1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása

Átírás

1 1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása 1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása Történelmi előzmények A tulajdon tárgyai két fő kategóriába sorolhatók. Ingatlanoknak nevezzük azokat a tulajdoni tárgyakat, amelyek egyik helyről a másikra egyáltalán nem vagy csak állaguk lényeges sérelmével helyezhetők át, birtoklásuk fizikailag helyhez kötött. Ingatlan a földterület, illetőleg annak egyes elhatárolt részei; a telek és minden, ami vele alkotórészi kapcsolatban van (épület, növényzet stb.). Az ingatlanok kategóriájába nem sorolható jogtárgyakat ingóknak nevezzük (bútorok, tartós fogyasztási cikkek, gépek, stb.). Nemzeti vagyonunknak több mint felét az ingatlanok (termőföldek, erdők, épületek) teszik ki. Az ingatlanoknak a gazdasági életben betöltött kiemelkedő szerepük is megköveteli, hogy megbízható leltárt (nyilvántartást) vezessünk róluk. Már a római társadalomban is megtaláljuk a földek nyilvántartásának kezdetleges formáját. A római császárok ugyanis adószedés céljából felmérették a birodalom területét. A felmérés adatain kívül feljegyezték a termeléssel kapcsolatos ráfordításokat és a termelés eredményét is. Indiában (ie. III. szd.), ahol a földek közösségi tulajdonban voltak, a földművelő tömeg mellett már ott található a könyvelő, aki a gazdálkodásra vonatkozó számvetést vezeti és minden arra vonatkozó adatot katasztrál és regisztrál. Ezt a katasztert vezető könyvelőt agronomosnak nevezték. Az uralkodók a hadviseléshez, a várak építéséhez, továbbá a fényűző életmódjukhoz szükséges költségeket adóztatással biztosították. Adót szedni azonban csak meghatározott tulajdoni tárgy vagy jövedelem után lehet. A tárgyi adó legkorábbi formája a földadó. Ennek megállapítása és behajtása érdekében szükség volt a földek felmérésére és a mérés eredményének nyilvántartására. A föld, mint termelőeszköz már a legrégibb időkben is fontos szerepet töltött be a gazdasági és társadalmi életben. A föld birtoklása a hozzá fűződő gazdasági érdekeken túlmenően társadalmi rangot és a politikai hatalomból való részesedést is jelentett a tulajdonos számára. Minél nagyobb területet mondhatott magának a földesúr, annál nagyobb hatalommal rendelkezett. A birtokához tartozó falvak és várak lakóitól nemcsak adót szedett, hanem teljhatalmú bírájuk is volt. Érthető, hogy a föld birtoklásáért, valamint az abból származó gazdasági, társadalmi és politikai hatalom megszerzéséért állandó harc folyt. A föld birtoklása és használata szükségszerűen maga után vonta a birtokhatárok megjelölését és nyilvántartását. A társadalmi fejlődés során a földek nyilvántartásának különböző formái alakultak ki, amelyek célja részben a tulajdonjog biztonságának védelme, részben pedig az adóztatás volt. A városokban merült fel először annak a szükségessége, hogy a legfontosabb vagyontárgyak az ingatlanok tulajdoni viszonyait megbízhatóan nyilvántartsák. Az ingatlanokat a bíró és az esküdtek jelenlétében lehetett elidegeníteni. Ennek tényét külön erre a célra rendszeresített hiteles nyilvántartásba vezették be, melynek tartalmáról kérelemre városi okmányokat adtak ki. Ingatlan elzálogosítását is a hiteles könyvbe vezették be. 1-1

2 Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A két nyilvántartást együttesen már a telekkönyv előzményének lehet tekinteni, bár egyesítésüket csak 1840-ben rendelte el törvény. Pozsonyban már 1439-ben volt telekkönyv. Sopronból 1361-ből van olyan okirat, amelyben a bíró és az esküdtek bizonyítják, hogy X, Y-nak a városban háza, szőlője stb. van. Az ingatlanok nyilvántartásának hazai történetét végig nézve akár azt is mondhatnánk, hogy az általunk ismert nemzetközi ingatlankataszterek alapvető modelljeinek szinte mindegyike megjelent valamikor. 1. Sorrendben először (a XIII. sz.-ban) az okirattárak. Hiteles helyek őrzik a királyi, ill. más adományokról szóló okiratokat. Ezek a nyilvántartásnak ahhoz a speciális csoportjához sorolhatók, ahol a nyilvántartás tárgya nem maga az ingatlan, hanem a jogváltozásról (konkrét esetben a birtokváltozásról) szóló okirat. Itt a nyilvántartás nem a jog keletkezésének forrása, hanem a jog keletkezésének bizonyító eszköze. 2. A szabad királyi városokban kialakuló, a német városok szokásait átörökítő jelzálogkönyvek, ill. a tulajdon-átruházást bizonyító kezdetleges telekkönyvek. Pl. Sopronban a kezdetleges telekkönyvek nyomai a XV. századig nyúlnak vissza. A mintát adó kölni regiszterek is kétfélék voltak. Telekkönyvi típusú regiszterek, amelyek csak a tulajdon-átruházásokat rögzítették, másfelől a jelzálogkönyvek, amelyek kizárólag megterheléseket. Ezek a kataszterek a XIX. szd.-tól bevezetett egységes telekkönyvek mintái. 3. Betáblázási könyvek. Cseh-morva eredetűek. A nemesi ingatlanok, ezen belül a földbirtokok jelzálogkönyveinek tekinthetők. A bejegyzett, azaz betáblázott követelések kielégítési elsőbbséggel bírnak a be nem táblázottakhoz képest. Nem általános, tehát csak a betáblázott ingatlanok jelennek meg benne. 4. Földadókataszterek, amelyek II. József 1783-as adórendszer-tervezetének intézményi alapját, egyben segédeszközét képezték volna. Végül az évi márc. 4-i császári pátenssel, majd az évi VII. tc.-vel épültek be a magyar intézményi struktúrába. Általános és teljes; minden földingatlan (földrészlet) vonatkozásában. Hiányos a felépítményekre vonatkozóan. Célja a földadó statisztikai alapjának megteremtése, de szolgálja a földbirtokpolitikát és a területfejlesztést is. 5. Telekkönyv. Az ápr. 18-án kiadott igazságügyminiszteri helyszínelési rendelet alapján. Tárgyai a forgalomképes és megterhelhető ingatlanok, kiesnek a közjavak körébe tartozók. Célja a tulajdonjog biztonságának, az ingatlanforgalom zavartalanságának és a hitelezői érdekek védelme. 6. Egységes ingatlan-nyilvántartás, amely egyedülálló az európai ingatlankataszterek tekintetében. Formailag megőrzi a telekkönyv garanciális elveit. Ugyanakkor kibővíti a nyilvántartás tárgyi körét a nem telekkönyvezett ingatlanok beemelésével. Ezzel a nyilvántartás teljességét teremti meg, azaz ami az ingatlannyilvántartásban nem szerepel, az önálló ingatlanként nem létezik. A különböző nyilvántartások közül a modern kor követelményeinek csak azok felelnek meg, amelyek - egyedileg elkülönített és egyedileg azonosítható ingatlanokat tartalmaznak, - az ország egész területére kiterjedő, egységes rendszert képeznek. Ezeknek a követelményeknek a Magyarországon kialakított nyilvántartások közül csak a földadókataszter, a telekkönyv, az állami földnyilvántartás és az ingatlan-nyilvántartás felel meg. Fontosságuk miatt csak ez utóbbiakkal foglalkozunk a továbbiakban részletesen. 1-2

