Használt lakás, vagy új lakás? Lakáscélú kedvezmény igénybevétele konkrét jogeset alapján

ADÓVILÁG 101 Használt lakás, vagy új lakás? Lakáscélú kedvezmény igénybevétele konkrét jogeset alapján (1995. évi CXVII. tv. 38. ) kában lévô igazolás alapján vehet igénybe. További indoklásként azt hoztuk fel, hogy a kiállított igazolás alapján adózó használt lakást vett, így csak a 35000,- Ft kedvezményre jogosult. Nem fogadtuk el az önkormányzat igazolását sem, mert nem az adózó volt az elsô tulajdonosa az ingatlannak, hanem az építtetô, aki már az általa korábban használatba vett lakást adta el. Ennek alátámasztására megkerestük a Körzeti Földhivatalt. A közhiteles nyilvántartás is megállapításunkat támasztotta alá. Az adózó bevallásában a kedvezmény megosztásáról nyilatkozott, de az általa benyújtott igazoláson csak az adózó szerepelt (másik adós nem), így felesége terhére is megtettük megállapításunkat, aki 96062,- Ft kedvezményt vett igénybe. Adózók a törvényes határidôn belül fellebbezést nyújtottak be különkülön az adóhatósághoz. Az adózók fellebbezési kérelmükben elôadták, hogy 1998. évben lakásvásárlási kölcsönszerzôdés alapján vásároltak lakást. Véleményük szerint az adóbevalláshoz tartozó útmutató egyértelmûen megfogalmazza az új lakás fogalmát. Kifogásolták, hogy a határozat meghozatala során az adóhatóság nem vette figyelembe azt a tényt, hogy ôk voltak az elsô bejelentett lakók Az alapul szolgáló tényállás szerint a magánszemély adózónál 2001. évre benyújtott személyi jövedelemadó bevallására vonatkozóan egyszerûsített ellenôrzés keretein belül vizsgálatot kezdeményeztünk. Adózó (férj) bevallásában lakáscélú hiteltörlesztés kedvezményeként 84000,- Ft adókedvezményt vett igénybe, míg az ellenôrzés során az adóhatóság megállapította, hogy 35000,- Ft kedvezményre jogosult, a takarékszövetkezet adatszolgáltatása alapján. Adózó a jegyzôkönyvre észrevételt terjesztett elô, melyben elôadta, hogy a lakáscélú hitelt új lakás vásárlására fordította. Mellékelte az APEH honlapjáról letöltött szja törvény meghatározását az új lakás fogalmára, valamint az önkormányzat igazolását, mely azt igazolta, hogy a megvásárolt ingatlanba az adózó volt az elsô bejelentett lakó. Az észrevételre reagálva az ellenôrzés bekérte adózó részére kiállított pénzintézeti igazolást, melybôl egyértelmûen kiderült, hogy használt lakás vásárlására fordították a felvett hitelt, valamint az igazolás tartalmazta azt is, hogy a befizetett összeg 20 %-a, maximum 35000,- Ft kedvezményre jogosult. Határozatunkban kifejtettük, hogy az adózó kedvezményt csak a birtoebbe a lakásba. Elismerték, hogy a határozatban helyesen került megállapításra, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint nem ôk voltak az elsô tulajdonosok, de kérték figyelembe venni, hogy az eladáskor az eladók lakcíme nem az volt. Vitatták a takarékszövetkezet igazolásának tényszerûségét, mivel a hitel adósaként is csak a férjet tüntették fel és a feleség azon nem szerepelt. Személyes megkeresésükre sem módosították az igazolást. Ezen indokok alapján kérték a határozat megsemmisítését. A felterjesztés elôtt szükséges volt a határozatban foglaltak további adatokkal történô alátámasztására. Kapcsolódó vizsgálatot folytattunk le a takarékszövetkezetnél annak megállapítása céljából, hogy a rendelkezésünkre álló kölcsönszerzôdést hogyan minôsítsük. A takarékszövetkezet vezetôjének nyilatkozata alapján egyértelmû lett, hogy adózó nem új lakás vásárlására kapta a hitelt és ezért az igazolás helyesen került kiállításra. A képviselô nyilatkozata alapján az ügyfelek nem jelezték azt, hogy az igazolást két névre szeretnék, azaz megosztanák az adókedvezményt. A szándékukat késôbb sem jelezték. A határozatban megállapítottak alátámasztására megkerestük az in-

