ELŐTERJESZTÉS Dombóvár Város Önkormányzata Képviselőtestületének 2011. június 30-i rendes ülésére Egyszerű többség Tárgy: Az ERMIBAU Kft. kárigénye az Árpád utcai ingatlaneladással kapcsolatban Előterjesztő: Szabó Loránd Polgármester Készítette: Önkormányzati és Szervezési Iroda Tárgyalta: Városgazdálkodási Bizottság Pénzügyi Bizottság Tanácskozási joggal meghívott: Topa Imre ügyvezető, ERMIBAU Kft. Vida Tamás ügyvezető, Dombóvári Város- és Lakásgazdálkodási Nkft. Költségvetési, pénzügyi-gazdálkodási szempontból ellenőrizte: Kovács Gyula, a Városgazdálkodási Iroda vezetője Törvényességi szempontból ellenőrizte: dr. Gábor Ferenc jegyző
Tisztelt Képviselő-testület! Előzmények: 2011. február 11-én Dombóvár Város Önkormányzata és az ERMIBAU Építőipari, Kereskedelmi és Szolgáltató Kft. (továbbiakban ERMIBAU Kft.) között adásvételi szerződés jött létre a dombóvári 907 hrsz-ú, Árpád u. 59. alatti lakóház, udvar és a dombóvári 903/A/1-2-3-4-5 hrsz-ú, Árpád u. 61. alatti társasházi lakások vonatkozásában. Az ERMIBAU Kft. tulajdonjoga az adásvételi szerződés alapján a Földhivatal 2011.02.23-i határozatával került bejegyzésre. Mivel a szerződés aláírásakor a 903 hrsz-ú társasházban még bérlők voltak, így az ingatlan birtokbaadására csak április 13- án került sor. Topa Imre, a Kft. ügyvezetője 2011. május 31-én kelt levelében (mellékelve) azzal fordult az önkormányzathoz, hogy a vételárából 4,5 MFt leszállítást kér. Ennek részletezése: 1. Épületben keletkezett belső és külső kár: 1.860.000,- Ft 2. Talajcserével kapcsolatos költségek: 1.607.000,- Ft 3. Műszaki Igazságügyi Szakvélemény díja: 320.000,- Ft 4. Ingatlanon fennálló vízdíjtartozás: 700.000,- Ft Összesen: 1. Épületben keletkezett belső és külső kár: 4.487.000,- Ft Az adásvételi szerződés 4.) b. pontja szerinti az önkormányzat vállalta, hogy a 903 hrsz-ú ingatlant legkésőbb 2011. április 15-ig birtokba adja az ERMIBAU Kft-nek, mivel a társasház bérlakásként működött, és a Dombóvári Város- és Lakásgazdálkodási NKft. a kiköltöztetést csak egyesével tudta megoldani a lakók más ingatlanban történő elhelyezése miatt. A lakások kiürítésére az alábbi időpontokban került sor: 1. 2011.03.21-én 2. 2011.03.30-án 3. 2011.04.07-én 4. 2011.04.12-én 5. 2011.04.13-án. Az első négy lakás kiürítésekor minden esetben értesítve lett Topa Imre ügyvezető, hogy az ingatlant vegye birtokba és intézkedjen azok zárhatóságáról, éppen úgy, mint az Árpád u. 59. alatti ingatlan esetében is, de érdemi intézkedés a Kft. részéről nem történt. Emiatt volt a teljes birtokbaadás április 13-án, a vevő. a már kiürített lakásokat korábban is birtokba vehette volna, megelőzve a rongálásokat. A tényleges birtokbaadás előtti napokban történt meg az épület rongálása, ami miatt a rendőrségi feljelentést a Dombóvári Város- és Lakásgazdálkodási NKft megtette. A
rongálások elkövetői tartoznak felelősséggel az általuk elkövetett károkozásért, azért az önkormányzatnak nem kell helytállnia. A Műszaki Igazságügyi Szakvélemény az okozott károk értékét új anyagárakon számolta, holott vevő elismerte, hogy az általa megvásárolt ingatlanok nyílászáróit, berendezéseit (ajtók, ülőkád, cserépkályha, mosogató, WC-tartály, mosdó ) nem kívánja felhasználni, azok mindenképpen bontásra kerültek volna. 2. Talajcserével kapcsolatos költségek: Az adásvételi szerződés alapját képező 2010. augusztus 04-i ingatlanforgalmi értékbecslés talajmechanikai vizsgálatra nem tér ki, az nem is volt feladata. Az adásvételi szerződés mellékletét képezte az értékbecslés, így az abban leírtakkal az ERMIBAU Kft. is tisztában volt. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 367. (1) bekezdése értelmében az eladó köteles a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen a dologra vonatkozó esetleges jogokról és a dologgal kapcsolatos terhekről tájékoztatni. