KÉRDÉSEK-VÁLASZOK Kérdések válaszok Ún. aláírás-bélyegző használata elfogadható-e az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? A kérdés tehát arra irányul, hogy amikor az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) a kérelem, a vázrajz, valamint a bejegyzés alapjául szolgáló okirat esetében annak szerződő vagy nyilatkozattevő fél, tanúk, ügyvéd vagy jogtanácsos, meghatalmazott, illetőleg a jogi személy képviseletében eljáró személy általi aláírását írja elő, akkor aláírásként el lehet-e, el kell-e fogadnia az ingatlanügyi hatóságnak az aláíró aláírását, kézjegyét tartalmazó bélyegzőlenyomatot. Azt, hogy mit kell aláíráson érteni, sem az Inytv., sem az Inytv. Vhr. expressis verbis nem mondja ki, nem definiálja. A kérdés megválaszolásához a Pp. szabályait hívhatjuk segítségül. Eszerint a magánokirat az ellenkező bebizonyításáig teljes bizonyítékul szolgál arra, hogy kiállítója az abban foglalt nyilatkozatot megtette, illetőleg elfogadta, vagy magára kötelezőnek ismerte el, feltéve, hogy az alábbi feltételek valamelyike fennáll: a) a kiállító az okiratot sajátkezűleg írta és aláírta; b) két tanú az okiraton aláírásával igazolja, hogy a kiállító a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük sajátkezű aláírásának ismerte el; az okiraton a tanúk lakóhelyét (címét) is fel kell tüntetni; c) a kiállító aláírása vagy kézjegye az okiraton bíróilag vagy közjegyzőileg hitelesítve van; d) a gazdálkodó szervezet által üzleti körében kiállított okiratot szabályszerűen aláírták; e) ügyvéd (jogtanácsos) az általa készített okirat szabályszerű ellenjegyzésével bizonyítja, hogy a kiállító a nem általa írt okiratot előtte írta alá, vagy aláírását előtte saját kezű aláírásának ismerte el, illetőleg a kiállító minősített elektronikus aláírásával aláírt elektronikus okirat tartalma az ügyvéd által készített elektronikus okiratéval megegyezik; f) az elektronikus okiraton kiállítója mi- nősített elektronikus aláírást helyezett el 1. A Pp. kommentárja az a) pontban is nevesített aláírás kapcsán kimondja megadva ezzel a választ is a kérdésünkre, hogy kizárólag a kézírással aláírt okirat tekinthető saját kezűleg aláírtnak. A sajátkezű aláírásnak nem feltétele a teljes név (családi- és utónév) le- 1 Pp. 196. (1) bekezdés www.resimmobiles.hu
92 RES IMMOBILES írása, elegendő csak a családi név aláírása. Utónév, esetleg becenév használata aláírásnak minősül közeli hozzátartozók, barátok között készült okiratok aláírásánál, feltéve, hogy az aláíró azonossága kétséget kizáróan megállapítható. Aláírásnak kell tekinteni az olvashatatlan névaláírást is. Továbbá az aláírásnak nem kell feltétlenül attól származnia, akinek nevét az okirat tartalmazza, mert megbízás alapján a nevet más is aláírhatja. Termőföld végleges más célú hasznosításának engedélyezési eljárásában szakhatóságként részt vesz-e a talajvédelmi hatóság? Ingatlanügyi hatósági engedéllyel lehet termőföldet más célra hasznosítani. A termőföld más célú hasznosítása időleges vagy végleges lehet. Az engedélyezési eljárásban közreműködő szakhatóságok körét a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet 17. és 17/A. -ai határozzák meg. Ezen Korm. rendelet 2008. szeptember 1-i hatállyal történt módosításának eredményeként az időleges más célú hasznosítás esetén túl a körzeti földhivatalnak már a végleges más célú hasznosítási engedélyezési eljárásba is be kell vonnia a talajvédelmi hatóságot, nevezetesen a területileg illetékes Mezőgazdasági Szakigazgatási Hivatal Növény- és Talajvédelmi Igazgatóságát. Hogyan érvényesül a hegyközségekről szóló 1994. évi CII. törvény alapján fennálló elővásárlási jog az ingatlannyilvántartási eljárásban? A termőföldek egy speciális csoportjára nézve a hegyközségekről szóló 1994. évi CII. törvény (Hkt.), mint különös jogszabály a Ptk-hoz, illetve a Tft-hez képest további jogalanyok számára biztosít elővásárlási jogot, amikor kimondja, hogy a hegyközség tagját feltéve, hogy ezen jogának érvényesítését megelőző 24 hónapban folyamatos hegyközségi tagsággal rendelkezett elővásárlási jog illeti meg a szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott szomszédos termőföldre. 