A 1042 Budapest, IV. Árpád út 142. szám alatti TÁRSASHÁZ SZERVEZETI MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA

Átírás

1 A 1042 Budapest, IV. Árpád út 142. szám alatti TÁRSASHÁZ SZERVEZETI MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA HRSZ: Budapest, 2012.

2 Előzmények: Társasház november 23 napján megtartott közgyűlésén megtárgyalta és az 12 / d / számú határozatával elfogadta jelen Szervezeti és Működési Szabályzatot (továbbiakban SZMSZ). 1 A Társasház szervei: a közgyűlés, amely a társasházi albetétek tulajdonosai (továbbiakban: tulajdonostársak) összességének gyűlése, mely jogosult valamennyi, a Társasház egészét érintő kérdésben dönteni; a közgyűlés által megbízott közös képviselő vagy intéző bizottság, aki/amely a Társasház képviselője harmadik személyek, bíróságok és más hatóságok előtt; valamint a Társasház gazdasági és pénzügyi ellenőrzését végző Ellenőrzési jogkör gyakorlója (továbbiakban: Ellenőrzési jogkör gyakorlója) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában évente a közgyűlés által felhatalmazott tulajdonos, illetve ezek hiányában a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja A Társasház szerveinek jogait, kötelezettségét, feladatait és elszámoltatási rendjét a mindenkor hatályban lévő jogszabályok az Alapító okirat és a Társasház Szervezeti és Működési Szabályzata és a Közgyűlési Határozatok szabályozzák. Amennyiben a jelenleg hatályos Alapító okirat a jogszabállyal ellentétes, a jelen SZMSZ szabályozza az érintett kérdéseket, amennyiben pedig nem ütközik jogszabályba az Alapító okirat, a jelen SZMSZ csak részletszabályokat tartalmaz az érintett rendelkezések tekintetében. 2. A közgyűlés 2.1 A Társasház közgyűlése a Társasház legfőbb döntéshozó szerve, mely jogosult a Társasházat érintő valamennyi ügyben dönteni. Döntései a Társasházban található albetétek tulajdonosaira és a Társasház szerveire nézve kötelezők. A közgyűlésen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közgyűlésen minden tulajdonostársat a közös tulajdoni hányadból ráeső, minden 1/1.000 után 1 szavazat illet meg A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik: - a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, felújításáról - az ezekhez kapcsolódó költségekkel együtt - és más, a társasházat terhelő, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kötelezettségek elvállalásáról szóló határozat, - a közös tulajdonban álló vagyontárgyak elidegenítéséről szóló határozat, - terven felüli Ft-ot meghaladó, közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; - a közös költség megállapítása, - a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak megválasztásáról, felmentéséről, díjazásáról szóló határozat, - a társasház éves költségvetésének és elszámolásának a számviteli szabályok szerinti elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intéző bizottság részére a jóváhagyásról (felmentvény) szóló határozat; 2

3 - az egyes tulajdonosok által okozott vagy más károk ellentételezésére a rendkívüli közös költség összegének megállapítása. - a közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója, azaz számvizsgáló bizottság elnöke, tagja, az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs, valamint a gazdasági ellenőrzést segítő személy ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről; - polgári jogi vita esetén per, illetve permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről; - minden olyan ügyben, amelyet a jelen SZMSZ nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe Közgyűlés szavazati határozatképessége A közgyűlés a határozatait jelenlévők egyszerű szótöbbségével hozza, kivéve a mindenkor érvényben lévő társasházi törvényben, illetve jelen SZMSZ-ben külön meghatározott eseteket A közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti egyhangú szavazata mellett hozhat döntést a közös tulajdonban álló vagyontárgyakkal kapcsolatos, rendes gazdálkodás körét meghaladó (az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás - az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás - körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épület berendezés létesítésével járnak.) kiadások, illetőleg a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása tárgyában Az alapító okirat megváltoztatásához, módosítása - ha a társasházakról szóló törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, a változást be kell jelenteni a földhivatalnak A közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 2/3-os többséggel hozott határozata szükséges a közös tulajdonban álló vagyontárgyak elidegenítéséhez A közgyűlésen jelenlévők tulajdoni hányadának egyszerű szótöbbségi határozatával döntenek - a közös képviselő vagy intézőbizottság tagjainak megválasztásáról, díjazásáról, felmentéséről; - a Számvizsgáló Bizottság tagjainak megválasztásáról, díjazásáról, felmentéséről, - egyéb bizottság választásáról, tevékenységének meghatározásáról, díjazásáról, felmentéséről; - a tulajdonostársak adatszolgáltatási kötelezettségének megállapításáról; - a közös tulajdonban lévő épületrészek fenntartásáról, felújításáról; - az éves költségvetés megállapításáról; - az elszámolás elfogadásáról, a felmentvény megadásáról; - a felújítási alap képzéséről, az előírton felüli mértékről; - a felújítási alap felhasználásáról, megszüntetéséről; - a felújítási pályázaton való részvételről; - a közös tulajdon olyan tárgyának használatáról, bérbeadásáról, amelyet a Házirend szabályai alapján nem valamely tulajdonostárs használ kizárólagosan A társasház elsődleges funkciója a nyugodt lakhatás biztosítása, ezért a lakóépületben nem lakás célú helyiségek használati módjának kialakítását is ennek a célnak kell alárendelni. A nem lakáscélú helyiség használati módját, illetve használati módjának megváltoztatását a Társasházakról szóló tv. 18. alapján a közgyűlésnek, az összes tulajdoni hányad a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonos társak legalább 2/3-ának igenlő szavazatát is magába foglaló legalább egyszerű többségű határozatával 3

4 engedélyeztetni kell. Amennyiben a tulajdonostársak a nem lakás célú helyiségek használata során végzett tevékenységet nagymértékben zavarónak, illetve a jóváhagyottól eltérőnek tapasztalják, a közgyűlésnek, az összes tulajdoni hányad a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonos társak legalább 2/3-nak igenlő szavazatát is magába foglaló legalább egyszerű többségű határozatával a nem lakás céljára szolgáló helyiség nyitva tartását a nyugodt lakhatás biztosításához szükséges mértékig korlátozhatja, nem engedélyezett tevékenység végzése esetén a működési engedély visszavonását kezdeményezheti A közgyűlés összehívásának, működésének szabályai A közgyűlést a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke hívja össze, figyelemmel a pontban részletezett kivételre Az előző éves elszámolásról és a tárgyévi költségvetés megállapításáról szóló éves közgyűlést évente legkésőbb a tárgyév május 31. napjáig meg kell tartani. Szükség esetén év közben is összehívható közgyűlés A közgyűlési meghívót legkésőbb a közgyűlés tervezett időpontja előtt 8 nappal el kell küldeni. Sürgős esetben így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épület berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását az írásbeli meghívót kiküldeni a közgyűlés időpontja előtt legalább 3 nappal kell. Amennyiben SZMSZ pontját érintő napirendi pont is van a meghívóban, azt 15 munkanappal korábban kell kiküldeni! A meghívót a tulajdonostársak részére postai úton ajánlva vagy kézbesítővel postaládába kell elküldeni és a társasház hirdetőtábláján kifüggesztés útján is közölni kell a tulajdonostársakkal. A kifüggesztés dátumát két tanúnak kell igazolnia. A tulajdonosok a meghívó szabályos kézbesítésének tekintik, ha a közös képviselő a meghívót, két tanú előtt, a házban lakó tulajdonostársak postaládájába a fenti határidőben bedobja, kivéve azoknak a tulajdonostársaknak szóló meghívót és értesítést, akik korábban írásban leadtak értesítési címet. Utóbbiak értesítése ajánlott-tértivevényes levélben postára adás napját véve alapul - vagy személyesen történik az átvétel tényének és időpontjának aláírással való elismertetésével A közgyűlési meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet, a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos - különösen az éves költségvetésről és elszámolásról - elkészített előterjesztéseket A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet Egy külön tulajdonú albetéthez egy meghívót kell készíteni abban az esetben is, ha a külön tulajdonú albetétnek több tulajdonosa van, kivéve, ha a tulajdonosok korábbiakban írásban kérték, hogy a meghívó anyagát a több tulajdonosra tekintettel több példányban készítse el a közös képviselő Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a 4

