 2009 as a whole. while 9.5% in the EU. The following period is supposed to be accompanied by positive trends, mainly due to the favour- investment activity still seems to be moderate, From enterprise point of view, the sector s able effects of the international financial markets while government investments keep construction and the gradual global economic recovery, which busy with infrastructural developments. is also supported by forecasts that project a more The fall-back of industrial production volume moderate decline (-0.6%) in GDP by 2010. could further moderate in 2010, due to improving The prognosticated GDP of all the members export prospects. The industrial volume in 2009 of the European Union for 2009 is around -4.1%, as a whole was 17.7% lower than in the previous while a 0.7% growth is expected for 2010. year. Within this, the division of construction of Domestic inflation also tended to abate as buildings showed decreasing, while the division a result of steady economic recession; therefore of civil engineering works showed an increasing prices were 4.2% higher on average in 2009 than tendency due to road and railway construction in the same period of the previous year. The combined effects of the VAT rate that has increased to The decline in market services abated in fact works compared with 2008. 25% from July 1, the increased excise duties and the volume of financial activities, real estate affairs certain restrictions in price support considering and economic services showed a slight increase the price-dampening influence of the introduction (1.2%). of the 18% special VAT rate as well all tended to augment the yearly average inflation rate nearly by 1 percentage point, according to the Ministry of Finance. As for the GDP-proportionate state debt, no further increase in deficit is expected to accompany the economic downturn in 2010; analysts visualize a real chance for complying with the targeted 3.9% ESA, since the 2009 cash-basis fiscal deficit exclusive of local authorities amounts to 3.6% of GDP. In connection with the above, the Government s expectations for 2010 have not changed, The exchange rate of the forint was stable and and still render a deficit of 3.8% for the end of averaged 271.09 HUF/EUR in the second half of the year. the year. During that period, the forint fluctuated The judgement of the country from abroad between 264.17 and 279.13 HUF/EUR. has been improved significantly: Standard and In contrary to the silent interest rate decisions Poor s has also acknowledged this progress by in the first two quarters, the Hungarian National raising Hungary s rating outlook in October from Bank (MNB) has decided to cut the rate monthly in negative to stable. the second half of the year. The rate was gradually As another positive sign, there is abundant cut by 50 base points until November, and further liquidity (again) in the banking system, as a result 25 base points cut was carried out in December to of amounts of equity pumped into the economy by leave the rate at 6.25%. GDP, inflation & HUF/EUR exchange rate GDP (%), Inflation HUF/EUR Quarterly GDP growth HUF/EUR exch. rate Consumer price index 2010/1 Some things remain unchanged Eston International s volume of valuation assignments stayed constant even during the year of crisis. Our team is dedicated to provide professional valuation services (property portfolios and individual properties and assets) for the clients. 2 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001

Előszó y Editorial PROPERTY WATCH Tisztelt Olvasó! 2010-ben egy újabb üzletággal, a Property Managementtel bővítettük tevékenységi körünket. Az új profil elindításával a legszélesebb spektrumú piaci szolgáltatóvá váltunk, szolgáltatásainkkal minden ügyfelünk részére találunk megoldást: professzionális ingatlan-bérbeadási, -értékesítési és befektetési tanácsadás (iroda, kiskereskedelmi és ipari ingatlan területen), banki műszaki ellenőrzés, értékbecslés, ingatlankezelés, portfolió-optimalizálás, piackutatás, elemzések és tanulmányok készítése. Property Watch kiadványainkban a kezdetektől fogva arra törekedtünk, hogy olvasóink jól hasznosítható, érdekes, új információval gazdagodjanak, ezt most is igyekeztünk megvalósítani. Első cikkünkben az ingatlan-, vagyon- és létesítménykezelési szolgáltatások összefonódó fogalomköreit ismertettük, valamint a budapesti irodapiaci állományt vizsgáltuk aszerint, hogy az ingatlanokat a tulajdonosok milyen arányban üzemeltetik saját maguk, illetve szervezik ki property management cégekhez. Az elemzés igazolta előzetes feltételezésünket, miszerint az ingatlan mérete és üzemeltetőjének típusa között szoros korreláció mutatható ki. Második írásunkban mind bérlői, mind bérbeadói oldalról megvizsgáltuk a manapság elterjedőben lévő bérleti szerződés újratárgyaláshoz vezető okokat és a tárgyalási folyamat esetleges buktatóit, melyeket célszerű tanácsadói közreműködéssel kiküszöbölni. Kiadványunkból természetesen ezúttal sem hiányozhatnak aktuális irodapiaci, kiskereskedelmi, ipari ingatlan és befektetési ajánlataink. Amennyiben bármelyik felkelti érdeklődését, netán további szakértői segítséget igényelne, forduljon hozzánk bizalommal! Üdvözlettel: Dear Reader, Salamon Adorján vezérigazgató in 2010 we extended our portfolio with a new business line, Property Management (PM). By launching our new profile we have become the service provider with the most extensive spectrum on the market, offering our clients practical solutions such as professional leasing, sales, investment consultancy (office buildings, retail, and industrial estates), technical inspection, appraisal services, property management, portfolio optimization, market research, analyses, preparing studies, etc. From the very beginning, Property Watch has focused on publishing new, interesting and useful ideas at all times, and the same idea served as guidance in compiling this new issue. In the first article we introduced Eston s own intertwining definitions for Property Management (PM), Asset Management (AM) and Facility Management (FM), followed by a study of Budapest s quality office buildings in view of the ratio between property managed by the owners themselves and property outsourced to Property Management companies. The survey verified Eston s preliminary assumption that there was a strong correlation between the size of the office buildings and the type of management. In the subsequent article we investigated the factors leading to lease re-negotiations and analysed the possible difficulties of negotiations for both parties, and came to the conclusion that incidents had better be prevented by employing an expert advisor. I believe you will find something of interest in this publication, which once again includes our current office, retail and industrial property offers as well. For a quick and professional solution for your problems relating to commercial properties, please do not hesitate to contact us. Property Watch Az ESTON International Ingatlantanácsadó Zrt. kiadványa A publication of ESTON International Property Advisors n Kiadja/Published by: Salamon Adorján n ESTON International H-1024 Budapest, Lövőház u. 39. Tel.: (36-1) 877-1000 Fax: (36-1) 877-1001 E-mail: info@eston.hu n ISSN 1786-9501 (print) ISSN 1786-9781 (online) Nyomdai kivitelezés: e-print Zrt. n A kiadvány célja, hogy általános tájékoztatásul szolgáljon, a megjelent információk nem képezik semmiféle szerződés alapját. The purpose of this paper is to provide general information only and cannot form part of any contract. n A kiadványban szereplő bérleti díjak és értékesítési árak ÁFA nélkül értendõek. Rental fees and sale prices in this publication do not include VAT. With regards, Adorján Salamon President & CEO e-mail: info@eston.hu y www.eston.hu 3

PROPERTY WATCH A kis halak inkább a saját útjukat járják? Tulajdonosok vs. üzemeltetők: 2/3-1/3 Out-of-the-bowl thinking Owners vs. PM service providers: 2/3-1/3 Az új ingatlanfejlesztések számának fokozatos visszaesésével a piaci szereplők figyelme az eddig talán mellőzöttnek is nevezhető üzletágak felé fordult. Többek között ügynökségek és nem ritkán fejlesztő cégek is egyaránt a folyamatos bevételforrást jelentő Property Management üzletág megalapításában látták az üzletszerzési lehetőséget. Because of the gradual decline in new real estate developments, the attention of market players turned to businesses which have been ignored previously. Among others, agencies as well as development companies have come to the conclusion that the only chance to attaining new business is to launch Property Management services, as these provide a continuous source of income. A Property Management (Ingatlankezelés), az Asset Management (Vagyonkezelés) és a Facility Management (Létesítménygazdálkodás) elkülönített felelősségi körökkel ugyan, de tulajdonképpen ugyanarra a szolgáltatási struktúrára épülnek rá, annak különböző elemeire fókuszálva. A három idegen szakkifejezés pontos tartalmáról szinte minden piaci szereplő másként vélekedik, anomáliának tekinthetők, ezért a továbbiakban az Eston saját fogalomértelmezését ismertetjük. Más megközelítésből kiindulva, Facility Management a tradicionálisnak tekinthető, európai ingatlankezelési modell két fő részre, a műszaki üzemeltetésre és a kereskedelmi üzemeltetésre különíthető el. Ez előbbit talán a legegyszerűbb meghatározni, mivel ide tartoznak a műszaki, karbantartási munkálatok, különféle javítások, portaszolgálat, őrzés és takarítás, egyszóval mindazon tevékenységek, melyek az adott ingatlan mindennapi használatával és használhatóságával függenek össze. Ezzel szemben a kereskedelmi jellegű üzemeltetés a szerződéses állomány fenntartására és kezelésére összpontosít, beleértve a műszaki szerződések teljesítés oldali felügyeletét is, különös tekintettel a folyamatos szolgáltatásokat tartalmazó szerződésekre. Ez az ágazat látja el a jogi felügyeletet is, kiemelten kezelve az újonnan kötött szerződéseket, melyek lehetnek közmű, vagy szolgáltatói, esetleg egyéb működéssel kapcsolatos szerződések is. Az AM, PM, FM ágak közötti átfedések és kapcsolatrendszerek legegyszerűbben egy példán keresztül mutathatóak be. Adott egy ingatlanalap, melynek portfoliójában Európa 5 országában, 20 ingatlan található, ebből 4 Magyarországon. A magyarországi ingatlanállomány egészéért jellemzően egy, a tulajdonos alkalmazásában álló Asset Manager felel és jár el teljeskörűen. Ő hozza a lényegi, stratégiai döntéseket új ingatlanok vásárlásáról, a portfólió egyes elemeinek értékesítéséről, illetve olyan kérdésekben is határoznia kell, mint a budget megszorítása, vagy éppen a pénzeszközök allokálása egy elöregedő épület teljes felújítására. Ezen felül az ő feladata a megfelelő Property Management cég megpályáztatása és kiválasztása is. Az ingatlankezelő cég (PM) felel az ingatlannal kapcsolatos, illetve az ingatlant tulajdonló projekt társaság mindennapokban elvégzendő könyvelési feladataiért, az üres területek bérbeadásért, a bérlőgondozásért, illetve minden más, az épülettel kapcsolatos tulajdonosi képviseleti feladatért, ideértve a rendszeres riportolási tevékenyégeket is. Az Property Management Property Management (PM), Asset Management (AM) and Facility Management (FM) entail different responsibilities for the service providers, yet they are founded on the very same service structure, but focusing on distinct elements of this model. Market players have varying definitions for the three concepts mentioned above. In order to avoid anomalous interpretations, we will use Eston s own Asset Management definitions further on. From a different approach, the traditional European property management model has two different operational sub-categories, namely technical services and commercial property services. Technical services might be easier to define, since they comprise services related to the everyday use and usability of properties, such as technical and maintenance work, repairs and reception services, as well as security and cleaning. On the other hand, commercial type of property management focuses on sustaining and managing the contractual portfolio, including the supervision of service providers technical performance, especially regarding contracts for continuous services. Legal supervison is provided under commercial services as well with high priority given to new contracts, which may be related to utilities, public services or other operations. The best way to illustrate the overlaps and inter-linkages among AM, PM and FM may be demonstrated by the following example. Let s take a property fund portfolio covering five European countries with 20 properties, four of which are located in Hungary. A single Asset Manager appointed by the owner is liable for in the entire Hungarian portfolio, making any substantive and strategic decisions concerning new acquisitions or the sale of a property. He is also accountable for budget curtailment or fund allocations when it comes to the renovation of an old building, as well as for selecting the most suitable Property Management company based on a tender. The Property Management company is responsible for the bookkeeping of the property and for the daily bookkeeping of the project company owning the property, along with the leasing, the management of tenant issues and everything else related to the tasks of representing the owner, including regular reporting activities. The Property Management company may decide to provide property management service itself or may assign these services to a sub-contractor. The greatest responsibility is placed on the Asset Manager of course; the uncertain movement of income stream or the fallback of leases might 4 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001

