VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készült a TÁMOP-4.1.2-08/2/A/KMR-2009-0041pályázati projekt keretében Tartalomfejlesztés az ELTE TáTK Közgazdaságtudományi Tanszékén az ELTE Közgazdaságtudományi Tanszék az MTA Közgazdaságtudományi Intézet és a Balassi Kiadó közreműködésével
ELTE TáTK Közgazdaságtudományi Tanszék VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készítette: Horváth Áron Szakmai felelős: Horváth Áron 2011. június
VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN 11. hét Az ingatlanpiac makroökonómiája IV.: Előrejelzés
Tartalom 1. Az előrejelzésekkel szembeni elvárások 2. Hogy készül a szakértői előrejelzés? 3. Előrejelző eszközök
1. Az előrejelzésekkel szembeni elvárások
Előrejelzésekkel szemben támasztott igények Legyen ellenőrizhető a pontossága. Legyen pontos, legyen jó a találati arány (track record). Legyen meggyőző (hihető). Vegye figyelembe az aktuálisan fontos szempontokat a piaci szereplők lássák benne viszont lehetséges viselkedésüket. Legyen transzparens: legyen reprodukálható a gondolatmenet.
Példák előrejelzésekre Nostradamus. Időjárás-jelentés. Technikai elemzés a pénzügyi piacokon. IMF makrogazdasági előrejelzései. Gondolja át, hogy mennyire felelnek meg a kritériumoknak.
technikai elemzés: fej és vállak
technikai elemzés: fej és vállak Ellenőrizhető. Talán evolúciós alapon jó a találati aránya. Egyáltalán nem meggyőző a megalapozottsága: ha mindenki tudná a módszert, nem működhetne. (Ütközik a hatékony piacok elméletével.) Transzparensnek tűnik.
pl.: az IMF makrogazdasági előrejelzése Magyarországra Ellenőrizhető a pontossága. Nem tudjuk, hogy milyen a Magyarországra vonatkozó előrejelzések teljesítménye, de más országokra megnézhetjük. Meggyőző, megalapozott: formális közgazdasági logikai érvelésen alapul. A gondolatmenetek transzparenssé válnak a tárgyalások során.
Ingatlanpiaci előrejelzések a hazai piacon A lakáspiac 2009-ben érte el a mélypontot, s a tavalyi 30-40%-os forgalmi visszaesés után idén - optimistán - minimális, kb. 5%-os bővülésre számítunk 2010-re összességében stagnálásra számítunk árakban, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon újból csökkenést eredményezhet.
kérdések Honnan tudjuk az árakat és a forgalmat? Mi alapján készül az előrejelzés? Csökken a kereslet és a kínálat is. Miért semleges az árakra a két hatás eredője?
Megfelelés a kritériumoknak ellenőrizhetőség: adatokat kell készíteni track record: később derül ki megalapozottság: felépített formális modell, de aktuális szempontok is bekerülhetnek transzparencia: változók közti kvantitatív összefüggések szintjéig (azaz a bemutatott formális modellig)
2. Hogy készül az előrejelzés?
Szakértői előrejelzés Sokszor kevés információ alapján kell dönteni, ezért az előrejelző alakítja az előrejelzést. Példa: már a trendszámítási sem egyértelmű.
idősor: vendégéjszakák száma
Idősor frekvencia, időtáv szerinti felbontás trend: hosszú távú tendenciák ciklus: amennyi idő alatt van idő visszamenni a trendhez: 1-3 éves időtáv szezonalitás: időről időre megfigyelhető rendszeres mozgások zaj: ami nem a többi három, ami kiszámíthatlan vagy legalább átlagosan nulla
vendégéjszakák trendje
vendégéjszakák trendje 2.
Trendszámítás Már a trendszámítás sem egyértelmű: lineáris (minden évben ugyanannyival nő) vagy logaritmikus (minden évben ugyanannyi százalékkal nő)? Melyik időszakra: benne van-e 2009, 2010?