5 kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon a külön tulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni hányadoknak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A szabályosan megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes. Ez alól kivételt képeznek azok a napirendi pontok ahol a mindenkor hatályban lévő társasházi törvény, illetve jelen SZMSZ ennél nagyobb arányú szavazatot ír elő A közgyűlés határozatképességének megállapítására jelenléti ívet kell alkalmazni, amelyet a jelenlévő tulajdonostársnak vagy meghatalmazottjának alá kell írnia. Aki tulajdonostársként a jelenléti ívet nem írja alá, nem vehet részt a közgyűlésen. A tulajdonostársat bárki képviselheti olyan írásbeli meghatalmazással, amelyet két tanú aláírt, bármely más formában teljes bizonyítóerejű magánokiratként, vagy közokiratként kiállított meghatalmazással Amennyiben egy tulajdonostárs egyszerre több személynek adott meghatalmazást, egyik meghatalmazást sem veheti figyelembe a közgyűlésen a közös képviselő Amennyiben a szabályosan meghirdetett közgyűlés a résztvevők megfelelő arányának hiányában - határozatképtelen, úgy újabb, megismételt közgyűlést kell tartani. A közgyűlési meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés napirendjét, a határozatképtelenség esetére a megismételt közgyűlés idejét, ami az eredeti közgyűlés napjára is kitűzhető, de nem lehet későbbi, mint 15 napon belül, valamint azt a körülményt, hogy a megismételt közgyűlés a megjelentek tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes lesz. A közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintetében hozhat határozatot. A meghívóban nem szereplő napirendi ügyekben a közgyűlés csak akkor dönthet, ha valamennyi tulajdonostárs jelen van, és a döntés meghozatala ellen egyikük sem tiltakozik, függetlenül attól, hogy a közgyűlés megismételt vagy sem A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, ezt a körülményt az eredeti közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni. Megismételt közgyűlés a szervezeti-működési szabályzat megalkotására, módosítására csak akkor hozhat határozatot, ha az eredeti közgyűlésre előírt tulajdoni hányadnak megfelelően jelen vannak A közgyűlésen a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk alapján illeti meg a szavazati joguk A közgyűlés határozatát a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbséggel hozza meg A közgyűlésen a határozatokat is tartalmazó jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. A hitelesség érdekében a közgyűlés elnökét a jegyzőkönyvvezetőt és a jegyzőkönyv hitelesítőit, a közgyűlés megnyitását követően a napirendi pontok megtárgyalása előtt kell megválasztani A közgyűlésről felvett jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell különösen: - a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét; - a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét; 5

6 - a közgyűlés határozatképességének megállapítását; - a tárgyalt napirendek összefoglalását; - a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonos hitelesíti. A diktafon használatától függetlenül nem kötelező a hozzászólások rögzítése, azonban a tulajdonos, közös képviselő vagy levezető elnök kérheti hozzászólásainak jegyzőkönyvben történő rögzítését és annak visszaolvasását A közös képviselőnek vagy az intéző bizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, valamint a es pont szerinti módon bedobni a postaládába, vagy tértivevényesen kiküldeni postán A tulajdonostársak a közgyűlés jegyzőkönyvébe a közös képviselővel előre egyeztetett időpontban betekinthetnek, igény szerint arról a másolási díj kifizetésével másolati példányt kaphatnak A közgyűlés hozhat határozatot közgyűlés megtartása nélkül is, kivéve a jelen Szabályzat pontjában említett kérdés feletti határozat meghozatalát. Ebben az esetben a határozat-tervezetet a közös képviselő a közgyűlési meghívó kiküldésének szabályai szerint a tulajdonostársak tudomására hozza. A tulajdonostársak a tervezet elküldése után a kiírásban szereplő határidőn belül maximum 30 nap - a közös képviselő részére írásbeli szavazatukat átadják. A határnapot követően beérkezett szavazatokat érvénytelennek kell tekinteni A pontban részletezett szavazólapot jól érthetően kell kiküldeni. Három lehetőséget (igen, nem, tartózkodom) fel kell rajta tüntetni és a Tulajdonosnak ebből az egyiket kell egyértelműen megjelölnie (bekarikázni, aláhúzni, mellette egy X-et elhelyezni) és a szavazólapot aláírni. Az előzőekkel ellentétes szavazat érvénytelen A közös képviselő a határnapot követő 8 napon belül a hozzá időben beérkezett szavazatokat összeszámolja és hitelesítteti a számolást az Ellenőrzési jogkör gyakorlójával. A határozat érvényességénél figyelembe kell venni a mindenkor hatályban lévő társasházi törvényt és a jelen SZMSZ szavazati mennyiségeinek az előírásairól szóló részt. Ha a határozat érvényes, abból a közös képviselő kiadmányt készít, amelynek érvényességi kelléke a közös képviselőnek az aláírása. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő köteles legkésőbb 8 napon belül es pont szerinti módon kiértesíteni A pontban nevesített értesítés melléklete egy, valamennyi tulajdonostárs szavazatáról készített összesítés, amely tartalmazza a tulajdonostársak nevét, a tulajdonukban álló öröklakás (egyéb önálló albetétű ingatlan) megjelölését, szavazati arányuk (a közös tulajdonból albetétükhöz tartozó illetőség) megjelölését és valamennyi szavazásra bocsátott kérdésben leadott szavazatukat (ideértve az igenlő és/ vagy nemleges szavazatot, a tartózkodást és azt is, ha az illető tulajdonostárs nem szavazott vagy szavazott ugyan, de szavazata érvénytelen, utóbbi esetben az érvénytelenség okának megjelölésével) A közös képviselő bármelyik tulajdonostárs és/vagy képviselője kérésére lehetővé teszi számukra a betekintést a szavazólapokba. A szavazólapokról a tulajdonostárs költségére - másolat készíthető. Minthogy a közgyűlési szavazás is nyilvános, így az írásbeli szavazás esetén benyújtott szavazólapokba való betekintés nem minősül a tulajdonostársak személyiségi jogai megsértésének vagy adataival történő visszaélésnek. 6