PROPERTY WATCH ingatlankezelő cég dönthet úgy, hogy a létesítménykezelést saját tevékenységben végzi, vagy alvállalkoztatja. A legnagyobb felelősséggel természetesen az Asset Manager bír, a jövedelmi források (income stream) bizonytalansága, a bérlők elmaradása drasztikus lépéseket, a PM céggel való szerződés felbontását is vonhatja maga után. A Property Management szerződéses megbízások általában egy évre szólnak, a fordulónap jellemzően az év első három hónapjára esik, így a piacra újonnan belépőknek is van esélyük megbízásokat szerezni. Az ESTON, kutatása során a teljes budapesti minőségi irodakínálatot (~2,4 millió m²) vizsgálta az üzemeltetők típusa szerint. A felmérés eredménye alapján megállapítható, hogy az irodaterületek 36%-át Property Management cégek üzemeltetik, míg a területek 64%-ban a tulajdonos látja el az ingatlankezelési feladatokat. Bruttó bérbeadható területük alapján három kategóriába sorolta az irodaházakat: 6000 m² alattiak (a teljes állomány 57%-a); 6000-12 000 m² közöttiek; illetve 12 000 m² felettiek (az állomány 23, illetve 20%-a), és arra az eredményre jutott, hogy szoros korreláció mutatható ki az irodaházak területei, illetve az üzemeltetés jellege (saját, alvállalkozásban) között. A 6000 m² alatti házak 80 százalékában a tulajdonos egyszemélyben végzi az összes, ingatlanra vonatkozó tevékenységet, míg a fennmaradó 20 százalékot Property Management cégek kezelik. Ezek tipikusan olyan irodaházak, amelyek egyegy kisebb, hazai befektető cég tulajdonában vannak, a ház működtetése pedig a cég fő bevételi forrását jelenti. A 6000 12 000 m² közötti irodaházak esetében a saját tulajdonú üzemeltetésű ingatlanok aránya 40 százalék, a vélhetően 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 nagy bérlői állomány miatt azonban egy ember nem elegendő a feladatok ellátására. Ezek a cégek igyekeznek a kontrollt a cégen belül tartani, ezért jellemzően csak az FM-et szervezik ki. A 3. kategóriában lévő, 12 000 m² feletti irodaházak általában nagy, nemzetközi fejlesztő cégek, vagy befektetési alapok tulajdonában állnak. Ezek közül a fejlesztő cégek közül csak nagyon kevesen tartják saját üzemeltetésben ingatlanjaikat. Azon kevesek, akik így járnak el, a piaci gyakorlat szerint külön gazdasági társaságba szervezik ki az ingatlankezelést, melyet ugyanúgy megversenyeztetnek a konkurenciával. A kutatás során arra is fény derült, hogy a 12 000 m² alatti irodaházak nagyjából 2/3-ában a Property Management cégek végzik a létesítményüzemeltetési feladatokat is, míg 1/3-ban kiszervezik ezt a tevékenységet. Fontos megemlíteni azonban, hogy a terület maga nem az egyetlen mutató, mely meghatározó lehet a kezelési struktúra jellegének kiválasztásában. Ugyanekkora jelentőséggel bír az is, hogy hány bérlő van az adott ingatlanban. Egy 10 000 m²-es épületben lévő 2 bérlő teljesen más eljárási rendet kíván meg, mint egy 5 000 m²-es épületben található 8-9 bérlő. A bérlők költségérzékenysége ezen a területen is jóval kifinomultabb lett, a válság begyűrűzés óta jobban megnézik, hogy az új bérleti szerződésekben mekkora az üzemeltetési költséghányad. A bérleményre eső összköltség a bérleti díjak esése miatt alacsonyabb lett ugyan: 12 /m²/hó bérleti díjat és 4 /m²/hó üzemeltetési költséget feltételezve az üzemeltetés a bérleti díj negyedét teszi ki. 0 < 6000 m² 6-12 000 m² > 12 000 m² PM cég üzemeltetésében / Managed by PM service provider Tulajdonos üzemeltetésében / Managed by owner lead to drastic measures such as the dissolution of the contract with the PM company. The property management contractual assignments are generally effective for 1 year. Since the contracts usually expire in the first three months of the year, new suppliers entering the market also have a chance to acquire new assignments. ESTON in its study examined all Budapest quality office properties (around 2.4 million sqm) by type of property management. Based on the results of the survey, 36% of the offices are managed by Property Management companies and 64% are managed by the proprietors themselves. Eston grouped the office buildings into three categories: offices below 6,000 sq m (57% of the stock); offices between 6,000-12,000 sq m; and offices above 12,000 sq m (20% and 23% of the stock respectively), and found that there is a strong correlation between the size of the office buildings and the type of management (proprietor, sub-contractor). In general, 80% of the offices smaller than 6,000 sq m are maintained by the proprietor itself including all the services whereas the remaining 20% of the buildings are managed by Property Management companies. The office buildings in this category are typically properties owned by local investment companies, whose main source of income is the management of these buildings. As far as the office buildings between 6,000-12,000 sq m are concerned, 40% of them are managed by the proprietors, though due to the size of the buildings, probably more than one manager is needed to fulfil the tasks. These companies strive to keep control inhouse and so only facility management activities are typically outsourced. Office buildings in the third category (>12,000 sq m) are commonly owned by large real estate development companies or investment funds. Only a few of these companies maintain control over management tasks and, deciding to do so, they outsource property management to separate companies, which also need to submit tenders alongside other market competitors. The survey highlighted that, in approximately two-thirds of the office buildings above 12,000 sq m, facility management tasks are performed by Property Management companies as well, whereas a third of the buildings are maintained by external facility management contractors. It is very important to note, however, that there are factors other than the size of the office areas managed that may be relevant for the selection of management structure. For example, the volume of tenants might also be an important factor: totally different procedures should be followed if there are two lessees in a 10,000 sq m office or 8-9 tenants sharing a 5,000 sq m office building. Due to the effects of the economic crisis tenants have become more cost-sensitive, and more attention is paid to the operating cost ratio in new contracts than before. Although the total costs per leased property have recently decreased due to the fall in rental prices, a 12 /sq m/month rent and 4 /sq m/month service charge for example results the service charge total up to one quarter of the rent fee. e-mail: info@eston.hu y www.eston.hu 5

PROPERTY WATCH Forgatókönyv újratárgyalásra Screenplay for re-negotiations Piaci helyzet Másfél év telt el azóta, hogy a globális pénzügyi-gazdasági válság elérte Magyarországot, mely a gazdaság minden területére kihatott. Kis fáziskéséssel ugyan, ám hatásai az ingatlanszektort is mélyen érintették, az új fejlesztések leállítása mellett mind a magán-, mind a közszféra visszafogta költözési hajlandóságát. Az idei év első félévében már megmutatkoztak a fellendülés első jelei, azonban a válság pénzügyi piacokra és közvetlenül a vállalatok pénzügyi helyzetére gyakorolt hatása még nem múlt el. Az elmúlt időszak a lakossági, és a vállalati szektort is megtakarításra, költségcsökkentésre ösztönözte, akik igyekeztek minden téren visszafogni kiadásaikat. Az irodapiaci üresedés rég nem látott magasságokba szökött, a jelenleg erősen túlkínálatos piac pedig a bérleti díjak 10-30%-os csökkenését eredményezte. A bérlői aktivitás minden szektorban jelentősen visszaesett, az új területekre kötött szerződések száma és volumene jelentősen lecsökkent. 2010 első negyedévében az irodapiaci bérleti szerződések összvolumenének mintegy felét a bérleti szerződés újratárgyalások tették ki. Mivel egy vállalat költségtételei közül az irodabérleti díj viszonylag jelentősnek minősül, az a paradoxon állt elő, hogy a bérlők egy része egyfajta a válság által felszínre hozott lehetőségként tekint az újratárgyalásra, míg másik része szabályosan rákényszerül a meglévő bérleti feltételeik módosítására. A továbbiakban azt vizsgáltuk, a két eltérő szituáció mennyire más-más bérlői és bérbeadói magatartást, illetve tanácsadói hozzáállást kíván. Bérlők Azoknak a jól prosperáló vállalatoknak, amelyeknek nem okoz alapvetően anyagi nehézséget a jelenlegi bérleti díjuk megfizetése, a piacon elérhető alacsony bérleti díjak jó apropót kínálnak arra, hogy szerződésük újratárgyalásával kedvezőbb feltételeket alkudjanak ki bérbeadójuknál. Az ESTON tavalyi bérlőképviseleti megbízásai között szerepelt olyan ügyfél is, aki 2012-ben kíván csak költözni, azonban jól felismerve a piacon rejlő lehetőségeket, szerette volna a jelenlegi alacsony árakat fixálni a bérleti szerződésében. Ezek a vállalatok jellemzően közép- és hosszú távú jövőképpel és biztos háttérrel rendelkeznek, illetve elkötelezettek a bérbeadóval való együttműködés mellett. A kis- és középvállalatok egy részének azonban annyira ellehetetlenedett a pénzügyi helyzete, hogy a bevételeikhez viszonyított, 30-40%-os szintre szökött bérleti díjtömeg számukra már szinte megfizethetetlen. Az aránytalanul magasra növekedett költségeik mellett a cég jövője sokszor olyan bizonytalan, hogy még a kedvezőbb bérleti díjért cserébe sem célravezető számukra hosszabb bérleti időszakra szerződni. Továbbá azok a bérlők is a szerződéses kondíciók újragondolására kényszerülhetnek, akiknél a munkaerő leépítések következményeként a korábban bérelt területük akár 20-50%-a is feleslegessé vált. Számukra az egyik jártható út a sublease lehet, a szükségtelenné vált területeik albérletbe adása. Bérbeadói reakciók A bérbeadói oldalnak sem könnyű a helyzete, hiszen olyan éles verseny folyik a bérlőkért, hogy manapság már megtartani is kihívás őket, nem hogy újakat szerezni. A logika azt diktálná tehát, hogy a bérbeadók pozitívan reagáljanak minden olyan esetben, amikor egy megbízható, régi bérlő fordul hozzájuk a Market conditions It has been one and a half years since the global financial and economic crisis reached Hungary and made an impact on every aspect of the economy. Although with a short delay, the aftermaths of the crisis shocked the real estate sector. New developments were suspended and both the private and the public sector kept back their intention to move. The first signs of recovery showed up in the first half of the year but the impact of the crisis on financial markets and directly on companies financial situation did not pass away. Both consumer and business sectors were encouraged to make savings and cut costs in the past period making an attempt to reduce expenditure. Office market vacancy saw an unprecedented rise and the extreme oversupply resulted in a 10-30% decrease in rent fees. Tenant activity dropped significantly in every sector, and the number and volume of contracts for new areas decreased sharply. In Q1 2010 almost half of office lease contracts were actually lease re-negotiations. Since the office rent fee is a relatively significant portion of company expenses, a paradox has occurred: some lessees see a business opportunity generated by the crisis in re-negotiations, while on the other hand, other companies were indeed forced to modify their actual lease conditions. In the following section, we analyse the extent to which the two different situations require dissenting attitudes by lessors, lessees and advisors. Tenants For prosperous companies not having fundamental financial difficulties in paying their current lease fee, the low rental fees in the market offer good opportunities, to bargain over more favourable conditions during lease re-negotiations. Among ESTON s 2009 tenant representation assignments, there was a client with a year 2012 move intention, who recognising advantageous market opportunities wished to fix the current low prices in the lease contract. Such companies typically tend to have a clear mid- and long-term vision, a stable background and they are committed to co-operate with the landlord. Some of the small and medium sized enterprises however are in such a dire financial situation that they can barely afford the increased lease fees now reaching 30-40% of their income. Besides their expenses having risen to extreme heights, the future of a company is often so uncertain that a long-term contract does not make business sense to them, even with discounted lease fees. In addition, those lessees having layoffs resulting in 20-50% downsizing may be forced to reconsider the conditions of their lease contract as well. One possible solution for them may be sublease, which is sub-letting the office space they do not need. Lessor reactions Lessors are also in a difficult position, as in the current competition for lessees it is a challenge to keep existing contracts, let alone achieve new ones. Given that long-term lease contracts are of value and importance for an office building, it would be logical to assume that lessors react positively in cases when a 6 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001

