VALIDÁCIÓS KÉZIKÖNYV

Átírás

1 VALIDÁCIÓS KÉZIKÖNYV A BELSŐ MINŐSÍTÉSEN ALAPULÓ MÓDSZEREK ÉS A MŰKÖDÉSI KOCKÁZAT FEJLETT MÉRÉSI MÓDSZEREINEK (AMA) BEVEZETÉSÉRŐL, ÉRTÉKELÉSÉRŐL, JÓVÁHAGYÁSÁRÓL III. RÉSZ HITELKOCKÁZAT CSÖKKENTŐ TECHNIKÁK, BELSŐ IRÁNYÍTÁS, VÁSÁROLT KÖVETE- LÉSEK június

2 A Kézikönyv megírásában résztvevő munkatársak: Szponzor: Koordinátor: Varga Csaba Matusek Judit Csoporttagok: Balogh Edina Dömötör András Gőgh Magdolna dr. Horváth László Kardosné Vadászi Zsuzsanna Kőváriné dr. Csoór Klára dr. Somosi Zsuzsanna dr. Skoda Szilvia dr. Vörös Erika Külön köszönet a Kézikönyv elkészítéséhez, illetve a munkaanyagok véleményezéséhez az MNB munkatársaitól kapott segítségségért update: Gőgh Magdolna Kardosné Vadászi Zsuzsanna dr. Somosi Zsuzsanna Láhm Krisztina dr. Kómár András dr. Vörös Erika

3 1 HITELKOCKÁZAT CSÖKKENTŐ TECHNIKÁKRÓL ELŐRE RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT (FUNDED) FEDEZETEKRE VONATKOZÓ ÁLTALÁNOS KÖVETELMÉNYEK A pénzügyi biztosítékra vonatkozó elismerhetőségi és minimumkövetelmények Elismerhető pénzügyi fedezetek Pénzügyi biztosítékra vonatkozó minimumkövetelmények A pénzügyi biztosítékokra vonatkozó magyar szabályozás áttekintése Az ingatlant terhelő dologi biztosítékra vonatkozó elismerhetőségi és minimumkövetelmények Elismerhető ingatlanok Ingatlanokra vonatkozó minimumkövetelmények Az ingatlant terhelő dologi biztosítékra vonatkozó magyar jogi szabályozás áttekintése A követelést terhelő dologi biztosítékra vonatkozó elismerhetőségi- és minimumkövetelmények Elismerhető követelések Követelésekre vonatkozó minimumkövetelmények A követelésekre vonatkozó magyar szabályozás áttekintése Az ingó vagyontárgyat terhelő dologi biztosítékra vonatkozó elismerhetőségi- és minimumkövetelmények Ingó vagyontárgyat terhelő dologi biztosítékra vonatkozó elismerhetőségi feltételek Ingó vagyontárgyat terhelő dologi biztosítékra vonatkozó minimumkövetelmények Az ingó vagyontárgyat terhelő dologi biztosítékra vonatkozó magyar szabályozás áttekintése A pénzügyi lízingre vonatkozó elismerhetőségi- és minimumkövetelmények Elismerhetőségi feltételek A lízingre vonatkozó minimumkövetelmények A lízingre vonatkozó magyar szabályozás áttekintése A nem hitelnyújtó hitelintézetnél elhelyezett készpénz, vagy betét elismerhetőségi- és minimum feltételei A nem hitelnyújtó hitelintézetnél elhelyezett készpénz vagy betét elismerhetőségi feltételei Minimumkövetelmények A magyar szabályozás áttekintése Nemteljesítés esetére fedezetet nyújtó életbiztosítási kötvényekre vagy szerződésre vonatkozó elismerhetőségi- és minimumkövetelmények Elismerhető életbiztosítási kötvények, vagy szerződések Az életbiztosítási kötvényekre, vagy szerződésre vonatkozó minimumkövetelmények Az életbiztosítási kötvényre vonatkozó magyar szabályozás áttekintése Visszavásárlási garanciával biztosított értékpapírokra vonatkozó elismerhetőségi- és minimumkövetelmények Elismerhetőségi követelmény Minimumkövetelmény Saját, a fedezetek figyelembe vételén alapuló LGD becslés alkalmazása esetén a fedezetekre vonatkozó követelmények ELŐRE NEM RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT FEDEZETEK Az előre nem rendelkezésre bocsátott fedezetekre vonatkozó elismerhetőségi- és minimumkövetelmények Elismerhető fedezetnyújtók Előre nem rendelkezésre bocsátott fedezetekre vonatkozó minimumkövetelmények Saját LGD becslés alkalmazása esetén a garanciák kockázatmérséklő hatásának az LGD becslésben történő figyelembe vétele során a garanciákkal szembeni minimumkövetelmények 36

4 3.1.4 A viszontgaranciákra vonatkozó minimumkövetelmények Az előre nem rendelkezésre bocsátott fedezetekre vonatkozó magyar szabályozás áttekintése BELSŐ IRÁNYÍTÁS, BELSŐ KONTROLL Belső irányítás A belső irányítás vizsgálata a validáció során Nemzetközi csoportok vizsgálata Testre-szabott alkalmazás, arányosság elve A belső irányítási rendszer funkciói Belső kontroll A belső jelentési rendszer Kockázat ellenőrzés A hitelkockázat ellenőrző funkció Belső ellenőrzés Egyéb A függetlenség, összeférhetetlenség további kérdései Kiszervezés A megbízható governance rendszer követelményeinek való megfelelés ellenőrzése VÁSÁROLT KÖVETELÉSEK Bevezetés A vásárolt követelések definíciója a tőkekövetelményekre vonatkozó előírások vonatkozásában A lakossági (retail) kitettségi kategóriába sorolás feltételei A vásárolt követelésekre vonatkozó minimum követelmények (működési követelmények) Jogi érvényesíthetőség A monitoring rendszer hatékonysága A work-out rendszer hatékonysága A biztosítékok, a hitellehívások és a behajtás ellenőrzési rendszereinek hatékonysága A hitelintézet belső irányelveinek és szabályzatainak való megfelelés A felhígulási kockázat A vásárolt követelések vizsgálata HIVATKOZOTT JOGSZABÁLYOK ÉS EGYÉB RENDELKEZÉSEK FORRÁSOK MELLÉKLET - PÉNZÜGYI FEDEZETEK ESETÉN A KÖVETELMÉNYEK TELJESÜLÉSÉNEK VIZSGÁLATÁHOZ ADOTT TÁMPONTOK MELLÉKLET KOCKÁZATCSÖKKENTŐ TECHNIKÁK ÁTTEKINTÉSE

