variációk a devizahitel kiváltására

Átírás

1 82 dosszié variációk a devizahitel kiváltására Devizahitel-felszámolás > 84 Végtörlesztés vagyoneladásból > 86 Árfolyamrögzítés három évre Tiltakozó bankszövetség > 87 Változó lakástámogatás > 88 Halvány remény A devizahitelek végleges visszafizetésének lehetősége első ránézésre kedvezőnek mutatja a törlesztőrészletek hároméves rögzítésére adott állami könnyítést, pedig a feltételek nem csábítanak az elfogadására. Összeállításunk első cikke az árfolyamrögzítés részleteit vizsgálja. HORVÁTH SZABOLCS Devizaárfolyamok szeptember végén. Új kurzus ALIG NÉGYSZÁZ ADÓSA TÖRLESZTI kölcsönét a lakossági deviza-jelzáloghitelezésben között élenjáró, több százmilliárd forintos ilyen állományú Erste Banknak a legfeljebb december 31-éig a mostani piacinál alacsonyabban rögzített árfolyamon (a svájci franknál 180, az eurónál 250, a japán jennél 2 forinton). Az MKB Banknál több ezren, az UniCredit Banknál háromszázan érdeklődtek, ám utóbbinál végül csak százötvenen döntöttek az igénylés mellett (az MKB nem közölt ilyen adatot). Ezek meglehetősen szerény eredmények meglehet, ez az oka, hogy a többi pénzintézet nem is reagált a HVG körkérdésére ahhoz képest, hogy a törvény már több mint két hónapja, augusztus 12-étől teszi lehetővé a rögzítést, és csak az év végéig lehetséges az igények írásbeli benyújtása. A csekély érdeklődés egyáltalán nem meglepő, hiszen a devizaadósok a kormány által tavaly nyáron nagy dérreldúrral beharangozott mentésének első teremtményét annak kedvezőtlen feltételei eleve kudarcra ítélték. Ráadásul maga Devizahitelesek megsegítése* Árfolyamrögzítés Végtörlesztés Nemzeti Eszközkezelő Zrt. Jogosultsági feltétel *A lakáslízingre nem vonatkozik. **Tervezet. 90 napnál nem hosszabb fizetési késedelem A kölcsönszerződést június 30-áig nem mondták fel Legalább 180 napi fizetési késedelem esetén** a kormány tett keresztbe e konstrukciónak az alig másfél hónappal később ugyanakkora árfolyamokon lehetővé tett végtörlesztéssel (lásd Szabadulóművészet című írásunkat). Az érdeklődés korábban is meglehetősen csekély volt, de a fix árfolyamú végtörlesztés bevezetése óta tovább csökkent közölték a HVGvel az Ersténél és az UniCredit Banknál, s a Budapest Bank (BB) szerint is egyre kevesebbek szívét dobogtathatja meg a jövőben az árfolyamrögzítés lehetősége. Ami arra utal, hogy az Orbán-kabinet nem alaposan kimunkált koncepció mentén kívánja megmenteni a devizaadósokat, hanem hirtelen jött ötletek alapján, amelyek hatását nem mérte fel. A kapkodást jelezte egyszersmind az árfolyamrögzítésnek sem volt jó hír-

2 dosszié variációk a devizahitel kiváltására 83 verés, hogy az induláskor még a bankok számára sem voltak világosak a feltételek. Eleinte például több pénzintézet is arról tájékoztatta az érdeklődőket, hogy csak a devizaalapú lakáshitelekre terjed ki az árfolyamvédelem, a szabad felhasználásúakra nem, még ha az utóbbiakat ingatlanfedezettel folyósították is. E jogértelmezésen a kormány csak a Magyar Bankszövetség állásfoglalása után változtatott. Az is csupán napokkal később tisztázódott Navracsics Tibor közigazgatási és igazságügyi miniszter rendeletéből, hogy az adósoknak nem kell fizetniük közjegyzői díjat. Sem hitelszerződésük rögzítés miatt szükséges módosításáért, sem a rögzített és a piaci árfolyam közötti havi különbözeteket tartalmazó, úgynevezett gyűjtőszámlán felhalmozódó adósság 2014 végét követő visszafizetéséhez szükséges hitelszerződés közjegyzői okiratba foglalá sáért. Az ezekkel kapcsolatos költségeket ugyanis a bankoknak kell viselniük. AZ IS ZAVART OKOZOTT, hogy a potenciális igénylők köre csak közel másfél hónappal az indulást követően lett végleges. Eredetileg csupán az kérhetett volna rögzítést, aki a bankjánál írásban kéri az év végéig; nincs devizakölcsönből származó, 90 napot meghaladó késedelme; ingatlanjának földhivatali besorolása lakóingatlan; a lakására nincs folyamatban végrehajtás; semmilyen banki fizetéskönnyítő programban nincs benne, és állami áthidaló kölcsöne sincs; devizaalapú kölcsönét forintban törleszti; lakásának Példák devizahitelek törlesztőrészletére* Svájci frank forgalmi értéke 30 millió forint alatt volt a hitelfelvételkor; a kölcsöne december 31-e után jár le. Ez utóbbi kizáró ok vélhetően a rögzítés iránti érdektelenség láttán átíródott a friss törvényben, így szeptember végétől már a 2014 végénél előbb kifutó devizaadósság alatt nyögők is kérhetik az árfolyamgátat. Nagyobb horderejűnek tekinthető az a változtatás, miszerint olyan devizakölcsönök törlesztésének kedvezményes árfolyamú átmeneti befagyasztása is lehetséges, amelyek fedezetének egy része nem lakóingatlanra