2 Az Inytv. Vhr. szerint, amennyiben az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, úgy csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. 3 Az elővásárlási jog fennállása az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható például akkor, ha az ingatlan közös tulajdonban van, hiszen ez esetben a társtulajdonosoknak a Ptk. biztosít elővásárlási jogot. Szintén megállapítható a tulajdoni lap I. részéből, ha az ingatlan termőföldnek minősül, s ez esetben alkalmazni kell a termőföldről szóló törvény elővásárlási joggal kapcsolatos rendelkezéseit. Ehhez képest a Hkt. által a hegyközség tagjának biztosított elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be, továbbá a nyilvántartás adataiból sem állapítható meg annak fennállása, így értelemszerűen a földhivatal sem követelheti a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárás során a hegyközségi tag elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatát. 2 Hkt. 30. (2) bekezdés 3 Inytv. Vhr. 75. (1) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 93 Természetesen amennyiben a felek az okiratban rögzítették, hogy az ingatlanra nézve a Hkt. alapján meghatározott személy(ek) javára elővásárlási jog áll fenn, aki(k) vonatkozásában lemondó nyilatkozat beszerzés szükséges a szerződés hatályba lépéséhez, úgy a földhivatalnak már van lehetősége, sőt kötelessége is hiánypótlási felhívást kiadni a nyilatkozat(ok) benyújtása érdekében. Ha a hiánypótlási felhívásban foglalt kötelezettségének a kérelmező a megadott határidőn belül nem tesz eleget, a földhivatal a bejegyzési kérelmet elutasítja. 4 Mi a követendő eljárás, ha a benyújtott okiratot készítő és ellenjegyző ügyvéd szerződő félként, illetve annak meghatalmazottjaként szerepel a jogügyletben? Az Inytv. 32. (3) bekezdése kimondja többek között, hogy nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Ez a jogszabályi rendelkezés egyértelmű tiltást fogalmaz arra az esetre, hogy például egy adásvételi szerződésben eladóként szereplő fél nem lehet egyben az okiratot készítő és ellenjegyző ügyvéd. Előfordulhat azonban olyan eset is, amikor az okiratot készítő és ellenjegyző ügyvéd az egyik szerződő fél meghatalmazottjaként kívánja aláírni az okiratot. Az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (Üvtv.) az okirati ellenjegyzés intézménye kapcsán 5 arról rendelkezik, hogy az okirat ellenjegyzésével az ügyvéd bizonyítja, hogy - az okirat a felek kinyilvánított akaratának és a jogszabályoknak megfelel, és - az okiratban megjelölt fél az iratot előtte vagy helyettese előtt írta alá, illetőleg aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásának ismerte el, illetve a minősített elektronikus aláírásával tett ellenjegyzéssel pedig azt, hogy a kiállító minősített elektronikus aláírásával aláírt elektronikus okirat tartalma az ügyvéd által készített elektronikus okiratéval megegyezik. Fenti jogszabályi rendelkezésekből álláspontunk szerint levezethető, hogy az ügyvéd meghatalmazotti minőségében eljárva sem ellenjegyezheti a szerződést, hiszen így gyakorlatilag az a helyzet állna elő, hogy az ügyvéd a saját aláírását ellenjegyezné. Ezt támasztja alá az is, hogy a Ptk. értelmében a képviselő útján történő szerződéskötés sajátossága éppen az, hogy a képviselő cselekménye által a képviselt válik jogosítottá, illetőleg kötelezetté, vagyis az ügyvéd a fél helyett és nevében írja alá a szerződést. Másrészt az Üvtv. biztosítja az ügyvéd részére azt a lehetőséget, hogy az okiratok ellenjegyzése során a fél által a személyazonosságának és lakcímének igazolása érdekében rendelkezésre bocsátott adatai valódiságát elektronikus úton történő adatigényléssel ellenőrizhessék. 6 Ezen hivatkozott rendelkezések véleményünk szerint szintén azt erősítik meg, hogy az ellenjegyzés ez esetben is kizárt. Annak lehetővé tétele ugyanis az ellenjegyzés intézményének lényegét kérdőjelezné meg, hiszen teljesen abszurd és valószerűtlen lenne, hogy az ellenjegyző ügyvéd adott esetben 4 Inytv. 40. (1) bekezdés 5 1998. évi XI. törvény az ügyvédekről (Üvtv.) 27. (1) bekezdés www.resimmobiles.hu 6 Üvtv. 27/B.
