FÖLDMÉRÉS Karli Ildikó Az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmának ellenőrzése időszaki helyszínelés során Az újfelmérések során elkészített állami földmérési alaptérkép ábrázolja a természetben a felmérés idején létező azon tereptárgyakat, illetve leíró adatokat, amelyek a jogszabály szerint állami alapadatnak minősülnek. A földmérési alaptérkép egy példánya az ingatlan-nyilvántartási térkép, amelyen az állami alapadatok változásait a tulajdonosok bejelentése alapján a földhivatal naprakészen vezeti. Ha a változások bejelentése valamilyen okból elmarad, a térkép elavulttá válik, hiszen megszűnik a megfelelés a térképi tartalom és a valóság között. Ennek a helyzetnek a javítását szolgálja a földhivatalnak az a tevékenysége, melynek során az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát időszakonként összeveti a valósággal és gondoskodik arról, hogy korábban be nem jelentett változások az ingatlan-nyilvántartásban átvezetésre kerüljenek. Jogszabályi háttér A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996.évi LXXVI. törvény (Fttv.) határozza meg a földmérési alaptérkép és az ingatlan-nyilvántartási térkép fogalmát, tartalmát. Az Fttv. 10. -a szerint az állami földmérési alaptérkép (a továbbiakban: alaptérkép) az egységes országos térképrendszerben készült olyan nagy méretarányú térkép, amely állami alapadatként tartalmazza a közigazgatási határokat, a földrészleteket, azok határvonalait, helyrajzi számait és egyéb azonosítóit, művelési ágait, a művelés alól kivett területeket, a földrészleteken lévő épületeket és a névrajzot. Tartalmazza továbbá a szakmai szabályzatokban foglalt módon a különféle építményeket és létesítményeket. Fontos axióma, hogy az alaptérkép az ingatlan-nyilvántartás kötelező alapja. 1 Fttv. 12. (4)-(5) bekezdés A törvény rendelkezik arról is, hogy a térképi változásokat az alaptérkép egy, kiemelt példányán, a nyilvántartási térképen kell átvezetni, mely ingatlan-nyilvántartási térképként is szolgál. A jogszabály rendelkezéseket tartalmaz az ingatlan-nyilvántartási térkép változásvezetéséről is. 1 Eszerint a térkép tartalmát érintő változásokat a törvényben foglalt kivételekkel a földrészlet tulajdonosa az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok előírásainak megfelelően köteles bejelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. A bejelentési kötelezettség az ingatlan-nyilvántartás tartalmát nem érintő térképi változásokra is kiterjed. Amennyiben az ingatlanügyi hatóság olyan változást észlel, amelyet nem jelentettek be, felszólítja a tulajdonost a változást tartalmazó munkarészek benyújtására. Ismételt mulasztás esetén az ingatlanügyi hatóság intézkedik a változás beméréséről. Az ingatlanügyi hatóság által elrendelt be- www.resimmobiles.hu
68 RES IMMOBILES mérésért a tulajdonos külön jogszabályban meghatározott díjat köteles fizetni, amelyet az ingatlanügyi hatóság határozattal állapít meg. A 16/1997. (III. 5.) FM rendelet a földhivatal feladatkörei között határozza meg az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmának időszakonként történő ellenőrzését. Ez alapján a körzeti földhivatal és a Fővárosi Kerületek Földhivatala illetékességi területén első fokú hatósági jogkörébe tartozó földmérési és térképészeti feladatok többek között - a következők: - az állami alapadatok nyilvántartása és az azokban bekövetkezett változások folyamatos vezetése, - az állami alapadatokban bekövetkezett hivatalból észlelt változásokkal kapcsolatos feladatok végzése, - az ingatlan-nyilvántartás tartalmát nem érintő térképi változásokkal összefüggő bejelentési kötelezettség betartásának ellenőrzése. A helyszínelési eljárást részletesen az F.2. Szabályzat 2 III. rész 5. pontja írja le. A Szabályzat rögzíti, hogy a helyszínelés földhivatali feladat, azt 10 évenként kell végrehajtani. A leírt eljárásrend szerint a helyszínelést teljes település, vagy a település egy fekvésének tekintetében lehet elrendelni. A bejelentési kötelezettséget nem teljesítő tulajdonost először határidő megjelölésével fel kell szólítani, hogy az elmulasztott bejelentést pótolja. A határidő sikertelen elteltével a változások beméréséről a földhivatal intézkedik, a bemérés költségeit azonban a bejelentési kötelezettségét