7 A közös képviselő valamennyi szavazólapot köteles a határozatok könyvéhez csatolni és megőrizni a határozat meghozatalától számított legalább 5 évig, és legfeljebb addig amíg a határozat érvényben van A közgyűlési határozatnak meg kell felelnie a törvényi és más jogszabályi előírásoknak, továbbá a társasházközösség alapító okiratának és a szervezeti-működési szabályzatnak Amennyiben a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti működési szabályzat rendelkezéseit sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. 3. Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság 3.1. A közgyűlés a társasházközösség ügyeinek intézésére közös képviselőt, vagy intézőbizottságot (elnököt és tagokat) választ. A közös képviselő megbízatása határozatlan időtartamra szól. A közös képviselő újraválasztható. A közös képviselő személyéről, felmentéséről vagy megbízatása meghosszabbításáról csak abban az esetben lehet írásbeli szavazást tartani, ha korábban a határozati javaslatot közgyűlés megtárgyalta A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság feladat- és hatásköre megegyezik, a közös képviselőre vonatkozó szabályokat kell az intézőbizottságra is alkalmazni A közös képviselő jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogkörében eljárva köteles: - a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani úgy, hogy azok a jogszabályok, a Szervezeti és Működési Szabályzat és az alapító okirat rendelkezéseinek megfeleljenek, - minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása és felújítása érdekében - közölni és beszedni az egyes épületrészek tekintetében a tulajdonostársakat terhelő pontban részletezett Díjakhoz való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a társasház ezzel kapcsolatos igényeit - évenként mind a társasház, mind az egyes épületrészek tekintetében költségvetési javaslatot és éves elszámolást készíteni, - egyéb, a közgyűlés által ráruházott feladatokat elvégezni, - valamennyi olyan intézkedést megtenni, amely a társasház működtetésével, fenntartásával kapcsolatos, és az alapító okirat vagy az SZMSZ nem utalja a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe;. - abban az esetben, ha az intézkedés, cselekedet megtétele a társasház vagy valamelyik tulajdonostársat fenyegető veszély elhárítása vagy már bekövetkezett káresemény folytán előidézett kár csökkentése érdekében szükséges, úgy a közös képviselő akkor is megteheti azokat, ha az intézkedés, cselekedet jóváhagyása kizárólagos közgyűlési hatáskörbe tartozik, - köteles biztosítani a Társasház gazdálkodásának jogszerűségét és szabályszerűségét A közös képviselő által készített költségvetési javaslat tartalmazza - a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, - a tervezett fenntartási és felújítási munkákat, 7

8 - a tulajdonostársak közös költséghez való hozzájárulásának összegét tulajdonostársanként, ingatlan egységenként A közös képviselő által készített éves elszámolás és beszámoló a jogszabályoknak megfeleljen és tartalmazza: - a tervezett és tényleges kiadásokat illetve a ki nem fizetett számlákat költségnemenként éves bontásban és a közös költség megosztásának a jelen szervezeti-működési szabályzat szabályai szerinti bontásban, ezen belül a karbantartásokat az elvégzett munkák részletezésében, - a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, - a fenti két pont közötti különbözet záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, - a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, - a közös költséghez való hozzájárulás előírását és teljesítését tulajdonostársanként Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tevékenységét jóváhagyja, részére felmentvényt ad. Amennyiben a közgyűlés a beszámolót nem fogadja el, az Ellenőrzési jogkör gyakorlójának jogában áll független könyvvizsgálót megbízni az áttekintésre Amennyiben a tárgyév május 31-ig a közös képviselet nem tartja meg az elszámolásról és a költségvetésről szóló közgyűlést, a szóban forgó közgyűlés megtartásáig nem tarthat igényt díjazásra Amennyiben a közös képviselő jelen SZMSZ-ben meghatározott behajtási feladatokat (tartozók nyilvántartása, fizetési felszólítás, közmű kizárás, stb.) határidőn belül nem kezdeményezi, a határidő elmulasztásából fakadó károkért felelősséggel tartozik Amennyiben a közös képviselő a pontban szereplő kárt nem téríti meg a társasháznak 30 napon belül akkor az Ellenőrzési jogkör gyakorlója közgyűlést hívhat össze a közös képviselő leváltásának és új megválasztásának a napirendjével. Ez természetesen nem mentesíti a közös képviselőt a felelőssége alól. 3.2 A közös képviselő négy feladatot, négyféle szerepet lát el a képviselet teljesítése során. Az úgynevezett tulajdonos-irányítóét, a házkezelői szakemberét, a könyvelőét, illetve a pénztárosét A tulajdonos-irányító szerepében a tulajdonosok bizalmi megbízottjaként a tulajdonosok érdekében jár el. Ennek érdekében - vezeti a közgyűlést; - képviseli a közösséget harmadik személyekkel szemben, különös tekintettel a közüzemekre, építő-szerelő vállalkozókra, bankokra, biztosítókra és más hivatalokra, hatóságokra; - szerződéseket köt a közgyűlés által meghatározott keretek között a közösség nevében; - részükre jogokat szerez és terhükre a közgyűlés által meghatározott keretek között kötelezettségeket vállal, A házkezelés szerepkörében - rendszeresen ellenőrzi, ellenőrizteti illetve folyamatosan ellenőrzi, ellenőrizteti az épület műszaki állapotát; - intézi a közösség pénzügyeit; 8

9 - tervezi a szükséges fenntartási-felújítási munkálatok elvégzését; - a hirtelen jelentkező hibák elhárításához a hozzáértő szakembert, annak helyszínre hívását megszervezi, ellenőrzi; - a jogi problémák, megoldására erre szakosodott ügyvéddel kapcsolatot tart; - a közgyűlési döntések előkészítéséhez alternatívákat ad a hozzájuk tartozó következmények bemutatásával; - szakszerű tevékenységének eredményeként a költségeket ésszerű szinten tartja A könyvelő szerepében - elvégezteti vagy elvégzi a társasház gazdálkodásával kapcsolatos a Számviteli törvényben és más jogszabályban előírt könyvelési feladatokat A pénztáros szerepében naprakészen elvégzi a Számviteli törvényben és a más idevonatkozó jogszabályban előírt alábbi feladatokat. - a pénztári okmányok naprakész vezetése; - a beérkezett számlák nyilvántartása átutalások elkészítése; - a számlák, pénzügyi és egyéb okmányok előkészítése könyveléshez; - ki- és befizetések okmányolása; - fizetési határidők figyelemmel kísérése, betartása; - okmányok tárolásához történő lefűzése; - okmányellenőrzések előkészítése; - a közgyűlések előkészítésének segítése, közreműködés az éves beszámoló előkészítésénél A fentieken túlmenően, ezekhez kapcsolódva a közös képviselő feladatkörébe tartozik - a társasház folyamatos és rendszeres takarításának megszervezése és ellenőrzése;. - a kert gondozásának folyamatos megszervezése és ellenőrzése; - a társasház fenntartási, felújítási, szakhatóságok által végzett felülvizsgálati munkáinak szervezése és ellenőrzése A Közös Képviselő jogosult a társasház nevében - peres ügyekben a társasház képviseletét ellátó jogi képviselőt megbízni; - a lakóépületekre vonatkozó tűzvédelmi szabványok betartása és folyamatos ellenőrzése céljából tűzvédelmi mérnököt, tűzvédelmi megbízottként alkalmazni; - szakértői bevonást igénylő műszaki kérdésekben szakértőt alkalmazni; - előre tervezett nagyobb felújítási munkáknál, közigazgatási hivatali névjegyzéki bejegyzéssel rendelkező szakirányú végzettségű műszaki ellenőrt alkalmazni Közös képviselő jogosult önállóan dönteni az üzemeltetés, karbantartás keretén belül az éves tervben elfogadott munkák alvállalkozóiról, azok felmentéséről és újakkal való szerződésről, valamint a terven felüli illetve rendkívüli munkák, hibák elhárításáról ,- Ft/alkalom összeghatárig Közös képviselő a számvizsgáló bizottság egy tagjának írásos jóváhagyásával dönthet az éves terven felüli, ,- Ft/alkalom összeget meg nem haladó fenntartási, felújítási, karbantartási munkák elfogadásával kapcsolatban Éves terven felüli, ,- Ft-ot meghaladó kiadással kapcsolatban a közgyűlés jóváhagyása szükséges. 4. Ellenőrzési jogkör gyakorlója 9