PROPERTY WATCH bérleti díj csökkentési kérelmével, hiszen a hosszú távú bérleti szerződések értéket és fontos szerepet képviselnek egy irodaház életében. Ezek az esetek általában egyszerűen kezelhetők, és könnyen kompromisszumra juthatnak az érdekelt felek. A csődhelyzetben lévő bérlők szituációja már jóval bonyolultabb, hiszen akár a bérbeadó rugalmasságán és megértésén is múlhat, hogy egy adott cég folytathatja-e a működését, vagy lehúzhatja a rolót. Amennyiben a bérlő és bérbeadó álláspontja nem közelíthető egymáshoz, ritkán, a bérlő jogellenes kiköltözésére is sor kerület. Az ESTON tanácsadói a gyakorlatban azt tapasztalták, hogy a bérbeadók időnként az utolsó utáni pillanatban kapnak észbe, miután a bérlő már új házba szerződött, és pánikszerűen ígérnek alá az új ház bérleti ajánlatának, amely kis körültekintéssel, néhány eurós engedménnyel még az elején elkerülhető lett volna. Amennyiben mégis költözésre kerülne sor, az a bérbeadó számára számos költséggel és előre nem látható kockázattal jár. Ebből a legjelentősebb tényező az addig folyamatos bevételi pénzáramok elmaradása, és ennek járulékos következményei, feltételezve, hogy a terület üresen áll majd néhány hónapig, illetve kisebb részben a bérbeadót terhelő ügynöki jutalék. Ezen felül egy adott terület nagyon ritkán felel meg átalakítás nélkül az új bérlő igényeinek, ezért az átépítés költsége is a bérbeadót terheli, mely előreláthatólag jóval magasabb lesz, mint a szerződést hosszabbító régi bérlő hűségéért cserébe grátiszként felajánlott tisztasági festés, esetleg szőnyegpadló csere összege. Tanácsadók szerepe A megbízható, hosszabb távra (3-5 éves periódusra) előre tervezni tudó bérlő számára a tanácsadók olyan piaci alapú konstrukciókat is ki tudnak dolgozni, amelyek nem csak az esetleges szerződéshosszabbítás, hanem már a meglévő szerződés hátralevő időszakára is megtakarítást érhetnek el a bérlő számára azáltal, hogy a kedvezményeket a teljes szerződési periódusra osztják el. A kétségbeesett bérlő szituációjában a tanácsadó legfontosabb feladata, hogy kiszűrje és elhárítsa az irreális ajánlattételeket mindkét fél részéről, illetve hogy konstruktív javaslatokat tegyen a win-win szituáció elérése érdekében. Ebben a kényes helyzetben az érdekelt felek közötti jó viszony megőrzése a legfontosabb, illetve hogy a két különböző álláspont, esetleg érdekellentét minél közelebb kerüljön egymáshoz. A potenciális szerződésbontást követő, mindkét oldalt érintő veszteségek bemutatásával a tanácsadó elérheti, hogy a felek végső soron megegyezzenek. Minden tárgyalási folyamat egyfajta pszichológiai játszma, melyben a tanácsadó cég élni tud a megfelelő kommunikációs eszközökkel, hiszen jól ismeri mindkét partner célkitűzéseit. Egy jó szakember alkalmazása éppen ezért mindkét fél számára megegyezést és előnyös feltételeket teremthet (pl. bérleti időtartam meghosszabbítása, átmeneti fizetési kedvezmény, forgalomarányos fizetés minimuma és maximuma). reliable, long-term lessee requests a lease fee reduction. These situations are usually easy to handle and the parties can easily reach a compromise. The position of insolvent lessees is a great deal more complicated, and whether a company can continue its work or has to shut down might depend on the flexibility and understanding of the lessor. If a compromise cannot be reached, it might happen in rare cases that the lessee may move out of the office and thus break the lease contract. ESTON consultants have found that lessors often react too late, only after the lessee already signed a new contract for another building, and they make hasty offers at a lower price. This situation could have been prevented early on with a little consideration and a slight fee reduction. If, however, the lessee does move out, the lessor faces high expenses and unforeseeable risks. Assuming that the office space will be out of use for a few months, the most important factor is the absence of the previously continuous income stream, and its additional consequences. The agency fee, paid partly by the lessor is another, although smaller problem. Moreover, the given office space rarely meets the needs of a new lessee, therefore the re-modelling costs shall also be paid by the lessor. This is likely to be higher than repainting the walls and changing the carpet, which could have been offered free of charge to the old lessee in return for his loyalty. The role of the advisor Advisors are able to work out market-based structures for lessees capable to make longer term (3-5 year) commitments. Through these arrangements, costs can be saved even without renewing the contract but within the framework of the existing agreement by offering discounts allocated all over the contract period. When meeting a desperate lessee, the most important task of the advisor is to identify and prevent unrealistic offers from both parties, and also to propose constructive arrangements in order to achieve a win-win solution. In these delicate situations the most important goal is to keep the parties on good terms with each other, and to mediate between them, bringing the two positions closer to each other or, perhaps, to resolve the conflict of interest. By describing the potential losses resulting from the dissolution of the lease contract and affecting both parties, the advisor can eventually help the parties achieve an agreement. Each negotiation is a psychological game where it is the advisor who can utilise the appropriate communication skills, as he is aware of the objectives of both parties. That is why engaging an expert advisor can lead to an agreement and mutual benefits for both parties (such as lengthening the lease period, a temporary discount in fees, fixing the minimum and maximum of turnover rent). e-mail: info@eston.hu y www.eston.hu 7

PROPERTY WATCH Befektetés és fejlesztés y Investment & development PÉNZÜGYI BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉGEK / FINANCIAL INVESTMENT OPPORTUNITIES XV. kerület raktározási és könnyűipari zónájában, a Megyeri híd és M0-M3 autópálya csomópont közelében, 29 505 m² telken található, 13 636 m² nagyságú bérbe adott raktárbázis eladó. 13,636 sqm leased out warehouse building on a 29,505 sqm plot for sale in the warehousing zone of northeast Pest, closed to the junction of M0-M3 motorways and new Danube bridge. Az értékesítésre szánt 1487 m² irodaterülettel rendelkező ingatlan Budapest diplomata negyedében a VI. kerületben található. Az eladó irodaház elhelyezkedésénél fogva kiválóan alkalmas rezidencia, irodai, oktatási, esetleg átalakítás után lakás célú felhasználásra. Office building for sale, in the embassy quarter of District VI of Budapest. The property may be suitable for 1,487 sqm office house, educational, or for residential function by conversion. P08B001 P08B001 P08B007 P08B007 Eladási ár: 5 000 000 EUR Sale price: 5,000,000 EUR Eladási ár: 530 000 000 Ft Sale price: 530,000,000 HUF V. kerület központi részén, exkluzív kialakítású, teljes körűen felújított irodaház 12 414 m² összes hasznos területtel, 80 db felszín alatti gépkocsi beállóval. Könnyű megközelíthetőség, székház épületnek, hotelnek történő átépítésre ideális. Exclusive, fully refurbished office building for sale in Downtown, in district 5 th of Budapest. 12,414 net usable area, 80 underground parking spaces. Excellent downtown location, ideal for head office building, and hotel refurbishment. III. kerület, Óbuda központjának közelében, főút mellett elhelyezkedő, modern, színvonalas 6182 m² nagyságú iroda és raktárközpont 6978 m² telekkel eladó 6,182 sqm fully leased, high quality office and warehouse complex on a 6,978 sqm plot for sale in distrcit 3 rd, closed to the centre of Óbuda. P08B003 P08B003 P09B003 P09B003 Eladási ár: 2 300 000 000 Ft Sale price: 2,300,000,000 HUF Eladási ár: 4 500 000 USD Sale price: 4,500,000 USD VIII. kerületben, Belváros közelében Astoria szomszédságában, 3174 m² telken elhelyezkedő, 2620 m² nagyságú, hosszú távon bérbeadott épület eladó. Az ingatlanon további épületek fejlesztése középtávon lehetséges. 2,620 sqm fully leased building on a 3,174 sqm plot for sale in district 8 th of Budapest, close to Downtown in the vicinity of the Astoria underground station for sale. P09B001 P09B001 Eladási ár: tárgyalás alapján Sale price: subject to negotiation INGATLANFEJLESZTÉSI AJÁNLATOK / PROPERTY DEVELOPMENT OPPORTUNITIES XIII. kerületben, Béke tér közelében, nagyon jó tömegközlekedési lehetőségnél, 5947 m² nagyságú fejlesztési telek eladó. Az ingatlanra a hamarosan elfogadásra kerületi szabályozási terv szerint ~ 18 000 m² nagyságú iroda vagy lakó ingatlan fejleszthető. 5,947 sqm development site for sale in district 13 th, close to Béke square. According to the expected development regulation (under approval) of the block, appr. 18,000 sqm office or residential building can be developed on the plot. Debrecen keleti részén, forgalmas főút mellett, ipari- kereskedelmi övezetben, 52 783 m² nagyságú telek 33 247 m² felépítménnyel eladó. A jelentős közmű kontingensekkel ellátott ingatlan a jelenlegi felépítmények hasznosítása mellett kereskedelmi ingatlanok (kiskereskedelem, iroda, raktár, könnyűipar) fejlesztésére alkalmas. 52,783 sqm site with 33,247 sqm superstructure for sale in the second largest city of Hungary, Debrecen. The complex located by a busy road of the town is served with all public utilities and suitable for lease out and commercial development purposes. III. kerület nagykereskedelmi - raktár és iroda - zónájában a Csillaghegyi úton 7890 m² méretű telek, 2851 m² iroda és raktárépületekkel eladó. A jelenleg céges telephelyként működő ingatlanon (M-III/1 övezeti besorolás) 11 835 m² összterületű épület fejlesztésére van lehetőség. 7,890 sqm plot with 2,851 sqm office and storage building for sale in Csillaghegyi street, a wholesale-storageoffice area of District III. Currently the site is operated by the owner, after sale it may be suitable for the development of 11,835 sqm building, according to the regulation (M-III/1 zoning). Budapest dinamikusan fejlődő régiójában, a IX. kerületben eladó 4764 m² területű fejlesztési telekingatlan a Milleniumi Városközpont szomszédságában. A telek jelenlegi állapotában is hasznosítható, szerviz, műhely, nagykereskedés stb. célra. A szabályozás alapján az ingatlanra egy maximálisan bruttó 16 674 m² területű irodaház vagy lakó épület fejleszthető. 4,764 sqm development plot is for sale in District 9, in the vicinity of Millenium City Center. According to the development regulation maximum 16,674 sqm large building can be placed on site. Budapest III. kerületének északi, központi részén, tömegközlekedési csomópontnál található, max. 33 987 m² alapterületű bevásárlóközpont építésére alkalmas, 4659 m²-11 329 m² fejlesztési telek eladó. 4,659-11,329 sqm plot for sale in the northern part of Buda. The development land suitable for the development of maximum 33.987 sqm shopping center, is located by a local public transportation hub. F09B003 F09B003 F08V001 F08V001 F08B012 F08B012 F09B002 F09B002 F10B001 F10B001 Eladási ár: 400 000 000 Ft Sale price: 400,000,000 HUF Eladási ár: 1 200 000 000 Ft Sale price: 1,200,000,000 HUF Eladási irányár: 400 000 000 Ft Sale price: 400,000,000 HUF Eladási irányár: 500 000 000 Ft (projekt cég) Sale price: 500,000,000 HUF (project company) Eladási ár (a fejlesztési telek nagyságától függően): 2 900 000 EUR Sale price (subject to size): 2,900,000 EUR 8 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001

