ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVE MÓDOSÍTÁS HELYZETELEMZÉS

Átírás

1 ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVE MÓDOSÍTÁS HELYZETELEMZÉS VÁROS TEAMPANNON KFT., 2013

2 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés ALSÓÖRS KÖZSÉG TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA TELEPÜLÉSRENDEZÉSI VIZSGÁLATOK MEGRENDELŐ: ALSÓÖRS KÖZSÉG ÖNKORMÁNYZATA 8226 ALSÓÖRS, ADY ENDRE U. 7. A MEGRENDELŐ KÉPVISELŐJE: Hebling Zsolt Polgármester Alsóörs Község Önkormányzata Mártonffy Gábor Főépítész Alsóörs község Önkormányzata GENERÁLTERVEZŐ: VÁROS TEAMPANNON KFT BUDAPEST VERES PÁLNÉ U. 7. KÉPVISELŐJE: Koszorú Lajos ügyvezető Város Teampannon Kft. TERVEZŐK: Koszorú Lajos építész, településtervező Város Teampannon Kft. Győri Benjámin településtervező ::ur ben design Kft.:: Heckenast Judit közlekedéstervező Heckenast & Heckenast Bt. Kovács Péter közműtervező Környezetterv Kft. Tábori Attila településtervező Kötág BT. KONZULENSEK: Tóth Helga településtervező Kötág BT. Zöldi Péter építész ::ur ben design Kft.:: MUNKATÁRSAK: Fintha Mátyás gyakornok Tornai Mátyás építész Város és Gazdaság Kft. 1

3 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés TARTALOMJEGYZÉK 1. BEVEZETÉS VONATKOZÓ TERVEK, ELŐ ZMÉNYEK ORSZÁGOS TERÜLETRENDEZÉSI TERVRŐL (OTRT) SZÓLÓ TÖRVÉNY A BALATON TÖRVÉNY (BTSZ) SZABÁLYOZÁSA ALSÓÖRS TERÜLETÉRE A VÍZPART REHABILITÁCIÓS TANULMÁNYTERV SZABÁLYOZÁSA ALSÓÖRS TERÜLETÉRE ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEI MÓDOSÍTÁSSAL ÉRINTETT TERÜLETEK TELEPÜLÉSRENDEZÉSI SZEMPONTÚ VIZSGÁLATA BALATON PART HATÁLYOS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ELŐÍRÁSOK TULAJDONVIZSGÁLAT, BEÉPÍTETTSÉG TELEPÜLÉSKÉP, ZÖLDFELÜLET FOTÓDOKUMENTÁCIÓ (BALATON PART) BEÉPÍTÉSRE SZÁNT TERÜLET KIJELÖLÉSÉVEL ÖSSZEFÜGGŐ MÓDOSÍTÁSOK FOTÓDOKUMENTÁCIÓ ÓFALUBAN TERVEZETT MÓDOSÍTÁSOK KIEGÉSZÍTŐ VIZSGÁLATA KÖZLEKEDÉSI TERÜLETEKET ÉRINTŐ, VAGY AZZAL ÖSSZEFÜGGŐ MÓDOSÍTÁSOK A MÓDOSÍTÁSOKKAL ÖSSZEFÜGGŐ KÖZMŰVIZSGÁLAT MÓDOSÍTÁSOK ÉRTÉKVÉDELEMMEL KAPCSOLATOS KÉRDÉSEI MELLÉKLETEK ÖNKORMÁNYZATI DÖNTÉS A TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV MÓDOSÍTÁSÁRÓL (145/2013. (XI. 21.) ÖNK. HATÁROZAT) ÖNKORMÁNYZATI DÖNTÉS A KÖRNYEZETI HATÁSVIZSGÁLAT KÉSZÍTÉSÉNEK SZÜKSÉGESSÉGÉRŐL (146/2013. (XI. 21.) ÖNK. HATÁROZAT) ÖNKORMÁNYZATI DÖNTÉS A PARTNERSÉGI TERV ELFOGADÁSÁRÓL (147/2013. (XI. 21.) ÖNK. HATÁROZAT) ELŐZETES TÁJÉKOZTATÓ LEVÉL A TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERV MÓDOSÍTÁSÁNAK MEGKEZDÉSÉRŐL (2013. DEC. 4.) EMLÉKEZTETŐK 2

