S Z A K D O L G O Z A T

Átírás

1 Miskolci Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar Civilisztikai Tudományok Intézete Agrár-és Munkajogi Tanszék S Z A K D O L G O Z A T A HELYI FÖLDBIZOTTSÁG FELADATA ÉS FUNKCIÓI A TERMŐFÖLD ADÁSVÉTEL VONATKOZÁSÁBAN Konzulens: Dr. Olajos István Egyetemi docens Szerző: Juhász Judit N1DRVW J Miskolc 1

2 University of Miskolc Faculty of Law Institute of Civilistics Sciences Department of agricultural and labour law T H E S I S TASKS AND FUNCTIONS OF THE LOCAL LAND COMMITTEE IN CONNECTION WITH BUYING AND SELLING AGRICULTURAL LANDS Consultant: Dr. István Olajos Associate professor Author: Judit Juhász N1DRVW J Miskolc 2

3 TARTALOMJEGYZÉK: Bevezetés... 4 I. Elméleti alapvetések... 6 II. A termőföld tulajdonszerzés jogi szabályozása a közelmúltban... 9 III. Nemzetközi kitekintés IV. A Földforgalmi szabályozás napjainkban Ki, és hogyan szerezhet földtulajdont? V. Termőföld adásvétel Az elővásárlási jog gyakorlása a kifüggesztés szakasza Tapasztalati hibák a kifüggesztési eljárásban VI. A Helyi földbizottság feladatait ellátó kamarai szerv A Helyi Földbizottság és az Alkotmánybíróság Párhuzamos indoklások és különvélemények VII. A helyi földbizottság állásfoglalása elleni jogorvoslat Jogeset-jegyzék Befejezés Irodalomjegyzék:

4 "Az enyim, a tied mennyi lármát szűle, miolta a miénk nevezet elűle. Hajdan a termő főld, míg birtokká nem vált, per és lárma nélkűl annyi embert táplált... " 1 Bevezetés Szakdolgozatom választott témája, illetőleg kutatásom tárgya és címe: A helyi földbizottság feladata és funkciói a termőföld adásvétel vonatkozásában. 2 A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló évi CXXII. törvény hatályba lépésével megszületett az új földforgalmi törvény, melynek rendelkezései számos problémát és nehézséget generálnak a gyakorlatban, a téma elemzése és új lehetőségek kiaknázása e körben tehát vitathatatlanul fontos. Az aktualitást az is alátámasztja, hogy a termőföld adásvételek száma jelentős növekedést mutat, mely azért okoz bonyodalmat a jogalkalmazók számára, mert ebben az esetben nem az általános ingatlan adásvételi szabályok az irányadóak, hanem összetett, speciális szabályok bástyázzák körül az egész eljárást. 3 A jogalkotó ugyanis egy a korábbiaktól eltérő koncepciót dolgozott ki a földszerzés engedélyezési eljárására, amelyben új komponensként jelenik meg a helyi földbizottság, mint kamarai szerv. Jóllehet, az Európai Uniós tagállamok már korábban is alkalmazták a helyi közösségek bevonását a földszerzési eljárásba, tehát indokolt a nemzetközi kitekintés beemelése is a dolgozatba. Ezen új intézmény felállításának az a fő célkitűzése, hogy a helyi viszonyok és érdekek előtérbe kerülhessenek, és a hatóság által egyébként nem ismert szempontok is hangsúlyt kaphassanak. A dolgozatom célja a fent említett előzmények figyelembevételével a termőföld adásvétel kapcsán alkalmazandó jellegzetes szabályok kutatása, ezen rendhagyó rendelkezések alkalmazásának ismertetése a gyakorlatban, valamint a felmerülő jogértelmezési nehézségek és problémák feltárása, megoldási lehetőségek indítványozása. E körben feltárnám a termőföld adásvételre vonatkozó eljárás menetét az adásvételi szerződés benyújtásától a mezőgazdasági igazgatási szerv általi jóváhagyásig. Ez egy igen hosszú folyamat, hiszen hozzávetőlegesen 6, illetve 9 hónapot is igénybe vehet az eljárás. Az adásvételi szerződések benyújtását melyeknek tartalmi és formai szempontból is új követelményeknek kell megfelelniük- követő 1 Csokonai Vitéz Mihály: Az estve (1794) 2 A kutatómunka az ME Állam- és Jogtudományi Kar IM Kutatási- és oktatásfejlesztési projekt: Új kihívások a XXI. századi magánjogi felelősségben támogatásával készült. 3 JUHÁSZ (2016) o. 4

5 kifüggesztési eljárással kapcsolatban kitérnék a jegyző megnövekedett hatáskörére is. A kifüggesztéssel kapcsolatos tapasztalati hibák feltérképezésére célirányos beszélgetést folytattam jegyzővel és aljegyzővel is. A kutatás során kísérletet teszek arra, hogy kollektívan mutassam be a jelenleg hatályos földforgalmi törvény irányadó rendelkezéseit, ennek megvalósításához történeti, nyelvtani és logikai elemzést alkalmazok. Nagy hangsúlyt fektetek arra, hogy mélyrehatóan vizsgáljam a földbizottság eljárásban betöltött rendeltetését az eljárásban részt vevő többi szerv szerepének bemutatása mellett. E körben elemzem az Alkotmánybíróság álláspontját is, mely többek között a helyi földbizottság eljárási státuszának megállapítására is kiterjed, mindemellett iránymutatásul szolgál a jogalkalmazó szervek számára is. Az elméleti kutatás mellett a téma gyakorlati tanulmányozását is célomul tűztem ki. Ennek érdekében dolgozatom hipotézisének megválasztásához, az ehhez kapcsolódó témagyűjtéshez lehetőséget kaptam, hogy a Magyar Agrár- Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara Borsod-Abaúj-Zemplén Megyei szervénél betekintést nyerhessek a helyi földbizottság feladatát ellátó Megyei Igazgatóság elnökségi ülésének gyakorlatába, az állásfoglalások kiadásának menetébe. Az itt eltöltött idő és az agrárjog szeretete inspirált a szakdolgozat elkészítéséhez. A kutatás perspektívája a joggyakorlat elemzésére is kiterjedne, ezért igazságszolgáltatási szakmai gyakorlatom során szerzett élményeim által ösztönözve kutatási kérelmet nyújtottam be a Miskolci Közigazgatási és Munkaügyi Bírósághoz, hogy a témámhoz kapcsolódó jogerősen befejezett ítéletetek iratanyagait vizsgálódásaim alá vonjam. Kutatásom hipotézise: A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló évi CXXII. törvény célja abban az esetben valósul meg a termőföld adásvétel tekintetében, ha a szabályok egyértelműek, ellentmondásmentesek, nem okoznak problémát a joggyakorlatban a jogalkalmazó szerveknek és nem sértik a jogbiztonság követelményét. Reményeim szerint olyan kérdések megválaszolására kerül majd sor, miszerint: Hogyan épül fel a földforgalmi szabályozás? Milyen szervek vesznek részt a földforgalmi eljárásban és milyen szerepük van abban? Mit jelent a földmoratórium? Melyek a földszerzés személyi korlátai? Ki szerezhet földtulajdont? Mi a szerepe a mezőgazdasági igazgatási szervnek, a jegyzőnek, az önkormányzat képviselőtestületének az eljárásban? Milyen feladatokat lát a helyi földbizottság és miért merülnek fel vitás kérdések a földbizottságra vonatkozólag? Milyen jogorvoslati lehetőség áll rendelkezésre az állásfoglalással szemben? 5