10 Számvizsgáló Bizottság és a könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személy 4.1 Ellenőrzési jogkör gyakorlója a társasház gazdálkodásának, pénzügyi tevékenységének legfőbb ellenőrző szerve Ellenőrzési jogkör gyakorlója lehet számvizsgáló bizottság (továbbiakban SZB) vagy felhatalmazható tulajdonos, vagy a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja. A gazdálkodó szervezet megbízásakor a gazdasági ellenőrzést segítő természetes személyt is meg kell nevezni Számvizsgáló bizottság minimum három tagját a közgyűlés, elnökét pedig a bizottság tagjai maguk közül választják ki, döntéseiket egyszerű szótöbbséggel hozzák meg Ellenőrzési jogkör gyakorlója: - bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonta ellenőrizheti a közösség pénzforgalmát; - véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint az alapító okirat, illetőleg a szervezeti működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat; - javaslatot tesz a közös képviselő, intézőbizottság elnöke és tagjai személyére és díjazására; - összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelezettségeinek nem tesz eleget Ellenőrzési jogkör gyakorlója az ellenőrzési időpontjáról egyeztet a közös képviselővel legalább a tervezett ellenőrzési napot megelőző 5 munkanappal. Amennyiben a gazdálkodás tekintetében a számvizsgáló bizottság illetve a közös képviselő között ellentétek merülnek fel, a Társasház közgyűlési határozat alapján saját költségén független könyvvizsgálót vesz igénybe, és az elszámolást a szakemberrel vizsgáltatja meg. A szakértői vélemény eredményét haladéktalanul a legközelebbi közgyűlésen a tulajdonostársakkal a közös képviselőnek illetve ennek hiányában a számvizsgáló bizottságnak kell közölnie Ellenőrzési jogkör gyakorlójának ellenőrzési jogkörébe tartoznak a következő kérdésekben való állásfoglalások: - a közös képviselő által készített költségvetési javaslat alakilag megfelel-e a követelményeknek, a szervezeti működési szabályzatban, közgyűlési határozatban előírtaknak, tartalmilag kellően szolgálja-e a közgyűlési döntés megalapozását; - a közös képviselő által hozott döntések a közösség érdekeit szolgálták-e; - az elszámolás a tényleges kiadásokat és bevételeket tartalmazza-e; - a közös költséghez való hozzájárulás felosztása megfelel-e az alapító okirat, szervezeti működési szabályzat előírásainak, a közgyűlési határozatoknak; - a pénzügyi helyzetjelentés a valós képet mutatja; - a könyvvezetési kötelezettség és a bizonylati fegyelem az előírásoknak megfelelően történik-e; - a pénzkezelés szabályainak megfelelően történnek-e a ki- és befizetések; - a társasház által kibocsátott számlák alakilag, tartalmilag megfelelőek-e; - a munkabér, megbízási díjak számfejtése megfelelően történtek-e; 10

11 - az adóhatósági, társadalombiztosítási befizetések, nyilvántartások, bevallások határidőre az előírásoknak megfelelően történtek-e; - a kint lévő tartozások behajtására az intézkedések szabályosan és az előírtak szerinti időben megtörténtek-e; - műszaki kérdésekben véleményez Ellenőrzési jogkör gyakorlója tevékenységéről, az ellenőrzéséről és annak értékeléséről, az ellenőrzés során nyert tapasztalatairól köteles beszámolni a közgyűlésnek. Ellenőrzési megállapításait köteles megfelelően dokumentálni Ellenőrzési jogkör gyakorlójának (tagjainak) jelölése megválasztása, ellenőrzése, számonkérése, visszahívása a közgyűlésen keresztül a tulajdonostársak feladata és felelőssége. Amennyiben a társasházban az ellenőrzési jogkör gyakorlója nem, vagy nem megfelelően működik, azért a közös képviselő nem tehető felelőssé. A közös képviselő legfőbb ellenőrzési szerve a közgyűlés. A közös képviselő és az ellenőrzési jogkör gyakorlójának véleményeltérése esetén a szakmai döntés joga és felelőssége a közös képviselőnek van, az ellenőrzési jogkör gyakorlója erről jegyzőkönyvet vehet fel, és tájékoztathatja a soron következő közgyűlést, illetve amennyiben az ügy súlya ezt megkívánja, rendkívüli közgyűlés összehívását kezdeményezheti. 4.4 A könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személy A társasház-közösség éves pénzügyi forgalma meghaladja a tízmillió Ft-ot, és az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet, ezért az ellenőrzési jogkör gyakorlója, illetőleg számvizsgáló bizottság (a továbbiakban együtt: ellenőrzési jogkör gyakorlója) feladatainak az ellátásának a segítésére - különösen az éves elszámolás és a költségvetési javaslat előzetes véleményezésére - legalább regisztrált mérlegképes könyvelőt, vagy annál magasabb számviteli képesítéssel bíró és ebbéli minőségében regisztrált személyt, vagy gazdasági társaságot (a továbbiakban: gazdasági ellenőrzést segítő személy) lehet igénybe venni. Gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személyt az ellenőrzési jogkör gyakorlójának feladata kiválasztania Nem lehet gazdasági ellenőrzést segítő személy a társasházban tulajdonostárs, haszonélvező, más használó, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja és ezek közeli hozzátartozója [Ptk b) pont], e minősége fennállása alatt és annak megszűnésétől számított egy évig Az ellenőrzési feladatot az ilyen tevékenység folytatására jogosult könyvvizsgáló cég is elláthatja. A könyvvizsgáló cég megbízásakor a könyvvizsgálatot végző természetes személyt (kamarai tag könyvvizsgálót) is meg kell nevezni. Ebben az esetben a fenti összeférhetetlenségi előírások a természetes személyre (kamarai tag könyvvizsgálóra) vonatkoznak A gazdasági ellenőrzést segítő személy betekinthet a közösség pénzforgalommal kapcsolatos irataiba, a közös képviselőtől (az intéző bizottság elnökétől) és az ellenőrzési jogkör gyakorlójától felvilágosítást kérhet. Feladata különösen a társasház befektetett eszközeinek, készletállományának, pénzeszközeinek, követeléseinek és kötelezettségeinek, pénzmaradványának és eredményének vizsgálata A gazdasági ellenőrzést segítő személy köteles megvizsgálni a közgyűlés elé terjesztett éves beszámolót és a költségvetési javaslatot abból a szempontból, hogy azok valós adatokat tartalmaznak-e, illetve megfelelnek-e a jogszabályok előírásainak, továbbá - különösen az adósságot keletkeztető kötelezettségvállalások tekintetében - köteles a pénzügyi helyzetet elemezni. 11

