BESZÁMOLÓ A Búza Lakásszövetkezet 2014. év gazdálkodásáról és az Igazgatóság tevékenységéről Az Igazgatóság fő feladatait a Közgyűlés 2014. évre elfogadott határozat végrehajtása mellett a lakásszövetkezet napi működési feltételeinek biztosítása az épületek állagmegóvása és fenntartása határozta meg. Rendszeres feladatot jelentett a jogi képviselet biztosítása a folyamatban lévő peres ügyekben, a közös költség hátralékok követeléseink jogi úton történő érvényesítése. A Lakásszövetkezet érdekeinek képviselete és érvényesítése a fővárosi és kerületi önkormányzati döntések folyamatában, valamint a szolgáltatókkal szemben szintén folyamatos feladatot igényelt. Az Igazgatóság havonta rendszeresen tartott testületi ülést. Az Igazgatóság és a gondnokság a meghirdetett fogadóidőket kivételes esettől (szabadság, betegség) eltekintve megtartotta, azonban az igényekhez igazodóan a fogadó időkön túl is rendelkezésre állt. I. Kiemelt feladatok A 2014. évben az Igazgatóságnak kiemelt feladatok közül a lépcsőház bejárati portálok előtt lévő, összesen 12 darab oszlop lábazatának szigetelési munkálatait saját kivitelezéssel végeztük el. A fennmaradó 7db oszlop szigetelését ez év első felében tervezzük. Szintén saját kivitelezéssel készítettük el valamennyi gyerekkocsi tároló helyiségben a hiányzó nyílászárók szerkezeti és szerelési munkálatait. Az év során a közgyűlés határozatának megfelelően két fontos levélszavazást készítettünk elő és bonyolítottunk le, melynek munkálataiban négy fő felkért tulajdonostárs is részt vett. A felkért tulajdonostársak személyesen is elkötelezettek voltak a felújítási javaslatok írásbeli szavazásának sikerességében, elfogadottságában. Sajnos az írásbeli szavazásra bocsátott felújítás és karbantartási javaslatból egyik sem kapta meg a szükséges támogatottságot. 1. A kapuportálok és a lépcsőházak nyílásszerkezetének felújítására az Igazgatóság csak megbízható kivitelezőktől kért árajánlatot. A kivitelező kiválasztásánál elsődleges szempont volt, az ár-értékarány. Az írásbeli szavazásra olyan nyílászáró elfogadására készítettünk javaslatot, amely a legkorszerűbb tartós alumínium szerkezetű, és a biztonsági többrétegű üvege jó hőszigetelést is biztosított. Természetesen ennek az ára magasabb, mint a közönséges műanyag nyílászáróké, azonban a minősége és a tartóssága az árkülönbözöttnél jóval magasabb értéket biztosít. Tekintettel arra, mivel a nyílászárók cseréje jelentős kiadással jár, és sokan vannak nehéz anyagi körülmények között, ezért az írásbeli szavazólapon az egyszerű többségi szavazás helyett magasabb elfogadottság mértékére is biztosítva volt a döntési lehetőség, mellyel éltek is a szavazók. 2. Az erkélyek vasszerkezetének a korrózió védelmére és szerkezeti javításaira szintén megfelelő számú árajánlatból lehetett kiválasztani a levélszavazásra a megfelelő kivitelezőt. Mivel a levélszavazás javaslatában szerepelt a közös teherviselés elfogadásának lehetősége, ezért az előkészítő bizottság az elfogadottsághoz feltételként a szavazólapon a kétharmados döntési arány választását is szerepeltette. Tekintettel arra, miszerint a lakások többsége erkélyes, ezért a korrektség megkívánta, hogy a közös teherviselés döntéséhez a magasabb arányú elfogadottság legyen. Mindkét írásbeli szavazás esetében az alapvető problémát a szavazásban résztvevők alacsony száma jelentette. Bár az 52% szavazat az egyszerű többséget biztosította, azonban a döntéshez 1
magasabb szavazati arányra lett volna szükség. A szavazásból távolmaradó hiányzó 136 szavazat esetében a legnagyobb problémát az jelenti, hogy nem ismerhető meg a véleményük, így nem is lehet az elkövetkező szükségessé váló döntések előkészítésénél azokat figyelembe venni. A döntésképtelenség feloldásához az alapszabályban szükséges megoldást biztosítani. 3. Az Igazgatóság a Vízművek Zrt. szolgáltatóval folytatott tárgyalások eredményeképpen a lakóközösségnek felajánlották, hogy bizonyos feltételek teljesülése mellett eltekintenek a főmérő órával szemben történő elszámolással. Az alkalmazott rendszer szerint az épület főmérőjén mutatott fogyasztás mennyiségéből jóváírásra kerülnek a lakások mellékmérőin mért és leadott fogyasztás. Mivel a főóra és a mellékmérők összesen mért fogyasztása között évről évre számottevő különbség jelentkezett, ennek eredményeként a lakóközösségnek minden elszámoló évben jelentős összeget kellett pluszként a közös költség terhére kifizetni. A 2014. évben 786.114,-Ft víz és csatornadíj terhelte a költségvetést. Az első feltétel volt, hogy a szolgáltató minden lakásban ellenőrizni kívánta a vízórák szabályos bekötését, az esetleges hibák, hiányosságok megállapítását, valamint a főórával szemben keletkező tényleges mért különbséget. Ezért két alkalommal az épületben teljesen el kellett volna zárni 2-3 órára a vízfogyasztást, hogy azonos időpontban lehessen a mérőket leolvasni. A második feltétel szerint a megállapított hibák kijavítása és újbóli fogyasztás