3 1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása A földadókataszter kialakulása Magyarországon Az első országos nyilvántartás bevezetésének terve, amely egyedileg elkülönített ingatlanokat tartalmazott volna II. József császár nevéhez fűződik, aki magáévá tette az akkori közgazdáknak azt a megállapítását, hogy a föld és a földművelés az egyetlen, mely új javakkal látja el az országot és ez a gazdálkodás igazi alapja. Ebből következően a földtulajdonosokat kell rendi állásukra tekintet nélkül megadóztatni, hogy így az állam is részesüljön a megtermelt javakból. Magyarországon ebben a korban elvileg minden föld az állam elvont személyiségét kifejező "Szent Korona" tulajdona volt. A föld tulajdonjogát a nemesség gyakorolta. A nemesek tulajdonában levő földet a jobbágyok művelték. Az adót az országgyűlés szavazta meg és vetette ki a megyékre az ún. porták száma szerint. A porta eredetileg házat jelentett, a megyénként megállapított házak száma azonban nem volt pontos, mert ha bármi okból valamelyik vármegye adóját csökkenteni vagy növelni akarták, egyszerűen a porták számát változtatták meg. A megyék az adót a jobbágyoktól hajtották be. II. József központosított hatalmának teljében, 1786-ban határozta el, hogy a nemesség által megakadályozott, de a korszellemtől követelt újszerű adózási módot, a földadót és az ehhez szükséges földmérést elrendelje. A felmérés házszámozással és népszámlálással kezdődött. A házak megszámozására, mely községenként 1-től kezdve folytatólagosan és nem utcánként történt, nemcsak a földmérés miatt, hanem az ország adójának az egyes vármegyékre való előírása miatt is szükséges volt. Tekintettel arra, hogy a házszámozás kiterjedt a nemesek tulajdonában levő házakra is, az nem ment minden nehézség nélkül. Néhány megyében a katonaságnak is közbe kellett lépnie. A házszámozást követte a tulajdonképpeni felmérés. Ennél a községi elöljáróság jelenlétében az ingatlanokat tulajdonosaiknak kellett felmérniük. Az urasági nagybirtokokat, a nagy erdőségeket és a magas hegységekben elterülő ingatlanokat mérnökök mérték fel mérőasztallal. Ebben az időben mai értelemben vett földmérést nem lehetett végrehajtani, mert az ország területét ábrázoló részletes térkép katonai titok volt. Ezért a földmérés végeredményét térkép készítése nélkül állították össze. Térkép készítését egyébként az is szükségtelenné tette, hogy a kataszteri felmérést megelőzően az egész Monarchiát térképezték a hadsereg mérnökei. Községenként és dűlőnként ún. Fassionális Tabellákba jegyezték be a parcellákat, a tulajdonos nevét, és házszámát, a művelési ágat, továbbá a területszámításhoz szükséges méreteket. A margón az egyes parcellákról kis ábrákat készítettek. A terület mértékegysége a kataszteri hold (kh) volt. A felmérés kiterjedt a földek művelési ágára is. A rendelet 9 művelési ágat különböztetett meg: szántóföldek, több év alatt egyszer művelhető szántók, halastavak, rétek, kertek, mezők és havasok, tövis bokrok, szőlők, erdők. Az ingatlanok jövedelmét a tulajdonosok bevallása és egy ellenőrző bizottság becslésének alapján átlagos értékben állapították meg az közötti 10 éves időszak figyelembevételével. A munkálatokat négy éve alatt fejezték be, és az új kataszter november 1-jén hatályba is lépett. II. József halálával a nemesi vármegyék visszanyerték 1-3

4 Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz önkormányzatukat. Első dolguk a földmérés adatainak elpusztítása volt. Ezzel ismét a régi adózási rendszer lépett érvénybe. A földadókataszter bevezetése A Magyar Királyság területén az október 20-án kiadott nyíltparancs az "állandó katasztert" rendszeresítette éppúgy, mint ahogyan azt Ausztriában az december 23- án kelt császári pátens elrendelte. Minthogy az ennek alapfeltételét képező részletes felmérés rövid időn belül hazánkban sem volt végrehajtható, itt is "ideiglenes kataszter" (korabeli szóhasználattal: földadóideiglen) készítését rendelték el az március 4-én kelt nyíltparanccsal. A földek megadóztatásának egyik esetében a földbirtok, a hozzá tartozó felszerelés és állatállomány értéke képezi az adó alapját, ez az értékkataszter, míg a másik esetben a föld tiszta hozadéka alapján történik az adó összegének megállapítása, ez a hozadéki kataszter. Ideiglenes kataszter Az évi nyíltparancs a hozadéki kataszter bevezetését rendelte el. A hozadékkataszter vagy földadókataszter olyan nyilvántartás, ami megbízható alapot nyújt a földek adóztatásához. A földadó kivetéséhez ismerni kell: - a földadó alanyát, - a földadó tárgyát, - a földadó alapját. A földadó alanyának azt tekintették, aki a földet ténylegesen birtokolta. A földadó tárgya minden gazdaságilag hasznosítható földterület, alapja pedig az átlagos gazdálkodás mellett tartósan elérhető tisztajövedelem volt. Az október 20-i nyíltparancs alapján 1853-ban megindították a háromszögelést, majd 1856-ban a részletes felmérést. A földadókataszter elkészítésével kapcsolatos feladatokat községenként egy-egy bizottság végezte. A meglevő alkalmas térképanyagot felhasználták. Ahol térkép nem volt, ott a község határát, majd ezen belül a dűlők határait felmérték, és területüket meghatározták. E kereten belül azután az egyes földrészleteket becslés vagy bevallás alapján vették fel. Innen ered a "vallományi" munkálat elnevezés. Egyidejűleg feljegyezték a földek művelési ágát is. Hat művelési ágat különböztettek meg: szántó, rét, szőlő, legelő, erdő nádas. A földeket minden művelési ágban három minőségi osztályba sorozták. A földadó alapjául szolgáló tiszta jövedelmet a művelési ágak és minőségi osztályok szerint a terméseredmények, a terményárak és a gazdálkodási költségek figyelembevételével állapították meg. A földek adatairól községenként külön jegyzéket, ún. adótelekkönyvet készítettek. Ezeket a munkálatokat, a szabadságharcot követő időben a magyar alkotmányba ütköző módon léptettek életbe, ezért a nép körében még sokáig megmaradt az ellenszenv a felmérési munkákkal szemben. A munka irányítása 1867-ig, a kiegyezésig Bécsből történt, akkor vette át ezt a szerepet a magyar pénzügyminisztérium. Az ideiglenes kataszter alapján történt a földadó kivetése egészen 1884-ig. Állandó kataszter Az ideiglenes kataszter készítésével kapcsolatosan szerzett tapasztalatokat felhasználva az évi VII. törvénycikk (mai elnevezéssel: törvény) "a földbirtok arányos 1-4