12 A gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt a pénzforgalommal kapcsolatos közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles meghívni. A könyvvizsgáló véleményéről írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést, amelyet a meghívóhoz mellékelni kell; az e körbe tartozó napirendi pontokról a könyvvizsgáló véleményének hiánya esetén érvényes közgyűlési határozat nem hozható Ha a gazdasági ellenőrzést segítő személy tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről és más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő törvényben meghatározott felelősségre vonását vonhatja maga után, köteles a közgyűlés összehívását kérni a közös képviselőtől (az intézőbizottság elnökétől). 5. Bankszámla feletti rendelkezés 5.1. Bankszámla nyitáshoz, illetve az arról történő kifizetésekhez (utaláshoz, készpénzfelvételhez), valamint hitelfelvételhez a 3. pontban szereplő Közös képviselő illetve Intéző bizottság és a 4. pontban szereplő Ellenőrzési jogkör gyakorlóinak tagjai közül legalább 1 1 személy hozzájárulása szükséges Bankszámla egyéb módosításihoz (számla csomag váltás, betét lekötés-, feltörés, számlák közötti átvezetés, információ lekérés, számla másolat kérés, kivonatok postázási címének megváltoztatása, kivonatok gyakoriságának megváltoztatása) önállóan a közös képviselő is jogosult intézkedni, még akkor is ha ennek a szolgáltatás módosításnak, igénylésnek a banknál díja van. 6. Közös költségre, közmű díjakra vonatkozó szabályok 6.1. A tulajdonostársak a közös tulajdonból a tulajdonukban lévő tulajdoni hányad arányában viselik a közös költséget és járulnak hozzá az alapok képzéséhez. Tulajdonostársak és a kizárólagos használati joggal rendelkezők a közös költséget, kamatot, felújítási alapot, rezsi elszámolásból, felszólításból, vagy bármely, a Társasház nevében a Közgyűlés vagy a Szervezeti és Működési Szabályzatban előírt fizetési kötelezettségéből keletkező előírást (továbbiakban: Díjak) átutalással vagy csekken a Társasház számlájára kötelesek teljesíteni. Csekkel fizetőknek kell viselniük a csekkes fizetés költségeit A Díjak a Társasház fenntartásával és működésével kapcsolatos kiadások összessége. Összegéről, nagyságáról, esedékességéről a Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezik, illetve a közgyűlés határoz A Díjak meg nem fizetéséből eredő tartozásért (továbbiakban: Tartozás) az albetét mindenkori tulajdonosa(i) vagy a kizárólagos használati joggal rendelkező(k) felel(nek) A késedelmi kamat a határidőn belül történő előirányzat teljesítésének az elmaradása következtében felszámított büntető kamat Egy albetéthez tartozó társtulajdonosok díjfizetési kötelezettsége osztatlan és egyetemleges. A tulajdonos vagy társtulajdonosok által a díj-, illetve díjfizetési kötelezettség átruházására, megosztásra vonatkozó nyilatkozat semmis, kivéve az erre vonatkozó jogerős bírósági végzést Késedelmi kamat kamatperiódusa havi, fordulónapja minden hónap utolsó napja, mértéke a fordulónapon a jegybanki alapkamat kétszerese. 12

13 6.7. Késedelmi kamatszámítás alapja: a tulajdonos tulajdonainak összességére a fordulónapon kimutatott tőketartozás, csökkentve a tulajdonos tulajdonaira a kamatszámítás hónapjában esedékes előirányzatok mértékével Tőketartozás: a tulajdonos tulajdonaira a fordulónappal bezárólag kimutatott előírások és jóváírások halmozott egyenlege csökkentve a fordulónapot megelőzően már felszámított késedelmi kamat mértékével Késedelmi kamat számítás hatóköre: késedelmi kamattal azok a tulajdonosok terhelhetők, akiknél a késedelmi kamatszámítás alapjának mértéke meghaladja a késedelmi kamat számítás hónapjában esedékes díjfizetési kötelezettség mértékét Az elfogyasztott víz mennyiségét adott hónap 5-ig kell leolvasni a gondnoknak, majd 8 napon belül a közös képviselőnek elkészíteni az elszámolást és hirdetményként - ami tartalmazza a lakás számát (épület, emelet, ajtó), a fizetendő közös költséget, illetve az elmúlt hónap vízdíját kifüggeszteni. A vízdíjat hirdetmény hónapjában kell befizetni és azt arra a hónapra is kell könyvelni. Továbbá aki kéri, csekket kap a befizetendő összegekről Amely Tulajdonos nem átutalással akarja teljesíteni a fizetendő Díjat az kitöltetlen csekket a gondnoktól igényelhet. Csekkel fizetőknek kell viselniük a csekkes fizetés mindenkori banki költségeit, amely jelenleg 200 Ft/alkalom. (Célszerű eleve 200 Ft-tal többet fizetni alkalmanként.) A tulajdonostársak negyedévente kapnak értesítőt az egyenlegükről ben vagy levélszekrényükbe történő kézbesítés útján vagy írásbeli kérésükre postán. A Díjak határidőben történő megfizetése, mint a tulajdonostársakra vonatkozó kötelezettség, független az értesítés sikerességétől. Késedelmes fizetés esetén (legalább 5.000,- Ft feletti) a közös képviselő 8 napos fizetési határidő mellett tértivevényes fizetési felszólítást küld a tulajdonostárs részére, melyben felhívja Tartozásának rendezésére. Eredménytelen felszólítás esetén a fizetési felszólítást megismétli. (A fizetési felszólításokat a mindenkor hatályos jogszabályokban meghatározott feltételek szerint kell kézbesítettnek tekinteni.) A felszólítások díját a közgyűlés 2.500,- Ft/alkalomban határozza meg. A felszólítások eredménytelensége esetén a közös képviselő jogi eljárást kezdeményez a tulajdonostárs ellen, melynek során ügyvédet bíz meg, akivel fizetési meghagyást kezdeményeztet Ha a tulajdonostárs egy adott albetétjére, vagy egy adott kizárólagos használati jogára vonatkozóan a tartozása meghaladja a mindenkori érvényben lévő Társasházakról szóló törvényben meghatározott minimum feltételek szerinti közös költség mértékét (jelenleg 3 hónap), a közös képviselő jelzálogot jogosult bejegyeztetni a tulajdonostárs albetétjére. A jelzálog mértékét három havonta a tartozás mértékéhez igazíthatja Amennyiben a tulajdonostárs Tartozása eléri az ,- Ft-ot, úgy a közös képviselőnek lépéseket kell tennie az albetét árverésre bocsátása érdekében Amennyiben egy tulajdonostárs fizetési késedelembe esik, lehetősége van egy egyszeri részletfizetési kérelem beadására, melyet a számvizsgáló bizottság írásos jóváhagyása mellett a közös képviselő el kell fogadjon. Ebben az esetben a tulajdonos mentesül az ezzel kapcsolatos szankciók alól addig, ameddig a részletfizetési megállapodást betartja A tulajdonostársak befizetéseit a Díjak tekintetében az alábbi sorrendben kell kiegyenlíteni: 1. kamat, 2. ügyvédi költség, fizetési felszólítások díja, rezsi költség, célbefizetés, egyéb előírás, közös költség. 13