ellenőrzése, mely szerint a főórával szembeni mennyiségi különbség 5%-ot nem haladhatja meg. Az Igazgatóság a feltételek tejesítésének megszervezése érdekében minden tulajdonostárs részére elfogadó nyilatkozatot adott ki, melyet aláírva kellett visszajuttatni. Az elfogadó nyilatkozat a lakóközösségből nem várt módon nagy ellenállást váltott ki, melynek eredményeképpen, az a megismételt írásbeli és személyes kérésünk ellenére is összesen 39 tulajdonosi hozzájárulást a mai napig nem tudtuk megkapni. A hozzájárulást kifejezetten megtagadta 8 tulajdonostárs, az Apát u. 10-20. épületből 2 tulajdonostárs, a Búza u. 16-26. épületből és 5 tulajdonostárs, és az Apát u. 22-28.,- Búza u. 28-32. épületből 1 tulajdonostárs. Mivel a Vízművek feltételeit nem tudjuk biztosítani a lakóközösség egy részének elutasítása okán, ezért minden marad a régi elszámolási rendszer szerint. A főóra és a mellékmérők közötti mennyiségi különbséget a továbbiakban is a lakóközösségnek a közös költségből kell kifizetni. A mindenkori jelentkező többletfizetési kötelezettségünket az ez évben aktuális vízóracsere alkalmával abban az esetben tudjuk mérsékelni, amennyiben megfelelő pontosságú mellékmérőket szereltetünk fel. A garázstulajdonosok a vízkivételi helyekre történő hitelesített vízóra cseréket azzal a felelősségtudattal és költség viselésével vállalták, hogy részükről ne legyen akadály a teljes körűen mért vízfogyasztás biztosításának. Ez a közösség iránti felelősségteljes magatartás is kudarcot szenvedett egy szűk kisebbség nemtörődömsége és kinyilvánított ellenállása miatt. II. Épületek állagmegóvása és a karbantartási munkák Az épületek állagmegóvása és a karbantartási munkák végzése körében az előző évhez viszonyítva jelentősen, több mint kétszeresére (464.145,-Ft) nőttek kiadásaink. Sok feladatot adott a csatornadugulások elhárítása, csőtörés helyreállítása (82.800,-Ft), csatorna alapvezeték csere (Búza u. 22. sz. épület 200.500,-Ft), a bejárati kapuk és a kaputelefonok folyamatos javítása, melyet többségében saját magunk végzünk, valamint a panelhézagokból a darázsfészkek felszámolása. Befejeztük az előző évben elkezdett kapuk előtti bejárati útszakaszok világításának korszerűsítését. A kapualjak megvilágítását est-hajnal mozgásérzékelővel láttuk el. A tapasztalatok azt igazolták, hogy az alkalmazott világítás kis költség ráfordítás mellett biztonságosabbá tette a 2
bejárati útszakaszon történő közeledést. A szerelési munkálatokat saját kivitelezéssel (műszaki gondnok) oldottuk meg. III. A Lakásszövetkezet szervezeti működése és annak szükséges és indokolt költségtényezői A Lakásszövetkezet működéséhez nélkülözhetetlen szervezeti és annak szükséges és indokolt költségéről az Igazgatóság részletes tájékoztatást kíván biztosítani, mivel a lakóközösségben - konkrét személyekhez köthető valótlan, félrevezető állítások terjesztése történik. 1./ Belső szolgáltatást biztosító munkatársak tevékenységének jelentősége. Elsőként kell megemlíteni az egyesek által fölöslegesnek tartott műszaki gondnoki és takarítói feladatok ellátásának szükségességét és gazdaságosságát. A vádaskodások és félrevezető hamis állítások abban fejeződnek ki, hogy az Igazgatóság nagy bérköltség ráfordítással működteti a Lakásszövetkezetet. Az írásban is terjesztett állítások szerint felesleges és indokolatlan költségelemet jelent a műszaki gondnok és a takarítói munkakört ellátó munkatársaknak kifizetett bér. Ezzel szemben az Igazgatóság arról van meggyőződve, hogy a feladatkörök ellátása és az ellenértékként kifizetett költség nem takarítható meg, sőt a kiváltásukra javasolt külső szolgáltatás igénybevétele azonos szintű minőség esetén, a lakóközösségnek több kiadásába kerülne. Ugyan jelentősen csökkenne a könyvelési tételként kimutatatható bérköltség, viszont ezzel szemben nagyobb mértékben növekedne a vásárolt szolgáltatás költsége, végső soron a közös költség terhelése. A vásárolt szolgáltatás mindig drágább megoldás, mivel a szolgáltató haszonelv alapján működik, ezért a szolgáltatás árában a tevékenység bérköltségén felül a saját nyeresége is szerepel. A műszaki gondnok tevékenységében végzett feladatok majd teljes egészében az épületek állagmegóvása és a karbantartási munkákból áll. Feladatkörében az ügyeleti szolgálaton felül azt is ellátja, amiért a FŐTÁV részére átalánydíjas szolgáltatás fejében kellene fizetni. Például az egyéni radiátorok hiba megállapítása, kisebb hibák elhárítása és a fűtési rendszer ellenőrzése és légtelenítése. A feladatkörébe tartozóan részt vesz a pihenőpark gondozásában a kerítések karbantartásában is. Nem hagyható figyelmen kívül az a nagyfokú segítségnyújtás sem, amit a lakóközösség rászoruló (idős, egyedülálló, hozzá nem értő) tagjai részére a munkaidején kívül a lakásban lévő műszaki javításokat gyorsan és megbízhatóan biztosít. Számításaink szerint amennyiben ezeket a feladatokat nem bérköltséget jelentő saját foglalkoztatásban, hanem vásárolt szolgáltatással oldanánk