102 ADÓVILÁG gatlan fekvése szerint illetékes önkormányzatot is, hogy küldje meg a szóban forgó ingatlan használatbavételi engedélyérôl készült határozatot. A használatbavételi engedély kiadásának dátuma 1993. év vége volt, az ingatlan eladására viszont 1998. évben került sor. A dátumok összevetésébôl is következik, hogy nem új lakásként vásárolták meg az adózók az ingatlant. A határozatban foglaltakat támasztotta alá az önkormányzat levele is, melyben közlik, hogy az ingatlant értékesítô személy munkáltatói kölcsönt kapott az önkormányzattól, mely fennálló részének visszafizetését a vásárlók átvállalták. Az önkormányzat igazolása szerint azért az adózó volt az elsô bejelentett lakos a szóban forgó ingatlanba, mert a megvásárláskor még nem volt befejezve. A személyi jövedelemadóról szóló 1995. éiv CXVII. törvény (SZJA törvény) 2001-ben hatályos 38. a) pontja szerint az összevont adóalap adóját csökkenti az 1993. december 31-e után pénzintézettel megkötött szerzôdésben a lakáscélú felhasználásra felvett hitel adósaként szereplô magánszemély (ek) által az adóévben a tôke és a kamat, továbbá járulékos költség törlesztésére fordított, a pénzintézet által igazolt öszszegnek a húsz százaléka, de legfeljebb a vonatkozó szerzôdésben adósként szereplô magánszemélyek tekintetében együttvéve 35 ezer forint, azzal hogy e rendelkezés alkalmazásában a lakáscélú felhasználás fogalma alatt a szerzôdéskötéskor hatályban lévô személyi jövedelemadóról szóló törvényben foglalt rendelkezések szerinti meghatározást kell érteni. Az SZJA törvény 2002-tôl hatályos a 2001. évi LXXIV. törvénnyel módosított 38. (1) bekezdése a kedvezmény mértékét és összegét felemelte, a rendelkezés szerint az összevont adóalap adóját csökkenti az 1993. december 31-e után hitelintézettel megkötött szerzôdés alapján a (2) bekezdésben meghatározott lakáscélú felhasználásra felvett hitel adósaként szereplô magánszemély által az adóévben a tôke, a kamat és a járulékos költség törlesztéseként megfizetett, a hitelintézet által igazolt összeg 40 százaléka. A magánszemély által igénybe vehetô kedvezmény összege adóévenként nem haladja meg a 240 ezer forintot. A (2) bekezdés a) pontja többek között lakáscélú felhasználásnak minôsíti a lakás tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerzôdés keretében történô megszerzését. A (3) bekezdés értelmében pedig a kedvezmény az adóstársak között megosztható, de megosztás esetén az adóstársak által együttesen igénybe vehetô kedvezmény összege adóévenként nem haladhatja meg a 240 ezer forintot. A 2001. évi LXXIV. törvény 161. (7) bekezdés aa) pontja ugyanakkor szûkítve úgy rendelkezik, hogy az adózó a 2001. január 1-jétôl megszerzett jövedelemre és keletkezett adókötelezettségre alkalmazhatja az Szja tv. e törvénnyel módosított 38. -ának rendelkezéseit, feltéve, hogy az 1993. december 31-e után hitelintézettel megkötött szerzôdés alapján lakáscélú felhasználásra felvett hitel a következô célok valamelyikét szolgálja. Belföldön fekvô lakótelek, új lakás tulajdonjogának, valamint új lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétel vagy más visszterhes szerzôdés keretében történô megszerzése; új lakásnak minôsül az a lakás, amelynek elsô átruházására a kedvezmény alapjául szolgáló hitel felhasználásával került sor, amennyiben azt a kedvezményt igénybe vevô magánszemély megelôzôen más lakcímként nem jelentette be. Az átmeneti idôszakban új lakásként tehát csak azon ingatlanok után állapítható meg a magasabb összegû kedvezmény, amelyet értékesítési céllal építettek, vagy az építtetô (építési engedélyes) saját részére épített. A jelen ügyben egyik feltétel sem igazolható, sem együttesen, sem külön külön. Így tehát az adózó a kedvezményt csak a rendelkezésére álló igazolás alapján veheti igénybe. A személyi jövedelemadó bevallás kitöltési útmutatója szerint is csak az igazolásban feltüntetett összeget lehet igénybe venni kedvezményként. Az igazoláson is szerepel, hogy adózó csak 35000,- Ft kedvezményre jogosult. Mindkét felterjesztett iratot a II. fokú adóhatóság helybenhagyta, azzal az indokkal, hogy adózók használt lakás vásárlására vettek fel hitelt, illetve az igazolás csak egy névre szól, így az nem megosztható, mivel kedvezmény csak igazolás alapján vehetô igénybe.

