NYÍREGYHÁZA MEGYEI JOGÚ VÁROS KÖZGYŰLÉSÉNEK. 161/2008. (V.26.) számú. h a t á r o z a t a

Átírás

1 NYÍREGYHÁZA MEGYEI JOGÚ VÁROS KÖZGYŰLÉSÉNEK 161/2008. (V.26.) számú h a t á r o z a t a a Nyíregyháza, Búza tér déli oldalának (Piaccsarnok, Külső piac, COOP ABC, Új utcai parkolók) fejlesztésével és hasznosításával kapcsolatos pályázat kiírásáról A Közgyűlés az előterjesztést megtárgyalta és egyetért azzal, hogy a Nyíregyháza, Búza tér déli oldalának (Piaccsarnok, Külső piac, COOP ABC, Új utcai parkolók) fejlesztésével és hasznosításával kapcsolatban pályázati felhívást kell készíteni a határozat 1. számú mellékletének IX. pontjában foglaltak szerint az alábbi kiegészítésekkel: - maximális terepszint feletti szintszám tetőtéri szinttel együtt legfeljebb négy lehet, úgy, hogy a tetőtér hasznos alapterülete maximum 30% lehet. - a pályázat bírálatánál előnyben részesül az a tervjavaslat, amely nagyobb mértékben javasol fedett árusítórészt a piac részére - az É-i térrész rendezését, benne a parkolók, a kialakítható zöldfelületet és a tömegközlekedési megállók kialakítását tartalmaznia kell a rendezésnek - a megépítendő szolgáltatási egység részeként a Rákóczi út D-i oldali tömegközlekedési megállóit is a beruházás részeként ki kell alakítani A pályázati felhívás elkészítésében közreműködik: - Vagyongazdálkodási és Üzemeltetési Iroda, - Városfejlesztési Iroda, - Hatósági és Építésügyi Iroda, - Gazdasági Iroda, - Közterület Felügyelet, - Városi Főépítész, - Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. Felelős: Hámoriné Rudolf Irén ügyvezető Határidő: június 15. k.m.f. Csabai Lászlóné polgármester Dr. Szemán Sándor jegyző A határozatot kapják: 1./ A Közgyűlés tagjai 2./ A Jegyző és a Polgármesteri Hivatal belső szervezeti egységeinek vezetői 3./ A határozat tárgya szerint értesült szervezetek, személyek

2 1. számú melléklet a 161/2008.(V.26.) számú határozathoz: 2 I. Tartalmi összefoglaló: A Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. a Nyíregyháza Megyei Jogú Város 100 %-os tulajdonában lévő gazdasági társasága. A Búza tér északi részén fekvő, a lakosság által csak Piaccsarnokként ismert épület 2/3-os tulajdoni hányada a Kft. tulajdonát képezi. A fennmaradó 1/3 tulajdoni hányaddal a Szabolcs-Coop Zrt. és a Mérték-Adó Kft. rendelkezik. A Város vezetése több éve szükségesnek tartja a Búza téri piacot is magába foglaló építmény áttekintését. A lakossági igényeket szem előtt tartva mára elengedhetetlenné vált az épület a jelenkor követelményeihez igazodó korszerűsítése és megyeszékhelyhez méltó, EU-s előírásoknak megfelelő állapotba hozatala. II. Az Önkormányzat stratégiájához való viszonya: A frekventált, stratégiai helyen lévő, leromlott állapotú piac megújítása szervesen illeszkedik az Integrált Városfejlesztési Stratégia célkitűzéseihez. A fejlesztés eredményeként létrejövő, mind szolgáltatásában, mind építészeti megjelenésében korszerű kereskedelmi-szolgáltató objektum hozzájárul a megfelelő városkép kialakításához, az élhetőbb, kulturáltabb környezet létrejöttéhez. III. Előzmények: A as európai uniós költségvetési ciklus alatt megvalósítandó nagyberuházások kapcsán a T. Közgyűlés a 197/2006. (IX.13) számú határozatában döntött a Búza téri élelmiszerpiac rekonstrukciójáról (1. sz. melléklet). Ez alapján a Piac és Vagyonkezelő Kft. elkészíttette az ehhez kapcsolódó döntés előkészítő tanulmánytervet. IV. Várható szakmai hatások: A Búza téri piac a kialakult szokások, valamint frekventált elhelyezkedése miatt továbbra is meghatározó helye marad a napi élelmiszer kereskedelemnek. Mivel az őstermelői termékek piacra jutásában fontos szerepet játszik, ezen jellegét a továbbiakban is meg kell tartani, erősíteni. A beruházáshoz kapcsolódó nagyszámú parkoló építése megoldást kínálhat a kereskedők, az őstermelők, a vásárlók, valamint itt lakók parkolási gondjaira. Az épület átépítésével és bővítésével, környezetének rehabilitációjával, illetve jelenlegi funkciójának bővítésével jelentősen javulhat a térség kereskedelmi ellátási színvonala.

