Miniszterelnöki Hivatal Kormánymegbízott Otthon Európában A nemzeti lakásprogram pillérei Ingatlan 1. Pillér és szabályozás építési 2. Pillér ösztönzés Építési és befektetési és Mûszaki Államigazgatási Minôség, mennyiség Kultúra, képzés Jogi Építészeti és 4. Pvárosépítészeti illér kommunikáció Elérhetôség Nemzeti Lakásprogram Lakhatóság Politikai Természeti Fenntarthatóság 5. Pillér Kormányzati Kulturális Társadalmi projektek Lakhatás támogatás zászlóshajó és 3. Pillér szociális 2003. január 10. www.kancellaria.gov.hu E-mail: otthon.europaban@meh.hu
TARTALOM BEVEZETÔ..............................................................................3 OTTHON EURÓPÁBAN Fordulat és reform a lakáspiacon........................................4 1. CÉLRENDSZER ÉS IRÁNYELVEK..........................................................5 Stratégiai célok.............................................................................5 A stratégia idôdimenziói......................................................................5 A stratégia eszközrendszere....................................................................6 2. PROBLÉMAFELTÁRÁS...................................................................7 2.1 Alapproblémák..........................................................................7 2.1.1 Merev, kialakulatlan piac.................................................................7 2.1.2 Megfizethetôségi korlát: mindenki számára elérhetô lakás..........................................8 2.1.3 Fenntarthatóság: kiegyensúlyozott lakásfejlesztés...............................................10 2.1.4 A lakáspolitika stratégiai célkitûzései: rövid- és középtávon........................................11 3. A LAKÁSPOLITIKA STRATÉGIAI PILLÉREI................................................12 3.1 A pillér módszer........................................................................13 3.2 A program bemutatása...................................................................13 I. PILLÉR: INGATLAN- ÉS ÉPÍTÉSI SZABÁLYOZÁS A program elindítása és céljaival összhangban álló biztonságos, kiszámítható mûködéséhez szükséges jogszabályi környezet és hatósági eljárások korszerûsítése...14 Cél....................................................................................14 Az I. Pillér programjai.......................................................................15 Az I. Pillér tartalma indoklás................................................................15 II. PILLÉR: ÉPÍTÉS- ÉS BEFEKTETÉS-ÖSZTÖNZÉS A lakáscélú ingatlanfejlesztés és korszerûsítés ösztönzô rendszerének fejlesztése és célprogramjai............16 Cél....................................................................................16 A II. Pillér piacépítô programjai...............................................................16 A II. Pillér célprogramjai.....................................................................17 A II. Pillér tartalma indoklás................................................................19 III. PILLÉR: A LAKÁSHOZ JUTÁSI ÉS SZOCIÁLIS TÁMOGATÁSOK RENDSZERÉNEK REFORMJA....20 Cél....................................................................................20 A III. Pillér programjai......................................................................20 Kiemelkedés-célprogram.....................................................................20 IV. PILLÉR: KULTÚRA, KÉPZÉS, KOMMUNIKÁCIÓ...........................................22 Cél....................................................................................22 Program lehetôségek (példák).................................................................22 V. PILLÉR: ZÁSZLÓSHAJÓK Iránymutató programok és projektek...............................23 Cél....................................................................................23 Zászlóshajó-programok......................................................................23 Az V. Pillér tartalma indoklás................................................................23 4. A SZERVEZETI MEGOLDÁSOK ALTERNATÍVÁI............................................24 4.1 Központi szervezetek.....................................................................24 4.1.1 Lakásprogram-Iroda....................................................................24 4.1.2 Építési és Építészeti Hivatal..............................................................24 4.1.3 Társadalmi-szakmai szervezetek............................................................24 4.2 Garancia Alap..........................................................................24 4.3 Nemzeti Lakásalap regionális lakásalapok....................................................25 5. A PROGRAM ÜTEMEZÉSE..............................................................26 5.1 Az átmenet stratégiája....................................................................26 5.2 A lakástámogatási rendszer reformja.........................................................27 1. sz. melléklet............................................................................28 2. sz. melléklet............................................................................32
BEVEZETÔ Otthon Európában. Ezt a címet adtuk a lakásprogram vitaanyagának. Célunk ugyanis, hogy ne házról, lakásról, hanem az otthonról szóljon a formálódó Nemzeti Lakásprogram. Otthonról, amelybe belátható idôn belül be tud költözni a gyermekét nevelô fiatal pár. Otthonról, melynek fenntartási költségét a nagycsaládos is meg tudja fizetni. Otthonról, mely az idôs ember számára, ha szükséges, gondoskodást nyújt. Otthonról, melyben kellemes az élet, mely építészetileg esztétikus, melynek környezetét virágok, jól gondozott parkok és utak jelentik. Mi, akik részt vettünk e program elôkészítésében, lehetôséget látunk arra, hogy a kormányzat és a lakáspiac együttes erôfeszítéssel megteremtse a megfelelô körülményeket mindezen célok megvalósulásához. Már most évente 32-36 ezer új lakás épül, az önkormányzatok állami támogatással bérlakásokat építenek, elkezdôdött az ipari technológiával épített lakások korszerûsítése, folytatódik a családi házak hôszigetelése, és a városrehabilitáció szép példáival is találkozhatunk országszerte. A lakásszám és az átlagos lakásméret alapján hazánk az európai országok középmezônyébe tartozik. Akkor miért van szükség új lakásprogramra? Azért, mert egy hosszú távú, minôségi, rugalmas, elérhetô és fenntartható lakáspolitikát kívánunk megalapozni és megvalósítani. Azért, hogy a lakásügy minden területén folyamatosan egy szinttel feljebb tudjunk lépni: mind az életkörülmények, a lakásviszonyok, az otthon minôsége, a támogatási rendszer, az építési technológiák tekintetében. Azért is szükség van egy új lakásprogramra, mert az eddigi lakáspolitika olyan állami szerepvállalásra épül, ami ha a lakossági igénybevétel változatlan marad 4-5 év múlva nem csak nehezen kezelhetôvé teszi a jelenlegi támogatási rendszert, de tartóssá teszi a jelenlegi támogatási rendszer társadalmi egyenlôtlenségeit. Mi éppen ezért olyan változtatásokat kezdeményezünk, amelyekkel a vitairatban bemutatott 15 éves program ideje alatt a piac számára megteremtjük azokat a feltételeket, melyek a befektetôket minél több lakás építésére, értékesítésére és bérbeadására ösztönzi. Az állami támogatásból az új lakás építése mellett nagyobb súlyt kívánunk helyezni a bérlakásépítésre, az építészeti értékek megôrzésére, a lakásfelújítás ösztönzésére. Mindehhez elengedhetetlen, hogy a jogszabályi környezetben is egy szinttel feljebb lépjünk, hogy megszülessenek azok az alapvetô fontosságú törvények, szabályozások és pályázatok, melyek nyomán az emberek képesek lesznek saját maguk lakásproblémáját önállóan megoldani. Szükség van egy új lakásprogramra azért is, hogy a folyamatosság és változtatás elve mellett megteremtsük az esélyegyenlôség és igazságosság feltételeit, hogy a legesélytelenebb helyzetben lévôk is egy szinttel feljebb kerülhessenek az otthonhoz jutásban. Valljuk ugyanis, hogy a lakáspiac ösztönzése és az elesettekrôl való gondoskodás nem egymást kizáró fogalmak. A zászlóshajó-programok mindenki számára igazolni fogják, hogy ezek a feltételek maradéktalanul megvalósíthatóak az Öt Pilléren alapuló Lakásprogram keretein belül. Amikor 15 éves programról beszélünk, nem gondoljuk, hogy a programalkotás pillanatában mindenre megtaláljuk a legmegfelelôbb megoldást. A program minden szálával kapcsolódik a gazdasághoz, a piachoz és az abban résztvevôk, a polgárok jövedelmének életszínvonalánakalakulásához és azok feltételeinek javításához. Programtervezetünk ezért nyitott, folyamatosan korrigálható, feltölthetô, helyi tapasztalatokkal kiegészíthetô. Tisztelt Olvasó, Szakértô, Politikus, önkormányzati Szakember, tisztelt Érdeklôdô! Ha elolvasta a Nemzeti Lakásprogram vitaanyagát, mondjon véleményt, tegyen javaslatot! Valamennyiünk számára egyformán fontos, hogy a jelenlegi és jövô nemzedék Európa lakójaként európai színvonalú otthonokban éljen. Csabai Lászlóné 3