5 1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása megadóztatása céljából " a hevenyészve összeállított ideiglenes kataszter helyett új, állandó földadókataszter készítését rendelte el. A munkálatok tíz évig tartottak és ben fejeződtek be. A korábbi ideiglenes nyilvántartástól az állandó kataszter a következőkben tért el: - a földek területét részletes felméréssel határozták meg, - a nyilvántartott művelési ágak és minőségi osztályok száma növekedett, - a hozadék megállapítására irányuló becslést országosan egységesen és egyidejűleg végezték el. Tulajdonosként a tényleges birtokost tüntették fel. Az állandó kataszter alapja a községenként készített a község összes földrészleteit a helyrajzi számok növekvő sorrendjében tartalmazó kataszteri telekkönyv és az egy tulajdonban levő földrészletek adatait tartalmazó kataszteri birtokív volt. A gazdálkodásra alkalmas földeket hét művelési ágban tartották nyilván (szántó, kert, rét, szőlő, legelő, erdő és nádas). Ezeken kívül nyilvántartották azokat a területeket is, amelyeken mezőgazdasági termelés nem folyt. Pl.: épület, udvar, közterület, vasút, árok stb. Ezeket összefoglaló néven földadó alá nem eső területeknek nevezték (ma is használt földhivatali rövidítése: FANET). A földadó alapját továbbra is a föld tiszta hozadéka (tiszta jövedelme) képezte. A magyar földadó tehát az ún. hozadéki, másképp tárgyi adók csoportjába tartozik, mely a földnek meghatározott hozadékát vonja el, és nem veszi figyelembe az adóalany személyes viszonyait: az általa befektetett tőke nagyságát, a gazdálkodás milyenségét, a földet terhelő adóságokat stb. A földadó, továbbá százalékos adó, amely tárgyi jellegéből következően nem progresszív. A földadó kulcsa az aranykorona értékben megállapított kataszteri tisztajövedelem bizonyos százaléka volt (pl. 20 %). Végül a magyar földadót felosztásos adónak is szokták nevezni, mivel azt egy összegben vetik ki a községekre, amit azután az időközi változásokat (tulajdonosváltás, művelési ág változás, stb.) is figyelembe véve, a községek hajtanak be földbirtokuk kataszteri tiszta jövedelmének arányában az egyes adókötelezettektől. Tulajdonosként a tényleges birtokost tüntették fel. A művelési ágakban bekövetkezett változások nyilvántartását a törvény nem írta elő, így az állandó kataszternek már érvénybe lépése idején is súlyos hibái voltak. Ezen kívánt segíteni az évi V. tc., amely elrendelte a művelési ágak változásának kötelező bejelentését és nyilvántartását. A földrészletekben bekövetkezett változásokat 1950-ig a műszaki nyilvántartás vezette, ill. a műszaki nyilvántartás alapján érvényesültek ezek a változások a telekkönyvben és a földadókataszterben. Munkarészül a birtokváltozási jegyzékek szolgáltak, amelyek az egyes földrészletek változás előtti és változás utáni adatait tartalmazták. A birtokváltozási jegyzék évszám szerinti megfelelő tételére a területjegyzékben volt utalás, melynek alapján a földrészlet változott adatai megtalálhatók voltak. A változott állapotot a kataszteri térképen kezdetben kék, majd később piros színnel tüntették fel. A birtokváltozási jegyzék alapján a földadókataszter részére változási jegyzéket készítettek, ennek ez alapján vezették át a változásokat a kataszteri telekkönyvben és a birtokíveken. 1-5

6 Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A megosztási vázrajzon ábrázolt változást a térképen és a földadókataszterben csak a telekkönyvi hatóság által megküldött jogerős végzés alapján lehetett átvezetni. Az állandó kataszter, amelyet óta földadókataszternek neveztek, gyakorlatilag 1950-ig volt érvényben, amikor a műszaki nyilvántartást és a földadókataszteri nyilvántartást egyesítették. Kataszteri tisztajövedelem A földadókataszter döntően az adóztatás érdekében került bevezetésre. A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területek a befektetett munka árán tulajdonosuknak a talaj természeti és termelési adottságaitól függő jövedelmet biztosítanak. A tisztajövedelem az, ami a termény árából a termelési költségek levonása után a tulajdonos javára visszamarad. Minél nagyobb az elérhető tisztajövedelem, annál értékesebb, minél kisebb tisztajövedelem származik a termelésből, annál kevésbé értékes a terület. Ebből következően: minél nagyobb valamely talaj termelésből származó jövedelme, annál nagyobb részt kell vállalnia a terület tényleges birtokosának a közterhek viseléséből. A terméseredmények állandó összeírása, az üzemi költségek megállapítása, valamint a tisztajövedelem minden évben való kiszámítása megoldhatatlan feladatot jelentene. Szükség van tehát egy értékmérőre, melynek alkalmazásával egyszerűen lehet mérni a termőföldek termelési értékét és abból a tulajdonosokat illető közterheket. Ilyen értékmérő a kataszteri tisztajövedelem, amely egy bizonyos földterület hosszabb időn át megfigyelt átlagtermelésének átlagos ára és a termelésre fordított átlagos költségek különbsége. A földek tiszta hozadékának megállapítására az ország területét becslőjárásokra osztották fel. A becslőjárás a megszűnt államigazgatási járásnál általában kisebb terület, amelyen a gazdálkodásra kiható termelési, földrajzi, éghajlati és közgazdasági tényezők nagyjából azonosnak tekinthetők. Amennyiben valamely területen a gazdálkodási viszonyok annyira eltérőek voltak, hogy azokat a becslőjárás többi részével azonosítani nem lehetett, (Pl. több csapadék, kedvezőbb értékesítési lehetőség stb.) a becslőjárás többi részétől leválasztották, és osztályozási vidéknek nevezték. A becslőjáráson (osztályozási vidéken) belül az azonos művelési ágú földeket a termelési-, gazdasági tényezők és az értékesítési viszonyok figyelembevételével minősítették, ill. osztályba sorozták. Minden művelési ágra vonatkozóan annyi minőségi osztályt vezettek be, amennyire az említett tényezők különbözősége miatt szükség volt. Egy művelési ágra legfeljebb nyolc osztályt lehetett megállapítani. Minden becslőjárás, ill. osztályozási vidék területén az egyes művelési ágak keretében minőségi osztályonként kijelöltek egy-egy típustalajt, amely jól jellemezte az egyes minőségi osztályokba tartozó földek jellegzetes tulajdonságait. Ezeket a típustalajokat járási mintatereknek nevezzük. Az egyes községekben előforduló művelési ágak és minőségi osztályok mindegyikére községi mintateret jelöltek ki, majd a község határában fekvő földterületeket a mintaterekhez hasonlítva a megfelelő minőségi osztályba sorozták. A művelési ágak minden egyes minőségi osztályára vonatkozóan kiszámították, hogy 1 kataszteri hold (kh) területen milyen átlagos tisztajövedelem érhető el. Az átlag kiszámításához a terméseredmények tíz évi, a terményárak és a termelési költségek hat évi átlagát vették figyelembe. A kataszteri tisztajövedelmet az akkori pénznemben előbb osztrák értékű forintban, majd aranykoronában (AK) fejezték ki. Napjainkban az 1 hektár (ha) területre átszámított kataszteri tisztajövedelemi adatokat (AK-t) művelési áganként összeállított táblázatok tartalmazzák. Nézzük példaképpen egy becslőjárás (osztályozási vidék) kataszteri tisztajövedelemi fokozattábláját. 1-6