ADÓVILÁG 103 Adózók jogi képviselôjük útján keresetet terjesztettek elô a megyei bíróságnál. A bíróság a két ügyet egyesítette. A bíróság ítéletében kifejti, hogy a peres felek közötti vita tárgyát elsôsorban az képezte, hogy a Takarékszövetkezet 1998-ban új vagy használt lakás vásárlása céljából folyósította-e a kölcsönt. A bíróság is megállapította, hogy az adókedvezmény igénybevételének lehetôsége az SZJA tv. módosított 38. -a alapján csak új lakás vásárlása esetén volt igénybe vehetô. Rögzítette, hogy az ingatlant az eladók építették, akiknek a tulajdonjoga csak a vásárlás évében nyert bejegyzést az ingatlan nyilvántartásba. Az ingatlan eladására elsô ízben került sor, amikor azt a felperesek megvásárolták. A felperesek a kedvezmény alapjául szolgáló hitel felhasználásával vásárolták meg a lakást, mely hitel felhasználás az ingatlan elsô átruházásához kapcsolódott, így teljesült az új lakás minôsítéséhez szükséges elsô feltétel. A másik feltételként az szerepel, hogy a kedvezményt igénybe vevô magánszemélyt megelôzôen más ezt a lakóingatlant lakcímként nem jelentette be. A bíróság megállapítása szerint teljesült a kedvezmény igénybevételéhez szükséges azon feltétel, hogy a lakáscélú felhasználásra felvett hitel célja új lakás tulajdonjogának megszerzése volt, hiszen az önkormányzat is ilyen tartalmú igazolást adott ki. A megyei bíróság véleménye szerint a használatbavételi engedély kiadásának idôpontja és annak tartalma az ügyben relevanciával nem bír, mivel a jogalkotó az új lakás megvásárlása szempontjából csak azt követeli meg, hogy a hitel felhasználása az elsô átruházáshoz kötôdjön, illetve az adókedvezményt igénybevevô magánszemélyt megelôzôen más személy a lakóingatlan lakcímként ne jelentse be. A használatbavételi engedély kiadása az építtetô részére a megépített ingatlant nem teszi használttá, az a kedvezmény szempontjából csak akkor válik használt állapotúvá, ha azt az építtetô ténylegesen lakóingatlanként is használja, és azt lakcímként bejelenti. A felperesek 1998-ban a vásárlást követôen készült fényképfelvételekkel azt is igazolni tudták, hogy a vásárlás idôpontjában a lakóház nem volt beköltözhetô állapotban, ebbôl pedig az következik, hogy az eladók a megépített ingatlanukba soha nem költöztek be. A megyei bíróság rámutatott arra is, hogy a kölcsönt folyósító pénzintézet a kiadott igazolásban tévesen minôsítette a hitel célját használt lakásvásárlásnak, mivel ez a felperesek által csatolt adásvételi szerzôdésbôl nem volt megállapítható. Az a körülmény, hogy a felperesek a lakást magánszemélyektôl vásárolták, az ingatlan új vagy használt állapotúnak minôsítésénél befolyással nem bír, mivel a törvény az új lakás fogalmának meghatározásánál nem kötötte ki, hogy csak jogi személy által értékesítés céljára épített új lakás megvásárlásához kapcsolódik adókedvezmény. A bíróság megállapította továbbá, hogy a pénzintézet által kiadott igazolás nemcsak téves adattartalmú a hitel célját illetôen, hanem hiányos is, mivel adósként csak az egyik felperest tünteti fel. A csatolt kölcsönszerzôdést a másik felperes adósként írta alá, ezért részérôl jogos igény merült fel arra vonatkozóan, hogy a pénzintézet a nevére is állítson ki igazolást az adókedvezmény igénybevételéhez. A megyei bíróság az adókülönbözetet érintô határozatokat törvénysértônek találta, és hatályon kívül helyezte, megállapította, hogy a felperesek az általuk igényel adókedvezményre jogosultak valamennyi törvényi feltétel teljesülése következtében. A II. fokú adóhatóság felülvizsgálati kérelem benyújtását kezdeményezte a Legfelsôbb Bírósághoz, melyet arra alapítottunk hogy a bíróság a tényállást a bizonyítékok iratellenes, okszerûtlen mérlegelésével állapította meg. Az adóhatóság a hitelt folyósító pénzintézet igazolása és adatszolgáltatása alapján állapított meg felperesek terhére adókülönbözetet. Az adózás rendjérôl szóló 1990. XCI. törvény (továbbiakban: Art.) 35. (4) bekezdése, valamint az Szja tv. 38. -a alapján a pénzintézet a magánszemély részére olyan igazolást bocsát ki, amelynek alapján a magánszemély az adókedvezményre jogosult. Az Art. 45. (4) bekezdés n) pontja alapján a 3. számú mellékletben meghatározott tartalommal az