alapított jelzálogjog, hanem állami kezesség. Ilyen a fiataloknak nagyobb összegű lakáscélú devizakölcsön felvételét állami kezességgel lehetővé tevő, a kormányzati portálon közzétett adatok szerint közel 30 ezer Fészekrakó-hitel, amelyből 19 ezer svájcifrank-, félszáz pedig euróalapú. Kedvcsinálónak hozhatta a kormány azt a rendeletet tíz nappal a törvény hatálybalépése után, miszerint a törlesztőrészletek az árfolyam-rögzítési időszak lejártát követően nem nőhetnek a rögzítés időszakában fizetettnél 15 százaléknál jobban. Igaz, az adós a rögzített árfolyam alkalmazási időszakának záró időpontját megelőző 60. napig kérheti hitelezőjétől, hogy törlesztőrészlete az árfolyam felszabadítása után e maximált összegnél mégis magasabb legyen, meghatározva azt is, hogy mennyivel. Ez azért indokolt, mert a 2008-ban kirobbant válság miatti hektikus világgazdasági helyzetben ma jóval nagyobb árfolyammozgásokra van esély. Ha a svájci frank tartósan erős marad a forinttal szemben márpedig kurzusa augusztus eleje óta néhány nap kivételével egyszer sem ment 230 Euró Hátralévő tőketartozás Hátralévő futamidő (hónap) Jelenlegi havi törlesztőrészlet Várható átlagos Ft-árfolyam Havi törlesztőrészlet (Ft) rögzítés nélkül végig rögzítéssel 2014 végéig januártól Gyűjtőszámlán felhalmozott tartozás (Ft) Összesen visszafizetendő (Ft) rögzítés nélkül rögzítéssel *Nem kalkulálva az esetleges kamatváltozásokkal. nagyobb árfolyammozgásokra van esély Forrás: BankRáció.hu forint alá, és jelentősebb gyengülését az elemzők a későbbiekben sem várják, akkor a hitel lejárata több tíz évvel is meghosszabbodhat. A kormány szerint akár 30 évvel is. Legalábbis ennyiben maximálta rendeletében a gyűjtőszámlahitel futamidejének lehetséges meghosszabbodását, azzal, hogy az a hiteladós 75. életévének betöltésénél tovább nem terjedhet. Tovább szűkítve e kikötéssel a rögzítésen gondolkodók amúgy sem bő táborát. A bankok nem javasolják Mentsvárak A devizahitelüket több mint 180 napja törleszteni nem tudók egy részének ingatlanát kormányzati ígéret szerint majd a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. megvásárolja. Az Orbán Viktor által a kormány tavaly júniusi 29 pontos akciótervében belengetett, ám a cégbíróság által csak idén október elején bejegyzett cég az eddig ismertetett tervek szerint 2014 végéig ötezer ingatlant vesz meg a szociálisan rászorulóktól. Ilyennek a jövedelempótló vagy szociális támogatásban részesülők és legalább két gyermeket nevelők minősülnek. A meglehetősen nyomott vételár Budapesten és a megyei jogú városokban a hitelszerződéskori forgalmi érték 55, egyéb településeken 35 százaléka lenne, a különbözetet a bankoknak kellene lenyelniük. A 100 millió forintos alaptőkéjű zrt a jövő évi vásárlásaihoz 1,9 mil liárdos tőketartaléka mellett további 3 milliárdra számíthat a es költségvetésből. Az állam csak a szociálisan rászoruló hiteladós, a vele egy háztartásban élő házas-, illetve élettárs kizárólag a magyar államnak jelzálogfedezetként felajánlott lakását vásárolná meg. Feltétel lenne, hogy az ingatlan lakható, továbbá hogy a hitelfolyósító december 30-a előtt jegyeztette be rá a jelzálogjogát, s a hitelszerződéskor a forgalmi érték Budapesten és a megyei jogú városokban maximum 15 millió, az egyéb településeken pedig 10 millió forint volt, amelynek 80 százalékát nem haladta meg a kölcsön. Aki megfelel a feltételeknek, s bankjától beszerzi a szükséges igazolásokat és a hozzájárulást ahhoz, hogy az eszközkezelőhöz forduljon, annak ingatlanát a zrt automatikusan megveszi ígérte Giró-Szász András kormányszóvivő szeptember végén. A hiteladós az ingatlanban maradhat bérlőként, a kormány által később rendeletben szabályozott bérleti díj fejében. Ha a kényszerbérlő helyzete rendeződik, akkor legkorábban fél év múlva visszavásárolhatná az otthonát, az állam által neki fizetett, a jelenleg 6 százalékos jegybanki alapkamattal megfejelt áron. azoknak a rögzítést, akik képesek fizetni megnövekedett törlesztőrészleteiket. A bizonytalanoknak a BB azt tanácsolja, mérlegeljék, hogy az átmeneti segítség fejében tudják-e vállalni a későbbiekben rájuk szakadó, felhalmozott tartozások kiegyenlítését, vagy egyéb, a bankoknál már eddig is elérhető módokkal tőkefi-

