Nemzeti Szervezet Értékbecslési Szabvány

Nemzeti Szervezet Értékbecslési Szabvány RICS Magyarország Nemzeti Szervezet Értékbecslési Szabvány 1. kiadás rics.org/standards

ELŐSZÓ Az RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) a világ legnagyobb, az ingatlanszektor szakembereit tömörítő szakmai szervezete. Napjainkban az RICS-nek 140 országban mintegy 100.000 tagja van. Az RICS 1980 óta publikálja értékbecslési szabványát, azzal a céllal, hogy segítse a tagok képzését, ismereteinek és tapasztalatainak bővítését illetve szinten tartását. Ezt az értékbecslési szabványt gyakran nevezik Vörös Könyvnek. A Vörös Könyv legújabb, 8. kiadása 2014. január 6-tól hatályos. A Vörös Könyvnek már megjelent a magyar nyelvű fordítása is. A Vörös Könyv mára összhangba került a Nemzetközi Értékbecslési Szabvánnyal (IVS) és a szabványt kötelező alkalmazniuk azon RICS tagoknak, akik értékbecslési jelentéseket késztenek. A RICS tagjai számára megnyílt a lehetőség a regisztrált értékbecslő minősítés megszerzésére. (A minősítéssel kapcsolatos további információk a www.rics.org/regulation honlapon érhetőek el.) A Vörös Könyv (ÉSZ 1.4) szerint az RICS nemzeti szervezete szintén készíthet vagy hagyhat jóvá az adott állam értékbecslési gyakorlatát támogató, a globális szabványt kiegészítő nemzeti szabványt (ÉSZ 1.5). Ezt a nemzeti szabványt az RICS Magyarország Értékbecslési Szakmai Csoportja (VPG) készítette; alkalmazása az RICS tagok számára kötelező Magyarországon. A RICS Magyarország Nemzeti Értékbecslési Szabványban (továbbiakban MÉSZ vagy nemzeti szabvány ) nem szereplő felhasználási célból készített értékbecslések során a globális szabvány előírásait kell alkalmazni. Jelen nemzeti szabvány a Vörös Könyv 2014-es kiadványa alapján készült és a 2014. január 6-jén vagy azt követően elkészült minden értékbecslési jelentésre alkalmazni kell. A nemzeti szabvány tartalmát a RICS Magyarország rendszeresen felülvizsgálja, és szükség esetén módosításokat és kiegészítéseket tesz közzé. A módosításokat és kiegészítéseket a testület az www.rics.org/redbook internetes oldalon publikálja. Ez a szabvány változhat mind a nemzeti, mind a globális szabvány módosításakor az alábbi időpontot követően: 2014. január 6. A módosítások először a RICS Magyarország Értékbecslési Iránymutatások (ÉI) munkacsoportja és a RICS Értékbecslési Szabvány Testület (ÉSzT) által kiadásra jóváhagyott szöveget tartalmazó elektronikus változatú munkaanyagként kerülnek publikálásra. A munkaanyag arra szolgál, hogy a tagok véleményezhessék a jóváhagyott szöveget, és annak hatályba lépése előtt kiszűrjék az esetleges hibákat. A vélemények mérlegelését követően a munkaanyag szövegét az ÉI munkacsoport javaslatára az RICS az RICS Magyarország elnökségének a RICS Vörös Könyv Szerkesztői Bizottság és a RICS Értékbecslési Szabvány Testület (ÉSzT) döntésével véglegesíti. Az RICS Magyarország örömmel fogad javaslatokat mind a szabvány további fejezetekkel való kiegészítésére, mind kéréseket a meglévő szöveg értelmezésére vonatkozóan. 2

Köszönetnyilvánítás Az RICS köszönetét fejezi ki az RICS Magyarországnak és a Kohári Gábor, MRICS által irányított munkacsoportnak a szabvány elkészítésében való közreműködésért. Az RICS köszönetét fejezi ki továbbá a Magyar Ingatlanszövetségnek (MAISZ) és további közreműködő ingatlan-szövetségnek a szabvány készítése során nyújtott szakmai segítségért. Tartalomjegyzék MÉSZ 1 Megfelelés és etikai követelmények MÉSZ 2 Megállapodás a szerződéses feltételekben MÉSZ 3 Értékformák MÉSZ 4 Az értékbecslő által végzendő vizsgálatok MÉSZ 5 Értékbecslési jelentések MÉSZ 6 Hitelbiztosítéki célú értékelése 3 4