3 3 V. Várható gazdasági hatások: A beruházás előmozdítja a közvetlen környezet megújulását, hozzájárul a környék ingatlanainak felértékelődéséhez, jó alapot adva a befektetői tőke megjelenéséhez. A rekonstrukció révén a terület és az azon található ingatlanok vagyonértéke gyarapodik. A tovább nem halogatható fejlesztés jelentős kiadásokkal jár, melyet az előterjesztés későbbi részében részletezünk. A város és a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. szűkös anyagi helyzetét tekintve célszerű lenne külső tőke bevonása. VI. Kapcsolódások: A piac fejlesztendő területére jelenleg érvényes szabályozási terv van, zónabesorolása KI , ahol: Ki: Különös közhasználatú építményi zóna 7: Egyéb Építészeti karakter 1: az építési övezet nem kialakult 1: szabadon álló beépítési mód 8: újonnan kialakítható legkisebb telek mérete: 4000 m2 9: legnagyobb beépíthetőség 100 % 7: megengedett építménymagasság: 12,5-16,0 méter Ezen a területen a tervezett és kívánt rekonstrukció megvalósításához nincs szükség a szabályozási terv módosítására. A tervezés során felmerülhet olyan változat, amely további területeket igényel, terepszint alatti parkolók kialakítása, valamint szabadtéri piac kialakításához. Ebben az esetben a területhez esetlegesen csatolható, a határoló K-NY-i irányú út, továbbá az 5469, 5470, 5471/1, 5471/2, 5472 hrsz-ú ingatlanok. A fenti helyrajzi számú ingatlanok jelenlegi övezeti besorolása nem teszi lehetővé a fejlesztés megvalósulását. Amennyiben erre a területre, mint tervezési terület igény jelentkezik, szükséges a szabályozási terv módosítása az egységes területhasználat és a szabályozók kialakítása érdekében. Jelenlegi besorolása: Vt A program és a szándék kapcsolódik a városvezetés befektetés-ösztönző elképzeléseihez, ill. a befektetői tőke minél intenzívebb bevonásához, szerepének fokozásához. A fejlesztési elképzelések kidolgozása előtt célszerű kikérni az érdekképviseleti és társadalmi szervek véleményét, valamint egyeztetni kell a Polgármesteri Hivatal illetékes vezetőivel, irodáival. Továbbá elengedhetetlennek tartjuk a Rendőrség, Tűzoltóság, VPOP, Közlekedésfelügyelet, és tömegközlekedést ellátó vállalatok, a Környezetvédelmi szakhatóság, valamint az ÁNTSZ, Élelmiszerbiztonsági és Állategészségügyi szervek bevonását a tervezésbe és az egyeztetésekbe.

4 4 VII. Fennmaradt vitás kérdések: A piac fejlesztése összhangban áll a 122-1/2007.(VI.11.) számú önkormányzati rendelettel jóváhagyott településszerkezeti tervvel. A piac és közvetlen környezetében lévő területen található ingatlanok Nyíregyháza Megyei Jogú Város Önkormányzata, a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft, a Szabolcs-Coop Zrt, valamint a Mérték-Adó Kft. tulajdonában vannak, ezért feltétlenül szükséges az összes tulajdonossal egyeztetni. VIII. Javaslat a sajtó tájékoztatására: A piac fejlesztésesére, rekonstrukciójára vonatkozó pályázati kiírások (tenderek) megjelentetése a helyi és országos sajtón, valamint szakmai fórumokon keresztül történik. A piaccal kapcsolatos közgyűlési döntésekről, illetve a fejlesztés menetéről a lakosságot a sajtón keresztül folyamatosan tájékoztatjuk. IX. Javaslat a hasznosításra: A Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. elkészíttette a Búza téri piac jelenlegi helyzetét vizsgáló elemzést. Ez alapján az alábbi lehetséges fejlesztési/ hasznosítási alternatívákat dolgozta ki: 1. A jelenlegi tulajdonviszonyok megtartása mellett a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. (mint többségi tulajdonos) kezdeményezi a jelenlegi épület felújítását, egyeztet a többi tulajdonossal, majd közösen vállalják - tulajdoni hányaduk arányában - a felmerülő költségeket. A piaccsarnok és a hozzátartozó szabadpiac üzemeltetését továbbra is a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. végzi. 2. Az ingatlan fejlesztésére a tulajdonostársak befektető bevonásával közös céget hoznak létre, amelyben a tulajdonosok a jelenlegi ingatlanvagyonukkal, mint apporttal szállnak be. A létrehozott közös cég feladata az új, több funkciós létesítmény fejlesztése és üzemeltetése. 3. A tulajdonosok megbíznak egy befektetőt a beruházás teljes lebonyolításával és finanszírozásával. A megépült épületegyüttesből a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. tulajdonába kb m 2 piac ( m 2 fedett /4000 m 2 szabad) kerül. A többi tulajdonossal megállapodást köt a befektető az ellentételezésre. A fennmaradó területek a befektető tulajdonába kerülnek, a komplexum pedig társasházként működik tovább. A Búza téri piac rekonstrukciójára vonatkozóan az elmúlt években az A-Stúdió 90 Kft. már készített tanulmányterveket, melyet a város vezetése több fordulóban tárgyalt. A tervezők a Búza tér déli részének (jelenlegi Piaccsarnok-Coop ABC) beépíthetőségét vizsgálták meg. Megfontolásra javasolták az épület teljes lebontását, új, nagyobb, több funkciójú épület építését, illetve további, a piac mögötti magánterületekkel való bővítését. Előzetes számítások alapján a jelenleg rendelkezésre álló területen m2 épületegyüttes építhető fel, míg az új telekrészek bevonásával további m2 hasznosítható. (2. sz. melléklet)