5 1 HITELKOCKÁZAT CSÖKKENTŐ TECHNIKÁKRÓL A hitelezési kockázat-mérséklés felülvizsgálatának irányelvei: 1. A CRD, illetve a vonatkozó hazai jogszabályok hatályba lépését követően az intézményeknek továbbra is lehetőségük lesz a jogszabályoknak és hitelezési politikájuknak megfelelő, abban rögzített, de a CRD/HKr. követelményeit nem teljesítő fedezetek elfogadására, azonban csak a CRD/HKr. követelményeit kielégítő fedezetek alkalmazhatók a tőkekövetelmény számításánál figyelembe vett kitettség érték, és ez által a tőkekövetelmény csökkentésére. 2. A Felügyelet által lefolytatandó felülvizsgálat során az intézményeknek kell bizonyítaniuk a Felügyelet számára, hogy megfelelő kockázatkezelési folyamatokkal rendelkeznek a hitelkockázat-csökkentő fedezetek alkalmazásából eredő kockázatok ellenőrzésére, a reziduális - pl. jogi kockázatokat is beleértve. Az intézményeknek megfelelően integrált irányítási, ellenőrzési rendszerekkel, értékelési eljárásokkal, belső szabályzatokkal, kijelölt felelősökkel kell rendelkezniük a felmerülő kockázatok prudens kezelése érdekében. 3. Függetlenül attól, hogy a hitelkockázat mérséklés meglétét figyelembe vették-e a kockázattal súlyozott kitettség érték és a vonatkozó várható veszteség értékének kiszámítása során, az intézményeknek továbbra is végre kell hajtaniuk az alapul szolgáló kitettségek teljes hitelkockázat minősítését, és be kell mutatniuk a Felügyelet számára, hogy prudensen jártak el. A Felügyelet által lefolytatandó felülvizsgálat nem kell, hogy kimerüljön az intézmény által benyújtott kérelmezési dokumentumok vizsgálatában, további dokumentumok is bekérhetők, illetve helyszíni vizsgálat is végezhető. A kockázattal súlyozott kitettség érték számításához használt módszer hatása a hitelezési kockázat-mérséklés céljára alkalmazható fedezetek körére 4. A fedezetek hitelezési kockázat csökkentési célra történő elismerése attól függ, hogy a hitelintézet a sztenderd, vagy az IRB módszert kívánja-e alkalmazni, illetve, hogy a pénzügyi biztosítékok egyszerű vagy átfogó módszerét használja-e. 5. Az IRB módszer az előre rendelkezésre bocsátott hitelkockázati fedezetek szélesebb körének szabályozói elismerését teszi lehetővé, mivel a sztenderd módszerben elismerhető pénzügyi biztosítékokon és előre nem rendelkezésre bocsátott hitelkockázati fedezeteken túl biztosítékként elfogadható a követelést terhelő dologi biztosíték, ingatlant terhelő dologi biztosíték és az ingó vagyontárgyat terhelő dologi biztosíték és a pénzügyi lízing is. Az IRB módszer esetén a sztenderd módszer szerint is elfogadható fedezetekkel szembeni elvárás nem változik, azonban értelemszerűen az addicionálisan befogadható fedezetekre is vonatkoznak elismerési- és minimumkövetelmények. Az egyszerű és az átfogó módszer a kockázatcsökkentő hatás számszerűsítésére 6. Az irányelv, illetve a HKr. értelmében az IRB alapmódszer alkalmazása esetén mindenképpen a hitelkockázat csökkentés átfogó módszere szerint alakul a tőkekövetelmény számítás menete, mivel az IRB-t alkalmazó bankok számára az egyszerű módszer alkalmazása nem megengedett. 7. Az átfogó módszer a kockázatcsökkentő eszköz kitettség értékét csökkenti a haircut (volatilitási korrekciós tényező) értékek figyelembe vételével. A haircut meghatározásához vagy a jogszabályban megadott értéket kell alkalmazni, vagy azokat a hitelintézetek maguk is becsülhetik belső modell segítségével. Az egyszerű módszerhez képest a különbség abban áll, hogy míg az egyszerű módszer szerint a kockázatcsökkentő eszköz a fedezendő pozíció megfelelő hányadának helyére lép saját kockázati súlyával, addig az átfogó 5

6 módszer alapján a tőkekövetelmény számítás alapjául szolgáló kitettség értéke csökkenthető a fedezettel. További különbség az egyszerű és az átfogó módszer között, hogy míg az egyszerű módszer esetében a fedezet futamidejének legalább a kitettség hátralévő futamidejével egyezőnek kell lennie, addig a kitettség és a fedezet eltérő lejárata az átfogó módszernél megengedett. 8. Megjegyzendő, hogy az irányelvben meghatározott volatilitás kiigazítások és a saját becsült volatilitás kiigazítás alkalmazásának alternatívájaként az intézmények felügyeleti engedély birtokában belső (VaR) modelleket alkalmazhatnak a sztenderd nettósítási megállapodások keretében megvalósuló repó típusú tranzakciók, értékpapír- és árukölcsönzési ügyletek esetében Előre rendelkezésre bocsátott és előre nem rendelkezésre bocsátott hitelkockázati fedezetek 9. A CRD/Hpt., HKr. a hitelkockázat csökkentésére használt fedezetek két fajtáját különbözteti meg, a funded (előre rendelkezésre bocsátott) és az unfunded (előre nem rendelkezésre bocsátott) hitelkockázati fedezeteket. Az előre rendelkezésre bocsátott fedezetek jellegüket tekintve olyan fedezetek, amelyeknél az intézmény a kockázati esemény bekövetkeztekor a fedezet tárgyát képező eszközt megszerezheti, illetőleg annak értékesítéséből származó pénzösszegből kielégítést kereshet. Ezzel szemben az előre nem rendelkezésre bocsátott fedezetek olyan kockázatcsökkentési technikát jelentenek, ahol az intézmény a felektől független harmadik személy által fizetett összegből kereshet kielégítést a hitelesemény bekövetkeztekor. Egy kitettség több fedezettel, több kitettség egy fedezettel történő biztosítása 10. A CRD, illetve a HKr. nem rendelkezik a fedezetek beszámításának prioritásáról egy kitettség több fedezettel, illetve több kitettség egy fedezettel való biztosítása esetén. A banki gyakorlatban több megoldással is lehet találkozni a kitettségek és fedezetek egymáshoz rendelését illetően (pl. arányosítás, optimalizálás). A Felügyelet szerint az intézmény a fedezetek beszámításának módjáról, sorrendjéről belső szabályzataiban maga dönthet. Szükséges azonban figyelembe venni azt, hogy a helyzetet bonyolítja, ha a fedezetek rendelkezésre állásának a kitettség futamidejénél rövidebb, egymástól eltérő intervallumai vannak. 11. Fontos, hogy a fedezetek banki nyilvántartórendszere megoldást biztosítson a kitettség/fedezet futamidők nyomon követésére. A kitettség/fedezet lejáratok eltérése esetén a rendszernek figyelmeztetést kell adnia, illetve a fedezet futamidejének lejártakor a tőkeigény számításának automatikus megváltozását kell generálnia. A CRD, a Hpt., illetve a HKr. hitelezésikockázat-mérséklő eszközökre vonatkozó követelményrendszere 12. Az előre rendelkezésre bocsátott és az előre nem rendelkezésre bocsátott hitelkockázati fedezetekre vonatkozó szabályozás a CRD cikkében (Hpt. 76E-76/F. ) foglaltakon alapul, ahol a fedezetekkel szembeni általános elvárásokon túl a CRD, illetve a Hpt. utal arra, hogy a hitelkockázat-csökkentési célra szolgáló fedezeteknek a direktíva VIII. számú mellékletének 1. és 2. részében, illetve a HKr.-ben meghatározott elismerési- és minimumkövetelményeknek is meg kell felelniük. Az idézett rendelkezések azonban a sztenderd módszert vagy a belső minősítési alapmódszert (FIRB, azaz saját LGD és CCF becslést nem) alkalmazó hitelintézetek számára határozzák meg a hitelkockázat mérséklő eszközök szabályozói tőkekövetelmény számítás során történő elismerésének követelményeit, a kockázatcsökkentő hatás számszerűsítésének módszereit. A 91. cikk (Hpt. 76/E. (2) bekezdés) értelmezése szerint azon kitettségekre, melyekre az intézmények saját LGD és CCF becsléseket alkalmaznak (AIRB, illetve a lakossággal szembeni kitettségek) a 6

7 hitelezésikockázat-mérséklési technikák nem, illetve csak bizonyos korlátozásokkal terjednek ki. 13. AIRB alkalmazása, illetve lakossággal szembeni kitettség esetén az intézmények a fedezetek kockázatmérséklő hatását a paraméterbecslések során veszik figyelembe (az előre nem rendelkezésre bocsátott fedezeteket a PD-ben és/vagy az LGD-ben, illetve LGD becslés során mind az előre nem rendelkezésre bocsátott, mind az előre rendelkezésre bocsátott fedezetek hatását figyelembe vehetik). A CRD/HKr. ezen esetekben is tartalmaz előírásokat a fedezetekre vonatkozóan az IRB módszer alkalmazásának minimumkövetelményei között 1, mely rendelkezéseket a kézikönyv adott fejezeteinél ismertetünk. Ez esetben az intézményeknek a hitelezésikockázat-mérséklés fedezetek elismerhetőségre vonatkozó, a CRD VIII. melléklet 1. részében, illetve a HKr. XIV. fejezetében meghatározott feltételeit nem, de a CRD VIII. melléklet 2. részében, illetve a HKr. XV. fejezetében a fedezetekre meghatározott minimumkövetelményeket, illetve azoknak a biztosíték kezelésére, a jogszavatosságra és a kockázatkezelésre vonatkozó részeit teljesíteniük kell és erre vonatkozóan szabályzattal kell rendelkezniük. A fejezet szerkezete 14. A hitelkockázat csökkentő technikák című fejezet az előre rendelkezésre bocsátott és az előre nem rendelkezésre bocsátott hitelkockázati fedezetekre egyaránt kitér az alábbiak szerint: Az előre rendelkezésre bocsátott és az előre nem rendelkezésre bocsátott hitelkockázati fedezetekre vonatkozó általános követelmények 2. Elfogadható fedezet típusok 3. Az elfogadható fedezet típusokra, illetve az AIRB esetén alkalmazott fedezetekre vonatkozó minimum követelmények 4 és azok lehetséges értelmezése. A vonatkozó magyar szabályozás áttekintése abból a szempontból, hogy az elismert kockázatcsökkentési eszközök alkalmazása során milyen, a magyar szabályozás szerinti követelményekre kell figyelemmel lenni, illetve a magyar jogrendszerben rejlő sajátosságok mennyiben akadályozhatják az adott fedezet tőkekövetelmény csökkentésére történő figyelembe vételét. A Kézikönyvben a hitel-derivatívákra és a nettósításra vonatkozó követelmények értelmezésére nem térünk ki, a Kézikönyv ezen tárgykörök tekintetében később kerül kiegészítésre. 1 CDR VII. melléklet 4. rész pontjai és pontjai, illetve a Hkr. 74. (3)-(7), illetve 80. (1)-(7) bekezdései 2 CRD 92. cikk 1. és 2. bekezdés, Hpt. 76/E. (3)-(4) bekezdés 3 CRD VIII. számú melléklet, 1. rész, Hkr. XIV. fejezet 4 CRD VIII. számú melléklet 2. rész, VII. melléklet 4. rész, illetve Hkr. XV. fejezet 7