6 I. Elméleti alapvetések A Polgári Törvénykönyvről szóló évi V. törvény (továbbiakban Ptk.) Ötödik könyve tartalmazza a klasszikus és hatalmas magánjogi jogterület, a dologi jog rendelkezéseit. A dologi jog a vagyonjog uralmi jellegű, statikus tulajdonságokkal leírt, abszolút természetű egységét képezi, mely alapvetően az emberi uralom alá hajtható dolgok, vagyontárgyak feletti joggyakorlás határait és módját keretezi be. A Ptk. 5:13. (1) bekezdése alapján: a tulajdonost tulajdonjogának tárgyán - jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között - teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. 4 Kolosváry Bálint szerint: a tulajdonjog az a legteljesebb és legkizárólagosabb jogi uralom, melyet a tételes jog korlátai között és mások jogainak sérelme nélkül valamely dolog felett gyakorolni lehet. 5 A tulajdonost tulajdonosi mivoltából fakadóan megilleti a használat, a hasznok szedése, a hasznosítás, a birtoklás és a rendelkezési jog. 6 A jogosult a dolgot a saját, továbbá a vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben és arányban használhatja, hasznait szedheti a földhasználat és a haszonélvezet, továbbá a haszonbérlet ide vonatkozó rendelkezéseit is figyelembe véve. A birtoklás a birtokláshoz fűződő akarat, és ennek az akaratnak a külvilágban való kifejeződése tehát az animus possidendi és a corpus possidendi. A legteljesebb és legerősebb tulajdonosi jogosultság a rendelkezési jog, ez azt jelenti, hogy a tulajdonos a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát saját belátása szerint másnak átengedheti, azt biztosítékul adhatja, megterhelheti, illetőleg tulajdonjogát másra átruházhatja, vagy azzal az ingatlan tulajdonjogát kivéve felhagyhat. 7 A tulajdonjogviszony közvetlen tárgya az emberi magatartás, melyet a tulajdonos kifejthet, vagy köteles kifejteni, a közvetett tárgya pedig a dolog. 8 A dolgok csoportosítása természeti tulajdonságuk alapján lehet: ingó ingatlan, helyettesíthetőnem helyettesíthető, elhasználható-elhasználhatatlan dolgok. A tulajdonjogviszony tartalmát pedig a teljes és kizárólagos jogi hatalom fényében úgy határozhatjuk meg, hogy a tulajdonost megillető jogok és kötelezettségek összessége. A tulajdonjog 4 Ptk. 5:13. (1) bek. 5 KOLOSVÁRY-NIZSALOVSZKY (1942) 6 Ptk. 5:13: (2) bek. 7 Ptk 5:30. (1) és (2) bek. 8 Minden birtokba vehető testi tárgy dolognak minősül 6

7 abszolút jellege és a rendelkezési jogosultság szabadsága azonban nem jelenti azt, hogy a tulajdonjog korlátozhatatlan is. Ez abból a tényből fakad, hogy a dologi jog rendszerén belül a tulajdonjog gyakorlása soha nem terjedhet ki egy olyan szintig, amelynél az már sértené mások jogát, jogos érdekét. Szükségszerű tehát, hogy ezen erős jogosultság is elszenvedője legyen bizonyos határoknak, melyeket maga a jogalkotó határoz meg; ezek lehetnek fizikai természetűek és jogi jellegűek is. A fizikai korlátozhatóság ott mutatkozik meg, hogy egy ingatlan tekintetében annak jellegéből adódóan végesek a hasznosíthatóság határai (pl: mennyiben terjedhet ki a földalatti dolgokra és a föld feletti légtérre?). A jogi jellegű korlátoknál elsősorban olyan jogokra, jogintézményekre kell gondolnunk, amelyek valamilyen módon határt szabnak tulajdonjog érvényre juttatásában. Első körben korlátok állíthatóak fel a tulajdonjog közvetett tárgya, a dolog esetén annak birtokolhatóságánál, továbbá a használatnál, hasznok szedésénél és végső soron a rendelkezési jog esetében is. A rendelkezési jog szerinti megközelítésnél az elidegenítési és terhelési tilalom képez határt, de ehhez kapcsolódik az elővásárlási jog intézménye is. Megkülönböztethetünk közjogi és magánjogi jellegű korlátozásokat is, témám szempontjából egyértelműen a közjogi természetűek bírnak majd relevanciával. A közjogi korlátok mögött a közérdek védelme lelhető fel, azt pedig hogy mi minősül közérdeknek és milyen jogpolitikai indokok magyarázzák; törvény írja elő. A tulajdonjog közjogi jellegű korlátozásának egyik csoportját a tulajdonjog megszerzésére irányuló határvonalak képezik. A jogalkotó a dolog tulajdonjogba vételét vagy teljes körűen - erga omnes hatállyal mindenkire nézve-, vagy csak bizonyos személyek legyenek azok jogi vagy természetes személyek- tekintetében tiltja meg. Meghatározott dolgok eredendően nem vehetőek birtokba, azokon nem lehet tulajdonjogot szerezni pl levegő. Azonban vannak olyan dolgok, amelyeknél fizikailag és jogi szempontból is lehetséges a tulajdonjog megszerzése, de a jogalkotó leszűkíti a lehetséges tulajdonosi kört és csak bizonyos törvényben meghatározott feltételeknek megfelelő személyeknek biztosítja a tulajdon megszerzéséhez való jogot. A fogalmi alapvetéseken belül a tulajdonjog megszerzésének közjogi korlátozásainál az utolsó kifejtése következik, ez pedig a feltételes tulajdonszerzés. Ezen a ponton el is érkeztünk a dolgozat érdemi témájához a felvezetést követően. A feltételes tulajdonszerzés korlátozottsága megmutatkozhat a lehetséges (potenciális) alanyi kör 7