5 5 A fentebb részletezett fejlesztési alternatívákat figyelembe véve a szakemberek által végzett tervezői becslések szerint: 1. Jelenlegi tulajdonosok tőkéjének bevonásával a jelenlegi csarnok épületének állagmegóvó karbantartása újabb parkolók kialakítása nélkül (nem szükséges építési engedély). nettó millió Ft Jelenlegi tulajdonosok tőkéjének bevonásával a csarnok épületének rekonstrukciója a meglévő szabadpiac helyén megépítendő parkoló szint kialakításával (építési engedély köteles, amely megköveteli a hatályos rendeletek betartását.) nettó 1,8-2,2 milliárd Ft 2. Az összes tulajdonos tőkéjének bevonásával a déli térrész teljes elbontása után, a tulajdonosok által közös beruházásban megvalósítandó új, több funkciós üzletrész megépítése nettó 8, 2-10,2 milliárd Ft 3. Jelenlegi tulajdonosok tőkéjének bevonása nélkül, külső beruházó által a déli térrész teljes elbontása után új, több funkciós épületrész megépítése nettó 8, 2-10,2 milliárd Ft Mindezek alapján - figyelembe véve a Búza téri piac jelenlegi állapotát valamint az önkormányzat és a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. anyagi lehetőségeit - javasolt a fejlesztés és rekonstrukció külső befektetői tőkével történő magvalósítására vonatkozóan pályázat kiírása. X. A pályázat fontosabb tartalmi elemei: 1. Annak érdekében, hogy megfelelő információkkal rendelkezzünk az ingatlanfejlesztéssel kapcsolatos befektetői szándékokról és ötletekről, javasolt tervjavaslat és ajánlattételi felhívás kiírása. A pályázat kiírásánál célszerű komplex tervet kérni mind a teljes területre, mind pedig a - már meglévő tanulmánytervekben szereplő elképzelésekre. Javasolt, hogy a pályázó kiemelten kezelje az alábbiakat: a) A terület ellentételezése akként történik, hogy a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. kb m 2 tulajdont kap vissza, a többi tulajdonos esetében a beruházónak meg kell állapodnia az ellentételezés mértékéről és módjáról. A továbbiakban az épület társasházi funkcióban üzemel. b) A piac csak földszinten kerülhet kialakításra és szervesen kell kapcsolódnia a csarnok és a szabad piaci elhelyezésnek. A beruházó kötelezettséget vállal, hogy a piac kialakításakor a zöldség-gyümölcs piac, valamint a döntően élelmiszer kereskedelmi célú kis üzletek tekintetében kialakítja és megvalósítja mindazokat a műszaki feltételeket, amelyeket az engedélyező hatóság, illetve a szakhatóságok az engedélyezés, illetve a használatbavétel során feltételként előírtak. (3. sz. melléklet)

6 6 Ez többek között magában foglalja az épületgépészet kialakítását, közlekedőterek, és egyéb területek padló és falburkolatának, valamint a légtechnikának, a biztonságos közlekedési utak kialakítását úgy, hogy az megfeleljen minden élelmezésegészségügyi, munka- és tűzbiztonsági valamint egyéb hatósági előírásoknak. Fentiek vonatkoznak a magánszemélyek részére kialakítandó üzlet- és irodahelyiségekre is. c) Parkolást az épület alatt kell megoldani, tulajdoni hányad arányában a társasházi tulajdonosokat parkoló illeti meg. d) A beruházó kötelezettséget vállal arra, hogy a piac lebontását megelőzően, az új épületegyüttes használatbavételéig a Búza tér Északi oldalán (jelenleg parkoló), saját költségén ideiglenes elárusító helyeket (piacteret) alakít ki. 2. A fejlesztés a befektető finanszírozásával valósul meg. 3. Mivel a terület tulajdonosi viszonyai eltérőek, a pályázónak rendelkeznie kell arra vonatkozó dokumentummal, hogy a magántulajdonosok miként vesznek részt a beruházásban. Ennek hiányában a pályázat értékelhetetlen. 4. A pályázatnak tartalmaznia kell arra vonatkozó javaslatokat, hogy - az épület jelenlegi funkcióin kívül - a fennmaradó területen mit szeretne megvalósítani. 5. Ha a pályázó szándékában áll a jelenlegi épületegyüttes melletti magántulajdonosok ingatlanjainak esetleges bevonása a fejleszteni kívánt területbe, opcióként szerepeltetnie kell azt pályázatában, mellékelve a magántulajdonosok előszerződéseit. 6. A beruházáshoz kapcsolódó és annak megvalósulásához elengedhetetlen infrastrukturális fejlesztések kiépítése a befektetőt terheli. 7. Teljes részletességgel meg kell határozni a munkálatok, munkaszakaszok műszaki tartalmát, és a kivitelezés várható időtartamát. Javasolt befejezés szeptember. 8. Befektető vállalja, hogy az általa megtervezett és engedélyezett épület teljes beruházási költségére bank garanciát mutat fel. 9. A pályázatokat a Tervtanácsnak jóvá kell hagyni. 10. A beruházásnak úgy kell megvalósulnia, hogy az szerves részét képezhesse az Integrált Városfejlesztési Stratégiának. A beérkezett pályázatok eredménye és az abban megfogalmazott javaslatok alapot szolgáltathatnak a - II. fordulóban - konkrét befektető kiválasztására irányuló közbeszerzési pályázat részleteinek megfogalmazására. A pályázat kiírása az Önkormányzat számára semmilyen kötelezettségvállalással nem jár. A kiírás célja, hogy megismerjük a lehetséges befektetők szándékait az ingatlan hasznosítására vonatkozóan.