Irodaházak y Office buildings PROPERTY WATCH M B C B u s i n e s s C e n t e r Az MBC Business Center Buda legfrekventáltabb részén, a Vérmező úton, a Moszkva tér közvetlen közelé ben helyezkedik el. Az A-kategóriás irodaház tö megközlekedési eszközökkel és autóval egyaránt ki vá lóan megközelíthető. Az épületben 127-386 m²-en bé relhető magas színvonalú, korszerűen felszerelt, első osz tályú irodaterület mélygarázsban történő parkolási le he tőséggel. A környék infrastrukturális adottságai kiválóak. Megközelíthetőség»» Metró: M2»» Villamos: 4, 6, 18, 59, 61»» Busz: 5, 16, 22, 56, 90, 102, 116, 149 Műszaki jellemzők»» hang- és hőszigetelő nyitható ablakok»» 4 csöves fan-coil légkondicionálás»» rugalmas alaprajzi kialakítás (belső válaszfalazás)»» épület-felügyeleti rendszer Szolgáltatások»» 24 órás biztonsági szolgálat»» térfigyelő rendszer»» kártyás beléptető rendszer»» teakonyha, vizesblokkok»» épület menedzsment mélygarázs»»»» Bérleti díj: 11,5-12,75 EUR/m²/hó MBC Business Center is located in the center of Buda, on Vérmező street, next to Moszkva square. The A-category office building is easily accessible both by public transport and by car. The building offers 127-386 sqm high quality, well equipped, exclusive office spaces and underground parking facility. A wide range of services is available around the building. Accessibility»» Subway: M2»» Tram: 4, 6, 18, 59, 61»» Bus: 5, 16, 22, 56, 90, 102, 116, 149 Specification»» noise and heat-isolated openable windows»» 4-pipe fan coil air-conditioning»» floor plates adapted to tenant requirements (internal partitioning)»» building monitoring system Services»» 24-hour security service»» surveillance system»» card access system»» tea kitchens and sanitary blocks»» facility management»» underground parking Rent: 11.5-12.75 EUR/sqm/month Millenáris Classic, Modern & Avantgarde A Millenáris Irodaházak a Millenáris Parkban, Buda kereskedelmi és kulturális központjában megvalósuló három irodaház összefoglaló neve. Az építészeti jellemzőikről elnevezett mindhárom ház - a Classic, a Modern és az Avantgarde - elhelyezkedésbeli és megjelenésbeli adottságai alapján, a környezetére igényes cégek számára biztosít minőségi, magas presztízsű irodákat. The Millenaris Offices is the joint name of a new office complex, formed of 3 separate office blocks within the cultural central of the Buda area. These buildings, each named after their architectural style,- the Classic, the Modern & the Avantgarde- represent an ideal work environment due to their location and appearance for companies who are conscious about the environment in which they are located. Az épületek egyik legkiemelkedőbb tulajdonsága - mely megkülönbözteti a többi irodaháztól - az elhelyezkedése. Budapest legexkluzívabb lakónegyedében, a Rózsadomb lábánál helyezkednek el, hárompercnyi sétára a Moszkva tértől, Buda legjelentősebb tömegközlekedési csomópontjától. Könnyen elérhető a város minden részéről, autóval, metróval, villamossal vagy busszal. One of Millenaris Offices strongest differentiators is its unbeatable location. Situated at the foot of the Rózsadomb hill, Budapest s most exclusive residential district, and only a 3-minute walk from Moszkva tér, Buda s most important public transport hub, The complex offer easy access to all points of the city by car, metro, tram and bus. Az irodaházak a Fény utca, a Lövőház utca és a Millenáris Park felől is megközelíthetőek, maguk az irodák pedig a Millenáris Parkra nézve nyújtanak egyedülálló panorámát. Az elhelyezkedésnek köszönhetően a bérlők vásárlási, sportolási és szórakozási lehetőségekben is bővelkedhetnek, a Millenáris Parkban kávézók, konferencia központ és kiállítótermek találhatók. Jelenleg a Millenáris Classicban 348 és 150 m²-es területek bérelhetők. Parkolóhelyek korlátlan számban állnak rendelkezésre. The buildings itself has access from both Fény utca, Lövőház utca. The offices give unique panorama for Millenaris Park. The central Buda location also means that tenants can benefit from the area s excellent shopping, sports, entertainment and cultural amenities. Currently the Millenaris Classic offers leasable office spaces, 348 and 150 sqm. Unlimited number of parking spaces are available. e-mail: info@eston.hu y www.eston.hu 9

PROPERTY WATCH Irodaházak y Office buildings Maros utca B u s i n e s s Ce n t e r A 7 emeletes Maros utca Business Center irodaház összesen 5302 négyzetméternyi színvonalas, jó adottságú irodaterületet kínál a Moszkva tértől illetve a Déli pályaudvartól 5 percre. Az épület mind gépkocsival, mind tömegközlekedéssel kiválóan megközelíthető, mégis csendes és nyugodt munkakörnyezetet jelent az itt dolgozók számára. A jó ár-érték aránnyal rendelkező irodaház közelében számos szolgáltatás és kikapcsolódási lehetőség elérhető: Városmajor, Mammut I-II, bankok, kulturális és kikapcsolódási lehetőségek. Az irodaépület alatt kétszintes mélygarázs, illetve tároló helyiségek szolgálják a bérlők kényelmét. The 7-storey Maros utca Business Center offers a total of 5,302 sqm high-quality leasable office areas near Moszkva Square, only 5 minutes away from Déli Pályaudvar. Maros street is a much frequented area, it is easily accessible either by car or by public transportation and still it is a quiet and relaxing work environment for those working here. In the vicinity of this advantageous value-for-money building a wide range of services and leisure facilities are available: Városmajor, Mammut 1-2 shopping malls, bank branches and cultural opportunities. A two-level underground garage and storage areas are also available for tenants convenience. Bérleti díj: 10-11,5 EUR/m²/hónap Rent: 10-11.5 EUR/sqm/month Legkisebb bérelhető terület: 120 m² Minimum leasable size: 120 sqm A 2009-ben teljes körűen felújított Buda Business Center (BBC) Buda egyik legelegánsabb részén található, 5 perc sétára akár a Moszkva tértől, akár a Széna tértől, akár a Batthyány tértől. Az épületben A kategóriás irodák bérelhetők jelenleg 3790 m²-en. A ugyanazon tulajdonoshoz tartozó, szemben lévő irodaházban étterem és kávézó, a közelben pedig további szolgáltatások és szórakozási lehetőségek találhatóak (Mammut I-II). A Buda Business Center ár/érték aránya többek között az esztétikai és gépészeti felújításnak is köszönhetően a legjobbnak mondható ebben a lokációban. 3 szintes mélygarázs (173 parkoló) 3 lift min. bérelhető irodaterület: 95 m² The newly-renovated Buda Business Center (BBC) provides A-category leasable offices in one of Buda s most elegant areas, 5-minutes away from Moszkva square, from Széna square or from Batthyany square as well. The building offers 3,790 sqm office spaces. A restaurant and a café are available in the opposite office building (owned by the same proprietor as BBC), further services, catering and leisure possibilities are present in the vicinity (Mammut 1-2 shopping centres). BBC s excellent value-for-money can be considered best in this location mostly due to its aesthetic and mechanical renewal. 3 storey underground garage (173 lots) 3 elevators min. leasable space: 95 sqm B U D A BUSINESS C ENTER Bérleti díj / Rent: 12,5-13 EUR/sqm/month 10 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001

Irodaházak y Office buildings PROPERTY WATCH PANORÁMA HÁZ BFI Ház Az A kategóriás BFI Ház a főváros egyik feltörekvő irodapiaci központjában, Lágymányoson, a Fehérvári úton kínál 56,5-3709 m² közötti modern irodablokkokat, kedvező bérleti feltételekkel. A körzet rövid időn belül jelentős érdeklődésre számíthat a 4-es metró megépülésével, ezért az irodaház különösen ajánlott olyan vállalkozások részére, amelyek fontosnak tartják a könnyű megközelíthetőséget. The A-category BFI House is located in one of the most dynamically developing office locations of the city, the Lágymányos area, Fehérvári street. The office building offers modern office spaces between 56-3,709 sq m. A significant interest can be expected to arise for the building, due to the completion of the new subway line no. 4. SZOLGÁLTATÁSOK 24 órás biztonsági szolgálat és recepció kártyás beléptető rendszer mélygarázs 4 csöves fan-coil légkondicionálás álmennyezet, nyitható ablakok étterem, konyha raktár MEGKÖZELÍTHETŐSÉG Busz 3, 14, 114 Villamos 18, 41, 47 SERVICES 24-hour security service and reception card access system underground garage suspended ceiling, openable windows 4-pipe fan-coil air conditioning restaurant, kitchen storage ACCESSIBILITY Buses 3, 14, 114 Trams 18, 41, 47 Budapest legdinamikusabban fejlődő iroda negyedében, a Váci úti tengelyen található a Panoráma Ház. A 3-as metró Lehel téri megállójától néhány percre lévő A-kategóriás irodaház kitűnően megközelíthető mind autóval, mind tömegközlekedéssel. A 4000 m² alapterületű, egyedi építészeti megoldásokkal rendelkező irodaház minden irodája természetes fényt kap és a kis irodaterületet igénylő vállalkozásoknak is megfelelő megoldás mivel jelenleg az épület 45-1674 m²-en kínál irodaterületeket. Panorama House is located in Pest, along Váci út, the most dynamically growing office area of Budapest. The A-category office building is just a few minutes away from subway #3 Lehel square station, in the neighbourhood of Western railway station. The 4,000 sqm Panorama House is an ideal solution for companies looking for small offices. Each office has natural light small offices, since the building offers from 45 to 1,674 sqm high quality office space. SZOLGÁLTATÁSOK / SERVICES 24 órás biztonsági szolgálat és recepció / 24 hour security service and reception kártyás beléptető rendszer / card access system 4-csöves fan-coil légkondicionáló / 4-pipe fan-coil air-conditioning álmennyezet / suspended ceiling elektromos mérőóra minden irodában / electricity sub-meter konyha / kitchen Szolgáltatások: légkondicionált irodahelyiségek és közös területek igény szerinti irodakialakítás 24 órás recepció és biztonsági szolgálat 233 férőhelyes parkolóház étterem és kávézó kerti terasszal kártyás beléptető rendszer akadálymentesítés CCTV modern, kellemes munkakörnyezet konferenciaterem természetes fénnyel megvilágított irodák eredeti épületszerkezetek (öntöttvas oszlopok és íves mennyezeti boltozat) könnyű megközelíthetőség széleskörű lakossági szolgáltatások az épület környezetében (posta, bank, üzletház, fitness terem, gyógyszertár, iskola, stb.) Services and amenities: air-conditioned offices and common areas variable office spaces 24-hour reception and security service parking house with 233 spaces restaurant and café with garden terrace card entry system accessibility CCTV modern and pleasant working environment conference room excellent natural light conditions in the offices original framework, cast iron columns and ceiling arches easy access by car and public transportation wide range of services in the area (post office, bank, fitness, pharmacy, school, etc.) A 10 300 m² alapterületű Flórián Udvar 1798,54 m²-en kínál jelenleg kiadó irodákat, már 300 m²-től Óbuda központjában, a Flórián téren. Az egykori Magyar Királyi Dohánygyár átalakítása révén megvalósult, A kategóriás irodafejlesztés fontos szerepet tölt be Óbuda történelmi városközpontjának modernizációjában. The 10,300 sqm Flórián Udvar offers 1798.54 sqm of premium loftstyle office space from 300 sqm at the center of North Buda, at Flórián Square. The former building of the Hungarian Royal Tobacco Factory transformed into an A-category office complex plays a significant role in the renewal of the historical city center of North Buda. Megközelíthetőség: Az Árpád híd lábánál, Észak-Buda legfontosabb közlekedési csomópontjában magas színvonalon megújult épületegyüttes gépjárművel könnyen megközelíthető Budapest bármely pontjáról, pár lépésre található az 1-es villamos, a Szentendrei HÉV, illetve számos helyi és helyközi autóbusz megállója is. Access: Located in the most important traffic junction point of North Buda at Árpád Bridge, Flórián Udvar is easily accessible from all parts of Budapest by car and public transportation. Besides several local and suburban buses, tram #1 and the suburban train going to Szentendre could also be reached within a short walk. Bérleti díj: 9,9-11,5 EUR/hó/m² Rent fee: 9.9-11.5 EUR/sqm/month e-mail: info@eston.hu y www.eston.hu 11