104 ADÓVILÁG adóhatósághoz adatot szolgáltat az adókedvezmény (adómentesség) igénybevételére jogosító igazolás kiállítója. A magánszemély a kedvezményt csak abban az esetben érvényesítheti, ha arról igazolással rendelkezik. A takarékszövetkezet igazolása a felperes férj nevére szólt és a hitel céljaként használt lakás került feltüntetésre. Ennek ellenére felperesek 2001. évben új lakás vásárlása utáni adókedvezményt érvényesíttek, annak ellenére megosztva állították be adóbevallásukba, hogy a takarékszövetkezet igazolása I. rendû felperes részére került kiállításra és abban 35000 Ft adókedvezmény szerepel, II. rendû felperest pedig adókedvezmény igénybevételére nem jogosította fel. Mivel az adóhatóságot a pénzintézet igazolása köti, iratellenesen járt volna el, ha azt állapítja meg, hogy új lakás vásárlása történt. Hivatkoztunk arra is, hogy a bírósági eljárás során a takarékszövetkezet azt nyilatkozta többek között, hogy a hitelcélt az ügyfél által benyújtott dokumentumok alapján állapította meg, az adásvételi szerzôdésben foglaltakra tekintettel. E nyilatkozatból a bíróság azt a helytelen következtetést vonta le, hogy az adásvételi szerzôdésbôl nem derül ki, hogy használt lakás vásárlása történt, azonban az adásvételi szerzôdésbôl arra sem lehet következtetni, hogy új lakás megvásárlása történt, ennek ellenére a bíróság az adásvételi szerzôdés alapján ezt állapította meg. Az igazolás kiadása kapcsán a bíróság figyelmen kívül hagyta a takarékszövetkezet számítógépes nyilvántartását, illetve a felperesek által az adóhatósághoz benyújtott dokumentumokat. Az alperesi álláspont szerint a bíróságnak a közigazgatási iratok között fellelhetô egyéb dokumentumokat, a tulajdoni lap másolatot, a használatbavételi engedélyt is figyelembe kellett volna venni. Az ítélet hivatkozik ugyan az ingatlan-nyilvántartásra, arra hogy az ingatlant az eladók építették, akiknek a tulajdonjoga az ingatlanra csak a vásárlás évében nyert bejegyzést, de a megállapítása ellentétes a tulajdoni lap tartartalmával, mely szerint az építtetôk már 1992-ben megszerezték az ingatlan tulajdonjogát. Hivatkoztunk arra is, hogy a megyei bíróság álláspontja szerint a használatba vételi engedély a megépített ingatlant nem teszi használt állapotúvá a bíróság szerint az a kedvezmény szempontjából csak akkor válik használt állapotúvá, ha azt az építtetô ténylegesen lakóingatlanként is használja. Ezzel összefüggésben a megyei bíróság álláspontunk szerint indokolatlanul hagyta figyelmen kívül, hogy a használatba vételi engedélyt már 1993-ban kiadta az Önkormányzat, de az ingatlant felperesek csak 1998-ban vásárolták meg. Ilyen körülmények alapján a lakóingatlan - figyelemmel az amortizációra is - új lakásnak az alperesi adóhatóság szerint nem minôsíthetô. Utaltunk a felülvizsgálati kérelemben arra is, hogy a megyei bíróság - a használatbavételi engedéllyel szemben - a felperesek fényképfelvételeit fogadta el, melyekkel álláspontja szerint igazolni tudták, hogy a vásárlás idôpontjában a lakóház nem volt beköltözhetô állapotban, amibôl azt a következtetést vonta le, hogy az eladók a megépített ingatlanba soha nem költöztek be. A használatbavételi engedélyt az építésügyi hatóság a 46/1997.(XII. 29.) KTM rendelet alapján viszont csak akkor adja ki, ha az ingatlan a rendeltetésszerû és biztonságos használatra alkalmas. A fényképfelvételek annak igazolására, hogy az építmény nem volt beköltözhetô állapotban, nem fogadhatók el, hiszen nem állapítható meg belôlük, hogy a megvásárolt ingatlanról készültek-e, illetve az sem állapítható meg, hogy az nem volt beköltözhetô állapotban. Figyelmen kívül hagyta a bíróság azt is, hogy az építtetôk lakásépítését különbözô pénzintézettôl, munkáltatótól kapott kölcsönökbôl finanszírozta, így ôk az új lakás vásárlása utáni adókedvezmény igénybevételére jogosultak voltak. A jogalkotó szándéka azzal, hogy csak új lakás vásárlása esetén engedélyezte a 240.000 Ft összegû adókedvezmény igénybevételét, nyilvánvalóan az volt, hogy egy lakás után az emelt öszszegû kedvezmény igénybevételére csak egy esetben kerülhessen sor.