meg, lényegesen, mintegy 50%-kal több pénzbeli ráfordításba kerülne. Az adminisztratív gondnok tevékenységi köre ugyan nem változott, de ettől az évtől részmunkaidőben látja el. A feladatot ellátó munkatárs szakmai és gyakorlati felkészültsége magas színvonalú. Munkaköre sokrétűen összetett, tevékenysége nélkülözhetetlen. Munkája eredményeként kell értékelni, hogy több éve viszonylag alacsony szinten sikerül tartani a közös költség hátralék összegét és a nagyobb összeggel tartozók számát. Az úgynevezett átmenetileg tartozók aránya 82% (68 fő), akik három hónapon belüli összeggel vannak a fizetési kötelezettségüktől elmaradva. Nincs olyan lakóközösségi tag, aki a tartozását nem fizeti. Ebben a vonatkozásban a Lakásszövetkezetünk kintlévősége a hasonló nagyságú lakóközösségekhez viszonyítva összehasonlítatlanul jobb, százalékban az arányát nem is érdemes említeni! A lépcsőházak és az épületek részeit képező területek takarítása épületenként egy fő részfoglalkozásban történő alkalmazással jó színvonalon megoldott. A foglalkoztatási alapbérek visszafogottak, a minimálbért mindössze 11.5%-kal haladják meg. A jelenleg jól működő saját foglakoztatással szemben a takarításra fordított bérköltség csökkentésére a jelenlegi gyakorlatot bírálók, külső szolgáltatás igénybevételén túl olyan elképze- 3
léseket akarnak megvalósítani, hogy csökkenteni akarják a takarításra fordított időt. Például, nem kellene minden nap, csak hetente egyszer takarítani, vagy mindenki maga takarítson. Ezen elképzeléseket nem kívánjuk minősíteni, mert arra nem alkalmasak. 2. Vásárolt szolgáltatások Könyvelési feladatok A Lakásszöveti törvény által előírt könyvelési feladatait egy jó nevű, külföldi érdekeltségű cégeket is kiszolgáló könyvelői cég végzi. Ennek a költsége a ráfordított munkával arányában nem nőtt, hanem alku alapján sikerült annak a csökkenését elérni. Összehasonlításképpen (mert javaslatképen megfogalmazódott) a LÉTÉSZ a kedvezményes szolgáltatása árajánlata magasabb volt, ezért nem merült fel a változtatás igénye. A legutóbbi szakértői ellenőrzés a könyvelési munkára lényeges kifogása nem volt. Jogi képviselet A Lakásszövetkezet ügyvédi szolgáltatást még abban az esetben is kénytelen igénybe venni, amennyiben peres ügye nincs, mert az egyszerű közös költség fizetés elmaradások behajtását a jogszabály előírása szerint csak ügyvéd közreműködésével lehet intézni. A jogi szolgáltatást, az ügyeinket és körülményeinket alaposan ismerő nagy felkészültséggel rendelkező egykori tulajdonostársunk biztosítja. A jogi szolgáltatás, melyben a peres ügyeink intézése is szerepel, viszonylag alacsony átalánydíjas megállapodás alapján történik. A jogi eljárások során megítélt ügyvédi költség minden esetben a lakóközösség bevételét képezi. A belső szolgáltatást végző munkatársak tevékenységére a lakóközösségünknek a megalakulás óta kifejezett igénye volt, melynek feltételeit a közgyűlés értelemszerűen minden esetben biztosította. Ennek megváltoztatására irányuló törekvések olyan hamis állításokkal akarják megtéveszteni a közösség tagjait, melyek veszélyeztetik a lakásszövetkezetünk jó színvonalú működését, az önrendelkezésünket, valamint létrehozza a kiszolgáltatottságot. A döntés a lakóközösség bölcsességének kompetenciája, azt az Igazgatóság nem akarja elvitatni, csupán az ésszerű és szakmailag is megalapozott javaslataival a helyes és megfelelően átgondolt döntés meghozatalához kíván segíteni. IV. Interneten a Lakásszövetkezet /buzalksz.net16.net/ A közösség honlapján minden aktuális és hasznos információ megtalálható, mely a mindennapokra ad használható eligazodást a lakóközösségünket érő eseményekről. Azok, akik a honlapot rendszeresen látogatják, tapasztalhatták, hogy számtalan olyan információt találnak, amelyek a lakóközösséget érintő fontos kérdésekben adnak eligazodást. (Például megtalálható a kerületi polgármesterhez címzett köszönőlevél is, amelyben elismeréssel szóltunk a lakótelepünket érintő közlekedési rend korszerűsítéséről, a belső utak egyirányúsításáról, a gépkocsi parkoló helyek bővítéséről, valamint a Szentendrei úton történő gyalogos átkelőhely kialakításáról. V. Fűtéskorszerűsítés tapasztalatai A FŐTÁV tájékoztatása szerint a fűtésre felhasznált hőmennyiség tekintetében a 2008. bázisévhez képest továbbra is csökkenést értünk el. A 2014. január 1. - 2014. december 31. időszakban az Apát u. 10-20. sz. épület az előző év 24,1% szemben 31,3%, az Apát u. 22-28., Búza u. 28-32. sz. épület 28%-kal szemben 32,1%, és a Búza u. 16-26. sz. épület 20,5%-kal szemben 26,2% megtakarítást ért el. A meg- 4