8 A Kézikönyv ezen részének célja a tőkekövetelmény-csökkentési célra történő elismerhetőség feltételeinek értelmezése, az azzal kapcsolatos felügyeleti elvárások bemutatása, illetve az elismerhetőség útjában álló, azt befolyásoló hatályos jogszabályi rendelkezések feltérképezése. Általános követelmények 15. A hitelkockázattal szembeni fedezet biztosítására használt módszernek a hitelt nyújtó hitelintézet által foganatosított intézkedésekkel és lépésekkel, valamint az általa végrehajtott eljárások és szabályzatok által az irányadó joghatóság előtt érvényes és érvényesíthető hitelkockázat-fedezeti szabályozást kell eredményeznie. Azaz a hitelbiztosítéki szerződéseknek jogilag érvényesnek és bírósági úton végrehajthatónak/kikényszeríthetőnek kell lennie. A jogi érvényesség/végrehajthatóság és kikényszeríthetőség fogalmát együtt jogi bizonyosságnak nevezhetjük, amely azt jelenti, hogy a fedezetre vonatkozó szerződés megfelel a jogszabályoknak, minden elemében érvényes és bírósági úton kikényszeríthető. A jogi bizonyosság kiemelt követelmény a fedezetekkel szemben, amely nemcsak az általános követelmények között szerepel a CRD-ben és a Hkr-ben, hanem a minimumkövetelmények között több helyen is előírásként fogalmazódik meg. Ebből következően a jogi bizonyosság követelményét csak ott soroljuk fel külön a minimumkövetelményeknél, ahol a szabályozás részletesebben, pontosabban kifejti annak jelentését. 16. Az intézménynek kell bizonyítania a Felügyelet számára, hogy az általa alkalmazni kívánt fedezetek tekintetében ez a követelmény teljesül. Ennek módja lehet például a bankon belül szervezetileg önálló jogi osztály vagy külső ügyvéd/ügyvédi iroda által adott, az intézmény által hitelkockázat-csökkentés céljára alkalmazni kívánt fedezetek CRD-ben, Hkrben meghatározott követelményeknek való megfelelésére vonatkozó jogi szakvélemény becsatolása. Abban az esetben, ha a biztosítéki szerződésre, illetve a majdani jogérvényesítésre nem a magyar jog az irányadó, az intézmény számára ismert külföldi vagy nemzetközi ügyvédi iroda magyar vagy angol nyelvű jognyilatkozata az érvényességről és kikényszeríthetőségről bemutatásra kell kerüljön. 17. Minden fedezethez kapcsolódó jogi vélemény esetében feltétel, hogy a jogi vélemény készítője szervezetileg független legyen az intézménytől. Az intézmény jogi osztálya által kiadott szakvélemény csak akkor elfogadható, ha a jogi osztály az intézmény más szerveitől megfelelően elkülönült, független. 18. A hitelnyújtó intézménynek a hitelkockázat-fedezeti szabályozás hatékonyságának biztosítására és a kapcsolódó kockázatok kezelésére megfelelő lépéseket kell tennie. A fedezetek alkalmazásának feltétele piaci értéken történő nyilvántartásuk, rendszeres monitoringjuk és szükség esetén likvidálhatóságuk. Ezen feltételek teljesülését a szabályozási környezetnek megfelelő, és a szerződéses fegyelem betartásán alapuló gyakorlat jelenti. 19. Az intézményeknek a hitelezésikockázat-mérséklésre figyelembevett biztosítékokkal szembeni követelmények teljesülésének ellenőrzését az általános hitelkockázat-kezelési folyamatokba integráltan, megbízhatóan és az eljárásokat és folyamatokat megfelelően dokumentálva kell működtetniük. 8

9 2 ELŐRE RENDELKEZÉSRE BOCSÁTOTT (FUNDED) FE- DEZETEKRE VONATKOZÓ ÁLTALÁNOS KÖVETELMÉ- NYEK Likvid, értéke stabil. 20. Az intézménynek rögzítenie kell a likvid biztosíték fogalmát. Az intézménynek azt kell bizonyítania, hogy az adott fedezeti tárgy vonatkozásában a piac likvid, azaz a fedezet mobilizálható. Célszerű a belső szabályzatokban rögzíteni, hogy az egyes fedezet-típusok vonatkozásában mely körülhatárolt piacot tekinti az adott intézmény relevánsnak. 21. Az intézménynek belső szabályzataiban rendelkeznie kell arról, hogy milyen adatbázisokkal, azok milyen frissítésével tartja karban a fedezetekre vonatkozó értékeléseit, illetve a fedezetek adataiban bekövetkező változásokat. A fedezetek nyilvántartását úgy kell karbantartania, hogy az a tényszámok alapján visszamérések elvégzését is biztosítsa (pl. ingatlanok eladásából történő kielégítés vételi jog gyakorlásával, illetve végrehajtási eljárásban). Az intézménynek szabályzatában rendelkeznie kell a likviditás szempontjából fedezetként elfogadható, azonban kockázatcsökkentő tényezőként a tőkeszámításnál nem, vagy csak kivételesen - más tényezők értékelése és figyelembe vétele alapján - elfogadható ingatlanfedezetekről. Például harmadik személy tulajdonában álló kereskedelmi vagy lakóingatlanbiztosíték, ahol az elemi károk elleni biztosítás fenntartása fokozott kockázatot jelent, vagy műemléki széljeggyel ellátott lakó ingatlanok, ahol az átépítés feltételei korlátozottak, s ez a piacképességet befolyásolja. Ezen esetek egyedileg mérlegelendők, adatbázis szintjén és a dokumentációkban elkülönítve kezelendők. 22. Az intézmény ésszerű időn belül bírósági végrehajtás keretében, vagy bíróságon kívül likvidálhatja, vagy megtarthatja a fedezeteket az adós, vagy a fedezetet nyújtó nem teljesítése, fizetésképtelensége, vagy egyéb, a felek megállapodása szerinti hitelesemény bekövetkezte esetén. Ez a követelmény lényegében a végrehajtás gyorsaságát fogalmazza meg, azaz hogy a fedezet érvényesítésére vonatkozó eljárás ne legyen hosszadalmas, a fedezethez a hitelező kellően rövid időn belül hozzájuthasson. A fedezetnek teljes egészében a hitelező kielégítésére kell szolgálnia. 23. Az időben történő likvidálás fogalmát egzakt módon nem kívánjuk megadni, ezen a ponton azt szükséges vizsgálni, hogy a szerződésben nincs-e olyan rendelkezés, amely hátráltatná a fedezet érvényesíthetőségét, illetve minden olyan rendelkezés benne van-e, amely ezt segíti. Tekintettel arra, hogy a fedezet érvényesítésének gyorsaságát az intézmények által pontosan definiált hatásköri- és felelősségi rend, illetve az egyes fedezettípusok sajátosságainak figyelembevételével kialakított belső szabályozás jelentősen befolyásolják, a követelmény teljesítése e nélkül elképzelhetetlen. E feltétel teljesülését tehát a jogszabályi környezet és bírói gyakorlat számbavételén túl az ügyleti feltételek, illetve belső eljárásrendek vizsgálata jelenti. A fedezet értéke és az adós hitelminősége közötti korreláció nem lehet magas. 24. A CRD, illetve a Hpt. e tekintetben annyit említ, hogy a fedezet értéke az ügyfél minőségével (hitelképességével) pozitív módon nem korrelálhat lényegesen, illetve - szélsőséges esetként - az ügyfél saját értékpapírjai alapvetően nem ismerhetőek el fedezetként. Magas pozitív korreláció akkor állhat fenn, ha az adós hitelminősítésének, vagyis kockázati pozíciójának romlása a fedezet elértéktelenedésével jár együtt és fordítva, a fedezet elértéktelenedése együtt jár az adós hitelezési kockázatának növekedésével. Ebből következőleg az intézménynek figyelnie kell az adós hitelminősége és a fedezet értéke közötti pozitív korrelációt. Lényeges pozitív korreláció esetén tőkecsökkentést nem lehet elszámolni. 9