PROPERTY WATCH Irodaházak y Office buildings Váci 175 is located in the neighborhood of Duna Plaza shopping centre on the most popular office corridor in Budapest, Hungary. The ground floor of the five-storey office building is occupied by a Ferrari/Mazerati and a BMW showroom. Above them an office building with separate entrance is offering areas for rent, currently for 1,250 sqm. The lay-out allows the most flexible fit-out options from renting one single room up to several floors from lease term of 12 months. The building is ideal to serve as a company s headquarter, but leasing is possible from 25 sqm upwords. A Váci 175 a Duna Plaza szomszédságában, a fôváros legnépszerûbb irodafolyosóján található. A négyemeletes irodaház földszintjét Ferrari/ Maserati és BMW bemutatótermek foglalják el, ezek felett pedig önálló bejáratú modern irodaház kínálja irodáit bérletre, jelenleg 1250 m 2 -en. A kialakítási lehetôségek maximális flexibilitást engednek meg. Már 1 éves elkötelezettséggel lehetôség van irodabérletre az egyetlen szobától a több szintig. Az épület ideális egy cég irodaközpontjának, de akár 25 m 2 -tôl bérelhetô! Bérleti díj: 8-9 EUR/m 2 /hó Rent: 8-9 EUR/sqm/month A Studium Irodaház a Belváros egyik legnagyobb A kategóriás irodafejlesztése, mely a Corvinus Egyetem új, IX. kerületi Duna parti épületének része. Az irodaház 280-1567 m²-ig kínál testreszabott, A kategóriás iroda- és üzlethelyiség-blokkokat, helyenként lélegzet elállító dunai panorámával. tudium Office Building is a unique S A-category office building in the downtown of Budapest. The new Corvinus University Campus hosting Studium Office Building is situated on the Danube bank in the 9 th district. The complex offers office and retail spaces between 280-1567 square meters, some of them having a breath-taking panorama to Gellért Hill. The office complex can be easily divided according to tenants requirements. Megközelíthetôség Az irodaház a Belvárosban, a Közraktár utca, Czuczor utca, Mátyás utca és Lónyay utca által határolt területen található. Kiválóan megközelíthetô mind a pesti, mind a budai oldalról. Metróval: 3-as (kék) metró Trolibusszal: 83-as számú troli Busszal: City és 15-ös busz Villamossal: 2, 2A, 47 és 49-es villamosok Technikai jellemzôk hang- és hôszigetelô nyitható ablakok külsô automatikus árnyékolás 4 csöves fan-coil légkondicionálás álmennyezet, álpadló 3 blokkban 6 db nagy sebességû személyfelvonó a parkolószintekkel is összekötve épületfelügyeleti rendszer kettôs elektromos betáplálás Szolgáltatások 24 órás biztonsági szolgálat térfigyelô rendszer kártyás beléptetôrendszer mélygarázs étterem, kávézó bankfiók, üzlethelyiségek 89% kiadva Bérleti díj: 11-12 EUR/m 2 /hó Accessibility The office building is situated in the downtown, bordered by Közraktár street, Czuczor street, Mátyás street and Lónyay street. The Building is easy to approach from both sides of the river Danube. Metro: no. 3 (blue line) Trolley: no. 83 Bus: City Bus and bus no. 15 Tram: no. 2, 2A, 47 and 49 Technical features noise and heat-isolated openable windows external blinds 4-pipe fan coil air-conditioning suspended ceiling, raised floor 6 high-speed elevators in 3 blocks, providing access to the parking floors building monitoring system double electrical back-up Services 24-hour security service surveillance system card access system underground parking restaurant, café bank branch, retail units 89% leased Rent: 11-12 EUR/sqm/month 12 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001

Irodaházak y Office buildings PROPERTY WATCH Kitűnően megközelíthető, belvárosi helyszínen, csupán 5 percre a Blaha Lujza tértől, illetve a Keleti pályaudvartól található a modern, minden igényt kielégítő, elegáns R70 irodakomplexum, amelyben A kategóriás irodaterületek bérelhetők összesen 3814,43 m²-en. Az épület hatalmas üveghomlokzatának köszönhetően kiemelkedik a környezetéből. R70 Office Complex has excellent downtown location; it is only 5 minutes away either from Blaha Lujza Square or from Keleti Railway Station. The modern, elegant office complex offers A-category office spaces on a total of 3814.43 sqm. Thanks to its large glass façade, the building stands out from its environment. étterem fitneszterem belső park zöld teraszok rendezvény- és konferenciaterem az első emeleten (befogadóképesség: 50 fő) restaurant gym inner park green terraces conference & event room (capacity: 50 seats) Legkisebb bérelhető egység: 111,86 m² Legnagyobb bérelhető egység: 636 m² Min. leasable area: 111.86 sqm Max. leasable area: 636 sqm Bérleti díj / Rent: 11.5-13 EUR/sqm/month XIII. Váci út 11233 XIII. Váci út 11003 Első osztályú irodahelyiségek bérbe adók a Nyugati pályaudvar közelében található irodaházban. A több mint 3000 m² alapterületű, A-kategóriás irodaépület 150-646,51 m² magas színvonalú kiadó irodaterületet kínál, és ehhez tartozóan 90 m² raktárterület is bérelhető. Tömegközlekedési eszközzel rendkívül könnyen megközelíthető. Az épület közvetlen környezetében étterem, posta, bank és bevásárló központ is található. First-class offices on more than 3,000 sqm offers 150-646.51 sqm office space and 90 sqm storage area to let in an easy accessible office building located in the close proximity of Nyugati Railway Station. The A-category building offers tailor made office blocks. Restaurant, post office, bank branches nearby. Bérleti díj: 12-12,5 EUR/m²/hó Rent: 12-12.5 EUR/sqm/month Az épület a Váci úttól 50 méterre, a Lehel téri metrómegállónál található. Az irodaház 190 m²-től 1490 m²-ig kínál területeket. Az épület adottságai lehetőséget adnak kisebb helyiségekből álló és egylégterű, illetve különböző nagyméretű bérleti egységek kialakítására. The first-class office building is located in the close proximity of the city centre, at the Lehel tér underground station of subway line no. 3. The building offers office areas between 190 and 1,490 sqm with flexible inner partitioning on 8 floors. It is possible to develop either cellular or open space office areas according to tenant needs. Bérleti díj: 9-11 EUR/m²/hó Rent: 9-11 EUR/sqm/month e-mail: info@eston.hu y www.eston.hu 13

PROPERTY WATCH Irodaházak y Office buildings I. Inner Buda 11108 Buda központjában, Vérmezővel szemben panorámás, A-kategóriás irodai helyiségek bérelhetők modern irodaházban. Kitűnő tömegközlekedési kapcsolatok jellemzők a környékre, az irodaház saját mélygarázzsal rendelkezik, valamint a közvetlen közelében nyilvános mélygarázs is található. At the center of Buda, in the vicinity of Vérmező category A offices are available at a modern office building. The office building is easily accessible by public transport facilities. An underground garage awaits the tenants, moreover other parking possibilities are there next to the building. Bérleti díj: 12,5-14 EUR/m²/hó Rent: 12.5-14 EUR/sqm/month I. Inner Buda 11377 A Lánchíd Palota korhűen restaurált műemlék irodaház luxus szállodai szolgáltatásokkal, valamint a legmagasabb technikai megoldásokkal várja bérlőit. Extra szolgáltatások: szekcionálható konferencia termek és szalonok; titkárnő, hostess- és tolmácsszervezés; fedett, őrzött, automatizált garázs; portás; liftkísérő; lehallgatásmentes és panoráma tárgyaló, ruhatisztítás, wellness. Kiadó területek: 1280 m²-en: 147-től 648 m²-ig. Lánchíd Palace is a faithfully renovated monumental office building completed by state of the art technical solutions, and services of a luxury hotel. Extra services: sectionable conference spaces and saloons; secretary, hostess and interpreter service; covered, guarded automatic garage; doorman; lift attendant; uninterceptionable and panoramic meeting room; laundry, wellness. Available spaces on 1,280 sqm, from 147 sqm to 648 sqm. Bérleti díjakkal kapcsolatban forduljon tanácsadóinkhoz. For further details please contact our consultants. II. Inner Buda 11056 A közel 10 000 m² nagyságú, A kategóriás irodaház Buda egyik fő közlekedési pontján helyezkedik el, a Duna-part és a Margit Híd közelében. A modern irodaház 70 m² / hely arányú mélygarázsával megoldást nyújt a parkolási gondokra. Szabad terület: 3466 m², 430-1430 m²-nyi területek. The ~10,000 sqm large A-category office complex is located on Margit körút, close to the Danube and Margit Bridge. The modern office building with its 70 sqm / place parking ratio offers maximum convenience in this area. Available space: 3,466 sqm, from 430 to 1430 sqm large units. Bérleti díj: 10,5 EUR/m²/hó Rent: 10.5 EUR/sqm/month III. Óbuda 11416 A műemlék sörház és a századfordulós iskola kibővítésével valósult meg a Bécsi Corner iroda-fejlesztés, forgalmas lokációban (Bécsi út, Szépvölgyi út, Lajos utca). Az egykori iskolában és a stílusában hozzáillő új szárnyban kapott helyet az irodaház, korszerű épületgépészettel, a mai ízlésnek megfelelő, elegáns és modern enteriőrrel. Az épület, 70%-osan bérbeadott, 1965 m² különleges terület még bérlőre vár. A former schoolhouse rebuilt as a modern office complex in a frequented area of District 2. This easily accessible and unique building is one of the most exciting properties on Budapest office market these days. The building is 70% occupied, and a further 1,965 sqm of special area is available to lease. Bérleti díj: 12-14 EUR/m²/hó Rent: 12-14 EUR/sqm/month V. Downtown 11409 Az irodaház Budapest legforgalmasabb sétáló- és bevásárló központjában, a Vörösmarty téren található. Az épület 3490 m² irodaterületet kínál. Az egyedi és újszerű homlokzat egységes megjelenésben fogja össze a funkcionálisan eltérő belső rétegeket. A háromemeletes belső átrium növeli az épület exkluzív jellegét. The brand new multifunctional building is situated at Vörösmarty Square, in the heart of Budapest. The modern building offers 3,490 sqm first-class, A-category offices. The building is special for its unique architectural layout. The 3-storey atrium makes a very pleasant city-centre environment. Bérleti díj: 17 EUR/m²/hó Rent: 17 EUR/sqm/month V. Downtown 11460 Reprezentatív környezet, impozáns belső terek, belső udvar, mélygarázs, kiváló elhelyezkedés jellemzi az irodakomplexumot. Az épülettel közvetlen kapcsolatban áll a Honvéd Center NEW, új A kategóriás irodákat kínáló irodaház, melyben jelenleg bérelhető: 1586 m². Honvéd Center NEW offers representative, A-category modern offices. The building offers 1,586 sqm modern offices with underground parking and nice inner garden. The excellent location and the exceptional car parking ratio makes this project unique. Bérleti díj: 12-14 EUR/m²/hó Rent: 12-14 EUR/sqm/month V. Downtown 11503 A korai eklektikus stílusú, a Deák tértől 150 méterre található épület funkcióváltással egyidejűleg 21. századi igényeknek megfelelően került átépítésre. Az udvart átrium és panorámalift teszi hangulatossá. Az irodaház a kisebb területigényű bérlőkön kívül alkalmas közepes méretű társaságok számára is, önálló székházként. Bérelhető: 688 m². The office building (~150 m from Deák Square) was renovated with modern technical features, including a panorama elevator and inner atrium. The building is ideal for medium-sized companies as separate headquarter. Leasable area: 688 sq m. Bérleti díj: 8-9,5 EUR/m²/hó Rent: 8-9.5 EUR/sqm/month VII. Downtown 11267 A teljesen felújított A kategóriás irodaház 200 méterre található az Andrássy úttól, a banki és üzleti negyed közepén. Az épületben 6785 m² -en bérelhetők irodák, a felső emeleti teraszokon budai panorámával vagy kilátással a Bazilikára, a parkolást 3 szintes mélygarázs segíti. The fully renovated grade A office building is 200 meters from Andrássy út, in the business district. The building offers 6,785 sqm office area, the upper terraces provide pleasant view to the Buda side or to the Basilica. Parking is possible in the 3-storey underground garage. Bérleti díj: 10 EUR/m²/hó Rent: 10 EUR/sqm/month 14 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001