MÉSZ 1 Megfelelés és etikai követelmények A Magyarországon ingatlanvagyon értékelést végző tagok szakmai munkájuk során kötelesek a jogszabályoknak és a szakmai szabványoknak megfelelni. Ez a nemzeti értékbecslési szabvány a globális RICS Értékbecslés Szakmai Szabványok ( Vörös Könyv ) ÉSZ 1 előírásait egészíti ki amennyiben az értékbecslést Magyarországon végzik. A szabvány összhangban van az ÉSZ 1.5 pont előírásaival. Magyarázat 1 Az ÉSZ 2.3 szerint a felelősség vállalásához szükséges képesítésen az alábbiak összessége értendő: felsőfokú/szakirányú, a tag szakmai hozzáértését igazoló képesítések, szakmai szervezeti tagság, amely bizonyítja a tag etikai normák iránti elkötelezettségét, értékbecslőként szerzett gyakorlati tapasztalat, megfelelés az értékbecslés gyakorlásának jogát szabályozó bármely állami szabályzatnak, valamint az RICS által tagként nyilvántartott értékbecslők esetében az Értékbecslési Nyilvántartás előírásainak való megfelelés (lásd: ÉSZ 1.8). 2 Az ingatlanvagyon-értékelői tevékenység szabályozott szakma Magyarországon és vonatkozik rá a magyar nemzeti jog. Ebben az összefüggésben a szolgáltatás végzésének a helyét - fő szabályként - az ingatlan elhelyezkedése szabja meg. A magyar jog ún. kontinentális típusú jogrendszer. Ennek megfelelően a jogszabályok alkotják a jog forrását. Az 1. számú mellékletben lévő jogszabályok vonatkozhatnak az ingatlanvagyon-értékelési tevékenységre. Törvényi előírások 1 Az a természetes személy folytathat Magyarországon ingatlanvagyon-értékelést, aki rendelkezik a megfelelő szakképzettséggel, továbbá szerepel a 217/2009 (X.2) kormányrendelet szerint vezetett névjegyzékben. 2 Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakmai képesítés megalkotása az OKJ módosításáról szóló 14/2005. (V. 26) OM rendelettel történt meg. Az új szakképesítés a középfokú ingatlanközvetítő szakképesítésre épül és 5 éves a műszaki, a közgazdasági és a jogi felsőfokú diploma esetén legalább 2 éves ingatlanközvetítői és ingatlanvagyon értékelői szakmai gyakorlat megszerzése után végezhető el. 3 A nemzeti törvényi szabályozás az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység végzését közös joganyagban egymással sok esetben összevontan kezeli. 4 A szolgáltatási tevékenységet folytatni kívánó szolgáltatásnyújtó köteles a szolgáltatási tevékenység folytatására irányuló szándékát bejelenteni az adott szabályozott szakma vonatkozásában. A szolgáltatásnyújtó a szolgáltatási tevékenységét csak azt követően kezdheti meg, hogy azt az előzetes ellenőrzést végző hatóság a bejelentés alapján a szolgáltatásnyújtó szakmai képesítésének ellenőrzését követően engedélyezte. (Forrás: 214/2009. (IX. 30) Korm. rendelet). 5 Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet rendelkezésének megfelelően az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység esetében az engedélyező, valamint a szolgáltatás nyilvántartást vezető hatóság, a megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzője, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzője. 6 A nemzeti jog szerint Magyarországon értékbecslési szolgáltatásokat végző társaságoknak legalább egy olyan természetes személyt kell alkalmazniuk, akik szerepelnek az ingatlanvagyon értékelők és közvetítők névjegyzékében. 7 A Magyarországon működő vállalkozások esetében az ingatlanvagyon- értékelő és közvetítői névjegyzékbe kerülését megelőzően, a szolgáltatási tevékenység megkezdésének feltételeként a hatóság előzetes döntést hoz, vagyis engedélyezi a szolgáltatási tevékenység folytatását, amennyiben a kérelmező a jogszabályi feltételeket teljesítette. A jogszabályi feltételekre az alábbi joganyagok vonatkoznak: A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (a továbbiakban: Szolgtv.) A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2) Korm. rendelet Az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV. 29) ÖTM rendelet Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló 31/2009. (XI. 18) ÖM rendelet 8 Az Európai Unió területén alapított szolgáltatók esetén is szükséges előzetes hatósági engedély megszerzése, amennyiben Magyarországon értékbecslési és ingatlanközvetítői tevékenységet végeznek. 9 Az előzetes hatósági engedély nélkül történő, határon átnyúló szolgáltatás kizárólag abban az esetben végezhető, amennyiben az értékbecslési jelentés kizárólag Magyarországon kívül használják fel és felhasználási céljai között semmilyen helyi (hatósági) cél nem szerepel. Magyarázat 1 Fő szabály szerint, letelepedés esetében az Európai Unió tagállamai a szolgáltatási tevékenység nyújtására való jogosultságot, illetve annak gyakorlását nem köthetik engedélyezési rendszerhez. 5 6

A belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 6-i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv (a továbbiakban: Irányelv) alapján a tagállamoknak, így Magyarországnak is felül kellett vizsgálni a hatályos engedélyezési rendszereket. A felülvizsgálatot követően a Magyarországon letelepedett szolgáltatók esetében az üzletszerű ingatlanközvetítői és üzletszerű ingatlanvagyon értékelő és közvetítő tevékenység továbbra is előzetes engedélyhez kötött maradt. A tagállami engedélyezési rendszerek kivételes esetként maradhatnak fenn a későbbiekben is. Ez kizárólag abban az esetben tartható fenn, ha azokat közérdeken alapuló kényszerítő indok támasztja alá, és a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedés útján nem valósítható meg. 2 Az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység szabályozott szakma Magyarországon, ebben a vonatkozásban a határon átnyúló szolgáltatásnyújtás a külföldi bizonyítványok és oklevelek elismeréséről szóló 2001. évi C. törvény és végrehajtási rendeleteinek rendelkezései szerint valósul meg. A 214/2009. (IX. 30.) Korm. rendelet 1. sz. melléklete alapján előzetes bejelentési kötelezettség vonatkozik rá. A bejelentés megtételére kijelölt hatóság a kijelölt ingatlanvállalkozás felügyeleti hatóság. (Forrás: Önkormányzati Minisztérium Lakásügyi Osztály tájékoztatója 2009. október). A szerződéses feltételek 10 A Vörös Könyv ÉSZ 2.7 fejezete alapján a felek kötelesek vállalási feltételeiket rögzíteni, mielőtt a tag az értékbecslési jelentését átadja. 14 Ezek az előírások akkor is érvényesek, amennyiben az ÉSZ 1 fejezetben szereplő feltételek alkalmazása nem kötelező. Az igazságügyi szakértői tevékenység 15 Az ÉSZ 1.6.2 pontja szerint az igazságügyi szakértői minőségben szolgáltatást nyújtó értékbecslők nem kötelesek az ÉK 1 pontjától az ÉK 4 pontjáig terjedő fejezetek előírásainak megfelelni. Az ingatlanvagyon értékelő tevékenységükre a magyar nemzeti törvények vonatkoznak. 16 Magyarország terültén az ingatlan-értékbecslésekre vonatkozó igazságügyi szakértői tevékenységet a 2005 évi XLVII. törvény szabályozza. Ez alapján Magyarországon a vonatkozó jogszabályok alapján igazságügyi szakértői tevékenységet döntő többségében az erre feljogosított ebben az az Igazságügyi és Közigazgatási Minisztérium által vezetett névjegyzékben szereplő természetes személyek és gazdasági társaságok, illetve e célra létesített igazságügyi szakértői intézmények végezhetnek. 17 A törvény szabályozza többek között az igazságügyi szakértővé válás folyamatát, az igazságügyi szakértő jogait és kötelességeit, a szakvélemény formai és tartalmi elemeit, a szakértők képzését, illetve rögzíti a felügyeleti szerveit. 11 A magyar nemzeti szabályozás, ezen belül a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján az ingatlan-értékbecslés (ill. ingatlanvagyon-értékelés) elkészítésére kötött megállapodás - fő szabályként - vállalkozási szerződésnek minősül. Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő vállalkozói szerződésben rögzíti az ingatlan-értékbecslés szerződés feltételeit. 12 Amennyiben a megrendelő és az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő a gyakorlatban gyakran használt megbízási szerződés megnevezéssel hoz létre szerződéses jogviszonyt, de alapvetően az értékbecslési jelentés (ill. jelentések) létrehozására vonatkozik a szerződéses megállapodás, a szerződés ebben az esetben is vállalkozási szerződésnek minősül és jogvita esetén a bíróság utólag vállalkozási szerződésnek minősítheti a megállapodást. 13 Az ingatlan-vagyonértékelői feladatra szóló vállalkozói szerződés általános pontjaira a Ptk. vonatkozó előírásai a mértékadóak. A legfontosabb tartalmi elemei: A szakvélemény felhasználási helye és célja; A tevékenység megkezdésének ideje és a teljesítési határidő; A szakértői díj és a költségek; A megbízó kötelezettségei; A szolgáltatást nyújtó kötelezettségei; Felhasználási korlátozások, adatvédelem, Hibás teljesítéssel összefüggő felelősség; A szerződés megszűnése, illetve megszűntetése. 7 8