10 2.1 A pénzügyi biztosítékra vonatkozó elismerhetőségi és minimumkövetelmények Elismerhető pénzügyi fedezetek 25. Bármely módszer szerint elfogadható pénzügyi biztosítékok 1) készpénz, készpénzjellegű eszközök (a HKr. szerint a betét); 2) központi kormányzatok és központi bankok, a központi kormányával azonos kockázati súlyú o regionális kormány, vagy helyi önkormányzatok, o közszektorbeli intézmények, nulla százalékos kockázati súlyú o multilaterális fejlesztési bankok, o nemzetközi szervezetek, által kibocsátott, a CRD 8. számú melléklete 1. részének 7/b pontjában, illetve a HKr (1) b) pontjában írt hitelminősítésnek megfelelően minősített, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok; 3) intézmények által kibocsátott, illetve ezen intézményekkel azonos kockázati súlyozású regionális kormány, vagy helyi önkormányzatok, közszektorbeli intézmények által kibocsátott, a CRD 8. számú melléklete 1. részének 7/c pontjában, illetve a HKr (1) c) pontjában írt hitelminősítésnek megfelelően minősített, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok; 4) a HKr. 7. (1) és (4) bekezdésében meghatározott multilaterális fejlesztési bankok által kibocsátott, a HKr (1) c) pontjában hitelminősítésnek megfelelően minősített, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok, 5) vállalkozások által kibocsátott, a CRD 8. számú melléklete 1. részének 7/d pontjában, illetve a HKr (1) d) pontjában írt hitelminősítésnek megfelelően minősített, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok; 6) tőzsdei indexekben szereplő részvények, vagy átváltoztatható kötvények; 7) arany; 8) intézmények által kibocsátott, nem minősített értékpapírok, ha azokat elismert tőzsdén jegyzik, nem alárendelt tartozásnak minősülnek, az intézmény által kibocsátott többi értékpapír megfelel a CRD VIII. melléklet 1 rész 8 bekezdés c) pontjában, illetve a HKr (2) c) pontjában írt minősítési feltételeknek, és nem áll rendelkezésre arra vonatkozó információ, hogy az értékpapír minősítése nem érné el ezt a minősítési szintet, valamint elégséges piaci likviditással rendelkeznek, 9) befektetési alapok fentiek szerinti elismerhető eszközökbe, vagy fedezeti célú származtatott eszközökbe fektetett, napi nyilvános árfolyamjegyzésű befektetési jegyei. 26. A pénzügyi biztosítékok átfogó módszere szerint elismerhető további biztosítékok 1) részvény vagy átváltoztatható kötvény, amely nem része tőzsdei indexnek, de elismert tőzsdén forgalmazzák, 2) befektetési alapok fentiek szerinti elismerhető eszközökbe, vagy fedezeti célú származtatott eszközökbe fektetett, napi nyilvános árfolyamjegyzésű befektetési jegyei. 27. A pénzügyi fedezetek közül az értékpapírok elismerhetőségének szempontjából alapvető jelentősége van a külső minősítő intézmények felügyeleti elismerésének. A Hpt. és a HKr. 10

11 meghatározzák a hitelminősítéssel foglalkozó szervezetek felügyeleti elismerésének módját és azok nyilvánosságra hozatalát (felügyeleti honlap) Pénzügyi biztosítékra vonatkozó minimumkövetelmények Korreláció 28. Az előre rendelkezésre bocsátott fedezetekre megfogalmazott általános követelmény (magas pozitív korreláció az adós hitelminősége és a fedezet értéke között nem állhat fenn) a pénzügyi fedezetek esetén ezen a ponton külön is megjelenik. Ebből következően az intézménynek eljárással kell rendelkeznie a pozitív korreláció nyomon követésére, szűrésére. Kivétel ez alól az adós által kibocsátott fedezett kötvény (covered bonds), amely repóügyletek biztosítékaként elismerhető 5. A nem jelentős korreláció követelményének azonban ebben az esetben is teljesülnie kell. Jogbiztonság 29. A követelmény lényegében az általános követelmények között ismertetett jogi bizonyosság követelményének feleltethető meg. A követelmény magában foglalja azt is, hogy az intézménynek a fedezet jogi végrehajthatóságára vonatkozóan rendszeres értékelést kell végeznie legalább évente egyszer Az erre vonatkozó belső eljárásrendnek tartalmaznia kell az értékelés elvégzésével megbízott személy kijelölését és feladatainak meghatározását. A fedezetek rendszeres monitoringjába amennyiben az nem eleve oda delegált - minden esetben be kell vonni az intézmény jogi osztályát. Működési követelmények 30. A biztosítékok megfelelő módon történő dokumentálása. Ez a követelmény azt foglalja magában, hogy az intézménynek az egyes hitelügyletekhez tartozó fedezeteket, azok értékében, végrehajthatóságában bekövetkezett változásokat (az előző pontban említett rendszeres fedezetvizsgálatok eredményeit), illetve a fedezetek befogadhatóságának megállapítása érdekében beszerzett dokumentumokat iktatnia kell, illetve nyilván kell tartania. 31. Kockázatok ellenőrzése. A pénzügyi fedezetek alkalmazásából eredő kockázatokat ellenőrizni, felügyelni kell. Csak rendszeres monitoring keretében oldható meg a fedezetcsökkenés/hiány korai észlelése, továbbá a befogadott pénzügyi fedezetfajta/típus veszélyes mértékű koncentrációjának felismerése. A koncentráció, illetve a fedezetcsökkenés még megengedhető mértékét, illetve a veszélyes mértéket az intézmény belső szabályozásában előzetesen meg kell határozni. Célszerű a mértékek, limitek táblázatba foglalása. 32. Eljárásrend, szabályzat az elfogadott biztosítékokkal és összegekkel kapcsolatosan. A belső szabályzatban ki kell térni arra, hogy az egyes termékek, ügyletek vonatkozásában milyen biztosítékot kíván befogadni. 33. A biztosíték piaci értékének kiszámítása, annak rendszeres (de minimum hathavonta) történő újraértékelése. A pénzügyi fedezetek értékelését a fedezet objektív piaci értékének megállapítására alkalmas módon kell végrehajtani. Felhívjuk azonban a figyelmet, hogy a 5 CRD VI. melléklet 1. rész pontok, Hkr