8 szűkítésében, de megjelenhet mennyiségi korlátok alakjában is. 9 Ugyanis jogszabályi rendelkezés megszabhatja, hogy bizonyos dolgok tulajdonjogának megszerzéséhez, előzetes vagy utólagos hatósági jóváhagyás váljon szükségessé. A feltételes tulajdonszerzéshez kapcsolódóan az elméletben és a gyakorlatban is az egyik legtöbbet emlegetett korlátozás a termőföldek megszerzéséhez kötődik. Elöljáróban a dolgozat témájának elővetítéseként érdemes tisztázni, hogy a termőföldhöz, mint tulajdonjoghoz kapcsolódó korlátozás levezethető az Alaptörvény P) cikkéből, mely szerint a termőföld védelme, fenntartása és megőrzése az állam és mindenki feladata, 10 ebből fakadóan a termőföldek és erdők tulajdonjogának megszerzéséhez és hasznosításához, valamint az integrált mezőgazdasági termelésszervezésre és a mezőgazdasági üzemre vonatkozó szabályokat sarkalatos törvény írja elő. 11 Álláspontom szerint a termőföld szerzési korlátozásának indokolása azzal az érvvel támasztható alá a legracionálisabban és így magyarázta ezt az Alkotmánybíróság ismiszerint: a föld véges jószág, hiszen korlátozott mértékben áll rendelkezésre, nem szaporítható, mással nem helyettesíthető. A nélkülözhetetlensége, megújulóképessége, különleges kockázatérzékenysége és alacsony nyereséghozama adja a felhatalmazást a közérdek érvényesítésére a tulajdonjoggal szemben. 12 Ezért vonatkoznak tehát speciális szabályok a termőföld adásvételre. A továbbiakban ezen különleges szabályok ismertetésére és elemzésére teszek kísérletet. 9 JUHÁSZ-LESZKOVEN-PUSZTAHELYI (2014) o. 10 Magyarország Alaptörvénye: P) cikk (1) 11 Magyarország Alaptörvényének harmadik módosítása P) cikk (2) 12 35/1994. (VI. 24. ) AB határozat indokolás III. 2. pont 8

9 II. A termőföld tulajdonszerzés jogi szabályozása a közelmúltban Az es években zajlódó rendszerváltást megelőzően a földtulajdoni viszonyokat a földről szóló évi I az utolsó szocialista korszakban elfogadott törvény szabályozta, azonban ez a törvény már nem tudott eleget tenni a bekövetkező új gazdasági, társadalmi berendezkedés vívmányainak, ugyanis ebben az időszakban az átalakuló tulajdoni és használati viszonyoknak köszönhetően a mezőgazdaságban a magántulajdonon nyugvó piaci kapcsolatok váltak meghatározóvá. 13 Az Országgyűlés tehát elfogadta a termőföldről szóló évi LV. törvényt (továbbiakban Tft.) egyidejűleg hatályon kívül helyezte az évi I. törvényt. A 87- es földtörvény rendszerváltást követő aránylag liberálisabb szabályozásával szemben egy kötöttebb földtulajdonosi és földhasználati rendszer képe hódít teret a Tft.-ben. 14 Az új törvény hatálya kiterjedt az ország területén levő valamennyi termőföldre. 15 E törvény alkalmazásában a termőföld: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. 16 A Tft. rendelkezéseket tartalmaz a termőföld tulajdonjogának megszerzéséről, használatáról, elővásárlási jogról, külföldi magánszemély, illetve külföldi jogi személy tulajdonszerzésére vonatkozó korlátokról is. Továbbá használ olyan fogalmakat, amelyek a ma hatályos földforgalmi törvényben is ismeretesek - családi gazdálkodó, helyben lakó, helyben lakó szomszéd - bár véleményem szerint koránt sem olyan részletességgel, és kimunkáltsággal, mint ahogyan azt a jelenlegi földforgalmi törvényünk teszi. A termőföld tulajdonszerzés ekkoriban 9 bármilyen jogcímen (szerzésmódon) megengedett volt. Kivételt képeztek ez alól a törvényes örökléssel, kisajátítással és a kárpótlási célú árveréssel történő tulajdonszerzések. Speciális szabályok vonatkoztak a cserére és az ajándékozási szerződésre. Ezek a részletszabályok azért kerültek bevezetésre, hogy gátat szabjanak a spekulatív földszerzés lehetőségének, hiszen tekintettel arra, hogy csupán az adásvétel során alkalmazandó az elővásárlási jog intézménye, a felek az ajándékozás és a csere esetében ezt a szabályt kvázi ki tudták 13 CSÁK Csilla és társai (2010) 102.o. 14 SZILÁGYI (2006) o. 15 Tft. 1. (1) bekezdés 16 Tft. 3. a) pont

10 kerülni. A földforgalmi törvény szerint az ajándékozás hasonlóan a földtörvényhezcímen földtulajdonjogot csak közeli hozzátartozó bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni. 17 A csere vonatkozásában viszont a hatályos előírások új fogalmat határoznak meg olyan szempontból, hogy csere jogcímén termőföldet akkor lehet megszerezni, ha a cserepartnerek egyike helyben lakónak minősül vagy egyikük lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. 18 A termőföldtörvény alkalmazta az elővásárlási jog 19 és az előhaszonbérleti jog intézményeit is, akár a ma hatályos joganyag, azonban a sorrendiség tekintetében lényegesen eltérő változások következtek be. A termőföldre vonatkozó elővásárlási jog gyakorlását az évi LV. törvény felhatalmazása alapján a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szabályozta. A jelenleg hatályos szabályozáshoz képest lényegesen egyszerűbb, és rövidebb eljárást követően kerülhetett sor a tulajdonjog átjegyzésére az ingatlannyilvántartásban. 20 Az eljárásban ekkor még nem szerepelt a helyi földbizottság, mint az engedélyezési rendszer kulcsfontosságú szereplője és egy egészen eltérő bár sok ponton hasonlórendszerben bonyolódtak le a termőföld adásvételi ügyletek. A korábbi szabályozás nem kötötte a földtulajdon megszerzését saját gazdasági tevékenységen, munkán alapuló hasznosításhoz, mely előírás módfelett ellentétes a ma fennálló földforgalmi rendszer alapelveivel. Véleményem szerint a legalapvetőbb eltérések ezeken a fő csapásokon mérhetőek a legszemléletesebben a régi és az új szabályozás tükrében. A belföldi magánszemélyek tulajdonszerzése úgy alakult, hogy termőföld tulajdonjogát csak olyan mértékben szerezhették meg, hogy a tulajdonukban legfeljebb 300 hektár 17 Fftv. 12. (2) bekezdés 18 Fftv. 12. (1) ba) bb) 19 Az elővásárlási jogra vonatkozóan lásd: BOBVOS Pál (2004), HEGYES Péter (2009), JANI Péter (2012), LESZKOVEN László (2004), OLAJOS István (2002) cikkeit. 20 A jegyző az ajánlatot a beérkezéstől számított 8 napon belül a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára 60 napra kifüggesztette. Az elővásárlásra jogosult a kifüggesztés kezdőnapjától számított 60 napon belül tehetett elfogadó nyilatkozatot. A jegyző a nyilatkozatokról iratjegyzéket készített. A szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának az eladóval történt közlésével jött létre. Több elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval, több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti személlyel jött létre. 10

