I N GATLANVAGYON-ÉRTÉKELÉS 3532 Miskolc, Andrássy utca 94 hrsz: 21638/143 Készítette:...... Dátum: Miskolc, 2009.10.26
TARTALOMJEGYZÉK Tartalomjegyzék 1 1. Értéktanusítvány 2 2. Nyilatkozatok 3 3. Vagyonelemek ismertetése 4 3.1 Elızmények 4 3.2 Adatszolgáltatás 4 4. Korlátozó feltételek 5 5. Ingatlanpiaci elemzés 6 5.1 Észak-Magyarországi régió 6 5.2 Miskolc bemutatása 10 5.3 Miskolcon belüli elhelyezkedés 12 6. Ingatlan bemutatása 14 6.1 Ingatlannyilvántartási adatok 14 6.2 Általános bemutatás 14 6.3 Épület adatai 16 6.4 Helyiségkimutatás 17 7. Gazdasági válság és hatásai Magyarországon 18 8. Értékmegállapítás 20 8.1 Értékelés módszerei 20 8.2 Elırejelzés 21 8.3 Alkalmazott módszer 22 8.4 Piaci összehasonlító módszer 23 8.5 Költség alapú módszer 24 8.6 Hozam alapú módszer 26 8.7 Értékegyeztetés 28 9. Mellékletek 29 9.1 Tulajdonlap 29 9.2 Térképmásolat 33 9.3 Alaprajz 34 9.4 Fényképek 37 9.5 Térkép 45 9.6 Városrendezési terv 46 1
1. ÉRTÉK-TANUSÍTVÁNY ÉRTÉK-TANÚSÍTVÁNY, AZ ÉRTÉKELT INGATLAN MEGNEVEZÉSE ÉS ADATAI Az ingatlan megnevezése: Vendéglı Település (város, kerület): Miskolc Utca, házszám: Andrássy utca 94 Irányítószám: 3532 Tulajdonos neve: Hrsz.: 21638/143 TULAJDONVISZONYOK Tulajdoni helyzet/forgalomképesség: Forgalomképes Értékelt érdekeltség: Tulajdonjog ARBO VENDÉGLÁTÓ ÉS SZOLGÁLTATÓ ZRT (1/1) AZ INGATLAN FİBB JELLEMZİI Telek területe összesen: 1964 m 2 Felépítmény (nettó) területe összesen: 2060 m 2 Felépítmény hasznos (redukált) területe: 2060 m 2 Közmő-ellátottság: Vezetékes víz, -szennyvíz, vezetékes gáz, elektromos áram, ipari áram Komfortfokozat: Összkomfortos Jelenlegi funkció: Kereskedelmi és Szolgáltató (szórakoztató) központ ÉRTÉKELÉS Értékelés célja: Forgalmi érték megállapítás Értékelés alkalmazott módszere: Piaci összehasonlító, hozam (DCF módszer) - és költségalapú módszer Értékelés fordulónapja: 2009.10.26 Szakvélemény érvényessége 90 nap Helyszíni szemle idıpontja: 2009.10.22 Megrendelı megnevezése: Miskolc, 2009.10.26 Készítette: Értékelı (szakértı) neve: Tóth János Gábor ARBO VENDÉGLÁTÓ ÉS SZOLGÁLTATÓ ZRT MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉKEK KATEGÓRIÁNKÉNT Forgalmi érték: 476.000.000,- Ft. azaz Négyszázhetvenhatmillió forint. Ingatlanvagyon értékelı. 2
2. NYILATKOZATOK A szakvéleményt készítı személy: Tóth János Gábor Ingatlanforgalmi értékbecslı A megállapított érték per-, igény- és tehermentes állapotra vonatkozik. Az értékbecslésben rögzített megállapítások, következtetések kizárólag szakmai szempontok szerint kerültek megállapításra, azokat csak az 4. pontban szereplı feltételek korlátozzák. A szakvélemény a tanúsítványban megjelölt célból 2 példányban készült, melybıl 1 eredeti és 1 másolati példány. Ettıl eltérı módon, részletekben vagy teljes terjedelmében történı felhasználása, publikációja Tóth János Gábor Ingatlanforgalmi értékbecslı hozzájárulásával történhet. A szakvélemény egyes részeinek, részleteinek felhasználása esetén az esetlegesen felmerülı véleményeltérésekért, jogvitákért nem vállalunk felelısséget. Jelen dokumentáció az 3. pontban rögzített célból, magyar nyelven készült, így az értékbecslı nem vállal felelısséget arra vonatkozóan, ha a késıbbiekben idegen nyelvre történı fordításban esetlegesen eltérések tapasztalhatók. A szakvéleményben ismertetett ingatlanok (egyéb tárgyi eszközök) helyszíni szemléjén (megtekintésén) az alábbi értékbecslıi jogosultsággal rendelkezı személy vett részt:.. Ingatlanforgalmi értékbecslı 3
3. VAGYONELEMEK ISMERTETÉSE 3.1. Elızmények Az ARBO VENDÉGLÁTÓ ÉS SZOLGÁLTATÓ ZRT. megbízta Tóth Jánost (3532 Miskolc, Szabadság utca 43.), az 1/1 arányú tulajdonában lévı 21638/143 helyrajzi számú 3532 Miskolc, Andrássy utca 94 szám alatti 1/1 tulajdoni hányadú ingatlan értékelésével. Az ingatlanértékelés célja az ingatlan forgalmi értékének megállapítása. Megrendelı adatai: A megrendelı neve: Címe: 3532 Miskolc Széchenyi utca 56. Telefonszáma: 06-30/336-2529 Kapcsolata az értékelt ingatlannal: tulajdonjog ARBO VENDÉGLÁTÓ ÉS SZOLGÁLTATÓ ZRT 3.2. Adatszolgáltatás Megbízó az értékbecslés elkészítéséhez átadta az ingatlan 30 napnál régebbi tulajdoni lap másolatát; /2007.12.06./ az ingatlan hitelesített földhivatali térképmásolatát; /2007.12.06./ az ingatlanon álló épület mőszaki tervdokumentációt; Felépítmény alaprajzát A helyszíni szemle során a megbízó képviselıjével bejártuk az ingatlant, annak állagát fényképfelvételeken rögzítettük, a Megbízó által szolgáltatott alaprajzot, alaprajzi vázlatot az épület alaprajzi elrendezésével összevetettük, ellenıriztük és azt megfelelınek találtuk. Elvégeztük a telek helyrajzi paramétereinek vizsgálatát a földhivatali ingatlan-nyilvántartás szerint vezetett térképmásolat ismeretében helyszíni szemrevételezés és az épületek számbavétele alapján. Az értékbecslés fenti dokumentációk, az általunk beszerzett illetékhivatali és ingatlanforgalmazói rendszerben lévı összehasonlító adatok alapján, valamint a 2009. október 22. napján történt helyszíni bejáráson tapasztaltak és a megbízótól kapott információk alapján készült. 4
4. KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK 1. A szakvélemény a tárgyi ingatlant, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra vonatkozik. Az értékelést követıen bekövetkezett bármilyen nemő változásokért, gazdasági-környezeti körülmények megváltozása, engedély nélküli építés stb. melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelısséget nem vállalunk. 2. Az értékelt épületek alapterületét a helyszíni szemle során ellenıriztük. Az ellenırzés legalább az épületek fıbb befoglaló méretének a kontrolljára (bruttó alapterület meghatározása) terjedt ki. 3. A szakvéleményben leírtakat a helyszíni szemlén látottak alapján mutattuk be. A helyszíni szemle során talajmechanikai, statikai, épületfizikai, környezetvédelmi és egyéb hasonló vizsgálatokat nem végeztünk. Nincs meg a képesítésünk arra, hogy felismerjük a veszélyes, egészségre ártalmas anyagokat. Az ilyen anyagok jelenléte lényegesen befolyásolhatja az értéket. Szemrevételezéssel is megállapítható környezetszennyezést nem észleltünk. 4. Ezen értékelési szakvélemény csak a fentebb megnevezett célra használható fel. Más célra a szakvéleményt csak az értékelı írásbeli beleegyezésével lehet felhasználni. Az összehasonlító adásvételi ingatlanok házszámát adatvédelmi okok miatt nem közlöm beazonosítható módon, azok irattáramban szükség esetén rendelkezésre állnak. Az értékelés csak egységes egészként kezelhetı, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet. 5. A meghatározott forgalmi érték per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik. Feltételeztük, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem terheli semmilyen jelzálogjog, vagy egyéb kötelezettség azokon kívül, amelyeket konkrétan megemlítettünk jelentésünkben. 6. Jogi vizsgálatot a tulajdoni lap vizsgálatán túlmenıen nem végeztünk. 5