4 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés 1. BEVEZETÉS Alsóörs Község Önkormányzata a településrendezési eszközök módosítását kezdeményezte, melyet egyrészt a jogszabályi környezet változása, az alaptérkép frissítése, másrészt a település szempontjából jelentős fejlesztési igények is indokolnak. Továbbá számos lakossági észrevétel érkezett a település önkormányzatához, melyek támogatásáról vagy elvetéséről szakértők bevonásával döntött a képviselőtestület. A település fenntartható fejlődése és a tervezett turisztikai célú fejlesztések megvalósulásának érdekében elhatározta az önkormányzat, hogy a térségi gazdasági trendek figyelembevételével, együttműködést kezdeményez a különböző fejlesztőkkel, mely eredményeképpen hosszú távú, irányított fejlődés válik elérhetővé. A balatoni régió jelenleg is több olyan problémával küzd, melynek eredményeképpen a turisztikai attraktivitása és a vendégéjszakák száma is lassan hanyatlásnak indult. E negatív trend visszafordítására több kezdeményezés és program is elkészült már, melyek figyelembevételével vágott neki a munkának az Önkormányzat. A módosítások célja, hogy attraktív és jól működő turisztikai szempontból is értékes területek alakuljanak ki. Ezek közül kiemelendő a Balaton parti területek rendezése. A következő táblázat az önkormányzat által befogadott kérelmek összefoglalását tartalmazza. Kérelem sorszáma Kérelmező neve Alsóörsi Református Lelkészi Hivatal Grósz József Attila Grósz Attila, Dr. Gönczy József, Dr. Sidló Krisztina HRSZ , 1543, 1545, 1546, 1549, 1497, Csécs István László Tamás (ELMŰ), és önkormányzat 06. Önkormányzat 07. Több érintett tulajdonos és önkormányzat 08. Önkormányzat Több hrsz 149/ több hrsz. 560, 568/3 Kérelem A fejlesztési elképzeléseknek megfelelő építési hely kialakítása a területre vonatkozó szabályozási terven. Szabályozási terv korrigálása a tényleges földhivatali adatok figyelembevételével Felsőmáli út menti telkek belterületbe vonása A telek megosztását lehetővé tevő szabályozási tervi módosítások A Balaton parti ingatlanok átfogó rendezése érdekében a településrendezési eszközök módosítása (telkek megközelíthetősége érdekében) Vadrózsa u. torkolatánál zárványként megmaradt terület fejlesztése A Lóki és a Római út között tervezett 12 m es szabályozási szélességű közterület törlése A polgármesteri hivatal jelenlegi területének fejlesztése a tervezett funkciónak megfelelően. TSZT módosítást igényel (x) HÉSZ módosítást igényel (x) Megjegyzés x Nincs akadálya a módosításnak x Nincs akadálya a módosításnak x x Belterülethez közvetlenül csatlakoznak, a terv elfogadásáig a szőlőkataszteri területekből történő kivonás szükséges. A beépítésre szánt terület kijelölése 10% nyi zöldterület kijelölése szükséges. x Nincs akadálya a módosításnak x x x x BTSZ módosításával a zöldterületek áthelyezése megoldható (önkormányzati, vagy állami területet kell igénybe venni) A beépítésre szánt területek növelésével az adott terület 10% ának megfelelő zöldterületet kell kijelölni. x Nincs akadálya a módosításnak. x Módosításnak nincs akadálya 09. Braun András 862 A telek egy részét megvennék a Csokonai utcai tulajdonosok x x Tisztázni kell, hogy szükség van e a parkoló kialakítására. 3

5 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés Kérelem sorszáma Kérelmező neve HRSZ Kérelem TSZT módosítást igényel (x) HÉSZ módosítást igényel (x) Megjegyzés 10. Önkormányzat 861/1 861/2 860/ /11 A May János utca főút felé eső torkolatánál a 25 méter szabályozási szélességű út két lakóház elbontását teszi szükségessé. Az önkormányzatnak nincs pénzügyi lehetősége a telkek kisajátítására, ezért az önkormányzat a tervezett szabályozási szélesség csökkentését x A szabályozási szélesség az NKH véleményét figyelembe véve módosítható. 11. Önkormányzat Több közleke dési terület Három önkormányzat közösen uniós forrásból kívánja megépíteni a Veszprém Felsőörs Alsóörs kerékpárutat, melynek településrendezési feltételeit meg kell teremteni. x x A BTSZ nem tartalmazza, ennek ellenére a módosításnak nincs akadálya A települési önkormányzat képviselő testülete 24 módosítási igényt vizsgált meg szakértők bevonásával, melyből az előbbi tizenegyet fogadta be a 145/2013. (XI.21.) önkormányzati határozat alapján. Az így befogadott kérelmekre vonatkozóan az önkormányzat lefolytatta az előzetes véleményezési eljárást, melynek eredményét a melléklet tartalmazza. A helyzetértékelés 2. fejezete sorra veszi a községet érintő tervi és jogszabályi előzményeket, kiemelve azok módosulásait. A 3. fejezetben kerülnek bemutatásra a módosítási igénnyel érintett területek, a módosítás, valamint a terület jellegéből adódó részletezettséggel, szakági munkarészekkel. A 4. fejezet az érintett értékekkel, az 5. fejezet pedig a településrendezésre vonatkozó jogszabályok helyi építési szabályzatot érintő várható módosításait sorolj fel. 4

