Társasházi pénzintézeti irodák értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata

Társasházi pénzintézeti irodák értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata Az ingatlan címe: 6500. Baja, Széchenyi utca 10. I. em. 1. ajtó HRSZ.: 608/1/A/22 Típusa: társasházi iroda Értékelés kelte: 2012. október 24. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 Tel: 06-20-333-8091

Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya: Tulajdonos: Megbízó: Megbízás tárgya: 6500 Baja, Széchenyi utca 10. I. emelet 1. ajtószám alatti ingatlan. Baja belterület HRSZ: 608/1/A/22 társasházi iroda. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a hozamszámításon alapuló értékelési módszert alkalmaztam. Megbízás célja: A 2011.02.07-én, a Vulcanus Bt. által készített ingatlanforgalmi értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata. Az ingatlan jelen állapotában valós piaci forgalmi érték meghatározása értékhelyesbítéshez. Az értékbecslés készítője: Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 Elérhetősége: 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Tel: 06-20/333-8091 Helyszíni szemlék időpontja: 2012. október 24. Értékelés időpontja: 2012. október 24. Értékelés érvényessége: Az értékeléstől számított 90 nap, (2013. január 24.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás. Terhek és jogok: Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő 1

Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2012. október 24-én megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítményt, műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményen méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Baja, Széchenyi utca 10. I. em. 1. ajtószám alatti, HRSZ: 608/1/A/22 ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve 118.800.000,- Ft azaz egyszáztizennyolcmillió - nyolcszázezer forint. Szörfi Béla Értékbecslő 2

Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen Erős kereslet Átlagos X Kiegyensúlyozott piac X Problematikus Kínálati túlsúly Nehéz Erős túlkínálat 1. Könnyen értékesíthető: 0-90 nap 2. Átlagos értékesíthetőség: 90-180 nap 3. Problematikus értékesíthetőség: 180-360 nap 4. Nehezen értékesíthető: 360 nap felett Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, 2012. október 24. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő 3

Az ingatlan elhelyezkedése: Baja, Széchenyi utca 10. 1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe: Helyrajzi száma: A társasházi iroda alapterülete tulajdoni lap szerint: 358 m 2 Eszmei hányad: 260/1100 Építés jellege: 6500. Baja, Széchenyi utca 10. I. em. 1. ajtó. Baja, belterület HRSZ: 608/1/A/22 társasház. Építési ideje: ~1920-1930 Építési módja: Igényszint 10/8 hagyományos építési mód. 1.1. Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: A vizsgált ingatlan Baja város belterületén, kiemelt központi lakóövezetben városközponttól 200 m-re, a Széchenyi utca 10. I. em.1. ajtószám alatt található társasházi irodák. Szörfi Béla Értékbecslő 4

2. Építmény leírása: 2.1. Társasházi iroda adatai, leírása: Épületszerkezeti leírás: Értékelés szempontjából figyelembe vehető mért hasznos alapterülete: 394,00 m 2 Építés éve: ~1920-1930. Épület leírása: A társasház Baja város kiemelt lakóövezetében helyezkedik el. Régi építésű, 4 szintes, magas tetős, reprezentatív külső megjelenésű épület. A vizsgált ingatlan, a társasház 1. emeletén helyezkedik el. Nagyméretű irodák és kiegészítő helyiségek jellemzik. Klíma berendezéssel ellátott, reprezentatív belső megjelenésű, igényes burkolatokkal, beépített szekrényekkel ellátott, felújított irodahelyiségek. Az épület állapota: az épület korának megfelelő, jó műszaki állapotú, karbantartott. 2.1.1. Műszaki állapotra vonatkozó információk: Tartószerkezetek: Nyílászárók állapota: Tetőfedések: Burkolatok: Vakolatok: vízszintes: jó. függőleges: jó. kémények: jó. ajtók: jó. ablakok: jó. Tetőfedés: jó. Bádogos munkák: jó. vízszintes: jó. függőleges: jó. homlokzat: jó. belső vakolatok: jó Szörfi Béla Értékbecslő 5

Épületgépészet: Fűtés: jó. Vízszerelés: jó. Elektromosság: jó. Beépített bútorok, berendezések: beépített irodabútorokkal ellátott. Kerítések: Térburkolatok: Észlelt hibák: utcai: jó. oldal: jó. hátsó: jó. kapuk: jó. járdák: közepes, jó. térburkolatok: jó. nem tapasztalható. 2.2. Közműellátottság, épületgépészet: Elektromos áram: közmű hálózatról lekötve. Vízellátás: közmű hálózatról biztosított. Használati melegvízellátás: házközponti. Szennyvízelvezetés: városi zártrendszerű közmű csatornába bekötve. Csapadékvíz elvezetés: városi zártrendszerű közmű csatornába bekötve. Fűtés: házközponti, régi típusú, bordázott, öntöttvas radiátor hőleadókkal. Gázellátás: DÉGÁZ bekötéssel. Egyéb épületgépészeti berendezések: telefon, internet, klíma, tűzjelző rendszer. Közút: aszfaltozott. Térburkolatok-járdák: udvari térburkolat: térkővel kirakott, a takarékszövetkezet részére 2 db parkolóhely az udvarban biztosított. Közterületi parkolók: Széchenyi utcában kialakítva. Környezet: kereskedelmi és lakókörnyezet. Szörfi Béla Értékbecslő 6

