INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Szabó Linda Zsófia A haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásban A haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének, keletkezésétől függetlenül meghatározó jelentősége van a jogosult érdekérvényesítése szempontjából. A haszonélvezeti jogot alapító szerződés pusztán jogcímet teremt a jogosultnak, de jogát nem hozza létre dologi hatállyal. A jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének elmaradása esetén a haszonélvezet az ingatlannak csak a rosszhiszemű vagy olyan megszerzőjével szemben érvényesíthető, aki a dologért ellenszolgáltatást nem A haszonélvezet keletkezése A haszonélvezeti jog keletkezhet jogszabály alapján, vagy a tulajdonos és a haszonélvező közti szerződéssel, illetve bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva. A felsorolás annyiban szorul kiegészítésre, hogy a hatályos magyar jog nem tartalmaz olyan normát, amely alapján a bíróság vagy hatóság haszonélvezeti jogot alapíthatna. 1 Jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog (özvegyi jog) bejegyzése Az özvegyi jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének jogerős közjegyzői hagyatékátadó végzés vagy jogerős bíró ítélet alapján van helye. Minden olyan esetben, amikor az örökhagyó után ingatlan vagyon marad, kötelező a közjegyző előtti hagyatéki eljárás lefolytatása. Öröklési vita esetén kerül sor bírósági eljárásra, ilyenkor keresi meg a bíróság jogerős ítéletével a földhivatalt az özvegyi jog bejegyzése érdekében. Az ingatlan-nyilvántartásból való törlés a legáltalánosabb esetben halotti anyakönyvi kivonat alapján történik. Ehhez csatolni kell annak eredeti példányát, meg kell fizetni az eljárási díjat (2.000,- Ft), illetve kérelmet kell benyújtani az erre szolgáló formanyomtatványon. Új házasságkötés esetén az özvegyi jogot az új házassági anyakönyvi kivonat és kérelem alapján az igazgatási szolgáltatási díj megfizetése után lehet törölni az ingatlan-nyilvántartásból. A kérelmet rendszerint a tulajdonos nyújtja be a földhivatalhoz, de ezt megteheti az özvegyi jog jogosultja is. A halotti vagy a házassági anyakönyvi kivonat alapján indított ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogi képviselet nem kötelező, hiszen az eljárás alapja nem közjegyző vagy ügyvéd által készített okirat szolgál, amelyekre nézve a törvény előírja a jogi képviseletet. 2 Szerződésen alapuló haszonélvezeti jog és ingatlan-nyilvántartási bejegyzése Szerződés alapján haszonélvezet azzal keletkezik, hogy a dolgot átadják, az ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jogot pedig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. 3 1 Kiss Gábor (lekt.): Az ingatlanjog nagy kézikönyve, Complex Kiadó, Budapest 2007. 141. o. 2 Inytv. 26. (2) bekezdés 3 Ptk. 158. (1) bekezdés www.resimmobiles.hu
72 RES IMMOBILES Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele, hogy a haszonélvezeti jogot alapító polgári jogi szempontból érvényesen megkötött szerződés feleljen meg az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI törvény (Inytv.) rendelkezéseinek. Az Inytv. okiratokra vonatkozó szabályai szerint haszonélvezeti jog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye, amely ezen felül megfelel a törvényben megszabott további tartalmi, alaki feltételeknek. 4 A haszonélvezeti jog bejegyzése alapjául olyan okirat szolgálhat, amelyben az egyik szerződő félként az ingatlan tulajdonosa áll, jogosultként pedig az, akinek a tulajdonos haszonélvezeti jogot enged. Haszonélvezeti jogot a dolgon mindenkor csak az ingatlan tulajdonosa engedhet. 5 A forgalmi életben gyakran kötnek olyan adásvételi szerződést, amelyben a kizárólagos tulajdonostól, mint eladótól a vevők egyike állagot, míg a másik vevő haszonélvezeti jogot vásárol. Az ilyen tartalmú szerződés a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 159. (2) bekezdésébe ütközik, ugyanis a haszonélvezeti jog személyhez kötött és forgalomképtelen jog, így átruházni nem lehet. A haszonélvezeti jog kizárólag alapítással hozható létre. A polgári jogi és az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályait is figyelmembe véve több helyes megoldás is kínálkozik a szerződő felek között. A legkézenfekvőbb, ha az ingatlan kizárólagos tulajdonosa, mint eladó értékesíti tulajdonjogát a vevő részére, majd ezt követően de ugyanabban a szerződésben a vevő