OTTHON EURÓPÁBAN Fordulat és reform a lakáspiacon A lakáskínálat minôsége és elérhetôsége, a változó igényeknek megfelelô kínálat és választási lehetôség, a lakosság életminôségét, munkavégzô képességét, életviteli esélyeit meghatározó alapvetô tényezô. A jelenlegi európai lakásviszonyok megközelítéséhez szükséges fejlesztési ráfordítások (a 15-20 éves illeszkedési folyamat során várhatóan, mintegy 15 ezermilliárd Ft-ot, azaz 60 milliárd eurót igényelnének) sokszorosan meghaladják a költségvetés támogatási, transzmissziós lehetôségeit. A lakosság napi tapasztalataival egybehangzó szakértôi vizsgálatok azonban a lakásviszonyokat meghatározó valamennyi területen a jogi környezetben, az építési szabályozás, az engedélyezés, a hatósági eljárások, a településtervezés, a támogatási rendszerek, adózási és költségvetési kapcsolatok, a finanszírozás, a piaci mechanizmusok, az építészeti kultúra, és a környezetvédelem területén egyaránt hiányokat, feszültségeket, ellentmondásokat jeleznek. A lakásproblémák megoldására képes és alkalmas piaci erôk (a befektetési lehetôséget keresô tôke, a felhalmozott szakértelem és technológia, az emberi kreativitás és a szereplôk vágya a sikerre) rendelkezésre állnak, mozgósíthatóak. A lakáspiac bôvülése egyszerre járul hozzá az élet- és munkafeltételek javulásához, a szociális feszültségek csökkenéséhez és a konjunktúra kínálat oldali élénkítéséhez. Az állam egyre bôvülô lehetôségeit az új lakás építésének, használt lakás vásárlásának támogatása, a nagyarányú személyi lakástulajdon segítése mellett, nagyobb hangsúllyal a meglévô lakásvagyon megôrzésére, korszerûsítésére, az alacsonyabb jövedelmûek bérlakáshoz juttatására kívánjuk felhasználni. 4
1. CÉLRENDSZER ÉS IRÁNYELVEK A mûködôképes lakásstratégia meghatározó célja a szerepek egyértelmûvé tétele különösen az állam lehetséges szerepvállalásának tisztázása. Fel kell adni azt az újra és újra felbukkanó nézetet, hogy a lakásról való gondoskodás az állam feladata. Az államnak a piacot, annak jogi, szabályozási, államigazgatási és kulturális környezetét kell kiépítenie, karbantartania. Feladata és felelôssége arra terjed ki, és eszközei arra alkalmasak, hogy megteremtse a piac hatékony mûködésének feltételeit, ösztönözze a problémák tartós megoldását ígérô folyamatokat. Egy hatékony lakásprogram a piaci szereplôk részvételével megsokszorozza a költségvetés ösztönzésre rendelkezésre álló, korlátozott forrásait. A kínálat bôvítésének piackonform, és piac által vezérelt eszközrendszerét kiegészítô, a társadalmi igazságosság követelményeinek megfelelô szociális- és támogatási rendszer akkor tartható fenn, ha a költségvetés lehetôségeivel összehangolt normativitást érvényesít, és nem torzítja a piac mûködését. Fontos szempont, hogy az állam ösztönzési és intervenciós eszközei a piac mûködését korlátozó monopolhelyzetek felszámolását, a verseny kibontakozását támogassák. Ugyanakkor a lakosság legelesettebb, leginkább rászoruló családjai számára is biztosítani szükséges a lakhatás legalapvetôbb feltételeit. Stratégiai célok a lakosság igényeit kielégítô, európai színvonalú, megfizethetô lakáskínálat kialakulása; az épített és természeti környezet értékeinek megôrzése, minôségének és lakhatóságának javulása, az életminôség javulása; a rászorultak számára a piac mûködésével összhangban lévô, igazságos, arányos és fenntartható támogatási rendszer létrehozása és mûködtetése. A stratégia idôdimenziói A jelenlegi kormányzati ciklusban a változások olyan kritikus tömegét kell elérni, amelyek megindítják, és visszafordíthatatlanná teszik a lakásépítéshez, lakáshasználathoz és a lakhatás finanszírozásához kapcsolódó valamennyi szolgáltatási területen az erôs, kínálati versenypiac kialakulásához vezetô pozitív, önerôsítô folyamatokat. A kormányzat célja rövidtávon: a szereplôk (lakosság, ingatlanfejlesztôk, befektetôk és finanszírozók, önkormányzatok, civil- és szakmai szervezetek) együttmûködésének megnyerése; középtávon: a verseny erôsítése; különösen a hiány- és válságterületeken (hiányzó bérlakáskínálat, leromló belsô városrészek, panellakótelepek, a finanszírozási termékek szûk választéka) a lakáshelyzet érzékelhetô javulása; a szociális támogatási rendszer esetlegességének megszüntetése; egy új partnerkapcsolat kialakítása a lakossággal (PPP Public, Private Partnership 1 ), a költségvetés fokozatos tehermentesítése és a lakók felelôsségvállalásának erôsödése mellett; hosszú távon: a rendszer fenntarthatósága szektor- és versenysemlegesség, folyamatos versenyösztönzés az épített és természeti környezet védelme és fejlesztése az állami szerepvállalás megváltoztatása. A kormányzat lakáspolitikai stratégiája nem korlátozott futamidejû kampány. Azokat a keretfeltételeket teremti meg, amelyek meghatározzák a lakáspiac fejlôdését a következô 15-20 éves idôszakban. Ez azonban nem késleltetheti a szükséges lépéseket. A rövidtávú célok elérésére a program indításától számított 6-9 hónap áll rendelkezésre, a középtávú célokat megvalósító folyamatok megindítására az elsô, a lakosság számára is érzékelhetô eredmények felmutatására mindössze három év. 1 Különbözô piaci szereplôk bevonása a lakásprogramba 5
A stratégia eszközrendszere A kormányzat üzeneteit a gazdaság szereplôi felé elsôdlegesen a jogszabályi környezet és a normatív ösztönzési rendszer közvetíti. Ezt egészítik ki a kormányzat és partnerei (önkormányzatok, bankok és más intézmények, civilszervezetek) piacépítô és szociális intervenciói és akciói, a lakáspolitikai program céljait támogató pályázati rendszerek, PPP megoldások, a célok megvalósulását elôsegítô speciális szükség szerint és átmenetileg, állami eszközökkel is támogatott finanszírozási eszközök, és a piaci szereplôk számára iránymutató, kisugárzó hatású zászlóshajó projektek. Új szemlélet A gazdasági mozgatók hatásának érvényesülését gyorsítja a valamennyi meghatározó szereplôre (a lakosságra, ingatlanfejlesztôkre és forgalmazókra, építési vállalkozásokra, pénzintézetekre, építési hatóságokra, politikai, szakmai és civil szervezetekre) kiterjedô politikai és társadalmi kommunikáció: a program céljainak és eszközrendszerének elfogadtatása, a szereplôk érzelmi és intellektuális támogatásának megnyerése, új szemlélet kialakítása. A lakásprogram gazdasági- és politikai stratégiája szerves egység. Ebben számos szereplô (lakosság, ingatlanfejlesztôk, befektetôk, finanszírozók, államigazgatás, önkormányzatok, és sokan mások) együttmûködését és közremûködését igénylô, nagyon is reális problémák megoldását célzó folyamatban csak a valós gazdasági lehetôségekre épülô társadalmi-politikai stratégiával és annak kommunikációjával lehet megszerezni és megôrizni a szereplôk tartós támogatását, megindítani és fenntartani a problémákat megoldó gazdasági cselekvést. Folyamatosság és nyitottság A program teljes megvalósítása megkívánja, hogy a program valamennyi pillére folyamatosan alakuljon, bôvüljön. Ebben az értelemben a program egy folyamat. A helyzet jelentôs változtatásokat igényel, új intézmények létrehozása, a tevékenység, vagy a rendszerek jelentôs módosítása minden esetben energiaveszteséggel jár, késlelteti a szereplôk felkészülését és az együttmûködési készség megnyerését. A program arra törekszik, hogy lépései, minden lehetséges esetben, a mûködô intézményrendszerre épüljenek. A jelenlegi intézményrendszer megváltoztatására (új szervezetek létrehozása, a nem mûködôképesek megszüntetése) csak a program megvalósításához szükségszerûen indokolt javaslatok történtek. Az ellentmondásos hatású támogatási és szociális rendszerek (így pl. a lakásvásárlás kamattámogatási rendszere, amelynek terheit az átállás idôszakában tovább növelheti a bérlakás-alternatívák szektorsemleges, versenyképes bevezetésének igénye) csak szakaszosan, a szereplôk által elfogadott és támogatott új, kompenzációs eszközök bevezetése mellett módosíthatóak. A változásoknak ki kell terjednie a lakosság mellett azokra a piaci szereplôkre is, akik számára az átállás jelentôs szervezési ráfordításokat, a korábbi helyzetbôl származó nyereségek átmeneti csökkenését jelentheti. A lakáscélú fejlesztések hosszú átfutási ideje miatt meghatározó jelentôségû, hogy a piaci szereplôk a feltételrendszer mindenkori változásairól minél elôbb megbízható információt nyerjenek és felismerjék az abban rejlô üzleti lehetôségeket, hogy a program korai idôszakában megkezdhessék a felkészülést, a változó feltételrendszerhez igazodó fejlesztések elôkészítését. Normativitás és semlegesség A piaci szereplôk a speciális helyzetben lévô (kevesebb adót fizetô, nyereségképzési kényszertôl mentes, támogatott) versenytársaik tényleges költségeknél alacsonyabb árait függetlenül attól, hogy ezek a szereplôk, öndefiníciójuk szerint, vagy ténylegesen, a közjót szolgálják-e versenykorlátozó dömpingként élik meg. A bérlakás-építési támogatási rendszerben megôrzendô az önkormányzatok támogatása, de mellette erôsíteni kell a vállalkozói tôke részvételét úgy, hogy a két támogatási forma közötti jelenlegi különbség mérséklôdjön. Az állami, közösségi intervenció célja az iránymutatás, az új megoldások bevezetésének ösztönzése és a gyenge verseny átmeneti körülményei között a magántôke által nem vállalt kockázatokat hordozó, új területek megnyitása, a legalacsonyabb jövedelmû réteg (a lakosság 5-6 %-a) lakhatási feltételeinek megoldása. 6