3. Helyiségleltár, alapterületek: 3.1. Helyiségleltár: Iroda helyiségei: belmagassága: 425 cm Helyiség megnevezése Burkolata Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. Ügyféltér és iroda Mettlachi 114,51 0,00 114,51 2. Közlekedő Szőnyegpadló 15,75 0,00 15,75 3. WC Mettlachi 2,72 0,00 2,72 4. Szerver szoba Szőnyegpadló 13,00 0,00 13,00 5. Pénztár Mettlachi 30,80 0,00 30,80 6. Iroda Szőnyegpadló 47,20 0,00 47,20 7. Irattár Szőnyegpadló 16,09 0,00 16,09 8. Előtér Szőnyegpadló 13,34 0,00 13,34 9. Páncélterem Szőnyegpadló 23,00 0,00 23,00 10. Iroda Szőnyegpadló 27,00 0,00 27,00 11. Közlekedő Szőnyegpadló 8,22 0,00 8,22 12. WC Mettlachi 6,56 0,00 6,56 13. Zuhanyzó Mettlachi 5,52 0,00 5,52 14. Raktár Mettlachi 1,44 0,00 1,44 15. Konyha Mettlachi 7,93 0,00 7,93 16. Étkező Mettlachi 17,23 0,00 17,23 17. Öltöző Mettlachi 9,81 0,00 9,81 18. ATM Mettlachi 25,52 0,00 25,52 19. ATM Mettlachi 8,06 0,00 8,06 Az iroda figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 393,70 3.2. Alapterületek: 1. Iroda figyelembe vehető hasznos alapterülete: 393,70 m 2 Kerekítve: 394,00 m 2 Szörfi Béla Értékbecslő 7

4. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: 4.1. Építési jellemzők: Az épület korának megfelelő, jó állapotú, rendszeresen karbantartott. Az irodahelyiségek korszerű kialakításúak, minőségi anyagokból készült burkolatokkal, korszerű berendezésekkel, fűtéssel, hűtéssel ellátott. Az ingatlanhoz tartozik 2 db parkolóhely, amelyek zárt udvarban kerültek kialakításra. A társasházi épület műemléki jellegű és műemléki jelentőségű telken helyezkedik el. Várható értékmegőrzési idő: hosszú távú. 4.2. Épületdiagnosztika: Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Szemrevételezés alapján a lakóépület szerkezeti állapota: alapozás: megfelelő. szigetelés: megfelelő. függőleges teherhordó szerkezetek: megfelelő. vízszintes teherhordó szerkezetek: megfelelő. tetőszerkezet: megfelelő. tetőfedés: megfelelő. kémények: megfelelő. bádogos szerkezetek: megfelelő. épületgépészeti vezetékek, szerelvények: megfelelő. korrózió: nem tapasztalható. rendellenes használat: nem tapasztalható. egyéb építési, épületgépészeti hibák: nem tapasztalható, 4.3. Használati szempontok: Jelenleg irodák céljára használt. Szörfi Béla Értékbecslő 8

5. Az érték megállapítása: 5.1. Az érték kialakítása, meghatározása során figyelembe vettem: A telek: Elhelyezkedését Megközelíthetőségét Tájolását Nagyságát Építési övezeti besorolását Környezetét Szomszédok Infrastrukturális adottságokat Talajadottságát Rendezettségét (parkosítás, térburkolatok) Kerítések, kapuk megléte, anyaguk, állapotuk Hatósági engedélyek Az épület: Életkorát Állékonyságát Használhatóságát Kivitelezési módját Külső-belső állagát Felhasznált anyagok minőségét Az épületszerkezetek állapotát, károsodásokat Karbantartását Felújítás időpontját Felújítás mértékét, minőségét Helyiségek elrendezését Komfort fokozatát Belső térkialakítását Közműellátottságát Épületgépészeti rendszerét, színvonalát, az alkalmazott technológiát Igényszintjét Az ingatlan a környezetben (közegben) elfoglalt ingatlanpiaci pozícióit, az adott időszakban uralkodó keresleti-kínálati viszonyokat. Szörfi Béla Értékbecslő 9

A társasházi irodahelyiséghez tartozó telek értéke 12.500.000,- Ft, 2 udvari parkoló értéke 600.000,- Ft. 5.2. Előző valós piaci érték: Összesítve: Társasházi iroda: Telek értéke: Parkolók: Összesen: 192.500.000,- Ft 12.500.000,- Ft 600.000,- Ft 205.600.000,- Ft Előző valós piaci értéket 205.600.000,- Ft azaz kettőszázötmillió-hatszázezer forintra becsülöm. Szörfi Béla Értékbecslő 10