7 2. sz. melléklet a 161/2008.(V.26.) számú határozathoz: 197/2006. (IX.13) számú határozat a Búza téri élelmiszerpiac rekonstrukciójáról 7 a as európai uniós költségvetési ciklus alatt megvalósítandó nagyberuházások, valamint az első ütemben benyújtandó pályázatok állapotáról, az ebből adódó feladatokról A Közgyűlés E g y e t é r t az Búza tér teljes rekonstrukciójával az alábbiak szerint: 2.1. Városképileg, városrendezési szempontból a Búza teret egységesen kell kezelni A Búza tér beépítése kapcsán a parkolást meg kell oldani épületen belül A Búza téri zöldség-gyümölcs élelmiszerpiac maradjon a mai jellegének fenntartásával változatlan helyen önkormányzati tulajdonban A leendő épületben a szolgáltatási jellegnek kell dominálni A Búza teret érintő magántulajdonoknak helyet kell biztosítani épületen belül, ha szükséges, a magántulajdon megtartásával Pályázatot kell kiírni szakmai és vállalkozói tőke bevonására Beruházást megalapozó döntést előkészítő tanulmányt és az ehhez kapcsolódó pénzügyi megvalósítási tervet kell elkészíteni. Búza téri Piac csarnok rekonstrukciója A Búza tér jelenleg Nyíregyháza piactere, szabadtéri piaccal, piaccsarnokkal, kereskedelmi egységekkel és parkolóval. A tér északi részének területe m 2, a déli részének m 2. A piaccsarnok épületének életkora közel 30 év. Az általános állapota ennek megfelelő. Az elmúlt években alapvető műszaki beavatkozások nem történtek, csak a szükséges állagmegóvó, tisztasági-és higiéniai beavatkozások, és kisebb belső átalakítások lettek végrehajtva. Az épület földszintje piaccsarnokként üzemel. A központi, felülvilágított árusítóteret különböző funkciójú üzletek, valamint más technológiai és kiszolgáló helyiségek keretezik. Az épület részben kétszintes, az emeleten étterem, ügyviteli irodák, és szociális helyiségek találhatók. A megfelelő szakemberek bevonásával tanulmányterv szintjén megvizsgálásra került egy esetleges épület rekonstrukció lehetősége. A piaccsarnok funkcionális kapcsolatai a fő funkció tekintetében a ma érvényes hatósági előírásokat, szabványokat, rendeleteket már nem elégítik ki. Változtatni szükséges az árufogadás, az árukezelés és tárolás jelenlegi megoldásán, az üzletek és kiszolgáló és szociális helyiségeinek kapcsolatán. Ez a jelenlegi üzletstruktúra átrendezésével járhat együtt. A szabadtéri árusítótér infrastruktúra és komfort nélküli, csak a csarnokkal együtt működhet. A közlekedési, és parkolási megoldás közterületen megoldott, kapacitása nem elégséges, vizsgálatra szorul.