Irodaházak y Office buildings PROPERTY WATCH VIII. Pest 11372 Az irodaház a Corvin Sétány része, a város fontos stratégiai pontján, csupán 20 percre a Ferihegyi repülőtértől. Az itt dolgozók a Sétány több mint 150 üzletének szolgáltatását élvezhetik majd. Az 1. ütem 2008 áprilisában került átadásra, a 2. fázis 2009 decemberében készült el, újabb 20 740 m² bérbeadó területtel. The office building is part of Corvin Promenade; the offices are on the top of Corvin Atrium. The future tenants will have everything (leisure & services) at one place. Delivery of 2nd phase in december 2009 with another 20,740 sqm leasable area. Bérleti díj: 12,25-13,75 EUR/m²/hó Rent: 12.25-13.75 EUR/sqm/month IX. Danube bank 11370 Millenniumi Városközpont fejlesztési területén folyamatosan épülnek irodaházak, nagyobb igények esetén akár teljesen testreszabott épületek vagy épületrészek kialakítását is lehetővé téve. A már átadott irodaházak összterülete közel 60 000 m². A Millennium Towers II-III-ban jelenleg 6615 m² A kategóriás terület bérbeadó. This prestigious glass tower complex is located in Millennium City Center, facing the Danube. The total area of already delivered office buildings takes up ~60.000 sqm, where currently 6,615 sq m is available (Millennium Towers II-III). Bérleti díj: 14,5-18 EUR/m²/hó Rent: 14.5-18 EUR/sqm/month IX. Danube bank 11405 A Petőfi híd pesti hídfőjénél található, kiválóan megközelíthető RiverPark irodaház-komplexum 85 és 6,180 m² között kínál akár azonnal költözhető, kedvező árú A kategóriás irodaterületeket. A Dunára néző, két épültből álló együttes felső szintjein az átjárás megoldott. Háromszintes mélygarázs, belső kert és panorámaterasz szolgálja a bérlők kényelmét. The newly-developed RiverPark office complex offers A-category leasable areas from 85 to 6180 sq m, even for immediate use, at a favourable price. Thanks to this frequented location, the buildings are easily accessible even by public transportation. Passage through the top floors is possible. Green inner garden, 3-storey underground garage and panorama terraces further serve tenants convenience. Bérleti díj: 11-16 EUR/m²/hó Rent: 11-16 EUR/sqm/month IX. Pest 11297 A legkorszerűbb technikai megoldásokkal épült, modern, A-kategóriás irodaház a Könyves Kálmán körúton található Az egyedi üveghomlokzattal rendelkező épületben 280-tól 610 m²-ig bérelhetőek irodaterületek. A bérlők számára mélygarázs, valamint felszíni helyek biztosítanak parkolási lehetőséget. The two A-category office buildings are situated at one of the most rapidly developing parts of Budapest, at 9 th district, close to the city center and the Danube, in a very easily accessible place both by car and public transport. The loft offices are fully occupied, the modern block with a unique glass facade offers from 280 sqm to 610 sqm office space. An underground garage and ground floor plots provide convenient parking for tenants. Bérleti díj: 10,5-12,5 EUR/m²/hó Rent: 10.5-12.5 EUR/sqm/month X. Pest 11404 Kiemelkedő színvonalú, modern irodaház, amely a város leggyorsabban fejlődő körzetében, a IX. kerület Duna-parti szakaszán található a Millenniumi Városközpont közvetlen szomszédságában. A 2008-ban átadott komplexum jelenleg 14 240 m²-en kínál első osztályú, bérelhető irodaterületet. Excellent quality, 1 st class, modern office complex located in the most rapidly developing area of Budapest, in the 9 th district, next to Millenium City Center. It offers A-category leasable office spaces now on 14,240 sqm. Bérleti díj: 12-17 EUR/m²/hó Rent: 12-17 EUR/sqm/month XI. Danube bank 11474 Az Infopark fejlesztésének utolsó fázisaként 2009 második felében került átadásra az E épület. Az Infopark jellegzetes arculatához illeszkedő klinkertéglás homlokzatú épület 6070 m²-en kínál korszerű és környezettudatos irodákat. Az E épületből csodálatos kilátás nyílik mind az Infopark központi parkjára, mind a Citadellára és a Dunára. Infopark developments last stage, building E was handed over in the second half of 2009. The building of clinker brick offers 6,070 sqm modern and environmentally conscious offices. Building E provides an excellent panorama to the central park of Infopark, as well as to the Citadella and to the Danube. Bérleti díj: 13,5-16 EUR/m²/hó Rent: 13.5-16 EUR/sqm/month XIII. Váci út 11380 Az A kategóriás Capital Square 2009 I. felében épült Budapest legsikeresebb irodanegyedében. A bérlők kényelmét egyedileg kialakítható irodák és számos szolgáltatás (étterem, kávézó, bank) biztosítja. Kiváló elhelyezkedésének és a látványos építészeti megoldásoknak köszönhetően ez a város legmodernebb, városképformáló épülete. A komplexum 14 120 m²-en kínál irodaterületeket. A-category Capital Square office complex was built in 2009 H1 in the most successful office corridor of Budapest. Tailor made offices, restaurant, café & bank all serve the comfort of tenants. The building s unique location and architecture make it one of the city s most modern landmarks. The complex offers offices on 14,120 sqm. Bérleti díj: 12,5-13,95 EUR/m²/hó Rent: 12.5-13.95 EUR/sqm/month XIII. Váci út 11259 Budapest központjában az Árpád-híd pesti oldalán egy izgalmas új projekt kínál alapjaiban új munkakörülményeket. Az 1930 m² szabad területtel rendelkező A kategóriás irodaház-komplexum új dimenziót jelent több ezer dolgozó mindennapi munkavégzése során. Minimálisan bérelhető terület: 220 m². Category A office complex in the centre of Budapest offers offices on 1,930 sqm with a wide range of services, flexible office layouts, excellent access, and a gorgeous view to the Danube right at Árpád Bridge on the Pest side. Minimal leasable area: 220 sqm. Bérleti díj: 14-18 EUR/m²/hó Rent: 14-18 EUR/sqm/month e-mail: info@eston.hu y www.eston.hu 15

PROPERTY WATCH Irodaházak y Office buildings XIII. Pest 11443 A 4 épülettömbből álló irodakomplexum a XIII. kerület zöldövezetében, a Váci út mentén, a Madarász utcában kínál kiadó területeket, páratlan sport- és rekreációs szolgáltatásokkal bérlőinek. Az I. ütem 2009 nyarán került átadásra, míg a II. ütem 2010 2. negyedévében lesz átadva. The Office complex, located in the green area of the 13 th district alongside Váci Road, in Madarász street, offers unique sport and recreation opportunities and pleasant working conditions for tenants. The 1 st phase was delivered in summer 2009, the 2 nd phase will be delivered in Q2 2010. Bérleti díj: 11,5-11,8 EUR/m²/hó Rent: 11.5-11.8 EUR/sqm/month XIII. Inner Pest 11382 Az A-kategóriás SPIRÁL Irodaház a megszokottól eltérő munkakörnyezetet kínál a város szívében. A parkosított belső kert, a 4 szintes mélygarázs autómosóval és vendégparkolókkal, illetve a földszintre tervezett postafiók, étterem & kávézó is a bérlők kényelmét biztosítja. The A-category SPIRÁL Office Complex offers special environment for work in the heart of the city. The landscaped green oasis, the 4-level underground garage with car wash and guest parking, post office, restaurant and café ensure pleasant work environment. Bérleti díj: 12,5-13,5 EUR/m²/hó Rent: 12.5-13.5 EUR/sqm/month III. Óbuda 11158 Budapest III. kerületében, Óbuda szívében az Amfiteátrumhoz közel, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező A kategóriás irodaházban, bérlői igény szerint kialakított (válaszfalazás, burkolatok, színek választhatók), klimatizált irodák kiadók 118 m²-től 1132 m²-ig többféle méretben. At the 3 rd district of Budapest in the heart of Óbuda A category offices are to let between 118-1132 sqm. The area can be easily accessed even by public transport. Bérleti díj: 9,5-10 EUR/m²/hó Rent: 9.5-10 EUR/sqm/month VI. Downtown 11079 Az irodaház Budapest belvárosában, az Andrássy útnál található, korszerűen felszerelt A-kategóriás irodaterületek kiadóak 46 m²-tól 1150 m²-ig. Mélygarázs, fittneszterem és szauna áll a bérlők rendelkezésére. The office building is located close to Andrássy út, offering well equipped A category offices from 46 sqm to 1150 sqm. Underground parking, fittness room and sauna are also available for tenants. Bérleti díj: 8-9 EUR/m²/hó Rent: 8-9 EUR/sqm/month VII. Downtown 11055 Az 1. osztályú, két épületből álló komplexum a város szívében kínál magas színvonalú, helyenként panorámás irodákat 28-tól 2813 m²-ig, valamint üzlethelyiségeket 13-tól 167 m²-ig. Parkolás az épület mélygarázsában, vendégek részére is. Épületén belül minőségi étterem. The 1 st class, 2-building complex offer high-quality offices with panoramic view on higher floors (28-2,813 sqm) and retail spaces (13-167 sqm) in the heart of the city. Underground garage and quality restaurant inside the building. Bérleti díj: (iroda) 13-15, (üzlet) 18 EUR/m²/hó Rent: (office) 13-15, (retail) 18 EUR/sqm/month IX. Downtown 11072 Ráday utcában található irodaházban irodaterületek kiadók 13-tól 1230 m²-ig. A jó tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkező épületben kétszintes mélygarázs, ügyfélparkolók, 24 órás recepció szolgálat működik. Offices to let from 13 sqm to 1,230 sqm in Ráday street. The office building is easily accessible by public transport facilities. A two level underground garage, client parking spaces and 24 hours reception service serve the convenience of the tenants. Bérleti díj: 11 EUR/m²/hó Rent: 11 EUR/sqm/month IX. Pest 11351 A Könyves K. körúti 26 000 m²-es új irodakomplexum rugalmasan alakítható irodatereivel minden bérlői igényt kielégít. A projekt átlagon felüli energiatakarékos üzemeltetési teljesítményéért elnyerte az EU GreenBuilding Programjának partneri címét. New 26 000 sqm office development on Könyves K. blvd. satisfies all tenant expectations, providing flexible office layouts. The building has been awarded GreenBuilding Certification by EU for its excellent energy-saving efficiency. Bérleti díj: 12,95-13,5 EUR/m²/hó Rent: 12.95-13.5 EUR/sqm/month XI. Dél-Buda 11045 A 1910-ben épült Dorottya Udvart számos funkcióváltást követően 2002-ben alakították 28 500 m² területű irodaházzá, jelenleg 6075 m²-en kínál átlagon felüli belmagasságú, rugalmasan alakítható, A kategóriás irodákat, nagy ablakokkal, számos szolgáltatással (Dorottya buszjárat, étterem, kávézó, tisztítószalon). Dorottya Udvar (built in 1910) after several changes was redeveloped as a 28,500 sqm large grade A office complex in 2002. Now it offers 6,075 sqm leasable office space with impressive inner heights & large windows. Shuttle bus service, restaurant, cafeteria, dry cleaning on site. Bérleti díj: 10,5-11,5 EUR/m²/hó Rent: 10.5-11.5 EUR/sqm/month XII. Inner Buda 11020 A modern, két épületből álló A kategóriás irodaház a Budai várnál, a Déli Pályaudvarhoz közel kínál irodahelyiségeket 95-től 1528 m²-ig. A 65 férőhelyes mélygarázs közvetlenül mind liftekkel, mind pedig a lépcsőházon keresztül megközelíthető. Az irodaház büféje és kertje is a bérlők kényelmét szolgálja. This modern class A office building is located close to the Castle Area and Déli railway station. The office complex consisting of two separate buildings offer office spaces from 95 to 1,528 sqm. The underground garage for 65 vehicles has direct elevator access from each floor. A buffet and a garden provide extra convenience for tenants. Bérleti díj: 10,5 EUR/m²/hó Rent: 10.5 EUR/sqm/month XIII. Pest 11376 A Róbert Károly körúti, nemrég felújított irodaházban jelenleg 5545 m kiadó, egyedi igények szerint kialakított irodaegységek várják a bérlőket. Az irodaház gépkocsival és tömegközlekedéssel is könynyen megközelíthető. A bérlők kényelmét 5 személylift és egy 3 szintes mélygarázs is szolgálja. The completely refurbished office building at Róbert Károly körút offers 5,545 sqm office area. First class, built-to-suit offices are waiting for the tenants where 5 elevators and an underground garage provide more comfort. The building is easily accessible by car or by public transportation. Bérleti díj: 8,9-11,5 EUR/m²/hó Rent: 8.9-11.5 EUR/sqm/month XIII. Váci út 11157 Az irodaépület a Váci úton, pár percre a 3-as metró Dózsa György úti megállójától helyezkedik el. A B-kategóriás épület földszintjén és emeletén légkondicionált irodák, a pincében és a földszint egy részén raktárhelyiségek helyezkednek el. Bérelhető területek 20 m²-tól 298 m²-ig. The office building is located on Váci út, on 3 minutes walk from the Dózsa György út station of metro line No.3. The B-category building offers offices and storages from 20 sqm to 298 sqm. Bérleti díj: 6-9 EUR/m²/hó-tól Rent: from 6-9 EUR/sqm/month XIV. Inner Pest 11425 A 8400 m²-es A-kategóriás irodaház Budapest egyik üzleti negyedében, a Városliget szomszédságában található, könnyen megközelíthető tömegközlekedési eszközökkel és gépkocsival egyaránt. Az épületen belül étterem várja a bérlőket. Kiadó terület: összesen 14 378 m². The 8400 sq m A-category office building is located in the business quarter of Budapest, near Városliget, it is easily accessible both by car and by public transportation. Among other services a restaurant is available in the building. Available space: 14,378 sq m. Bérleti díj: 10,5-13 EUR/m²/hó Rent: 10.5-13 EUR/sqm/month XIV. Pest 11401 Az egykori nagykövetségi épület felújítását és bővítését követően a StefániaPark irodaház jelenleg 1486 m² bérelhető irodaterületet kínál, mélygarázs parkolóhelyekkel, tetőterasszal, szép, rendezett kerttel. The newly-renovated former embassy building StefániaPark offers a modern office space of about 1,486 sqm, with parking spaces in an underground garage, a roof terrace and a neat garden. Bérleti díj: 14-15,5 EUR/m²/hó Rent: 14-15.5 EUR/sqm/month XIV. Pest 11053 A felújított, modern irodakomplexum a Hungária körúton található; jelenleg 1937,16 m²-en kínál A kategóriás irodákat csodálatos kilátással a Városligetre. Konferenciaterem, 24 órás biztonsági szolgálat, flexibilis alapterületű, légkondicionált irodák, postaszolgálat, fitneszterem, étterem, büfé, felszíni- és mélygarázs várja a bérlőket. At Hungária Blvd. A-category offices on 1937.16 sqm are available in a modern, renovated office complex with gorgeous view. Conference room, 24-hour security service, flexible size, air-conditioned offices, post service, fitness centre, restaurant, buffet and parking facilities (surface and garage) available on site. Bérleti díj: 7-11 EUR/m²/hó Rent: 7-11 EUR/sqm/month 16 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001