MÉSZ 2 Megállapodás a szerződéses feltételekben A Vörös Könyv ÉK 1 fejezetében szereplő pontokon túl a kötelező (minimális) vállalási feltételeknek a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) követelményeivel is összhangban kell lennie. Megjegyzés 1 A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) vonatkozó előírásai alapján a kötelező (minimális) vállalási feltételeknek az alábbi elemeket kell tartalmazniuk. Az ÉK 1 kapcsolódó bekezdéseit szintén jelöltük: A szakvélemény felhasználási helye és célja; (c) és (d) pontokhoz hasonlóan A tevékenység megkezdésének ideje és a teljesítési határidő; Kiegészítő követelmény A szakértői díj és más költségek; 3 (m) ponthoz hasonlóan A megbízó kötelezettségei; Kiegészítő követelmény A szolgáltatást nyújtó kötelezettségei; ÉSZ 1 összes feltételéhez hasonlóan Felhasználási korlátozások, adatvédelem, 2 (h) ponthoz hasonlóan Hibás teljesítéssel összefüggő felelősség; Kiegészítő követelmény A szerződés megszűnése, megszűntetése. Kiegészítő követelmény MÉSZ 3 Értékformák Értékbecslés készítése során az értékbecslő köteles a magyar nemzeti szabályozásban használt értékkategóriákat figyelembe venni a Vörös Könyv. ÉK 4 fejezetében szereplő értékformákon felül. 1 Az ÉK 1 fejezetben található előírásokon túl az alábbi nemzeti jogban és értékelési gyakorlatban alkalmazott értékkategóriákat és azok definíciójára is figyelemmel kell lenni. 2 Főbb értékkategóriák: forgalmi érték; hitelbiztosítéki érték; kényszerértékesítási érték; Megjegyzés Forgalmi érték 1 Az Illetéktörvény (1990. évi XCIII. törvény) XI. fejezet 102 (1) e) pontja szerint a forgalmi érték az a pénzben kifejezett érték, mely a vagyontárgy eladása esetén. árként általában elérhető. A forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg, (70 (1) szerint) helyszíni szemle, összehasonlító értékadatok és az illeték fizetésére kötelezett vagyonszerző nyilatkozata alapján, szükség esetén külső szakértő bevonásával. 2 Az állami adóhatóság a forgalmi érték megállapítása érdekében az összehasonlító értékadatok közül köteles - más érték-meghatározókkal együtt mérlegelni: a település, nagyobb település esetén az egésztől elhatárolható kisebb területi egység, külterület esetében a gazdaságilag összefüggő térség ingatlanforgalmának legalább 2 évet átfogó érték-meghatározóit, így különösen a folyamatában növekvő vagy csökkenő ingatlanforgalmat, vagy az ingatlanforgalom teljes hiányát, a település, illetőleg a térség ennek megfelelő vagy ettől eltérő értékadatait, továbbá az illetékkiszabás tárgyát képező ingatlanhoz térben és időben legközelebbi ingatlanszerzés olyan adatait, amely a forgalmi érték megállapításánál számításba vehető. 3 Összehasonlítani elsősorban az azonos rendeltetésű ingatlanokat kell. Ha a településen összehasonlításra alkalmas ingatlan nincs, a forgalmi érték megállapításánál a térséghez tartozó hasonló adottságú települések ingatlanszerzési adatai is felhasználhatók; 4 A forgalmi érték definíciója lényegében megegyezik a piaci érték definíciójával. Bár az értékbecslő forgalmi értéket köteles becsülni, az értékbecslés megközelítésének összhangban kell lennie az ÉK 4.1.1.2 bekezdésével. 9 10