haszonélvezeti jogot alapít a haszonélvezeti jog jogosulttal. A haszonélvezeti jog bejegyzéséhez az engedélyt a vevő, mint már az ingatlan új tulajdonosa adja meg. Ezen konstrukció esetén mivel a vagyonszerzéssel egyidejűleg alapítják a haszonélvezetet az Illetéktörvény 20. (1) bekezdésére figyelemmel a tulajdonszerző a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket, a haszonélvező pedig a haszonélvezet számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket. Vagyis a haszonélvezeti jognak mintegy az ingatlan tulajdonszerzését követő alapítása miatt külön haszonélvezeti jog szerzési illetéket fizetni nem kell. Gyakran fordul elő, hogy az értékesíteni kívánt ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, és a felek olyan tartalmú szerződést kötnek, amelyben a tulajdonos, mint eladó, illetve a haszonélvezeti jog jogosult, mint haszonélvezeti eladó értékesíti az ingatlant az állagvevőnek és a haszonélvezeti vevőnek. Az ilyen tartalmú okirat is a Ptk. már idézett szabályába ütközik, s ezért ingatlannyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas. A jogszabályoknak való megfelelősség érdekében az okiratot célszerű úgy megszerkeszteni, hogy az értékesítendő ingatlant terhelő haszonélvezeti jog jogosultja lemond haszonélvezeti jogáról, a tulajdonos értékesíti az ingatlant és ad a tulajdonjog bejegyzéshez engedélyt a vevő részére, majd a fent leírtak szerint a vevő és az új haszonélvezeti jog jogosult alapít haszonélvezetet az ingatlanon. Egy konkrét jogesetben, az ingatlannyilvántartási eljárás során benyújtott szer- 4 Inytv. 32. 5 Ptk. 157. (1) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 73 ződésben az egyik vevő, mint állagvevő, illetve a másik, mint haszonélvezeti vevő kívánta megszerezni egy ingatlant. Az első fokon eljáró ingatlanügyi hatóság nyilatkozattételi hívásában felhívta a jogszerzők figyelmét, hogy a tulajdonjog bejegyzésének nincs akadálya, de a haszonélvezeti jogot nem lehet bejegyezni, mivel az nem képezheti adásvétel tárgyát, ugyanis haszonélvezeti jogot kizárólag alapítani lehet. Az okirat szerint az ingatlant az eladó tehermentes állapotban értékesítette, vagyis mint az ingatlan tulajdonosa nem engedett haszonélvezeti jogot egyik vevőnek sem. Így az eladó által adott bejegyzési engedély csak a tulajdonjogra vonatkozott. A haszonélvezeti jog tekintetében a vevő és a haszonélvezeti jog jogosult megállapodására lett volna szükség a haszonélvezet alapításhoz, illetve a vevő egyoldalú nyilatkozatára a haszonélvezet bejegyzéshez. A szóban forgó okiratban nem szerepelt haszonélvezeti jog alapítására vonatkozó megállapodás, sem bejegyzési engedély, így abból nem tűnt ki a felek szerződéses akarata, ellentétben azzal, ahogy azt a felperesek állították. A Legfelsőbb Bíróság a Kfv.IV.37.214/2004. számú felülvizsgálati eljárás során hozott ítéletében kifejtette, hogy a haszonélvezeti jog alapítására vonatkozó megállapodás konkrét rögzítést igényel akár a szerződésben, akár egy kifejezetten erre irányuló külön okiratban. Az a szerződés tartalmából, a felek feltételezhető szándékából, egyéb nyilatkozatokból (bejegyzési engedély) nem következtethető ki az ingatlanügyi hatóság által. Mindezek alapján helyesen járt el földhivatal, amikor elutasította a haszonélvezeti jog bejegyzésre irányuló kérelmet. 6 BH2007. 28 Ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas az a (adásvételi, ajándékozási, stb.) szerződés, amelyben a tulajdonos úgy ruházza át az ingatlan tulajdonjogát, hogy a haszonélvezeti jogot a maga részére fenntartja. Az egyik ingatlan-nyilvántartási eljárás során a bejegyzés alapjául szolgáló adásvételi szerződésben az eladók a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg a haszonélvezeti jogukat fenntartották a saját részükre. Az első fokon eljáró ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog, és haszonélvezeti jog bejegyzési kérelmet elutasította. A fellebbezés folytán eljárt megyei földhivatal az elsőfokú határozatot helybenhagyta. A közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránti keresetükben a felperesek előadták, hogy téves az az alperesi hivatkozás, amely a haszonélvezeti jog alapítására vonatkozik, ugyanis jelen ügyben nem alapításról, hanem a jog visszatartásáról van szó, ezért a bejegyzéshez a vevők hozzájárulása nem szükséges. A megyei bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította. Az ítélet ellen a felperesek rendkívüli perorvoslatot nyújtottak be, amelyben anyagi jogszabálysértésként az Inytv. 