6 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés 2. VONATKOZÓ TERVEK, ELŐ ZMÉNYEK Alsóörs területére vonatkozóan jogszabályok sora határozza meg a területhasználat szabályait, az építés lehetőségeit. A településrendezésre vonatkozó főbb jogszabályok a következők a hierarchia sorrendjében: 2.1 ORSZÁGOS TERÜLETRENDEZÉSI TERVRŐL (OTRT) SZÓLÓ TÖRVÉNY Az ország területrendezési tervéről szóló évi XXVI. törvény meghatározza az ország térszerkezetét, azon belül területfelhasználási egységeit, országos jelentőségű műszaki infrastruktúra hálózatot és egyedi építményeket, továbbá az országos és térségi övezeti rendszert és az azokra vonatkozó előírásokat. Az OTrT módosítása 2008 ban történt meg a Balaton törvény módosításával együtt. A településrendezési terv es készítésekor a két törvény módosításai együttesen lettek figyelembe véve. Az OTrT következő módosítása jelenleg előkészítés alatt áll, a javasolt módosítások érdemben nem érintik a településrendezési terv készítését. 2.2 A BALATON TÖRVÉNY (BTSZ) SZABÁLYOZÁSA ALSÓÖRS TERÜLETÉRE Mivel számos módosítási igény érinti a Balaton törvény előírásait (elsősorban a belterületbe vonások), ezért szükséges ismételten áttekinteni a községre vonatkozó főbb tervi elemeket, korlátozásokat. A Balaton törvény a szöveges előírások mellett az OTrT ről szóló törvényben meghatározottakkal összhangban készült térségi szerkezeti tervvel, továbbá az országos, illetve kiemelt térségi övezeti szabályozással határozza meg a települések fejlesztésének és a tájhasználatnak területrendezési feltételeit. Térségi szerkezeti terv Alsóörs területén a térségi szerkezeti terv települési, erdőgazdálkodási, mezőgazdasági, vízgazdálkodási térséget valamint műszaki infrastruktúra hálózatokat határoz meg. A BTSZ a Somlyó hegy és a Balaton part között jellemzően települési térséget jelöl. A korábbi nagyüzemi szőlő és gyümölcsterületeket, valamint kertes mezőgazdasági területeket (egykori zártkertet) azonban mezőgazdasági térségként határozza meg, mely az elmúlt évtized közepi állapotnak megfelelő. A térségi jelentőségű műszaki infrastruktúra elemek közül kiemelendő a 71 es főút, a Szabadbattyán Tapolca vasútvonal, valamint a szénhidrogén szállítóvezeték. A törvény szabta keretek között a Balaton törvény által kijelölt területfelhasználási egységek, műszaki infrastruktúra elemek a településrendezési tervben pontosíthatók (növelhetők, vagy csökkenthetők, illetve differenciálandók). A 2008 as törvénymódosítás óta a térségi területfelhasználások lehatárolása nem teljesen történt meg. Jelen munkarészben a kiindulási helyzetet állapítjuk meg. Tervezett műszaki infrastruktúra hálózati elemet a térségi szerkezeti terv nem határozott meg, csak meglévőket, melyek természetesen nem módosulhatnak, ezért ezek eltérésének igazolására sincsen szükség (A BTSZ közlekedési hálózatáról bővebben a vonatkozó fejezetben olvashatnak). A térségi területfelhasználások BTSZ ben lehatárolt területének nagysága a adatai szerint, valamint Alsóörs község hatályos településszerkezeti tervének területfelhasználási egységeinek nagysága a következő: 5

7 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés Térségi területfelhasználás (vonatkozó szabály röviden) Települési térség (beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területbe kell sorolni) Mezőgazdasági térség (a mg. térséget legalább 95% ban mg. területfelhasználási egységbe kell sorolni, a fennmaradó területen nagyvárosias lakóterület nem jelölhető ki.) Erdőgazdálkodási térség (az erdőgazd. térséget legalább 95% ban erdőterületfelhasználási egységbe kell sorolni) Vízgazdálkodási térség (a vízgazd. térséget legalább 95% ban vízgazd. területfelhasználási egységbe kell sorolni, beép. szánt terület nem jelölhető ki) Egyedileg meghatározott térség (bányaüzem, vagy hulladéklerakóhely, turisztikai fejlesztési terület (üdülőházas, különleges, zöld és erdőterület jelölhető ki) Alsóörs érintettsége a BTSZ ben (ha) Alsóörs településszerkezeti terve szerint (ha) Jelenlegi összhang 275,45 278,2 A terv összhangban van a BTSZ szel. 210,31 207,44 265,52 261,5 2581,3 2585,9 1,22 1,22 A BTSZ mg. térségének 98,63% a mezőgazdasági terület az Alsóörsi TSZT ben, nagyvárosias lakóterület az egész településen nem került kijelölésre A terv összhangban van a BTSZ szel. A BTSZ szerinti erdőgazd. 98,48% a erdőterület az Alsóörsi TSZT ben. A terv összhangban van a BTSZ szel. A vízgazdálkodási térség 1,7 % kal több, mint a BTSZ ben meghatározott vízgazdálkodási térség. A terv összhangban van a BTSZ szel. A terület zöldterületbe került besorolásra. A terv összhangban van a BTSZ szel. A településszerkezeti tervben lehatárolt területfelhasználási egységek az előírásoknak megfelelően összhangban vannak a Btv. vel. Az eltérések elsősorban a területi tervek és a településrendezési terv léptékkülönbségéből adódik. A területrendezési tervek es méretarányban készülnek, ezért a területi tervek a térségi területfelhasználások, valamint az övezetek lehatárolását szükségszerűen nagyvonalúan kezelik (lásd: legkisebb ábrázolható egységre vonatkozó előírás). Így a nyomvonalas elemek valós területét, mint a vasút, országos közút, kerékpárút, stb. területét is a területen jellemző területfelhasználásba sorolják. A Btv. vel összhangban a mezőgazdasági térség igazoló számítása Alsóörs esetén tartalmazza a nyomvonalas elemek, közlekedési elemek területét is. A számítás ugyancsak tartalmazza az Alsóörs külterületén lévő zöldterületeket, melyek kijelölése összhangban van a mezőgazdasági térséggel (beépítésre nem szánt területek, legelő, nádas művelési ág). Alsóörs településrendezési terve így megfelel a Btv. szerint kijelölt mezőgazdasági térséggel. Az eltérések a tervek különböző léptékéből erednek, a mezőgazdasági térség csökkenésénél ugyanakkor közrejátszik a központi belterülettől távol eső különleges terület oktatási terület közel másfél ha os foltja is, melyet a BTSZ nem jelölt a tervlapján. A vízgazdálkodási térség eltérése a pontosításon túl annak a számlájára is írható, hogy a közelmúltban több Balaton parti telek külterületbe csatolása történt meg, melyek nem tekinthetők települési területnek e fogalom magyarázatból következően. Övezeti rendszer A térségi szerkezeti terv mellett a településrendezési tervek készítésekor alapvetően figyelembe kell venni a különböző övezeti szabályozásokat. A településrendezési terv es módosítása során az övezetek lehatárolásra kerültek. A törvény övezetei közül nem érinti valamennyi Alsóörs területét. Alsóörs község területét érintő övezetek Magterület övezete (Ö 1) Ökológiai folyosó övezete (Ö 2) Térségi jelentőségű tájképvédelmi terület övezete (T 1) Felszíni szennyeződésre fokozottan érzékeny terület övezete (SZ 1) Vízeróziónak kitett terület övezetébe (P 2) Alsóörs község területét nem érintő övezetek Világörökség és világörökség várományos terület övezete (T 3) Szélerőmű elhelyezéséhez vizsgálat alá vonható (L 1) terület övezete, Ásványi nyersanyag gazdálkodási terület (A 1) övezete Térségi jelentőségű komplex rehabilitációt igénylő terület övezete (R 1) Földtani veszélyforrás terület övezete (P 1), 6