7 1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása Művelési ág Minőségi osztály Aranykorona érték (fillérben)/ha Szántó Kert Rét Szőlő Legelő Erdő Nádas táblázat: Kataszteri tisztajövelmi fokozattábla A táblázatból megállapítható, hogy a becslőjárás területén a földeket milyen művelési ágakban hasznosítják és azok milyen minőségi osztályba tartoznak. Így például abban a becslőjárásban, amelyre a mellékelt. táblázat vonatkozik, a tisztajövedelmet befolyásoló tényezők annyira különbözők, hogy a szántó, rét és legelő művelési ágakból nyolc (a maximális) minőségi osztályt kellett felállítani. Az erdő művelési ágban hét, a kert művelési ágban négy, a szőlő művelési ágban két minőségi osztály felállítása is elegendő volt. A becslőjárás területén nádas nem fordult elő. A tisztajövedelmi táblázatban az egyes értékek 1 ha földterület kataszteri tiszta jövedelmét mutatják művelési áganként és minőségi osztályonként. Ennek alapján kell kiszámítani az ugyanezen becslőjáráshoz tartozó adott földterület kataszteri tisztajövedelmét. Példa: A 6 ha 4518 m 2 5. osztályú szántó kataszteri tisztajövedelme: ha x 1250 fillér/ha = 80,65 AK. Az AK/kh-ban adott értékeket a c = 1 ha/1 kh = viszonyszámmal szorozva válthatjuk át AK/ha-ba. Pl. 20,00 AK/kh-nak 20,00 AK/kh x c kh/ha = 34,75 AK/ha felel meg. A kataszteri tisztajövedelem több mint 100 évvel ezelőtti bevezetése óta a közgazdasági és agrotechnikai viszonyok jelentős mértékben megváltoztak. Ezért a földek jövedelemtermelő képessége és az azt jellemző értékszám is eltér a valóságtól. Az aranykorona-értéknek még akkor is, ha aránytalanságokat tükröz jelentős szerepe van a mező- és erdőgazdasági területekkel kapcsolatos jövedelem-elvonásban, a napjainkban zajló tulajdoni reform végrehajtásánál, a kisajátított földekért járó kártalanítás megállapításában stb. Nyilvántartására egy korszerűbb földértékelésre történő teljes áttérésig még szükségünk lesz. 1-7

8

9 2. előadás: Az állami földnyilvántartás 2. előadás: Az állami földnyilvántartás Mint az előzőkből is kitűnik a földadókataszter döntően az adóztatás érdekében készült. A földadó-kataszteri nyilvántartás pontos vezetésére azért volt szükség, mert ennek alapján vetették ki egyrészt a földadót, másrészt az adatokat különböző földbirtokstatisztikai kimutatások összeállításánál is felhasználták. Döntő jelentősége volt a kataszteri tisztajövedelemnek, mert az képezte a földadó alapját, de fontos szerepe volt a vagyonátruházási illetékek kiszabásánál, a jövedelem- és vagyonadó kivetésénél, továbbá számos adópótlék jellegű közszolgáltatásnál is. Az évben elindított földreform, a tagosítások és a földrendezések, valamint a mezőgazdaság ún. szocialista átszervezésében is a földadókatasztert használták fel, mivel tartalmazta az említett feladatok végrehajtásához szükséges adatokat. A mezőgazdaság szocialista átszervezése után a földadókataszter további korábbi célja az adóztatás háttérbe szorult. Egyéni gazdálkodás a megművelhető földterületnek mintegy 5 %-án folyt. A földből származó jövedelem-elvonásnak már nem volt alapvető jelentősége, mert az állam a bevételt más csatornákon keresztül biztosította. Ellenben továbbra is szükség volt egy földleltárra, amely a földekre vonatkozó népgazdasági tervezésnek, statisztikai adatgyűjtésnek, a földek rendeltetésszerű használata ellenőrzésének, a területrendezésnek, az üzemi földnyilvántartások vezetésének, továbbá a földekkel kapcsolatos egyes pénzügyi kötelezettségek megállapításának alapját képezte. Ezt a szerepet töltötte be az január 1-jén hatályba lépett állami földnyilvántartás, amelynek országos hatáskörű szerve az Állami Földmérési és Térképészeti Hivatal (ÁFTH) volt. Az állami földnyilvántartással kapcsolatos feladatokat illetékességi területén az ÁFTH megyei (fővárosi) földmérési és földnyilvántartási felügyelősége látta el. Az állami földnyilvántartás tárgya az ország egész területe, annak minden földrészlete tekintet nélkül azok fekvésére, rendeltetésére, vagy hasznosításának módjára, továbbá arra, hogy tárgyai-e a telekkönyvezésnek, vagy sem. Nem tárgyai az állami földnyilvántartásnak a felépítmények, a földalatti képződmények és létesítmények (bányák földalatti része, barlang, pince stb.). Az állami földnyilvántartás az ország területét községenként (városonként), Budapesten és a megyei jogú városokban kerületenként tartotta nyilván. Egy-egy község (város), városi kerület határán belül a belterületi földrészletek a külterületi földrészletektől elkülönítve szerepeltek a nyilvántartásban. Eszerint külön készültek a földnyilvántartási munkarészek a belterületről és külön a külterületről (illetve később a zártkertekről). A belterületnek a külterülettől való elkülönített nyilvántartását főleg egymástól eltérő rendeltetésük indokolja. Az állami földnyilvántartás munkarészeit alap- és kiegészítő munkarészekre osztották. Alap-munkarésznek nevezték azokat, amelyekben egy-egy nyilvántartási egység (belterület, külterület, zártkert) határán belül fekvő valamennyi földrészlet adatai megtalálhatók, és amelyek hosszabb ideig alkalmasak azok adatainak nyilvántartására. Az alap-munkarészek a következők voltak: - földnyilvántartási térkép, - községi földkönyv, - birtokívek - községi összesítők. 2-1

10 Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Kiegészítő munkarésznek nevezték azokat, amelyek az alap-munkarészek elkészítéséhez és használatához, valamint a változások átvezetéséhez voltak szükségesek. Ezek a következők: - névmutató, - helyrajziszám-mutató - változási jegyzék, stb. Földnyilvántartási térkép céljára a földmérési alaptérkép egyik ún. nyilvántartási példányát használták. Amennyiben egy újbóli felmérés vagy térképfelújítás, ill. a nyilvántartási adatrendezés csak a belterületre vagy csak a zártkertre, ill. a külterületre terjedt ki, külön térkép készült az egyes nyilvántartási egységekről (az ún. fekvésekről). A község belterületi, zártkerti és külterületei földrészleteiről külön községi földkönyv készült, amely a helyrajzi számok sorrendjében tartalmazta a fekvés földrészleteinek földnyilvántartási adatait: terület, művelési ág, kataszteri tisztajövedelem, stb. A birtokívek a földrészletek adatait a kezelők, használók, ill. a tulajdonosok szerint elkülönítve tartalmazták. Külön birtokívek készültek ugyanazon tulajdonos belterületi, zártkerti és külterületi földrészleteiről. A tulajdoni viszonyokra vonatkozó adatokat a birtokív címlapjára jegyezték fel. (melléklet). A tulajdonos (tulajdonosok) neve mellett az erre a célra szolgáló rovatban feltüntették a tulajdoni részarányt, amely azt fejezi ki, hogy a birtokívbe felvett földrészletekre vonatkozóan a tulajdonjog milyen arányban oszlik meg a tulajdonostársak között. Ha a birtokívbe felvett földrészleteknek egyetlen tulajdonosuk van, a tulajdoni részarány 1/1. Ha a tulajdonjog kettő vagy több tulajdonostárs között egyenlő arányban oszlik meg, a tulajdoni arány 1/2-1/2 vagy 1/3-1/3, 1/4-1/4 stb. lesz. Egy birtokívre vonatkozóan a tulajdoni részarányokat kifejező törtszámok számlálói összegének meg kell egyeznie a közös nevezővel. Egy birtokívbe csak azokat a földrészleteket jegyezték be, amelyekre vonatkozóan a tulajdoni viszonyok azonosak voltak. Ha egy vagy több földrészlet A-nak és B-nek 1/2 1/2 arányban képezte osztatlan közös tulajdonát, valamennyi földrészletet egy birtokívben vették fel. Ha az egyik földrészlet 1/2-1/2, a másik földrészlet 1/3 2/3, a harmadik pedig 3/4 1/4 arányban képezte A és B közös tulajdonát, mindhárom földrészletet külön birtokíven vették fel, a birokívek címlapjain pedig A-t és B-t tüntették fel a megfelelő részaránnyal. A birtokív belső lapjain feltüntetett földrészletek területi és kataszteri tisztajövedelmi adatait összesítették. A végösszeg mutatta a címlapon feltüntetett tulajdonos (tulajdonostársak) belterületi, zártkerti vagy külterületi földrészleteinek együttes területét és kataszteri tisztajövedelmét művelési áganként részletezve. A község egyes fekvéseiről készült birtokívekbe felvett földrészletek együttes területi és kataszteri-tisztajövedelmi adatai megegyeznek a belterületi, zártkerti, ill. külterületi földkönyv zárlati eredményeivel. A telekkönyv A nemesi társadalom tulajdoni viszonyait az ősiség jellemezte: - Adományrendszer, vagyis a nemesi birtokra vonatkozó tulajdonjogot a király adományozta; 2-2