2. PROBLÉMAFELTÁRÁS A Nemzeti Lakáspolitikai Tanácsadó Testület és bizottságai feltárták a rendkívül heterogén lakásállomány mûszaki problémáit, azonosították a lakosságot és a szakmai közvéleményt leginkább zavaró feszültségeket és feltárták a lakáshelyzet és lakásépítés makrogazdasági összefüggéseit. A probléma és javaslatlista (ld. 1. sz. melléklet) a lakosságot és életfeltételeit közvetlenül érintô, gyakorlati kérdésekre összpontosít. Így például: panelprobléma, a lakásállomány és a belsô városrészek leromlása, a természeti környezet veszélyeztetése, az új lakások megfizethetôsége, a támogatási rendszer és érdekkonfliktusai, a lakáshitel-állomány növekedésének kockázatai stb. A problémalista, gazdagsága ellenére, korlátlanul bôvíthetô. A magyarországi lakáshelyzet fô mutatóit a 2. sz. melléklet ismerteti. 2.1. Alapproblémák A problémák négy fô csoportba sorolhatóak: (1) minôségi és mennyiségi hiányok; (2) a lakosság jelentôs hányadát terhelô megfizethetôségi problémák; (3) költségvetési, gazdasági és tágabb, erôforrás-gazdálkodási értelemben vett fenntarthatósági problémák. 2.1.1. Merev, kialakulatlan piac A hazai lakáspiac az elmúlt években szélsôségesen törékenynek, kockázatosnak bizonyult, és azon a rendszerváltás 12. évében is jelen vannak a piaci hatékonyságot akadályozó tényezôk (torz, szegmentált, a minôségre érzéketlen árszerkezet, az alacsony minôségû lakások túlértékelése). A piac mûködési zavarainak jelentôs tényezôje a piaci infrastruktúra szegényessége: a kulcsfontosságú háttérszolgáltatásokban (finanszírozás, bérbeadás) részt vevôk szûk köre, konfliktusos érdekeltsége. Ez a jelenség elsô sorban az alkalmazott támogatási rendszer eszközeire, módszereire vezethetô vissza. Komoly probléma, hogy a támogatott termékkel és forgalmazóival szemben versenyképes alternatíva nem állítható, az innováció, új szereplôk és új megoldások megjelenése kizárt. alkalmazott technológiák), a lakásösszetételben az igényekhez igazodó szegmensekre (középkategóriájú lakások), a speciális élethelyzetekben lévôk igényeit lefedô kínálat szûkösségére. A lakásállomány európai színvonalhoz viszonyított elmaradását olyan lakáspolitikával lehet felszámolni, amely megteremti a feltételeket a lakásberuházások növelésére, a lakásépítés, lakásfelújítás, lakáskorszerûsítés és városrehabilitáció szerepének növelésére A lakásrendszernek biztosítania kell, hogy mindenki az igényeinek és jövedelmi helyzetének megfelelô, ugyanakkor társadalmilag elfogadható minôségû, méretû, árú, elhelyezkedésû, tulajdonformájú (tulajdoni, ill. bérlakás) lakáshoz jusson. Ez egyben azt is jelenti, hogy az emberek szabadon választhatnak a különféle típusú, elhelyezkedésû stb. lakások között, a lakásrendszer segíti az embereket a mobilitásban, a munkahely, oktatási intézmény stb. választásában, az oda való eljutásban. A választási lehetôségeket alapvetôen egy hatékonyan mûködô lakáspiac biztosíthatja, amelynek jogi és intézményi kereteinek a kiépítését a lakáspolitika teremtheti meg. Míg a lakásvásárlásban a finanszírozási rendszer egynemûsége, a bérlakáspiacon a feltételek normativitásának hiánya, a versenytôl védett különleges, gazdálkodási kényszertôl mentes szereplôknek (ingatlantulajdonosoknak, bérbeadóknak) nyújtott támogatások válnak a kínálat bôvülésének korlátjává. A mainál kiterjedtebb, sokszínû többek között szociális szerepet is betöltô bérlakásszektornak kell kialakulnia. A lakáspiacnak átláthatónak kell lennie, és biztosítani kell, hogy a háztartások rugalmasan tudják lakásigényeiket anyagi lehetôségeiknek megfelelôen alakítani. A lakáspiac szereplôi (bankok, önkormányzatok, vállalkozók, lakásszövetkezetek) számára biztosítva legyenek a hosszú távú, hatékony mûködés jogi feltételei. A támogatási rendszer legyen kiszámítható, és ne keltsen teljesíthetetlen, a valós lehetôségektôl elrugaszkodó igényeket. A magyar lakásrendszert minôségi feszültségek jellemzik. Ez egyaránt vonatkozik a lakások fizikai minôségi jellemzôire (komfort, infrastrukturális felszereltség, méret, 7
Lakáspolitikai mutatók: minôség és rugalmasság Mutató Helyzetkép A megelôzô öt évben épített új lakások aránya a lakásállományon belül (új lakások) A lakásként elfogadhatatlan lakásállomány nagysága és aránya (substandard lakások) A jó, megfelelô minôségû lakások és a lakásukkal elégedett háztartások aránya ( jó lakások) Bérlakások száma és aránya Lakásmobilitás A támogatási rendszer stabilitása A támogatásoknak hány százaléka jut el a két alsó jövedelmi ötödhöz Az indikátor a lakásépítés nagyságát fejezi ki, de nem csak egy év adatait veszi figyelembe, hanem több év eredményeit. A cél az, hogy a jelenlegi kb. 2,5-3,5%-ról 5-6%-ra növekedjen ez a mutató Az indikátor a lakásnak nem minôsíthetô és/vagy elfogadhatatlan állapotú ingatlanállomány nagyságát mutatja be. Ma kb. a lakások 7%-a tartozik ide, ennek arányát 3% alá kell vinni. A lakásállomány minôségét jelzô mutató (beleértve az új lakásokat is) a jó, európai standardoknak megfelelô minôségû lakások arányát mutatja, kiegészítve egy elégedettségi információval. Az önkormányzati, a magán bérlakások és a támogatott bérlakások száma, illetve aránya a teljes lakásállományhoz viszonyítva. A bérlakások számának, és ezen belül a támogatott szektornak lényegesen növekednie kell. 15 éves távlatban a bérlakások aránya 15% körüli, a támogatott szektor aránya pedig 10% legyen. A lakástranzakciók száma, illetve az egy évben elköltözött háztartások aránya. Magyarországon alacsony, ennek növelése hozzájárulhat a lakásállomány hatékonyabb kihasználásához. Magyarországon évente a háztartások 2,5-3,5 százaléka mozog a lakáspiacon, el kell érni, hogy ez 4,5-5,5% közötti legyen. (Nyugat-európai országokban 8-15 százalék között mozog.) A támogatási rendszer mekkora része maradt változatlan az adott évben. Ennek az indikátornak az értékét a változatlanul maradt támogatási konstrukciók súlyával mérjük. Vannak idôszakok, amikor indokolt egy radikálisabb váltás, de tipikus eseten a támogatási rendszer maximum 30%-ának változása tekinthetô elfogadhatónak. A lakástámogatások egyenlôtlenül és igazságtalanul oszlanak meg a különbözô jövedelmi csoportok között. El kell érni, hogy a két alsó jövedelmi ötöd legalább a lakástámogatások 70%-át megkapja. 2001-ben az alsó két jövedelmi ötöd a népességen belüli súlyánál kevesebbet, 34%-ot kapott a lakástámogatásokból. 2.1.2. Megfizethetôségi korlát: mindenki számára elérhetô lakás A lakosság egy része közvetlen és távolabbi jövôjében sem látja annak lehetôségét, hogy megfizesse lakhatása költségeit, ezért az államtól, az önkormányzatoktól várja lakásproblémája megoldását. A megfizethetôségi korlát részben szintén a piac mûködési zavaraiból adódik. Az alacsonyabb jövedelmûek nem találkoznak lehetôségeiknek és jövedelemvárakozásaiknak megfelelô, változatos kínálattal, lakásbérlési és finanszírozási lehetôségekkel. A másodlagos piaci árakat, különösen a lelakott, gyakran drága az új építést megközelítô költségû felújításra szoruló, régi építésû lakások árait felfelé torzítja a hiány, és újabban a használt lakás vásárlására kamattámogatás miatt mesterségesen növelt kereslet is. Mindez, elsôsorban, az alacsonyabb jövedelmûeket sújtja. 8 Annak ellenére, hogy a gazdasági növekedés és a kínálat erôsödése csökkenti a támogatásra szorulók körét, a szociális támogatás hosszú távon sem mellôzhetô. Egyetlen civilizált állam sem engedheti meg, hogy legszegényebbjei tömegesen ne rendelkezzenek az emberi lakás minimumával. A támogatási rendszer azonban csak a lakosság jövedelemtermelô és adófizetô képességére és készségére támaszkodhat. A lakástermékek adóztatásának jelenlegi szintjét számos szakértô már ma is kontraproduktívnak tekinti: ez ma mintegy egy új lakás árának 50%-át meghaladó adó-, illeték-, bérjárulék- stb. terhét jelenti. Tartalma nem csak közvetlenül, de a másodlagos piaci árakat felfelé húzó árreferenciaként közvetve is növeli a lakhatási költségeiket piaci áron megfizetni képtelenek körét.
A jelenlegi lakástámogatási rendszer többszörösen ellentmondásos: a támogatást igénylôk nagy számának és a rendelkezésre álló források szûkösségének konfliktusa miatt szükségszerûen igazságtalan, és a legrászorultabbakat a lakásvásárláshoz szükséges megtakarítással nem rendelkezôket nem éri el. A lakáspolitika célja, hogy az önálló lakás megszerzése és fenntartása megfizethetô legyen a társadalom különbözô jövedelmi csoportjai számára, így az alacsonyabb jövedelmû és hátrányos helyzetû társadalmi csoportoknak is biztosítani kell a megfelelô lakhatási körülményeket. Hatékony lakáshitelezési rendszeren túl szükség van az állami szféra beavatkozására, annak érdekében, hogy a megfizethetôségi problémát (részben a jövedelemmel összefüggô okok, részben pedig a lakások ára miatt) költségével összefüggô tényezôk magyarázzák. A jövedelmekkel összefüggô tényezôk közül kiemelhetjük a demográfiai elemeket (elöregedés, egyszülôs családok, egyedülállók), a munkanélküliséget és a gazdasági visszaesést. A lakásköltségekkel összefüggô okok között szerepel a lakáspiac merevsége (hatékonyság hiánya), és a lakásszektor intézményi szerkezetével összefüggô elemek (szabályozás, infrastrukturális szûk keresztmetszetek, inflációs gazdaságpolitika, adózási problémák). Fontos látni, hogy a megfizethetôség egyszerre függvénye a lakáspiac hatékonyságának és a lakáspolitika eredményességének. A lakásárak, elsôsorban a valós lakásárak a lakáspiac mûködésének egyik legfontosabb indikátorát jelentik (hogy a piaci kínálat a megfizethetô lakásokra is kiterjedjen), a legjelentôsebb eleme azonban az energiaárak emelkedése volt. A rossz hôszigetelésû lakások magas és nem csökkenô aránya, a legmagasabb faj- Lakáspolitikai mutatók: elérhetôség Mutató Helyzetkép Lakásár/jövedelem hányados Lakásfenntartási költségek/háztartásjövedelem A hitelmegfizethetôségi mutató Lakbér/háztartás/jövedelem aránya Szociális, támogatott lakbérû bérlakások aránya Lakbértámogatásban részesülôk aránya Alacsony jövedelmû és hátrányos helyzetû csoportok aránya a bérlakásszektorban Zsúfolt lakások aránya A lakásár jövedelem olló (azaz a medián lakásár és a medián nettó háztartásjövedelem aránya) a lakások megfizethetôségének egyik alapindikátora. A 90-es évek elején meghaladta a hatot, az évtized végén pedig átlagosan 4,5 5,0 volt. Budapesten 6,5 a mutató értéke. Jelentôs különbségek vannak a jövedelmi ötödök és a régiók