3 84 dosszié variációk a devizahitel kiváltására zetési moratóriummal, az államinál jóval rövidebb futamidő-hosszabbítással, a törlesztéses időszak felfüggesztésével vagy a felhalmozott tartozás részletfizetésével könnyítenének fizetési terheiken. A választás attól is függ, hogy az adósnak átmeneti vagy tartós, illetve kisebb vagy nagyobb összegű fizetési könnyítésre van-e szüksége. KÉSŐBBI NAGYOBB TÖRLESZTÉSI TEHER A miatt az árfolyamrögzítés azon családoknak lehet jó megoldás, amelyek jövedelmük növekedésére számítanak az árfolyamrögzítés lejárta után vélik az UniCreditnél. Vagyis ha például a kismama a gyes után visszatér dolgozni, vagy a gyerek a tanulmányait befejezve munkába áll, és így a család eggyel több kereső jövedelméből tudja visszafizetni az árfolyamkülönbségre kapott gyűjtőszámlahitelt és annak kamatait, valamint ezzel párhuzamosan törleszteni az eredeti devizakölcsönt is. Annak is érdemes rögzíttetnie, akinek autó- vagy bármilyen más hitele lejár; van bármilyen befektetése vagy életbiztosítása, amely akkor vagy addig jár le, de ha most törné fel, akkor jelentős összeget veszítene; esetleg a munkahelyén előléptetésre vár; más forrásból jelentősebb összeghez jut, vagy van olyan ingatlana, amit később a jelenleginél magasabb áron tudna értékesíteni; örökségre számít, illetve házasságkötés előtt áll, melyet követően már ketten viselhetik a hitelterheket sorolta a HVG-nek Gergely Péter, a BankRáció.hu internetes szakportál hitelszakértője. A döntés előtt érdemes bepötyögni a hiteladatokat a cég világhálós kalkulátorába, amely Gergely állítása szerint a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének számlálójánál sokkal könnyebben használható és okosabb. Például a következő három évben nemcsak fix árfolyammal, hanem változó kurzusokkal is lehet benne számolni, ráadásul igény esetén az érdeklődő még ingyen elemzést is kap. A 90 napnál rövidebb törlesztési késedelemtől szenvedőknek azt is figyelembe kell venniük, hogy e hátralékukat a bankok a rögzítés első napján érvényes törlesztési árfolyamon átváltják forintra, és azzal megterhelik új gyűjtőszámlájukat. Az átváltás a hitelfolyósításkor érvényes és a mostani piaci árfolyam közötti különbözetből adódó árfolyamveszteség realizálódását jelenti, ami miatt a gyűjtőszámla akár százezer forintot is meghaladó pluszról indulhat. Ž CSABAI KÁROLY HORVÁTH SZABOLCS Devizahitel-felszámolás Szabadulóművészet Jócskán akadnak a devizaalapú hitelek adósai között olyanok, akik élni kívánnak a szeptember végén megnyílt végtörlesztési lehetőséggel. Bankfiókban. Tessék választani Devizahiteleket kiváltó forinthitelek thm-jei, Sopron Bank Burgenland UniCredit Bank OTP Bank K&H Bank Aegon Budapest Bank Volksbank A HAJDAN DEVIZAALAPÚ HITELEKET folyósító bankok inkább nehezítik, a végtörlesztés lehetőségével élni kívánók azonban már az indulástól, vagyis szeptember 29-étől teljes harci díszben várják, hogy a lehető legjobb megoldást megtalálva mielőbb viszszafizethessék svájcifrank-, euró-, netán japánjen-alapú banki adósságukat. A kérdés csak az, miből? A legegyszerűbb helyzetben kétségtelenül azok vannak, akiknek van rá elegendő, könnyen készpénzzé tehető befektetésük (befektetési jegyük, részvényük, állampapírjuk) vagy lekötött betétjük, esetleg a családban, netán a baráti körben akad olyan hitelező, aki megfinanszírozza a végtörlesztést. A lehetőségek leginkább a még hátralévő tartozás összegétől függenek. A jogszabály szerint csak azok élhetnek ugyanis a szóban forgó ajánlattal, akik egy összegben leróják a gyűjtőszámlán július augusztus szeptember október július augusztus szeptember október 9 Kinizsi Bank Erste Bank FHB Bank CIB Bank Megjegyzés: a Sopron Bank és az UniCredit Bank október eleje óta nem nyújt végtörlesztési hitelt. Raiffeisen Bank MKB Bank Forrás: BankRáció.hu

4 dosszié variációk a devizahitel kiváltására 85 Példák végtörlesztésre Svájcifrank-alapú hitelnél Jelenlegi tartozás (CHF) Aktuális árfolyam (Ft) Hátralévő törlesztési idő (hó) Jelenlegi devizahitel thm-je (%) felhalmozódott adósságukat is a folyósító hitelintézetnek. A saját erőből, netán a közvetlen környezet segítségével végtörleszteni képtelenek számára járható útnak bizonyulhat még forintkölcsön felvétele. Annak praktikussága függ azonban az eredeti devizaalapú konstrukció még törlesztésre váró összegétől, a hátralévő futamidő hosszától, s természetesen a pia con elérhető banki hitelkínálattól. AZ ÚGYNEVEZETT PRÉMIUM ÜGYFELEK szinte már az első napon elkezdtek érdeklődni a végtörlesztés lehetősége iránt. Ők azok a kliensek, akik általában nagyobb öszszegű hitelt vettek fel, hosszabb lejáratra, a fővárosban vagy annak környékén élnek, tájékozottak a napi pénzügyekben, rendszeres használói a világhálónak, és nem utolsósorban van pénzük a végtörlesztésre. Pár nappal később a vidéki városokból, majd az ország különböző pontjairól is mind többen jelentkeztek, már kisebb hitelösszegekkel és eltérő igényekkel is. Rohamról egyelőre azonban nem lehet 7,0 7,0 7,0 7,2 8,0 8,2 8,5 Forinthitel thm-je (%) 10,5 10,5 10, ,5 Végtörlesztés összege (Ft) Végtörlesztés nyeresége (Ft) Felvett