12 CRD, HKr. követelményeinek való megfelelés mind az időtartam (értékelés gyakorisága), mind az érték (piaci ár csökkenése) tekintetében könnyen vitatottá válhat, miután a piaci árak lényeges - jelentősen csökkenő - elmozdulása szubjektív megítélés tárgyát képezi, ezért elvárható a belső szabályozásban részletesen meghatározni és indokolni az alkalmazott eljárást. Az intézmény szabályzatában rögzíteni kell a biztosíték piaci értékének megállapításával megbízott felelősöket és a követendő eljárásrendet. A szabályzat alapján az ügyfél és az intézmény együttműködését szabályozó feltételeket is rögzíteni kell. 34. Harmadik félnél tárolt pénzügyi biztosítékokat a harmadik félnek saját eszközeitől bizonyíthatóan elkülönítetten kell kezelni és ennek érdekében a hitelintézetnek minden szükséges intézkedést meg kell tennie. A követelmény bizonyíthatóságnak alapja, hogy az intézmény időben meg tudja tenni a megfelelő lépéseket a fedezet zárolására, illetve más által történő terhelés, hozzáférhetőség kizárására. Nem várt helyzet alakulhat ki nem zárolt fedezettípusok (egyszerű bankbetét) esetében a harmadik fél fizetésképtelenségének bekövetkezése esetén. Ennek egyértelmű mérésére és a kockázat minimalizálására a harmadik fél vizsgálatát (pl. egyszerűsített kockázatvizsgálat, külső minősítés beszerzése) a pénzügyi biztosítékok elhelyezése előtt el kell végezni. A Felügyelet ennek dokumentumát kérheti A pénzügyi biztosítékokra vonatkozó magyar szabályozás áttekintése 35. A pénzügyi biztosítékok a magyar jogrendszerben az óvadék jogintézményének feleltethetőek meg. A Ptk (1) bekezdése pénzen, bankszámla-követelésen és értékpapíron teszi lehetővé óvadék alapítását. Az óvadék hitelkockázat-csökkentő eszközként történő elismerhetőségét korlátozó tényezőket az alábbiakban mutatjuk be. A Ptk (1) bekezdése alapján a jogosult a kielégítési joga megnyíltakor követelését csak bizonyos feltételek teljesülése estén (így, ha az óvadék tárgya pénz, bankszámla-követelés, nyilvánosan jegyzett piaci árral vagy egyébként a felektől függetlenül meghatározható árral rendelkező értékpapír vagy egyéb pénzügyi eszköz) elégítheti ki közvetlenül. A Ptk. ugyanezen szakasza alapján, ha az előbb meghatározott feltételek nem teljesülnek, a jogosult csak erre vonatkozó szerződéses kikötés, illetve az értékelési mód szerződésben való meghatározása esetén gyakorolhatja kielégítési jogát. Az óvadéki szerződések tartalmának meghatározása során tehát az intézménynek az előbb megfogalmazott szabályokra a gyors és közvetlen kielégítés biztosítása érdekében tekintettel kell lennie. A Cstv. 38. (5) bekezdése a felszámolási eljáráson belül megteremti az óvadék jogosultjának kedvező helyzetét, mert a felszámolás kezdő időpontjáig nyújtott óvadékból a jogosult a felszámolás megindulásától függetlenül kielégítheti követelését. A Cstv. idézett szakasza azonban ezt a lehetőséget csak három hónapig tartja fenn, azt követően az óvadék jogosultja csak zálogjogosultként tarthat igényt követelésének kielégítésre, ezért az intézménynek figyelemmel kell lennie arra, hogy az adós felszámolásának kezdő időpontjától számított 3 hónapon belül mindenképpen elégítse ki követelését. Önkormányzati adósok esetében további korlátozásokra is figyelemmel kell lenni, mivel a helyi önkormányzatok adósságrendezési eljárásáról szóló évi XXV. törvény 31. (1) bekezdésének b) pontja értelmében az óvadékkal biztosított követelések a kielégítési rangsor második helyén (a rendszeres személyi jellegű juttatások kifizetése után) szerepelnek, feltéve, hogy az óvadékot az adósságrendezési eljárás kezdő időpontja előtt legalább 6 hónappal kikötötték. Erre tekintettel tehát a CRD/HKr. általános követelményének (a Bank időben likvidálhatja a fedezetet az adós fizetésképtelensége, csődje esetén) teljesülése nem minden esetben biztosított. Önkormányzattól történő pénzügyi biztosíték elfogadása esetén tehát ennek a körülménynek ki kell hatnia egyrészt a biztosíték értékének megállapítására, másrészt a kockázatkezelés módjára. 12

13 Az óvadék jogosultjának a helyzetét gyengítheti a Cstv. 40. (1) bekezdésének c) pontja, amely megtámadási jogot biztosít az adós, a felszámolási eljárás lefolytatására irányuló kérelem beérkezése napját megelőző kilencven napon belül és azt követően kötött szerződése vagy más jognyilatkozata vonatkozásában, ha annak tárgya egy hitelező előnyben részesítése, különösen egy fennálló szerződésnek a hitelező javára történő módosítása vagy biztosítékkal rendelkező hitelező számára biztosíték nyújtása. A Cstv. kommentárja szerint a 40. (1) bekezdésének c) pontjának jelentése vitatott. Az egyik lehetséges értelmezés szerint a c) pont az ún. in fraudem creditorum eljárásra, azaz a hitelezők kijátszására irányuló, a fizetésképtelen adós és egy rosszhiszemű harmadik személy összejátszásán alapuló ügyletekre utal. A másik nézet szerint a c) pont nem feltétlenül az ún. in fraudem creditorum eljárásra utal, inkább úgy tűnik, hogy annak alapján a jóhiszemű harmadik személy és a fizetésképtelen adós közötti ügylet is megtámadható, ha az az adós részéről a hitelezők kijátszására irányuló, az adós vagyonát csökkentő ügyletnek minősül. Az utóbbi értelmezés alapján az óvadéki szerződés a 40. (1) bekezdés c) pontja alapján megtámadható lenne, ha a kérelem bíróságra való beérkezését megelőző 90 napon belül nyújtották az óvadékot, hiszen az nyilván az adós vagyonát csökkentő ügylet, amely esetleg a fizetésképtelen adós részéről egyéb hitelezőinek kijátszására irányult. Ez a körülmény önmagában a pénzügyi biztosíték elismerhetőségét nem akadályozza, viszont megfelelő kockázatkezeléssel kell párosulnia Az óvadék jogosultjának a helyzete a végrehajtási eljárásban ugyan kedvező, hiszen egyrészt a Vht. 79/D. -a szerint a pénzügyi intézménynél kezelt, az adóst megillető, de szabad rendelkezése alól kikerült - ügyleti biztosíték céljára elkülönítve kezelt - pénzösszeg csak e meghatározott céllal összefüggő, illetve e meghatározott ügyletből eredő követelések fejében vonható végrehajtás alá. Másrészt a Vht. 96/A -a szerint az adósnak vagy az óvadék jogosultjának a kérelmére a végrehajtó mentesíti a végrehajtás alól az óvadékként nyújtott pénzt, takarékbetétkönyvet vagy értékpapírt mindaddig, amíg az óvadék visszaadásának a feltételei nem állnak fenn. Ennek alapján azonban a végrehajtási eljárásban az óvadékul szolgáló pénzösszeg, értékpapír mentesítését az intézménynek a végrehajtási eljárásban kérnie kell. Megjegyzendő, hogy a Vht. 79/D. -a csak a pénz óvadék esetében teremti meg az óvadék jogosultjának kedvező helyzetét, ugyanakkor óvadék tárgya nemcsak pénzösszeg lehet. Ha tehát értékpapír szolgál óvadékul, akkor külön kell kérni a mentesítést. Az intézménynek rendelkeznie kell a szükséges információs- és működési feltételekkel ahhoz, hogy a szükséges lépéseket időben és érvényesen tegye meg. Értékpapír óvadékba adása ma jellemzően dematerializált értékpapírok óvadékba adását jelenti. Ebben az esetben az értékpapírt az értékpapír számlavezető a Tpt (1) bekezdése alapján értékpapír-alszámlára vezeti át. Ebben az esetben tekintettel kell lennie a Tpt ában foglaltakra. 2.2 Az ingatlant terhelő dologi biztosítékra vonatkozó elismerhetőségi és minimumkövetelmények Elismerhető ingatlanok 36. Lakó (amelyben a tulajdonos lakik, lakni fog, vagy amelyet a tulajdonos kiad vagy ki fog adni) valamint a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok ismerhetőek el. A lakóingatlan fogalmát csak a sztenderd módszer ingatlannal fedezett kitettségi osztályánál adja meg a HKr., de ezt tekintjük irányadónak jelen esetben is. E szerint a bírósági végrehajtásról szóló évi LIII. törvény ának (4) bekezdés a) pontja szerinti lakóingatlan (továbbiakban: lakóingatlan) ismerhető el. Ennek megfelelően azon ingatlanok minősülnek lakóingat- 13