8 8 Az épület szerkezete előre gyártott vasbeton, pillérváz, főtartók, födémpanelok, homlokzati panelok. Állapotuk most megfelel, de további terhelhetőségük nem lehetséges ( új szint ráépítése), és a mai hőtechnikai előírásokat már nem elégítik ki. A homlokzati vasbeton paneleken felszíni repedések vannak. A víz és hőszigetelések a jelenlegi hőtechnikai szabványoknak nem felelnek meg, sem a tető, sem a homlokzatok esetében. Burkolatok a mai követelményeknek sem esztétikai, sem komfortszempontból nem felelnek meg. Az ajtók, ablakok és a homlokzati szakipari falak, a helyenkénti cseréket is figyelembe véve, már bontásra érettek, javításuk nem lehetséges, illetve nem gazdaságos. A fentiek ismeretében elmondható, hogy a piactér és csarnok a több évtizeddel ezelőtti előírásoknak, szabványoknak is csak kompromisszumokkal felelt meg. Fizikai paraméterei okán csak jelentős üzlettér hasznos alapterület csökkenés mellett képzelhető el a mai előírások és szabványok betartása. A megoldás így is csak kompromisszum lehet, részben a meglévő, és megtartható épületszerkezetek, részben az adottságként meglévő közlekedési kapcsolatok miatt. Általánosságban jellemző kültéren és beltéren a zsúfoltság, ebből eredően a közlekedési kényelmetlenségek sora. Nem biztosított a kényelmes parkolás sem a vásárlók, sem az árusok részére, nehézkes a kistermelői áruszállítás, és az üzlethelyiségek szabályos feltöltése. Az elemzés eredménye ezek alapján az, hogy a meglévő épület és a Búza téri piactér bővítési, és rekonstrukciós munkáinak gazdaságossága megkérdőjelezhető, gazdaságtalan. Megfontolandó a tér északi m 2 -es oldalának bevonásával, egy többütemű beruházás lehetőségének megvizsgálása. Ennek keretében sor kerül a tér egészének rekonstrukciójára, ezen belül felépülhet egy a szomszédos épületek magasságát, jellegét figyelembe vevő, elsősorban szolgáltató egységeket magába foglaló épületegyüttes. A tervezett épületben terveink szerint- helyet foglalnak a téren jelenleg meglévő, magán illetve Szabolcs COOP Rt. tulajdonát képező üzletek. Az új szolgáltató ház megépülése esetén az alábbiakkal lehet számolni: - a beruházás jelentős nagyságú, bevételt biztosító, önállóan megközelíthető, mérhető, üzemeltethető üzlethelyiségek (funkciók) telepíthetők, - terepszint alatt gazdaságosabban, a funkcionális igényeket követő nagyságrendű parkoló építhető, mellyel a városrész parkolási gondjai is megoldódnának, - a közlekedési kapcsolatok kompromisszumok nélkül megoldhatóak, - az érvényes előírásoknak, szabványoknak megfelelően a funkciók szabadon telepíthetők, - a több üteműség lehetőséget ad az új piaci funkciók megépítésére úgy, hogy a piacot nem kell hosszabb távra bezárni, hisz az északi oldalon átmeneti üzemeltetés, esetleg részben megoldható.

9 9 Az új szolgáltató központ szolgáltatásaira való kielégítő kereslet felmérése érdekében, mindenképpen szükséges, egy a beruházáshoz kapcsolódó, a megfelelő piaci igényeken alapuló, a megtérülést szem előtt tartó tanulmányterv, cash-flow elkészítése. A Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. véleménye szerint a beruházás, tervezői költségbecslésén alapuló 5 milliárd forint bekerülési értékét és annak jellegét figyelembe véve, már a tanulmányterv elkészítésénél szükséges a megfelelő szakmai, illetve pénzügyi befektető bevonása.

10 10 3. számú melléklet a 161/2008.(V.28.) számú határozathoz: NYÍREGYHÁZA BÚZA TÉR DÉLI RÉSZÉNEK REKONSTRUKCIÓJA, PIACCSARNOK, SZABADTÉRI PIAC, ÉS KIEGÉSZÍTŐ FUNKCIÓK Döntéselőkészítő tanulmányterv 1. Megbízó: Nyíregyháza Megyei Jogú Város PM. Hivatala Nyíregyháza, Kossuth tér Tartalom: Piaccsarnok, szabadtéri Piac, és kiegészítő funkciók, 2.1. Szabályozási tervnek való megfelelőség A Búza tér jelenleg Nyíregyháza piactere, szabadtéri piaccal, piaccsarnokkal, kereskedelmi egységekkel és parkolóval. A tér területe m A Szabályozási Terv jelenleg a Búza tér déli részére zónabesorolást jelöl meg. A területhez csatolhatók az 5469, 547, 5471/1, 5471/2, 5472 hrsz. telkek, melyek szab. tervi besorolása Vt A Ki tartalma az alábbi: Ki: különleges közhasználatú építményi zóna 7: egyéb építészeti karakter 1: nem kialakult kategória 1: szabadonálló beépítési mód 8: m 2 legkisebb teleknagyság 9: legnagyobb beépíthetőség 100 % 7: megengedett építménymagasság: 12,5-16,0 méter Ezen a területen, a tervezett és kívánt rekonstrukció megvalósításához nincs szükség a szabályozási terv módosítására. A Vt tartalma az alábbi: Vt: településközponti vegyes zóna 2: polgárvárosi építészeti karakter 1: nem kialakult kategória 5: zártsorú, általános beépítési mód 3: 600 m2 min. telek 5: 40 % beépítés 5: 7,50-9,50 m mgs A fenti helyrajzi számú ingatlanok jelenlegi övezeti besorolása nem teszi lehetővé a fejlesztés megvalósulását. Amennyiben erre a területre, mint tervezési terület igény jelentkezik, szükséges a szabályozási terv módosítása, az egységes területhasználat és a szabályozók kialakítása érdekében.