hitel összege (Ft) Régi devizahitel törlesztőrészlete (Ft/hó) Forinthitel törlesztőrészlete (Ft/hó) Havi törlesztőrészlet változása (Ft) Euróalapú hitelnél Jelenlegi tartozás (euró) Aktuális árfolyam (Ft) Hátralévő törlesztési idő (hó) Jelenlegi devizahitel thm-je (%) 7,0 7,0 7,0 7,2 8,0 8,2 8,5 Forinthitel thm-je (%) 10,5 10,5 10, ,5 Végtörlesztés összege (Ft) Végtörlesztés nyeresége (Ft) Felvett hitel összege (Ft) Régi devizahitel törlesztőrészlete (Ft/hó) Forinthitel törlesztőrészlete (Ft/hó) Havi törlesztőrészlet változása (Ft) Megjegyzés: A végtörlesztés összege azt mutatja, hogy a hitel egyösszegű törlesztésekor mennyit kell tőketörlesztésre fizetnie az adósnak. Felmerülhet még kamat- és kezelési költség is a hitel lezárásának időpontjáig. A végtörlesztés nyeresége azt az összeget mutatja, amelyet az adós a napi (vagy a várható) és a törvényben rögzített árfolyam különbsége alapján realizálhat, ha egy összegben visszafizeti a kölcsönt. Forrás: az adózóna.hu kalkulátora beszélni, s abban szinte minden szakértő egyetért, hogy jó ideig nem is változik a helyzet. A hitelpiac szereplői várhatóan majd november végén, december elején kezdenek el látványosan mozgolódni, ahogy fogynak a hátralévő napok a december 30-ai határidőig. A hitelszakértő a lekötések, befektetések felbontásának, valamint az esetleges új kölcsön kiválasztásának idejét már 2012 januárjára-februárjára várja, ahogyan a jövő év első heteiben számol a bankok forinthitel-akcióival is. A becslések szinte a kezdetektől ezer olyan ügyféllel kalkulálnak, akik nemcsak érdeklődnek, hanem majd igénybe is veszik a végtörlesztés lehetőségét. E kör tagjai a már eleve rendszeresen és időben törlesztők között is többnyire az úgynevezett prémium ügyfelek közül kerülnek ki. Ők zömében minimum 15 millió forintnyi kezdő hitellel indultak, s bruttó havi jövedelmük 300 ezer és 1 millió forint között van. Szakértők szerint a végtörlesztés annak az ügyfélnek biztosan megéri, akinek Végtörlesztési ábécé Végtörlesztésre jogosult 180 forint/svájci frank, 250 forint/euró, illetve 2 forint/jen (rögzített) árfolyamon, a korábbi törlesztés devizanemétől függetlenül, a lakóingatlanon alapított jelzálogjog, illetve állami készfizető kezesség fedezetével kötött devizaalapúkölcsön-szerződése alapján az a magánszemély, akinek kölcsönét a pénzügyi intézmény a rögzítettnél nem magasabb árfolyamon folyósította (szakaszos folyósítás esetén az árfolyamok súlyozott átlagát kell figyelembe venni), akinek kölcsönszerződését a pénzügyi intézmény június 30-áig nem mondta fel, aki végtörlesztésre szóló igényét legkésőbb december 30-áig a pénzügyi intézménynek bejelenti (a jogosultságra nem kizáró ok, ha valaki már nem annak a banknak tartozik, amelyiktől a hitelt felvette). A fenti feltételeknek megfelelő kölcsönfelvevő kérelmét a pénzügyi intézmény nem utasíthatja el, és köteles a hitelfelvevő által megjelölt időpontig, de legkésőbb az igénybejelentést követő 60 napon belül előkészíteni a szerződés végtörlesztéses lezárását, az adósnak pedig legkésőbb lezárásig teljes egészében rendeznie kell tartozását (beleértve az árfolyamrögzítés miatti gyűjtőszámláján felhalmozódott összeget is). A végtörlesztésért a pénzügyi intézmény költségtérítést, díjat vagy jutalékot nem számíthat fel. A végtörlesztés kiváltható új hitellel, de az kizárólag forinthitel lehet. A rögzített árfolyamú törlesztés miatt keletkezett jövedelem adómentes, és nem kell eljárási illetéket fizetni a jelzálogjog, a végrehajtási jog, továbbá az elidegenítési és a terhelési tilalom töröltetése miatt sem. Nem vélelmezhető és nem állapítható meg vagyongyarapodás arra az összegre, amelyet a magánszemély saját vagy (ajándékozással) egyenes ági hozzátartozója devizahiteltartozásának végtörlesztésére fordít. még relatíve nagy a meglévő tartozása, ám az nem jár együtt az átlagosnál hosszabb futamidővel. Viszont amennyiben az ügyfél forinthitelből igyekszik megváltani devizatartozását, még akár az eredetinél is tovább nyújthatja a törlesztési időszakot. Így kivédheti azt a veszélyt, hogy a havi törlesztőrészlet összege a forintkölcsön esetében az egyébként árfolyamkockázattal ter-