között. A 90-es években a lakással kapcsolatos költségek jelentôsen emelkedtek, elsôsorban a közszolgáltatások (víz, szennyvíz, szemétdíj stb.) bevezetésével. Jelenleg a szûken vett fenntartási költségek aránya átlagosan a nettó háztartási jövedelem több mint egyötödét teszi ki, ami az alsó két jövedelmi ötödben ennél lényegesen magasabb. A mutató azt mutatja meg, hogy egy átlagos háztartás jövedelmének 30%-ával egy átlagos lakás hány %-át tudja hitelbôl fedezni. ma már az átlagos jövedelmû háztartások kb. 4,0-4,5 millió Ft támogatott hitelhez férhetnek hozzá, ami egy átlagos lakás (kb. 6-7 millió Ft) 60%-át jelenti. Az önkormányzati, a magán- és a támogatott bérlakásokban élô háztartások jövedelmük mekkora hányadát költik lakbérkiadásra. A lakásrendszer egyik kritikus pontja a bérlakásszektor hiánya. A magánpiaci lakbér Budapesten több mint ötszöröse a legmagasabb önkormányzati lakbérnek (150 Ft/m 2 /hó). A piaci lakbérköltségek a háztartások jövedelmének jelentôs részét felemésztik, átlagos jövedelmû háztartás esetében a nettó háztartás-jövedelem 53 (Budapest), 26 (vidéki város) százalékát. Az önkormányzati, magán- és a támogatott bérlakásokban élô háztartások közül (valamilyen formában) lakbértámogatásban részesülôk aránya. Ez a mutató a magán bérlakásszektorban támogatott lakbérrel rendelkezô háztartásokat is magába foglalja. A bérleti szektor egyik alapvetô feladata a szociális lakásigények kielégítése. Indikátorai: a bérlakások hány százalékában lakik az alsó két jövedelmi ötödbe tartozó háztartás, a bérlakások hány százalékában lakik hátrányos helyzetû társadalmi csoport tagja (pl. fogyatékosok, gyermeket egyedül nevelô szülôk, romák, volt állami gondozottak, volt hajléktalanok). A zsúfolt lakások átlagos aránya az Európai Unió országaiban 17 százalék, a magyarországi érték 48 százalék. Ez EU-szabványok szerint számított zsúfoltsági mutató igen erôs eltéréseket mutat az egyes jövedelmi ötödök szerint. 9
lagos fûtési költséget jelentô távfûtéses lakások magas száma a lakásfenntartási költségek jelentôs emelkedéséhez vezetett. Ez a legrosszabb szociális helyzetû csoportok lakásproblémáira külön hatással van. A lakásprobléma gyökere a háztartás-jövedelmek és a lakásköltségek közötti távolság, amit hatékony lakásfinanszírozási és támogatási rendszernek kell áthidalnia. A hitelpiacon bekövetkezett javulás, a hitelpiacon kialakult a verseny ellenére, jelenleg függ a család anyagi helyzetétôl, attól, hogy egy újonnan formálódó család megfelelô minôségû, nagyságú, önálló lakásban tudja-e kezdeni az életét, s esetenként attól is, hogy képes-e a lakásfenntartás költségeit is elôteremteni. A gazdasági növekedés, a lakossági jövedelmek növekedése, a csökkenô, majd alacsony szinten stabilizálódó infláció hatékony finanszírozási rendszer keretei között lényegesen tudja csökkenteni ezeket a feszültségeket. A megfizethetô lakást lehetôvé tevô, viszonylag széles körre kiterjedô támogatásokat e felzárkózás függvényében, fokozatosan szûkíteni kell azokra a társadalmi csoportokra, akik a leginkább rászorulnak erre a segítségre. A városi lakáspiacon inkább a bérlakás, a vidéki lakáspiacon pedig (az életviteli sajátosságok, a lakás, ház korlátozott forgalomképessége miatt) a tulajdoni lakás megfizethetôségének javításával lehet ezeket a célokat elérni. 2.1.3. Fenntarthatóság: kiegyensúlyozott lakásfejlesztés A hatékony lakásrendszernek hozzá kell járulnia a fenntartható helyi közösségek mûködéséhez, kialakításához, fejlôdéséhez. A lakásfejlesztéseknek a fenntartható fejlôdés elveihez kell igazodniuk, melyek szerint a fenntartható fejlôdés olyan fejlôdést jelent, amely kielégíti a jelen szükségleteit, ugyanakkor nem veszélyezteti a jövô generációk képességét a saját szükségleteinek kielégítésében. Biztosítani kell a lakásrendszer költségvetési és makrogazdasági stabilitását, a lakással kapcsolatos háztartási és fiskális kiadások kiegyensúlyozottságát és stabilitását. Meg kell teremteni a helyi közösségek kiegyensúlyozottságát, meg kell elôzni, illetve fel kell számolni a hátrányos helyzetû csoportok elkülönülését, szegregációját, illetve bizonyos településekre, régiókra való koncentrálódását. A hatékony lakásrendszer segíti az egészséges településszerkezet kialakítását, és biztosítja a kiegyenlített területi fejlôdést. Környezetkímélô lakásfejlesztés és -üzemeltetés révén biztosítani kell az energiatakarékos, környezetkímélô lakásépítési, mûködtetési formákat, technológiákat, megkövetelve az építészeti és környezeti minôséget, és el kell kerülni a pazarló területfelhasználást. Lakáspolitikai mutatók: fenntarthatóság Mutató Helyzetkép Területi lakásárkülönbség Városi és szuburbán lakásberuházások aránya Jövedelmi csoportok települési szegregációja Lakáskiadások aránya a GDP-hez képest A lakáskiadásokon belül a korábbi elkötelezettségek aránya A lakásárak különbsége a régiók szerint kb. kétszeres, a településtípusok szerinti kb. háromszoros. Ezt a lakáspolitika és területfejlesztési politika mérsékelheti. A nagyvárosokban az ezer fôre jutó új (a rehabilitált és teljesen felújított lakásokkal együtt) lakások száma érje el a hozzájuk tartozó agglomerációban épült lakások számát. (Vagy erôteljesebb programnál: az arány 75 25% legyen.) A felgyorsult szuburbanizácó jelentôs infrastrukturális, közlekedési többletköltségeket eredményez, emellett rendkívüli többletterheket ró az amúgy is gyenge kapacitású agglomerációs infrastruktúrára, és folyamatos csôdhelyzeteket idéz elô a közlekedésben. Másrészt oly mértékben romlik a belsô városrészek lakásállománya, ami már veszélyezteti a gazdaságos rehabilitációt. A települési szegregációs index azt mutatja meg, hogy a lakosság hány százalékának kellene elköltöznie ahhoz, hogy a különbözô jövedelmi csoportok egyenlôen oszoljanak meg a települések között. 1998 2002 között Magyarországon a támogatások nagysága elérte a GDP 1,2-1,4%-át. A lakásszektor nagyobb politikai prioritása esetén 2004 2019 között indokolt lehet a lakástámogatások növelése a GDP 1,8-2,2% körüli sávban. A lakástámogatásokon felül a korábbi elkötelezettségek csökkentik a lakáspolitika mozgásterét. Ezeknek az aránya nem szabad, hogy 30% felé emelkedjen. 1998 és 2001 között a korábbi elkötelezettségek aránya 31%-ról 16%-ra csökkent. A 2000 2001 közötti változások következtében ezek aránya lényegesen növekedett. 10
2.1.4. A lakáspolitika stratégiai célkitûzései: rövid- és középtávon A jelenlegi nyugat-európai lakásviszonyok megközelítéséhez: a lakásállomány 5-10%-os bôvítését (figyelembe véve 4,06 millió lakást, a folyamatos 100 évenkénti megújuláshoz szükséges évi 1%-os pótlást, a demográfiai korrekciót, a lakásállomány legalább 30 százalékának teljes felújítását, vagy cseréjét (van 800 ezer vályogház, amely megfelelô felújítással hosszútávra megtartható, de kb. 200 ezer lakást gazdaságosan nem lehet felújítani, és ezekkel nagyságrendben megegyezô azon lakások száma, melyeknek komfortfokozata javítható); szükséglakás és szoba-konyhás lakás (a szükséglakás nem lakás, a Lakástörvény nem is engedi ezek lakáskénti bérbeadását), az állomány 25-30 százaléka kisebb felújítást igényel. (A normális, de felújítást igénylô lakások, társasházak, panel stb. Ez is kb. 1 millió lakás kisebb-nagyobb rendbetételét, korszerûsítését jelenti). Összesen évente 38 40 ezer új lakás, 80 100 ezer lakásfelújítás szükséges. Az európai jövedelemszintekhez történô lassú, kiegyensúlyozott alkalmazkodási ütemet feltételezve, a lakásfejlesztési célú felhasználás, a vizsgált periódus alatt, a lakossági nettó jövedelmek 9 11 százalékának, az egyéb lakáscélú felhasználás további 7 8 százalékának felel meg. A lakásprogram stratégiai céljai Mindenkinek biztosítsa az elfogadható, egészséges, biztonságos, a munkahelyüktôl, a tanulási lehetôségüktôl elérhetô távolságban lévô lakást, amely hozzájárul az egyének jólétének növeléséhez és a társadalmi kohézió erôsítéséhez. MINÔSÉG LAKHATÓSÁG ELÉRHETÔSÉG FENNTARTHATÓSÁG RUGALMASSÁGA Értékesebb, európai Igényeknek megfelelô Megfizethetô Kiegyensúlyozott színvonalú lakásállo- választási lehetôség. lakáshitelek. összetételû lakóterületek, mány. Kiszámítható, átlátható, Megfizethetô városrészek, települések. mobil lakáspiac. lakáskiadások. Kiegyenlített területi A régi, elavult helyett Kiegyensúlyozott, Hátrányos élet- fejlôdés. korszerû, gazdaságos stabil, igazságos helyzetû csopor- Környezetkímélô, üzemeltetésû lakás- támogatási rendszer. tok lakhatásának értékmegôrzô lakásfejlesztés állomány. stabilizálása. és üzemeltetés. Stratégiai célkitûzések Indikátor 2003 2006 2018 Új lakások 3,5 % 3,9% 5% Substandard lakások 12% 10% 5% Jó lakások 53% 60% 70% Bérlakások aránya 9% 10% 15% Lakásmobilitás 3,5% 4% 8% A támogatási rendszer stabilitása 25% 65% 70% Lakásár/jövedelem hányados 5 év 4,8 év 3,5 év Lakásfenntartási költségek/jövedelem arány 23% 23% 20% A hitelmegfizethetôségi mutató 60% 60% 60% Lakbér/háztartásjövedelem arány 15% 16% 20% Szociális, támogatott lakbérû bérlakások, lakbértámogatásban részesülô bérlôk aránya 70% 65% 55% Alacsony jövedelmû és hátrányos helyzetû csoportok aránya a bérlakásszektorban 50% 50% 40% Zsúfolt lakások aránya 13,5% 10% 5% Területi lakásárkülönbség 1:3 1:2,5 1:2,5 Városi és szuburbán lakásberuházások aránya 3:7 1:2 1:1,3 Jövedelmi csoportok települési szegregációja 45% 50% 40% Lakáskiadások aránya a GDP-hez képest 1,61,8 2,2 A lakáskiadásokon belül a korábbi elkötelezettségek aránya 30% 45% 30% 11