11 2. előadás: Az állami földnyilvántartás - Háramlási jog. Utód hiányában vagy hűtlenség esetén a tulajdonjog visszaszállt a koronára; - A tulajdonos rendelkezési jogának korlátozottsága a családdal szemben. A tulajdonos a család, az egyének használók voltak. Így az ősiségen és a jobbágyságon alapuló feudális viszonyok kizárták a telekkönyv intézményét, amely egyedileg elhatárolt, tisztázott tulajdoni viszonyú, szabad rendelkezésű ingatlanokat tételez fel. Hazánkban a telekkönyvi nyilvántartás bevezetése osztrák mintára történt az 1853-ban kiadott igazságügy miniszteri helyszínelési rendelet alapján. A telekkönyv a bíróság által vezetett olyan községenként elkülönített nyilvános jegyzék volt, amely az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjog és más jogok, valamint fontosabb tények és körülmények feltüntetésére szolgált és a bejegyzett jogok (tények, körülmények) fennállását hitelesen tanúsította. A telekkönyvet amely betétekből, térképekből, különböző mutatókból és irattárból állt a járásbíróságok, mint telekkönyvi hatóságok vezették január 1-jéig, amikor átkerült a földhivatalokhoz és fokozatosan egyesítették az állami földnyilvántartással. A XIX. század közepén végzett helyszínelés alkalmával az adatok megállapítása a tényleges birtoklás alapján történt. A megállapított adatokat az ún. telekjegyzőkönyvekben foglalták össze. Telekkönyvezés tárgya volt általában minden önálló ingatlan, a közterületek, folyók, patakok és a természetes tavak medrének kivételével. Ha azonban a nem telekkönyvezett közterület rendeltetése megváltozott, pl. út- vagy folyószabályozás folytán az útnak vagy a folyómedernek egy része valakinek a kizárólagos tulajdonába (használatába) került, telekkönyvezni kellett. Régi telekkönyvi jogunkban a nyilvántartási egység a jószágtest volt, ami nem volt azonos az ingatlan fogalmával. Ebben a birtokrészlet (parcella) volt a legkisebb nyilvántartási egység, de rendszerint több ingatlan tett ki egy jogi egységet, jószágtestet. A jószágtestek kialakításáról helyszínelési rendeletek intézkedtek. Külön-külön jószágtestet kellett kialakítani a nemesi birtokból, a volt szabadbirtokból és a volt jobbágytelkekből. A volt nemesi birtok és a volt szabadbirtok tulajdonosának a tetszésére volt bízva, hogy egy vagy több jószágtestként telekkönyveztette-e az ingatlanát. A volt jobbágytelkeket azonban egy jószágtestként kellett telekkönyvezni, akárhány parcellából is álltak. Az egységes jószágtestet alkotó birtokrészletek gyakran egymástól távol terültek el. A telekkönyvbe jogot csak egész jószágtestre lehetett bejegyezni, annak egy birtokrészletére nem. A jószágtest azonban csak látszat egységet jelentett, mert a tulajdonos kérelmére a jószágtestből bármelyi birtokrészletet másik telekjegyzőkönyvbe lehetett átvinni, így az külön jószágtestté vált, amire már lehetett külön jogokat bejegyezni. Új telekkönyvi jogunk (54/1960.(XI. 27.) Korm., 2/1960. (XII. 25.) I. M. sz. rendeletek) a jószágtest elavult és nehezen kezelhető konstrukcióját elvetette, és helyette bevezette az önálló ingatlan fogalmát. Az alapul szolgáló telekkönyvi térképeket a helyszínelő bizottságok sokszor vetület és méretarány nélkül egy példányban készítették. Nagyobb dűlőkből térképlaponként egyet rajzoltak. Kisebb dűlőkből kettő vagy több került egy lapra. Ez a térkép tájékoztató jelleggel azt mutatta, hogy az ingatlanok milyen sorrendben helyezkednek el a természetben. A birtokrészletekbe írt helyrajzi számok megegyeztek a telekjegyzőkönyvek helyrajzi számaival. Ezeket maguk a telekkönyvvezetők adták. Változáskor ugyancsak ők végezték a birtokrészletek felosztását és a helyrajzi számok alátörését. Ez rendszerint 2-3