14 6.17. Ha a jelzálogjog bejegyzés alapjául szolgáló Tartozás kiegyenlítésre került, a közös képviselő köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni. A földhivatali törlési eljárás ügyintézése az érintett tulajdonostárs feladata, melynek költségei is őt terhelik Tulajdonostársak kötelesek a lakásukhoz tartozó vízórákat, ha azok bármelyike elromlik, minél hamarabb megjavíttatni. A nem mért időszakra a Tulajdonosnak az átlagfogyasztás háromszorosát kell felszámolni Amennyiben tulajdonátruházás esetén a tulajdonátruházás időpontjában a közös képviselő a lakáson közös költség hátralékot tart nyilván, úgy a későbbiekben azért a régi és az új tulajdonos egyetemlegesen felel. A közös képviselő nem felel az ebből származó károkért, amennyiben felek nem rendelkeznek a közös képviselő által az adásvétel időpontjára kiállított úgynevezett nullás igazolással, mely tartalmazza, hogy az adott időpontban a közös képviselő a külön tulajdonú albetéten nem tart nyilván tartozást. A tulajdonátruházás során a nullás igazolás kikérése, illetve a közös képviselőnél történő eljárás az eladó tulajdonos feladata, annak hitelességét a vevő vagy igazolt jogi képviselője ellenőrizheti. A tulajdonátruházás tényét a közös képviseletnél a vevőnek és az eladónak egyaránt be kell jelentenie 15 napon belül. A közös költség folyószámlán nyilvántartott egyenlegéről a közös képviselő az új tulajdonost a szerződés vagy előszerződés bemutatása esetén tájékoztathatja, ennek hiányában csak a nyilvántartott tulajdonosnak ad ki adatokat Tulajdonosoknak figyelembe kell venniük, hogy a nullás igazolás nem tartalmazza az utolsó elszámolási időszak óta keletkezett vízdíjat. A tulajdonátruházáskor a fentiekben előírtakról a régi tulajdonosnak az új tulajdonos(oka)t tájékoztatnia kell, aminek elmaradásáért a közös képviselő és a társasház nem felel A fentieket a nem lakáscélú külön tulajdonú helyiségekre illetve a kizárólagos használati joggal rendelkezőkre is értelemszerűen alkalmazni kell. 7. A külön tulajdonban lévő épületrészek költségeinek viselése 7.1. A külön tulajdonban lévő épületrészek fenntartásával járó munkálatok elvégzésének kötelezettsége illetve az előbbi munkálatok valamennyi költsége, azok mindenkori tulajdonosát terheli. Az egyes külön tulajdoni lapon nyilvántartott ingatlanok tulajdonosai kötelesek ingatlanjukat a Lakóház berendezésének, külső megjelenésének színvonalán fenntartani Ha az érdekelt tulajdonostárs a fenti pontban írt kötelezettségét nem teljesíti, a szükséges intézkedést a mulasztó tulajdonostárs terhére és költségére a közös képviselő megteheti. 8. A külön tulajdonnal kapcsolatos alapvető jogok és kötelezettségek 8.1. A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezésnek a joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével Jelen szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően A tulajdonostárs köteles rendeltetésszerűen használni az ingatlanját, valamint fenntartani a külön tulajdonában álló lakást vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséget. 14

15 8.4. A tulajdonostárs köteles a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása vagy helyisége használatát átengedte, betartsa a jelen SZMSZ és benne a Házirend valamennyi rendelkezését A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül bejuthasson A tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét, továbbá a hirdetmény formájában az adott ingatlan elhelyezkedése szerint lépcsőházban élőket. Köteles jelezni a munka kezdő és várható befejező időpontját Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt - megközelítésen anyagmozgatáson kívül - érinti Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni Ha a jelen bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett, bejelentés alapján végezhető építési tevékenység esetén a munka elvégzését igazoló hatósági bizonyítvánnyal nyugtázott - munka olyan lakásmegosztást, illetőleg lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét, bejelentés alapján végezhető építési tevékenység esetén pedig a munka elvégzését igazoló hatósági bizonyítványt az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni, külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást - 15 napon belül -, lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatait, a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) adatait, haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező(k) személy(ek) nevét. Nem kötelező, ugyanakkor ajánlott a különböző értesítések, hirtelen megoldandó problémák elhárításának gyorsabb ügyintézése érdekében további elérhetőségek megadása a közös képviselőnek. (telefonszám, cím). 15

16 8.13. A közös képviselő a Szervezeti és Működési Szabályzat jelen pontjának elfogadásával, felhatalmazást kap arra, hogy a fenti pontban írt adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltatók, valamint a Btk szerinti hivatalos személyek részére adhat tájékoztatást. 9. A birtoklás, használat, hasznosítás, rendelkezés, valamint a tulajdonjog védelme 9.1. A tulajdonost megilleti a birtoklás, használat, hasznosítás és a rendelkezés joga (mindegyik tulajdonostárs a külön tulajdona tekintetében a másik tulajdonostárs hozzájárulása nélkül szabadon köthet bérleti vagy más szerződést, engedhet használati jogot, szolgalmat, ameddig az előbbi szerződések, rendelkezések nem sértik a másik tulajdonostárs(ak) jogait, törvényes érdekeit). A tulajdonostárs külön tulajdonát kizárólagos birtokában tarthatja, használhatja és hasznosíthatja A külön tulajdonban lévő épületrészt csak a társasház céljának és működésének megfelelően lehet használni. A használat nem sértheti a másik tulajdonostárs jogát és törvényes érdekét A tulajdonostárs külön tulajdonával, az ahhoz elválaszthatatlanul tartozó közös tulajdoni hányaddal szabadon rendelkezhet. Tulajdonátruházás, valamint öröklés esetében a jogutódot a jogelőd jogai illetik meg és terhelik kötelezettségei. Tulajdonátruházás esetében az átruházó által nem rendezett, a társasházközösséggel szemben fennálló tartozásokért az átruházó és jogutódja egyetemlegesen felel. A tulajdon-átruházást a közös képviselőnek be kell jelenteni 15 napon belül A tulajdonostárs köteles a lakást fenntartani, a szükséges felújításokat elvégeztetni, illetve a lakás fenntartásával kapcsolatban úgy eljárni, hogy abból az érintett tulajdonostársaknak kára ne származzék, illetve a környező lakások értékére hátrányos hatást ne gyakoroljon; 9.5. A tulajdonostárs köteles szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együttlakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, megismerje és betartsa a jelen SZMSZ-ben és a Házirendben foglaltakat Ha a közös képviselő bármilyen a Házirend, illetve a normális együttélés szabályait sértő viselkedésről bejelentést kap, érdemi vizsgálat nélkül felszólítást kell küldenie az illetékes részére A Házirend betartása a Társasház valamennyi tulajdonosára nézve kötelező. Az ebben lévő kötelezettségek, feladatok betartásának ellenőrzése egyrészt a tulajdonostársak, másrészt a gondnok, harmadrészt a közös képviselő joga és feladata. Az abban foglaltak megszegése esetén az érintettel szemben bármely tulajdonostárs felléphet az illetékes hatóságoknál. Ennek eredménytelensége esetén a további eljárás tekintetében a közös képviselő javaslata alapján a közgyűlés határoz A közös területek kapcsán büntetőügy gyanújának felmerülése vagy hatósági intézkedést maga után vonó esetben közös képviselőnek nem csak joga, hanem kötelessége is az esetet annak tudomásra jutásától számított 3 munkanapon belül a megfelelő hatóságok illetve rendvédelmi szervek irányába bejelenteni. Gyermekek vagy cselekvőképességükben akadályozottak Házirendet sértő magatartásáért, az általuk okozott kárért, a törvényes képviselőjük felel A tulajdonostársak egymás közti - a Házirend be nem tartásából fakadó - vitáikban nem a közös képviselő, hanem a megfelelő hatóságok illetve rendvédelmi szervek az illetékesek. 16