11 Meglévő állapot Az épület életkora közel 30 év. Az általános állapota ennek megfelelő. Alapvető műszaki beavatkozások nem történtek, csak a szükséges állagmegóvó, tisztasági és higiéniai beavatkozások, és kisebb belső átalakítások lettek végrehajtva Funkcionális kialakítás: Az épület földszintje piaccsarnokként üzemel. A központi, felülvilágított árusítóteret különböző funkciójú üzletek, valamint más technológiai és kiszolgáló helyiségek keretezik. Az épület részben kétszintes, az emeleten étterem, ügyviteli irodák, és szociális helyiségek találhatók. A piaccsarnok funkcionális kapcsolatai a fő funkció tekintetében a ma érvényes hatósági előírásokat, szabványokat, rendeleteket már nem elégítik ki. Változtatni szükséges az árufogadás, az árukezelés és tárolás jelenlegi megoldásán, az üzletek és a kiszolgáló és szociális helyiségeinek kapcsolatán. Ez a jelenlegi üzletstruktúra átrendezésével járhat együtt. A funkcionális tartalom alapvetően fontos elemeinek meghatározása után technológus bevonásával célszerű előzetes szakhatósági egyeztetések lefolytatásával véglegesíteni a programot. Vizsgálatra érdemes egy emeletráépítés lehetősége, van-e piacképesen telepíthető házon belüli, vagy még a házban nem üzemelő új funkció. A szabadtéri árusítótér infrastruktúra és komfort nélküli, csak a csarnokkal együtt működhet. A közlekedési, és parkolási megoldás közterületen megoldott, kapacitása vizsgálatra szorul, a jelenlegi előírásokat nem elégíti ki Műszaki állapot vizsgálata: Szerkezet előre gyártott vasbeton pillérváz, főtartók, födémpanelok, homlokzati panelok. Állapotuk most megfelel, de további terhelhetőségük nem lehetséges /új szint ráépítése/, és a mai hőtechnikai előírásokat már nem elégítik ki. A homlokzati vb. paneleken felszíni repedések vannak.

12 12 Minősítéshez, és a tennivalók meghatározásához statikai, és hőtechnikai vizsgálat szükséges, melynek része egy talajmechanikai vizsgálat is. Szigetelések: a víz és hőszigetelések feltárással történő vizsgálata utáni tennivalók meghatározhatók, azonban az már most tudható, hogy a jelenlegi hőtechnikai szabványnak nem felelnek meg, sem a tető, sem a homlokzatok esetében. Burkolatok: a mai követelményeknek sem esztétikai, sem komfortszempontból, sem a tisztántarthatóság követelményeinek már nem felelnek meg. Nyílászárók: az ajtók és ablakok, a homlokzati szakipari falak, a helyenkénti cseréket is figyelembe véve, már bontásra érettek, javításuk vagy nem lehetséges, vagy nem gazdaságos. A szerkezetek hőhidasok, a légzárási követelményeknek nem felelnek meg. Térelatárolások: az új belső válaszfalazás az új funkció függvénye. A meglévő válaszfalszerkezetek a csarnokban bontandók, a kiszolgáló részeken a változásokat lekövető Rekonstrukciós javaslat: a munkálatok várhatóan legalább az alábbiak: Piaccsarnok rekonstrukció: 2.2 pontok szerint Szabadtéri piactér és felszín alatti teremgarázs építése: meghatározandó a komfortfokozat, az esetleges társított funkciók köre, a parkoló szintszáma. A talajvízviszonyok miatt ez leterhelés hiányában egy szint tud lenni, ami gazdaságossági kérdéseket vet fel, és nem tudja megoldani a térség előírásoknak megfelelő parkolási igényét Közmű rekonstrukció 2.4. Értékelés: az előző pontokban leírtak alapján az alábbi következtetések vonhatók le: Az épület, és a piactér műszaki állapota már csak kis részben elégíti ki a vonatkozó előírásokat, és szabványokat. Az alapozás a jelenlegi épületkubatúrához méretezett, annak megfelel, újabb szint ráépítése esetén felülvizsgálat szükséges, a megerősítés nem kizárt.