5. INGATLANPIACI ELEMZÉS 5.1 Az Észak-Magyarországi Régió általános-, gazdasági-, turisztikai- jellemzıi Az Észak-Magyarországi Régió összterülete 13.421 km 2. A 2001. évi népszámlálás adatai szerint népessége 1.291.403 fı, az ország lakosságának 12,66%-a. A régióhoz tartozó három megye közül Borsod-Abaúj-Zemplén megye mind területét, mind pedig népességét illetıen jóval nagyobb, mint Heves és Nógrád megye együttesen, hiszen az elsıként említett megye területe 7.247 km 2, népessége 745 ezer fı, míg a másik kettıé sorra 3630 km 2 325 ezer fı, illetve 2544 km 2 és 220 ezer fı (KSH, 2001). A régió különbözı fejlettségő területekbıl áll. A Szlovákiával határos északkeleti sáv elmaradott mezıgazdasági jellegő. Ózd, továbbá a nógrádi és a sajóvölgyi bányavidék, amely korábban nehézipari bázist jelentett, ma válságövezet. Mátraalján, Tokaj-Hegyalján és az egri körzetben történelmi borvidék található, amely több vonatkozásban megırizte régi hírnevét. Az iskolázottság és az idegen nyelvtudás alacsonyabb az országos átlagnál, amely konzerváló tényezıje az elmaradásnak. A régióból jelentıs az elvándorlás, bár üteme az utóbbi években kissé mérséklıdött. Évrıl-évre javulnak a tanulmányok folytatásának lehetıségei, feltételei. Nemzetközi példák bizonyítják, hogy egy leszakadt térség felemelkedésének az oktatás, a tudomány teremtheti meg az alapját. Az észak-magyarországi régió ebbıl a szempontból szerencsés helyzetben van. A 15 ezer hallgató képzését ellátó Miskolci Egyetem, a 16 ezer hallgatóval rendelkezı gyöngyösi fıiskola, valamint a salgótarjáni és egri fıiskola ugyanis rendelkezik a felzárkózáshoz szükséges feltételekkel. A végzett hallgatók 70%-a ma még más térségben keres munkát, fıként a fıvárosban és a Dunántúlon. Észak-Magyarországi Régió térképe Forrás: www.gm.hu Az infrastruktúra fejlesztésében a régió nagy lépéseket tett elıre. Tovább épült a korszerő M3-as autópálya, melynek Miskolcig történı kiépítése közelebb hozta Budapesthez a borsodi térséget, de ez csak az egyik feltétele annak, hogy a mőködı tıke felfedezze magának a régiót. Emellett szükség van az autópályához kapcsolódó autóutakra is. Az utóbbi években korszerősödött a vasúti közlekedés, a hírközlés. Ez reményt ad arra, hogy a térség a jövıben komparatív elınyöket tudjon elérni, s erre, megfelelı fejlesztési koncepciókat alakítson ki. 1. ábra 6
A régió gazdasági elmaradásának felszámolására a fent említett fejlesztések mellett kedvezményezett térségeket, valamint vállalkozási övezeteket hoztak létre. Ezek hatékonyságát még nem lehet felmérni, ám sokak szerint az elırehaladás üteme elmarad a várakozásoktól. A régió távlati fejlesztésének egyik kulcskérdése, hogy sikerül-e olyan feltételeket teremteni, amely a térséget a befektetık, elsısorban a külföldiek számára vonzóvá teszik. Erre jelenleg csak az energiaszektorban került sor. Az idegenforgalmat illetıen a térség lehetıségei változatosak. Magyarország kilenc nemzeti parkjából három itt tálható: az Aggteleki, a Bükki és részben a Duna-Ipoly Nemzeti Park, valamint számos tájvédelmi körzet és természetvédelmi terület. Az aggteleki karszt, Hollókı és Tokaj-Hegyalja utóbbi, mint történelmi borvidék pedig a világörökség listáján is szerepel. Az említett nevezetesebb látnivalók mellett a régió hegyes-dombos vidéke, kirándulóhelyei, termálvizes fürdıi télen-nyáron kínálnak lehetıségeket a pihenésre, sportolásra, kikapcsolódásra. Az idegenforgalom infrastruktúrája azonban elmarad az országostól, és ezért a kedvezı természeti adottságok ellenére a külföldi turizmus részaránya is alacsony. Mindezt jelentıs beruházásokkal lehetne orvosolni. A régió gazdaságát természeti adottságai és történelmi hagyományai miatt elsısorban a nehézipar és a bányászat határozta meg. A gazdasági szerkezetváltás után ezek az iparágak leépültek és az ipari termelés visszaesett. A külföldi tıke segítségével korszerősített néhány nagyvállalat azonban megırizte a régió ipari (gép- és vegyipari) karakterét. A gazdasági szerkezetet korszerősítı külföldi tıke beáramlása azonban még nem igazán jelentıs, elsısorban bérmunka jellegő, amiben meghatározó szerepet játszik a térség gazdasági centrumoktól való távolsága. Újabban azonban az épülı autópálya mentén és a Közép-Magyarországhoz legközelebb fekvı nyugati térségekben már érezhetı a gazdasági fejlıdés. A régióban a felsıoktatás szerepe meghatározó. Jelentıs K+F-kapacitások állnak rendelkezésre. A mezıgazdaság részesedése a bruttó hozzáadott értékbıl az átlagnak megfelelı. Ebben a régióban a legmagasabb az erdısültség és magas a gyepterület aránya. A termıhelyi adottságok - elsısorban a domborzati viszonyoktól függıen - igen változatosak. A régió szılı- és gyümölcstermelése jelentıs. A térség idegenforgalmi vonzerejét a változatos természeti adottságok, kulturális értékek, néprajzi hagyományok, a gyógyvizek, a híres szılı és borkultúra adják. A régió erısségei: Jelentıs termálvíz lehetıségek és folyók Viszonylag nagy arányú erdısítés Változatos és érdekes tájkép 7
Védett természeti területek Erıs kulturális örökség Gyorsan növekedı idegenforgalmi ipar A biogazdálkodás és a fenntartható vidékfejlesztés kezdeményezései Világhírő bortermı vidékek Fejlett ipari kultúra és hagyományok, hagyományos ipari központok Változatos nemzetiség Erıs helyi kultúra és közösségi szellem Jó oktatási rendszer A vendéglátóipar egy ország gazdasági helyzetét jelentıs mértékben befolyásolja. Napjainkban a vendéglátás és a turizmus szoros kapcsolata figyelhetı meg. A belföldi és külföldi turisták számának alakulása befolyásolja az új vendéglátóhelyek létesítését. A vendéglátóipari termelés jelenlegi struktúrája, alkalmazott gépei és berendezései, a felhalmozódott szakmai tapasztalat hosszú fejlıdési folyamat eredményeként jöttek létre. A fejlıdés ütemét és irányát mindig az adott ország földrajzi helyzete, kapcsolatai más országokkal, a lakosság fogyasztási szokásai, a gazdasági élet általános fejlettsége határozzák meg. Magyarországon a két világháború között alakult ki a napjainkban is meglévı vendéglátóipari üzlethálózat jelentıs része, azonban minden évben létesülnek új vendéglátóhelyek. Forrás: www.ksh.hu A globális válság hatásai egyelıre nehezen felmérhetıek, a negatív folyamat pedig gyors ütemben hat a turizmusra és vendéglátásra is. 8