Hitelbiztosítéki érték 5 A hitelbiztosítéki érték nem a RICS által elismert értékforma. Az Vörös Könyv 8. számú melléklete ismerteti a hitelbiztosítéki értéket. A MÉSZ 6 további információt tartalmaz a hitelbiztosítéki érték alkalmazására vonatkozóan a fedezeti (biztosítéki) célú értékbecslések esetén. 6 Az értékbecslők nem becsülhetnek hitelbiztosítéki értéket megfelelő képzés elvégzése nélkül. Kényszerértékesítési (likvidációs) érték 7 Amennyiben az általános mgyarországi gyakorlat szerint a kényszerértékesítési érték és likvidációs érték alkalmazásra kerül, úgy a kényszerértékesítési érték és likvidációs érték a Vörös Könyv szerinti kivételnek minősülnek (lásd. ÉSZ 4.4 fejezet) és az ÉSZ 1.2 pontot kell követni a jelentés készítésekor. A jogszabályi megfelelőség ez esetben megfelelő indok a kivételként való alkalmazásukhoz (ÉK 1.7.4 fejezet 7 bekezdésének és az ÉSZ 4.1.2.6 pontjai). MÉSZ 4 Az értékbecslő által végzendő vizsgálatok A helyszíni szemlének és vizsgálatoknak, valamint az információ ellenőrzésének összhangban kell lennie a Vörös Könyv ÉSZ 2 pontjával. Megjegyzés 1 ÉSZ 2.7 pontja számos olyan témát magába foglal, mely a piac megítélése szerint hatással lehet az ingatlan értékére. 2 Ha az értékbecslő ingatlan alapterületre vagy más területi paraméterekre vonatkozó számítást köteles végezni, akkor az alábbiak figyelembe vételével végezheti el a számítását: Az OTÉK [Országos településrendezési és építési követelmények] definíciói alapján; Az RICS Épületfelmérési Szabványa (RICS Code of Measurement Practice) alapján; Piaci szereplők gyakorlata alapján; vagy A vállalási feltételekben meghatározott más módszer szerint. 3 Az értékbecslő az alábbi listában szereplő pontok szerint vizsgálhatja az ingatlanokat. A felsorolás hangsúlyozottan csak tájékozató jellegű, és alkalmazása nem kötelező: az ingatlant és környezetét bemutató fotók készítése, átadott főbb épületméretek és alapterületi adatok méréssel történő ellenőrzése a távolság lemérésével és dokumentálásával, külső határoló falak körvonala, nagyobb belső terek főbb méretei: hossza, szélessége és belmagassága (pl: raktárcsarnok hossza, szélessége és szabad belmagassága, jellemző pillértávolságok, nyitott irodatér főbb méretei, stb.), a hivatalos térképmásolaton feltűntetett épület/építménykontúr megfelel-e a tényleges állapottal a helyszínen, főbb épületgépészeti berendezések megtekintése és állapotának szemrevételezése (kazán, légtechnikai berendezések, stb.), látható és elvárható gondosság mellett felismerhető jelentősebb épület műszaki hibákra utaló jelek felismerése, azonosítása és dokumentálása (pl. tetőbeázás, süllyedésre utaló falrepedés), annak vélt mértékének és helyének megadásával, környezeti szennyezésre utaló jelek, jogi szempontból elkülönülő területek helyszíni azonosítása és dokumentálása: telekhatár, saját ill. bérlet terület, szolgalmi jogok, védőtávolságok, városrendezési kérdések, övezet, beépíthetőség (ráépítés, túlépítés, jövőbeli változás, új út a telken/közelében, stb.) 11 12

sokbérlős ingatlan esetében a legjelentősebb bérlők helyszíni jelenlétének azonosítása, korábbi értékbecslés felülvizsgálat esetén, a korábbi szemle óta történt főbb változások azonosítása és dokumentálása. MÉSZ 5 Értékbecslési jelentések Az értékbecslési jelentéseknek meg kell felelniük a Vörös Könyv ÉK 3 pontjának Megjegyzés 1 A termőföldnek minősülő ingatlanok és a termőföldnek nem minősülő ingatlanok finanszírozási célú értékelését további rendeletek is szabályozzák Magyarországon. Az MÉSZ 6. pontja további információkat tartalmaz ezzel kapcsolatosan. 2 A magyar értékbecslési gyakorlatban az értékbizonyítvány gyakran használt kifejezés az értékelési jelentést összefoglaló levélben. Az ÉK 3.6 pontja szerint kerülni kell ennek a kifejezésnek az alkalmazását. Az értékelő ugyanakkor használhatja a tanúsított, vagy az ehhez hasonló kifejezéseket az értékbecslési jelentésében, amennyiben a jelentés felhasználása szempontjából a jelentés hivatalos tanúsítása szükséges. 13 14