14 lannak, amelyeket lakás céljára létesítettek, és az ingatlannyilvántartásban lakóház, vagy lakás megnevezéssel vannak nyilvántartva. Mindkét feltétel fennállása szükséges ahhoz, hogy az ingatlan elismert hitelezésikockázat-mérséklő fedezet legyen (pl. kiadott használatbavételi engedély önmagában nem elégséges). 37. Az ingatlan fedezeti értéke és az ügyfél minősítése független egymástól. 38. Az ügyfél kockázata nem függ lényegesen az alapul szolgáló ingatlan vagy projekt teljesítőképességétől. A lényegességet a jogalkotó 80%-ban határozta meg, azaz a kötelezettség törlesztése legalább nyolcvan százalékban nem az ingatlanból származó bevételtől függ 6. A rendelkezés lényege, hogy a hitel visszafizetése önmagában ne függjön lényegesen semmilyen, biztosítékként alapul szolgáló ingatlan által generált pénzáramlástól, ellenkező esetben a hitel elsődleges és másodlagos biztosítéka is ugyanaz lenne. Az ügyfél kockázatának megítélése során csak a fedezet alapjául szolgáló ingatlan vagy projekt teljesítőképességén kívüli tényezők vehetők figyelembe. A pozitív korrelációra példa, ha a törlesztésbe bevont cash flow jelentős hányada pl. bérleti díjból származik, melyhez nem kapcsolódik semmiféle más szolgáltatás 39. A CRD-ben írt azon diszkrécióval, mely szerint az illetékes hatóság lakóingatlan esetén az előző pontban írt feltétel alkalmazásától eltekinthet, ha az ingatlan fekvése szerinti tagállamban megfelelően alacsony veszteségrátákkal jellemzett, tradicionálisan fejlett ingatlanpiac létezik, a magyar szabályozás nem élt. Nem kerültek továbbá alkalmazásra a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokra a CRD által lehetővé tett lehetővé tett diszkréciók sem. Ennek megfelelően az intézményeknek ajánlott kockázatkezelési eljárást kidolgozniuk és szabályzatban rögzíteniük annak vizsgálatát a hitel folyósításakor, illetve a hitel futamideje alatt, hogy az ügyfélnek a kötelezettség teljesítésére az ingatlanból származó pénzáramláson kívül is van rendelkezésre álló forrása, így a törlesztés 20%-ot nem meghaladó mértékben történik az ingatlanból származó pénzáramlásból Ingatlanokra vonatkozó minimumkövetelmények Jogi bizonyosság 40. A fedezetekre általános követelményként meghatározott jogi bizonyosság az ingatlanok esetében külön, a minimumkövetelményeknél is meghatározásra került. A szerződésnek tartalmaznia kell minden olyan rendelkezést, amely lehetővé teszi a biztosíték érvényesíthetőségét és megfelelő időben történő realizálást. A jogi bizonyosság elve ingatlan esetén kiegészül a jelzálog megfelelő módon és időrendben történő nyilvántartásának követelményével. A megállapodásnak hatályos zálogjogot kell tükröznie (a zálogjog minden tartalmi és formai követelményét teljesítenie kell). A biztosíték rendszeres értékelése 6 Hkr (1) bekezdés b) pontja 14

15 41. A biztosíték értékének megállapítása: bár ez nem a minimumkövetelmények között található, alapvető az ingatlan értékének megállapításánál a HKr (1) bekezdésének azon rendelkezése, mely szerint az IRB módszer alkalmazása esetén az ingatlan értékét független ingatlanvagyon-értékelőnek kell megállapítania és ez nem haladhatja meg a piaci értéket Az ingatlan értékét gyakori rendszerességgel, de lakóingatlannak nem minősülő ingatlanoknál legalább évente egyszer, lakóingatlanoknál pedig minden harmadik évben felül kell vizsgálni. Gyakoribb felülvizsgálatot kell lefolytatni jelentős változásnak kitett ingatlanpiac esetén (jelenleg nem minősítjük ilyennek a magyar ingatlanpiacot, így az alapesetként meghatározott felülvizsgálati időpontok elfogadhatóak). Az ingatlanok értékének felülvizsgálatára, valamint az újraértékelendő ingatlanok meghatározására lehetőség van statisztikai módszerek alkalmazására. A különféle statisztikai módszerek akkor fogadhatók el az ingatlanfedezetek értékének felülvizsgálatára, ha megfelelő, a hitelintézet portfoliójához igazodó adatbázisok (melyek lehetnek külső, vásárolt adatbázisok is) állnak rendelkezésre, az alkalmazott módszertan szakmailag megalapozott és megfelelően dokumentált, valamint igazoltan megfelelő előrejelző képességgel rendelkezik. 43. Magyarországon várhatóan a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok esetén nem lesz lehetséges a statisztikai módszer alkalmazása, mert a statisztikai módszerhez szükséges számosság és összevethetőség követelménye nem teljesül. Adatbázis alkalmazása akkor lehet mégis megengedett, ha az adott ingatlan piaci értékének meghatározására kellő számú és hosszúságú adatsor áll rendelkezésre (a kellő szám szubjektív, elfogadható, ha az adott település/régió kereskedelmi célú ingatlanjait például 70 % feletti mértékben lefedő adatbázissal rendelkezik irányszám, amelytől megalapozott indoklással el lehet térni). Minden más esetben egyedi piaci értékelést kell alkalmazni. 44. Amennyiben információ áll rendelkezésre arról, hogy az ingatlan értéke az általános piaci árhoz viszonyítva jelentősen csökkenhetett, vagy a eurót vagy a hitelintézet szavatoló tőkéjének 5%-át meghaladó értékű kölcsönök esetén az előző pontban említett felülvizsgálatot független ingatlanvagyon-értékelőnek kell elvégeznie. A független ingatlanvagyon-értékelő olyan személyt jelent, aki rendelkezik a becslés elvégzéséhez szükséges szakképzettséggel, képességgel és tapasztalattal, és független a hitelezési döntéssel kapcsolatos folyamattól. 45. Ha egy ingatlanfedezethez több kitettség tartozik, akkor a kitettségek együttes összege alapján kell vizsgálni a fenti eurós, vagy a szavatoló tőke 5 %-hoz kötött határt, hiszen az ingatlannal kapcsolatos kockázat valamennyi kitettségre egyaránt és egyidejű hatással lehet. Más a helyzet, ha egy adóssal, vagy adóscsoporttal szemben állnak fenn olyan különálló ingatlanokkal biztosított kitettségek, melyek együttes összege a szavatoló tőke 5 %- át meghaladja, ekkor azokat külön-külön lehet figyelembe venni. 46. A Felügyelet elvárása a 44. pontban foglalt feltétellel kapcsolatban, hogy az intézmény belső szabályzatában térjen ki a következőkre: 7 CRD VIII. melléklet 3. rész 62. pont 15

16 az értékelés elvei és módszerei, vagyis, hogy az intézmény mit tekint a piaci feltételek jelentős változásának, illetve az ingatlan értékének piaci árhoz viszonyított jelentős csökkenésének, milyen időszak, milyen adatkörre vonatkozó növekedés vagy csökkenés tekinthető jelentősnek (pl. 10 % / év csökkenés már jelentős lehet, és a mobilizálást befolyásolhatja); az értékelési módszerek megalapozottságának, helytállóságának bemutatása; az az adatkör, illetve módszer, amelynek alapján az elbírálás, illetve a kockázatvállalás időpontjában megállapítja a biztosítéki értéket (egyedi értékelés vagy statisztikai adatbázis). Ingatlan esetén a biztosíték értéke a piaci, vagy annál kisebb érték, vagy amennyiben az adott országban van törvényi szabályozás a jelzálog-hitelbiztosítéki érték megállapításának módjára a jelzáloghitelezési, vagy annál kisebb érték. 8 A biztosítéki érték megállapításánál figyelembe kell venni ugyanakkor az ingatlan értékének felülvizsgálata során szerzett tapasztalatokat, és az ingatlant terhelő elsőbbségi követeléseket, melyekkel a piaci vagy jelzálog-hitelbiztosítéki érték csökkentendő; külső adatbázisok alkalmazása esetén az alkalmazott adatbázis(ok) megnevezése és frissítésének rendszere (illetékhivatal, földhivatal, ingatlanforgalmazó cégek adatai, saját adatbázis, stb.); a normál felülvizsgálat keretein túlmenően a soron kívüli ingatlan felülvizsgálat esetei; a helyszíni megtekintés és értékelés szabályai (az ingatlan értékétől vagy más tényezőtől függően). A jogszabály azon előírása, miszerint a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok értékét legalább évente, a lakóingatlanok értékét legalább háromévente felül kell vizsgálni, nem jelenti a kötelezően előírt helyszínen történő újraértékelést. A helyszíni értékelést azonban az intézmény kikötheti, ennek eseteiről belső szabályzatában rendelkeznie kell; a piaci árak változásának megállapításához használt adatsor, illetve, hogy mit tekint összehasonlítható halmaznak (például elhelyezkedés, ingatlantípusok tekintetében). 47. A piaci értékeléshez kapcsolódóan a további dokumentálás minimális elvárásai: az adósminősítéshez kapcsolódó biztosítéki értékelésnél a fenti adatforrás egyértelmű feltüntetése; a következő felülvizsgálat időpontjának feltüntetése a minősítés részeként; a biztosítéki szerződés ha ez a hitelszerződés része, akkor a biztosítékokra vonatkozó részben tartalmazzon rendelkezést az adós együttműködési kötelezettségéről a piaci értékelés elvégzését illetően (pl. az intézmény vagy megbízottjának helyszíni bejárása, megtekintés, bejutás biztosítása); az adatbázisok frissítésének gyakoriságának és forrásainak bemutatása; az egyedi ingatlanok felülvizsgálat szerinti piaci értékének dokumentálása; 8 A Jht. 5. (4) bekezdése alapján jelzáloghitelezés esetén a hitelintézetnek hitelbiztosítéki érték megállapítására szabályzattal kell rendelkeznie, amely szabályzatnak a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elveiről szóló 27/1997 (VIII.1.) PM rendelet alapján kell elkészítenie. 16