8 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Település terület övezete (U 1) Általános mezőgazdasági terület övezete (M 1) Kertgazdasági terület övezete (M 2) Felszíni vízminőség védelmi terület övezete (F 1) Erdőterület övezete (E 1) Erdőtelepítésre alkalmas terület övezete (E 2) Helyzetelemzés Térségi hulladéklerakó hely kijelöléséhez vizsgálat alá vonható terület övezete, Gazdasági területet övezete (U 2), Kiváló termőhelyi adottságú szántó (M 3) és erdőterület (E 3) övezete, Kiemelt fontosságú meglévő honvédelmi terület övezete (K 1). Ökológiai rehabilitációt igénylő terület övezete (R 2) Szőlőtermőhelyi kataszter I. osztályába tartozó terület övezete (C 1) Történeti települési terület (T 2) Az ökológiai hálózat övezetei közül a magterület (Ö 1) érinti Alsóörsöt. Az övezeti tervlapon jól látszódik a magterület, a Somlyó, Alsó és a Cser hegy területén, amely Alsóörsön keresztül kapcsolódik a Veszprémig terjedő erdő hatalmas magterületéhez. Ökológiai folyosó övezete (Ö 2) Alsóörs területét csak kis részben érinti az északi közigazgatási határ mentén. A térségi jelentőségű tájképvédelmi terület (T 1) elsősorban a tájjelleg megőrzését, a beépítés visszafogását célozza meg. Alsóörsön a tájképvédelmi terület övezetét közvetlenül a belterület határán attól keletre az ún. Máli területen, valamint északon a Felsőörsi út mentén jelölték ki. Alapelőírás, hogy ezen övezetben beépítésre szánt terület nem jelölhető ki. A felszíni szennyeződésre fokozottan érzékeny terület övezete (SZ 1) Alsóörs közigazgatási területén az erdők területére terjed ki. Az egykori szőlőhegyek (Máli kertek) vízeróziónak kitett terület övezetébe (P 2) tartoznak, ahol a földhasznosítás tudatos megválasztásával, a meliorációs talajvédelmi eljárások megvalósításával kell az erózió mértékét csökkenteni. A Balaton vízfelszíne a tómeder övezetébe (D 1) tartozik, ahol az érvényes törvények, ágazati rendelkezések mellett a Balaton törvény azon előírása is érvényes, hogy a tómeder a hatályos partvonal szabályozási tervben meghatározottakon túlmenően nem csökkenthető. A települési terület (U 1) övezetét a meglévő belterületen jelölte ki a törvény. A 71 es főúttól délre gyakorlatilag a paloznaki lovasi közigazgatási határig ér. A Balaton part települési területbe sorolt sávja a Szerdahelyi dűlő területétől keletre a Kermencs területéig terjed. Általános mezőgazdasági területet (M 1) jelöl a törvény a 71 es főúttól északra, a Máli kertek középső részén, a Római út alatti szőlők és gyümölcsösök területén. Az általános mezőgazdasági területek övezetére is jellemző az előzőekben a mezőgazdasági térségi területfelhasználásnál már bemutatott tény, hogy a Btv. nagyvonalú lehatárolásából következően az övezetbe beletartozik a vasút, a főút, az országos mellékút valamint a kerékpárút területe is. Ezzel összhangban az övezet településszerkezeti tervben való lehatárolásánál e területeket is beszámítottuk az általános mezőgazdasági terület övezetébe (10,18 ha). A külterületen korábbi mezőgazdasági területeken kijelölt zöldterületek (4,32 ha) az általános mezőgazdasági övezettel szintén összhangban vannak, hiszen a vonatkozó előírások zöldterület kijelölését nem tiltják. A kertes mezőgazdasági területet (M 2) a régi zártkertek, hagyományos szőlőhegyek területén jelölt ki a törvény. Alsóörs területén található szőlőtermőhelyi kataszter I. osztályába tartozó terület (C 1). A legjobb minőséget adó területeket sorolta a jogszabály ebbe az övezetbe, ahol beépítésre szánt terület nem jelölhető ki. Ebben az övezetben építeni csak akkor lehet, ha a telek területének legalább 80% át szőlőműveléssel hasznosítják. Az épületek kizárólag a szőlőművelést, borászatot, borturizmust szolgáló épületek lehetnek. 7