Bár számos elemzés és statisztikai mutató számolt be arról, hogy a vendéglátás teljesítménye idén jelentısen visszaesett, ha a vendéglátóhelyek számát figyeljük, ebbıl tavaly még kevés látszott. Tavaly év végén összesen 57 ezer vendéglátóhely üzemelt Magyarországon, számuk 559 egységgel csökkent az év folyamán. A vendéglátásból folyó áron 687 milliárd forint árbevétel származott 2008-ban. Ezzel együtt a szálláshely-szolgáltatás, vendéglátás nemzetgazdasági ág részesedése a teljes bruttó hazai termékbıl (GDP) a 2007-es 1,6 százalékról 1,3 százalékra csökkent tavaly - a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Jelentés a turizmus 2008. évi teljesítményérıl címő kiadványa. E szerint a magyarországi vendéglátóhelyek 88 százaléka, csaknem 50 ezer kereskedelmi, 12 százaléka munkahelyi, rendezvényi és közétkeztetést végzı vendéglátóhelyként üzemelt. Az éttermek és a cukrászdák száma 184, illetve 40 egységgel, a bárok, borozók száma 75 egységgel csökkent, a munkahelyi, rendezvényi és közétkeztetést végzı vendéglátóegységek száma azonban 247 egységgel, 4 százalékkal nıtt, megközelítve a 7 ezret. 2008-ban a kereskedelmi vendéglátóegységek 46 százalékát, a munkahelyi, rendezvényi és közétkeztetı vendéglátók 24 százalékát egyéni vállalkozók üzemeltették, míg egy évvel korábban ez az arány 48 százalék, illetve 26 százalék volt. A többi kereskedelmi, valamint a munkahelyi, rendezvényi és közétkeztetı vendéglátóhelyet társas vállalkozások, illetıleg egyéb gazdálkodó szervezetek mőködtették. A vendéglátásból 2008-ban folyó áron 687 milliárd forint árbevétel származott. Az árbevétel 87 százaléka, 600 milliárd forint (2007-ben 587 milliárd forint) a kereskedelmi vendéglátásban, 87 milliárd forint (2007-ben 81 milliárd forint) a munkahelyi, rendezvényi és közétkeztetı vendéglátásban realizálódott. A vendéglátóhelyek eladási forgalmának volumene az utóbbi néhány év alatt fokozatosan csökkent, 2008-ban összességében 5 százalékkal. A vendéglátás ágazatban mőködı vállalkozások árbevételét erıs szezonalitás jellemzi. A munkahelyi vendéglátóhelyek éven belüli egyenletes forgalmát a nyári szabadságolások következtében kiesı vendégek csökkentik átmenetileg, ezzel szemben a kereskedelmi vendéglátásban ebben az idıszakban a legnagyobb a kereslet. 9
5.2. Miskolc bemutatása Miskolc az Északi középhegység legfontosabb helyén, az un. Miskolci-kapuban fekszik; a borsod-zempléni tájaknak nemcsak földrajzi központja, hanem a különbözı tájegységek találkozópontja is. A város körül körcikkszerően találkoznak egymással: a Bükk hegység, a Cserehát, a Zempléni-hegység és az Alföld szegélye. Miskolc területe 236,68 km², ebbıl 58,02 km² a belterület és 178,66 km² a külterület. A belterületi rész szélessége kelet-nyugat irányban 19 km, észak-dél irányban 10 km. Mai felszíne a kéregszerkezeti mozgások eredményeként lépcsızetes felépítéső. Keletrıl nyugat felé 30 km kiterjedéső, amin belül négy lépcsı figyelhetı meg; a magasságkülönbség eléri a 800 métert. Bár Miskolc a köztudatban a nyolcvanas évek iparvárosaként él, és gazdaságának valóban a szocialista évtizedek nagyarányú iparosítása adta a legnagyobb lendületet, az ipar, közte a kohászat is már több évszázados múltra tekint vissza a városban. A rendszerváltás utáni gazdasági visszaesés Észak-Magyarország iparvárosait érintette a legsúlyosabban, a munkanélküliségi ráta az egyik legmagasabb lett az országban, Miskolc lakossága drasztikusan csökkent (bár erre nemcsak a munkanélküliség, hanem a korszakra egyébként is jellemzı szuburbanizációs folyamat is hatással volt.) A város gazdasági szerkezete átalakult, a nagy állami cégek túlsúlya helyett a kis- és középvállalkozások lettek jelentısek. Az ország többi részéhez hasonlóan az állami cégek privatizációja is lezajlott. A 2000-es évek elejére az átalakulás nagyjából befejezıdött, és a város túljutott a gazdasági mélyponton. Nıtt a szolgáltató szektor jelentısége, nemzetközi nagyvállalatok, hipermarketek jelentek meg a térségben. A városvezetés tudatosan igyekszik erısíteni Miskolc sokáig elhanyagolt idegenforgalmi és kulturális szerepét, melyben nagy lehetıségek rejlenek. 2004 végén végre az autópálya is elért a városig, ez újabb lendületet adott a fejlıdésnek. 10
A város éghajlata: Tengerszint feletti magasság : 130 m Átlagos évi középhımérséklet : 9,7 C Átlagos évi meleg (25 C-ot elérı) napok száma : 77 nap Átlagos évi hideg (0 C alatti) napok száma : 105 nap Átlagos évi zord (-10 C alatti) napok száma : 17 nap Ivóvíz: 96% Szennyvíz: 92% Vezetékes gáz: 94% Elektromos energia: 100% Miskolc állandó lakosságának korösszetétele: [2009. január 1.] 0-2 év 3-5 év 6-13 év 14-17 év 18-59 év 60 év felett Összesen 4 694 4 600 13 938 8 169 107 459 38 281 177 141 A LEGFONTOSABB TURISZTIKAI ATTRAKCIÓK LÁTOGATOTTSÁGA Vonzerık Látogatók száma (fı) 2001 2002 2003. 2004. 2005 2006. 2007. 2008. Barlangfürdı 168.096 113.055 154. 820 174. 334 177. 759 257. 778 216. 233 314.486 Kisvasút 154.872 149.011 162. 315 172. 448 183. 902 183. 902 167. 799 184.172 Vadaspark 65.045 98.881 98. 862 106. 756 128. 367 88. 385 82. 395 119.362 Diósgyıri Vár 57.257 44.336-37.700 54.700 70.000 68.200 73.000 * Forrás: Miskolc MJV Várospolitikai és Informatikai Osztály, KSH B.A.Z. Megyei Igazgatósága *Rendezvényekkel együtt 2008-ben a Diósgyıri Vár látogatottsága 115.342 fı volt 2002 évben a legfontosabb attrakciók látogatottsága 23% 39% 15% 23% Barlangfürdı Kisvasút Vadaspark Diósgyıri Vár Fenti elemzéseket a turizmussal kapcsolatban azért tartom fontosnak, mert a vizsgált ingatlan hasznosíthatósága nagymértékben függ ezektıl. Több turisztikai attrakció útvonala mellett fekszik: Diósgyıri vár, Lillafüred, kisvasút végállomástól 300m-re. Azon vendégek akik ezen turisztikai területeket látogatják, potenciális ügyfelei lehetnek a vizsgált szórakoztató komplexumnak. Pontos felmérés nem készült az ügyfélkörrıl, hogy az állandó és turisztikai vendégek milyen arányban oszlanak meg. 11