12 Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz szabadkézzel, saját ízlés szerint történt. Ahol a megosztást a térképi ábra kicsisége miatt nem lehetett magán a térképen elvégezni, ott a telekkönyvvezető a térkép szélére rajzolt nagyításon végezte el a megosztást. Az évi XXIX. tc. úgy rendelkezett, hogy a kataszteri térkép másolata legyen a telekkönyvi térkép, a telekkönyvi betétekbe pedig a kataszteri felmérés helyrajzi számait és területi adatait kell bejegyezni. Mindazokat a községeket, amelyek telekkönyvezése még nem a kataszteri felmérés adatainak felhasználásával történt telekjegyzőkönyves községnek nevezeték, szemben az ún. betétes községekkel, melyek telekkönyvezése kataszteri felmérésen alapult. Egy-egy telekkönyvi betétbe (telekjegyzőkönyvbe) azokat a földrészleteket foglalták össze, amelyeknek a tulajdonosa ugyanaz, ill. tulajdonostársak esetén a részarányok mindegyikre azonosak. A telekkönyvi betét (és a telekjegyzőkönyv is ) három lapból állt: A lap vagy birtoklap, B lap vagy tulajdoni lap, C lap vagy teherlap. Az A lapon a földrészletek helyrajzi száma, területe, fekvése és művelési ága volt feltüntetve. A B lapon a tulajdonos (tulajdonostársak) neve, a tulajdonszerzés jogcíme, valamint a tulajdonjogra vonatkozó feljegyzések, korlátozások voltak találhatók. (pl.: kiskorúság, gondnokság, elővételi jog, visszavásárlási jog, elidegenítési és terhelési tilalom stb.) A C lapra jegyezték fel az ingatlant terhelő kötelezettségeket, tehertételeket (haszonélvezeti jog, építési kölcsön, megváltási ár stb.). A kataszteri nyilvántartás (később az állami földnyilvántartás) adatainak kötelező használata miatt a földrészlet helyrajzi számára, területére, művelési ágára vonatkozó adatokat a telekkönyvi hatóság is köteles volt elfogadni. Ennek érdekében a telekjegyzőkönyves községek részletes felmérése és a földnyilvántartási munkálatok jóváhagyása után az illetékes telekkönyvi hatóságnak meg kellett küldeni a kataszteri térkép és a községi földkönyv másolatát a betétszerkesztés céljára. Ha olyan községben történt új részletes felmérés, amelynek telekkönyve már telekkönyvi betétekből állt, akkor a telekkönyvi betéteket át kellett alakítani. Ilyenkor ún. azonosítási jegyzéket is kellett a telekkönyv részére készíteni, amely a régi és az új helyrajzi számokat szembeállítja egymással. Telekkönyvi betétes községekben a földrészlet adataiban bekövetkezett változásokról készített vázrajzot az állami földmérés a helyrajzi számozás és a területszámítás tekintetében megvizsgálta. Az így elfogadott adatokat változási jegyzékbe foglalták, melyet megküldtek a telekkönyvi hatóságnak. Telekjegyzőkönyves községben a telekkönyvi hatóság a községi elöljáróság (városi adóhivatal) által közölt megváltozott helyrajzi számokat és területi adatokat ellenőrzés nélkül elfogadta. A telekkönyvi hatóság a telekkönyvi betétekben átvezetett változásokról esetenként végzés formájában értesítést küldött az illetékes földhivatalnak. Ez a kölcsönös értesítés és a változások közös átvezetése biztosította a telekkönyvi nyilvántartás és az állami földnyilvántartás közötti összhangot. A községek telekkönyvét általában annál a bíróságnál vezették, amelynek illetékességi területéhez a község tartozott. A telekkönyvi hatóságok január 1-jén átkerültek a földhivatalokhoz és az ingatlanokról vezetett két nyilvántartást 1980-ig ingatlannyilvántartás néven fokozatosan egyesítették. 2-4

13 2. előadás: Az állami földnyilvántartás Központi telekkönyv Központi telekkönyv létrehozását az indokolta, hogy a vasutak, és csatornák hitelképessége egyetlen helyen vezetett nyilvántartásból megállapítható legyen ig a vonalas létesítményekhez megszerzett és kisajátított területek ugyanúgy a helyi telekkönyvekben kerültek felvételre, mint bármely más magánterület. Így pl. egy vasútvonal területe annyi telekkönyvben volt nyilvántartva, ahány községen áthaladt. Tehát a vasútnak még a területeit sem lehetett összefüggően áttekinteni, annak létesítményeire és felszereléseire pedig még csak következtetni sem tudtak. Így valamely vasútvonalnak (csatornának) az értéke a telekkönyvből amely legfeljebb a hozzá tartozó terület nagyságát tüntette fel nem volt megállapítható. Az akkori vasutak általában magántársaságok tulajdonában voltak, amelyek az építés és fejlesztés érdekében hitelre szorultak. A hitelezőknek pedig a hitelezett tőke és a kamatok biztosítása végett ismerniük kellett az adós vasúttársaság állagának teljes értékét, vagyis fontossá vált a földterületnél lényegesen nagyobb értékű létesítmények nyilvántartása. Ezeken a hiányosságon segített az évi I. törvénycikk, amely a vasutak és csatornák részére központosított telekkönyvek nyitását és vezetését rendelte el. Az ennek értelmében létrehozott központi telekkönyv már a társaság teljes ingatlanvagyonát összefoglalva tüntette fel, így abból a vállalat jelentőségére, hitelképességére következtetni lehetett. Mindegyik vonalas létesítmény részére a bejelentés sorrendjében egy központi telekkönyvi betétet fektettek fel, melyhez térképek és egyéb iratok tartoztak. A betét egy főlapból, az érintett községek számával megegyező birtoklapból, egy tulajdoni lapból és egy teherlapból állt. A II. világháborút követő államosítások után a hitelképesség igazolására nem volt szükség, ezért a továbbra is fenntartott központi telekkönyv csak az állami földnyilvántartás kiegészítőjeként működött az egységes ingatlan-nyilvántartás létrejöttéig. 2-5

14

15 3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai 3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai Magyarországon közel 100 éven keresztül két nyilvántartást vezettek az ingatlanokról; a földadó kataszteri nyilvántartást (később állami földnyilvántartást) és a telekkönyvi nyilvántartást. Egyik nyilvántartás sem volt teljes. A telekkönyv nem tartalmazta az állami tulajdonban levő közterületeket (pl. utcákat, vasutakat, csatornákat), a földnyilvántartásnak pedig nem voltak tárgyai az egyéb önálló ingatlanok (pl.: öröklakások, szövetkezeti lakások stb.). Az állami földnyilvántartás feladata mint ismeretes a földrészletek helyrajzi számának, területének, művelési ágának és a talaj minőségének megállapítása és a természetbeni állapottal egyező nyilvántartása. Ezzel szemben a telekkönyvi nyilvántartás feladata az ingatlanokra vonatkozó jogok és jogi korlátozások, valamint kötelezettségek nyilvántartása. Természetesen az állami földnyilvántartás sem nélkülözhette a tulajdonos, a kezelő vagy használó nyilvántartását, a telekkönyv pedig a földrészlet adatainak nyilvántartását. Ebből következik, hogy a kétféle nyilvántartás között párhuzamosság (kettősség) állt fenn. A tulajdonjogot és az egyéb jogokat csak a telekkönyv szavatolta hitelesen, ugyanakkor nem "felelt" a területnagyságért. A térképi ábrázolás (terület, művelési ág, földminőség stb.) tekintetében viszont az állami földnyilvántartás volt a mértékadó. A két nyilvántartás helyileg is elkülönült egymástól, a földnyilvántartást a földhivatalok, a telekkönyvet a bíróságok vezették. Az egymást átfedő két nyilvántartás naprakész vezetése többletköltségekkel járt. Mivel egyik nyilvántartás sem volt teljes, valamely ingatlan közhiteles állapotát csak az állami földnyilvántartás és a telekkönyv adatainak egybevetésével lehetett megismerni. Az ingatlanokat érintő különböző intézkedések következtében (pl. a földreform, a tagosítások, az államosítás, a mezőgazdaság ún. szocialista átszervezése, a földtörvény végrehajtása stb.) az ingatlanok adataiban bekövetkező tömeges változások követése egyre nagyobb feladat elé állította a földhivatali és a telekkönyvi apparátust. Ilyen körülmények között nehéz volt biztosítani a két nyilvántartás átfedő tartalmának azonosságát. Bár jogszabályok írták elő a két szervezet kölcsönös értesítési kötelezettségét, az előbbi okok következtében a nyilvántartások a telekkönyvi betétes községekben is sok esetben elszakadtak egymástól. Amikor a földnyilvántartási és a telekkönyvi térkép tartalma is eltért egymástól a kisajátítások, házhelyosztások, megosztások stb. munkarészeit mindkét állapot szerint el kellett készíteni. A telekjegyzőkönyves községekben ez a kettősség mindig is fennállt. Ez a geodéziai feladatok végrehajtóinak többletmunkát, a megrendelőknek pedig többletköltséget jelentett. A 70-es évekre egyre sürgetőbben jelentkezett a két nyilvántartás helyett a rendszerében egységes, tartalmában teljes, egyetlen nyilvántartás megteremtésének szükségessége. Az egységes ingatlan-nyilvántartás vezetésére a földhivatalokat jelölték ki és ezzel a földügyek intézésére, a földügyi szakigazgatási feladatok ellátására egységes szervezet jött létre. A telekkönyvek vezetése január 1-jétől került át a bíróságoktól a földhivatalokhoz. A szervezeti összevonást követően magas szintű jogszabály rendelte el az ingatlannyilvántartás létrehozását és annak vezetését. Az ingatlan-nyilvántartás ún. szerkesztése községenként (városonként, városi kerületenként) az állami földnyilvántartás és a 3-1