ADÓVILÁG 105 Alperesi álláspont szerint tehát a Megyei Bíróság megalapozatlanul állapította meg, hogy felperesek új lakást vásároltak, mely alapján az emelt összegû adókedvezmény megilleti ôket, ezért kértük, hogy a Legfelsôbb Bíróság a Megyei Bíróság jogerôs ítéletét helyezze hatályon kívül és utasítsa el felperesek keresetét. A Legfelsôbb Bíróság 2006. április 6-án kelt Kfv. I.35.219/2005/4. sz. ítéletével a Békés Megyei Bíróság 2.K.23.025/2005/10. sz. jogerôs ítéletét hatályon kívül helyezte. A Legfelsôbb Bíróság az ítéletében megállapította, hogy a pénzintézet az igazolást a perbeli idôben hatályos, az adózás rendjérôl szóló 1990. évi XCI. törvény (Art.) 35. (4) bekezdés n) pontja alapján a 3. számú mellékletben meghatározott tartalommal állította ki. Az Art. 35. (4) bekezdése, valamint az Szja tv. 38. -a alapján a pénzintézet a magánszemélynek olyan igazolást bocsát ki, amelynek alapján a magánszemély a jövedelemadó kedvezmény igénybe vételére jogosult. A magánszemély tehát a kedvezményt csak abban az esetben érvényesítheti, ha arról igazolással rendelkezik. A Legfelsôbb Bíróság elsôdlegesen rámutatott arra, hogy a felperesek az Szja tv. 38. alapján kizárólag akkor jogosultak kedvezményre, ha az erre irányadó igazolással rendelkeznek. Az I. r. felperes rendelkezett olyan igazolással, mely szerint használt lakás vételére vett fel hitelt. Az adóhatóság ezért helyállóan rendelkezett arról, hogy használt lakás vásárlására jutó kedvezményt veszi figyelembe a személyi jövedelemadó megállapításakor. Másrészt megállapította a Legfelsôbb Bíróság azt is, hogy az adóhatóság helytállóan minôsítette a kiadott igazolással egyezôen a felperes által vásárolt ingatlant használtnak, figyelemmel az Szja törvényt módosító 2001. évi LXXIV. törvény 161. (7) bekezdésére. A Legfelsôbb Bíróság egyetértett az adóhatósággal abban is, hogy a személyi jövedelemadó kedvezmény szempontjából az új lakás fogalma úgy értendô, hogy csak az minôsülhet új lakásnak, amelyet azt értékesítési céllal építették, vagy az építtetô az építési engedélyek alapján saját részére új lakást épít. A felperesek a perbeli lakást magánszemélytôl vásárolták 1998. évben. Az eladók az építési telket 1992-ben szerezték meg és a felépített épületre a használatba vételi engedélyt már 1993-ban megkapták. Ez azt is jelenti, hogy ebben az idôpontban minôsült a lakásingatlan új lakásnak. A felperesek tehát a kiadott igazolással egyezôen már használt lakást vásároltak, ebbôl a szempontból nem volt jelentôsége annak, hogy az ingatlanba kik voltak az elsô ízben bejelentett személyek. A Legfelsôbb Bíróság a felperesek által becsatolt fényképfelvételeket sem fogadta el, így döntése szerint az adóhatóság határozatában helyesen állapította meg, hogy a felperesek a lakáscélú hitel után járó jövedelemadó kedvezményt jogtalanul vették igénybe. KLEPEISZNÉ MAGLÓCZKI ÉVA GÁSPÁR JÁNOS