5 86 dosszié variációk a devizahitel kiváltására helt devizaalapú havi törlesztőrészleté fölé kússzon. A magas forintkamat ugyanis bizonyos összeg és futamidő felett alaposan felsrófolja a rendszeres befizetés mértékét. A jó tanácsok mégsem rímelnek mindig egymásra. Barabás Gyula, a Széchenyi Hitelszövetség elnöke úgy tartja, a végtörlesztést választó ügyfél akkor jár a legjobban, ha abban a bankban vesz fel forintkölcsönt, ahol eredetileg a devizaalapú hitelt is kapta. Ott ugyanis már ismerik a múltját, a pénzügyi hátterét, tudják, mennyire megbízhatóan törleszt, s így gyorsabb az ügyintézés, aminek folytán hamarabb jut a kívánt összeghez. A hitelszövetség elnöke kiemeli: aki teheti, végtörlesszen minél előbb, hogy kihasználja a svájci frank esetében a 180, euró esetében a 250, a japán jennél pedig a 2 forinton rögzített törlesztési árfolyamot. Van, aki szerint viszont téveszme, hogy a végtörlesztéshez forinthitelt kereső ügyfél a saját bankjánál jár a legjobban. A szakértők azt ajánlják, hogy minden érintett nézze alaposan végig valamenynyi hazai hitelintézet kínálati palettáját; mérlegeljenek, s csak aztán válasszanak. Akár egy hetet is érdemes rászánni a tájékozódásra, s aztán még egyet a döntésre. Egyelőre van idő, s később még jelentős különbségek alakulhatnak ki a szektor szereplőinek termékei között. (Amennyiben pedig elhúzódna a hitelbírálat, akár még egyszer be lehet adni a kérelmet. A legtöbb hitelintézetnél van erre lehetőség.) VÉGTÖRLESZTŐK JELENTŐS RÉSZE eddig A forintkölcsönből szándékozik kiváltani tartozását, ám az ezt segítő banki kínálat nehezen akar megszületni. Vannak olyan hitelintézetek, amelyek akár nyílt, akár ki nem mondott szándékkal nem kívánnak részt venni a végtörlesztő ügyfelek kegyeiért indított offenzívában, másoknál viszont kevésnek bizonyult a felkészülési idő a megfelelő konstrukciók kidolgozására. A végtörlesztéshez forintkölcsönt igénylő ügyfeleknek viszont függetlenül attól, melyik bankhoz fordulnak mindenképpen figyelembe kell venniük, hogy az új hitelnél (nagy valószínűséggel ismét jelzáloghitelnél) nem spórolhatják meg a közjegyzői és az értékbecslési díjat, a földhivatali bejegyzést és a tulajdoni lap lekérdezésének tarifáját, az új folyósítási díjról már nem is beszélve. (Ezek összességében a legjobb esetben megúszhatók ezer forintból, de akár 200 ezer fölé is ugorhatnak.) Ugyanakkor a jogszabály megtiltja, hogy a végtörlesztésért a bank bármiféle díjat vagy jutalékot számítson fel. Ž Végtörlesztés vagyoneladásból Szűkös keret Akik nem tudnak vagy nem akarnak hitelkiváltással végleg törleszteni, képesek utolsó vagyontárgyaikat, ingatlanukat is pénzzé tenni, hogy szabaduljanak devizakölcsönüktől. MÜLLER JUDIT Bizományiban. Apadó tartalékok FEBRUÁR VÉGÉIG FELPÖRGŐ PIACRA, aztán pangásra számít a HVG által megkérdezett szinte minden ingatlanos amiatt, hogy a devizahitelek végtörlesztését legkésőbb a jövő év első két hónapjában kell teljesíteniük az igénylőknek. Sokan ugyanis korábbi hitelképességüket elveszítve, vagy a soha többet semmilyen hitelt elhatározás jegyében elsősorban ingatlanértékesítésből szándékoznak előteremteni szükséges tőkéjüket. Hasonlóról számol be szinte minden olyan szakma, amely lakossági értéktárgyak felvásárlásával foglalkozik, autókereskedőktől a zálogházakon át az ékszerüzletekig. A végtörlesztési láz leginkább az ingatlanpiacot fogja megmozgatni, legalábbis a szakértők várakozásai szerint. Rutai Gábor, a Duna House pr- és elemzési vezetője például arra számít, hogy a mostanáig úgynevezett víz alatt lévő ingatlanok nagy tételben fognak eladósorba kerülni. A szóban forgó házak-lakások azok, amelyek piaci értéke nem éri el a rájuk terhelt adósságot, a 180 forinton rögzített svájcifrank-árfolyam miatt viszont jelentős részük kikerül a víz alól, vagyis értékesítésükkel visszafizethetővé válik tulajdonosaik hitele. Az Otthon Centrum vezető elemzője, Déry Attila a náluk eladásra kínált ingatlanoknak már most is az 5-10 százalékára teszi a deklaráltan végtörlesztés miatti értékesítést. A végtörlesztésre fennálló szűkös négy és fél hónap során egészen biztosan megnő az eladói oldal nyomása, ami a válság óta amúgy is alacsony ingatlanárakat még mélyebbre szoríthatja. Emiatt viszont ebben az időszakban érdemes lépnie annak, aki lakásvásárláson gondolkozik. A keresleti oldalon állók eddig gyakorta lesz az még olcsóbb jelmondattal kivárásra játszottak, de a házeladási dömping most majd megmozgathatja őket. Mindezek miatt pedig valószínűsíthető, hogy a tervezett ingatlantranszferek többsége a következő négy hónapban le fog zajlani, utána viszont ismét Csipkerózsika-álom szállhat a piacra. Ezzel együtt a szorongatott devizahiteleseknek még a nyomott áron is megérheti most túladni ingatlanjaikon, tekintve, hogy az alacsonyan rögzített devizaárfolyamokon milliókat is nyerhetnek. Bár általános irányt nehéz adni, kinek éri meg e lehetőséggel élni, az ingatlan fekvése, árkategóriája és egyéb tulajdonságai jelentősen befolyásolhatják az eladás esélyeit. A szakértők arra is felhívják a figyelmet, hogy az értékesítési procedúra átfutási idejével is számoljanak a végtörleszteni szándékozók, és az ingatlanok gazdára találásához szükséges átlagosan 100 nap körüli időtartam miatt minél előbb érdemes lépniük. A végtörlesztés iránti érdeklődést jelzi, hogy bejelentése után többnyire még csak a balatoni és velencei-tavi, illetve egyéb nyaralók jelentek meg a kínálatban, mára azonban már az elsődleges, lakáscélú ingatlanok is növekvő számban kerülnek piacra. Más területeken viszont éppen a magas árak jönnek kapóra az eladóknak: a je-