takarítások azért is figyelemre méltóak, mivel a fűtött napok átlagos hőmérséklete 2008. évben 7,1 0 C volt a 2014. évben mért 7,2 0 C-al szemben. A Techem Kft. az éves elszámolásokat ez év január hónap végére elvégezte. Az Igazgatóság és a Felügyelő Biztos közösen tételesen ellenőrizte az elszámolást és a tapasztalt hibákat a szolgáltató felé jelezte és kijavítatta. Az ellenőrzések során tapasztaltuk, hogy csökkentek az azonos típusú lakások közötti fogyasztási különbségek. Az előző évekhez viszonyítva, mely szerint lakástípusokként a legkisebbhez mért legnagyobb fogyasztás mértéke a 10-15-szeres volt, ezzel szemben 8-10 szeres a tárgyévi különbség. A fűtési költségek utólagos elszámolása a Közgyűlés határozatának megfelelően 2013. évtől megszűnt. A fűtési költségek új elszámolási módja, hogy a Techem szolgáltató a költségosztók mérése alapján kiszámított arányszámok adják meg a következő évben érvényes költségarányokat, amely ennek, valamint az adott épület tárgyhavi energia felhasználása alapján a FŐTÁV számítja ki a fizetési kötelezettséget. Folyamatosa figyelemmel kísértük a melegvíz szolgáltatásban és a lakásfűtésre beérkezett észrevételeket, azokat a lehető legrövidebb idő alatt kivizsgáltuk és szükséges intézkedéseket megtettük. Legnagyobb probléma az Apát utca 12. számú épület garzonlakások meleg-víz strangján jelentkezett, melyet csak a cirkulációs vezeték teljes hosszának cseréjével lehetett megszüntetni. A fűtés beindítása után minden épület fűtési rendszerét légtelenítettük. A légtelenítést több alkalommal is el kellett végezni, ahogy a lakások helyiségeinek fűtését fokozatosan indították be. A beérkezett panaszok alapján a lakások fűtési rendszerét is ellenőriztük, és az apróbb hibákat kijavítottuk. Több olyan panaszt vizsgáltunk ki, melyeknél tapasztaltuk, hogy a fűtésre tett panasz oka nem a rendszer hibája, hanem a problémát a fűtőtestek alacsony hőleadó teljesítménye okozta. Főként azon lakások esetében jelentkezett a probléma, melyeknél a nappali, az étkező, a konyha, valamint a közlekedő folyosók a közfalak kivétele miatt egy légtérré változott. Ezért az eredetileg a nappali helyiség légterére tervezett radiátornak kettőháromszorosára megnőtt légteret kellett volna megfelelően ellátni, ami a radiátor korlátozott teljesítménye miatt ez nem lehetséges. VI. Zöldfelület gondozás Az Óbuda-Békásmegyer Önkormányzata által kiírt zöldfelület gondozási pályázaton 2014. évben is részt vettünk, azonban támogatást nem kaptunk. A támogatás hiánya miatt a saját betervezett forrásunkból csak a gondozáshoz legszükségesebb kiadásokat vettük figyelembe. A zöldfelület gondozás keretében dísznövényekről, virágokról és virágpalántákról gondoskodtunk. Továbbá a föld javításához virágföldet, komposztot és műtrágyát biztosítottunk. Sajnos ez évben is csak egy szűk tulajdonosi kör vett részt a környezetünk gondozásában, ami nem elég ahhoz, hogy az egész zöldfelületet, amely szerencsénkre a közvetlen környezetünkhöz tartozik, teljes egészében megfelelően karban tudjuk tartani. Főként a pihenőpark sínylette meg a rendszeres kertgondozás hiányát. 5
VII. Érdekképviselet és érdekérvényesítés Az Igazgatóság a lakóközösség képviselete és érdekei érvényesítése keretében részt vett minden lényeges kerületi és országos rendezvényen. A meghirdetett LÉTÉSZ (Lakásszövetkezetek és Társasházak Érdekképviseleti Szakmai Szövetsége), LOSZ (Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetsége) érdekképviseleti fórumokon és konferenciákon, valamint a kerület Önkormányzata által szervezett lakóközösségek képviselői fórumain vettünk részt. Lakásszövetkezetünk elnökét a lakóközösségünket megtisztelően megválasztották a LÉTÉSZ elnökség tagjának. Ez mindenképen a közösségünk működése értékelésének fokmérője és elismerése. Ennek alapján a lakóközösségünk közvetlenül is képviselettel részt vesz és befolyással lehet a LÉTÉSZ és a fővárosi és a kerületek önkormányzata együttműködése által biztosított a lakóközösségek érdekképviselete megvalósításában. A Budapesti Vízművek szolgáltatónál a bekötési vízmérő figyelmen kívül hagyásának érvényesítése ügyében el tudtuk érni, hogy Budapesten számunkra elsődlegesen bizonyos feltételek teljesítése alapján a lakóközösségünk területén alkalmazható lehetne a kizárólag az almérőkkel szemben történő elszámolás. Sajnos az előzőekben ismertetett okok miatt a felkínált lehetőséggel a közösségünk nem kívánt élni. Ennek figyelembevételével az Igazgatóság célul tűzte maga elé, hogy a 2015. év során a lakásokban lejárt hitelességű fogyasztásmérők kötelező cseréje alkalmával a legjobb megoldást keresse, mely biztosítja a pontos mérést és ezért a legkisebb különbség érhető el a főmérőn mért mennyiséggel szemben. A Kaszásdűlő lakótelep közlekedési rendje 2014. évben megváltozott, és bővült a parkolóhelyek száma is. A szükségességét az indokolta, hogy a lakótelep belső útjain kétirányú gépjármű közlekedés volt megengedve, azonban a parkoló kocsik miatt ez nem volt biztosítható. A megnövekedett számú gépkocsik biztonságos és szabályos parkolásához időszerűvé vált a parkolóhelyek számának növelése. A közvetlen lakókörnyezetünkben az Apát u. 10-20. számú épület előtti parkolót, amely az Igazgatóság kezdeményezésére és kijárására lett kialakítva majd felújítva. A Búza utca 16.