5.3. Az ingatlan településen belüli elhelyezkedése Az ingatlan elhelyezkedése, környezete, telek leírása Az értékelt ingatlanok Miskolc-Bulgárföld városrészben található. A várost átszelı fı közlekedési 4 sávos út (Andrássy) mentén található. Mind helyi autóbusszal, mind villamossal, mind személyautóval könnyen megközelíthetı. Környezetében diósgyıri sportcentrum (stadion, uszoda, birkózóterem, stb), 4, ill. 10 emeletes társasházi panel, tégla építéső lakások, iskola, bevásárló központ (Penny Market), családi házak, iparterületek (legtöbbjük használaton kívül, szanálásuk folyamatban), illetve a lillafüredi kisvasút végállomása találhatóak. A városrész dinamikus fejlıdésnek indult az elmúlt években. Bulgárföld, Kilián városrészek ingatlanpiaci szempontból jónak mondható. A Lórántffy utca az autó kereskedık utcájává vált. A városrész kelet felıl az Újgyıri fıtérbe kapcsolódik. Az itteni városi piac felújítása befejezıdött. A piac mögötti számozott utcák rehabilitációja folyamatban, jelenleg elmaradott környezető, alacsony presztízső terület. Miskolcon hasonló szolgáltatásokkal rendelkezı komplexum nincs. Bulgárföld és környezı Kilián városrészben kisebb éttermek, szórakozóhelyek elszórtan találhatóak, melyek nem jelentenek nagy konkurenciát az értékelt ingatlanra. A telek a környezı ingatlanoktól nem lekerített, megközelítése könnyő. Gépkocsival való megállás megoldott a komplexum szők környezetében. A Stadion utca felöl több tíz gépkocsi megállása lehetséges. A térség megközelítése minden területérıl jól kiépített utakon lehetséges. Az autóbusz, és villamosmegálló az ingatlannal szemben található. A telekingatlan jellemzıen sík, 100%-ban burkolt, közterülettıl nem leválasztott, térmértéke 1964 m2. Az Andrássy és Stadion utca közt terül el. 12
Az ingatlan besorolása a Miskolci Építési Szabályzat szerint az alábbi: Vt 600574 Vegyes zónák: (1) Településközpont vegyes (Vt) a) A terület jellemzıen több rendeltetési egységet magába foglaló lakó- és olyan igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportlétesítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetıen nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra. b) A területen - lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület a terület azon részén, ahol a gazdasági célú használat az elsıdleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény, parkolóház, továbbá kivételesen - nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhetı el. c) A területen nem helyezhetı el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjármővek és az ilyeneket szállító jármővek számára. A legkisebb kialakítható teleknagyság 700 m2 Maximálisan beépíthetı terület: 60% Megengedett építménymagasság: 7,5 m Területfelhasználás szempontjából a telek megosztása kedvezı: a terület két utcáról is megközelíthetı. A vendégforgalom az Andrássy utca felıl megoldott, a személyzeti bejáró a Stadion utca felıl érhetı el. A vendégek a Stadion utca felöl kényelmesen meg tudnak állni. Az Andrássy utca felöli homlokzatánál lett kialakítva egy nagy alapterülető grillterasz (térképmásolaton nincs feltüntetve, értékével nem kalkulálunk.). A vendégbejárat az étterem felöl és a Sqash pályák felöl megoldott. Jelenleg a Sqash pályák felöli bejáratot használják, a másik ebben az idıszakban lezárt. A felépítmény téglalap alakú, a régi Stadion étterem vázára és annak bıvítésébıl kapta jelenlegi alakját. Részben alápincézett, földszint és emelt kialakítású. Az Andrássy utca frontján impozáns teljes fronti részen üvegportálos kialakítás található, oldalsó homlokzatok fémlemez burkolást és tégla burkolást kapott. (A 2005-2006-os építésnél kuriózumnak számított a fém külsı burkolat megoldás.) Az épület tömeg és térformálása igazodik a telek és a tágabb környezet adottságaihoz, a tömegforma és homlokzatképzés, a homlokzati elemek és az iparosított technológia alkalmazása mellett is megırizte egyedi jellegét, melyet tovább erısít a belsı terek vizuálisan egybefüggı kialakítása. A kedvezı égtáj felé megnyíló épület nemcsak esztétikai, hanem hıtechnikai szempontból is elınyös megoldásnak tőnik. 13
6. Ingatlan bemutatása, leírása 6.1 Ingatlan-nyilvántartási adatok: A tulajdoni lap kelte: 2007.12.06 Település: Miskolc Besorolás: Belterület Helyrajzi szám: 21638/143 Megnevezése: Vendéglı Terület: 1964 m2 Tulajdonos bejegyzetten: ARBO VENDÉGLÁTÓ ÉS SZOLGÁLTATÓ ZRT (1/1) Terhek: Budapest Bank Rt jelzálogjog bejegyzési kérelmének elutasítása. Keretbiztosítéki jelzálogjog (200.000.000.-Ft); Jogosult: COMMERZBANK ZRT. Széljegy: Nincs Szolgalom, egyéb 6.2 Az ingatlan általános bemutatása Az ingatlan címe: Miskolc, Andrássy 94. Helyrajzi száma: 21638/143 A telek területe: 1964m2 A telek alakja, formája: Szabálytalan sokszög alakú telkek A telek határai, kerítettsége: Nem elkerített. Elhelyezkedése, fekvése, tájolása: Az ingatlan Miskolc Bulgárföld városrészben található, fıút mentén. Az ingatlan utcafronti része déli tájolású, sík területen helyezkedik el. A terület beépítettsége, nyitottsága: Az épület bruttó alapterülete alapján: 33%-os Az ingatlanon jelenleg található: Egy pinceszint + földszint + emelet magába foglaló épület, szórakoztató központ. A környezı ingatlanok jellemzı hasznosítási Szemközt találhat a Diósgyıri stadion, kisebb formája kereskedelmi egységek, iskola, társasházi lakások (Bulgárföldi, Kiliáni lakótelep), posta. Lakott településen belüli elhelyezkedése: Miskolc Bulgárföld városrészében található az ingatlan. Közvetlenül a városon végigfutó villamos-sínpár és fıútvonalra hord ki a terület. A hátsó telekhatár a Stadion utca. Megközelíthetısége: Több irányból is jól megközelíthetı. Gépkocsival való megközelítése a legcélszerőbb a Stadion utcáról (szilárd burkolatú úton) Közlekedési eszközök: Az ingatlanhoz legközelebbi buszmegálló tıle 50 méterre található, villamosmegálló 80 m-re Közmővesítettség: Összközmőves A telefonvonalak száma 2 fıvonal A hasznosítás jelenlegi formája a tul. lap Vendéglı szerint: Legcélszerőbb hasznosítás a szakértı szerint: Egyéb, az ingatlan értékét jelentısen befolyásoló körülmény: Szórakoztató központ és parkoló Újszerő állapota, településen belüli monopol helyzete. 14