3. A LAKÁSPOLITIKA STRATÉGIAI PILLÉREI Tekintettel a célok, a feladatok és a környezet komplexitására, valamint a program végrehajtásában résztvevôk széles körére és összetételére, a stratégiai célok megvalósításához szükséges lépéseket öt meghatározó feladatcsoportba soroltuk. Ezek a lakáspolitika pillérei. I. Ingatlan- és építési szabályozás A versenyviszonyokat meghatározó jogszabályi környezet és hatósági eljárások korszerûsítése II. Építés- és befektetésösztönzés A lakáscélú ingatlanfejlesztést és korszerûsítést ösztönzô rendszer fejlesztése és célprogramjai III. Lakáshoz jutás, lakhatás és szociális támogatás A lakástámogatási rendszer reformja IV. Kultúra, képzés, kommunikáció Az építészeti, városépítészeti és építési tevékenységhez kapcsolódó szakmai, államigazgatási és fogyasztói kultúra fejlesztését célzó programok és az NLP céljainak és eszközrendszerének kommunikációja V. Zászlóshajó programok A kormányzat és önkormányzatok intervenciós intézményei, iránymutató programjai és mintaprojektjei A program javasolt elemei, a pillérek részprogramjai, pályázati rendszerei, intézményei, mintaprojektjei alternatívák: bármely itt vázolt megoldás más, hatékonyabb megoldással helyettesíthetô. A program nem ötleteket, egyedi, periferikus megoldásokat tartalmaz, célja olyan környezet kiépítése, amelyben valamennyi szereplô, saját cél- és érdekrendszerén belül szolgálhatja a program céljait, vezetheti be a problémákat megoldó új megoldásait és termékeit. 12
3.1 A pillér módszer A pillér módszer meghatározza a készülô lakáspolitika stratégiai szerkezetét, céljait és üzeneteit annak érdekében, hogy a fô célcsoportokat törvény-elôkészítôket, politikai döntéshozókat, befektetôket, a szakmai szervezeteket, a lakosságot a politikai kezdeményezés támogatására késztesse. A módszer a problémákat, panaszokat, alternatív nézeteket olyan keretbe tereli, melyben a kérdések jól átláthatóak, csoportosíthatóak és a döntések meghozhatóak. Mivel egy cél megvalósítása érdekében több pillér is tartalmaz programokat, egyes programelemek vagy projektek fölöslegessé válása, vagy elmaradása nem veszélyezteti a stratégia megvalósítását. A környezet változik: a piac magával hozza a siker útjában álló problémák megoldását, ugyanakkor új problémákat generál és katalizátorként elôsegíti a lakáspolitika változásait is. Minden egyes pillérhez egy célsort kell rendelni a következôk szerint: A pillér meghatározása: a cél A rövid-, közép- és hosszú távú célok, amelyekben megjelennek a szakmai és érdekcsoportok által felismert problémák megoldásai (így az építési engedélyezés egyszerûsítése, mint az I. pillér, vagy a panelépületek felújításának megindulása, mint a II. pillér, vagy a környezeti terhelés csökkentése és a lakhatóság javítása, mint az I. és IV. pillér céljainak része) A pillérben foglalt célok megvalósításának mérföldkövei (pl. egy mintaprojekt elindítása, egy törvényváltoztatás elfogadása stb.) A pillérhez tartozó programelemekhez és projektekhez a programtervezôk és pénzügyi támogatók szükségesek. A pillérek pontosan meghatározzák az állami szerepvállalás kereteit. A célok azon területek között oszlanak meg, amelyeken az állam meghatározhatja a szerepeket és rendelkezik az egészséges lakáspiac megteremtéséhez szükséges jogosítványokkal, szervezetekkel és a program végrehajtásához szükséges szakértelem fejlesztésének eszközeivel. Elsôsorban az országos és önkormányzati intézményeknek kell alkalmazniuk azokat az új mûködési módokat és rendszereket, amelyek utat nyitnak a lakáspiaci szereplôknek: a befektetôknek, fejlesztôknek, lakásvásárlóknak és bérlôknek egyaránt. A pillér módszer az EU és a nemzetközi, fejlesztést támogató szervezetek (EBRD, Világbank, EDC, Phare) bevett gyakorlata, számos esetben a támogatás elôfeltétele, amelynek alkalmazása elôsegítheti a program elôkészítéséhez és végrehajtásához szükséges kutatás-fejlesztés (K+F) finanszírozását is. 3.2 A program bemutatása A stratégia a lakásprobléma megoldásának gazdasági és politikai vetületeit szerves egységként kezeli. A program elsôdleges tartalma a piacépítés, a problémákat megoldó társadalmi és gazdasági cselekvés megindítása. A kormány, az állam megoldja típusú, hagyományos üzenetek helyett azt kell tudatosítani, hogy a társadalom, a környezet jutalmazza a problémákat megoldó piaci cselekvést. Célunk, hogy a piacon elért eredményeket lehessen elismertetni a Nemzeti Lakásprogramot támogató Öt Pilléres Lakásprogram sikereként. A program politikai és társadalmi elfogadottságának meg kell elôlegeznie annak kiteljesedését, hosszú távú sikerét. A szereplôk (lakosság, ingatlanfejlesztôk, befektetôk, finanszírozók, államigazgatás, önkormányzatok, és sokan mások) együtt- és közremûködése a siker elôfeltétele. A lakásvásárlás, vagy bérlés a vásárlók, a lakosság számára, életfeltételeit meghatározó, stratégiai döntés, ezért nem csak az építôknek, fejlesztôknek, szolgáltatóknak, hanem vásárlóiknak is biztosnak kell lenni abban, hogy döntéseik feltételrendszere, környezete jogi, államigazgatási, adózási értelemben stabil. A kommunikáció ezért, csak egy politikailag elfogadott, tartós gazdasági stratégiára, és ahhoz kapcsolódó, stabil kormányzati magatartásra, és hosszú távon érvényesülô szabályrendszerre épülhet. Szükséges tehát, hogy a politika szereplôi elfogadják és támogassák a stratégia legfontosabb elemeit. 13
I. PILLÉR: INGATLAN- ÉS ÉPÍTÉSI SZABÁLYOZÁS A program elindítása és céljaival összhangban álló biztonságos, kiszámítható mûködéséhez szükséges jogszabályi környezet és hatósági eljárások korszerûsítése Cél Az ingatlanpiaci tevékenység biztonságának növelése; korszerû, az épített környezet fejlesztésére és a természeti környezet megóvására ösztönzô, gazdaságos építést lehetôvé tevô építési szabályozás; az építési tevékenység társadalmi hasznosságát, környezeti terhelését és infrastrukturális igényeit kifejezô adózás. A verseny- és szektorsemlegesség feltételeinek megteremtése a kínálat bôvítése érdekében. A lakáspolitika egyik legkevésbé költséges, ugyanakkor azonban nagyon hatékony eszköze lehet az intézményi rendszer továbbfejlesztése. A mai jogszabályi környezet a szocialista lakásgazdálkodás számos elemének a terhét viseli, és ezért alapvetôen fontos a jogszabályi környezet modernizálása, korszerûsítése. Szükség van tehát a jogszabályok szisztematikus áttekintésére és felülvizsgálatára, amelyek megalapoznak egy hatékonyabb piaci logikába illeszkedô, de szociális feladatokat is vállaló lakásrendszert. A jogszabályi változások a lakásrendszer mûködésének általános feltételeit biztosítják, ugyanakkor nagyon fontos, hogy a módosítások a lakáspolitika stratégiai céljainak is megfeleljenek. Tehát a lakásügyi jogszabályok átfogó módosítására van szükség, lehetôleg úgy, hogy megvalósuljon az intézményrendszeri változások egységes jogi kodifikációja. A modern lakásrendszerek a kockázatok megoszlására törekszenek és ehhez komolyabb jogszabályi, intézményi elôkészítés, képzett szakemberek kellenek. A jogszabályi változások szorosan összekapcsolódnak a lakáspolitikai stratégiával. A bérlakásprogram például feltételezi a mai lakbérszabályozás módosítását, és a lakásszövetkezeti törvény megalkotása, a lakásfinanszírozási rendszer továbbfejlesztése is feltételezi a jelzálogintézményekkel kapcsolatos törvények módosítását. A lakásügyi jogszabályok módosítása során figyelembe kell venni, hogy mely jogi feltételek hiánya akadályozhatja az egyes programok indítását. A társasháztulajdon országosan rendkívül jelentôs nagyságrendje, valamint az eladott önkormányzati (adott esetben több száz lakást magában foglaló) nagy bérházak és a lakótelepi társasházak biztonságos fenntartása miatt idôszerû és sürgetô feladat a Társasházi törvény rendelkezéseinek átfogó felülvizsgálata. 14 A Társasházi törvény 1998. márciusban történt hatályba lépése óta eltelt idôszak tapasztalatai egyértelmûen igazolják, hogy elengedhetetlen a társasházak szervezeti és mûködési feltételrendszerének tételes szabályozása. Az új szabályozásban hangsúlyosan kell jelentkeznie az épületvagyon kezelésével kapcsolatos feladatoknak is. A társasházkezelôi tevékenység ugyanis a társasházak fenntartásával, mûködtetésével összefüggô szakmai követelmények ismeretét feltételezi. Ma az egyik legsúlyosabb probléma, hogy a társasházak nem, vagy csak korlátozott számban rendelkeznek olyan szakemberekkel, akik megfelelôen felkészültek. Ösztönözni kell a lakáskezelô szakma mûködési feltételeinek javítását. Mindezekkel összefüggésben indokoltnak látszik a lakástörvény áttekintése is a bérbeadás feltételeinek korszerûsítése miatt. Nem utolsó sorban az új törvényi rendelkezéseknek szorosan kapcsolódniuk kell a gazdasági, társadalmi környezet változásaihoz. Ennek érdekében szükséges feloldani a jelenlegi szabályozás egyes ellentmondásait is. Az új Lakásszövetkezeti törvény megalkotásának legfôbb szempontjait tulajdonképpen a lakásszövetkezeti jogi szabályozás egészének legfontosabb tartalmi elemei képezik, amelyeket a jelenlegi minden szövetkezetre irányadó egységes szövetkezeti törvény helyett, önálló törvényben kell meghatározni. Ez önmagában még nem jelent nagy volumenû, strukturális és tartalmai átalakításokat. A Lakásszövetkezeti törvény módosításával meg kell teremteni az elvi lehetôségét annak, hogy a lakásszövetkezetek bérlakásokat is építhessenek. Lényeges, hogy az új törvénynek tartalmaznia kell a lakásszövetkezetek gazdálkodásának alapkérdéseit, a lakásszövetkezeti szövetségek, érdekképviseletek sajátosságait, a lakásszövetkezeti ellenôrzés alapvetô keretszabályozását. Mindezekhez igazodóan fontos a lakásszövetkezet fogalmának pontosítása és kiegészítése, valamint a lakásszövetkezeti használati és tulajdoni viszonyok egyértelmû meghatározása.