13 13 A teherhordó pillérváz állapota megfelelő. A főtartók úgyszintén. Emeletráépítési igény esetében azonban a főtartók terhelési határa felülvizsgálandó. A tetőpanelek további terhelést nem bírnak. Megtarthatóságuk részletes statikai vizsgálattól függ, akkor is, ha nincs ráépítés. Homlokzati térelhatárolások sem műszaki állapotukat, sem hőtechnikai képességüket tekintve nem felelnek meg. Ez vonatkozik a vasbeton és a szakipari szerkezetekre egyaránt. A hő és vízszigetelések a rekonstrukció során cserélendő, javításuk a nagyságrendekkel eltérő paraméterek kielégítési szükségessége miatt nem lehetséges. A külső és belső nyílászárók részben nem javíthatóak, részben nem felelnek meg, így cserélendők. A padló és falburkolatok állapotuk miatt, és a rekonstrukcióból következő funkciómódosulások okán is teljes felületen cserélendők. Az épületgépészeti és elektromos rendszerek teljes cseréje szükséges a funkcióátalakulások, és a műszaki megfelelőség miatt. Gondoskodni kell a piactér térvilágításáról, épületgépészeti ellátásáról. Mind a csarnok, mind a piactér berendezései elavultak, felújításuk nem lehetséges, cserélendők A piactér és a csarnok több évtizeddel ezelőtti előírásoknak, szabványoknak megfelelő infrastruktúra. Fizikai paraméterei okán csak jelentős üzlettér hasznos alapterület - csökkenés mellett képzelhető el a mai előírások és szabványok betartása. A megoldás azonban így is csak kompromisszum lehet, részben a meglévő, és megtartható épületszerkezetek miatt, részben az adottságként meglévő közlekedési kapcsolatok miatt. A helyzetet tovább rontja az épületben meglévő, és megtartandó idegen funkció, és üzemeltető. Általánosságban jellemző kültéren és beltérben - a zsúfoltság, ebből eredően a közlekedési kényelmetlenségek sora. Nem biztosított a kényelmes parkolás sem a vásárlók, sem az árusok részére, nehézkes a kistermelői áruszállítás.

14 Összegzés: fentiek, és a technológiai, valamint a közműfejezetek alapján megállapítható, hogy a meglévő piactér és csarnok rekonstrukciós munkái az alábbiak figyelembevételével valósulhatnának meg: A meglévő épületanyagból minimális mennyiség tartható meg- alapok, pillérváz, főtartók. Emeletráépítés csak szerkezeti megerősítéssel lehetséges A szak- és szerelőipari részek teljes cseréje indokolt. Csökken a jelenlegi kapacitás, a hasznos alapterület. A funkció csak kompromisszumokkal alakítható ki. Csak részben oldható meg a parkolási probléma. Nem alakítható ki megfelelő nagyságrendben, a beruházást segítő, bérbe adható, más funkciójú terület. A rekonstrukció elvégzésének idejére az érintett terület üzemeltetését szüneteltetni kell, ez mindkét terület esetében előreláthatóan 6-6 hónap. Az elemzés eredménye ezek alapján az, hogy a meglévő épület és piactér bővítési, és rekonstrukciós munkáinak gazdaságossága megkérdőjelezhető. Megfontolásra javasoljuk az épület teljes lebontását, új, nagyobb, több funkciójú épület építését, illetve újabb telkek bevonásával a terület bővítését. Egy hosszú távú, megoldást, mely gazdaságilag is a legkedvezőbbnek tűnik. Egy több ütemű beruházás lehetőségének megvizsgálása további lehetőségeket is teremthet. Így az alábbiakkal lehet számolni: A beruházást segítendően jelentős nagyságú, bevételt biztosító, önállóan megközelíthető, mérhető, üzemeltethető funkció telepíthető. Terepszint alatt gazdaságosabban, a funkcionális igényeket követő nagyságrendű parkoló építhető. A közlekedési kapcsolatok kompromisszumok nélkül megoldhatók. Az érvényes előírásoknak, szabványoknak megfelelően telepíthetők a funkciók szabadon. A több üteműség lehetőséget ad az új piaci funkciók megépítésére úgy, hogy a piacot nem kell hosszabb távra bezárni, hisz az új telekrészen az átmeneti üzemeltetés megoldható.

15 15 Megjegyezzük, hogy rendelkezünk tanulmányterv szintű megoldással a teljes térrekonstrukcióra is. Igény esetén e tanulmány részletes ismertetni tudjuk. 3. Közművek, útkapcsolatok: 3.1 Vízellátás: A tervezési terület előtt halad el a Nyírségvíz Rt. kezelésében lévő Rákóczi úti közüzemi hálózat gerincvezetéke, melyeknek dimenziója a DN AC, illetve az Búza illetve Új utcán DN 100 KM vezeték, melyről új bekötéssel az ellátás biztosítható. A szolgáltató nyilatkozata alapján a létesítmény vízellátásának elvi akadálya nincs, a meglévő csatlakozásokat szanálni szükséges. 3.2 Szennyvízelvezetés: A tervezési területe előtt halad el a Nyírségvíz Rt. kezelésében lévő Rákóczi F. úti közüzemi hálózat gerinc vezetéke, melyeknek dimenziója a NA300 AC. A beruházói szándék szerint a létesítmény szennyvízelvezetésére új bekötéseket építünk ki. A létesítményben keletkező szociális jellegű szennyvíz befogadója a közmű üzemeltetőjének nyilatkozata alapján a fenti csatornák által adott bármely tisztítóakna, mely meglévő városi közüzemi hálózat része. Előtisztítást igénylő szennyvízfajta az épületekben keletkezik, a kilépő zsíros szennyvizeket egy földbesüllyesztett zsírfogó aknával kezeljük a közcsatornába vezethetőség feltételeinek a biztosítására. A tervezett zsírfogók egy PURATOR FAK típusjelű 2 l/s kapacitású gyártmány, / alkalmazási engedéllyel rendelkező / műtárgyak. Műtárgy fedlapját D400 környezeti körülményre kell megadni. 3.3 Földgázellátás, energiabiztosítás: A tervezési terület mellett a Rákóczi úton és a Búza téren halad el a TIGÁZ Rt. kezelésében lévő közüzemi hálózat gerincvezetéke, melyeknek dimenziója DN110 KPE üzemi nyomása 3 bar. A tervezett csatlakozás hálózatfejlesztéssel oldható meg. A földgáz használat pontos meghatározását a Nyíregyházi Üzemigazgatóságon kell egyeztetni. 3.4 Távhő ellátás, energiabiztosítás: A tervezési terület mellett a Rákóczi úton halad el a NYÍRTÁVHŐ Kft. kezelésében lévő közüzemi hálózat gerincvezetéke, melyeknek dimenziója D200. A távhőszolgáltatásra való csatlakozáshoz a primer hálózat csatlakozási pontjait a szolgáltató megadta. A tervezett két létesítményben kialakítandó primer oldali hőközpontok a szekunder meleg és hidegenergia előállítására is alkalmasak lesznek.