Az épület szintjei és a kialakított funkciók: Pince szint: A pincét az éttermen keresztül közelíthetik meg a vendégek. A személyzetnek hátsó külön bejárata van a szintre. A vendégek részére egy hangulatos borozó lett kialakítva, külön vendégmosdóval. A borozó belmagassága 2,4 m, ennek köszönheti boros-pince hangulatát. A padlózata szabálytalan kıburkolat, rejtett világítása kellemes légkört teremt. A boroknak külön hőtıhelyisége van, a felszolgálást megkönnyíti az étellift. Ezen kívül itt lett kialakítva egy iroda helyiség, személyzeti öltözık, zuhanyzók. Földszint: A földszinti részt 4 különálló bejáraton keresztül lehet megközelíteni. Kettı az Andrássy utca felöl, kettı a Stadion utca felöl található. Az Andrássy felıl vannak a vendégbejárók, a Stadion utca felöl a személyzeti bejáratok. Jellemzıen ezen a szinten található az étterem, Sqash pályák, konferencia terem, játékterem, illetve a konyha és raktárak. Az étterem üvegfalazattal rendelkezik az Andrássy utca felé. Az egyik vendégbejáró itt található. Az étterem 221 m2-es területével tágas, kialakítása végett hangulatos. Az asztalok dobogóval kiemelten helyezkednek el. Az étterem padlózata szabálytalan kılapokkal burkolt, illetve a dobogók padlószınyeggel ellátott. A falak hangulatos színekre festett. A terem észak-nyugati végében található a pult, innen közelíthetı meg a konyha rész is. A borozó lejárata a terem dél-nyugati sarkában van. Északi oldalon juthatunk a játékterembe, ahol szintén padlószınyeg található a padlózaton. Rejtet világítása hangulatossá teszi a teret. Az éttermet és a másik bejáratot összekötı közlekedıbıl nyílnak a vendég mosdók. A mosdók igényesen burkoltak, esztétikus kivitelezésőek. Mozgáskorlátozott mosdó is ki lett alakítva. A másik bejárat a Sqash pályák mellett található. Innen juthatunk az étterem felé, lépcsın keresztül az emeleten elhelyezkedı biliárd és Bowling pályákhoz. A Sqash pályákhoz tartozó öltözık, zuhanyzók színvonalas kialakításúak. Az öltözık után a hátsó bejárathoz vezetı közlekedıbe jutunk. Innen nyílik a konferencia terem, illetve a konyha és raktárak. Emelet: Az emeletre a Sqash pályák melletti lépcsın keresztül lehet eljutni. A lépcsıház a biliárd terembe végzıdik, illetve egy fél szinttel feljebb lévı tetıt is innen lehet elérni. A biliárd terem teljes déli homlokzata üvegfelület, ami természetes fényt és panorámát biztosít a vendégek részére. Itt több asztal és ital pult lett kialakítva. Padlózata részben laminált padló, részben padlószınyeg. A terem észak-keleti végében található lépcsın keresztül érhetık el a bowling pályák (8 pálya), illetve a vendég mosdók. A vendég mosdók melletti közlekedı végében található a gépészeti helyiség, ahol a nagy teljesítményő kazán és bojler van elhelyezve. Az épület főtését légbefúvók segítségével oldották meg. Az épület gépészete a mai kornak maximálisan megfelel, modern technológia. Az épület megfelelı szigetelésének, a nagy üvegfelületek jó hıszigetelı képességének köszönhetıen az épület üzemeltetése gazdaságosan megoldható. Az egész komplexumra az igényesség, elegancia jellemzı. A felhasznált fal és padlóburkolatok magas árfekvést képviselnek, szolidan elegánsak. A megválasztott anyagösszetételek, arányuk megfelelı, eleganciát, stílust kölcsönöz a helynek. A bı funkció (borozó, étterem, bowling, sqash, biliárd, játékterem) egyedülállóvá teszi Miskolcon az ingatlant. Összefoglalva a helyszíni szemle tapasztalatait megállapítható, hogy a szórakoztató központ elhelyezkedése kedvezı. A jó környezeti adottságok összessége miatt az értékelt objektum Miskolc potenciális szórakoztató komplexuma. Tömegközlekedése, infrastrukturális ellátottsága a területnek kifejezetten jó. 15
6.3 AZ ÉPÜLET ADATAI Az ingatlan megnevezése: Szórakoztató központ Funkciója: Szórakoztató központ Becsült építési éve: 2005-ben épült (régebbi építéső épület vázára, illetve bıvítésével) Az utolsó felújítás éve ( ha volt ): Grillterasz kialakítása (2006) Pince: Van Padlás: Nincs Szintszám a földszint felett: 1 Nettó alapterület: 2060m2 Alapozás, szigetelés: Monolit vasbeton tömbalap, teknı szigetelés. Felmenı falazat: HB38-as téglaszerkezet, monolit vasbeton oszlopok. Válaszfalazat szerelt gipszkarton falazat. Födémek: Monolit vasbeton födémrendszer Tetıszerkezet, héjalás: Acél rácsos tartón fekvı hıszigetelt acél tetıpanel, Lindab trapézlemez tetıfedéssel. Külsı felületek: Fémlemez burkolat, részben Weinerberger homlokzatburkoló tégla. Belsı felületek: Üvegszálas tapéta, festettek, kılap burkolat és helyenként lambériázottak. A vizes helységek 2,1 m magasságig csempézettek. Nyílászáró szerkezetek: Hıszigetelt alumínium rendszerő, hıstopp hıszigetelt üvegezéssel. A belsı nyílászárók fából és üvegbıl készültek. Padlóburkolatok: Nagy kopásállású kerámia, kılap, padlószınyeg, parketta (Sqash, bowling). Közmővesítettség Vízhálózat: Elektromos hálózat: Gázhálózat: Főtési rendszer: Használati melegvíz ellátás: Telefon, hírközlés Kiépített Kiépített Kiépített Nagy teljesítményő gázkazán, a hı-leadás légbefúvókkal megoldott Nagy mérető gázbojlerrel megoldott Telefon, kábeltévé, riasztó, biztonsági kamerák Igényszint általánosan: Kiváló Fizikai állapot: Kiváló Fizikai állapot %-ban kifejezve: 100% 16
6.4 Helységkimutatás: Pince Helyiség alapterület m2 Állapot Redukciós % Redukált alapterület 1. Borozó 73 jó 100% 73 m2 2. Közlekedı 15 jó 100% 15 m2 3. Borhőtı 12,5 jó 100% 12,5 m2 4. Iroda 45 jó 100% 45 m2 5. Közlekedı 33 jó 100% 33 m2 6. Mosdók 26 jó 100% 26 m2 7. Öltözık 26,8 jó 100% 26,8 m2 Összesen: 231,3 m2 231,3 m2 Földszint 1. Éttrem 221,52 Jó 100% 221,52 m2 2. Játékterem 109 Jó 100% 109 m2 3. Közlekedı 13,7 Jó 100% 13,7 m2 4. Raktár 16,6 Jó 100% 16,6 m2 5. Mosdók 34,36 Jó 100% 34,36 m2 6. Lépcsı-közlekedı 65 Jó 100% 65 m2 7. Sqash-pályák 189 Jó 100% 189 m2 8. Öltözık 38 Jó 100% 38 m2 9. Konferencia terem 67,4 Jó 100% 67,4 m2 10. Közlekedık 92,5 Jó 100% 92,5 m2 11. Raktárak 46,8 Jó 100% 46,8 m2 12. Konyha 110 Jó 100% 110 m2 Összesen: 1003,88 m2 1003,88 m2 Emelet 1. Biliárd terem 352 Jó 100% 352 m2 2. Bowling pályák 341,41 Jó 100% 341,41 m2 3. Fogyasztó tér - bowling 73 Jó 100% 73 m2 4. Mosdók 12 Jó 100% 12 m2 5. Gépészeti helyiség 46,7 Jó 100% 46,7 m2 Összesen: 825,11 m2 825,11 m2 m2 Összesen: 2060,29 m2 2060,29 m2 17