nem teljesítő félnek kell állnia. A kényszerbemérés eljárási díját a földhivatal határozatban állapítja meg. A változásokat az F.2. Szabályzatban előírt pontossággal kell bemérni, a változásról változási vázrajzot kell készíteni, melyhez az előírt mellékleteket csatolni kell. Ilyen melléklet például az épületek esetén a használatbavételi, vagy fennmaradási engedély lehet. Miért van szükség a helyszíni ellenőrzésekre? A Veszprémi Körzeti Földhivatal illetékességi területéhez tartozó települések térképi ellátottsága nagy szórást mutat. A 45 településből mindössze három várost érintett DAT újfelmérés és egy fekvést BE- VET során készített újfelmérés, 14 településről készült az 1980-90-es években EOV újfelmérés vagy korábbi fotogrammetriai újfelmérést követő átszerkesztés, a többi 28 település térképe az 1920-30-as években készült földi felméréssel, melyeket az 1970-es években felújítottak részben földi, részben fotogrammetriai eljárással. A három digitálisan készített alaptérkép (és egy zártkerti fekvés) kivételével tehát valamennyi, Veszprémi Körzeti Földhivatalhoz tartozó térkép a KÜVET és BEVET készítése során került digitalizálásra. Az utóbbi két évtized kampánymunkái miatt a térképek felújítására nem maradt kapacitás, így a digitális térképeket a meglehetősen elavult papírtérképek alapján kellett elkészíteni. Az újfelmérések folytatására, geometriai értelemben vett pontosabb térképek elkészítésére a közeljövőben nincs igazán esély. Ezért kell megtenni mindent annak érdekében, hogy a térképek tartalmi szempontból megfeleljenek a jogszabályi feltételeknek és elégítsék ki mindazon szerteágazó szakterületek igényeit, melyeket a Fttv. ír elő. Így alkalmasnak kell lenniük például a hatósági 2 13.692/2002. sz. FVM miniszteri utasítás
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 69 nyilvántartások, térinformatikai rend-szerek, természet- és környezetvédelmi tevékenység, adózási célú nyilvántartások, statisztikai célú feladatok térképi megalapozására. Továbbá felhasználhatónak kell lenniük a helyi önkormányzatok feladatainak ellátásához a terület- és településfejlesztési, területrendezési, vagyon-nyilvántartási, településirányítási tevékenységek megszervezésében. Mindezeknek az elvárásoknak az ingatlan-nyilvántartási térképek akkor tudnak megfelelni, ha az előírt állami alapadatok tekintetében a lehető legteljesebb mértékben leképezik a valóságot. A pontos változásvezetés azonban a tulajdonosoknak is érdeke. Egy ingatlanról csak akkor mondhatjuk el, hogy rendezett jogi helyzettel rendelkezik, ha az ingatlan adataiban történt változások az ingatlannyilvántartásban is bejegyzésre kerülnek. A tulajdonosok nagy része ezt nem látja át, és csak akkor szembesül mulasztása következményeivel, ha pl. a be nem jelentett épületlétesítés miatt nem tud hitelt felvenni az ingatlanára. A helyszíni ellenőrzések előkészítése A helyszínelést a megyei földhivatal által összeállított ütemterv szerint kell elvégezni, mely ütemtervet az Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium Földmérési és Térképészeti Főosztályának vezetője hagyja jóvá. A jóváhagyott ütemterv szerinti helyszínelést a megyei földhivatal vezetője rendeli el a helyszínelést 10 évenként kell végrehajtani. 1. ábra A Veszprémi Körzeti Földhivatal illetékességi területén 2008 második félévében 12 község helyszínelése kezdődött meg. Első lépésben a települések jegyzői (körjegyzői) lettek értesítve a munka megkezdéséről, kérve őket, hogy a lakosságot a helyben szokásos módon tájékoztassák földhivatali tevékenységről. A helyszínelés elvégzését megelőzte egy irodai ellenőrzés, amit a digitális in- www.resimmobiles.hu