9 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés A pontos határvonallal rendelkező övezetek BTSZ ben jelölt terület nagyságától 5% kal lehet eltérni. A közigazgatási területtel megjelölt öveztek esetén nincs ilyen megkötés, viszont a településrendezési tervekben ki kell jelölni a területét. Övezet Település érintettsége (ha) Lehetséges eltérés (+/ 5%) legnagyobb mértéke (ha) Alsóörs TSZT Eltérés mértéke Ö 1: Magterület övezete 260,61 +/ 140,49 260,61 Nincs eltérés Ö 2: Ökológiai folyosó övezete 0,31 +/ 0,015 0,31 Nincs eltérés T 1: Térségi jelentőségű tájképvédelmi terület övezete SZ 1: Felszíni szennyeződésre fokozottan érzékeny terület övezete 152,40 +/ 7,62 153,78 +1,38 ha (+0,9 %) Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ szel. 3062,99 +/ 153, ,99 Nincs eltérés P 2: Vízeróziónak kitett terület övezetébe 236,83 +/ 11, ,83 Nincs eltérés U 1: Település terület övezete 275,45 +/ 13,77 278,2 +0,99% M 1: Általános mezőgazdasági terület övezete 103,12 +/ 5,15 100,1 M 2: Kertgazdasági terület övezete 107,20 +/ 5,36 107,34 F 1: Felszíni vízminőség védelmi terület övezete 3,02 ha ( 2,93 %) Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ szel. +0,14 ha (+0,13 %) Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ szel. 28,98 +/ 1,44 28,98 Nincs eltérés E 1: Erdőterület övezete 257,46 +/ 12,87 256,8 0,66 ha ( 0,2%) Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ szel E 2: Erdőtelepítésre alkalmas terület övezete 8,05 +/ 0,4 8,05 Nincs eltérés R 2: Ökológiai rehabilitációt igénylő terület övezete C 1: Szőlőtermőhelyi kataszter I. osztályába tartozó terület övezete 1,22 +/ 0,06 1,22 Nincs eltérés 133,03 +/ 6,65 132,5 0,53 ha ( 0,4%) Az eltérés mértéke összhangban van a BTSZ szel A pontosításon túl, érdemben csak azoknak az övezeteknek a lehatárolása változott, melyek a beépítésre szánt területek kijelölésével közvetlenül összefüggésbe hozhatók, illetve a településrendezési terv korábbi módosításaival érintettek voltak. A vizsgálat alapján egyik övezet sem haladja meg az 5% os eltérést, tehát Alsóörs településrendezési terve összhangban van a Balaton törvénnyel. A jelenleg tervezett módosítások ebből következően végrehajthatók. A következő ábrák egy egy részletet mutatnak be az övezeti érintettségből. 8

10 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés 9

11 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés A Balaton törvény partrehabilitációs tanulmánytervben meghatározott zöldterületre vonatkozó passzusai 2013 nyarán megváltoztak. Az eddigi merev, túlon túl szigorú és sok tekintetben betarthatatlan, érvényesíthetetlen előírások valamelyest lazultak, de nem könnyítették meg a települések lehetőségeit. A módosítás előtt a kijelölt zöldterületet nem lehetett más területfelhasználásba átsorolni (még közlekedési területbe sem). A Balaton törvény hiába határozta meg, hogy például létesítmény megközelítésére szolgáló gépjárműforgalom számára tervezett út zöldterületen létesíthető, az előírások nem váltották be a hozzá fűzött reményeket a közlekedésről szóló évi I. törvény előírásai miatt (lásd 25. oldal). Emiatt 2013 nyarától lehetővé vált a zöldterületek áthelyezése. De ennek szigorú feltételei vannak, mivel a zöldterületek mennyisége továbbra sem csökkenhet, az új zöldterületeket pedig vagy állami, vagy önkormányzati területen lehet kijelölni a partrehabilitációs tanulmányterv hatókörén belül (vagy azzal településszerkezeti összefüggésben). Ha az átsorolás megtörtént, a módosított zöldterülethez nem lehet többször hozzányúlni. Bár lazultak a szabályok, a partrehabilitációs tanulmányterv nyilvánvaló hibáinak kijavítására nem adnak lehetőséget. Eléggé furcsa az a helyzet, hogy a tanulmányterv pontatlanul kijelölt zöldterületeit az önkormányzatnak kell kijavítania (pl. meglévő beépített telkeket elzárva) a saját területeit felhasználva. Igaz ugyan, hogy az áthelyezett zöldterületeket pótolni lehet állami területeken is, viszont nagyon kicsi a valószínűsége annak, hogy az állam feláldozná értékes Balaton parti ingatlanjait. Mindenképpen olyan megoldás szükségeltetik, amely a legkevesebb terhet rója az önkormányzatra. A kérdéssel kapcsolatban a Somogy megyei Kormányhivatal Dél Dunántúli Állami Főépítészéhez fordultunk (lásd melléklet). 10