Üzlethelyiségek y Retail PROPERTY WATCH Szépvölgyi út 289 II. A II. kerület irodaparkjának szomszédságában, a Szépvölgyi úton kínálunk bérlésre két üzlethelyiséget. A kiváló tömegközlekedési adottságokkal rendelkező Szépvölgyi 22 Irodaház aljában két kiadó terület (381 és 208 m²) várja, hogy exkluzív kereskedelmi profilt üzemeltessenek benne. Az üzlethelyiség kiválóan alkalmas szalonnak, bemutatóteremnek vagy referencia üzletnek. In the vicinity of 2nd district s office park, on Szépvölgyi út we offer two retail units (381 and 208 sqm)to let. They are both excellently accessible by public transportation and appropriate for an exclusive commercial profile. The units are perfectly suitable for a showroom or for flagship store. Bérleti díj: 17 EUR/m²/hó Rent: 17 EUR/sqm/month Mammut 55 m² 307 II. A méltán népszerű Mammut Bevásárlóközpont Retek utcai bejárata felőli 55 m²-es üzlethelyiség bérleti joga átadó. A bérleti szerződés 2014-ig érvényes. A bevásárlóközpont stabil és kiváló bérlői összetétele, a Fény utcai piac szomszédsága, számos irodaház és a Millenáris Park közelsége, a Moszkva tér hatalmas gyalogos- és átmenő forgalma garanciát jelent arra, hogy az üzlethelyiség széles üvegportáljával kiválóan alkalmas lehet ügyfélszolgálati iroda vagy kereskedelmi profil megvalósítására. In Mammut I. shopping center, lease right of a 55 sqm operating retail unit on the ground floor for sale. It has quality fit out and large shop windows. The present lease contract is due till 2014. Átadási ár: 5 000 000 Ft Transfer price: 5 000 000 HUF Bécsi út 311 III. A III. kerületben, az Euro Center közelében, a 10-es főútvonal mentén található, rendkívül jó adottságokkal rendelkező üzletközpontban üzlethelyiség kiadó 200 m²-tól 400 m²-ig. A nagy terek, az óriási belmagasság és az ablakokon beömlő napfény ideális körülményeket teremt kereskedelmi célokra. Az üzlethelyiség előtt szabadon lehet parkolni, Budapest és Pilisvörösvár felől is van behajtási lehetőség. Az üzlet előtt reklámtáblák és zászlórúd elhelyezhető The shopping centre is located in the 3 rd district, near the junction of Flórián tér, along route No 10. The large open spaces, immense headroom, the sunlight pouring in through the windows create ideal conditions for commercial purposes. Parking is free in front of the shop unit. Entering is possible both from Budapest and from Pilisvörösvár directions. Advertising board and banners can be displayed in front of the shop. Bérleti díj: 14,8 EUR/m²/hó Rent: 14.8 EUR/sqm/month Lajos utca 310 III. Buda egyik legdinamikusabban fejlődő területén, a harmadik kerületben, vadonatúj lakópark földszintjén kiadó egy 140 m²-es üzlethelyiség kiváló adottságokkal, nagy üvegportállal. Parkolási lehetőség a mélygarázsban, ügyfelek számára az utcán. Az üzlethelyiség világos, kiválóan alkalmas bemutatóterem vagy művészeti galéria kialakítására. In one of the most dynamically developing area of Buda, in district 3 a 140 sqm retail unit is to let in a new residential complex Sun Palace. The unit with its large shop windows is excellent for show room or gallery. Parking is possible in the garage of the building or for visitors on the street. Bérleti díj: 12-13 EUR/m²/hó Rent: 12-13 EUR/sqm/month Marriott 238 V. A bérbeadásra kínált 445 m²-es üzlethelyiség a Marriott szálló földszintjén található, a Duna korzó, illetve a Vigadó tér felé néző üvegportállal. Az üzlethelyiség az épület felújítása kapcsán került kialakításra. A Duna felöli oldal végig üvegezett. A helyiség jelenleg szerkezetkész állapotban van. High standard 445 sqm retail unit with special features is to let on the ground floor of the riverside hotel Marriott in the City Center, close to Vigadó tér. The unit s large shop windows face the pedestrian section of the Duna corso. The unit available is shell & core, internal refurbishment is subject to negotiations. Bérleti díj: 50 EUR/m²/hó Rent: 50 EUR/sqm/month Károly körút 183 V. A forgalmas Károly körúton, az Astoria szomszédságában, gyalogos-átkelőhellyel szemben, kiemelt helyen, 430 m²-es, 2 szintes (fszt: 180 m², pince: 250 m² - igény szerint bővíthető 70 m²el), átalakítás előtt álló, melegkonyhás, vendéglátó ipari tevékenységre engedélyezett üzlethelyiség, nagy belmagassággal (5,8 m), széles portállal (12,7 m) eladó. Terasz kialakítható. 430 sqm, 2-storey retail unit (gr.f: 180 sqm, basement: 250 sqm + possible enlargement with 70 sqm on request) waiting for refurbishment, located in the heart of the city, in the busy Károly körút close to Astoria available for sale. The unit has large internal height (5,8 m), wide shop front (12,7 m) and benefits from excellent visibility. The property is licensed for hospitality services. Terrace can be built. Eladási ár: 1 600 000 USD Sale price: 1,600,000 USD e-mail: info@eston.hu y www.eston.hu 17

PROPERTY WATCH Üzlethelyiségek y Retail Váci utca - étterem 309 V. Kiadó egy 280 m²-es, melegkonyhás engedéllyel rendelkező üzlethelyiség az új Váci utcában. Az üzlethelyiség egy 90 m²-es földszinti, egy 30 m²-es galéria és egy kiváló adottságokkal rendelkező 160 m²-es pince egységből áll. Az üzlethelyiséghez tartozik terasz. Az üzlethelyiségben minden közműszolgáltatás egyedi mérőórával mérhető. A Budapest Szíve program keretén belül a lokáció legjelentősebb változása várható a Váci utca gyalogos forgalmának új jelzőlámpás csomóponttal való összeköttetésével. On the new part of Váci utca, near Erzsébet bridge, a 280 sqm retail unit is to let (groundfloor: 90 sqm, basement: 160 sqm, gallery: 31 sqm). The unit possesses a permit hospitality services (excluding alcohol and hot kitchen). The shop is equipped with public utilities, alarm and ventilation system. Bérleti díj: 9500 EUR/hó Rent: 9,500 EUR/month Aranykéz utca 302 V. A Váci utca Budapest leghíresebb bevásárló övezete, az V. kerületben található, a Vörösmarty teret köti össze a Vámház körúttal. Az utca és számos mellékutcája mind sétálóutcák. A 96 m²-es földszinti üzlethelyiség jó elosztású, tágas üzlettérrel rendelkezik. Jelenlegi kialakításában bontható falak vannak. 3 nagy üvegportálja és üveges, reprezentatív bejárata kiválóan alkalmassá teszi kereskedelmi profil kialakítására. Az utcában fizetős parkolás lehetséges. Váci utca is Budapest s most famous shopping street, in the 5 th district, connecting Vörösmarty tér and Vámház körút. The street itself and most of its side-streets are restricted pedestrian area. The 96 sqm ground-floor retail unit has good layout, walls may be moved in its present status. The 3 big shop windows and representative entrance make it perfectly suitable for a commercial profile. Parking is available on the street. Eladási ár: 60 000 000 Ft Sale price: 60,000,000 HUF Szent István körút 243 V. A forgalmas Szent István körúton, a Vígszínházzal szemben két szomszédos, jó állapotú, igény szerint egybenyitható, összesen 31 m²-es üzlethelyiség 40 m²-es galériával, széles üvegportállal kiadó. Az üzlethelyiség hidegkonyhás vendéglátóipari profilra engedélyeztethető, terasz kialakítható. Two neighbouring retail units, (may be used as one) available to let on the busy Szent István körút, close to Vígszínház. The 31 sqm retail unit has large shopwindows and 40 sqm mezzanine. The property can be licensed for cold kitchen hospitality services, terrace can be built. Bérleti díj: 430 000 HUF/hó Rent: 430,000 HUF/month Andrássy út 296 VI. Művészettörténeti igényességgel felújított épület, egyedi, reprezentatív hangulat, modern épületgépészeti rendszer klímával és gépi szellőzéssel. Exkluzív elhelyezkedés a világörökség részét képező Andrássy úton. Nagyméretű kirakat felület, lenyűgöző belmagasság, stukkók. A bérelhető üzlethelyiség 438 m². High-quality artistic renovated building in a unique, representative atmosphere, modern engineering with air conditioning and mechanical ventilation system. Exclusive location on Andrássy út that is part of World Heritage. Large shop window, impressive headroom, stuccoes. Rentable retail unit: 438 sqm. Bérleti díj: 16 500 EUR/hó Rent: 16,500 EUR/month VI. Andrássy út 295 A kiadó ingatlan a VI. kerületben a Káldy és a Károly M. utcák által határolt területen található, egy 3 emeletes épület földszintjén. A 280 m²-es üzlethelyiség bejárata a Világörökség részét képező Andrássy útról nyílik. Az ingatlan környezetében parkolási lehetőség az utcán lehetséges. Az üzlet műszaki állapota jó, felújítva 2005-ben volt. Burkolata mészkő és kerámia lap, falai festettek, ill. csempézettek. Az üzlet galériázott, belmagassága 2,87 m, a galérián 2,2 m. Az üzlet riasztóval felszerelt. Kiválóan alkalmas kereskedelmi profil kialakítására, bemutatóteremnek vagy galériának. The retail unit is located in the 6th district, bounded by Káldy and Károlyi M. streets, on the groud floor of a 3-storey building. The shop opens to Andrássy út that is part of the World Heritage so attracting distinctive attention. Street parking is possible in a limited number in the vicinity of the property. The shop is in a good technical condition, renovated in 2005. Limestone and ceramic pavement, walls painted and tiled. The shop has a gallery (internal balcony), headroom 2.87 m, 2.2 m on the gallery. The shop is equipped with alarm system. Profile is suitable for commercial development, showroom or art gallery. Bérleti díj: 13 000 EUR/hó Rent: 13,000 EUR/month Nagymező utca 251 VI. A forgalmas Bajcsy-Zsilinszky út közvetlen közelében, a Podmaniczky utcáról nyíló Nagymező utcában, 69 m²-es, átlagos állapotú üzlethelyiség eladó kereskedelmi vagy szolgáltató profilra. Az üzlethelyiség jelenleg üres, azonnal beköltözhető. Egyedi mérőórák, kiépített riasztó, automata biztonsági rács kialakított az üzlethelyiségben. Next to the busy Bajcsy-Zsilinszky avenue, in the Nagymező street opening from Podmaniczky street, a 69 sqm, average state retail unit available for sale for commercial or service purposes. The unit is currently empty, turnkey ready. The unit is equipped with proprietary utility meters, alarm system set up and automatic safety bars. Eladási ár: 55 000 000 Ft Sale price: 55,000,000 HUF 18 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001