70 RES IMMOBILES gatlan-nyilvántartási térképek és a digitális légifényképek összevetítésével végzett el a földhivatal. Ennek során a változások egy részét már előzetesen ki lehetett szűrni, ezzel megkönnyítve a terepi munkát. (Az 1. ábrán látható az ingatlan-nyilvántartási térkép és a légifénykép összevetítése) Azoknak az ingatlanoknak a helyszínelésére, amelyek térképi ábrázolásáról hiányzik a természetben meglévő épület képe, nagyobb gondot kell fordítani. A helyszínelés során fel kell tárni, hogy a létesített épület vagy építmény ábrázolandó-e a földmérési alaptérképen, illetve az ingatlan-nyilvántartási térképen, tekintettel arra, hogy a nyilvántartás tárgyát képező épület legalább 12 m 2 alapterületű szilárd alappal rendelkező állandó jellegű épület, építmény. A helyszíneléshez szükséges volt még az érintett fekvések földkönyvének az elkészítése azért, hogy a helyszíni ellenőrzés során az ingatlan-nyilvántartásban meglévő belső ellentmondásokat is ki lehessen szűrni. Így például, ha az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt tartalom nem egyezik meg a tulajdoni lapon szereplő adatokkal akkor a helyszíni ellenőrzés során lehet eldönteni, hogy a térképi, vagy a tulajdoni lapon szereplő adat a helyes. A helyszínelés Magát a helyszínelést a földhivatal két szakága megosztva végezte el. A külterületi fekvéseket a földvédelmi és földértékelési osztály dolgozói, a belterületeket a fölmérési osztály dolgozói helyszínelték, míg a zártkertekben a két szakterület dolgozói közös bejárást tartottak. A bejárások során ellenőrizték, hogy az ingatlanokon végzett mezőgazdasági termelés azonos-e a térképen megjelölt művelési ággal, nem történt-e bejelentés nélkül termőföld más célú hasznosítása, és ellenőrizték, hogy a természetben meglévő és a térképen ábrázolt épületek megfelelnek-e egymásnak. Az ellenőrzött 12 településen az összes belterületi és zártkerti ingatlanok száma 10 713 db, ebből 2 150 esetben volt tapasztalható eltérés a természetbeni állapot és a térképi ábrázolás között, ami 20 %-os arányt jelentett. Elmondható, hogy a változásoknak a túlnyomó többsége épületek létesítéséből vagy lebontásából adódott. A 20 %-os eltérés eléggé magasnak tekinthető, jelzi azt, hogy az állampolgári fegyelem az épületek létesítése terén nagyon laza volt az elmúlt évtizedekben. Jogsegélykérelem az építésügyi hatóságok felé Az építési tevékenység szigorú keretek között szabályozott tevékenység, mely jogszerűségének elbírálása az építésügyi hatóságok hatáskörébe tartozik. Ezért a be nem jelentett épületek hatósági bejegyzése során is szükség van az építésügyi hatóságok közreműködésére. A helyszínelések elvégzése után a földhivatal jogsegélykérelemmel fordult az illetékes építésügyi hatóságokhoz annak érdekében, hogy a feltárt változások alapján vegyenek részt a feltüntetendő épületek minősítésében. Azt kérte a földhivatal, hogy az átadott eltérési jegyzékek alapján küldjék meg az irattárukban található használatbavételi és fennmaradási engedélyeket. Továbbá szükség volt arra is, hogy minősítsék az engedélylyel nem rendelkező épületeket, hogy azok az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők-e.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 71 Az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet szabályozza az építkezésekkel kapcsolatos eljárások rendjét. Ennek alapján a legfontosabb tudnivalók az építkezések engedélyezési eljárásával kapcsolatban a következők. Főszabályként minden épület, építmény létesítése engedélyköteles, mely szabály alól a következő esetek a kivételek: sem építési engedélyre, sem az építkezés bejelentésére nincs szükség az 50 m 2 -nél kisebb alapterületű, 2,5 m-nél kisebb építménymagasságú, nem emberi tartózkodás céljára létesítendő épület, építmény létesítése esetén, valamint csupán bejelentési kötelezettség alá esik a 100 m 2 -nél kisebb alapterületű, 6 m-nél kisebb építménymagasságú, nem emberi tartózkodás céljára létesítendő épület. A körzeti földhivatal által helyszínelt településeken mindennek azért van különös jelentősége, mert az érintett települések kis bakonyi falvak, ahol a be nem jelentett épületek többsége előzetes engedély nélkül, vagy a rendszerváltozás előtt, a helyi tanács alkalmazottainak szóbeli engedélye alapján épültek. Az építésügyi hatóságoknak a jogsegély alapján nem csak azt kell mérlegelniük, hogy a megépített épületek a létesítéskori vagy a jelenlegi szabályozás szerint engedélykötelesek-e vagy sem. Meg kellett állapítaniuk azt is, hogy az épületek egyéb szempontból szabályosan létesültek-e. Például A rendezési terv szerint meghatározott építési területen belül kerültek-e megépítésre, létesítésükkel a beépítettség aránya nem lépi-e túl a helyi szabályozásokban meghatározott mértéket, stb. Az épületek bontásához akkor kell engedélyt kérni az építési hatóságtól, ha