17 a biztosíték érvényesítése esetén be kell mutatnia az intézménynek, hogy a követelés megtérülésénél a fenti számításokat vette alapul. Egyértelmű dokumentáció 48. Az intézmény által elfogadott lakó- és lakóingatlannak nem minősülő ingatlan típusokat, valamint az intézmény hitelpolitikáját e vonatkozásban világosan dokumentálni kell. Biztosítás 49. A fedezetként felajánlott ingatlannak káresemények ellen megfelelően biztosítottnak kell lennie. Az intézmény az ingatlan jellegétől, a kötelezettségvállalás nagyságától és futamidejétől függően szabja meg, hogy milyen kár- és egyéb biztosítási eseményekkel szembeni védelmet követel meg. A biztosításokkal kapcsolatos minimális elvárás a biztosítások folytonosságának kikötése a követelés futamideje alatt, illetve ennek lehetséges megoldásai (pl. biztosítási díj átvállalása, egyösszegű előrefizetés) Az ingatlant terhelő dologi biztosítékra vonatkozó magyar jogi szabályozás áttekintése 50. A magyar jog szabályai szerint ingatlan jelzálogjog, keretbiztosítéki jelzálog illetve önálló zálogjog útján képezheti fedezet tárgyát. 51. A HKr. azon kitétele, mely szerint a zálogjogot megfelelő módon és időben nyilván kell tartani (a CRD szerint a szerződésnek perfected zálogjogot kell biztosítania, azaz az öszszes, a zálogjog alapításához szükséges követelménynek teljesülnie kell), a Felügyelet értelmezésében azt jelenti, hogy az ingatlanon alapított jelzálog akkor fogadható el hitelkockázat csökkentési eszközként, ha a jelzálogjog konstitutív hatályú bejegyzése megtörtént (a Ptk a és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv.) 3. (2) bekezdése szerint a jelzálogjogot a bejegyzés keletkezteti). A hazai ingatlan-jelzálogjog bejegyzési folyamatban, amíg a jogosultság csupán széljegyen van, az intézmények a jelzálogfedezetet nem vehetik figyelembe a szavatoló-tőke számításukhoz (a hitel folyósítását és e mögé, az ingatlan, mint fedezet elfogadását tehát ez nem gátolja, csak tőkecsökkentésre nem használható a fedezet mindaddig, amíg a bejegyzés meg nem történt). 52. A jogi bizonyosság követelményét érinti, hogy a szerződést olyan alakban és tartalommal kell létrehozni, amely alkalmas ingatlan nyilvántartási bejegyzésre. Az Inytv ában meghatározott alaki és tartalmi kellékek figyelembe vétele szükséges a szerződéskötésnél. Abban az esetben ugyanis, ha az Inytv-ben meghatározott tartalmi kellékek hiányoznak, a szerződés polgárjogi szempontból érvényes lesz ugyan, de ingatlan nyilvántartási bejegyzésre nem lesz alkalmas. 53. Szintén a jogi bizonyosság követelményére lehet kihatással az ingatlanjelzálog jogosultjának végrehajtási eljárásban lévő helyzete. A Vht (1) bekezdése szerint az adós tulajdonában levő ingatlant az ingatlan jellegére, művelési ágára és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni. A Vht (1) bekezdése rendelkezik arról, hogy a végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát mely jogok korlátozhatják, azonban a felsorolás között a jelzálog nem található. A végrehajtási eljárás keretében az ingatlan lefoglalása végrehajtási jog bejegyzésével történik, amelynek megtörténtéről a zálogjogosult is értesítést kap a Vht (2) bekezdése szerint. A végrehajtási eljárásba való bekapcsolódásra a zálogjogosultnak is lehetősége van a 138/B. alapján. A Vht. 114/A. -a azonban úgy rendelkezik, hogy a zálogjogosult a perbe csak abban az esetben kapcsolódhat be, ha az adós vagy a végrehajtást kérő a jogalapot és az összegszerűséget nem vitatja. Ha azonban a jogalap és az összegszerűség vitatott, a zálogjogosult csak perrel érvényesítheti a zálogjogból eredő igényét, amely a fedezet megfelelő időben történő realizálását kétségessé teszi, hiszen ez alapján az is előfordulhat, hogy a zálogjogo- 17

18 sult csak hosszan tartó pereskedés után juthat hozzá a biztosítékhoz. Erre megoldást jelent a Vht.114/A. (4) bekezdésében foglalt azon szabály, miszerint nem lehet vitatottnak tekinteni a jogalapot és az összegszerűséget, ha azt közokiratba foglalták. Ennek alapján a Felügyelet az ésszerű időn belüli érvényesíthetőséget akkor látja biztosítottnak, ha a követelésről és a fedezetről közokiratba foglalt szerződés áll rendelkezésre. Lényegében ezzel azonos hatályú az adós közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozata egyrészt a szerződés alapján őt adósi minőségben terhelő kötelezettségek teljesítésére, másrészt az őt zálogkötelezetti minőségben terhelő kötelezettségek teljesítésére (ennek körében a zálogtárgyból a zálogjogosultat megillető kielégítési jog gyakorlásának tűrésére). Amennyiben az adós és a zálogkötelezett személye elválik egymástól, a zálogkötelezettnek is közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kell tennie az őt zálogkötelezetti minőségben terhelő kötelezettségek teljesítésére, ennek keretében a zálogtárgyból való kielégítés tűrésére. 54. Abban az esetben, ha az ingatlant árverésen értékesítik és a Vht (1) bekezdése alapján azt követően a jelzálog nem marad fenn az ingatlanon, a Vht (1) bekezdése szerint a zálogjogosult kielégítését bizonyos követelések megelőzik (gyermektartásdíj, munkabér stb.). 55. A zálogjogosult kielégítését veszélyeztetheti az is, hogy az árverésen a Vht (4) bekezdése szerint az ingatlan becsértékének feléig, lakóingatlan esetén pedig a becsérték 70%-áig le lehet szállni. 56. A közvetlen végrehajthatóságot érinti, hogy fő szabályként a zálogjog érvényesítésre a Ptk (1) bekezdése alapján kizárólag bírósági határozat alapján végrehajtás útján kerülhet sor. Ettől a szabálytól a felek egyező akarata ellenére sem lehetséges az eltérés, hiszen a Ptk (2) bekezdése szerint semmis a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött olyan megállapodás, amelynek értelmében a jogosult megszerzi a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén a zálogtárgy tulajdonjogát. Azonban a Ptk (2) bekezdése szerint, ha a jogosult záloghitel nyújtásával üzletszerűen foglalkozik, a felek a szerződésben a legalacsonyabb eladási ár, ennek számítási módja, és a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltától számított határidő meghatározásával - megállapodhatnak abban, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellőzésével maga értékesíti. 57. A másik lehetőség, hogy az intézmény az adóssal megállapodik a zálogtárgy közös értékesítésében, amire a Ptk (1) bekezdése alapján, az ott meghatározott feltételekkel van lehetősége. Azonban a zálogtárgy közös értékesítésére meghatározott határidőnek korlátozottnak kell lennie. Erre tekintettel tehát a közvetlen végrehajthatóság követelménye csak abban az esetben teljesül, ha az intézmény olyan tartalmú jelzálogszerződést köt ügyfelével, amelynek értelmében a kielégítési jog megnyíltakor maga vagy az adóssal közösen jogosult értékesíteni a zálogtárgyat. Ezen kikötés azért is fontos, mert a hitelintézet a Ptk (1) bekezdése alapján - a zálogtárgy tulajdonosa helyett és nevében eljárva - jogosult a zálogtárgy tulajdonjogának átruházására is. Ha a zálogtárgy nincs a birtokában, az értékesítés céljából annak kiadását kérheti. 18