Üzlethelyiségek y Retail PROPERTY WATCH Révay utca 292 VI. Patinás, gyönyörűen felújított, praktikusan kialakított, 61 m² alapterületű üzlethelyiség, nagy üvegportállal, hátsó bejárattal, az Állami Operaház közvetlen közelében eladó. Az üzlethelyiség rendelkezik mindazokkal az előnyökkel, amit az Opera, az Andrássy út közelsége jelent. Sok a külföldi turista, kiváló a környék tömegközlekedési hálózata, könnyen megközelíthető, azonban mégis régmúltat idéző, diszkrét hangulatú, mely kiválóan alkalmassá teszi irodai tevékenység folytatására, antikvárium, régiségbolt kialakítására. Untarnished, beautifully renovated, practically developed, 61 sqm retail unit available for sale with large shop windows and with a rear entrance near State Opera. The proximity of tourist attractions such as Opera or Andrássy út offers great advantage. Excellent public transport, easy accessibility. The unit is particularly suitable for a second-hand bookshop or antique shop. Eladási ár: 200 000 EUR Sale price: 200,000 EUR Studium Irodaház 223 VII. A Studium Irodaház a belváros egyik legnagyobb A kategóriás irodafejlesztése, amely a Corvinus Egyetem új Duna parti épületének része. Az épület alapterülete mintegy 50 000 m², melynek közel felén található a Studium Irodaház 10 700 m² bérbadható irodaterülettel. Az impozáns, központi elhelyezkedésű épület földszintjén egy 247 m²-es üzlethelyiséget kínálunk bérbeadásra. Studium Office Building is one of the largest A-category office developments in the downtown, facing the Danube, as a part of the new Corvinus University Campus. The development boasts 50,000 sqm of usable space. Half of this space hosts the Studium Office Building with its 10,700 sqm lettable office area. The prestigeous, centrally located building offer a 247 sqm large retail unit to let. Bérleti díj: 14 EUR/m²/hó Rent: 14 EUR/sqm/month R70 Irodaház 294 VII. Kitűnő belvárosi helyszín, kiváló megközelíthetőség, gondosan tervezett és hatékony irodaterületek bérelhetők a modern, minden igényt kielégítő, elegáns R70 Irodakomplexumban. Az épület csupán 5 percre található mind a Blaha Lujza tértől, mind pedig a Keleti pályaudvartól. Az R70 hatalmas üveghomlokzatának köszönhetően kiemelkedik a környező épületek közül. Az épületben egy 200 m²-es területet kínálunk bérbeadásra. Excellent downtown site, easy accessibility. Carefully designed, efficient office areas are to let in the modern, elegant R70 Office Complex. The building is located just 5 minutes away from both Blaha Lujza tér and Keleti Railway Station. Due to its huge glass facade, R70 stands out from the surrounding buildings. We offer a 200 sqm large retail unit to let. Bérleti díj: 17 EUR/m²/hó Rent: 17 EUR/sqm/month XI. Új Buda Center 259 Dél-Buda legnépesebb kerületében, az Új Buda Bevásárló Központ földszintjén üzlethelyiségek (394,32 m² illetve 192 m²) kiadók kereskedelmi profillal. A bevásárló központ magas színvonalú bérlői összetétellel rendelkezik. A földszinti kereskedelmi üzletek mellett irodák illetve szórakozási és sport tevékenységre is alkalmas helyiségek találhatóak. Az épülethez 750 parkoló tartozik a vásárlók és az itt dolgozók kényelmére. A környéken folyó fejlesztések szinte megkövetelik a bővítést, helyet adva új kereskedelmi területeknek, így az Új Buda Center tágan vett környezetének meghatározó központjává válik. In the most populous district of Southern-Buda, retail units are to let with commercial profile on the ground floor of Új Buda Centre. Besides the ground-floor commercial shops, offices and units suitable for leisure and sports activities can also be found here. The building has a parking lot with 750 parking places for the customers and employees convenience. The current developments in the neighbourhood literally generate immediate expansion, demanding new trade area, so Új Buda Center may become a determining centre of its environment in a wider sense. Bérleti díj: 15 EUR/m²/hó Rent: 15 EUR/sqm/month Maros utca 293 XII. A 7 emeletes Maros utca Business Center Irodaházban kínálunk egy 250 m²-es üzlethelyiséget bérbeadásra, Déli pályaudvartól 5 percre. A Maros utca mind gépkocsival, mind tömegközlekedéssel kiválóan megközelíthető, mégis csendes és nyugodt munkakörnyezetet jelent az itt dolgozók számára. Az irodaépület alatt kétszintes mélygarázs, illetve tároló helyiségek szolgálják a bérlők kényelmét. 250 sqm retail unit in the7-storey Maros utca Business Center available to let 5 minutes away from Déli Railway Station. Maros utca BC office building is easy to access both by car and by public transportation, still it provides a quiet and calm work environment for those working here. A two-storey underground garage and storage areas serve the tenants comfort. Bérleti díj: 12 EUR/m²/hó Rent: 12 EUR/sqm/month Visegrádi utca 283 XIII. 600 m²-től akár 1000 m²-ig üzlethelyiség kiadó a Visegrádi utcában, mindössze 2 perc sétára a körúttól vagy a WestEnd City Centertől. Az üzlethelyiség kiváló minőségű anyagokkal néhány éve lett felújítva. Az üzlet állapota kitűnő, világos, nagy, vadonatúj üvegportálokkal rendelkezik. Bemutatóterem, iroda kialakítására kiváló lehetőséget kínál. 1000 sqm retail unit is to let in Visegrádi utca, only a 2-minute walk from both the Grand Boulevard or from WestEnd City Center. Some years ago the shops were renewed with distinguished materials of superior quality. The retail unit has brand new clear and large shop windows. Suitable for showroom or office as well. Bérleti díj: egyedi megállapodás szerint Rent: unique offer e-mail: info@eston.hu y www.eston.hu 19

PROPERTY WATCH Ipari ingatlanok y Industrial properties Nagytarcsai ipari telek 2009060 Nagytarcsán, az M0-ás lehajtó mellett közvetlenül, egy 210 000 m²-es területen összközműves telkek 3000 m²-től, 45%-os beépíthetőséggel eladók. A közmű rácsatlakozások igény esetén a telek területén belülre kerülnek bevezetésre. Plots from 3,000 to 210,000 sqm for sale at Nagytarcsa, next to the east sector of M0 ring. The plots have 45% builtin-ratio and good visibility from the M0 ring. The land is fully served with utilities. Eladási ár: 14 000 Ft/m² Sale price: 14,000 HUF/sqm Dunaharaszti, ipari telek 2002072 M0 déli szakaszának közelében, Dunaharasztiban eladó két ipari telek (19 000 m² és 20 000 m²) a nagy teherforgalmú 51-es út mellett. Az ingatlanok ipari, logisztikai fejlesztésére alkalmasok. 19,000 sqm and 20,000 sqm plots for sale in Dunaharaszti, close to the southern section of M0 motorway. The plots, located by main road Nr. 51 are suitable for industrial, logistical development. Eladási ár: 6000-6900 Ft/m² Sale price: 6,000-6,900 HUF/sqm Budaörsi telek 2009051 Budaörsön a BITEP-en belül eladó egy 6627 m²-es telek 50%-os beépíthetőséggel Gip-4-s övezetben. A telepen belül étterem, postafiók és bankfiók is található. 6,627 sqm plot with 50% biult-in-ratio in Gip-4 zone in the territory of BITEP for sale. The following services available inside the BITEP area: restaurant, post office, bank. Eladási ár: 150 000 000 Ft Sale price: 150,000,000 HUF Gödöllő, ipari telkek 2007010 Budapest dinamikusan fejlődő keleti agglomerációjában, Gödöllő központjához közel, az épülő M0 gödöllői szakasza (M31) mellett a 3-as út csomópontjában, közművesített telkek eladók. A terület kiépített úthálózattal és közvilágítással rendelkezik. Méret: 3000 m²-től. Industrial plots are for sale in Gödöllő, in the rapidly developing eastern agglomeration area of Budapest. The fully serviced plots are located close to M0 ring road, by the M31 section under construction. The territory has inner road network and public lighting. Minimum plot size: 3000 sqm. Eladási ár: 10 000 Ft/m² Sale price: 10,000 HUF/sqm XXII. Nagytétény, ipari telek 2002074 A 32 568 m²-es telek Budapest déli részén az M6-s autópálya felhajtójához közel helyezkedik el. A könnyűipari, raktározási, kereskedelmi célra alkalmas ingatlan 35%-a építhető be, a maximális építménymagasság 12 méter. The 32,568 sqm plot is located in the south part of Budapest, near the M6 motorway. The property is suitable for development of light-industrial, warehouse and commercial buildings. The maximum site coverage is 35% and the maximum building height is 12 meters. Eladási ár: 15 000 Ft/m² Sale price: 15,000 HUF/sqm Törökbálinti telkek 2004041 A 7000-20 000 m²-es összközműves telkek Budapesttől 13 km-re, a legfontosabb Budapestre vezető autópályák, az M1-M7-M0 háromszögében, a Cora és a Bricostore áruházak mellett fekszenek, saját lehajtóval az M0-ról. A telkek 35%-a építhető be 13,5 méteres építménymagassággal. 7,000-20,000 sqm plots with all public utilities, 13 km from Budapest, next to the M1-M7-M0 motorway triangle for sale. 35 %, of the plots can be built upon up to a building height of 13.5 m. Eladási ár: 75-97 EUR/ m² Sale price: 75-97 EUR/sqm Törökbálinti telek 2008002 Törökbálinton, üzleti parkban, kereskedelmi és ipari övezetben egy 7500 m²-es telek eladó. A telek összközműves, aszfaltúton megközelíthető. 7,500 sqm plot with all public utilities, access via hard surfaced road 13 km from Budapest, at Törökbálint in a business park for sale. Eladási ár: 65 EUR/m² Sale price: 65 EUR/sqm 20 Tel.: (+36-1) 877-1000 y Fax: (+36-1) 877-1001