-32. számú épület előtt a közlekedési útszakaszon útburkolati festéssel jelöltek ki parkolóhelyeket. Ezen kívül egyirányú forgalmúvá tették az Apát utca teljes hosszát. Előzmény; a lakótelep közlekedési rendjének felülvizsgálatát és a parkolók bővítését először 2010. évben egyéni képviselői indítvánnyal és a LÉJÓB Egyesület (Lakóközösségek Életminősége Javításáért Óbuda-Békásmegyer Egyesület) támogatásával sikerült elérni, hogy az Önkormányzat felvegye munkatervébe. Az ujjá választott képviselőtestület azonban nem vette tárgysorozatba, ezért a témában döntés nem születhetett. Ettől az időponttól minden lehetőséget kihasználva évenként írásban és szóbeli javaslatként szorgalmaztuk a téma napirendre vételét, de mindig elhárították a kérésünket. A fordulat a 2013. december hónapban megtartott lakóközösségek képviselői fórumán következet be, mivel sikerült az önkormányzat vezetésétől ígéretet kapni, hogy 2014. évben sor kerülhet az önkormányzat munkaprogramjába felvenni. A 2014. január hónapban megrendezésre kerülő lakóközösségek vezetők fórumán tájékoztatást kaptunk, hogy legkésőbb az év második felében megvalósul a lakótelepünk közlekedési rendjének módosítása és a parkolóhelyek bővítése. Ennek a megvalósítására az Önkormányzat külön pénzügyi forrást biztosított. Tekintettel arra, miszerint 2014. III. negyedév végére a Békásmegyeri és a Pók utcai lakótelepen elvégezték a szükséges fejlesztéseket és úgy tűnt, hogy a Kaszásdűlő lakótelep ebből kimarad, október hónapban sürgetőleg írásban fordultunk Bús Balázs polgármester úrhoz a beígért fejlesztések megvalósításáért. A polgármester úr válaszlevelében elkötelezte magát, hogy december hónap végére a fejlesztések java része meg fog történni, melyet be is tartott. 6
A kerületben 2015. július hónaptól kerül bevezetésre a fizető parkolási rend. A lakótelepünket úgy érinti, hogy a fizető parkoló északi körzeti határa a Bogdáni útnál végződik. Feltételezésünk szerint a bevezetést követően a gépkocsival közlekedők sokan fogják igénybe venni a lakótelepünk parkolóhelyeit, ezért az amúgy is kevés parkolóhely az idegenek parkolása miatt még szűkösebb lesz. A városvezetés felé a lakóközösségek képviselők fórumán javaslattal éltünk, hogy a lakótelep parkolóit az itt lakók számára valamilyen módon tegyék védetté. A városvezetés közlése szerint csak a fizető övezet kiterjesztésével tudják elképzelni a védettség biztosítását. A kiterjesztés második ütemben fog megtörténni, melyet az első ütem tapasztalatai alapján fognak kialakítani. Annyi mindenesetre történt, hogy a HÉV vonalával párhuzamosan a Búza utca bizonyos szakaszában úgynevezett P+R parkolóhelyet alakítottak ki, ami bizonyos mértékben enyhíteni hivatott az esetleges vendégparkolók várható terhelését. Az Igazgatóság hónapok óta tárgyal a Fővárosi Közterület Fenntartó (FKF) szolgáltatóval a szelektív hulladékgyűjtés korrekt módon történő átvállalása miatt. Előzmény: A FKF szolgáltató képviselője másfél évvel ezelőtt megtartott lakóközösségek képviselői fórumán arról adott tájékoztatót, hogy a Fővárosi Önkormányzat Budapest területén őket jogosította fel a lakossági szelektív hulladék gyűjtésével. Tekintettel arra, hogy a kerületünkben az Önkormányzat szervezésében már évek óta jól működő szelektív hulladékgyűjtési rendszer van, itt fokozatosan fogja a tevékenységét kiterjeszteni. A tájékoztató során több harmadik kerületi lakóközösség vezetője jelezte, hogy a hulladék elszállítására az ASCO Kft. szolgáltatóval korrekt szerződést kötött, amely jelenleg is fennáll. Ennek megfelelően az FKF is a saját szolgáltatói szerződésében hasonló feltételeket szükséges biztosítania. Ezek közül a legfontosabbak, a térítésmentes elszállítás, a szállítás sűrűsége szükség szerint, valamint térítésmentesen biztosítani az edények mozgatását a tároló helyiségből. Ezzel szemben az FKF mindent figyelmen kívül hagyva csak arról volt hajlandó értesíteni, hogy mikor szállítják ki a szelektív hulladéktároló edényeiket. Mindezek után közbenjárási segítséget kértük a kerület Polgármesteri Hivataltól, melynek a lényege, hogy az FKF egyenrangú szerződő partnerként kezeljen bennünket. Ugyanakkor levélben tájékoztattuk az FKF illetékes vezetőjét, hogy nem zárkózunk el a velük történő szolgáltató váltástól, azonban kérjük a szolgáltatói szerződésben rögzíteni a fentiekben felsorolt kéréseinket, melynek alapján az ASCO Kft. szolgáltatóval meglévő szerződést felbontjuk. VIII. Jogi beavatkozást igényelt ügyeink A kialakult gyakorlatnak megfelelően a Búza Lakásszövetkezet jogi természetű ügyeit az Igazgatóság - a korábbiakhoz hasonlóan jelen időszakban is - a tartós megbízással rendelkező állandó jogi képviselőnkkel, nevezetesen dr.fehér Zsolt ügyvéd bevonásával, egyben valamennyi ügyre vonatkozóan külön dokumentált eseti megkeresés útján és szükség esetén alkalmi személyes egyeztetés keretében kezeli. Az ügyek folytonossága következtében - a korábbiakra való részletes visszautalást mellőzve ugyan, de kénytelenek vagyunk rögzíteni, hogy - a 2014.tárgyi évben végzett jogi munkák között a következőket kívánjuk kiemelni, illetőleg tételesen megemlíteni: - Ügyvédi fizetési felszólítások kiküldése a közös költséggel illetve a fűtéskorszerűsítési hozzájárulással elmaradók részére; - Fizetési meghagyásos eljárások indítása; - Végrehajtási eljárások indítása; - Szűcs Árpád és Szűcs Árpádné alperesek ellen közös költség megfizetése tárgyában, folyamatban volt másodfokú eljárásban a Fővárosi Törvényszék 46.Pf.636.821/2013. számon hozott ítéletet 2014.április 22-én. A döntés értelmében Szűcs Árpádnak 79.525,-Ft és annak 2007.szeptember 1-jétől a kifizetés napjáig járó, míg Szűcs Ár- 7