6 dosszié variációk a devizahitel kiváltására 87 lenlegi, tartósan magas világpiaci ár miatt most kimondottan megéri aranyat eladni véli Takács József, a Magyar Nemesfémesek Országos Szövetségének elnöke. Hozzáteszi, hogy erre egyre kevesebb lehetőségük kínálkozik a háztartásoknak, mivel a kedvező árak és a válság együttes hatásaként a lakosság amúgy is hónapok óta nagy tételben értékesíti ékszerekben megtestesülő aranytartalékait. Ezzel együtt Takács szerint a végtörlesztési roham még mindig képes lehet újabb hullámot hozni, az év végi, karácsony körüli időszak pedig hagyományosan a zálogházak legforgalmasabb időszaka. Más a helyzet viszont a befektetési célból forgalmazott tömbaranyak piacán, ahol a pénzügyi intézményekben és a gazdasági kilátásokban nem bízó megtakarítók állandó keresletet generálnak. E területen inkább a vagyonos vásárlók dominálnak, akik nem szorulnak rá nagyobb készpénz tartására, így az ő eladásaikkal nem számolnak tömegesen a kereskedők. Takács egyébként azt tanácsolja, hogy akinek még van eladásra szánt aranya, az a neves nemesfém-kereskedőknél próbáljon túladni rajta, mert a kisebb, sokszor képzetlenebb személyzettel dolgozó üzletek a felvásárlási áraikba beépítik esetleges hibáik diszkontját. KÉSZPÉNZÜK, BEFEKTETÉSÜK csak igen keveseknek van annyi, amennyi hitelük végtörlesztéséhez elégséges lenne. Mindezt mi sem bizonyítja jobban, mint hogy tőkekivonásról eddig legkevésbé a befektetési szolgáltatók tudnak beszámolni: a nyilatkozó brókercégek csak néhány elszórt esetről tudnak. Bár az is igaz, hogy az ügyfelek nem is nagyon kötik befektetési tanácsadójuk-szolgáltatójuk orrára, hogy mi motiválja őket megtakarításaik értékesítésében. Jelentősebb ilyen jellegű tőkemozgásra a jövőben sem számítanak a szakértők, ugyanis mint Német Sándor, a Buda-Cash Brókerház Zrt. kereskedelmi igazgató-helyettese elmondta a tapasztalatok szerint a devizahitelek csapdájába főleg a szegényebb, illetve kevésbé tehetős rétegek kerültek, amelyeknek eleve nem volt számottevő megtakarításuk. Azok pedig, akiknek egyszerre van hitelük és komolyabb befektetésük, igencsak kevesen vannak. Mindazonáltal náluk, tekintetbe véve, hogy a végtörlesztéssel például svájcifrank-alapú hitelek esetében akár a tartozás negyede is eliminálható tette hozzá Német, még a jelenlegi nyomott piaci árakon is megfontolandó lehet az értékpapírok eladása. Ž KOVÁCS KÁROLY A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG FÜGGETLEN, demokratikus jogállam. A Magyar Bankszövetség nemes egyszerűséggel elsődlegesen ennek az alkotmányparagrafusnak a megsértése miatt kéri a végtörlesztési törvény visszamenőleges megsemmisítését az Alkotmánybíróságtól. Fölpanaszolja a jogalkotási törvény elemi szabályainak megsértését, jóllehet ez Magyarországon bevett gyakorlat. BÁNKUTI ANDRÁS Tiltakozó bankszövetség Kontráznak Számos ponton sérelmezi a Magyar Bankszövetség a végtörlesztést lehetővé tevő törvényi passzusokat, ezért azok visszamenőleges megsemmisítését kéri az Alkotmánybíróságtól. Az a legkevesebb, hogy a törvény hatálybalépéséig nem volt elegendő idő az érintett intézmények és személyek felkészülésére, nincs hatástanulmány, nincs indoklás nehezményezi a szövetség. A törvény előkészítésének kirívó gondatlanságát mutatja, hogy már a kihirdetése napján módosítani kellett. A bankszövetség egyik leghangsúlyosabb csak a hitelnyújtónak okoz kárt Határozatot hirdet az Alkotmánybíróság. Előnyök és hátrányok érve a szerződéses szabadság megsértése. Bár az AB korábbi határozatai alapján a szerződési szabadság nem alkotmányos alapjog, és még lényegi tartalmát illetően is korlátozható a korlátozás nem lehet önkényes, és alkotmányosan alátámasztottnak kell lennie. Különösen ha az egyik fél számára előnyt jelent, a másiknak kizárólag hátrányt okoz. Márpedig a törvény a kölcsönt nyújtó pénzügyi intézményeket jelentős és elkerülhetetlen vagyoni veszteség elszenvedésére kötelezi, ami nem méltányos, ráadásul a tulajdon védelme is sérül. Az állam egyfajta lopakodó kisajátításba kezdett érvel a bankszövetség, a magántulajdonos vagyonát, vagyoni értékű jogait és a megkötött szerződésekből fakadó jogos várományait közjogilag úgy korlátozza, illetve vonja el, hogy azzal kiüresíti a piacgazdaság elvét.