MÉSZ 6 Hitelbiztosítéki célú értékelése A hitelbiztosítéki célú értékeléseket a PM 25/1997 rendelet, vagy az FM 54/1997 rendelet szerint kell készíteni. Magyarázat Hitelbiztosítéki célból való értékelések során kötelező alkalmazni a PM 25/1997 és az FM 54/1997 rendeleteket Magyarországon. Az 54/1997 FM rendelet 1 A termőföldnek minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki céljából való értékelését szabályozza ez a rendelet. A rendelet szerint a hitelbiztosítéki érték (lásd a MÉSZ 3 fejezetét) valamely ingatlannak hosszú távú előrejelzésekre támaszkodó, óvatos becslés alapján meghatározott értéke, figyelembe véve a jelzálog-hitelintézet által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos alábbi kockázatokat: a) az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatát; b) a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; c) az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; d) a követelés jogi úton történő érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokat (védelem, állagmegőrzés, értékesítési költségek, stb.). 2 A mezőgazdasági ingatlanokat és az ingatlanokat alkotó összetevőket a vonatkozó rendelet definiálja, melyek az alábbiak lehetnek: a) termőföld: az a külterületi földrészlet, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván; b) mezőgazdasági ingatlan (a továbbiakban: ingatlan): a termőföld a rajta lévő telepítvénnyel, az ingatlan-nyilvántartásban vele együtt nyilvántartott felépítménnyel; c) telepítvény: a termőföld hasznosítását segítő és a termőföld értékét, illetve hasznait növelő - beruházás útján megvalósuló - agrotechnikai létesítmény. 3 A hitelbiztosítéki célú értékelés során az ingatlanoknak óvatos becsléssel határozzuk meg a biztosítéki értékét. Az ÉA 2 szerint a hitelbiztosítéki céllal becsült érték piaci érték, és az értékelés során az értékelő véleményt formál az ingatlan hitelbiztosítéki értékéről is. (lásd ÉSZ.3) 4 Az általános értékbecslési szabályokon túl speciális előírások vonatkoznak ezen értékbecslésekre. Ezen értékbecsléseknek a Vörös Könyvben nem szereplő egyéb speciális és kötelező pontjai is vannak. 5 A hitelbiztosítéki értéket az értékelő becslése alapján a hitelintézet felé tett javaslat figyelembe vételével a hitelintézet felülvizsgálja és véglegesíti. A hitelbiztosítéki érték becslésének az alapja a forgalmi érték (piaci érték), amely az alábbi, lehetőleg mindkét felsorolt ingatlanértékelési módszerek alkalmazásával kerül megállapításra: a) a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, b) a hozamszámításon alapuló értékelés. 6 A termőföldnek minősülő ingatlanok értékelésekor a földterület aranykorona értékének figyelembe vételével kell az értékbecslést elkészíteni. A termőföld aranykorona értékét a 19 században becsülték a föld tapasztalati jövedelemtermelő képessége alapján. Az aranykorona érték jelenleg is szerepel a besorolása szerint művelés alatt álló, Magyarországon található ingatlanok tulajdoni lapján. 7 A piaci összehasonlító módszer alkalmazásakor a piaci értéket hasonló ingatlanokra vonatkozó, megvalósult tranzakciók adatainak felhasználásával kell az értékbecslőnek becsülnie. A 25/1997 PM rendelet 1 A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki céljából való értékelését szabályozza ez a rendelet. A rendelet szerint a hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak hosszú távú előrejelzésekre támaszkodó, óvatos becslés alapján meghatározott értéke, figyelembe véve a jelzálog-hitelintézet által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos alábbi kockázatokat: a) az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatát; b) a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; c) az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; d) a követelés jogi úton történő érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokat (védelem, állagmegőrzés, értékesítési költségek, stb.). 2 A hitelbiztosítéki célú értékelés során az ingatlanoknak óvatos becsléssel határozzuk meg a biztosítéki értékét. Az ÉA 2 szerint a hitelbiztosítéki céllal becsült érték a piaci érték és az értékelés során az értékelő véleményt formál az ingatlan hitelbiztosítéki értékéről is. (lásd ÉSZ.3) 3 Az általános értékbecslési szabályokon túl speciális előírások vonatkoznak ezen értékbecslésekre. Ezen értékbecsléseknek a Vörös Könyvben nem szereplő egyéb speciális és kötelező pontjai is vannak. 