AZ I. PILLÉR PROGRAMJAI Az ingatlanjog fejlesztése A piaci tevékenység biztonságát erôsítô intézkedések, és az ingatlan-nyilvántartás helyzetének rendezése az egyik legfontosabb feladat. A már említett Társasházi törvény (Tt. 1998) és a Lakásszövetkezeti törvény, valamint a Lakástörvény (a többször módosított 1993. évi LXXVIII. tv.) módosítása (megújítása); az épülô társasházak és albetétek elôzetes megnyitásának lehetôvé tétele; a jelzáloggal terhelt ingatlanok forgalomképességének megteremtése; a mélységi-, magassági és levegôjogok szabályozása stb., az ingatlan-nyilvántartás feltételeinek javítása, országos szintû elérhetôség biztosítása, lakáskataszter stb. Az építési szabályozás korszerûsítése A szabályozási ellentmondások és hiányok felszámolása, az új technológiák és eljárások figyelembevétele, józan, EUkonform dereguláció, a környezetvédelmi és gazdaságossági érdekeket összehangoltan szolgáló szabályozás, egységes építési kódex. Regionális Rendezési Terv program A rendezési tervek felülvizsgálata és regionális koordinációja, az épített és természeti környezet védelmét és lakhatóságát szolgáló, a szükséges fejlesztéseket ösztönzô szabályozás. Regionális összhang a lokális rendezési tervek között. Adózás és mobilitás program Az ingatlanpiaci mobilitást korlátozó adó- és illetéknemek felülvizsgálata, a mobilitást ösztönzô adónemek (pl. 60 év felett nagyobb lakásból kisebb lakásba költözés ösztönzése stb.), rendszerek bevezetése. Ezen belül: a magas átírási illetékek és lakásértékesítést terhelô jövedelemadó szabályainak felülvizsgálata; a közösségi terhekkel arányos építményadó bevezetése. (Az új lakásépítésnél az áfa-visszaigénylés vizsgálata, mellyel csökkenthetô a használt lakások ára is.) Az I. Pillér tartalma indoklás Az I. Pillér a kormányzati ágazatok, illetve a területi és helyi önkormányzatok közötti koordinációt igénylô, jogalkotási és szabályozási feladatokat tartalmazza. Célja a fejlôdés útjában álló akadályok elhárítása, a fenntartható fejlôdést ösztönzô, a piaci aktivitást és befektetéseket vonzó jogi és szabályozási környezet, az önerôsítô folyamatokat indító változások kritikus tömegének megteremtése. Az I. pillér intézkedései az alábbi, a piaci fejlôdést akadályozó problémákra adnak választ: a lakásingatlanok fogalmi rendszere a különbözô jogszabályokban (Ptk, OTÉK, adó- és számviteli szabályok stb.) szabályozott, ez nehezen áttekinthetôvé teszi a rendszert; az ingatlan-nyilvántartás egyes területeken jelentôs lemaradásban van, ami növeli a hitelezés kockázatát; a társasházak mûködése nehézkes (szervezeti és mûködési szabályzatok hiányai, belsô jogviszonyok, közgyûlés eljárási problémái stb.) az épülô társasházaknál az albetétek elôzetes megnyitásának hiánya áttekinthetetlenné teszi a társasházépítés finanszírozását, növeli annak kockázatait; a különbözô jogszabályokban megfogalmazott (építési, tûzvédelmi, egészségügyi, országos és helyi) építési normatívák nem konzisztensek, gyakran elavultak és ellentmondásosak, indokolatlanul drágítják a lakásépítést, egyszerre túlszabályozottak és hiányosak; a szabályozási és rendezési tervek nem fejezik ki az épített és természeti környezet védelmével, fenntarthatóságával és lakhatóságával kapcsolatos szempontokat és érdekeket, regionálisan összehangolatlanok; a telekkialakítás rendszere, folyamata esetleges, elavult; a földtörvény, a mezôgazdasági területek túlzott védelmével, drágítja az építési telkeket; a szabályozási és piaci viszonyok elôsegítik a túlzott arányú beépítést; az értéknövelô (hasznos területet növelô, funkcióbôvítô, komfortfokozó stb.), önfinanszírozó fejlesztések (felújítás, tetôtérbeépítés, emeletráépítés, hozzáépítés stb.) az építési elôírások nem eléggé rugalmasak; egyes adónemek (magas átírási illeték, ingatlanértékesítés nyereségadója, a közjegyzôi szolgáltatások magas hatósági ára) korlátozzák a mobilitást. 15
II. PILLÉR: ÉPÍTÉS- ÉS BEFEKTETÉSÖSZTÖNZÉS A lakáscélú ingatlanfejlesztés és korszerûsítés ösztönzô rendszerének fejlesztése és célprogramjai Cél A befektetôket vonzó, az egészséges lakáspiac megszületését elôsegítô ösztönzôrendszer és az intézményi változásokat kihasználó és támogató célprogramok, amelyek elôsegítik a lakás- és bérlakáskínálat bôvítését és a lakásállomány súlyos, minôségi, mûszaki és építészeti problémáinak felszámolását. A II. PILLÉR PIACÉPÍTÔ PROGRAMJAI 16 A bérlakásépítés ösztönzési rendszerének kialakítása A bérlakás-építési vállalkozások normatív ösztönzése, a lakásvásárlás feltételeivel koordinált, versenyképességet biztosító adózási és leírási feltételek. A 2006-ig terjedô programszakasz része a lakásvállalatok, közhasznú társaságok megalakulásának ösztönzése, kezdeti mûködésének elôsegítése, valamint a lakásprogram irányításával megbízott Lakásprogram-iroda (illetve bérlakásegysége) 2003. évi létrehozása. A bérlakások mûködtetését végzô, a regisztrációs kritériumoknak megfelelô lakásvállalatok létrejötte az elsô években erôteljesen ösztönzött (gyorsított leírási lehetôségek, adókedvezmények). A regisztráció feltétele a lakásvagyonnal arányos, megfelelô tôkeerô és a lakásvagyon legalább a leírás idôtartamára bérlakásként történô üzemeltetésére vonatkozó forgalmazási korlátozása. Vizsgálandó a részben szociális üzemeltetést vállaló (az önkormányzatokkal erre nézve PPP szerzôdést kötô) vállalkozások speciális támogatásának lehetôsége, azonban csak olyan mértékig, hogy ez ne eredményezzen kizárólagosan szociális hasznosítású gettókat. A újonnan alakult, a támogatott szférába belépô lakásvállalatok az elsô években (2006-ig) beruházási támogatást kapnak, és támogatott hiteleket vehetnek fel. A program megindulása után a tôketámogatás fokozatosan csökken, és a finanszírozásban egyre nagyobb szerepet kap a hitelezés, amit a hitelgarancia-intézmény speciális programja segíthet. A bérlakásprogram 2007 2018 közötti idôszakra az EU bérlakásrendszereinek színvonalához való felzárkózást tûzi ki célul, mégpedig a nyugat-európai modellek figyelembevételével. A bérlakások kínálatát a jelenlegi önkormányzati (szociális) bérlakások, a támogatott lakás-bérbeadással és -beruházással foglalkozó lakásvállalatok, és a magánbérlakás piacon fellépô, tipikusan egy-két lakással rendelkezô háztartások képviselik. A program célja, hogy a bérlakásszektor a teljes lakásállomány 15%-át képviselje, hozzávetôleg 300 ezer magánbérlakással és 150-150 ezres nagyságrendû önkormányzati, illetve lakástársasági bérlakással. Az önkormányzati szektor a közvetlen szociális igények és az önkormányzati településfejlesztési célok kielégítésére szolgál, felépítése, mûködése a maihoz hasonló bár kissé rugalmasabb szabályozást igényel. E körben kell megoldani az alacsony jövedelmûek lakáshasználatát. A támogatott szektor új eleme a bérlakásrendszernek, amelybe a lakáskiadásra specializált szervezetek (lakásvállalatok) lépnek be, valamint a lakáskiadásra vállalkozó egyéni magánbérlakás tulajdonosai. Az idôszak végére a háztartások 10 15%-a a támogatott szektorba fog tartozni. A támogatást nem élvezô magánbérlakás-szektor továbbra is a piaci igényeket, piaci feltételek mellett, állami beavatkozástól mentesen elégíti ki. (A lakásbérlemények 30-40%-a ma is a piaci szektorban mûködik). Megkerülhetetlen kérdés a korábban privatizált vagy nagy összegû tartozást felhalmozott lakások sorsa. Szükségesnek tartjuk egy olyan lakásalap létrehozását, melynek segítségével az önkormányzatok, vagy a lakásvállalatok visszavásárolják azokat a lakásokat, melyeknél a tulajdonosok ezt igénylik és velük meg tudnak egyezni úgy, hogy vagy bérlôként benne maradnak a lakásban vagy kisebb lakásba költöznek. A lakáscélú ingatlanfejlesztés ösztönzési rendszerének modernizációja A lakásépítéshez fûzôdô társadalmi célok és érdekek megjelenítése az adó-, illeték- és elvonási rendszerben. A lakáscélú fejlesztés kedvezményezése, így pl. a lakások értékesítéshez illeszkedô, késleltetett adófizetés lehetôségei (az értékesítéssel egyidejû aktiválás és adóelszámolás). Adózási és területfejlesztési program Az építést terhelô adók és illetékek környezeti és infrastrukturális terhelést kifejezô, az épített és természeti környezet védelmét szolgáló modernizációs programja, a közmûfejlesztési hozzájárulások elavult rendszerének felül-