6. Az ingatlan aktualizálása, felülvizsgálata során figyelembe vettem: 6.1. Az ingatlan állapotának felülvizsgálata: Az ingatlan azonosító adatai (HRSZ, cím, tulajdonosok megjelölése, előző piaci érték feltüntetése): 6500. Baja, Széchenyi utca 10. I emelet, ajtó 1. HRSZ: 608/1/A/22 Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. Előző piaci érték: 205.600.000,- Ft 1. Tulajdoni lap, ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti adatok vizsgálata: A 2012.10.29-én kiadott, 30005/28419/2012 megrendelés számú tulajdoni lap másolat szerint. 2. Ingatlanon időközben keletkezett terhek (haszonélvezeti, özvegyi jog, szorgalmi jog, stb, esetleges öröklés vizsgálata): A 2012.10.29-én kiadott, 30005/28419/2012 megrendelés számú tulajdoni lap másolat szerint. 3. Az ingatlan műszaki állapotának, anyagainak, szerkezetének, belső épületgépészetének vizsgálata (pl: szigetelés, talajnedvesség, korrózió, tetőszigetelés, csapadékvíz elvezetés, szennyvízelvezetés, villany érintésvédelem, világítás, fűtés melegvíz ellátás, szellőzés): Az ingatlan szerkezeti és műszaki állapotában változás nem történt. 4. Az eredeti értékeléshez képest történt-e külső/belső állagromlás, ez miben áll: Állagromlás nem következett be. 5. Ingatlanban keletkező hibák felmérése: Szemrevételezés alapján az ingatlanban épületszerkezeti és épületgépészeti hiba nem tapasztalható. 6. Történt-e rendellenes ingatlan használat: Rendellenes ingatlanhasználat nem történt. 7. Történt-e értéknövelő beruházás: Értéknövelő beruházás nem történt. 8. Az ingatlanpiaci környezet változott-e: Az ingatlanpiaci környezet negatív irányú eltolódása tapasztalható a jelentős túlkínálat alapján. Szörfi Béla Értékbecslő 11

9. Változások az ingatlan használat módjában, intenzitásában és annak anyagi következményei: Az ingatlan használati módjában és intenzitásában jelentős visszaesés tapasztalható. 10. Komfortfokozat változás: Komfortfokozat változás nem történt. 11. Elhasználódás mértéke: 5 %-os 12. Közművesítettségben történt változás: Nem történt változás. 13. Megközelíthetőségben van-e változás (járda, útburkolat): Nem történt változás. 14. Infrastruktúrában van-e változás: Nem történt változás. 15. Környezetvédelemben van-e változás: Nem történt változás. 16. Ingatlan használhatósági mértéke (%-osan): 100 %-os. 17. Készültségi fokban történt változás: Nem történt változás. 18. Az épület (ek) méreteiben (hasznos alapterület) változás: 6,00 m 2 leválasztás a HRSZ: 608/1/A/23 ingatlanból a vizsgált ingatlanhoz csatolva. 19. Az ingatlanpiaci viszonyokban történt változás: Az ingatlanpiaci viszonyokban a jelentős túlkínálat miatt negatív értékeltolódás mutatkozik. 20. Az előző érték valódiságának vizsgálata: Az előző 2011. február 07-én készült aktualizálás, felülvizsgálat egy 2006-ban készített irreális értéken szereplő összeg jóváhagyásából származik, ami nem felel meg az ingatlan jellegéből adódó kereslet-kínálati viszonyoknak. Szörfi Béla Értékbecslő 12

6.2. Jelen valós piaci érték: Az ingatlan elhelyezkedése, használat értékének, a jelenlegi kereslet-kínálati piacot figyelembe véve az ingatlan fajlagos értékét 300.000,- Ft/m 2 értéken számíthatjuk. Összesítve: Társasházi iroda: Parkolók: Összesen: 394,00m 2 300.000,- Ft/m 2 = 118.200.000,- Ft 600.000,- Ft 118.800.000,- Ft Jelen valós piaci értéket 118.800.000,- Ft azaz egyszáztizennyolcmillió - nyolcszázezer forintra becsülöm. 7. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Jogokat és terheket lásd a mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő 13

8. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek. Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek. Az értékelés során nem végeztem földmérést, és terület felmérést. Az erre vonatkozó adatok az ingatlan-nyilvántartásokból, és a megbízó által szolgáltatott információkból származnak. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget. Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt. Kaskantyú, 2012. október 24. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő 14

1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/1 Szörfi Béla Értékbecslő 15

2. Melléklet: Képek az ingatlanról 2012-es képek: Társasház Széchenyi utcai homlokzat Társasházi lépcsőház Iroda részlet Közlekedő részlet Teakonyha részlet Hátsó kijárat Szörfi Béla Értékbecslő 16

Mosdó WC részlet Páncélterem bejárat Ügyféltér részlet Ügyféltér részlet Közlekedő, kazánház részlet Kirendeltség vezetői iroda részlet Szörfi Béla Értékbecslő 17

Kézmosó WC részlet Gépterem részlet Szörfi Béla Értékbecslő 18

2011-es képek: Társasház Széchenyi utcai homlokzat Társasház Széchenyi utcai homlokzat Kirendeltség bejárata Ügyféltér részlet Ügyféltér részlet Szörfi Béla Értékbecslő 19