pádnénak 113.940,-Ft- és annak 2006.december 1-jétől a kifizetés napjáig járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű késedelmi kamatot kell megfizetnie. A megítélt összegek részletekben való megfizetése Búza Lakásszövetkezet felé folyamatban van alperesek részéről. - Bertalan József szerződés közjegyzői záradékoltatás; - Javaslatok leírásra végrehajtás eredménytelensége és behajthatatlanság okán :Elek Sándor, Petővári Roland, Cvitkovics Károlyné, Adverclean Bt. és Litresits Gábor volt bérlők vonatkozásában; - Jogi állásfoglalás Gamocsné tartozás rendezés tárgyában; - Rendkívüli közgyűléssel kapcsolatos jogi állásfoglalás és teendők, egyben a rendkívüli közgyűlési kezdeményezések kezelése, egyben írásbeli válaszok összeállítása; - Bérleti szerződés módosítása bérleti jog átruházása tárgyában MML Petrol Bt, mint bérleti jog átadó és Trill Ibolya mint bérleti jog átvevő, valamint Búza Lakásszövetkezet mint bérbeadó között; - Tartozás átütemezési megállapodások szerkesztése és érvényesítése; A fent megjelölt ügyekhez kapcsolódó és bővebben fejtegetendő eljárási kérdés, hogy hosszú évek óta állandó és talán legérzékenyebben érintett ügykör a tulajdonostársak közös költség hátralékának kezelése. Ezt egyébiránt a fűtéskorszerűsítés során jelentkező hiányokkal együttesen, külön hivatkozott kimutatások felhasználásával, de egységes módon érvényesítjük. Amint az megállapítható immáron az esetek számszerűsített többségében a tulajdonostársak a jogkövetkezmények kilátásba helyezését is tartalmazó ügyvédi felhívások, illetőleg a peren kívüli eljárások és a végrehajtás közvetlen folyamatba helyezésének hatására rendezték elmaradásaikat vagy a tartozások részletekben történő megfizetését vállalták. Az elmúlt évek értékelésével egybevetve leszögezhető, hogy a véglegesített fizetési mutatók a 2014.évben pozitív értelemben megváltoztak és bár az eljárások a korábbiakhoz képest időszakosan jelentős többlet munkaterheket képeznek, ellenben mégis felgyorsultak és eredményesebbnek mutatkoznak. A számos esetben késedelmes vagy önkéntesen nem teljesített költségek külön ügyvédi felszólításra való befizetéseinek tételeiben megítélésem szerint még jelentősebb kedvező változások észlelhetők. E körben külön megjegyezni kívánom, hogy a múlt esztendőben több már időközben beérett végrehajtási eljárás, azaz a törvényes behajtás valós bevételeket hozott. Mi több egyes ingatlanok végrehajtási joggal történő megterhelését, történetesen földhivatali végrehajtási jog joghatályos bejegyzését követően hirdetményi árverés kitűzésére, avagy azon kívüli értékesítésre került sor. Ezekből az elmaradt közös költségeket, fűtéskorszerűsítési díjakat közvetlenül vagy közvetve realizáltuk, míg a fizetőképes és a megfelelő fizetőkészséggel bíró új tulajdonos-, illetve lakásszövetkezeti tagtársakkal az együttműködés egyelőre biztosított. Összességében a behajtások bevételi statisztikája és az egyenleg időközben lényegesen javult függetlenül az általános gazdasági helyzet okozta fizetési fegyelem esetleges romlásától. Ez egyébiránt a belső nyilvántartások áttekinthetőséget célzó kimunkáltságának, illetőleg a gyakorlati elvek hatékonyabb alkalmazásának betudhatóan, valamint az abban résztvevők időközbeni tapasztalatainak és elektronikus eljárási rendszernek is köszönhetően mind működőképesebbnek bizonyul. A fentiek szerint a hónapos zárással, figyelemmel kísért adatok alapján tartozást felhalmozó ellenérdekűekkel szemben számos ügyvédi felszólítást küldtünk ki, majd a teljesítés elmaradása esetén közel a határidő leteltéhez azonnali elektronikus fizetési meghagyást, majd a fizetés vagy eltérő megállapodás hiányában a jogerős közjegyzői határozat birtokában a végrehaj- 8
tás kérelmet szintúgy előterjesztjük. Az elmaradók közül néhány esetben az általános jelleggel kidolgozott, de személyre szabott tartozás átütemezési megállapodást kötöttünk, melyben a felhalmozott pénztartozás jogalapját és összegszerűségét elismerve részletfizetési kedvezményben részesültek az arra érdemesek. 2/a. Közös költségtartozások megoszlása (2014. december 31. állapot) A tartozók alsó felső összege (Ft.) összesen (Ft.) aránya (%) fő 1-5.000 22 59 845 4 5.001-25.000 35 458 825 34 25.001-50.000 7 256 355 19 50.001-250.000 3 236 050 17 250.001 felett 1 357 038 26 Összesen: 68 1 368 113 100 2/b. Közös költségtartozások megoszlása (2014. december 31. állapot) A havi elmaradás (hó) fő összesen (Ft.) aránya (%) 0-1 havi elm 34 197 460 14 2 havi elmaradás 17 229 110 17 3 havi elmaradás 5 121 370 9 Több havi elmaradás 12 820 173 60 Összesen: 68 1 368 113 100 9