17 9.10. Az a tulajdonos, aki a Társasházban lévő ingatlanját bérbe adja, köteles az Alapító Okiratot, Szervezeti és Működési Szabályzatot illetve a Házirendet a bérlőjével megismertetni és annak betartását írásban elfogadtatni, a betartás tényét pedig rendszeresen és fokozottan ellenőrizni. A bérbeadó tulajdonos felel bérlőjének e szabályzattal kapcsolatos magatartásáért. A bérbeadó köteles felmondani azon bérlőjének, aki másodszori hivatalos felszólítása ellenére sem hajlandó a Házirendet betartani. Amennyiben másodszori nem kifogásolt, vagy tanukkal alátámasztott felszólítás után a Tulajdonos bérlője a Házirendet továbbra sem tartja be és tulajdonos a bérlőnek nem mond fel, köteles a bérlő bent lakásásig kétszeres közös költséget fizetni! Tulajdonos köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú ingatlanjába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel, gépészeti hálózattal összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a ingatlanon belül szükséges hibaelhárítást a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. Hibaelhárítás esetén a tulajdonos 24 órán belül, ellenőrzés esetén 1 héten belül, míg a többi tulajdonostársat is érintő felújítás során a tulajdonostársakkal együttműködve, az egyeztetett időpontban köteles a bejutást biztosítani, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. 10. Közös tulajdonban lévő telek, épületrészek birtoklása, használata Az épülethez tartozó telek és közös tulajdonban álló épületrészek birtoklására és használatára a jogszabályok és hatósági rendelkezések keretei között a tulajdonostársak mindegyike jogosult, e jogát azonban egyik sem gyakorolhatja a másik birtok-, használat jogának vagy érdekének sérelmére. 11. Egyéb rendelkezések Érintésvédelemmel kapcsolatos előírások Kommunális és Lakóépületek Érintésvédelmi Szabályzatáról (KLÉSZ) szóló 8/1981. (XII. 27.) IpM rendelet előírja, hogy a lakó és egyéb épületekre, fogyasztási helyekre, illetve fogyasztói vezeték hálózatra és ezek tulajdonosaira, kezelőjére, üzemeltetőjére alkalmazni kell a KLÉSZ mindenkor hatályban lévő rendelkezéseit A KLÉSZ az ingatlan kezelő (Közös Képviselő IB elnök) feladatai köré utalja az épület villamos vezetékeinek rendszeres ellenőrzéséről, karbantartásáról szükség szerinti javításáról való gondoskodást Az érintésvédelmi ellenőrzésnek két módja van: - Szerelői ellenőrzés: Legalább villanyszerelői szakképzettségű személlyel kell végeztetni a mindenkor érvényben lévő törvény szerint - jelenleg 6 évenként. A vizsgálat eredményét írásban kell rögzíteni. A bizonylat a következő ellenőrzésig megőrizendő. - Szabványossági felülvizsgálat: A felülvizsgálat magában foglalja a szerelői ellenőrzést, de azon túl olyan minősítő dokumentumot is jelent, amely számszerű mérési adatokat, azok értékelését és összefoglaló minősítését is tartalmazza. A minősítő dokumentációt csak megfelelő szakképesítéssel és szakvizsgával rendelkező szakember készítheti, megrendelés szerint. A szabványossági felülvizsgálatot a mindenkor érvényben lévő törvény szerint - jelenleg 9 évenként - kötelező elvégeztetni Az épület villámhárító berendezésének felülvizsgálatát szintén a mindenkor érvényben lévő törvény szerint - jelenleg 9 évenként - kell elvégeztetni, kivéve, ha azon sérülést, 17

18 erős korróziót vagy villámcsapást észlelnek. Ez esetben a felülvizsgálatot (és a helyreállítást) soron kívül el kell végeztetni Tűzvédelmi előírások A társasház biztonságos üzemeltetéséhez hozzátartozik a tűzvédelmi előírások betartása, betarttatása, az épület tartozékaként meglévő tűzoltó-felszerelések, berendezések, tűzi víz vezeték időszakos felülvizsgálata, karbantartása, a hiányok szükség szerinti pótlása A tűzvédelemről szóló tőrvény meghatározza a magánszemélynek, a lakóépületben élőknek legfontosabb tűzvédelmi feladatait, így többek között a lakásra, járműre, gépekre, berendezésekre, az anyagok használatára vonatkozó tűzvédelmi szabályokat, valamint megköveteli e szabályok ismeretét és betartását. A tűzvédelmi ellenőrzés végrehajtásához lehetőséget kell biztosítani minden tulajdonosnak. Így többek között a tűzvédelmi törvény 15..-ban foglaltak alapján a magánszemélyek is kötelesek gondoskodni arról, hogy lakásuk villamos hálózatának tűzvédelmi felülvizsgálatát az Országos Tűzvédelmi Szabályzat (OTSZ) alapján időszakonként elvégeztessék. A lakások a D tűzveszélyességi osztályba tartoznak, így azok villamos hálózatának tűzvédelmi felülvizsgálatát a tulajdonosok a mindenkor érvényben lévő törvény szerint - jelenleg 9 évenként - kötelesek elvégeztetni Az OTSZ előírása szerint írásban kell kidolgozni az épületre vonatkozó, tűzvédelmi használati szabályokat, előírásokat, a lakók riasztásának módját és a menekülés lehetséges módozatait valamint a felszerelt tűzvédelmi eszközök használatára vonatkozó előírásokat A fentiekben foglaltakat a tulajdonosok és bérlők részéről egyaránt kötelező betartani. 18