a lebontandó épület nagysága nem haladja meg az 1 000 légköbmétert. Az volt a tapasztalat, hogy ebben a feladatban az építésügyi hatóságok valószínűleg leterheltségüktől függően különböző intenzitással vettek részt. Volt olyan hatóság, ahol kevés hajlandóságot mutattak az együttműködésre, volt azonban olyan is, amelyik a kért minősítéseket már teljes körűen megküldte. A helyszínelések során feltárt eltérések rendezése Az F.2. Szabályzatban is részletezett eljárásrendet betartva, hivatalos felszólítást kaptak az épület, építmények tulajdonosai, hogy az ingatlanaik adatait érintő változásokat pótlólag jelentsék be a földhivatalhoz, a bejelentéshez mellékelve a szükséges változási vázrajzokat és jogerős hatósági határozatokat. A kiküldött levélben feltüntetésre került az a jogszabályhely, amely rendelkezik a tulajdonosok bejelentési kötelezettségéről. A mulasztás pótlására 30 napos határidő állt az ügyfelek rendelkezésére, akik az újbóli mulasztás jogkövetkezményeiről is tájékoztatást kaptak. A levelek kézhezvétele után egyes településeken az ingatlanok tulajdonosai az egyetlen helyben lévő hivatal segítségében bízva olyan nagy számban fordultak a jegyzőhöz, amit ő már nem tudott kezelni. Ezért ezeken a településeken lakossági fórumokon és kihelyezett ügyfélfogadáson segített a földhivatal a felmerült kérdések megválaszolásában. A felszólított tulajdonosok közel 20 %-a pótolta mulasztását, mely esetekben a föld- www.resimmobiles.hu
72 RES IMMOBILES hivatali eljárás véget ért. A feltárt változások több, mint 20 %-ában az ingatlantulajdonosok jelezték, hogy nem kívánják földmérő vállalkozók szolgáltatásait igénybe venni és elfogadják a földhivatal hatósági eljárását a be nem jelentett változások rendezésére. Ezekben, valamint a maradék 60 % esetében a földhivatal hatósági jogkörben eljárva végzi el az épületek bemérését, és a be nem jelentett épületbontások ingatlan-nyilvántartási feltüntetését. A bemérések elvégzéséhez természetesen be kell jutni az érintett ingatlanokra, ezért helyszíni szemlét kellett elrendelni, és ennek időpontjáról a tulajdonosokat értesíteni, kérve őket arra, hogy az ingatlanra történő bejutást biztosítsák. A helyszíni szemle során a földhivatal elvégzi a szükséges földmérési munkát. Megjegyzendő, hogy ott, ahol a helyszíni szemle megtartását és az épületbemérést a tulajdonos akadályozza, eljárási bírság kiszabására is lehetőség van. A helyszíni szemle során elvégzett bemérések alapján a földhivatalban dolgozó földmérők elkészítik a változás bejegyzéséhez szükséges változási vázrajzokat. Azokban az esetekben, amikor az épületek létesítése nem volt, vagy a jelenlegi szabályozás szerint nem engedélyköteles, és az építésügyi hatóság erről nem ad ki igazolást, el kell fogadni a tulajdonosok nyilatkozatát, amely tartalmazza ezt a tényt, továbbá nyilatkozatot arról, hogy az épület a jogszabályok betartásával, szabályosan épült. Ha az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg szereplő épület a tulajdonos által elbontásra került, vagy mint azt néhány esetben a tulajdonosok jelezték összedőlt, a változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szintén szükség van változási vázrajzra. A hatósági eljárás határozattal zárul, mely rendelkezik a változás érvényesítéséről az ingatlan-nyilvántartásban, továbbá megállapítja a hatósági eljárás díját, amely adó módjára behajtható köztartozásnak minősül. Összegzés A Veszprémi Körzeti Földhivatal a felvázolt munka elvégzésének még nem ért a végére. Jelenleg a helyszíni szemlék megtartásával, az épületek bemérésével van elfoglalva. A feladat megkezdésekor meglehetősen nagy sajtónyilvánosságot kapott a tevékenység. Ki kell emelni, hogy ennek azonban már most látható a haszna. Az ingatlantulajdonosok jobban odafi gyelnek az épületek létesítésével kapcsolatos jogszabályok betartására, és ami a földhivatal számára nagyon fontos komolyabban veszik a változások bejelentésének kötelezettségét. Még a helyszíneléssel nem érintett településeken is megnőtt az épületfeltüntetések száma, jelezve, hogy a tulajdonosok gyakran a helyszíneléssel kapcsolatos sajtóhírekből értesültek a bejelentési kötelezettségről, és arra hivatkozva érdeklődnek teendőikről a földhivatalok ügyfélszolgálatain. * * *