7. Gazdasági válság és hatása Magyarországra A 2008 2009-es gazdasági világválság a nagy gazdasági világválság óta a legjelentısebbnek tartott gazdasági válság, mely az ıt megelızı globális pénzügyi válság ból alakult ki. Elızménye az amerikai másodlagos jelzáloghitel-válság vagy amerikai jelzáloghitel-válság (a sajtónyelvben subprime-válság) az Amerikai Egyesült Államok ingatlan- és bankszektorából 2006 végén kiindult, változó intenzitású pénzügyi válság, amely más országokban is érezteti a hatását. A válság során több jelentıs cég csıdbe ment, vagy kénytelen volt versenytársaival egyesülni. A válság érzékenyen érinti a nyugat-európai bankokat is, és hatása az amerikai gazdaság visszaesésén keresztül az egész világgazdaságban megmutatkozik. Szők minıségi ingatlankínálat, lanyhuló dinamikájú hozamesés: ezek is a jelzáloghitel-válság hatásai. Nouriel Roubini már 2006-ban figyelmeztetett a kialakuló problémákra és Soros György is 2007 folyamán sokszor nyilatkozott a növekvı problémával kapcsolatban. 2007 folyamán közel 1,3 millió amerikai ingatlan volt ingatlanárverés tárgya, ez a 2006-os adatokhoz képest 79% emelkedést jelentett. A fıbb bankok, gazdasági intézmények, pénzintézetek a világon hozzávetılegesen 435 milliárd amerikai dolláros veszteséget szenvedtek el 2008. július 17-ig. Amikor világossá vált, hogy az amerikaiakat pénzügyi válság érte, az elemzık ottani, helyi problémaként emlegették, mely az amerikai ingatlanpiacot sújtja. Azonban a válság hamar kiterjedt az egész világra. Az Európai Bizottság szerint a válság következtében az eurózónában 2009-ben szinte teljesen leáll, 0,1%-os lesz a gazdasági növekedés. Az egész EU-ban pedig 0,2%. Az eurózóna 2008-ban recesszióba került: 2008 második és harmadik negyedévében 0,2%-kal csökkent az euróövezet gazdasági teljesítménye, ilyenre még sohasem volt példa. Az IMF prognózisa szerint 2009-ben az egész fejlett világ recesszióba kerül, de a feltörekvı országok gazdasági növekedése is lassul. Elemzık szerint 2009-ben hazánkban 1%-kal esik vissza a gazdaság. Hatása Magyarországra A pénzügyi válságból kialakult gazdasági válság Magyarországot is sújtja, akárcsak a világ más országait a gazdasági élet több területén. A forint árfolyamának mozgását (hasonlóan a magyar tızsdéhez) a hazai belsı folyamatok mellett nagymértékben meghatározzák a nagy külföldi befektetési társaságok. Az általános gazdasági optimizmus ideje alatt úgy ítélhetik meg, hogy olyan, úgynevezett feltörekvı piacokon, mint 18
például Ázsia, vagy éppen Közép-Európa érdemes befektetni, hiszen többet lehet keresni itt, mint Nyugat-Európában, vagy az USA-ban. Ebben az esetben a külföldi befektetık szívesen vettek forintot vagy magyar államkötvényt, hiszen arra 8-10% körüli kamatot kaptak, míg például az amerikai állampapírokra csak 2-3%-ot. Olyan helyzetben azonban, amikor nap mint nap hallhatunk történelmi befektetési házak csıdjérıl, mindennél fontosabb a biztonság. Ebben az esetben érthetı, hogy a külföldi befektetık a legbiztonságosabb befektetési formák felé menekülnek, vagyis fejlett államok állampapírjait veszik meg, és nem fektetnek sem forintbetétbe sem magyar állampapírokba, sıt lehetıleg minél hamarabb eladják azokat. Viszont ha sokan akarnak forintot vagy forinteszközöket (mint például magyar állampapírt) eladni, akkor a kínálat növekedésével egyidejőleg csökkenni fog a forint ára. A tızsdei részvény az egyik legkockázatosabb befektetési forma. Nem meglepı tehát, hogy a befektetık biztonságosabbnak hitt megoldások felé fordulnak a jelenlegi helyzetben. Itt persze nagy szerepe van a pszichológiai tényezıknek is. A befektetık egy része egy-egy cég valós teljesítményére való tekintet nélkül, pánikszerően szabadulni akar azok részvényeitıl, és biztonságosabb befektetéseket részesít elınyben. Ez persze nem egy különleges magyar jelenség. A világ minden táján hatalmasat zuhantak a részvények árfolyamai. A cseh, a lengyel tızsdék (és a régiónkban található nemzeti valuták is) komoly zuhanást szenvedtek el az utóbbi hetekben. Másrészt a pénzügyi válság következtében a hazai bankrendszer hitelkínálata erıteljesen beszőkülhet, mely az ingatlanpiaci helyzetet jelentısen befolyásolja. A befektetık kockázatvállalási hajlandóságának csökkenése a hitel költségek emelkedését, a hitelkamatok növekedését eredményezi. A bankok a nehezebben és költségesebben elérhetı források kihelyezését szigorúbb hitelfeltételekhez és magasabb kamatokhoz kapcsolják, ami mind a lakossági, mind a vállalati szféra hitelfelvételét visszaveti. A háztartások fogyasztása a hitelfelvételi lehetıségek beszőkülése és megdrágulása, továbbá a recesszióból következı foglalkoztatás-csökkenés, valamint a reálbércsökkenés következtében 3% körül mérséklıdhet. Ingatlanpiaci szempontból a kereslet visszaesése, kínálat növekedése prognosztizált, mely az ingatlanok árának csökkenését eredményezi. Magyarországon 2010-tıl kezdve a globális gazdasági környezet javulásával a külsı kereslet élénkülést mutathat és a pénzpiacok megnyugvásával a finanszírozási források hozzáférésének feltételei is kedvezıbbé válhatnak. 19
8. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 8.1. Az értékelés módszere (TEGOVA) A TEGOVA (az Állóeszköz-értékelık Európai Csoportja) javaslata alapján az eszközérték meghatározásának alapja a piaci érték; az üzleti hasznosításból származó profit; az újraelıállítási (nettó pótlási) költség. A TEGOVA ajánlása alapján jelen szakvélemény elkészítése során alkalmazott módszer(ek) az alábbiak. Piaci összehasonlító alapú értékmeghatározás: Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértı az értékelendı ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben a közelmúltban értékesített vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat. Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetıség, annál pontosabb a becsérték. Az összehasonlítás alapjául rendszerint a következı tényezık szolgálnak: Realizált ügylet szerinti ár/kínálati ár Értékesítési idıpont Elhelyezkedés Megközelíthetıség Infrastrukturális ellátottság Méret Mőszaki állag Alternatív használhatóság, stb. A módszer fı lépései: Alaphalmaz kiválasztása Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése Fajlagos alapérték meghatározása Értékmódosító tényezık elemzése Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása Végsı érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként 20