4 A hitelbiztosítéki érték az értékelő becslése alapján a hitelintézet felé tett javaslat figyelembe vételével a hitelintézet felülvizsgálja és véglegesíti. A hitelbiztosítéki érték becslésének az alapja a forgalmi érték (piaci érték), amely az alábbi felsorolt ingatlanértékelési módszerek alkalmazásával kerülhet megállapításra: a) a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, b) a hozamszámításon alapuló értékelés, c) az (avultsággal csökkentett újraelőállítási) költség megközelítés. 5 A piaci összehasonlító módszer alkalmazásakor az értékbecslőnek a piaci értéket hasonló ingatlanokra vonatkozó, megvalósult tranzakciók adatainak felhasználásával kell becsülnie. 15 16

6 Az értékbecslési folyamat részletes előírásait, valamint a jelentéssel szemben támasztott formai követelményeket a PM 25/1997 rendelet, illetve az FM 54/1997 rendelet tartalmazza. 1. Melléklet - Hazai jogszabályok gyűjteménye 1 1957 évi IV törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól 2 1976 évi 24 törvényerejű rendelet a kisajátításról, egységes szerkezetben a végrehajtásáról szóló 33/1976. (IX. 5.) MT rendelettel 3 27/1987 (VII 30) MT rendelet a tartós földhasználatba adott földekre vonatkozó szabályokról 4 1990 évi C. törvény a helyi adókról 5 1990 évi XCIII. törvény az illetékekről 6 1992 évi LXXIV törvény az általános forgalmi adóról 7 1993 évi II. törvény a földrendező és a földkiadó bizottságokról 8 1993 évi LXXVIII törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 9 1994 évi LIII törvény a bírósági végrehajtásról 10 1994 évi LXXI törvény a választott-bíráskodásról 11 1994 évi LV törvény a termőföldről 12 1996 évi LIV törvény az erdőről és az erdő védelméről, egységes szerkezetben a végrehajtásáról szóló 29/1997. (IV. 30) FM rendelettel 13 7/1996 (I. 18) Kormányrendelet a külföldiek ingatlanszerzéséről 14 1996. évi LXXVI törvény a földmérési és térképészeti tevékenységről 15 46/1997 (XII 29) KTM rendelet az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról 16 54/1997 (VIII 1) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről 17 25/1997 (VIII 1) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről 18 1997 évi LXXVIII törvény az épített környezet alakításáról és védelméről 19 253/1997 (XII 20) Kormányrendelet az országos településrendezési és építési követelményekről 20 1997.évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról, egységes szerkezetben a végrehajtásáról szóló 109/1999 (XII 29) FVM rendelettel 21 13/1997 (V. 28) KTM rendelet a védett természeti területek és értékek nyilvántartásáról 22 38/1997 (XII 18) KTM-IKIM együttes rendelet az építésügy körébe tartozó szakértői tevékenység gyakorlásának részletes szabályairól 17 18

23 43/1997 (XII 29) KTM rendelet az építésügyi bírságról 24 3/1998 (II 11) KTM rendelet a telekalakítási és építési tilalom elrendeléséről 25 63/1999 (VII 21) FVM-HM-PM együttes rendelet a földmérési és térképészeti állami alapadatok kezeléséről, szolgáltatásáról és egyes igazgatási szolgáltatási díjakról 26 62/1999 (VII 21) FVM rendelet a földhivatalokról 27 105/1999 (XII 22) FVM rendelet a földminősítés részletes szabályairól 28 184/1999 (XII 13) Kormányrendelet a földhasználati nyilvántartás részletes szabályairól 29 1999 évi LXIX törvény a szabálysértésekről 30 218/1999 (XII 28) Kormányrendelet az egyes szabálysértésekről 31 85/2000 (XI 8) FVM rendelet a telekalakításról 32 191/2001 (X 18) Kormányrendelet az örökségvédelmi bírságról 33 12/2001 (I. 31) Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról 34 2001 évi LXIV törvény a kulturális örökség védelméről 35 326/2001 (XII 30) Kormányrendelet a családi gazdaságok létrehozásáról, nyilvántartásba vételéről, működtetéséről, valamint kiemelt támogatásukról 36 41/2002 (V. 14) FVM rendelet egyes, a számítógépes adatbázisból történő lekérdezés útján szolgáltatható ingatlan-nyilvántartási adatok igazgatási szolgáltatási díjáról és az adatátviteli vonalon történő adatszolgáltatásról 37 135/2003 (VIII 29) Kormányrendelet