7 88 dosszié variációk a devizahitel kiváltására Az AB egyik korábbi ítéletéből idézi a bankszövetség, hogy akkor lehet a fennálló és tartós szerződési jogviszonyokat módosítani, ha a szerződéskötést követően beállott valamely körülmény folytán a szerződés változatlan tartalommal történő fenntartása valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti, a körülményváltozás nem volt ésszerűen előrelátható, továbbá ha az túlmegy a normális változás kockázatán [és] a lényeges körülményváltozás társadalmi méretű legyen, vagyis a szerződések nagy tömegét érintse. Az érvelés fordulata szerint azonban ez nem alapozza meg a magánjogi szerződésekbe avatkozás kivételes állami lehetőségét. Ha az árfolyam az adósnak kedvezőtlenül alakul, az a pénzintézeteknek nem hoz extra nyereséget. Nem olyan nulla összegű játszmáról van szó, ahol amit az egyik elveszít, azt a másik megnyeri. A végtörlesztési törvény nem felbillent szerződéses egyensúlyi helyzeteket orvosol, hanem csak a hitelnyújtónak okoz kárt. Az árfolyamváltozások előre látása pedig az adósoktól ésszerűen elvárható volt olvasható az állásfoglalásban. A kivételesség formulához meg kellene határozni, mi az a már ésszerűen előre nem látható árfolyamváltozás. Különben a törvény a hitelfelvevőknek kedvez, és azt sem veszi figyelembe, hogy a devizaadós a futamidő valamely szakaszában realizált-e az árfolyam alakulásához kapcsolódó vagyoni előnyt. A beadványból és annak mellékletéből egyértelmű, hogy a bankszövetség a forintosnál kedvezőbb hitelfeltételeket tekinti vagyoni előnynek az adós oldalán. VÉGTÖRLESZTÉSI IGÉNY ELBÍRÁLÁSAKOR A a pénzintézetekre egyoldalú kötelezettségeket rónak, amelyek a hitelnyújtó szervezet szerződési szabadságát érdemben korlátozzák hangsúlyozzák a beadvány készítői. Az pedig a jogbiztonság ellen hat teszik hozzá, hogy a törvény a korábbi szerződések tartalmát ésszerűtlenül úgy alakította át, hogy a magántulajdon védelmébe, a szerződések kötőerejébe, az üzleti befektetések állam által garantált biztonságába vetett bizalom elve sérült. Megkérdőjelezi a piac gazdaság lényegadó sajátosságainak (alkotóelemeinek) jövőbeli érvényesülését Magyarországon: nem tudható, hogy a jövőben fennmarad-e a magántulajdon köztulajdonnal azonos védelme szögezi le beadványában a Magyar Bankszövetség. Ž TÚRY GERGELY Változó lakástámogatás Házas készülődés A korábbinál rövidebb időre és kisebb összegben ad az állam kamattámogatást lakáscélú hitelekhez 2012-től. Ismét lehet szociálpolitikai kedvezményt igényelni. Orbán Viktor és Matolcsy György az otthonteremtési sajtótájékoztatón. Feltámasztott támogatások MEG KELL ÁLLÍTANI a lakásépítések számának évek óta tartó csökkenését, élénkíteni kell a lakáspiacot, növelni a lakáscélú beruházási kedvet, hogy mindez ne jelentsen vállalhatatlan kockázatot és terhet a lakosságnak és a költségvetésnek. Ezek a kormány 2012-től bevezetendő új otthonteremtési programjának céljai. A lakáshitelek jogosultsági feltételei 2003 közepétől jelentősen szigorodtak olvasható a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) emlékeztetőjében. Arra már nem terjedt ki a múltidézés, hogy csaknem tíz éve azért kellett a Medgyessy-kormánynak szigorítania, mert az első Orbán-kormány es, rendkívül kedvezményes állami lakástámogatási rendszere már-már elviselhetetlen terheket rakott a költségvetésre. Ez tette elkerülhetetlenné a lakáshitelek után járó személyijövedelemadó-kedvezmények korlátozását, majd 2007-től megszüntetését. A romló forinthitel-feltételek sokakat kényszerítettek a bankok által ingatlanfedezettel nyújtott devizahitelek felvételére, ezzel az NGM szerint végzetes helyzetbe taszítva a magyar családokat. LAKÁSTÁMOGATÁSI RENDSZER 2009 ÓTA A gyakorlatilag nem működik. A válság mellett ez is hozzájárult ahhoz, hogy mind össze lakás épült Magyaror- Kamattámogatás az ötéves állampapír-referenciahozam* százalékában Új lakás vásárlása, építése A törlesztés éve gyermek vagy több gyermek Használt lakás vásárlása, korszerűsítése *2011 októberében évi 7,02 százalék. Forrás: NGM

8 dosszié variációk a devizahitel kiváltására 89 szágon 2010-ben. A tavaly kiadott lakásépítési engedély pedig további csökkenést vetít előre. E tendencia megfordulását kívánja elérni a kormány azzal, hogy ismét lehetővé teszi szociálpolitikai kedvezmények igénylését, miközben átszabja az állami kamattámogatások feltételeit. A szociálpolitikai kedvezményt a támogatásról majdan megalkotandó kormányrendelet kihirdetését követően lehet igényelni, a kifizetések az NGM ígérete szerint 2012-től indulhatnak. A régi rendszerhez hasonlóan azok a házaspárok kérhetik a köznyelvben szocpolként emlegetett támogatási formát új lakás építéséhez vagy megvásárlásához, amelyeknek nincs lakástulajdonuk. Az sem változott, hogy akkor is jár a