Hozam alapú értékbecslés: A hozam alapú megközelítés lényege az, hogy bizonyos ingatlanok úgy is értékelhetık, mint a bérleti piacon jelen lévı ingatlanok. Ez esetben az ingatlan bérbeadás útján történı hasznosításából származó éves adózott nettó jövedelem tıkésítésével becsüljük annak piaci értékét. Ekkor a lakóházat, mint befektetési típusú vagyontárgyat vesszük figyelembe. E módszer használhatóságának feltétele, hogy az ingatlan jelenlegi jövedelemtermelı képessége jellemzı legyen a jövıre vonatkozóan is. Más szóval azt feltételezzük, hogy komolyabb átalakítás nélkül, jelenlegi funkciójában és állapotában hasonló haszonnal mőködtethetı tovább. Ezen eljárás alkalmazásának két fontos lépése van: egyrészt a tıkésítendı jövedelem meghatározása, másrészt a tıkésítési ráta helyes megválasztása. A tıkésítendı jövedelemre a múltbeli tényadatok alapján olyan becslés fogadható el, amely az eseti, rendkívüli tételeket nem tartalmazza, s melyet jelenértékre számítottunk. A tıkésítési rátában pedig ki kell fejezıdnie a befektetı-tulajdonos hozamelvárásának, az ingatlan bérbeadással történı hasznosításával vállalt kockázatának. Költség alapú értékbecslés: A költség alapú megközelítés esetén elıször az ingatlan újjáépítésének aktuális költségét határozzuk meg, melybıl a vagyontárgy fizikai értékcsökkenésének összegét levonva az eszköz nettó pótlási költségéhez jutunk. Második lépésben e mőszaki értéket korrigáljuk a funkcionális elavulás és a külsı okokra visszavezethetı, többnyire gazdasági jellegő értékcsökkenés miatt. Így a vagyontárgy piaci értékére kapunk becslést. Az újraelıállítási költség az ugyanolyan funkciójú vagyontárgy megvalósításának költsége, folyó áron számolva, ugyanolyan anyagok, gyártási szabványok, technológiák felhasználásával. A fizikai avulás az eszközök rendeltetésszerő használatából származó vagy a természeti tényezık hatásaként bekövetkezett értékcsökkenés. A funkcionális elavulás az alapanyagokban, az építési/gyártási technológiában bekövetkezett változások következménye, mely esetenként a vizsgált eszköz mőködtetésében többletráfordításokat is jelenthet, illetve behatárolja a korszerősítés és bıvítés lehetıségeit. A külsı okokra visszavezethetı elavulás pedig olyan értékcsökkenés, amely a vagyontárgytól független negatív, többnyire gazdasági természető hatások következménye. Megemlítendı, hogy a föld értéke az ingatlanok költség alapú értékbecslésénél is piaci összehasonlító módszer felhasználásával, a környéken kialakult piaci árak figyelembevételével állapítható meg. 21
8.2 Elırejelzés Az ingatlan forgalmi értékének várható változásaira nézve rövid és középtávon számottevı emelkedésre nem számítunk, hosszútávon is csak vélhetıen az infláció mértékével lépést tartó emelkedés prognosztizálható, illetve a bevezetését követıen újabb piaci elemzés során dönthetı csak el, várhatunk-e számottevı forgalmi érték növekedést az ingatlantól. A világmérető pénzügyi válság különbözı hatásokat váltott ki a gazdaságban és az ingatlan piacon egyaránt. Annak megállapítására, hogy a válság az értékelés idıpontjában hogyan befolyásolja a vizsgált ingatlan piaci értékét, a legalkalmasabb eszközöket használtam fel, azonban figyelembe kell venni, hogy a hatások mérésére szolgáló információk mennyisége korlátozott, továbbá a piacon a válság következtében megnövekedett a bizonytalanság és a kockázat. Elızıek miatt a piaci stabilizációt követıen a vizsgált ingatlan újraértékelése javasolt. 8.3 Az alkalmazott módszer A piaci összehasonlító adatok elemzésének módszere során olyan elsısorban vendéglátó funkciójú ingatlanok adásvételeit, illetve zömében kínálati piacát tekintettem át, amelyek viszonyíthatóak az értékelt ingatlanhoz annak hasonló funkcionalitása, mőszaki paraméterei vagy kivitele, kora, esetleg fekvése, ingatlanpiaci, turisztikai környezete alapján. Elsısorban tehát a funkció és a környezet szerinti összehasonlításra helyeztem a hangsúlyt és csak másodlagos szempont volt a hasonló, megyén, régión belüli fekvés, mőszaki kialakítás, volumen. Ezen módszer során van ugyanis lehetıség az ingatlanpiac változásainak, aktuális tendenciáinak figyelembevételére, az adott ingatlantípus keresettségének, értékesíthetıségének vizsgálatára, illetve a környezet meghatározó voltának figyelembevételére. A harmadik módszer a hozamszámítás, melynek során az ingatlan üzemeltetése, használata során realizálható bevételek és felmerülı kiadások egyenlege, hozama alapján, annak tıkésítésével becsüljük az ingatlan forgalmi értékét kitérve annak maradványértékére is. Ellenırzésként költség alapú módszert végeztem, végsı forgalmi érték kialakításnál a piaci és hozam alapú értékelést vettem figyelembe. 22
AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE - 8.4 Értékelés - Piaci összehasonlító megközelítés Megnevezés Az értékelt Hasonlító adatok és hasonlítási szempontok ingatlan 1 2 3 4 5 Az ingatlan funkciója Szórakoztató központ Szórakoztató központ Panzió, étterem Panzió, étterem Szórakoztató központ Szórakoztató központ Cím A Miskolc Andrássy 94.szám alatti Nyíregyháza Miskolc Tapolcai u Miskolc-Lillafüred Debrecen Miskolc Szinva-park Építés éve 2005 2002 2005 2004 2001 2000 Szintszám pince+fszt+emelet pince+fszt 3 szintes pince+fszt+emelet pince+fszt+emelet 2. emeleti Egyéb Mőszaki állapot Épületszerkezet újszerő hagyományos Alapterület, m 2 2 060 1 150 1 150 1 600 2 100 850 Telek területe, m 2 1 964 2 155 2 190 35 000 2 411 0 Komfortfokozat összkomfortos összkomfortos összkomfortos összkomfortos összkomfortos összkomfortos Ajánlati ár, Ft Az ajánlat ideje Az ajánlat beazonosítása Fajlagos egységár, Ft/m 2 270 000 000 2009. I né. Demeter Ingatlan 234 783 ok 300 000 000 2009. I né. Demeter Ingatlan 260 870 ok 400 000 000 2009. III né. Demeter Ingatlan 250 000 ok 550 000 000 2009. II né. Demeter Ingatlan 261 905 ok 250 000 000 2009. III né. Demeter Ingatlan 294 118 ok Értékbefolyásoló tényezık megnevezés mérték megnevezés mérték megnevezés mérték megnevezés mérték megnevezés mérték Az ingatlan nagysága kisebb 0,90 kisebb 0,90 hasonló 1,00 hasonló 1,00 kisebb 0,90 elhelyezkedése kedvezıtlenebb 1,05 kedvezıbb 0,95 kedvezıbb 0,90 kedvezıbb 0,90 kedvezıbb 0,95 használhatóság hasonló 1,00 kedvezıbb 0,95 kedvezıbb 0,95 hasonló 1,00 