11 nagyságú vagy 6000 aranykorona értékű termőföld lehetett (ezen a ponton figyelembe kell venni termőfölddel együtt önálló földrészletet képező művelés alól kivett föld területét is). 21 A megengedett mértékek számításánál figyelmen kívül kellett hagyni a maximum 6000 m2 területtel kialakított önálló földrészletként nyilvántartott tanya területén lévő termőföldet, 22 ugyanis a tanya tulajdonszerzésére a termőföldnek nem minősülő ingatlanok tulajdonszerzésére irányadó szabályokat kellett alkalmazni. 23 A hatályos szabályozás szerint ugyanakkor a tanyára a földre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. 24 A földforgalmi törvényünkben ez a rendelkezés kizárólag részarány-tulajdon esetén alkalmazandó, tehát a szerző fél tulajdonában, haszonélvezetében álló földterület hektárban kifejezett térmértéke mennyiségének hússzorosa, valamint a már tulajdonában álló és megszerzésre kerülő részarány-tulajdon összesített aranykorona értéke mennyiségének együttes összege legfeljebb 6000 lehet. 25 A földszerzésre jogosultak körét tágan határozza meg a számos módosítást megélt termőföldtörvény. Ismeri, és elkülöníti a belföldi magán- és jogi személyek, valamint a külföldi magán- és jogi személyek kategóriát egymástól. A Tft. a korábbiakban teljesen kizárta az utóbb említett személyi kört, azonban már 1994-ben is folytak tárgyalások az uniós csatlakozásra vonatkozólag. 26 A termőföldtörvény 2014-ben hatályos módosított változata ennek hatására bár főszabály szerint megtiltja külföldi magán-és jogi személy tulajdonszerzését, 27 (meghatározott kivételekkel a belföldi jogi személyek tulajdonszerzését is) 28 de ezt a korlátozást átmenetinek tartja. A földszerzés korlátozása, ahogyan arra a későbbiekben utalok, az Európai Uniós csatlakozás és a földmoratórium fényében április 30-ra tolódik ki. 21 Tft. 5. (1) bekezdés 22 Tft. 5. (4) bekezdés 23 CSÁK Csilla és társai (2010) 105.o. 24 Fftv. 3. bekezdés 25 Fftv. 16. (4) bekezdés 26 BÁNYAI (2015) 45.o. 27 Tft. 7. (1) (2) továbbá 8., 8/A. 28 Tft. 6. (1) bekezdés 11

12 Kurucz Mihály szabályozási infantilizmusnak nevezi a termőföldről szóló törvény EU tagállamok állampolgárainak belföldi magánszeméllyé varázslását. 29 Az egyetemi docens szerint a termőföldtörvény rendelkezései elősegítették a spekulatív földszerzéseket, mindemellett az agrárüzemi földhasznosítást kevésbé támogató rendszert - diszkriminatív módon nem kívánták fenntartani az EU tagállamok állampolgárainak a részére. A termőföldtörvény szabályozási rendszere tehát nem tartható alapokon nyugodott, azt teljes egészében meg kellett változtatni A szerző a Tft évi módosítására gondol, ahol bizonyos helyben lakási és művelési feltételek betartása esetén az uniós állampolgár már szerezhetett földet. 30 KURUCZ (2007) o. 12

13 III. Nemzetközi kitekintés Az uniós csatlakozásunk következtében az ebből eredő kötelezettségünk teljesítésére vált szükségessé az új földforgalmi törvény megalkotására. A szabályozási koncepció kidolgozásakor nem csak hazánknak kellett szem előtt tartania a személyek és a tőke szabad mozgását korlátozó intézkedések eltörlését, hanem a tagállamoknak is figyelemmel kellett lenniük arra, hogy szabályozásuk ne ütközzön az uniós jog előírásaiba. Ebben a fejezetben elsősorban egy olyan tagállam tartományának földszabályozását kívánom elemezni, amely már 1995 óta tagja az Uniónak és egy évtizede van hatályban földforgalmi törvénye; ez a tagállam nevezetesen Ausztria. Mivel ebben a tagállamban tartományonként külön jogszabály alkalmazandó a földforgalmi rendszerre a továbbiakban kizárólag Voralberg 42/2004-es földforgalmi törvényét vonom vizsgálódás alá. Másodsorban szükségesnek tartom egy olyan tagállam földtulajdonszerzési szabályait is elemezni, amely nem tagja az Európai Uniónak, ez az ország Svájc, melynek vonatkozó jogszabálya a földművelői jogról szóló törvény (a továbbiakban: BGBB) 1994 óta van hatályban. A svájci törvény egész állam szintjén szabályozza a földtulajdonszerzést, azonban a kantonok speciális szabályokat is meghatározhatnak erre vonatkozólag. A voralbergi szabályozás szerint földműves az, aki egy mezőgazdasági üzemen belüla magyar szabályozás nem tartalmazza ezt a kitételt-egyedül vagy családtagjaival közösen illetőleg a szükséges mezőgazdasági munkavállalókkal gazdálkodik, vagy aki egy mezőgazdasági üzemet megszerez vagy mezőgazdasági földterületen egyedül illetőleg családtagjaival, mezőgazdasági munkavállalókkal dolgozni szándékozik és az ehhez szükséges képességekkel rendelkezik. Az osztrák szabályozás a magyarral ellentétben nem írja elő a képzettség meglétét, valamint nem határozza meg, hogy mennyi ideje kell fennállnia az üzemen belüli gazdálkodásnak. 31 A svájci szabályozás hasonlóan az osztrákhoz nem olyan szigorú, mint a magyar. A svájci BGBB definiálja az önálló gazdálkodó fogalmát, mely szerint, aki a mezőgazdasági földterületen saját maga dolgozik, valamint ha a mezőgazdasági üzemet 31 LGBL_VO 2. (3) bekezdés 13