12 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés 2.3 A VÍZPART REHABILITÁCIÓS TANULMÁNYTERV SZABÁLYOZÁSA ALSÓÖRS TERÜLETÉRE A vízpart rehabilitációs tanulmány terv a 3/2005 (III. 10.) TNM rendelettel került elfogadásra. Ennek egyik módosítással érintett területre vonatkozó kivágatát a 3. fejezet tartalmazza. A tanulmányterv meghatározza a területek, így az egyes telkek területfelhasználási besorolását (tulajdonképpen övezeti besorolását), alkalmazva a balatoni vízpart rehabilitációs szabályozás követelményeiről szóló 283/2002. (XII. 21.) Kormányrendeletet (Ez utóbbi rendelet 2013 nyarán módosult összhangban az OTÉK és BTSZ módosításokkal). A tanulmánytervi kijelölések 2005 óta egyáltalán nem módosultak, legközelebbi felülvizsgálata 2015 ben várható. Az előkészületek még nem kezdődtek el. A rendelet jellegzetessége, hogy nem túl sok lehetőséget ad a településeknek, hogy eltérjenek a kijelölt területektől. Így a hibákat csak akkor lehet javítani, amennyiben a tanulmányterv tervezői annak jelentőségét felismerik, illetve a kérelmeket befogadják. Alsóörs esetében a hiba a zöldterületek kijelölésében érhető tetten, melyről az előző fejezetben részletesen beszámoltunk. 2.4 ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEI Alsóörs hatályos településrendezési eszközei, és fejlesztési koncepciója a község honlapján teljes terjedelmében elérhető. A településfejlesztési koncepciót a képviselő testület a 18/2003 (I. 16.) önkormányzati határozattal fogadta el. A koncepció nem az új területek mértéktelen beépítésére, hanem a meglévő területeken található szolgáltatások minőségi fejlesztésének elősegítésére, ösztönzésére teszi a hangsúlyt. Amennyiben új területek kerülnek bevonásra, ott csak a kis mértékű beépítéssel, kisebb tömegképzéssel, nagy arányú zöldfelület kialakításával lehet fejleszteni (ezt testesíti meg a Szerdahelyi dűlő szabályozása). A koncepció szerint a településfejlesztés elvei: Az idegenforgalom minőségi irányú fejlesztése; A település egyedi arculatának és turisztikai kínálatának kialakítása; A helyi lakosság életszínvonalának emelése; A helyben lakók és üdülő tulajdonosok települési és környezeti komfort érzetének javítása; A humán és természeti erőforrások kiaknázásának fenntarthatósága; Ehhez olyan húzóprojekteket határoztak meg, mint a településközpont megújítása, lagúnás kikötő és vitorlás falu megvalósítása, a turisztikai szezon meghosszabbítására ható turisztikai fejlesztések elősegítése, úgy, mint a horgászturizmus, kulturális turizmus, borturizmus, lovasturizmus, wellness turizmus elősegítése. Központi fejlesztési elemek a zöldfelületi rendszer kiépítése, a munkahelyteremtést célzó vállalkozásfejlesztési területek meghatározása, a parkolás megoldása, a parti sétány kialakítása, a hagyományok, adottságok védelme (szőlőművelési hagyomány megőrzése, a régi pincék megóvása), vagy a települési komfortszint javítása (zajvédelem, csapadékvíz elvezetés, hiányzó közterületi átkötések kialakítása). Ennek alapján került elfogadásra Alsóörs első OTÉK alapú településszerkezeti terve és helyi építési szabályzata 2004 ben. Azóta a minőségi fejlesztési igényekhez igazodva, valamint a jogszabályi változásokat tekintve számos alkalommal módosult a településrendezési terv A településszerkezeti terv és helyi építési szabályzat kiegészült a részletes vizsgálatokkal alátámasztott Ófalu szabályozási tervével, a Szerdahelyi dűlő szabályozási tervével, valamint az elfogadott part rehabilitációs tanulmányterv tervbe történő beépítésével. A számos módosítás hatására a településszerkezeti tervnek (38/2004. (IV. 8.) csak módosításaira került sor, de a helyi építési szabályzat új számon került elfogadásra (7/2005. (XI. 11.) A módosítás célja az egykori bányászüdülő minőségi szálláshely szolgáltatóvá történő fejlesztése, és a szálláshely kapacitás bővítésének elősegítése volt A koncepcióval összhangban a turisztikai szezon megnyújtását elősegítő minőségi kereskedelmi szolgáltatások bővítését elősegítő módosítások elfogadása, valamint a magasabb szintű jogszabályokkal való összhang megteremtése volt a cél. 11

13 Alsóörs településrendezési terve - módosítás Helyzetelemzés 2011 ben elindult egy újabb módosítás is, mely a Szerdahelyi dűlőben lévő kemping területének minőségi fejlesztését irányozta elő, az akkori tulajdonos, az SCD kérelmének megfelelően. A 2012 ben megindított településrendezési tervi módosítás szintén a minőségi turisztikai fejlesztések elősegítését irányozza elő, ugyanakkor számos jogszabályi módosítás történt, ami lehetőséget teremt akár magasabb szintű jogszabályok által elkövetett tervhibák hatásának csökkentésére. A módosítást szükségessé teszi a településrendezési tervezésre vonatkozó jogszabályok január 1 jei módosulása: Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló évi LXXVIII. tv. (Étv.) Az Országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1998. (XII. 20.) Kormányrendelet (OTÉK) A településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (új tartalmi rendelet) Elsősorban technikai jellegű változásokról van szó, mellyel a tartalmi rendeletbe kerültek a településrendezési tervekre vonatkozó tartalmi elemek, egyeztetési eljárásra vonatkozó előírások, de néhány a szabályozást is érintő előírás is változott az OTÉK ban, melynek összefoglaló táblázatát a helyzetelemzés 2. melléklete tartalmazza. A jelen módosítások szükségességét, várható hatását az előzetes véleményezési eljárás lefolytatásához összeállított véleménykérő levél tartalmazta, illetve az egyes módosítási igények elemzéséhez kapcsolódóan a következő fejezet is tartalmazza. 12