16 Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz telekkönyvi nyilvántartás egyesítésével történt. Az új szervezet nyolc év alatt fokozatosan lépett életbe és annak létrejöttével a korábbi nyilvántartások megszűntek. Az új ingatlan-nyilvántartás rendszere Az ingatlan-nyilvántartás fogalma Az ingatlanoknak a társadalom életében kiemelkedő szerepük van. Nemzeti vagyonunk jelentős hányada ugyanis ingatlanokban (termőföldek, épületek, stb.) testesül meg. Jogrendszerünk elismeri és védi a tulajdon valamennyi formáját. Az ingatlanok jelentős értéküknél, valamint a társadalmi gazdasági életben betöltött szerepüknél fogva a többi tulajdoni tárgyhoz képest kiemelkedő jogi védelmet igényelnek. Ez a jogi védelem az ingatlanok állami leltárba vételével és hatósági szavatolásával biztosítható. Az ingatlannyilvántartás a körzeti földhivatal (fővárosi, kerületi földhivatal, földhivatali kirendeltség) által az ingatlanokról vezetett esetenként jogkeletkeztető hatályú olyan közhiteles nyilvántartás, amelynek tartalmáért az állam vállal szavatosságot. Azok a szervek, amelyeknek tulajdonában vagy használatában jelentős számú ingatlan van, munkájuk megkönnyítésére különböző szaknyilvántartásokat készítenek és tartanak karban. Pl. az önkormányzatok a tulajdonukban levő közutakról, építési telkekről stb., a mezőgazdasági nagyüzemek a tulajdonukban vagy használatukban levő földekről vezetnek saját nyilvántartást. Az ingatlan-nyilvántartás célja A földadókatasztert az állam adóbevételeinek biztosítására, az azt felváltó állami földnyilvántartást a népgazdasági tervezés céljára hozták létre. Ezeket gazdasági jellegű nyilvántartásoknak nevezzük. A telekkönyv jogi jellegű nyilvántartás volt, mert az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjogi, használati és az ezekkel kapcsolatos egyéni jogok biztonságát garantálta. Mivel az egységes ingatlan-nyilvántartást a két előző nyilvántartás adatainak felhasználásával hozták létre, alkalmas azok céljainak együttes megvalósítására. Jogi célja: az ingatlanokhoz kapcsolódó jogok és törvényes érdekek védelme, az ingatlanforgalom biztonságának szavatolása. Gazdasági célja, hogy megbízható alapot szolgáltasson a földeket érintő közgazdasági és üzemi tervezéshez: - a rendeltetésszerű földhasználat és az ingatlanforgalom állami ellenőrzéséhez, - a területrendezési feladatokhoz, - a statisztikai adatgyűjtéshez, - egyes pénzügyi kötelezettségek megállapításához (adózás). Így az ingatlan-nyilvántartás az állam által meghatározott gazdasági és jogi célok megvalósítása érdekében létrehozott állami nyilvántartás. Az ingatlan-nyilvántartás tárgya Az ingatlan-nyilvántartás tárgyát általánosságban az ingatlanok (a földterület és annak tartozékai / épület, növényzet /) képezik. Minden nyilvántartásnak alapvető kérdése, hogy tartalma rendezett, áttekinthető és logikailag felépített legyen. A felépítés tagozódása szempontjából nagy jelentősége van az alapegység kiválasztásának. Az ingatlanok nyilvántartásában az alapegység az ún. önálló ingatlan. 3-2

17 3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai Önállónak minősül az az ingatlan, amely a többi ingatlantól függetlenül önállóan birtokolható, forgalomképes és jogokat lehet rá szerezni, alapítani stb. Ez az önálló ingatlan az ingatlan-nyilvántartás tulajdonképpeni tárgya. Önálló ingatlanként tartják nyilván: - a földrészletet, - a földrészletet az épülettel együtt, amennyiben mindkettőnek azonos a tulajdonosa. Egyéb önálló ingatlanként tartják nyilván: - az épületet, ha az nem vagy csak részben a földtulajdonos tulajdona, - a közterületről nyíló pincét, - a társasházban levő öröklakást, a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, - valamint az említett házakban a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket. - Az önálló ingatlanok e két fajtáján kívül sajátos tárgya még az ingatlannyilvántartásnak az ún. termelőszövetkezeti részarány. Ezek szerint az ingatlan-nyilvántartás tárgyai: - a földrészlet, - az egyéb önálló ingatlan és - a termelőszövetkezeti részarány. A földrészlet A földrészlet a Föld felszínének természetben összefüggő, bármilyen nagyságú területe, amelynek minden részére vonatkozóan azonosak a tulajdoni (kezelői, használati) viszonyok. Ezt az összefüggő területet nem szakíthatja meg más tulajdonában levő vonalas létesítmény (út, vasút, csatorna), sem pedig igazgatási, belterületi vagy zártkerti határ, mert akkor több földrészlet keletkezik. Tehát a községi, belterületi és zártkerti határ egyben mindig földrészlethatár is. Másik követelmény, hogy az összefüggő területre a tulajdoni, használati viszonyok azonosak legyenek. Ez alól kivételek: - az építési telkek, - a közterületek, - a vonalas létesítmények - és a természetes vízfolyások. Mint az előző fejezetben is láttuk a földrészlet önálló ingatlannak minősül. Azonos tulajdonviszonyok esetén a földrészlet és az azon levő épület(ek) együttesen alkotnak önálló ingatlant. A helyi építésügyi előírásoknak megfelelően kialakított építési telkek akkor is külön földrészletet alkotnak, ha egymással határosak és a tulajdonosuk is azonos. Pl. az önkormányzat házhelyosztási területén kialakított építési telkek községi tulajdonban maradnak, amíg magánszemélyek meg nem vásárolják azokat. Közterületnek nevezzük azokat az általában állami vagy önkormányzati tulajdonban levő földrészleteket (út, utca, tér, stb.), amelyek a község (város) területét behálózva lehetővé teszik az egyes földrészletek megközelítését. Habár a közterületek a természetben 3-3