14 saját maga vezeti és rendelkezik az ehhez szükséges képességekkel önálló gazdálkodónak minősül. 32 A tulajdonszerzési jogosultság feltételeként az osztrák törvény előírja, hogy az átruházás legyen a teljesítőképes gazda közösség fenntartásához szükséges közérdeknek megfelelő, a jogszerző maga gazdálkodjon, és állandó lakhellyel rendelkezzen a föld fekvése szerinti településen. 33 Mint látjuk az osztrák szabályozás helyben lakási kötelezettséget ír elő a tulajdonszerzéshez, ellentétben a magyar szabályozással, ahol mint látni fogjuk- a helyben lakó csak az elővásárlási sorrendben fog kedvezőbb ranghelyre kerülni. A svájci törvény a jogszerző vonatkozásában annyit ír elő, hogy annak önálló gazdálkodónak kell lennie. Az osztrák tartományi törvényben az elővásárlási jog akkor áll fenn, ha nem gazdálkodó személy kíván 0,1 hektárt meghaladó területet szerezni. Ezt hirdetményi úton kell közzétenni, és ha olyan gazdálkodó jelentkezik, aki már meglévő földterületét bővíteni kívánja illetőleg hajlandó a helyi forgalmi árat megfizetni, akkor vele fog létrejönni a szerződés. Ebben a törvényben a magyarral szemben nem találkozunk a sorrendiség meghatározásával. 34 Mindazonáltal a svájci törvény 35 ellentétben az osztrákkal és hasonlóan a magyar szabályozáshoz részletes elővásárlási sorrendet állapít meg a jogosultak tekintetében, azonban itt nem él az az előírás, hogy minél közelebb lakik az elővásárlásra jogosult az érintett földterülethez, annál kedvezőbb helyet foglal el a sorrendben. Mezőgazdasági földeknél releváns elővásárlásra jogosulti sorrend Svájcban a következő: első a ranghelyben a tulajdonostárs, második a leszármazó, harmadik a haszonbérlő, negyedik a kantonális jog szerinti elővásárlásra jogosult, ötödik a többi tulajdonostárs az utolsó ranghelyen pedig a további önállóan gazdálkodó személyek állnak. 36 Ahogy bevezetésemben utalok rá az Európai Uniós tagállamok már korábban is alkalmazták a helyi közösségek bevonását a földszerzési eljárásban ezt a felvetést támasztja alá, hogy a helyi földbizottság Voralberg tartományban is működő testület, azonban hatásköre tágabb, hiszen bizony esetekben maga dönt az engedély megadásáról a véleményadás mellett. Minden voralbergi településen megalakult egy földforgalmi helyi bizottság, melynek az élén a polgármester áll. A testületnek három tagja van, akik 32 BGBB LGBL_VO 6. (1) bekezdés 34 HORNYÁK (2014) pp HAYMOZ (2015) pp BGBB 42.,47.,49.,50. 14

15 közül két személy gazdálkodó. A bizottság kizárólag akkor jogosult dönteni a hatósági jóváhagyásról, ha a gazdálkodó, aki a vételi ajánlatot tette, a föld fekvése szerinti településen él, ha erre a kérdésre vonatkozólag a földbizottság döntésképtelen, akkor csupán véleményt nyilvánít. Ha a feltételek nem valósulnak meg és a bizottság nem tud dönteni, akkor a tartományi bizottság határoz az engedély megadásáról, amely egy különálló, más tagokból álló szervezet. 37 A mezőgazdasági földek megszerzése engedélyköteles Svájcban is, azonban az engedély megadása kantonális és nem állami- szinten valósul meg. A föld fekvése szerint illetékes kanton hatósága fog dönteni, ha ez több kantont érint, akkor az a hatóság lesz illetékes eljárni, amelynek területén a föld értékesebb része fekszik. A magyar szabályok szerinti helyi földbizottság Svájcban nem létezik, az adott kanton földforgalmi hatósága jogosult dönteni a jóváhagyásról; döntésük ellen pedig a kantonális bíróság előtt lehet panasszal élni. 38 Összefoglalóan véleményem szerint megállítható, hogy az osztrák, és a svájci törvény célja az, hogy a föld tulajdonjogát olyan személy szerezze meg, aki maga fog gazdálkodni azon a területen. Látni fogjuk, hogy a magyar szabályozás célkitűzése megegyezik e két törvény előírásaival. Míg az osztrák törvény a tulajdonszerzés feltételeként írja elő a helyben lakást, a magyar törvény csupán az elővásárlásra jogosultak sorrendjében részesíti előnyben a helyben lakót, ellentétben a svájci törvénnyel, amely nem is nevesíti ezt a kategóriát sem a tulajdonszerzés feltételeként, sem az elővásárlási jog sorrendisége tekintetében. 39 A helyi földbizottság azonban mindhárom szabályanyag hangsúlyos részét képezi. Vélhetően a magyar szabályozás szigorúbb, és bonyolultabb, mint a svájci és az osztrák, bár sok tekintetben egy alapon nyugszik azokkal. A dolgozat további fejezeteiben a magyar földforgalmi szabályozás részletes elemzésére kerül majd sor a helyi földbizottság funkciói tükrében. 37 HORNYÁK (2015) pp HORNYÁK (2015) pp HORNYÁK (2015) pp

16 IV. A Földforgalmi szabályozás napjainkban Magyarország május 1-jén az Európai Unió tagjává vált és ezzel vállalta, hogy a Közösségre, mint szupranacionális szervek építményére ruházza szuverenitása egy részét, ezzel önként aláveti magát a közösségi szervek döntéseinek, miközben bizonyos területeken megtarthatja saját autonómiáját. 40 A Csatlakozási Okmány rendelkezései szerint Magyarország megtarthatta azon mezőgazdasági földterület megszerzésére vonatkozó tilalmait, amelyek a csatlakozás pillanatában (2004-ben a évi LV. törvény volt hatályban) a hatályos joganyag részét képezték, és elsősorban a nem magyar állampolgár természetes személyekre, jogi személyekre, illetőleg a nem Magyarországon lakó személyekre vonatkoztak. Ezt nevezték földmoratóriumnak, amely lehetőséget teremtett hazánknak arra, hogy egy ideig jogszerűen kizárja a tagállami állampolgárok és tagállami székhelyű jogi személyek tulajdonszerzését a mezőgazdasági földterületeken, korlátot képezve ezzel a tőke szabad áramlásának. 41 Az uniós tagságunkra tekintettel azonban április 30-ra meg kellett szüntetnünk az eltérő tulajdonszerzési tilalmakat és korlátozásokat. A földmoratórium lejárata azt jelentette, hogy ettől az időponttól kezdődően- a magyar földművesekre irányadó szabályok szerint- a tagállamok földművesei is szerezhetnek termőföldet Magyarországon. 42 Hazánk kötelezettsége a földmoratórium lejártával egyidejűleg egy olyan földforgalmi szabályozás létrehozása, amely nem ütközik a diszkrimináció és a súlyosítás tilalmába, valamint megfelel a letelepedés szabadságára és a tőke szabad áramlására vonatkozó uniós elsődleges jog előírásainak. 43 Az Országgyűlés június 21-i ülésén 253 igen és 17 nem szavazattal, tartózkodás nélkül a fent vázolt tények tudatában fogadta el a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló évi CXXII. törvényt. A földforgalmi törvény sarkalatos törvény, ami azt jelenti, hogy elfogadásához és módosításához a jelen lévő országgyűlési képviselők kétharmadának szavazata szükséges. 44 Erre találunk felhatalmazást - az elméleti alapvetések című fejezetben kifejtettek szerint- Alaptörvényünk harmadik módosításában, mely szerint sarkalatos törvény határozza 40 CZÉKMANN-KALAS-TORMA-TURKOVICS (2013)7.o. 41 SZILÁGYI (2015a) o 42 CSÁK-HORNYÁK (2013) 43 HOLLÓ (2014) p. 44 Alaptörvény T) cikk (4) bekezdés 16