vizsgálata, ugyanakkor a fejlesztési terhekkel arányos építési adó bevezetése. Tôkepiaci háttérszolgáltatás fejlesztési programja A belföldi és nemzetközi biztosítótársaságok lakáspiaci belépésének ösztönzése a fedezeti elôírások felülvizsgálatával és adózási eszközökkel (zászlóshajó program: a nyugdíjalap vagyonfeltöltése, ld. V. Pillér); az ingatlanalapok lakáspiaci aktivitásának ösztönzése, a bérlakásállomány értékpapírosítása jogszabályi akadályainak elhárítása, terjedésének ösztönzése. (Zászlóshajó program: Nemzeti Lakásalap, V. Pillér) A II. PILLÉR CÉLPROGRAMJAI A lakosság által érzékelt problémák megoldására irányuló, közvetlen ösztönzési, támogatási programok. A kapcsolódó kormányzati és önkormányzati szinteken, a regionális és lokális lehetôségek és célok szerint meghirdetett pályázati rendszerek figyelembe veszik a pillérek felépítését és preferálják a többcélú (egyszerre több pillér változatos céljait kielégítô) projekteket. A II. Pillér ösztönzô programjainak hatékony alkalmazását, hatásuk gyors megjelenését az V. Pillér mintaprojektjei a zászlóshajók támogatják, amelyek feltárják az ösztönzô rendszer lehetôségeit, és irányt mutatnak a szereplôk nagy tömegének. A bérlakásprogram pályázati rendszerei Alprogram 1 A bérlakás-vállalkozások PPP szerzôdései Bérlakás-állományok üzemeltetésére vonatkozó PPP szerzôdések létrejöttének ösztönzése. Önkormányzati bérlô-kijelölési garanciák és szociális lakbér-hozzájárulás kombinált alkalmazása. (Bevezetésének feltétele: a szociális lakbértámogatás ld. III. Pillér). A program a vegyes (szociális/piaci) üzemeltetést preferálja, a szociális gettók kerülendôek. A program 2006-ig terjedô kísérleti szakaszában fontos elem a lakbérszabályozás. A rendszer három ponton szabályozza a lakbért. A támogatott szektorban a lakbér nem lehet egy adott maximumnál magasabb, aminek az a célja, hogy egyes részpiacokon esetleg monopolhelyzetbe kerülô lakásvállalatok ne jussanak kiemelt pozícióba. A második eleme a lakbérszabályozásnak a piaci viszonyoktól függô, tárgyalásos elven mûködô, települési szintû rugalmas lakbérkontroll, amely mind a bérbeadóknak, mind a bérlôknek biztonságot jelent. Ez lényegében azt jelenti, hogy a maximális lakbérszint alatt kötött lakbéreket csak egy meghatározott képlet alapján lehet módosítani. Végül pedig a lakbértámogatás keretében meghatározásra kerül az a lakbérszint, amely alapján a lakbértámogatás nagysága kiszámításra kerül. A keresleti oldalon tehát a lakbérjegyrendszer keretében kapnak lakbértámogatást az arra rászoruló háztartások (alacsony jövedelmûek, idôsek, fiatalok, gyermekes családok, más településrôl elköltözôk stb.), akik ezt a lakbérjegyet bármely lakásvállalatnál, vagy a regisztrált magánbérbeadók lakásaiban igénybe vehetik. A lakbér-támogatási rendszernek illeszkednie kell a jelenleg mûködô szociális ellátó rendszerhez. A lakbérjegyrendszer lehetôvé teszi, hogy a lakásvállalatok versenyezzenek egymással és a magánbérleti szektorral a bérlôkért. A lakbértámogatási rendszer kialakítása során be lehet építeni olyan eszközöket, amelyek elôsegítik a vegyes társadalmi összetétel kialakulását, és csökkentik a társadalmi csoportok elkülönülését (a kontrollált bérû lakások 50%-át lakbérjeggyel rendelkezôknek, 10%-át pedig regisztrált civil szervezetek által kijelölt bérlôknek kell kiutalni). Az önkormányzatok és vállalatok egyedi megállapodásokat is köthetnek a lakásvállalatokkal, amely növeli a lakásvállalatok mûködésének stabilitását. Alprogram 2 Kisvárosi-községi bérlakásprogram A III. Pillér céljaihoz is kapcsolódó (a szociális lakbértámogatás igénybe vételével az alacsony jövedelmû rétegeknek is megoldást kínáló), a munkaerô mobilitását is elôsegítô, a környezetre tervezett bérlakásrendszerek támogatási programja, az önkormányzatok által vezetett pályázati program, a PPP lehetôségek kihasználásával. Céljai kapcsolódhatnak a Telep-felszámolási programhoz. Alprogram 3 Munkáltatók, mint bérbeadók program A munkáltatói lakbér-hozzájárulás és munkáltatók által üzemeltetett (szolgálati) lakások költség-elszámolási és leírási lehetôségeinek bôvítése, a bérlakás-rendszer terjedése, a munkaerô-mobilitás, és a megfizethetôség javítása érdekében. A kísérleti program munkáltatók szerepvállalása és javaslatai esetén indítható. Panelprogram, a lakótelepek humanizálása A lakótelepeken egyszerre jelentkezik a szociológiai elavultság és a mûszaki elavultság. Felújítási (teljes revitalizációs, és/vagy bontási-értékesítési) alternatívák. Pályázati rendszerek, a társasház-felújítási pályázati rendszerek továbbfejlesztése. (Iránymutatás: ld. V. Pillér, zászlóshajók.) A panelépületek kategóriába nemcsak a tényleges panel elemekbôl épült lakóépületek tartoznak, hanem a többi iparosított technológiával épült lakóház is (blokk, öntött, alagútzsalus, vasbetonvázas épületek). Panelbôl Magyarországon 508 ezer lakás épült, más iparo- 17
sított technológiával pedig további 280 ezer. Magyarországon a 4 millió lakás közel 20%-a iparosított technológiával épült. Budapesten 800 ezer lakásból mintegy 200 ezer a panellakás. Ezeknek az otthonoknak kell új életet adni. A panelházak és városrészek komplex rehabilitációja az egyik legsürgetôbb feladattá vált. Ezt támasztják alá az idôközben elvégzett, az építmények egészére vonatkozó szakértôi mûszaki vizsgálatok, másrészt az épületek fenntartásával kapcsolatos, országos szinten is számottevô, folyamatos és jelentôs mértékû energiavesztés ténye, de a legnagyobb probléma az itt élô lakosság gyorsuló ütemû, halmozottan hátrányossá váló, romló élethelyzete, a lakótelep szlömösödése. A panelrehabilitáció tehát mûszaki, gazdasági feladat is, de egyben lényeges szociális kérdés. Közismert adat, hogy ezekben a panellakásokban körülbelül 2 100 000 ember él, ezért a Nemzeti Lakásprogram fontos eleme a panelprogram. 18 A komplex lakóterületi felértékelôdést célul tûzô program a Lakásprogram-iroda vezetésével és az önkormányzatok által kezelt normatív támogatással valósul meg. A programnak fontos feladata, hogy a társasházak és a lakásszövetkezetek gazdálkodása stabilizálódjon, kiszámíthatóvá váljon, és ezáltal megbízható, alacsony kockázatot jelentô partnerei legyenek a bankoknak. A programnak ki kell terjednie leromlott, periferizálódási problémákkal terhelt, szlömösödött lakótelepek komplex kezelésére, illetve teljes szanálásának lehetôségeire is. Az egyedi panelházak felújításaira az eddigiekhez hasonló támogatási program mûködtethetô. A panelprogram sikeres végrehajtásának feltétele a társasházi, illetve lakásszövetkezeti törvény módosítása és a rendezési-szabályozási tervek felülvizsgálata. A panel -program differenciált megközelítést alkalmaz. Négy típusú beavatkozást különböztetünk meg. Az elsô esetben (komplex-felértékelô) lehetôség van arra, hogy a lakóterület egésze felértékelôdjön, ami hasonló a városrehabilitációs programokhoz. Itt a hangsúly a közösségi beruházásokon van, amelyek településenként és lakótelepenként mások és mások lehetnek. A következô típus a másik végletet képviseli, amikor megindul a lakótelep leromlása, mind társadalmi, mind fizikai értelemben, ekkor van szükség olyan programra (komplex stabilizáció), amely ezt a folyamatot megállítja. A harmadik típusú program az energia-korszerûsítésre koncentrál, a negyedik pedig az épületfelújításra. A komplex programoknak tehát van egy közösségi eleme (pl. munkahelyteremtés, környezetátalakítás stb.) és épületfelújítási, energiakorszerûsítési eleme. A panelprogram legfontosabb alprogramja az energiaszolgáltatókkal együttmûködô korszerûsítés, amely a lakótelepi lakások mûszaki felújítását összekapcsolja az energiaszolgáltatás rekonstrukciójával. Az alprogram kb. 15 év alatt kb. 300 ezer lakásra terjedne ki, és az energiaszolgáltató (távhô) vállalatok és a társasházak kooperációjára épülne. A panelprogram elválaszthatatlan része az energiaellátás primer oldalának korszerûsítése. A program a mai támogatási konstrukció folytatása lenne, azzal a különbséggel, hogy 30% támogatás mellett, kedvezményes hitelben is részesednének a társasházak. A panelprogram egy három éves mintaprogram-sorozattal indul. (Teljes felújítás, a lakókörnyezet humanizálása.) E periódus után a készpénztámogatást kedvezményes hitelek váltják fel. Ezeket a támogatásokat kiegészítik az önkormányzati támogatások, amelyek forrása az önkormányzatoknak nyújtott normatív támogatás. A programhoz fokozatosan egy speciális, kötött felhasználású garanciaprogram is kiépül. A garanciaprogram keretében nyújtott technikai segítség, standardok és eljárások kidolgozása, átadása fontos szerepet játszhat ebben. A másik eleme a programnak, hogy a beruházások legalább részben megtérüljenek az energia-megtakarítások révén, és a lakások üzemeltetése olcsóbb legyen. Az egyedi panelházak felújításaira az eddigiekhez hasonló támogatási program mûködtethetô, azzal a különbséggel, hogy a garanciaprogram erre a szférára is kiterjeszthetô. A program itt is azzal számol, hogy a mintaprogram-szakasz harmadik éve után a készpénztámogatást felváltja a kedvezményes hitel. A belsô városrészek és településközpontok megújításának programja Felújítási és átépítési lehetôségek (teljes revitalizációs, és/vagy bontási-értékesítési alternatívák). Pályázati rendszerek, a társasház-felújítási pályázati rendszerek továbbfejlesztése. Meghatározó szempont az épített környezet védelme, gazdaságos megóvása. A településközpont a közösség egészséges gazdasági életének a helye, a helyi társadalmi élet színtere, a közösségi történelem része. A személygépkocsi elterjedése, az életmódváltozás azonban Magyarország sok településén, a városokban és Budapesten éppen úgy átértékelték a településközponti területek egy részét, mint ahogy az Európai Unióban történt. Nálunk napjainkban tetôzik a városokat elhagyó kiköltözôk hulláma. A tehetôsebbek is kiköltöztek a város környékére, amivel csökkentek a városmegújítás forrásai. Összességében ugyanakkor növekednek a közlekedési problémák, a torlódások és az ezzel összefüggô környezeti ártalmak. A hagyományos falvak népességszámát megközelítô betelepedôk új lakóházai általában nem illeszkednek a település hagyományos arculatához. A leromlott állapotú közterületekkel rendelkezô városköz-