18 Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz összefüggnek és a tulajdonosuk is azonos, elágazásaik szerint célszerűségi okokból mégis külön földrészletekre bontjuk azokat. Ugyanaz vonatkozik az egyéb vonalas létesítményekre (Pl. vasutak, csatornák) és a természetes vízfolyásokra is. A földrészlet elvileg bármilyen nagyságú terület lehet. Nyilvántartási szempontból azonban két esetben korlátozott a kiterjedés. Egyik esetben a földrészlet nagyságát az alrészletek száma határozza meg. Az alrészletek jelölésére mint később látni fogjuk csak húsz betű használható fel, ezért ha egy földrészleten belül húsznál több alrészlet helyezkedne el az azonos tulajdoni viszonyok ellenére megosztjuk, és kettő vagy több földrészletként tartjuk nyilván. Másik korlátozás szerint a vonalas létesítmények és természetes vízfolyások a nyilvántartási térképen három szelvényen túl nem terjedhetnek. Egyéb önálló ingatlanok Az ingatlan-nyilvántartás elődjének tekinthető telekkönyv kialakulásának kezdeti szakaszában nem ismerte az osztott tulajdon intézményét. Mivel a hatóság által vezetett közhiteles nyilvántartásba tulajdonjogot csak az ingatlan egészére vagy annak eszmei hányadára lehet bejegyezni, de annak alkotórészére nem, ez a tiltás korábban azzal a következménnyel járt, hogy csak a nyilvántartott földrészletek vehették részt az ingatlanforgalomban, még azokban az esetekben is, amikor az alkotórész létrehozása a földrészlettől eltérő jogviszonyok mellett valósult meg. Az ingatlanokhoz fűződő érdekeltségi (tulajdoni és használati) viszonyok történelmi fejlődésének eredményeként alakult ki a jelenleg hatályos szabályozási rendszer, amely a klasszikusnak nevezhető alap típushoz (a földrészlethez) képest több eltérő, ún. sajátos nyilvántartási módot is ismer, illetve elismer. Ezek a sajátos nyilvántartási módok a következők: - önálló tulajdonú épület, - közterületről nyíló pince - a társas és szövetkezeti ház önálló részei. Ezek az ún. egyéb önálló ingatlanok, amelyek közös jellemzője, hogy építmények vagy létesítmények olyan önállósult részei, amelyek tulajdonjogi szempontból függetlenek attól a földrészlettől, amelyen létesültek. Tehát az épületnek vagy építménynek részben vagy teljesen más a tulajdonosa, mint a földrészletnek. Önálló tulajdonú épület Korábban a földrészlet és az épület tulajdonjoga elválaszthatatlan volt. A jelenlegi szabályozás szerint az épület tulajdonjoga az építtetőt illeti meg akkor is, ha szerződés, jogszabály vagy hatósági engedély alapján idegen tulajdonban levő földterületen épít. Ilyenkor a tulajdonos a Magyar Állam vagy az önkormányzat más szervnek, szervezetnek vagy magánszemélynek adja át a földterületet építkezés céljára, de a föld változatlanul az állam vagy az önkormányzat tulajdonában marad. Ez a jogviszony természetesen magánszemélyek között is megvalósulhat. Közterületről nyíló pince A közterületről nyíló pince bejárata rendszerint közterületen levő partfalból nyílik, ezért megközelítéséhez nincs szükség szolgalmi jogra, és így a felszíni földrészlettől függetlenül, önállóan forgalomképes. Ez indokolja, hogy egyéb önálló ingatlanként szerepeljen hatósági nyilvántartásban. Az ilyen pincéket a telekkönyv is hasonlóképpen tartotta nyilván. Azt a földrészletet, amely alá a közterületről nyíló pince benyúlik, 3-4

19 3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai ugyanúgy kell nyilvántartani, mintha a pince nem is létezne. A pincékkel azonos elbírálás alá esnek közterületről nyíló földalatti garázsok, raktárak stb. A nem közterületről nyíló pincét, ha szolgalmi jog alapján más tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik, továbbá a barlangot azzal a földrészlettel együtt kell nyilvántartani, amelyen a bejárata van. Társas- és szövetkezeti házak A társasház közös tulajdonban levő földrészleten létesített legalább két elkülönített nyilvántartási egységből álló felépítmény (épület) tulajdonosainak polgári jogi társulása. A társasháztulajdon a közös tulajdon különleges formája. A társasházban a földrészlet, valamint az épület műszaki egységétől elválaszthatatlan szerkezeti elemei (pl. alap- és főfalak, födémek, tetőszerkezet stb.) a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak, míg az egyes elkülönített lakások, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségek (garázsok, üzlethelyiségek, raktárak, műtermek stb.) a tulajdonosok kizárólagos (több tulajdonos esetén egymás között osztatlan közös) tulajdonát képező forgalomképes nyilvántartási egységet képeznek. Ez azt jelenti, hogy az öröklakások, és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonjoga elkülönül az érintett földrészlet tulajdonjogától. A földrészlet abban az esetben nem közös tulajdon, ha azt az állam adta tartós használatba. A külön és a közös tulajdon egymás közötti viszonyát a tulajdoni hányad mutatja, ami azt fejezi ki, hogy az öröklakáshoz a közös tulajdonból milyen nagyságú rész tartozik. Másképp történik a tulajdoni hányadok meghatározása, ha építéssel hoznak létre társasháztulajdont, és más az elhatárolás, ha meglevő épületet alakítanak át társasházzá. Első esetben ellenkező megállapodás hiányában az értékarányokat a költségekre vezetik vissza, azaz a külön tulajdonba kerülő épületrészek építésének költsége, hogyan aránylik a telek értékének, valamint a teljes építési költségnek az összegéhez. Meglevő épület átalakításának (az állami önkormányzati tulajdonban álló házingatlannak elidegenítésénél alkalmazott módszer) a külön tulajdonba kerülő lakás helyiségeinek alapterületét viszonyítják a társasház összes lakásának és önálló helyiségeinek alapterületéhez. Az öröklakás (egyéb helyiség) és a közös részekből az ahhoz tartozó tulajdoni hányad együttesen alkotják az önálló ingatlant. Az öröklakás és a tulajdoni hányad külön-külön forgalomképtelen. Társasháztulajdon létesíthető minden egyéb olyan épületre is, amelyek egyes részei a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei pedig közös tulajdonukban vannak (Pl. társasüdülők, társasgarázsok stb.). A szövetkezeti ház a társasházhoz hasonló sajátos tulajdoni szerkezet. A társasháztól eltérően ennél a földrészlet és a ház közös részei a lakásszövetkezet tulajdonában vannak. A lakásszövetkezet jogi személynek minősül, míg a társasház magánszemélyek polgári jogi társulása. A szövetkezeti házban levő lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (garázs, raktár stb.)a szövetkezet tagjainak külön tulajdonát képezik. A lakásszövetkezeti tagokat a szövetkezet (közös) tulajdonában levő részekre használati jog illeti meg. Az utóbbi években az állami (volt tanácsi, önkormányzati) lakások jelentős hányadát magánosították és társasházzá szervezték. Fokozatosan a szövetkezeti házak is társasházakká alakultak át. 3-5

20 Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Termelőszövetkezeti részarány A termelőszövetkezeti részarány a földingatlanokat terhelő kötelezettségek, illetve a szövetkezeti tagsággal kapcsolatos juttatások alapjául szolgáló arányszám, egy olyan sajátos tulajdoni hányad, amely megmutatja, hogy a szövetkezet közös használatba került földekből ki milyen nagyságú területnek a tulajdonosa, és annak mennyi a kataszteri tisztajövedelme. A termelőszövetkezeti részarány nem kötődik konkrét ingatlanhoz, tehát a tag által a szövetkezetbe bevitt földrészlet(ek)hez sem. A részarány örökölhető, de ha az örökös kívülálló, a tulajdonjog megváltás ellenében a termelőszövetkezetre száll át. 3-6