17 meg a termőföld és az erdők tulajdonjogának megszerzésére, hasznosítása, valamint az integrált mezőgazdasági termelésszervezésre és a családi gazdaságokra, továbbá más mezőgazdasági üzemekre vonatkozó szabályokat. 45 A gyökeresen új alapokra helyezett rendszer bevezetése azt is igényelte, hogy a földhasználat rendezésre kerüljön, újraszabályozzák a tulajdon- és birtokmaximumot hozzájárulva ezzel a földforgalmi ügyletek átláthatóságához és a kül - és belföldi spekulatív jellegű adásvételek kiszűréséhez. Ehhez új, cizelláltabb fogalmak megalkotására volt szükség. A termőföld tulajdonszerzése még szigorúbb szabályozás alá került a potenciális szerző felekre vonatkozólag. Az adásvételi szerződésnek kötelező formai és tartalmi elemeinek követelményeiben is változások következtek be. Az eljárásban részt vevő mezőgazdasági igazgatási szerv és jegyző mellett az eljárás intézményi köre bővült a helyi földbizottságok felállításával és az eljárásba való beillesztésükkel. A földbizottságok állásfoglalásának beszerzésével kapcsolatban, a jogorvoslat biztosításaként, mint a kifogás elbírálója, az illetékes helyi önkormányzat képviselő-testülete is bevonásra került. Mindazonáltal ezzel összefüggésben a hatóságok különösen a jegyző- hatásköre is bővült. A föld tulajdonszerzési eljárás szereplői új az földforgalmi törvényben: 46 Ügyvéd Jogtanácsos Közjegyző Járási Földhivatal Jegyző Közigazgatási és Munkaügyi bíróság Földműves Megyei Földhivatal Agrárkamara Önkormányzat képviselőtestülete Helyi Földbizottság Forrás: ERDEI Attila: A jegyzői feladatatok a földforgalmi törvénnyel kapcsolatban ( szeptember 22) 36. dia 45 Alaptörvény P) cikk (2) bekezdés 46 ERDEI (2016) 36.o. 17

18 4.1. Ki, és hogyan szerezhet földtulajdont? Előjáróban álláspontom szerint érdemes tisztázni a földforgalmi törvény által szabályozott ingatlanok körét. A földforgalmi törvény alapján mező-és erdőgazdasági földnek minősül fekvésétől (külterület, belterület, zártkert) függetlenül minden olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban szerepel, valamint az olyan művelés alól kivett területet, amely az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként van nyilvántartva. 47 Az illetékes, föld fekvése szerinti földhivatal által nyilvántartott, és bejegyzett, az adott földrészletről kiállított tulajdoni lap I. része tartalmazza a művelési ágat, mely annak eldöntésére szolgál, hogy az adott földterületre alkalmazni kell-e a földforgalmi törvény rendelkezéseit, vagy sem. 48 A törvény előírásai irányadóak a belés külterületi ingatlanokra egyaránt. A belterületi ingatlanokról elmondható, hogy a település belterületének egy hektárnál kisebb földrészleteit művelés alól kivett területként kell nyilvántartani, ami azt jelenti, hogy az ilyen ingatlanokra a földforgalmi törvény előírásai nem vonatkoznak. A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földek esetében a föld minőségét osztályba sorolással állapítják meg. A föld minőségeként a minőségi osztályt és az annak megfelelő kataszteri tiszta jövedelmet kell feltüntetni. 49 A természetes személyek földtulajdonszerzésének vonatkozásában a földforgalmi törvény három jól elkülöníthető csoportot hozott létre: Belföldi természetes személynek minősülnek a magyar állampolgárok. 50 Tagállami állampolgárnak minősülnek Európai Unió tagállamának állampolgárai, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgárai, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgárai. Az EU tagállami állampolgárok április 30-ig a földmoratórium lejárásig nem szerezhettek földtulajdonjogot Magyarországon. Azonban hazánk olyan feltétellel csatlakozott, hogy az állampolgárságon nyugvó megkülönböztetéseket felszámolja az 47 Fftv pont 48 A földhivatalok a mezőgazdasági művelésű alatt álló földterületeket szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő,erdő, fásított terület, nádas vagy halastó művelési ágban, illetőleg a nem mezőgazdasági művelés alatt álló területeket egységesen kivett elnevezéssel tartják nyilván évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (5): a területegységre vonatkozó kataszteri tiszta jövedelmet (tiszta jövedelmi fokozat), továbbá egyes települések földminősítési szempontból történő besorozását, a besorozás megváltoztatását az adópolitikáért felelős miniszterrel egyetértésben a földügyért felelős miniszter határozza meg. 50 Fftv pont 18

19 Uniós alapelvek fényében. Mindazonáltal nem minősül diszkriminációnak, ha a földtulajdon-szerzés szabályait egy tagállam (jelen esetben Magyarország) úgy változtatja meg, hogy a szigorú szabályozás a saját állampolgáraira, és a letelepedő Uniós tagállami polgárokra is egyaránt kiterjed. A korlátozás így arányos mértékű marad. 51 Külföldi természetes személyek a nem tagállami állampolgárok, akikre azonban archiválhatóak az eltérő földszerzési szabályok. Tehát a külföldiek a továbbiakban sem szerezhetnek földtulajdont hazánkban (pl: egy ukrajnai állampolgár). A velük szemben felállított korlátok nem minősülnek hátrányos megkülönböztetésnek. A jogi személyek földtulajdonszerzése kapcsán is általános szerzési tilalom van érvényben minden külföldi jogi személyre és jogi személyiség nélküli szervezetre, valamint a magyar jogi személyekre is. A főszabály alól azonban vannak kivételek, hiszen a Magyar Állam, az egyházi jogi személy, a települési önkormányzat és a jelzálog-hitelintézet speciális szabályok előírása alapján, valamint specifikus feltételeknek eleget téve szerezhet föld feletti tulajdonjogot. 52 A mező-és erdőgazdasági föld tulajdonjogának átruházására kötött adásvételi szerződés alanyai az eladó és a vevő. Eladó bárki lehet, aki a földjét értékesíteni kívánja. A vevő május 1-jétől ha a megszerezni kívánt föld nagysága az 1 hektárt meghaladjacsak nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, vagy tagállami állampolgár földműves lehet. Földműves az, aki meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik, vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy az árbevétel azért maradt el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott, vagy a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végzi. 53 A földművesek nyilvántartásba vétele az illetékes járási hivatal földhivatali osztályánál történik. 51 ORLOVITS-KOVÁCS-CSEGŐDI-BATTAY-CSESZLAI-GYŐRFFY (2015) 5.o. 52 MISKOLCZI (2016) 53 Fftv pont a) és b) 19