19 58. Ugyanakkor a zálogtárgynak az intézmény saját maga által történő értékesíthetőségére megszabott határidő megállapításánál szükséges figyelembe venni azt, hogy ennek eredménytelen eltelte után a közös értékesítésre vonatkozó megállapodás hatályát veszti a Ptk (1) bekezdése szerint. 59. Fontos kitérni az önálló zálogjogra, amely a hitelintézetekkel kötött refinanszírozás keretében is használatos a magyar piacon. A konstrukció alapja a jelzálogbank és egy hitelt nyújtó intézmény közötti keret-megállapodás önálló zálogjogok vásárlására. 9 A hitelt nyújtó hitelintézet és adós között megkötött hitelszerződés részét képezi az önálló zálog alapítására vonatkozó szerződés. Ezt követően a jelzálogbank megvásárolja az önálló zálogjogot a hitelintézettől, amellyel egy időben a hitelintézet visszavásárolja azt a jelzálogbanktól. A Jht. fontos tartalmi és alakszerűségi követelményeket támaszt az ilyen ügyletek vonatkozásában, ezért azok teljesítésének elmulasztása a jogügylet érvénytelenségét, ennek következtében pedig a jogi bizonyosság követelményének elmulasztását vonja maga után. Erre tekintettel tehát a Jht. 8. (4) bekezdése alapján a Jht. 8. (2) bekezdésében és 8. (4) b) pontjában meghatározott feltételekre tekintettel kell lenni. Abban az esetben, ha a hitelt nyújtó hitelintézet a visszavásárlási vételárat bármely okból kifolyólag annak esedékességekor nem teljesíti, az önálló zálogjoggal biztosított hitel a Jht. 8. (6) bekezdése alapján törvényi engedményesként a jelzálog-hitelintézetet illeti meg. 10 Az önálló zálogjog megvásárlásával történő jelzáloghitelek refinanszírozására vonatkozó ügyletek ügyletkategóriába történő besorolása tekintetében a HKr. 12. (9) bekezdése úgy rendelkezik, hogy jelzálog-hitelintézet ingatlanon alapított önálló zálogjog visszavásárlási vételár követelését ingatlannal fedezett kitettség kategóriába sorolhatja, ha az önálló zálogjog az ott meghatározott feltételeknek megfelelő követelés fedezetéül szolgál. IRB módszer alkalmazása esetén a jelzáloghitelintézet ezen követeléséhez kapcsolódóan elismerheti hitelkockázati fedezetnek az ingatlant terhelő dologi biztosítékot, ha teljesülnek az ingatlan, mint hitelezésikockázatmérséklő eszközökre vonatkozó, a HKr. XIV. és XV. fejezetében meghatározott elismerhetőségi és minimumkövetelmények Az intézményeknek a CRD/HKr. által megkövetelt feltételek teljes körű teljesítése érdekében törekedniük kell az első helyi jelzálogjog kikötésére. Nem első helyi jelzálogjog esetén az ingatlanfedezet tőkecsökkentőként csak akkor vehető figyelembe, ha a megelőző zálogjogokkal az ingatlan értékét az intézmény által szabályzatában meghatározott értéknél nem nagyobb mértékben terhelték meg. Nem tehermentes ingatlan fedezetként történő elfogadása esetén figyelemmel kell lenni a CRD/HKr. azon minimumkövetelményére, mely szerint a biztosítéki érték megállapításánál figyelembe kell venni az ingatlant terhelő elsőbbségi követeléseket, melyekkel a piaci vagy jelzálog-hitelbiztosítéki érték csökkentendő. Az 9 Megjegyzendő, hogy az ilyen konstrukciók esetében a jelzálogbankok a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I.31.) Korm. rendelet 12. (5) bekezdésének b) alapján állami kamattámogatásban részesülnek. 10 Ettől az időponttól kezdve a jelzálog hitelintézet már nem csak az önálló zálogjog és az elidegenítési- és terhelési tilalom jogosultja lesz, hanem a főkövetelés jogosultja is lesz egyben. 11 Hkr (2) bekezdés 19

20 intézményeknek szabályzatukban rendelkezniük kell a nem első helyi jelzálogjogok elfogadásának feltételeiről, eljárási rendjéről. 61. Megjegyezzük, hogy a Ptk (4) bekezdése szerint a tulajdonos az ingatlannyilvántartásban azt is feljegyeztetheti, hogy az ingatlant egy éven belül a feljegyzésben meghatározott összegnél nem nagyobb összeg erejéig jelzálogjoggal kívánja megterhelni. Ha a jelzálogjog bejegyzését a feljegyzésben meghatározott határidő alatt kéri, a bejegyzett jelzálogjog a feljegyzés rangsorban elfoglalt helyéhez (ranghely) igazodó ranghelyet kap. Indokolt esetben, az első helyi zálogjog biztosítása érdekében, hiteligényléskor célszerű lehet ilyen feljegyeztetést megkövetelni a tulajdonostól. 62. A magyar gyakorlatban elidegenítési és terhelési tilalom, vagy terhelési tilalom bejegyzést kérnek az intézmények a földhivataloktól. A Ptk (2) bekezdése szerint az elidegenítés és terhelés jogát szerződéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni és csak abból a célból, hogy a tilalom az átruházónak vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. Ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. Ez alapján az intézménynek csak akkor van lehetősége a fent említettek kikötésére, ha a hitel ingatlan tulajdonjogának átruházásához kapcsolódik. 63. A Jht. 5. (2) bekezdése szerint a jelzálog-hitelintézet jelzálogjogával (önálló zálogjogával) terhelt ingatlant terhelő elidegenítési és terhelési tilalom a jelzálogjog (önálló zálogjog) jelzálog-hitelintézet javára történő bejegyzésével, illetve átjegyzésével egyidejűleg - erre irányuló külön kérelem nélkül is - az ingatlan-nyilvántartásban fel kell jegyezni, ennek elmaradása esetén a jogosult azt nem érvényesítheti a jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben. Jelzálog-hitelintézet esetén tehát az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésének megtörténtét ellenőrizni kell, ennek felelősét a vonatkozó szabályzatban meg kell határozni. 64. A hatályos szabályozás szerint a felszámolási eljárásban a biztosítéki jog érvényesíthetősége a felszámoló általi elismerés függvénye (a hitelezőnek a felszámolást elrendelő végzés jogerőre emelkedésétől számítva 40 nap áll rendelkezésére követelései bejelentésére), ezért az intézménynek figyelemmel kell kísérnie, azt, hogy adósa ellen nem indult-e felszámolási eljárás, illetve, a felszámolási eljárás megindulása esetén a 40 napos bejelentési határidőre tekintettel kell lennie. Ellenkező esetben az adós elleni felszámolási eljárás megindulása következtében sérülhet a közvetlen kielégítés, illetve a biztosíték értékéhez ésszerű időn belül való hozzájutás elve. A Felügyelet javasolja, hogy a Céghírnök szolgáltatás mellett az intézmény az adóst kötelezze annak jelzésére, ha ellene felszámolás indul. 65. A Cstv január 1-jétől hatályos módosítása értelmében, ha a zálogjog a felszámolás kezdő időpontja előtt keletkezett, a felszámoló a zálogtárgy értékesítése során befolyt vételárból kizárólag a zálogtárgy megőrzésének ideértve állaga megóvásának, értékesítésének költségeit, valamint a külön jogszabályban meghatározott felszámolói díjat vonhatja le. A fennmaradó összeget a zálogtárgy értékesítését követően haladéktalanul az értékesített zálogtárgyat terhelő zálogjoggal biztosított követelések kielégítésére köteles fordítani több jogosult esetén a Ptk (1) bekezdésében meghatározott kielégítési sorrend figyelembevételével. Ezzel a módosítással az ingatlanfedezet elismerhetőségének legjelentősebb akadálya megszűnt,. azonban mivel maradnak olyan költségek (mint például az értékesítés költségei, a felszámoló díja,) amelyek továbbra is megelőzik a zálogjogosult kielégítését, valamint a Vht. már ismertetett szabályai hátráltathatják a fedezet érvényesítését, az intézményeknek az ingatlan fedezetek elismerhető értékét a korábbi tapasztalataikra építve kell meghatározniuk. Megjegyzendő, hogy a vagyont terhelő zálogjog esetén továbbra is fennmaradt a Cstv.-ben jelenleg létező, de az egyéb zálogjog esetén a Csődtörvény január 1-jén hatályba lépő módosításával eltörölt 50%-os kielégítési korlát, így a vagyont terhelő zálogjog azon túl, hogy a HKr. nem is nevesíti az elismerhető előre rendelkezésre bocsá- 20