19 Házirend 1. Házirend célja és hatálya 1.1. A házirend célja a társasházi együttélés követelményeinek érvényesítése, a lakások a külön és közös tulajdonú helyiségek rendeltetésszerű használatának, a tulajdon védelmének, az épület állagmegóvásának, a tulajdonostársak egymás iránti kölcsönös megbecsülésének, nyugalmának és pihenésének, a ház tisztaságának és rendjének biztosítása. A házirend mindezeken kívül meghatározza a más jogszabályokban nem rögzített elvárásokat és kötelezettségeket A házirend, ugyanúgy, mint az SZMSZ bármely rendelkezése, kiterjed minden a társasházban található, külön tulajdonban álló lakás, és nem lakás céljára szolgáló helyiségre, a közös tulajdonú ingatlan- és épületrészre, helyiségre, illetve beépítetlen ingatlanrészre és mindazon személyekre, akik azt bármilyen jogcímen használják, állandó vagy ideiglenes jelleggel ott tartózkodnak. 2. A zajkeltés tilalma: 2.1. A lakásokban és a közös használatra szolgáló helyiségekben és területeken napszaktól függetlenül tartózkodni kell minden, mások nyugalmát zavaró zajos magatartástól és tevékenységtől. Televízió, rádió, egyéb hang és képfelvevő, illetve visszajátszó berendezések csak úgy működtethetők, hogy mások nyugalmát nem zavarják A társasházban zajt okozó háztartási és egyéb gépek használata, illetve zajjal járó építési, szerelési munkák végzése munkanapokon: 8.00 és óra között engedélyezett. Pihenő-, ünnep- és munkaszüneti napokon a zajjal járó tevékenység végzése tilos. Bármely zajjal járó tevékenység üzemszerű végzése még a fenti időhatárok között is tilos Bármely zajjal járó tevékenység végzése során ideértve valamennyi, a fentiekben felsorolt tevékenységet is (pl. televízió, rádió, lemezjátszó, magnó, videó, dvd- és egyéb berendezések, továbbá a zajt okozó háztartási és egyéb gépek, a zajjal járó szerelési munkálatok) a zaj- és rezgésterhelési határértékek megállapításáról szóló mindenkor érvényben lévő, jelenleg 8/2002. (III. 22.) KöM-EüM együttes rendelet rendelkezéseinek betartásával lehet eljárni. A rendelet szerint a lakások lakószobáiban a zajszint felső határa nem haladhatja meg nappal óra között a 40 decibel, éjjel óra között a 30 decibel határértéket. E rendelkezések nem érintik az azonnali beavatkozást igénylő hibaelhárítási vagy életveszély elhárítására irányuló munkavégzéseket. 3. Építési, felújítási munkák szabályozása A lakóház külső esztétikai megjelenésének az átadás-átvételkori állapotnak megfelelő megőrzése minden tulajdonostársnak és használónak kötelessége. Ennek keretében nem változtathatók meg a külső festések, homlokzatok, teraszok, korlátok és redőnyök színárnyalatai, illetőleg azok stílusa. A társasházi lakóépület egységes arculatának megőrzése a házirend hatálya alá tartozó természetes és jogi személyekre nézve kötelező Bármely építési munkálatot illetve zajjal járó tevékenységet a közvetlen falszomszédoknak és a közös képviselőnek annak megkezdése előtt legalább 72 órával jelezni kell. Hivatásos művészek, együttesek és oktatók működését a társasház közgyűlése az itt meghatározott időszakon belül is indokolt esetben megtilthatja. 19

20 4. Tiltott tevékenységek: 4.1. A Társasház egész területén tilos az olyan tevékenység, amely jogszabályba ütközik, illetve közerkölcsöt sért; erős zajjal, szaggal vagy egyéb környezeti ártalommal jár; gázpalackos fűtő- és főzőberendezés használata; robbanóanyagok, pirotechnikai eszközök tárolása, fegyverek, élőállat árusítását jelenti Tilos minden olyan kereskedelmi, értékesítési tevékenység rendszeres vagy eseti végzése az ingatlan teljes területén, mely tevékenység bármilyen jogszabályba ütközik, vagy csak jogszabályi előírás megkerülésével folytatható, illetve zavarhatja a Társasház lakóközösségének nyugalmát Tilos az ún. "aktív marketing tevékenység" (Tulajdonostársak zavarása, erőszakos megközelítés, zaklatás) folytatása a Társasházban A Tulajdonostársak vagy bérlőik nem torlaszolhatják el a járdákat, termeket, a bejáratot, gyalogutakat, folyosókat és lépcsőházakat, és nem használhatják azokat saját helyiségeikbe való bejutáson ill. azok elhagyásán kívül semmilyen célra A folyosókon kerékpárt, robogót, szánkót, bútort, bármilyen gépet elhelyezni tilos Tilos a folyosókat ráccsal leválasztani, mert azok menekülési útvonalak. Amennyiben a tulajdonos ingatlanának védelmére rácsot szeretne felszereltetni, az kizárólag a lakás bejárati ajtajának keretéhez rögzíthető A Közgyűlés írásos engedélye vagy megrendelése hiányában a Társasház területén nem lehet gáz-, vízvezetéket vagy elektromos kábelt lefektetni A légkondicionáló berendezések kültéri egységeinek, külső rádiós vagy televíziós antennának az épület homlokzatán, a korlát magasságánál magasabb elhelyezésére csak abban az esetben van lehetőség, ha a felszerelés előtt a tulajdonos a ház tervezőjétől és a kerületi Önkormányzat építésügyi osztályától erre engedélyt szerez, vagy ha a tevékenység nem engedélyköteles, úgy a tulajdonostárs teljesíti a jogszabályban előírt feltételeket Tulajdonostárs nem cserélhet zárakat a közös területeken található ajtókon, kivéve azt az esetet, ha a Közösséggel ezt egyeztette, és a Társasházközösség jóváhagyását megszerezte. A jóváhagyás kizárólag a Közgyűlésen szerezhető meg Az épületbe csak a Közgyűlés külön engedélyével kerülhetnek olyan gépek és berendezések, amelyek üzemeltetése során a fentiekben írt zajhatárokat átlépik vagy gázüzeműek, illetve zavarhatják a többi Tulajdonostárs nyugalmát. Az engedélyt a Közgyűléstől kell beszerezni A Közgyűlés jogosult saját belátása szerint jelen Házirend módosítása útján időről időre olyan további rendszabályokat hozni, amelyek a Létesítmény biztonságához, kényelméhez és tisztaságához valamint a normális rend fenntartásához szükségesek, és ezeket minden Tulajdonostárs, valamint annak vendégei és a használatra jogosultak is kötelesek betartani és betarttatni Amennyiben az Alapító Okiratban és a Szervezeti- és Működési Szabályzatban foglaltaktól eltérően, vagy a Közgyűlés írásbeli engedélye nélkül a Tulajdonostárs bármilyen táblát, hirdetést vagy értesítést felerősít, felfest, vagy kiír a Létesítmény 20