pontok lakosságát, vállalkozásait pedig gazdasági hátrány éri, a turizmus lehetôségei részben vagy egészben kihasználatlanok maradnak. A településközpont rehabilitációja azonban megállítja a környék tönkremenetelét, lehetôséget teremt, hogy az emberek találkozzanak egymással, közös programokat szervezzenek, ünnepségeket tartsanak. Ezért az Európai Unió is szorgalmazza a város- és falumegújítást, a rendezett és esztétikus közterületek kialakítását, a településközpontok forgalomcsillapított vagy gyalogos zónáinak kijelölését, a zöldfelületi rendszerek, a civil (közösségi), a kulturális, az oktatási vagy a helyi turisztikai információszolgáltatási tevékenységek végzésére alkalmas értékes épületek felújítását, a közterületek fejlesztéséhez kapcsolódó, ahhoz szükséges közmûvesítést. Magyarországon is szükséges az arra alkalmas településrészek, a településközpontok rehabilitációja, megújítása. Szükség van azokra a programokra, amelyek a helyi közösség akaratára épülnek, amelyek kiterjednek az önkormányzatok és a helyi magántulajdonosok pénzügyi együttmûködésével, illetve további forrásokra támaszkodva a kisebb és nagyobb települések eredeti utcaképének, hangulatának visszaállítására. Az épületeknek felújításuk után nonprofit célú (pl. közszolgálati, oktatási, kulturális, szociális, turisztikai információs) tevékenységeknek is helyt kell adniuk. A városrehabilitáció a lakásstratégia egyik hangsúlyos eleme, amelyet az önkormányzatok a központi költségvetés (Lakásprogram-iroda) pályázati rendszerei támogatnak. A támogatások elsôdlegesen a kapcsolódó közterületi és infrastrukturális beruházásokat és társadalmi programelemek végrehajtását fedezik és ösztönzik a magas színvonalú építészeti megoldások alkalmazását. A program keretében megvalósuló tömbfelújítás vagy társasház-felújítás a ma is mûködô keretek között folytatódik tovább. A program sikeres végrehajtásának feltétele az építési szabályozás és rendezési tervek korszerûsítése, az értéknövelô felújítások könnyítése. A városrehabilitáció a lakásstratégia egyik hangsúlyos eleme lesz. A komplex programok, hasonlóan a panelprogramhoz, pályázhatnak a központi Lakásprogram-irodához, ahol a beruházási költségek 20-30%-át kaphatják meg. A városrehabilitációs programok szervezeti háttere az akcióterületre felállított közhasznú fejlesztô társaság. A program kb. 150 ezer lakást tartalmazó területet foglal magába. A komplex program költségei a közterületi beruházások, és a gazdasági, társadalmi programelemek végrehajtását fedezik. A program keretében megvalósuló tömbfelújítás vagy társasház-felújítás a ma is mûködô feltétetek között folytatódik tovább. A tervek szerint kb. 200 ezer lakást tartalmazó épületállomány újítható fel a 2018-ig terjedô 15 éves idôszak alatt. (Ld. még V.Pillér, zászlóshajók). Társasház-felújítási program Az önkormányzati pályázati rendszerek fenntartása és továbbfejlesztése, kombinációja az egyéb célprogramokkal. Példa: fizetésképtelen idôs korúak részére a V. pillér intézményei által bevezetett fordított jelzálog konstrukció (életjáradék, vagy idôsek otthona ellátás ellenében tulajdon-visszavásárlás), amely tartalmazza a futamidô-kockázat biztosítási kezelését, és fedezetet képez az épületfelújítás költségeire. Családi ház komfortnövelô felújítási program Az ország lakosságának jelentôs része családi házban él. A családi házak 82%-ában van fürdôszoba. A házak többségének hôszigetelése, nyílászárói, fûtési rendszere az EUnormáknak sem, de a hazai normáknak sem felel meg. Az program célja, hogy növelje a családi házak komfortosságát, javítsa a bennélôk életminôségét. Ez a program támogatja az EU törekvését is, ami az elmaradott térségek felzárkóztatását célozza. A II. PILLÉR TARTALMA INDOKLÁS A pillér a kormányzati ágazatok, illetve területi és helyi önkormányzatok közötti koordinációt igénylô, a lakáscélú ingatlanfejlesztést és felújítást ösztönzô jogalkotási és szabályozási feladatokat, valamint a program céljainak megvalósulását közvetlenül elôsegítô tevékenységek célprogramjait, pályázati rendszereit tartalmazza. A pillér felállítását, a program alapvetô céljai és a célprogramokban megfogalmazott, szorító hiányok mellett, az alábbi, leggyakrabban felvetett problémák indokolják: Az adók és illetékek, az építést terhelô egyéb elvonások (önkormányzati befizetések stb.) rendszeridegenek, nem fejezik ki a lakásépítéshez fûzôdô társadalmi és környezetvédelmi szempontokat és érdekeket (így pl. túlterheli az alacsonyabb környezeti terheléssel és infrastrukturális fejlesztési igénnyel járó belsô városi építéseket és alulterheli a zöldövezeti fejlesztéseket). A bérlakás-üzemeltetés adó- és leírási feltételei nem vonzóak a tôkeerôs vállalkozások számára. A közmûfejlesztési hozzájárulások rendszere esetleges, elavult, a jelenlegi tulajdonszerkezetben logikátlan. A piacról hiányoznak a forrásokat bôvítô, hosszú távú érdekeket érvényesítô, a piacot stabilizáló nagybefektetôk és bérlakásrendszerek. 19
III. PILLÉR: A LAKÁSHOZ JUTÁSI ÉS SZOCIÁLIS TÁMOGATÁSOK RENDSZERÉNEK REFORMJA Cél A támogatási célok, eszközök és a kedvezményezettek köre világos meghatározásán alapuló, a társadalmi céloknak és az igazságosság követelményeinek megfelelô, normatív, a piaci folyamatokkal konzisztens, fenntartható rendszer, amelynek célja a rászorultak lakhatásának elôsegítése és a rászorultak körének folyamatos csökkentése. A III. PILLÉR PROGRAMJAI A lakossági lakásvásárlás ösztönzési rendszere A kedvezményezettek által, anyagi helyzetüktôl függetlenül, a felhasználás célja szerint igénybe vehetô, a kapcsolódó adóbevételeket meg nem haladó mértékû ösztönzések rendszere. Az induló idôszakban tartalmazza a kamattámogatások jelenlegi rendszerét, amely a piaci kamatszintek erôteljes csökkenése esetén kompenzáció nélkül, ennek elmaradása esetén (elôreláthatóan 3-4 év) kompenzációval (hosszabb futamidôt lehetôvé tevô visszafizetési garancia, leírási lehetôségek) váltandó ki. A fiatalok, elsô lakásvásárlók, gyermekesek normatív támogatásai. Ld. részletesen: 5.2 A lakástámogatási rendszer reformja. A lakásbérlés általános ösztönzési rendszere A lakásvásárlás és lakásbérlés támogatási rendszerének összehangolása az azonos kedvezményezettcsoportokra (fiatalok, gyermekesek, más lakással nem rendelkezôk) megállapított támogatásokkal, a szektorsemlegesség és a bérleti alternatíva versenyképessége érdekében. Ld. részletesen: 5.2 A lakástámogatási rendszer reformja. A lakásbérlés szociális támogatásának rendszere A szociális helyzetük miatt rászorulók lakbértámogatásának rendszere. Az önkormányzatok által elosztott, normatív támogatás. Igényjogosultsági kritériumait törvény, összegét, a központi költségvetés hozzájárulása tekintetében a kormányzat (költségvetési törvény), saját hozzájárulásuk tekintetében az önkormányzatok állapítják meg. A központi támogatást a 4.1.1 Lakásprogram-iroda folyósítja, adminisztrációját (jogosultság vizsgálata, elosztás) a helyi önkormányzatok végzik. A lakbértámogatás a bérlô 20 által szabadon választott, regisztrált bérbeadóknak (lakásvállalatok és magánbérleti szektor) történô bérleti díjfizetésre használható fel, annak érdekében, hogy a bérbeadók (lakásvállalatok, kisvállalkozók, lakástulajdonosok) versenyezzenek a szociális bérlôkért is. (Technikai lehetôségek: lakbérjegy, kötött felhasználású bankkártya stb.) A szociális lakbértámogatási rendszer kialakítása a PPP lakáscélú alkalmazásának és a bérlakásállomány forgalmazhatóságának, értékpapírosításának is az elôfeltétele. A magán tulajdonú lakásállomány vissza nem térítendô támogatásának analógiájára a lakbértámogatásnál is meg fog jelenni a családban nevelt gyermeklétszámra vonatkozó támogatás, a szociálisan indokolt jövedelmû családok számára. KIEMELKEDÉS-CÉLPROGRAM A hátrányos helyzetû társadalmi csoportok kiemelkedését és esélyegyenlôségét célzó célprogramok Alprogram 1 Telepfelszámolás A kisebbségi és periferizálódott csoportok leromlott lakóhelyei felújításának, illetve megszüntetésének és pótlásának programja. A lakásépítési/vásárlási támogatások, és a szociális lakbértámogatások kombinált alkalmazásával megvalósuló, az önkormányzatok és kisebbségi önkormányzatok részvételével végrehajtott programok. Hagyományos építési anyagok felhasználása; bérlôk, tulajdonosok bevonása a lakásépítésbe. Az esélyegyenlôséget javító programok között szerepel a telep-felszámolási program, amely a 2018-ig terjedô idôszakon belül körülbelül 45 ezer lakás minél nagyobb részének felújítása jelenti. A telepfelszámolási program célja az ott élô mintegy 100 ezres nagyságú roma népesség életminôségének javítása, társadalmi beilleszkedésének segítése. Ez azt is jelenti, hogy ezeket a programokat komplex módon, más környezetjavító, infrastrukturális, szociális, foglalkoztatási, oktatási programokkal együtt kell megvalósítani. Továbbá a hátrányos helyzetû, alacsonyabb jövedelmû társadalmi csoportok esélyegyenlôségét javítják az érintett rétegek számára nyújtott lakásfenntartási és adósságkezelési támogatások, melyek enyhítik a lakáskiadásaikat fizetni