94 RES IMMOBILES azt tanúsítja, hogy az okiratot maga előtt írta alá, vagy hogy ellenőrizze a saját, illetve az általa képviselt fél személyazonosságának és lakcímének valódiságát az okirat szerkesztése során. Az ilyen okiratot tartalmazó bejegyzési kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nyilvánvaló érvénytelensége miatt az ingatlanügyi hatóság határozattal elutasítja. 7 Átvezethető-e az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet művelési ágában bekövetkezett változás a terület végleges más célú hasznosítása megvalósításának tényleges, teljes körű megtörténte nélkül, és ha igen, milyen okiratok alapján? Ez az ún. beruházási területre történő átvezetés esete, amiről az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (Inytv. Vhr.) 62. (2) bekezdése, valamint a 62/A.-62/B. -ai alapján akkor beszélhetünk, ha a földrészlet művelési ágának megváltozására a terület végleges más célú hasznosításával összefüggésben kerül sor. Előbbi változás - a termőföld végleges más célú hasznosításának engedélyezéséről rendelkező jogerős földhivatali határozat alapján, - az abban meghatározott földvédelmi járulék megfizetését követően, - a beruházás megkezdéséhez szükséges, külön jogszabályban meghatározott jogerős hatósági engedély megléte esetén bejelentés alapján indult eljárásban az esetben vezethető át, ha a más célú hasznosítási engedélyben meghatározott terület legalább 10%-án - a beruházás megvalósítása céljából - a termőföld igénybevétele ténylegesen megkezdődött. Ez utóbbi tényt az ingatlanügyi hatóság által hivatalból kiállított hatósági bizonyítvány igazolja. Az Inytv. Vhr. 2008. szeptember 6. napját követően hatályos 62/B. értelmében a Magyar Köztársaság Kormánya által rendeletben nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségűvé nyilvánított ügyek tárgyát képező beruházások esetére is a fenti írtak irányadók azzal a különbséggel, hogy a művelési ág változás átvezetéséhez nem kell mellékelni a beruházás megkezdéséhez szükséges, külön jogszabályban meghatározott jogerős hatósági engedélyt, viszont a bejelentőnek rendelkeznie kell az érintett terület tulajdonjogával, vagy csatolnia kell a terület tulajdonosának (tulajdonosainak) a művelési ág változás átvezetéséhez hozzájáruló nyilatkozatát, és meg kell jelölnie annak a kormányrendeletnek a számát, amely a beruházást nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánította. Bejegyezhető-e a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba olyan csereszerződés alapján, ahol ingatlan ellenében vagyoni értékű jogot ruháznak át? A Ptk. 378. -a szerint, ha a szerződő felek dolgok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződést az adásvételi szerződéstől az különbözteti meg, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellen- 7 Inytv. 51. (1) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 95 szolgáltatásként a vevő nem vételárat fizet, hanem viszont tulajdonjog átruházását vállalja. A Ptk. kimondottan dolgok tulajdonjogának átruházásának a lehetőségét nevesíti. A Ptk. dolog-fogalma alapján minden birtokba vehető dolog rendeltetése szerint ingó vagy ingatlan tulajdonjog tárgya lehet. A fogalmat a törvény kiterjeszti, amikor kimondja, hogy ha a törvény kivételt nem tesz a tulajdonjog szabályait megfelelően alkalmazni kell a pénzre és az értékpapírokra, valamint a dolog módjára hasznosítható természeti erőkre, továbbá az alkotórészre, illetőleg kétség esetében a tartozékra is. 8 Előbbiek miatt csereszerződéssel összefüggésben a bejegyzésnek nincsen akadálya, ha ingatlant például ingóságra kívánnak cserélni (festmény, váza, bútordarab etc.), vagy ha ingatlanok tulajdonjoga cserél gazdát. Ez utóbbiak vonatkozásában felhívjuk a figyelmet arra, hogy a termőföldek cseréjére vonatkozóan a jogi szabályozás 2008. augusztus 1-i hatállyal módosult. 9 A szövetkezeti üzletrész melyet a szövetkezekről szóló törvény kifejezetten átruházható vagyoni értékű jogként nevesít szintén csereszerződés tárgyát képezheti, ebben az esetben tehát nincs akadálya a tulajdonjog bejegyzésének (BH2004. 