E L Ő T E R J E S Z T É S Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testületének 2011. augusztus 8-i rendkívüli ülésére Tárgy: A zirci 1893/1 hrsz-ú ingatlan hasznosítása Előadó: dr. Árpásy Tamás jegyző Előterjesztés tartalma: határozati javaslat Szavazás módja: egyszerű többség Az előterjesztés elkészítésében részt vett: Városüzemeltetési Osztály Az előterjesztés előkészítésében közreműködik: Pénzügyi Ellenőrző és Gazdasági Bizottság, Ügyrendi és Civil Kapcsolatok Bizottsága
Tisztelt Képviselő-testület! A zirci 1893/1 hrsz-ú ingatlan hasznosításában hozott döntést a T. Képviselő-testület 2011. május 30-án. A döntés az ingatlan megversenyeztetése volt az önkormányzat vagyonáról és vagyongazdálkodás szabályairól szóló 6/1994.(IV.18.) önkormányzati rendelet (továbbiakban: vagyonrendelet) irányadó rendelkezései szerint. A nyilvános pályázati felhívás a helyi képújságban és Zirc Városi Önkormányzat honlapján jelent meg. Az ingatlan bérleti úton történő hasznosítására Hanich Ottó Olaszfalu, Ibolya u. 7. szám alatti lakos adta be ajánlatát. Hanich Ottó írásban jelezte felénk, hogy a bérleti szerződést nem írja alá, vagyis visszavonta hivatkozott ajánlatát. Javaslom a T. Képviselő-testületnek, hogy az ingatlan bérleti jogát újra versenyeztesse meg, tekintettel arra, hogy az ingatlan becsült forgalmi értéke meghaladja azt az jelenleg 25 millió Ft - értékhatárt, amelynél az Áht. versenyeztetési szabályainak alkalmazása alól törvény kivételt tesz. Ennek kapcsán az önkormányzat vagyonáról és a vagyongazdálkodás szabályairól szóló 6/1994.(IV.18.) önkormányzati rendelet 7. (2) bekezdésében foglaltak értelmében a hasznosítás jogát a Képviselő-testület gyakorolja. Kérem a Tisztelt Képviselő-testületet az előterjesztés megtárgyalására. Zirc, 2011. augusztus 3. dr. Árpásy Tamás jegyző Határozati javaslat: Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testületének.../2011.(.) Kt. határozata 1./ Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testülete a zirci 1893/1 helyrajzi számú ingatlan bérleti úton történő hasznosítására nyilvános versenyeztetési eljárással pályázatot ír ki az önkormányzat vagyonáról és a vagyongazdálkodás szabályairól szóló 6/1994.(IV.18.) önkormányzati rendelet irányadó rendelkezései szerint. 2./ A nyilvános pályázati felhívást a helyben szokásos módon kell közzétenni. 3./ A képviselő-testület a pályázatot 2011. augusztus 31-ig bírálja el. 4./ Felhatalmazza a polgármestert a versenyeztetési eljárás lefolytatására és a pályázat nyertesével való szerződéskötésre. Felelős: Ottó Péter polgármester Határidő: 1./ pont esetében: azonnal 2./ pont esetében: 2011. augusztus 15. 3./ pont esetében: 2011. augusztus 31. 4./ pont esetében: 2011. szeptember 12.
INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS Zirc, 1893/1 hrsz-ú ingatlanról Zirc, 2011. július 15. Készítette: Nikovics Rudolfné
Tartalomjegyzék: Megbízás tárgya Ingatlan-nyilvántartási adatok Ingatlan ismertetése Értékmeghatározási módszerek: piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés költség alapú értékelés hozam alapú értékelés Értékelés: Piaci összehasonlító alapú értékelés Összefoglalás Mellékletek: térképmásolatok rendezési terv fényképek
Megbízó: Zirc Város Önkormányzata Zirc, Március 15.tér 1. Megbízás tárgya: Zirc, 1893/1 hrsz-ú ingatlanok forgalmi értékének meghatározása. Ingatlan-nyilvántartási adatok: Ingatlan természetbeni helye: Zirc, Alkotmány utca és Cuha patak közötti terület Fekvése: belterület Helyrajzi száma: 1893/1 hrsz Megnevezése: gyep (rét), kivonás után: beépítetlen terület Földrészlet nagysága: 2.9461 ha Tulajdonos: Zirc Városi Önkormányzat Zirc, Március 15.tér 1. Az ingatlan ismertetése: A vizsgált ingatlan Zirc belterületén található, a Reguly Antal Szakképző Iskola mellett található. Megközelítése az Alkotmány utcáról, aszfaltos útról lehetséges. Keletről a Cuha patak határolja. Az ingatlan művelési ága jelenleg gyep (rét) besorolású. Művelési ág változás és termelésből kivonás szükséges ahhoz, hogy a rendezési terv szerinti funkciót betölthesse. Ugyanakkor a terület keleti határán a Cuha pataknál 50 m-nyi védő zöldsávot kell biztosítani. A területet a rendezési terv szerint (Ks) különleges terület- sport, szabadidős tevékenységre határozza meg. A fenti ingatlanon a közművek már kiépítésre kerültek. Közművesítettség: Víz: központi hálózatra köthető Elektromos energia: központi hálózatra köthető Telefon: kiépített vezetékre köthető Szennyvíz: keletkező szennyvíz kiépített közcsatornába elvezethető
Értékmeghatározási módszerek: Az ár és az érték fogalma a tényleges ingatlanértékelésben is eltér egymástól. Az ár az az összeg, amennyiért az ingatlant megvenni, illetve eladni lehet. Ez követi a kereslet-kínálat törvényszerűségét, az eladónak illetve vevőnek lényegében nincs befolyása rá, azért objektív. Az érték szubjektív, mert valamely dolog, tárgy más-más értéket képvisel az egyén számára. A forgalmi az az ár, amelynél az eladónak és az érdeklődő vevőnek az ingatlanra vonatkozó becslései találkoznak, így a becslésekből a forgalmi érték, a tényleges eladási ár alakul ki. A forgalmi érték tehát az adás-vétel keretében ténylegesen elérhető árat jelenti, ami a korábbi adás-vételek tapasztalatain alapszik. A befektetési érték olyan érték, amely egy adott befektető számára érvényes egyedi befektetési igényeken alapul. Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékelés: A piacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak elemzése, érték vizsgálata az érték megállapítás tárgyát képező vagyontárggyal. Az összehasonlító adatok alaphalmaza a vagyontárgyra jellemző legyen, illetve elegendő számú piaci adatot tartalmazzon. Az értékelés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki, megtörtént adásvételek képezik az összehasonlítás alapját. Költség alapú értékelés: Ingatlan újraelőállításának, helyettesítésének költsége alapján állapítja meg az értéket, úgy, hogy levonásba helyezi az elavulásból származó értékcsökkenést. Pillanatnyi árakon határozza meg az épület költségét, a felépítmény jellemzőit, az ingatlan minden előnyével és hátrányával. A telek értékét piaci összehasonlítással becsüljük meg, vagyis az értékelendő földterület elhelyezkedését, tulajdonságait hasonlítjuk össze más, lehetőleg közeli, hasonló ingatlannal. Hozam alapú értékelés: A vagyontárgy értékét azon nettó bevételek tőkésítése alapozza, amelyek a vagyontárgy bérbe adásakor keletkezne, illetve egy vállalkozás esetében az adott ingatlan hozna. Az ingatlan-befektetésből befolyó bevételt, illetve a piaci értéket kell felbecsülni, azzal a feltétellel, hogy az ingatlan tehermentes és bérbe adható.
ÉRTÉKELÉS: Piaci összehasonlító alapú értékelés: A közelmúltban, a hasonló adottságú Zirc közigazgatási területén elhelyezkedő ingatlanok adásvétele alapján számoltam a fajlagos alapértéket. Ilyenek voltak a Cigánydombi adásvételek- 3000,-Ft/m 2 vételáron. Értékcsökkentő tényezőként kell kezelni, hogy a területen nagyon magas talajvíz, valamint a termelésből való kivonását. Csökkenti a terület értékét az is, hogy a Cuhával párhuzamosan 50 m széles területet védő zöldsávként kell kezelni. A piaci összehasonlító adatok elemzése után a vizsgált ingatlanra a következő értékelést végeztem: 1893/1 hrsz-ú ingatlan 29.461 m 2 X 3.000,-Ft/m 2 = 88.383.000,-Ft Értékcsökk. tényezők: - magas talajvíz - 20 % - termelésből kivonás - 10 % - védő zöldsáv biztosítása - 10 % Összesen: 40 % Az ingatlan értéke: 53.029.800,-Ft Összefoglalás: Az ingatlan forgalmi értéke: 53.000.000,-Ft-ban azaz ötvenhárommillió forintban határozom meg. Az értékbecsléssel kapcsolatos kikötések: Az értékbecslés csak a megbízó és értékelő együttes előzetes hozzájárulásával hozható nyilvánosságra. Az értékbecslés érvényességi ideje három hónap. Zirc, 2011. július 15. Nikovics Rudolfné