az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatalról 38 2003 évi CXXXIII törvény a társasházakról 39 16/2003 (IV 18) BM rendelet az egyes szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról 40 3/2003. (I 25) BM-GKM-KvVM együttes rendelet az építési termékek műszaki követelményeinek, megfelelőség igazolásának, valamint forgalomba hozatalának és felhasználásának részletes szabályairól 41 2005 évi CXXXII törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993 évi LXXVIII törvény módosításáról 42 2005 évi XCII. törvény a helyi önkormányzatokról szóló 1990 évi LXV törvény, az államháztartásról szóló 1992 évi XXXVIII. törvény és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997 évi CXLI törvény módosításáról 43 2005 évi CXXII. törvény az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997 évi CXLI törvény módosításáról 44 2005 évi XLVII törvény az igazságügyi szakértői tevékenységről 45 2005 évi XLVIII törvény az igazságügyi szakértő nem peres eljárásban történő kirendeléséről és ezzel összefüggésben a Polgári Perrendtartásról szóló 1952 évi III. törvény módosításáról 46 26/2005 (VIII 5) TNM rendelet az egyes szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeiről és a szakmai vizsga szervezésére jogosult intézmények jegyzékéről 47 1068/2005 (VI 30) Korm. határozat az ingatlanokkal, bérlakásokkal kapcsolatban feltárt visszaélések visszaszorításához szükséges további kormányzati intézkedésekről megakadályozásához, az úgynevezett lakásmaffia-tevékenység 48 53/2005 (VI 4) OGY határozat az ingatlanokkal, bérlakásokkal kapcsolatban feltárt visszaélések megakadályozásához, az úgynevezett lakásmaffia-tevékenység visszaszorításához szükséges további kormányzati intézkedésekről 49 7/2006 (V 24) TNM rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról 50 2006 évi CXII törvény a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997 évi XXX törvény módosításáról 51 8/2006 (XI 23) ÖTM rendelet az igazságügyi szakértői tevékenység folytatásához szükséges szakmai gyakorlat szakirányú jellege igazolásának eljárási rendjéről 52 104/2006 (IV 28) Korm. rendelet a településtervezési és az építészeti-műszaki tervezési, valamint az építésügyi műszaki szakértői jogosultság szabályairól 53 244/2006 (XII 5) Korm. rendelet az építési műszaki ellenőri, valamint a felelős műszaki vezetői szakmagyakorlási jogosultság részletes szabályairól 54 2007 évi LII törvény a tőkepiacról szóló 2001 évi CXX törvény módosításáról 55 25/2007(XII 18 ) PM r. az ingatlanértékelői névjegyzékbe történő felvételről és a névjegyzék vezetéséről PM rendelet módosítása 56 33/2007 (XII 23) Pm r. ingatlanok forgalmi értékadatainak szolgáltatási rendjéről és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjáról 57 2007. évi CXXVII. Törvény az általános forgalmi adóról 58 25/2008 (IV 29) ÖTM rendelet az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról 59 17/2008 (VI 5) PM rendelet az ingatlanértékelői névjegyzékbe történő felvételről és a névjegyzék vezetéséről szóló 25/2007 (XII 18) PM rendelet módosításáról 60 176/2008 (VI 30) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról 61 1990 évi XCIII. törvény az illetékekről (Az illetéktörvény 2009 január 23-án életbe lépett módosításai) 62 2009 évi XIII törvény a pénzügyi közvetítőrendszer felügyeletét érintő egyes törvények módosításáról 63 1990 évi C. törvény a helyi adókról 2009 január 1-étől hatályos 64 2009 évi LXXVIII törvény az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról 65 217/2009 (X 2) Korm. rendelet az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről 66 242/2009 Korm.rend. a lakóingatlanok adójának bevallásához felhasználható becsült forgalmi érték közléséről 67 31/2009 (XI18) ÖM rendelet az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetíti tevékenység folytatásának feltételeiről, az 19 20

eljárás részletes szabályairól 68 1/2010 (I 14) FVM rendelet az agrárgazdasági és agrár- vidékfejlesztési szakterületeken a szakértői tevékenység végzésének feltételeiről 21