512). Ha azonban a tulajdonjog átruházásának ellenszolgáltatásaként vagyoni értékű jogot határoznak meg, a bejegyzés nem teljesíthető, azt el kell utasítani az Inytv. 39. (3) bekezdés a) pontja alapján, mivel a benyújtott okirat tartalma, illetve abban a jogcím utóbb nem módosítható. Mi a követendő eljárás a megvásárolni kívánt ingatlan pontos határvonalának megismerésére? Első lépésben fel kell kérni egy földmérő vállalkozót vagy vállalkozást a telekhatár kitűzésére. Tekintettel arra, hogy ez komoly gyakorlati tapasztalatot igényel, ezt a munkát ingatlanrendező földmérői minősítéssel rendelkező szakember végezheti. A megbízott földmérő a földhivataltól szerezheti be a kitűzendő földrészlet és környezetének térképi adatállományát, valamint az érintett földrészletekre vonatkozó korábbi változási vázrajzok adatait. Ha ezek irodai és terepi vizsgálata során olyan jellegű ellentmondást tapasztal, ami a felmérési-térképezési vagy területszámítási hiba lehetőségét veti fel, akkor köteles a munkát a földhivatal intézkedéséig, illetőleg eljárása jogerős befejezéséig felfüggeszteni. Ezt követően a földmérő kiértesíti a szomszédos ingatlanok tulajdonosait a munka helyszíni elvégzésének időpontjáról, biztosítva ezáltal a feleknek a megjelenés, észrevételezés lehetőségét. A szakembernek szintén be kell szereznie az érintettek írásbeli nyilatkozatait arról, hogy a határvonal helyzetével kapcsolatban volt-e, vagy van-e folyamatban peres eljárás. Ennek az az indoka, hogy kitűzési munka nem végezhető olyan földrészleten, amellyel összefüggésben peres eljárás van folyamatban, kivéve, ha a bíróság a peres eljárást a felek kérelmére a kitűzési munka elvégzéséig felfüggesztette, illetőleg, ha igazságügyi földmérő szakértő végez a bíróság kirendelésére kitűzési munkát. Ha a határvonal helyét jogerős bírósági ítélettel 8 Ptk. 94-95. 9 A 2008. évi XXXVI. törvény módosította a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 4. -át. www.resimmobiles.hu
már megállapították, akkor a munkát végző csak olyan vázrajzot készíthet, amely a bíróság által megállapított határvonalat és az ennek megfelelő területi adatokat tartalmazza. Amennyiben a földrészlet ingatlan-nyilvántartási térképi határvonala eltér a jogerősen megállapított határvonaltól, a kitűzést fel kell függeszteni és az eltérésről a munkát végző köteles az illetékes körzeti földhivatalt értesíteni. Ha a földrészlet határvonalára vonatkozó bírósági határozat nem áll a földhivatal rendelkezésére, akkor a körzeti földhivatal hivatalból megkeresi a bíróságot az ítélet és az annak alapját képező változási vázrajz megküldésére, illetve pótlására. A földmérő a helyszínen általában cövekkel jelöli meg a nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal töréspontjainak helyét. Tűréshatáron belül a természetben már megjelölt határponthoz képest újabb határjel elhelyezését jogszabály nem teszi lehetővé. Ha a kitűzött pont a helyszíni használati állapottól a hibahatárt meghaladóan eltér, akkor a természetben használt határvonalat a készítőnek be kell mérnie és ezt a kitűzési vázrajzon fel kell tüntetnie. Emellett szövegesen is utalnia kell arra, hogy a jogi állapottól eltérő területrészt melyik földrészlet tulajdonosa használja. Fontos hangsúlyozni, hogy a cövek elhelyezése nem jelent birtokbaadást, hiszen a másik fél által használt területrész csak az ő hozzájárulásával vagy jogerős határozat alapján vehető birtokba. Végeredményként a földmérő a megrendelőnek egy főbb méreteket tartalmazó kitűzési vázrajzot ad, míg a földhivatalhoz egy részletesebb adatokat tartalmazó kitűzési vázlat kerül benyújtásra. A földhivatal a kitűzési vázlatot a fennálló előírások alapján érdemében nem vizsgálja, csak nyilvántartásba veszi. Összességében elmondható, hogy mivel általános gyakorlat az adásvételi szerződéseknél a vételárnak a földrészletek területéből képzett m 2 szerinti meghatározása, ezért nagy értékű ingatlan vásárlása esetén indokolt lehet a telekhatár kitűzést még a vásárlás előtt elvégeztetni, elkerülendő az esetleges eltérő terepi használatból vagy felmérési-térképezési hibából adódó eltérésen alapuló későbbi jogvitát. * * *