kedvezıbb 0,95 mőszaki tartalom és állapot hasonló 1,00 kedvezıtlenebb 1,20 kedvezıtlenebb 1,20 kedvezıtlenebb 1,05 kedvezıtlenebb 1,05 egyéb, extrák hasonló 1,00 hasonló 1,00 kedvezıtlenebb 1,05 hasonló 1,00 kedvezıtlenebb 1,05 ajánlati vagy eladási ár tény 1,00 tény 1,00 ajánlat 0,85 tény 1,00 ajánlat 0,85 ajánlat/eladás ideje jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 jelenlegi 1,00 A korrekció mértéke összesen 0,95 0,97 0,92 0,95 0,76 Korrigált egységárak, Ft/m 2 Átlagszámításhoz használt súlyok 221 870 0,15 254 000 0,15 229 000 0,20 248 000 0,25 224 000 0,25 Korr. egységárak súlyozott átlaga, Ft/m 2 235 200 A vizsgált ingatlan piaci értéke, Ft 484 512 000 bowling, casino, sqash pálya, billiárd, kávézó, pizzéria újszerő hagyományos wellness szolgáltatás, sqash pálya, billiárd, étterem, szállás átlagos Monolit vázas wellness szolgáltatás, billiárd, játékterem átlagos hagyományos bowling, játékterem, kávézó, casino jó hagyományos Tenisz, sqash pályák, bowling, játékterem, étterem, casino acélvázszerkezet A piaci adatok összehasonlításának módszerének eredményeként a 21638/143 helyrajzi számú 3532 Miskolc, Andrássy utca 94 szám alatti 1/1 tulajdoni hányadú ingatlan becsült forgalmi értéke kerekítve: 484.512.000,- Ft. azaz Négyszáznyolcvannégymillió-ötszáztízenkétezer forint. jó 23
8.5 Értékelés Költség alapú megközelítés A telekérték meghatározása A telek területe ( m 2 ) 1964 m 2 Besorolása: Vt-600574 A környezet fajlagos telekárai Helyszín id ı m ér et p iaci ár * f ajlago s p iaci ár m 2 M Ft Ft /m 2 Misko lc, Leh el u. (40% -o s b eép.) 2008 3283 95,0 (T) 28 937 Misko lc, Zo m b o r i u. (30% /-o s b eép.) 2009 2200 66,0 K 30 000 Misko lc, Zo m b o r i u. (30% /-o s b eép.) 2009 3400 102,0 K 30 000 Átlagos alapár 29 646 *megvalósult tranzakció jelölése: (T), kínálati ár jelölése: (K) a felhasznált adatok forrása: kínálat saját adatbázis (Demeter Ingatlanközpont kínálatából) A telekérték korrekciója Részletezés % eltérés az alapértéktıl -kínálati ár - 15 % -beépíthetıség + 15% -beépítettség -alak, forma, területi méret -5% -fekvés -elhelyezkedés -10% -megközelíthetıség -domborzat és lejtésviszonyok -infrastruktúra -esztétikai benyomás -környezeti szennyezettség -meglévı közmővek -kerítettség -gazdasági környezet -hatósági elıírások -hasznosíthatóság -jogi állapot 29.646 x 0,85 =25.200.- Σ - 15 % A telek értéke a piaci összehasonlító megközelítés szerint: TÉ = 1964 m 2 25 200 Ft / m 2 49 492 800 Ft Összesen: Ft 49 500 000 Ft 24
Az építményérték megállapítása Alapterület Br ut t ó pót lási költ ség Avulás Net t ó pót lási költ ség (m 2 ) (Ft /m 2 ) (Ft ) pinceszint 231 m 2 200 000 46 200 000 0 % 5 % 5 % 41 580 000 Ft földszint 1004 m 2 240 000 240 960 000 0 % 5 % 5 % 216 864 000 Ft emelet 825 m 2 240 000 198 000 000 0 % 5 % 5 % 178 200 000 Ft tetıtér 0 m 2 0 0 0 % 0 % 0 % 0 Ft Grill-terasz 130 m 2 80 000 10 400 000 0 % 5 % 5 % 9 360 000 Ft m 2 0 % 0 % 0 % 0 Ft Épületek összesen 2190 m 2 495 560 000 446 004 000 Ft Fizikai % Er kö lcsi % Piaci % (Ft ) Egyéb Ft 1964 25 200 49 500 000 49 500 000 Telek érték Ingatlan mindösszesen: 495 504 000 Ft A költség alapú módszer eredményeként a 21638/143 helyrajzi számú 3532 Miskolc, Andrássy utca 94 szám alatti 1/1 tulajdoni hányadú ingatlan becsült forgalmi értéke kerekítve: 495.504.000,- Ft. azaz Négyszázkilencvenötmillió-ötszáznégyezer forint 25
8.6 Értékelés Hozamalapú megközelítés Tekintettel az ingatlan méretére, ill. hogy az ingatlan jelenleg nem bérbeadott, hanem a jelenlegi tulajdonos üzemelteti, így a hozam alapú értékelésen belül a cash flow módszert alkalmaztuk. Elvárt megtérülési ráta meghatározása: A ráták levezetésénél az állampapírok hozamából indulok ki és a befektetetéshez még tartozó kockázatokat számszerősítem. A diszkontráta kalkulációja a következı tényezıkre épült: Számszerősítem a kockázatmentes tıkebefektetés inflációmentes hozamának értékét. Állampapírpiaci referenciahozamok (benchmark) iáv hozam (Forrás:MNB) százalék 3 hónap 6 hónap 1 év 3 év 5 év 10 év 15 év 6,78 6,82 6,75 7,18 7,41 7,63 7,65 Elvárt megtérülés % 1 éves lejáratú állampapírok átlag hozama 6,8 Ágazati kockázati ráta 3,2 Vállalkozási díj 1 Korrigálás összesen 4,2 Elvárt megtérülés Tulajdonosok által elvárt megtérülési ráta: 11% 11 Az ingatlan esetében az alábbi bevételekkel lehet számolni maximálisan: A Miskolc, Andrássy 94. szám alatti szórakoztató központ tervezhetı bevételei Megnevezés Mennyiség Bérbe adható pinceszint (borozó), m 2 231,3 Bérbe adható földszint (étterem, játékterem, sqash pályák, konferenciaterem), m 2 1 004,0 Bérbe adható emelet (biliárd, bowling), m2 825 Piaci bérleti díj, borozó /m 2 /hó 7,0 Piaci bérleti díj, étterem, játékterem, konferencia terem, fallabda /m 2 /hó 10,0 Piaci bérleti díj, biliárd, bowling, /hó/m2 8,0 Szabad területek, grill-terasz lehetséges maximális bérleti díj bevétele, /hó 18 260 Lehetséges maximális bevétel, /év 219 120 Maximális bevétel, E Ft (1 =275 Ft) 60 260 26
A Miskolc, Andrássy 94. szám alatti szabadidıközpont értéke DCF módszerrel (adatok E Ft-ban) ÉV 0 1 2 3 4 5 6 NOI 33 264 38 807 41 579 44 351 47 123 47 123 NOI 0 NOI1/1,11 NOI 2 /1,11 2 (NOI 3 + V 4 )/1,11 3 V4=noi5/0,09 Stabilizálódik a bevételkiadás Piaci érték kalkuláció 27 720 29 967 31 497 378 433 Maradványérték: 523 592 Piaci érték jelenértékre számolva V0 = PV = 27 720 + 29 967 + 31 497 + 378 433 = 467 617 467 617 eft Megnevezés Évek Maradványérték 0 1 2 3 4 5 6 Lehetséges maximális éves bevétel 60 260 Tervezhetı kihasználtság 50% 60% 70% 75% 80% 85% 85% 85% Hosszabb távon tervezhetı bevétel 30 130 36 156 42 182 45 195 48 208 51 221 51 221 51 221 Befejezési költségek Fenntartási költségek, a bevétel 3 %-a 904 1 085 1 265 1 356 1 446 1 537 1 537 1 537 Menedzselési költségek, a bevétel 3 %-a 904 1 085 1 265 1 356 1 446 1 537 1 537 1 537 Felújítási költségalap, a bevétel 2 %-a 603 723 844 904 964 1 024 1 024 1 024 Nettó mőködési bevétel (NOI=CF) 27 720 33 264 38 807 41 579 44 351 47 123 47 123 47 123 Hasonló ingatlanok tıkésítési rátája 9% Befektetık által elvárt megtérülés 11% A hozamalapú módszer eredményeként a 21638/143 helyrajzi számú 3532 Miskolc, Andrássy utca 94 szám alatti 1/1 tulajdoni hányadú ingatlan becsült forgalmi értéke kerekítve: 467.617.000,- Ft. azaz Négyszázhatvanhétmillió-hatszáztízenhétezer forint 27