14 Alsóörs Településrendezési terv módosítása Helyzetfeltárás 3. MÓDOSÍTÁSSAL ÉRINTETT TERÜLETEK TELEPÜLÉSRENDEZÉSI SZEMPONTÚ VIZSGÁLATA 3.1 BALATON PART Alsóörs azon szerencsés Balaton parti települések közé tartozik, ahol még jelentős természet közeli parti sáv maradt meg. Ennek az adottságnak védelmében is kiemelten fontos olyan beavatkozások támogatása, amelyek a már beépült területek fejlesztésére összpontosítanak, és ennek következtében a természet közeli területeket érintetlenül hagyja. A vizsgált terület az alsóörsi vasútállomás mentén a strand és a Natura 2000 es természetvédelmi terület között fekszik. Ezen a területen több vitorlás kikötő is található, melyek különböző társaságok üzemeltetésében állnak. Alsóörs Önkormányzatának eltökélt szándéka olyan fejlesztések támogatása ezen a területen, melyek a turisztikai szezon meghosszabbítását eredményezik, és ennek megfelelően a terület fenntartható hasznosításának feltételeit teremtik meg Hatályos településrendezési előírások Alsőörs Balaton parti területére a part rehabilitációs tanulmánytervvel összhangban egy sor területfelhasználási egységet határoz meg a 2005 ben elfogadott településszerkezeti terv. A jelenlegi területhasználatnak megfelelően a terület nyugati határán jellemzően kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területet jelöl a terv. A közlekedési területet zöldterület területfelhasználási egységbe (869/20 hrsz), és a közlekedési területtől északra található vasúti vágányok területét vasútterületbe sorolja a terv. A May István utca vonalában gyalogos felüljáró került betervezésre. A vitorlás kikötő területe és az attól keletre található nagy kiterjedésű beépítetlen területek különleges területfelhasználási egységbe kerültek besorolásra. A 871/8; 872/3; 873/4; 871/7 hrsz ú ingatlanok különleges kikötő területek, míg a 876 os és 010 es hrsz ú ingatlanok különleges strand területek. A vizsgált terület keleti végén lévő terület üdülőterületbe és településközpont vegyes területfelhasználásba került besorolásra. A tervezési területet keleten a Balatoni Hajózás Zrt. kikötőjének vonalában a Sirály park zárja le. A területfelhasználási egységeken túl szintén a magasabb szintű jogszabályokkal összhangban parti sétányt, gyalogos tengelyt, valamint kikötésre alkalmas partszakaszokat is kijelölt a településszerkezeti terv! Részlet a 3/2005 (III. 10.) TNM rendelet mellékletéből 13

15 Alsóörs Településrendezési terv módosítása Helyzetfeltárás Részlet Alsóörs településszerkezeti tervéből Részlet Alsóörs szabályozási tervéből A szabályozási terv kivágatán jól látható a különböző területfelhasználási egységek és építési övezetek valamint övezetek elhelyezkedése. A HÉSZ külön nem fogalmaz meg a területre egységes építményelhelyezésre és karakter kialakításra vonatkozó előírásokat, amelyek biztosíthatnák a Balatonpart egyedi arculatának szabályozott kialakulását. A különböző övezetekhez ebből következően más és más építési paraméterek köthetők, és a 283/2002. (XII. 21.) Kormányrendeletnek megfelelően és vízpart rehabilitációs tanulmánytervvel összhangban a beépítés mértékét, a minimális zöldfelület arányát, a legnagyobb építménymagasságot a következőképpen határozza meg a HÉSZ: 14

16 Alsóörs Településrendezési terv módosítása Helyzetfeltárás övezet, építési övezet jele Beépítés módja Kialakítható telek legkisebb területe (m 2 ) Legnagyobb szintterületi mutató Legnagyobb beépítettség (%) Legkisebb zöldfelületi arány (%) Építmények legnagyobb építményma gassága (m) Gksz 1 Szabadon álló , ,5 K Ki 2 Szabadon álló 5000/K 0, ,5 K St Szabadon álló , ,5 Üü 5 Szabadon álló , ,5 Vk 5 Szabadon, vagy oldalhatáron álló , V B 5% 4,5 Z 3 Szabadon álló K 0, , Tulajdonvizsgálat, beépítettség 5,0 A tervezési terület (vízfelületek nélkül) közel 9 ha, melyből 3,2 ha nyi terület a Magyar Állam tulajdonában van (többségében építési övezetben strand terület, kereskedelmi szolgáltató gazdasági terület), 1,5 ha önkormányzati tulajdonban van (zömében zöldterület, közúti közlekedési terület). A fennmaradó terület magántulajdonban van, melyek nagyrészt már beépítettek. A strand parkolója körül kereskedelmi egységek üzemelnek a szezonban. A területen található még az ELMŰ üdülője, az FCSM egykori üdülő (ma a Bright Side é), és több minisztériumi üdülő is. 15

17 Alsóörs Településrendezési terv módosítása Helyzetfeltárás Az telkek átlagos beépítettségét és tulajdonviszonyait az alábbi összefoglaló táblázat mutatja: HRSZ telekméret m 2 beépítettség (mért adat) m 2 beépítés mértéke % tulajdonos Magyar Állam 02/ Elmű 02/ TIG RES Kft. kezelő Magyar Állam KDVI Magyar Állam KDVI Túravitorlás Sportklub Túravitorlás Sportklub Alsóörs ÖNK. 865/ ,1% Alsóörs. ÖNK. 865/ Kivett út Kivett út Alsóörs. ÖNK. 865/ / ,8% Kékdunapart ingatlanforg. Kft. Pannon GSM Távközlési Zrt DRV 867/ Alsóörs. ÖNK. 868/ ,1% Magyar Állam KDVI 868/ ,2% Magyar Állam KDVI 871/7 169 Vízállás Vízállás Magyar Állam KDVI 871/ % Túravitorlás Sportklub 872/ Magyar Állam KDVI 872/ (becsült) 12,3% Elmű. 873/ TIG RES Kft % Kékdunapart ingatlanforg. Kft Magyar Állam 877/ Bright Side 877/2 407 Vízállás Vízállás Bright Side % Bright Side Magyar Állam ,97% Magyar Állam Egykori szennyvízátemelő Központi Szolgáltatási iroda Közgyűjteményi ellátó szervezet Közterület Közterület Alsóörs. ÖNK. Közterület 882/ ,5 Balatoni Hajózási 882/ ,8 Kereslet Kínálat szolg. ker. Kft. 883/ Parkoló Parkoló Alsóörs. ÖNK. Kivett közpark 883/ Magyar Állam KDVI 883/ Alsóörs. ÖNK. Kivett közpark A mellékelt légi felvételek alapján megállapítható, hogy 2003 és 2011 között nem történt különösebb fejlesztés a területen. A telkek beépítése szinte változatlan. 16