3. Előrejelző eszközök
Előrejelző eszközök 2.1. Adatok, mutatók. 2.2. Összefüggések - modell. 2.3. Aktuális történetek.
2.1. Hogyan készülnek a mutatók? FHB Lakásárindex a lakásárak alakulását mutatja fhbindex.hu probléma: nem publikus az adatbázis. 1. adatgyűjtés 2. módszertan áttekintése 3. referenciák gyűjtése 4. hozzáférés az adatokhoz 5. számítások 6. adatminőség javítása, lobbizás
2.1. Keresleti mutató 300 16 250 14 12 200 10 150 8 100 6 4 50 2 0 2000q1 2001q1 2002q1 2003q1 2004q1 2005q1 2006q1 2007q1 2008q1 2009q1 0 új hitelek átlagos futamideje (FHB becslés) MNB thm A keresletet alakítja, hogy mekkora részleteket kell fizetni egy lakásért (affordability).
2.1. Keresleti mutató 160 000 Ft 10 MFt lakáshitel kezdő havi terhe (FHB becslés) 140 000 Ft 120 000 Ft 100 000 Ft 80 000 Ft 60 000 Ft 40 000 Ft 20 000 Ft 0 Ft 2000q1 2001q1 2002q1 2003q1 2004q1 2005q1 2006q1 2007q1 2008q1 2009q1 A futamidő és a kamatok alapján számított részlet alakulása.
2.2. Összefüggések modell Tankönyvi modellkeretből indulva. Denise DiPasquale William Wheaton [ 96]: Urban Economics and Real Estate Markets Endogén (magyarázott) változók: Lakásárak. Lakásépítések.
Várakozások kiemelt szerepe Az ingatlanok befektetés (asset) jellege miatt a jövővel kapcsolatos elképzelések fontos tényezők. Az ingatlanpiacon vannak olyan események, amelyek kvantitatíve nehezen magyarázhatóak. A várakozások kezelése segíthet leírni ezeket a történeteket.
A várható árváltozás Ha a modell hasznos, gondolhatjuk, hogy köze a van a modellbeli árak alakulásához. Az árváltozás jellegét a szereplők tartósnak (perzisztensnek) gondolják: adaptív várakozások. Modellkonzisztens várakozások: ha a modell jól írja le a valóságot, a szereplők nem tévednek szisztematikusan.
Keresleti sokk hatása racionális adaptív ár 63 000 62 500 62 000 61 500 61 000 60 500 60 000 59 500 59 000 58 500 58 000 Pt 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 000 64 000 63 000 62 000 61 000 60 000 59 000 58 000 57 000 56 000 55 000 Pt 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 3 500 Ct 4 500 Ct 3 000 2 500 4 000 3 500 3 000 új építés 2 000 1 500 1 000 500 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 350 000 St 355 000 St állomány 345 000 340 000 335 000 350 000 345 000 340 000 335 000 330 000 330 000 325 000 325 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 320 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
Várakozások kezelésével kapcsolatos tanulságok Az ingatlanpiacnak nem belső sajátossága a ciklikus mozgás. Exogén várakozások esetén a modell túllövéses alkalmazkodással jut el az egyensúlyba. Racionális (modellkonzisztens) várakozások esetén a dinamikus alkalmazkodás még gyorsabb is, a túllövés kisebb. Ezek a modellváltozatok akkor írhatják le az ingatlanpiac viselkedését, ha a piacot befolyásoló exogén változók is ciklikusok. Adaptív várakozások esetén az ingatlanpiaci ciklus endogén módon is kialakulhat.