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni. Az önkormányzatnak nem volt tudomása semmiféle rejtett geotechnikai hibáról, erről sem információ, sem dokumentum nem állt rendelkezésre, arra semmi nem utalt, így a tájékoztatás terén az önkormányzat úgy járt-e el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Az adásvételi szerződés is rögzíti, hogy felek az értékbecslést teljes körű tájékoztatásnak fogadják el. 3. Műszaki Igazságügyi Szakvélemény díja: Topa Imre által elkészítetett szakértői vélemény költségének áthárítását nem tartom indokoltnak. A szakvéleményt nem az Önkormányzat kérte és rendelte meg, másrészről a díja igen magas. Amennyiben perre kerülne sor a kirendelt igazságügyi szakértői vélemény díját a vesztes félnek kell állnia. 4. Ingatlanon fennálló vízdíjtartozás: A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 387. -a rögzíti, hogy a közüzemi szerződés alapján a szolgáltató köteles meghatározott időponttól a felhasználó számára folyamatos és biztonságos a felhasználó igénye szerint meghatározott közüzemi szolgáltatást nyújtani, a felhasználó pedig köteles időszakonkénti díjat fizetni. Fentiek alapján egyértelmű, hogy a közüzemi szerződés a szolgáltató és a szolgáltatás igénybevevője közötti jogviszony. A Ptk. 388. (2) bekezdése kimondja, hogy a szolgáltató a szerződés megkötését csak jogszabályban meghatározott esetekben tagadhatja meg. A fentiek megerősítik azt, hogy a közüzemi szerződés a fogyasztó és a szolgáltató között jön létre, másrészt megtiltják azt, hogy a szolgáltató jogszabályban nem rögzített tényeket vegyen figyelembe a szerződés megkötésekor, így például az is kizárt, hogy a szolgáltató azért tagadja meg a szerződéskötést, mert a korábbi fogyasztónak tartozása áll fenn.
Mindezek alapján az ERMIBAU Kft.-vel a szerződéskötést a Dombóvár és Környéke Víz- és Csatornamű Kft. nem tagadhatja meg, továbbá a keletkezett hátralék behajtása a vízmű és a fogyasztó (volt lakók) közötti jogvita része. Fentiekben leírtak alapján az ERMIBAU Kft 4,5 MFt-os igénye nem megalapozott, javasolt, hogy azt az önkormányzat ne fogadja el. Megjegyezni kívánom, hogy az adásvételi szerződés alapján az ERMIBAU Kft.-nek az ingatlanok birtokbaadásának napján kiállított számlák alapján kell a vételárhátralékot kifizetni az alábbiak szerint: Ingatlan 907 hrsz. 903 hrsz. Birtokbaadás 2011.03.01. 2011.04.13. Számla összeg 3.864.000,- 5.020.000,- Számla határideje 2011.03.15. 2011.04.30. Fizetés 2011.05.27. Nincs rendezve Késedelem 73 nap Az ERMIBAU Kft. a még fennálló 5.020.000,- Ft-os tartozásba kéri beszámítani az általa követelt 4,5MFt-ot. Az adásvételi szerződés 3. pont e) alpontja szerint fizetési késedelem esetén a Ptk. szerinti késedelmi kamat jár, 30 napot meghaladó fizetési késedelem esetén eladó a szerződéstől írásban elállhat. Mivel az adásvételi szerződés alapján az ingatlanok tulajdonjoga már az ERMIBAU Kft.-é annak ellenére, hogy a vételár nincs még kifizetve nem javaslom az adásvételi szerződés felbontását. Ptk. 301. (1) Pénztartozás esetében ha jogszabály eltérően nem rendelkezik a kötelezett a késedelembe esés időpontjától kezdve akkor is köteles a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamatot fizetni, ha a tartozás egyébként kamatmentes. A kamatfizetési kötelezettség akkor is beáll, ha a kötelezett késedelmét kimenti. (2) A késedelmi kamat mértéke a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat hét százalékkal növelt összege. Nagyságrendileg a késedelmi kamat (5.020eFt-os tartozásnál jún.30-ig számolva) 100.000,-Ft. Kérem a Tisztelt Képviselő-testületet, hogy döntését az önkormányzat vagyonáról és a vagyongazdálkodásáról szóló irányelvek mentén, annak figyelembevételével tegye meg.
Határozati javaslat Dombóvár Város Önkormányzatának Képviselő-testülete az Önkormányzat és az ERMIBAU Építőipari, Kereskedelmi és Szolgáltató Kft. között a dombóvári 907 hrszú, Árpád u. 59. alatti lakóház, udvar és a dombóvári 903/A/1-2-3-4-5 hrsz-ú, Árpád u. 61. sz. alatti társasházi lakások vonatkozásában létrejött adásvételi szerződés kapcsán nem ismeri el a vevő vételár csökkentési igényét, és felszólítja, hagy a szerződésnek megfelelően haladéktalanul egyenlítse ki a vételárhátralékot a szerződés szerinti kamattal együtt. Határidő: 2011. július 15. - ERMIBAU Kft. értesítése Felelős: Polgármester Végrehajtásért felelős: Önkormányzati és Szervezési Iroda Dombóvár, 2011.június 15. Szabó Loránd polgármester