szocpol, ha 35 év alatti házaspárok meglévő gyermekeik számától függetlenül két gyermeket előre vállalnak, és közülük az egyik négy, a másik pedig nyolc éven belül meg is születik. E feltételek teljesítése esetén az állam a támogatást utólag folyósítja. A kamattámogatások tervezett* összege Lakás hasznos alapterülete (négyzetméter) 2 eltartott gyermeknél (millió Ft) Lakás hasznos alapterülete (négyzetméter) SZOCPOLHOZ a lakásigénynek is méltányolhatónak kell lennie. Ez azt jelen- A ti, hogy a támogatás mértéke egyrészt függ az igénylő és a vele együtt költöző családtagok (házastárs, élettárs, kiskorú gyermek, a majdani rendeletben meghatározandó családtagok) számától, valamint a lakásépítés, -vásárlás telekárat nem tartalmazó átlagköltségétől, illetve árától (lásd kamattámogatási táblázatunkat). Utóbbi egy négyzetméterre jutó értékét az NGM maximalizálja azzal a céllal, hogy a luxuslakások építése esetén az állami támogatást ne lehessen igénybe venni. Azzal is a szocpol korábbi feltételei mellett előforduló visszaéléseket kívánja a kormány megakadályozni, hogy legalább az egyik szülőnek legyen bejelentett, minimum fél éve fennálló munkaviszonya, továbbá az igénylőknek adóhatósági igazolást kell bemutatniuk arról, hogy nincs köztartozásuk. A modern kor terméke, hogy a felépítendő vagy megvásárlandó épületnek legalább B energetikai kategóriájúnak kell lennie. Az NGM szerint ez lehet a záloga annak, hogy az igénylők energiatakarékos, élhető, megfelelő komfortérzetet nyújtó lakásokba költözzenek. Ha az Európai Bizottság rábólint, az otthonteremtési kamattámogatást a jelenleg tetszhalott állapotban lévő rendszerrel szemben, a fenti feltételekkel nemcsak új lakás vásárlásához vagy építéséhez, hanem használt lakás megvételéhez és korszerűsítéséhez is igényelhetik legkésőbb december 31-éig házaspárok. A devizahitelesek megromlott fizetési helyzete ihlette azt a lehetőséget, 3 eltartott gyermeknél (millió Ft) Lakás hasznos alapterülete (négyzetméter) 4 vagy több eltartott gyermeknél (millió Ft) 60,01 75,00 0,8 70,01 85,00 1,2 80,01 95,00 1,6 75,01 90, ,01 100,00 1,5 95,01 110,00 2,0 90,01 1,3 100,00 2,0 110,00 2,5 *Az Európai Bizottság jóváhagyására vár. HORVÁTH SZABOLCS Használt lakásra felvett 6 millió forintos, 20 éves lejáratú, kamattámogatott hitel törlesztőrészletei Törlesztés éve Havi törlesztőrészlet Állami támogatás forint Fizetendő Eladó ingatlan Budapesten. Nagy helyett kisebbet Forrás: portfolio.hu Forrás: NGM hogy a legalább 90 napja tartozók a jelenleginél kisebb lakás megvásárlásához is kaphatnak kamattámogatást, ami járna a legalább 180 törlesztési napos késedelemben lévő jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlan megvétele után is. Utóbbi két körnek a kamattámogatott hitelre vonatkozó igénylését legkésőbb december 31-éig kell benyújtania. Az állam azonban legfeljebb a törlesztés első öt évére vállalja a kamatterhek enyhítését, évről évre csökkenő mértékben, a mindenkori jelenleg évi 7,02 százalékos ötéves állampapír-referenciahozamhoz viszonyítva (lásd táblázatunkat a 88. oldalon). A támogatás a legfeljebb 30 millió forintos vételárú, illetve építési költségű új lakásokra felvett, maximum 10 millió forintos hitelek kamata után jár, feltéve, hogy azok használatbavételi, illetve építési engedélye január 1-jénél nem régebbi. Használt lakás vásárlására és korszerűsítésére maximum 6 millió forint lehet a kamattámogatott hitel. A költségek 70 százalékát számlával kell igazolni. A kamattámogatás csak olyan, a rendelet hatálybalépését követően kötött adásvételi szerződéssel rendelkező, legalább komfortos használt lakás megvásárlása után igényelhető, melynek tulajdonosa e lakás helyett másikat vásárol, és erről nyilatkozik. A korszerűsítést maximum 15 millióból kell kihozni úgy, hogy a kérelem benyújtásának időpontjában a korszerűsítési munkálatoknak még nem szabad megkezdődniük. A késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlan vásárlásához Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 10 millió, egyéb településeken 7 millió forint hitelt lehet igényelni, feltéve, hogy az ingatlan vételára vagy bekerülési költsége az eredeti kölcsönszerződés megkötésének időpontjában nem haladta meg a 15 millió, illetve a 10 millió forintot. A lakás amelyben az utóbbi fél évben az adós a családtagjaival élt eladási ára a hitelintézet által megállapított forgalmi érték legalább 80 százaléka lehet. A legalább 90 napja nem törlesztők pedig akkor kaphatnak kamattámogatott lakáscélú kölcsönt, ha a hitelkockázati fedezet forgalmi értéke az eredeti hitelénél alacsonyabb, a megvásárolni kívánt otthon hasznos alapterülete kisebb, az energiatanúsítvánnyal igazolt energetikai minősítési osztálya pedig azonos a fedezetként szolgáló ingatlanéval, vagy kedvezőbb nála. Ž