16 16 A távhő használat pontos meghatározását a NYÍRTÁVHŐ Kft-nél kell egyeztetni, a csatlakozásnak műszaki akadálya nincs. A létesítmény megvalósításának feltétele az érintett, a Búza tér úttal párhuzamos átkötő DN150 a. vezetékszakasz kiváltása. 3.5 Közúti kapcsolatok, burkolatok: A tervezett létesítményt határolja a Rákóczi út, a Búza út, Új utca, melyek a Nyíregyházi Városüzemeltető és Vagyonkezelő Kft. kezelésben lévő városi közutak. A jelenlegi rendszer a környezet illetve az egyéb létesítmények közúti kapcsolatainak kialakításával nyeri el végső formáját, a beruházás kapcsán a jelenlegi elvi megoldások szabványosítása illetve részleges korszerűsítése történik meg. A létesítmény gyalogos megközelítésére új járdaburkolat kerül kiépítésre díszburkolati elemekből, a főbejárati homlokzatok és a belső terasz megközelítésére. A gyalogos közlekedők, valamint az épület bejáratai alkalmasak kerekes kocsis mozgáskorlátozottak közlekedésére is. A létesítmény tömegközlekedési kapcsolata a szomszédos, térségben meglévő autóbusz megállók által biztosított. 4. Alapterületi elemzés: 4.1 déli térrész teljes bontása, új, többfunkciós épületek építése Teremgarázs: teremgarázs -2 szint m2 360 gk. teremgarázs -1 szint m2 360 gk M2 720 GK Földszint: szabadpiac m2 Piaccsarnok m m2 I. emelet: funkció meghatározás nélküli terület m m2 II. emelet: funkció meghatározás nélküli terület m m2

17 17 III. emelet: funkció meghatározás nélküli terület m m2 IV. emelet: funkció meghatározás nélküli terület m m2 Épület összesen: M2 Megjegyzés: a 2-es teremgarázs megépítésének szükségessége a pontos funkció ismeretében elkészített parkoló mérleg alapján dől el. 4.2 déli térrész teljes bontása, új telekrészek bevonása, többfunkciós épületek építése Teremgarázs: teremgarázs -2 szint m2 360 gk. teremgarázs -1 szint m2 450 gk M2 810 GK Földszint: szabadpiac m2 Piaccsarnok m m2 I. emelet: funkció meghatározás nélküli terület m m m2 II. emelet: funkció meghatározás nélküli terület m m2 III. emelet: funkció meghatározás nélküli terület m m2 IV. emelet: funkció meghatározás nélküli terület m m2 Épület összesen: M2 Nyíregyháza

18 18 4. sz. melléklet a 161/2008.(V.26.) számú határozathoz: A piacok üzemeltetésére és fenntartásának körülményeire vonatkozó előírások 1. A piacokra vonatkozó élelmiszer higiéniai és egyéb követelmények: A vásári, piaci és vásárcsarnoki árusítás közegészségügyi szabályait az 59/1999. (XI. 26.) EüM rendelet szabályozza. Az állati eredetű élelmiszerekre vonatkozó egyes élelmiszer-higiéniai szabályokról a 66/2006.(IX.15.) FVM rendelet rendelkezik. Az élelmiszer előállítás és forgalombahozatal egyes élelmiszer-higiéniai feltételeiről és az élelmiszerek hatósági ellenőrzéséről a 68/2007.(VII.26.) FVM-EüM SZMM együttes rendelet rendelkezik. 2. Piacüzemeltetési, élelmiszerbiztonsági elvárások Magyarország uniós csatlakozása következtében a piacokon működő kiskereskedőknek kötelező alkalmazniuk a HACCP elnevezésű élelmiszerbiztonsági rendszert.