Példa: Milyen várakozási feltételezésre utal az alábbi nyilatkozat? Nőhetnek a lakásárak - A döntés az állam kezében, 2011.04.11 12:40 Amennyiben az állam piac-szerű intézkedéseket hoz a fizetni nem tudó lakáshitelesek támogatására, az kimozdíthatja nyugvópontjáról a lakásárakat, viszont, ha a bankok nagy tömegben adják el a fedezetként lekötött lakásokat, akkor az tovább mérsékelheti az árakat a lakáspiacon a Duna House ingatlanközvetítő franchise-hálózat elemzői szerint. Az MTI-hez hétfőn eljuttatott közleményük szerint ha az állam rögzíti a svájci frank árfolyamát, és ehhez méri a törlesztő részletet, illetve aki ezt sem tudja fizetni, az visszabérelheti a lakását, akkor megszűnik a vevők körében az a várakozás, hogy tovább esik a lakások ára, tehát vásárolni kezdenek. Ettől viszont emelkedhetnek - kimozdulhatnak a nyugvópontról - az árak.
(folyt.) Ha a kilakoltatási moratórium nyári megszűnéséig nem lesz segítség, és sok banki fedezetként lekötött lakás kerül hirtelen a piacra az további áresést hozhat. A közlemény hangsúlyozza: ez a bankoknak sem érdekük, ezért várhatóan csak "lassan engedik piacra" ezeket a lakásokat. Idén januárban és februárban stagnált a lakáspiac: aki vásárolni akart, az kivárt, hátha esnek az árak. Amikor márciustól a kormány több adós-mentő ötlettel állt elő, hirtelen emelkedett a tranzakciók száma, és ez a tendencia folytatódik áprilisban is - vélik az ingatlanközvetítő szakértői.
Kvantifikálás Az adatok hiánya miatt ritkán lehet becsülni a modellek paramétereit. Ezért inkább egyéb támpontokat lehet keresni a számszerűsítéshez: kvantifikáláshoz. Egy-egy sokk hatása alapján lehet identifikálni paramétereket. Hihető alternatív forgatókönyvek összeállításával lehet megerősíteni a specifikációt.
Kvantifikálás példa: sokkra való reakció lassúsága 18 000 16 200 14 400 12 600 10 800 9 000 7 200 5 400 3 600 1 800 0 1995q1 1996q1 1997q1 1998q1 1999q1 2000q1 2001q1 2002q1 2003q1 2004q1 2005q1 2006q1 2007q1 2008q1 2009q1 2010q1 15 000 13 500 12 000 10 500 9 000 7 500 6 000 4 500 3 000 1 500 0 építési engedélyek száma 3 periódussal előre csúsztatva épült lakások száma
2.3. Aktuális történetek A válságban nehéz finomhangolni. Érdemes egyéb kapaszkodókat is keresni a ciklikus viselkedésre alakított modellen túl is. Pl. nemzetközi válság-tapasztalatok.
0,2 is 0,1 pl at ch se 0 lu cygr -0,3-0,25-0,2-0,15-0,1 si -0,05 0 0,05 pt fi nl us mt de fr hu -0,1 no dk uk es sk -0,2 ie lv -0,3 ee -0,4-0,5 lt -0,6-0,7
0,15 is 0,1 0,05 pl at ch se 0-0,12-0,1 lu -0,08-0,06-0,04-0,02cy gr 0 0,02 hu fi si de nl pt us mt fr no -0,05-0,1 dk uk es sk -0,15-0,2 ie -0,25
Előrejelzés és közgazdaságtan A jóslás nem erőssége a közgazdaságtannak (ld. válság). A sokkok (a zaj) előrejelzése reménytelen, mindig lesz újabb. De a járványtan se tudja megmondani, hogy milyen vírus miatt és hol fog kitörni az új járvány. Mégis sokat segíthet a várható lefutás elemzésében és a megállításban.
Miért van mégis sok Van rá kereslet. előrejelzés? A világkép közlésének jó eszköze. A világkép kipróbálása élesben jó visszajelzéseket adhat.
Köszönöm a figyelmet!
Tananyag Denise DiPasquale William C. Wheaton [1996]: Urban Economics and Real Estate Markets. Chapter 10.