20 A regisztráció idején, a földművesnek a továbbiakban adott esetben az elővásárlási joggyakorlása érdekében is- meg kell jelölnie tevékenysége üzemközpontját. A földművesek kategóriáján belül a földforgalmi törvény megnevez olyan személyi köröket, amelyeknek az elővásárlási jog gyakorlásánál lesz szerepe: családi gazdálkodó, illetőleg a gazdálkodó család tagja, fiatal földműves és pályakezdő gazdálkodó. Álláspontom szerint az, hogy a jogalkotó a vevői kört leszűkíti akképpen, hogy elsősorban földműves szerezheti meg a föld tulajdonjogát vevői félként, egy minőségi korlátozásnak felel meg, hiszen bárki, feltétel nélkül nem szerezhet magyar mező-és erdőgazdasági földet. 54 A földforgalmi törvény emellett mennyiségi korlátozásról is rendelkezik, amikor előírja, hogy: azok a természetes személyek, akik nem minősülnek földművesnek akkor szerezhetnek földtulajdont, ha a megszerezni kívánt föld területnagysága a birtokában álló föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. 55 A földműves a föld tulajdonjogát 300 hektár mértékig szerezheti meg (földszerzési maximum) a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával. 56 A mezőgazdasági termelőszervezet vagy a földműves a mező-és erdőgazdasági föld birtokát legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg (birtokmaximum) a már birtokában lévő föld területnagyságának a beszámításával. 57 A birtokmaximum alól képez kivételt a kedvezményes birtokmaximum, amely azt jelenti, hogy az állattartó telep üzemeltetője, a szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítója 1800 hektár területnagyságig is szerezhet birtokot. 58 Elemzői vélemény szerint ezek a mennyiségi korlátozásra irányadó rendelkezések ellentétesek a földforgalmi törvény céljaival, 59 és elősegítik a nagybirtokrendszer konzerválását. Ezt a megállapítást támasztja alá, hogy a magyar föld-és birtokszerzési maximumhoz képest ugyanezek az értékek Dániában minimum 3 hektár, maximum 125 hektár, állattenyésztés esetén 250 hektár. Franciaország esetében minimum 25 hektár, maximum 125 hektár, extenzív marhatartás esetén 250 hektár ORLOVITS és társai (2015) 9.o. 55 Fftv. 10. (2) bekezdés 56 Fftv.16. (1) bekezdés 57 Fftv.16. (2) bekezdés 58 Fftv.16. (3) bekezdés 59 LÁSD: Földforgalmi törvény preambulum 60 EMBER (2016) 26. o. 20

21 V. Termőföld adásvétel Dolgozatom a termőföld adásvétel címén történő megszerzésének elemzésére terjed ki, ez azért bír relevanciával a kutatás szempontjából, hiszen az elővásárlási jog csak ennél a jogcímnél érvényesül. Erre vonatkozólag tehát kizárólag a termőföld adásvétel kapcsán lehet szerepe a Helyi Földbizottságnak és állásfoglalása kiadásának az engedélyezési eljárásban. A mező-és erdőgazdasági földek adásvétele az új földforgalmi szabályozás tükrében egy rendkívül összetett, bonyolult, komplex, sokrétű, sokszereplős és hosszan elhúzódó folyamat összessége. A speciális és strict szabályok alól kivételt képeznek a közeli hozzátartozók közötti jogügyletek, rájuk nem alkalmazandó sem a meghirdetési, sem a hatósági engedélyeztetési eljárás. Az adásvétel alanyai az eladó, és a vevő. Ahogyan azt a Ptk. kötelmi jogra vonatkozó rendelkezései között megtalálhatjuk: a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. 61 Ezt a szerződési akaratot megtestesítő eladó és vevő között létrejött - megállapodást adásvételi szerződésbe kell foglalni, melyet kizárólag ügyvéd vagy közjegyző konstruálhat közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat formájában. A contractust négy eredeti példányban kell létrehozni, elkészíteni, amelyek közül egy példánynak biztonsági kellékkel rendelkező papír alapú okmányon kiállítottnak kell lennie. A biztonsági okmányon kiállított okirat minden egyes oldalát folyamatos sorszámozással kell ellátni, valamint a lapokat úgy kell egymáshoz erősíteni, hogy azok az okirat sérelme nélkül ne legyenek megbonthatóak. A jogi képviselő a lapokat összefűzi, és ezt rögzítve ragasztja le, majd aláírásával ellátja olyan módon, hogy az a papírt is érintse. 62 Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a szerző fél kötelezettségvállalásáról szóló nyilatkozatot, melyben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek folyományaként eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. Vevő vállalja továbbá, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. 63 Folytatólag a szerző félnek nyilatkoznia kell arról is, hogy nincs a földhasználatért járó ellenszolgáltatásának teljesítéséből eredő bármilyen korábbi földhasználattal kapcsolatos jogerősen megállapított és fennálló díj-, vagy egyéb tartozása. 61 Ptk. 6:63. (1) bekezdés 62 ORLOVITS és társai (2015) 13. o. 63 Fftv. 13. (1) bekezdés 21

22 További feltétel, hogy nyilatkozzék arról, hogy a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg ellene, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött volna Az elővásárlási jog gyakorlása a kifüggesztés szakasza A fent említett formai és tartalmi elemekkel rendelkező adásvételi szerződést (az eladó és a vevő között létrejött megállapodást) a felek aláírásától számított és a szerződéskötést követő 8 napon belül az eladónak, vagy jogi képviselőjének négy eredeti példányban az ingatlan fekvése szerint illetékes helyi önkormányzat jegyzőjének kell benyújtania, ebből egy példánynak - a már említett- az ingatlannyilvántartásért felelős miniszter által rendszeresített biztonsági okmányon kiállítottnak kell lennie. 65 A szerződések csatolása mellett az eladónak közzétételi kérelmet is be kell nyújtania a jegyző részére. Az adás-vételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére irányuló közzétételi kérelem tartalmát az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet I. számú melléklete tartalmazza. Abban az esetben, ha a föld tulajdonosa olyan félnek adja el a tulajdonjogát, aki elővásárlási joggal is rendelkezik akkor ezt a szerződésben rögzíteni szükséges és az ezt bizonyító okiratot csatolni kell az adásvételi szerződés mellé. Az elővásárlásra jogosultaknak két körét különböztetjük meg: a földforgalmi törvényen, illetőleg más törvényen alapuló elővásárlásra jogosultak csoportját. Ez azért lényeges, mert a tulajdonosnak mindkét eset vonatkozásában az adásvételi szerződést hirdetményi úton, valamint közvetlenül postai úton is- közölni kell a jogosultakkal. A földforgalmi törvényben a jogalkotó az elővásárlásra jogosultak között bonyolult sorrendet állít fel, mely a következőképp alakul: Az 1. ranghelyen áll a Magyar Állam nevében eljáró Nemzeti Földalapkezelő Szervezet. Az államot követi a rangsorban közös tulajdon fennállása esetén a földműves tulajdonostárs. A 3. ranghelyen áll a földet használó földműves (aki három éve használja a földet) és a földműves. Ezen a két kategórián belül első helyen a helyben 64 Fftv. 14. (1) és (2) bekezdés 65 47/2014. (II. 26.) 1. (1) bekezdés 22