2014. év rezsicsökkentés kimutatás a szolgáltatók tájékoztató adatai alapján Fűtés díja fizetett összeg megtakarítás Búza u. 16. iroda 72 824 19 515 Búza u. 26. hőközpont 321 101 Összesen: 73 145 19 616 Vízdíj Apát. u. 10. - 20. ép. 60 639 6 840 Búza. u. 16. - 26. ép. 17 926 1 787 Apát. u. 22. - 28. ép./ Búza. u. 28-32 99 177 7 459 Összesen: 177 742 16 086 Csatornadíj Apát. u. 10. - 20. épület. 101 851 11 269 Búza. u. 16. - 26. épület. 28 088 2 592 Apát. u. 22. - 28. ép./ Búza. u. 28-32 165 237 12 337 Összesen: 295 176 26 198 *Szemét szállítás díja Apát u. 10.- 28. (10 lépcsőház) 3 138 720 442 320 Búza u. 16.- 32. (9 lépcsőház) 2 903 328 409 152 Összesen: 6 042 048 851 472 *A szemétszállítás megtakarítás összege a tény adataink alapján eltér a szolgáltató által közöltektől. A rezsicsökkentés előtt 2013. évben a szemétszállítás díjként 6.467.781,-Ft összeget fizettünk. Ennek alapján, a szolgáltató állításával szemben a számításaink szerint a tényleges megtakarítás 6.467.781,-Ft összegről 6.042.048,- Ft összegre csökkent, melynek a különbsége 425.736-Ft. a ténylegesen kimutatható megtakarítás. 10
Számszaki beszámoló indokolása A Lakásszövetkezet a 2014. év költségvetési terve 4.491.054,-Ft pénzügyi eredménytervezéssel, és 2.160.000,-Ft felújítás alapképzésre fordítandó összeg biztosítását írta elő. A kiadások fedezete 2.091.702,-Ft volt tervezve. I. Bevételek alakulása Az indokolást igénylő eltérés a Költségtérítés (I./2.), Bérleti díj bevétel (I./4.), a Közüzemi díj térítése (I./5.), az Egyéb bevételek (I./6.), Önkormányzat támogatás (I./8.) sorában jelentkezik. Az I./2. Költségtérítés soron lévő többletbevételt a meglévő és a vállalkozások bérlésére nem értékesíthető helyiségek lakóközösség tagjai részére történő bérbe adásának számszerű növelése okozta. Az (I./4.) bérleti díj bevételének többlete az elmaradások befizetései okozták. (I./5) közüzemi díj térítésének összegének különbsége nem befolyásolható, az minden esetben a szolgáltatást igénybevevő bérlők részére szóló továbbszámlázást jelent. Az I./6. egyéb bevételek többlete a biztosítási kártérítési (795.750,-Ft), fűtéskorszerűsítésre befizetett és fel nem használt bevételek elszámolásából, valamint a kapott bírságok bevételekből (2.207.000,-Ft) adódtak. Az I./8. soron jelentkező különbség a zöldfelület gondozási pályázatunk eredménytelenségének a következménye. II. Költségek és ráfordítások A tervezett költségek tényleges alakulását a számszaki beszámoló részletező táblázatai tartalmazzák. Az anyagköltség (II/1.) tervezettől történő eltérése lényegében a szükségessé váló karbantartási anyagok kevesebb vásárlásából, a víz és csatornadíj közösséget terhelő alacsonyabb költségéből, áramdíj növekedéséből (Apát u. 20. sz. helyiségbérlő ELMŰ tartozását a Bírósági ítélet alapján ránk terhelt 427.334,-Ft összege), a nyomtatványköltségek emelkedése, a másolópapírok mennyiségi emelkedése miatt, valamint a zöldfelület gondozásra fordított kevesebb kiadásai miatt következett be. A (II.2) az Igénybe vett szolgáltatások -nál az eltérés lényegében az Épületfenntartás jellegű szolgáltatások körében jelentkező többlet költség okozza. A szemétszállítás költségének eltérése a tervezettől abból származik, hogy a rezsicsökkentésből több megtakarításra számítottunk. Az Egyéb fennt-i szolgáltatás kiadásainak különbségét az előre nem tervezhető kiadások okozzák. Például, a csatorna dugulások elhárítása, a csőtörés helyreállítása (82.800,-Ft), a szennyvízcsatorna alapvezeték cseréje (139.700,-Ft). A (II./3.) Egyéb szolgáltatások költséghelyen jelentkező növekedés lényegében a hatósági díj rovatba tartozó költségek emelkedése, a biztosítási díj a szolgáltatás bővítése miatti emelkedése, valamint az új FUNDAMENTA Lakáskassza szerződéskötés kiadása miatt a bankköltségeknél (3x74.000,-Ft) következett be. II./4 Bérköltség A költséghelyen jelentkező kisebb költség, az adminisztratív gondnok bércsökkentésének az eredménye, mivel a munkaidejét közös megegyezéssel csökkentett részmunkaidőre (átlagosan napi 6 óra) változtattuk. 11
II./5 Személyi jellegű egyéb kifizetések A költséghelyen jelentkező különbség a nem tervezhető igénybe vett betegszabadság után járó (83.355,-Ft) kiadás, valamint a táppénz hozzájárulás kiadásának következménye. A (II./6.) bérjárulék betervezett kiadásoktól történő eltérés oka lényegében a betervezettől kisebb bérköltség alakulásának a következménye. Az Egyéb ráfordítások (II/7.) különbségének oka, a nem tervezett késedelmi pótlék, a bekövetkezett káresetek növekedése, valamint a behajthatatlan követelés leírásának a következménye. III. Pénzügyi eredmény A számszaki beszámolóban jelentett tényleges pénzügyi eredmény 6.115.457,-Ft. Ebből az épület-felújítási megtakarítás miatt a Lakáskassza befizetésre fordítottunk 2.160.000,-Ft öszszeget, valamint az Önkormányzat felé hiteltörlesztés miatt 239.352,-Ft fizettünk. 12