18 Alsóörs Településrendezési terv módosítása Helyzetfeltárás

19 Alsóörs Településrendezési terv módosítása Helyzetfeltárás 3.13 Településkép, zöldfelület A vizsgált területen nem alakult ki egységes beépítés, és különösebb jellemző karakter sem. A meglévő épületek rendkívül heterogén minőségben valósultak meg, és a telepítésben sincs kohézió. Az épületek átlagosan a 80 as évek hangulatát tükrözik, a környezeti minőség is ennek megfelelően alakul. A terület nyugati részén található vitorláskikötő fogadóépülete alacsony építészeti minőséget képvisel. Keletre haladva a kikötő öblének közvetlen szomszédságában található az alsóörsi víztorony és a Magyar Állam tulajdonában lévő telken egy földszint+tetőteres épület. A terület középtáján található a túravitorlás sporttelep és kikötő, ahol a környező területekhez képest nagyon intenzív beépítés van. A belső telekrészen sorra állnak a kis alapterületű hétvégi házak, melyeket a sportklub tulajdonosai és tagjai használnak. Itt m 2 es épületek találhatók, légifotó alapján mintegy 35 db. A sportklub közvetlen szomszédságában található az ELMŰ tulajdonában álló kikötő, aminek közös bejárata van a túravitorlás sportteleppel. A Vasút utcai fronton új (vagy felújított) földszint+1em. épület található, ami a területen szinte az egyetlen jó tömegarányú épület. A sója mentén áll még egy kisebb könnyűszerkezetes javítócsarnok is, valamint több kisebb építmény. A szennyvízátemelő és transzformátorház építménye is itt található. Kelet felé haladva több közterületi kapcsolattal nem rendelkező telek van, melyen értelemszerűen nem történt beépítés az elmúlt években, többek között az állami tulajdonban lévő strand területen sincsen építmény. Két üdülőingatlan található még a 879 és 880 hrsz ú telkeken, amelyek jelentős méretük miatt is meghatározóak a parti sávban. Korábban a Fővárosi Csatornázási Művek (ma a Bright Side) tulajdonában álló ingatlanhoz tartozik egy saját használatú kis kikötő, melyben mindössze 8 bójás kikötőhely van a sója melletti stég mellett. A kikötő vendégeket nem fogad, csak menedékhelyet biztosít. Saját kikötőbejárata nincs, dél felé teljesen nyitott. A kikötőmedencét keletről a Balatoni Hajózás Zrt. mólója, nyugatról a MÁV volt vízkivételi mű kőszórásos mólója védi. A tervek szerint a mólót a személyhajó kikötő felé kiegészítve új vitorlás kikötő épül. A nagy kiterjedésű közparkon található pár jelentéktelen épület, és a strand felé cca 80 gépjármű befogadására alkalmas parkolót alakított ki az önkormányzat. A parkoló sávjában helyezkedik el a kikötő is. A teljes parti sávról elmondható, hogy nem alakult ki megfelelő térfal, a Balaton és a vasútterület között nincs megfelelő átmenet, a terület tagolatlan. A kikötő létesítmények markáns partvonalvezetése hangulatos miliőt kölcsönöz a területnek, de sajnos az építészeti karakter és a terület hasznosítása még messze elmarad a tömbben rejlő potenciáltól. A teljes Balaton parti szakasz magas zöldfelületi aránnyal rendelkezik, viszont közepes minőségű növényzettel (különösen a faegyedek tekintetében) ültették be. Több nyárfa is található a területen, ami tájépítészeti szempontból előnyös, és karakteres parti vonalat kölcsönöz a területnek, viszont a mai követelményeknek már nem igazán felelnek meg ezek a faegyedek, mivel virágzása nagy pollenterheléssel jár, és az idősebb egyedek törékenyek, balesetveszélyesek. A parkosított területek a rendszeres karbantartás hatására jó állapotban vannak, és rekreációs potenciáljuk is igen magas. A biológiai értelemben vett ökológiai folyosó folytonosságát nem csak ezek a zöldfelületek, zöldterületek, hanem természetesen a vízfelület is biztosítja. A kikötők műtárgyai mentén is megjelentek a nádasok, és a szárazulaton is növénycsoportok találhatók. Nyugati oldalon, a Nemzeti Park által is védett Natura 2000 es terület található, így a jó minőségű nádas egy tagban megmaradt. A terület közlekedési és közműkérdéseivel kapcsolatos kiegészítő vizsgálatot külön fejezetben tárgyaljuk. 18

20 Alsóörs Településrendezési terv módosítása Helyzetfeltárás 3.14 Fotódokumentáció (Balaton-part) 19