23 lakó szomszéd, 66 második helyen a helyben lakó, 67 harmadik helyen az olyan személyek szerepelnek, akiknek lakóhelye, mezőgazdasági üzemközpontja 3 éve azon a telekülésen van, amely az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási hátárától legfeljebb 20 km távolságra van. A földművest az elővásárlásra jogosultak sorrendjében megelőzi - a szántó, rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki a föld fekvése szerinti településen az elővásárlási joga gyakorlását megelőzően legalább 1 éve állattartó telepet üzemeltet, és a tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás biztosítása. Valamint a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, akinek számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása. Végezetül, ahogyan azt a ki és hogyan szerezhet földtulajdont c. fejezetben már kifejtettem, a földforgalmi törvény előnyben részesíti a földművesek csoportján belül első helyen a családi gazdálkodót, illetve gazdálkodó család tagját. Második helyen a fiatal földműves, harmadik helyen a pályakezdő gazdálkodó, aki: nem rendelkezik az Európai Unió tagállamában fekvő föld tulajdonjogával, mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik, valamint a mezőgazdasági és vidékfejlesztési támogatási szervnél pályakezdő mezőgazdasági termelőként nyilvántartásba vételre kerül, továbbá a föld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó jognyilatkozat megtételének időpontjában Magyarországon bejelentett lakóhelyén életvitelszerűen tartózkodik. 68 Ennek a bonyolult elővásárlási jogosulti sorrendnek a célja mindenekelőtt a földet művelni tudó személyek földhöz juttatása, a birtokelaprózódás megakadályozása (mely lásd később: nem támogató döntés lehet a kamarai állásfoglalásnál), valamint az egészséges birtokszerkezet kialakítása és védelme. A föld fekvése szerint illetékes önkormányzat jegyzője azért felel, hogy a szerződés a jogszabályi előírásoknak megfelelően meghirdetésre kerüljön, és az elővásárlásra jogosultak élni tudjanak a jogosítványukkal. Ezért a hozzá beérkezett szerződések közül 66 helyben lakó szomszéd: az a helyben lakó, akinek a tulajdonában vagy használatában lévő föld szomszédos az adás-vételi, a csere, illetve a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földdel; 67 helyben lakó: az a természetes személy, akinek az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az adás-vételi, a csere, illetve a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik; 68 CSÁK-HORNYÁK (2013) 23

24 a biztonsági okmányon készült szerződés kivételével- kiválaszt egy példányt, melyet a személyes adatok megfelelő anonimizálásával közzétesz az önkormányzat hirdetőtábláján, egyidejűleg gondoskodik a azaz internetes felületen történő legfontosabb adatok feltöltéséről és tájékoztatja a Nemzeti Földalapot is 69 A jegyző által közzétett adásvételi szerződés 60 napig marad kifüggesztve. A közzétett adásvételi szerződésre rávezeti a kifüggesztés időpontját, a 60 napos határidő utolsó napját azzal a figyelmeztetéssel, hogy e határidő jogvesztő. Ez a 60 napos időintervallum nem a jegyzői eljáráshoz szükséges, hanem ahhoz, hogy az elővásárlásra jogosultak értesülhessenek az adásvételi szerződésről és arra vagylagos alternatívaként elfogadó nyilatkozatot, vagy lemondó nyilatkozatot tehessenek (ebbe a határidőbe a kifüggesztés és a levétel napja nem számít bele, tehát tulajdonképpen 62 nap, ha az utolsó nap munkaszüneti napra esik, a határidő a következő munkanapon jár le). Az elővásárlásra jogosult - ide nem értve a földalapkezelő szervezetet - a jognyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át. Ahogyan azt az Fftv. és a kapcsolódó jogszabályok is előírják az elővásárlásra jogosultnak az elfogadó jognyilatkozatát legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalnia. A nyilatkozatnak teljes körűnek kell lennie, tehát az elővásárlásra jogosultnak a kifüggesztett adásvételi szerződést magára nézve kollektívan el kell fogadnia. Mindemellett a nyilatkozatot tevő félnek mindazokat a nyilatkozatokat is meg kell tennie a saját nevében, amelyet a szerző fél tett. Az Fftv szerint: az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá ha az elővásárlási jog törvényen alapul, akkor azt is, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. 70 Ezen nyilatkozatát a megfelelő dokumentumok csatolásával kell bizonyítania, alátámasztania (pl: ökológiai gazdálkodás folytatásáról szóló igazolás). A megengedett 60 napos eljárásjogi jellegű határidő jogvesztő, tehát elmulasztása esetén igazolásnak helye nincs. A törvény szigorát mutatja, hogy az elfogadó jognyilatkozatot nem lehet postán, vagy meghatalmazott által kézbesíteni, azt kizárólag személyesen lehet megtenni. Az adatok valóságtartamát a jegyzőnek kell igazolnia saját eljárásban. 69 OLAJOS (2014) o. 70 Fftv. 21. (5) bekezdés 24

25 Hiánypótlási lehetőség adott, az elfogadó nyilatkozathoz csatolt jognyilatkozatok hiánya esetén, azok pótlására 5 nap áll rendelkezésre. 71 A jegyző az adásvételi szerződést a 60 napos határidő utolsó napját követő legközelebbi munkanapon veszi le az önkormányzat hirdetőtáblájáról. Ezt követően a jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít és az adásvételi szerződés eredeti példányait 8 napon belül megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv (megyei földhivatal) részére jóváhagyás céljából. 72 Amennyiben az ügyfelet a jegyző eljárása során annak mulasztása következtében kár éri, a jegyző a közhatalom gyakorlásával okozott kárért való felelősség Ptk-ban szereplő szabályai szerint felel. 73 A mezőgazdasági igazgatási szerv (Megyei Kormányhivatal Földhivatali Főosztály) az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz. Ha a megtagadás feltételei nem állnak fenn, vagy több elővásárlásra jogosult tett elfogadó jognyilatkozatot, az eddigi eljárás során keletkezett okiratokat megküldi a Helyi Földbizottság részére annak állásfoglalásának beszerzése céljából Tapasztalati hibák a kifüggesztési eljárásban A gyakorlatban a kifüggesztési eljárás során olyan problémák merülnek fel, amelyek véleményem szerint egyértelműen lassítják az eljárás menetét és megnehezítik a joggyakorlat eredményes működését. Az első nehézség az adásvételi szerződések benyújtásakor jelentkezik, miszerint kizárólag az eladó (vagy meghatalmazottja) nyújthatja be a szerződést. Határozott álláspontom, hogy ez a gyakorlat ésszerűtlen, hiszen a vevőnek fűződik nagyobb jogi érdeke illetve a vevőnek is- ahhoz, hogy a szerződés teljesüljön, így a vevő is átadhatná az okiratokat a jegyző részére. A második problémakör a szerződések számához (4 példány) kapcsolódik, hiszen gyakran mulasztás történik a példányszámok, illetőleg a hitelesített példány vonatkozásában. Egyéb tapasztalt hiba ennél a kitételnél, hogy a négy szerződést nem eredeti példányban 71 OLAJOS (2014) o. 72 Fftv. 22. (1) bekezdés 73 ORLOVITS és társai (2015) 15.o. 74 CSÁK-HORNYÁK (2014) 8-9.o. 25