A 2015. év költségvetési tervjavaslat indokolása A költségvetés tervezésénél az Igazgatóság figyelembe vette a közüzemi szolgáltatási díjak árcsökkentéseit, a fenntartásra és állagmegóvásra szükséges anyagok, szolgáltatások ismert és számításba vehető árváltozásait. A tervezett kiadások forrásfedezetének tervezésénél bevételi forrásként vettük számításba a tagi befizetések és az egyéb bevételeken kívül a Fővárosi Önkormányzat tulajdonába került helyiségek után a költség-hozzájárulás címén esedékes befizetési kötelezettségeket, valamint a saját tulajdonban lévő helyiségek bérleti díjának várható bevételeit. Kiemelt feladatok között az Igazgatóság az alábbi munkálatok és feladatok, elvégzését javasolja. 1. Az Apát utca 22-28., és Búza utca 28-32. számú épület bejárati portálok előtt lévő, összesen 7 darab oszlop lábazatának szigetelése saját kivitelezéssel. (anyag megvan) 2. Az erkélyek korrodálását nagyban befolyásolja, hogy a tetőszinteken kialakított esővető nem megfelelő méretű, ezáltal a csapadék korlátról korlátra csurog. A probléma kezelését leggazdaságosabban úgy tudjuk megoldani, ha a legfelső szinten lévő erkélyekre egységes műszaki tartalmú esőelvezetőt szerelünk fel. Az esőelvezető saját gyártású kivitelezéssel megoldható. (35 db anyagköltség előkalkulációja 650.000,-Ft) 3. A lépcsőházak előterének a földszinti pihenőig történő tisztasági festése azért szükséges, mivel több lépcsőház esetében tapasztalható a falfelület elkoszolódottsága. A festést saját kivitelezéssel megoldható. (anyagköltség előkalkulációja 95.000,-Ft.) 4. Szellőző kémények tisztítása azért időszerű, mert az elmúlt harminc év alatt olyan lerakódás keletkezett, ami miatt a szellőző rendszer hatékonysága csökkent. (megkért árajánlat 741.000,-Ft) 5. A lakásokban lejárt hitelességű vízórák cseréjének a megszervezése és lebonyolítása. Az Igazgatóság által történő szervezést az alábbi előnyök indokolják: A mérőórák viszonylag nagy darabszáma miatt nagyobb árkedvezményre van lehetőség. Biztosítható, hogy megfelelően jó minőségű, azonos típusú mérőórák kerüljenek beépítésre, amely garantálja a fogyasztásarányos mérés elérhetőségét az épületeinkben. Szakmai szempontokat is figyelembe véve indokolt az egységes mérőóráknál olyan típus kiválasztása, amely alkalmas a távleolvasást lehetővé tevő elektronikai egység későbbi fogadására. Továbbá, a WC-t kiszolgáló csatlakozó vezetékekre egységesen nedvesen futó mérőszerkezetek felszerelése szükséges, annak érdekében, hogy a mérés a nyomó és elfordító szelepes öblítés esetében is kellő pontosságú legyen. A távleolvasás bevezetése biztosítja a Vízművekkel történő későbbi olyan megállapodás lehetőségét, amely egyszerűsítheti a szolgáltató által előírt elszámolási és ellenőrzésbeli kötelezettség teljesítését. Amint azt tapasztalhattuk, a Vízművek megszüntette a Díjbeszedő közvetítésével történő elszámolás és ellenőrzés rendszerét, mivel ezen túl azt közvetlenül gyakorolja. 13
Az Igazgatóság már 2014. évben a Vízművekkel történő tárgyalása következtében vizsgálta, hogy az elkövetkezendő vízóracsere alkalmával a pontosabb mérés biztosítása végett milyen megoldást lehet alkalmazni. A piacon elérhető legpontosabb és legmegbízhatóbb vízórát a MOM cég tudja biztosítani, azonban a magas ára miatt (23.000,-Ft/óra) kénytelenek voltunk más megoldást keresni. A bekért árajánlatok (6db.) közül kettő kivitelező cég, aki számunkra elfogadható középkategóriás (B-meters GSD-8) minőségű vízórát kedvező áron tudja a gyártótól beszerezni és ebből az egyik (AQUAMETER KFT.) a teljes körű szolgáltatást tudja biztosítani. A teljes körű szolgáltatás tartalmazza a mérő cseréjét, hitelesítést, régi mérők elszállítását, dokumentálás ügyintézését. Mindezeket egy folyamatban tudja biztosítani, ezért nem kell a különálló ügyek miatt többszöri alkalommal a lakás tulajdonosának időt fordítani. Igény esetén saját költségre külön szolgáltatás (szelepcsere, flexibilis csatlakozók, szerelőablak stb.) is igényelhetők. (2. sz. melléklet) Javaslat a 2015. évi közös-költség és költség-hozzájárulási díjak fizetési kötelezettségekre (2013. évben beállított díjak) megnevezés havi díj Lakások közös-költsége 153,-Ft/m 2 75 m 2 11.475,- 73 m 2 11.170,- 55 m 2 8.415,- 53 m 2 8.110,- 28 m 2 4.285,- 27 m 2 4.130,- Garázs közös-költsége: 63,50-Ft/m 2 Raktárak (22m 2 ) költség-hozzájárulása 300,-Ft/m 2 *Fövárosi Önk. helyiségek költséghozzájárulási díja: (2006 óta változatlan) 300,-Ft/m 2 *A Fővárosi Önkormányzat a megkötött kétoldalú megállapodás alapján a tulajdonában lévő üzlethelyiségek után költség-hozzájárulást teljesít, melynek mértéke nem lehet több a raktárak költség-hozzájárulási díjánál. Budapest, 2015. április Igazgatóság nevében: Mészáros György Igatóság elnöke 14