32. (1) bekezdésének e) és f) pontját jelölték meg, mivel álláspontjuk szerint nem jogszerzést, hanem jogmegtartást tartalmaz a szerződés. A Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálati eljárás keretében hozott Kfv. III. 37.101/2006/4. számú ítéletében 6 a felülvizsgálati kérelmet elutasította. Álláspontja szerint a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való benyújtásához olyan okirat szükséges, amely kifejezetten tartalmazza a jogváltozás jogcímét a haszonélvezeti jog alapítását, valamint ehhez a jogosult megengedő www.resimmobiles.hu
74 RES IMMOBILES nyilatkozatát. Az ingatlan-nyilvántartásba az ún. visszatartott haszonélvezeti jog megfelelő jogcím hiányában nem jegyezhető be. Tévesen értelmezték a felperesek Ptk. vonatkozó rendelkezéseit, mivel az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor az egyes tulajdonosi részjogosítványokat nem lehet visszatartani. A Ptk. 158. (1) bekezdése alapján az ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkezik, melyhez az Inytv. előírásainak megfelelő okirat becsatolása szükséges. Szükséges kiemelni, hogy a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez a bejegyzési engedélyt mindig annak a tulajdonosnak kell megadnia, aki jogosult a haszonélvezeti jog alapítására. Az eladó vagy az ajándékozó, mint korábbi tulajdonos nem adhat bejegyzési engedélyt saját haszonélvezeti jogának bejegyzéséhez. Nem volt helye a haszonélvezeti jog bejegyzésének abban az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, ahol az ajándékozó elidegenítette ½-ed tulajdoni illetőségét azzal, hogy saját maga számára haszonélvezeti jogot alapított, s ennek bejegyzéséhez ő maga járult hozzá. Haszonélvezeti jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára, vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. 7 Az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére vonatkozó haszonélvezeti jog bejegyzéséhez az ingatlan érintett részét ábrázoló és a földhivatal által záradékolt változási vázrajz is szükséges. A haszonélvezeti jogot a Ptk. szerint ki lehet kötni korlátozott időre, de legfeljebb a jogosult élete végéig. Ennek megfelelően az Inytv. végrehajtási rendelete meghatározza, hogy a bejegyzésben fel kell tüntetni a haszonélvezeti jog időtartamát is, illetőleg azt, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultat élete végéig illeti meg (holtig tartó haszonélvezeti jog). 8 Amennyiben a szerződés haszonélvezeti jogra vonatkozó rendelkezése időbeli korlátozást nem tartalmaz, a jogosult holtig tartó haszonélvezeti jogát kell a földhivatalnak az ingatlannyilvántartásba bejegyeznie. 9 Abban az esetben, ha a kérelemnyomtatvány csak tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet tartalmazza, az ingatlanügyi hatóságnak hivatalból kell bejegyezni az okiratban kikötött haszonélvezeti jogot akkor is, ha az akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri. A bejegyzést a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg kell teljesíteni. 10 Amennyiben a szerződéssel alapított haszonélvezeti jogáról a haszonélvezeti jog jogosult lemond, akkor a haszonélvezeti jog törlésének, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal megegyező alaki feltételeknek megfelelő nyilatkozat alapján van helye. 7 Inytv. végrehajtására kiadott 109/1999. FVM rendelet (Vhr.) 10. (1) bekezdés 8 109/1999. FVM rendelet 10. (2) bekezdés 9 EBH2006. 1485. 10 Inytv. 50. (1) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 75 Jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog: özvegyi jog A törvény erejénél fogva az örökhagyó halála pillanatában Létrejön Szerződésen alapuló haszonélvezeti jog Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatálya Deklaratív Konstitutív Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratok Jogerős hagyatékátadó végzés (közjegyzői megkeresés) Jogerős bírói ítélet (bírósági megkeresés) Az alapítást magába foglaló bejegyzésre alkalmas okirat (jogi képviselet kötelező) Az ingatlan-nyilvántartási törlés alapjául szolgáló okiratok A jogosult nyilatkozata (jogi képviselet kötelező) Szerződés (jogi képviselet kötelező) Halotti anyakönyvi kivonat (jogi képviselet nem kötelező) Új házasság kötést tanúsító házassági anyakönyvi kivonat (jogi képviselet nem kötelező) * * * www.resimmobiles.hu